某年物业管理师《经营管理》模拟试题

2010年物业管理师《经营管理》模拟试题一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．下列哪一项一般不作为物业经营管理活动的管理对象？（D）A. 写字楼B. 出租型别墅C. 公寓D. 住宅2．年营业额在1~5亿元人民币之间的商业物业属于（C）A. 区域购物中心B. 市级购物中心C. 地区购物商场D. 居住区商场3．关于物业经营管理的常规工作，以下说法中错误的是（C）A. 在合适的选择下，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险。

B. 投资组合时，投资者应该尽量寻求相关系数为负的投资。

C. 设施设备管理的水平越高，越能提高物业的出租率。

D. 有必要通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量，但调整期要尽量短。

4．以下关于物业经营管理服务目标的说法错误的是（B）A. 应从业主的角度出发考虑投资组合B. 要在物业自然寿命的全寿命周期内，保持物业的市场价值。

C. 要努力实现物业各期净收益最大化D. 要提高物业的未来发展潜力5．判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（C）。

A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用6．当房地产开发商将建成后的物业用于（D）或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售B.抵押C.转让D.出租7．以下属于房地产间接投资的是（D）A. 房地地产置业投资B. 土地一级开发投资C. 房地产开发投资D. 购买住房抵押支持证券8．以下关于房地产投资信托基金的描述，不妥的是（A）A. REITs的投资收益全部来源于其所拥有物业的经常性租金收入B. REITs投资的流动性很好C. REITs股票的收益水平大大高于一般的股票收益D. REITs选择投资的领域非常广泛，可以降低REITs购买者的风险9．大型城市改造项目的实施，会使周边房地产资产的价值大大提高，这反映了（D）A. 位置固定性或不可移动性B. 适应性C. 各异性D. 相互影响性10．以下关于资金时间价值的论述，不正确的是（B）A．同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值B．不同时间不同数额的资金在价值上的差别称为资金的时间价值C．不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值D．随着时间的推移，资金的价值会增加11．某写字楼2009年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2009年的税前现金流为(B )万元。

A.330B.450C.650D.70012．银行为某家庭提供了期限为10年的按季度等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的年利率为7%，则实际年利率是( A )。

A.7.19%B.7.25%C.7.21%D.7.16%13．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的收益率为8.5%。

则该宗房地产的收益价格为（A）万元。

A．91.52B. 91.72C.91.30D.90.3814．以下有关设备磨损的说法错误的是（B）A．第一类有形磨损与设备的生产过程有关，是一种实体磨损。

B．第二类有形磨损是指设备因自然力产生的磨损，是一种实体磨损。

C．第一类无形磨损不会导致设备的使用价值发生变化。

D．第二类无形磨损使原有设备的价值降低。

15．设备更新的核心工作，是确定设备的（C）A．自然寿命B．技术寿命C．经济寿命D．物理寿命16．设备更新分析以（C）为主A．净现值法B．净收益法C．费用年值法D．财务内部收益率法17．某物业内现有设备为旧式电梯，剩余使用寿命5年，年电费支出 60万元。

市场上销售的新型电梯，使用寿命15年，初始购置费用支出 180万元，年电费支出30万元。

如果仅从经济的角度分析，采用静态分析的方法，则新型电梯的等效年总费用支出为（A）万元。

A．42B．60C．30D．不确定18．某写字楼的购买价格为50万元，投资者的自有资金为20万元，余款为抵押贷款，年还本付息为2.54万元，贷款年利率为7.5%，预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，则该写字楼的税前现金回报率为（A）A．17.3%B．16.5%C．15.4%D．18.7%答案：A（[10×（1-10%-30%）-2.54]/30=17.3%）19．物业价格与一般物品价格的不同之处是（C）A．是价格，用货币来表示B．有波动，受供求因素的影响C．受区位的影响很大D．按质论价：优质高价，劣质低价20．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。

若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ C）元/m2。

A． 4400B．4409C．4445D．445521．真正的房租构成因素包括（ABCE）A．地租B．房屋折旧费C．营业税D．物业服务费用E．利润22．以下关于原始价值、账面价值、市场价值说法错误的是（A）A．原始价值指原始的买价，不包括运输费、安装费等。

B．原始价值是始终不变的C．账面价值是随着时间的流逝而不断减少的D．市场价值是随着时间的流逝而上下波动的23．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉。

该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ B）万元。

A．27.6B．28.2C．29.0D．29.924．下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B ）。

A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼25．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（B）元/m2。

A ．14140B．42421C．56561D．6000026．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，还要分析（BDE）A．价格结构B．总量结构C．档次结构D．投资结构E．租买结构27．“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ABD）。

A．按地域范围细分B．按房地产用途细分C．按增量存量细分D．按交易形式细分E．按目标市场细分28．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（D ）。

A．确定调查方式B．设计问卷C．收集信息D．定义市场区域29．关于物业管理计划的表现形式，以下说法中错误的是（D）A．年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划B．中短期计划通常为3～5年C．长期计划属于策略层次的计划D．长期计划通常以物业的使用寿命为限30．下列关于房屋租赁说法中错误的是（B）A.承租人具有房屋的占有权B.承租人具有房屋的处分权C.承租人具有房屋的使用权D.承租人拥有部分收益权31．以下关于房屋租赁关系的说法中错误的是（C）A．房屋租赁关系是一种经济契约关系B．租赁契约必须是法定要式合同C．租赁合同可以采用口头合同D．租赁合同必须采用书面合同32．在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择（B）租赁管理模式。

A．委托管理B．包租转租C．出租代理D．自动延期33．签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（C）内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

A．7日B．15日C．30日D．60日34．以下关于房屋登记备案的说法错误的是（A）A．房屋租赁可以进行登记备案，也可以不用B．房屋租赁登记备案本身包含审查的含义C．未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同D．未经抵押权人同意的已抵押房屋不能出租35．以下不属于财务费用的是（D）A．利息净支出B．汇兑净损失C．金融机构手续费D．审计费36．以下不属于物业管理服务成本的是（A）A．法定税费B．专项维修资金C．物业管理服务支出D．人工费37．物业管理企业人工费的估算中，工会基金按工资总额的（C）计算。

A．14%B．15%C．2%D．1.5%38．为了保证成本预算的（C），编制成本预算时，必须遵循一些基本要求。

A．合法性B．合理性39．以微利为主要特征的物业管理行业，特别适合采用（D）编制预算。

A．固定预算B．滚动预算C．弹性预算D．零基预算40．（A）是最具综合性的服务质量评价指标。

A．物业增值率B．业主满意率C．维修及时率D．房屋完好率41．某房屋进行了火灾投保，当时按房屋的重置价格进行了保险金额的确定，保险金额为100万元，保险价值为120万元，由于火灾导致房屋损毁，则保险赔偿金额应为（A）万元。

A．100B．120C．110D．11542．在物业服务合同中，可以包含以下哪种条款（A）？A．业主为物业管理企业无偿提供管理用房B．物业管理企业对住用人无偿提供班车服务C．物业管理企业无限期接送孩子上下学D．物业管理企业无偿举办“六一”儿童节活动43．以下哪一个不是风险所具有的特征？（D）A．负面性B．不确定性C．可测性D．确定性44．物业管理企业与工程承包商在签合同时明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，对于物业管理企业来说，这属于（D）A．风险回避D．风险转移45．正确处理（D），是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。

A．企业同国家机关之间的财务关系B．企业同职工之间的财务关系C．企业同其债权人之间的财务关系D．企业同其所有者之间的财务关系46．企业较为合理的财务管理总体目标应是（C）A．利润最大化B．资本利润率最大化C．企业价值最大化D．股东财富最大化47．以下不属于物业管理绩效评价类型的是（C）A．政府评价B．社会评价C．经济评价D．企业自我诊断评价48．以下不属于偿债能力修正指标的是（A）A．资产负债率B．流动比率C．速动比率D．现金流动负债比率49．以下说法中正确的是（C）A．净资产收益率是指企业一定时期内的税前利润同平均净资产的比率B．利息保障倍数是企业一定时期的息前税后利润总额与利息支出的比值C．资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率D．主营业务利润率是指物业管理企业一定时期内的主营业务利润同主营业务收入净额的比率50．物业管理绩效评价标准中，平均值及以上的标准系数为（C）A．1.0B．0.8C．0.6D．0.451．以下不属于绩效评价方法的是（D）A．功效系数法B．综合分析判断法C．定量和定性相结合计分法D．比较法52．某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（A）万m2。