别墅营销推广方案绿城玫瑰园(PPT82页)
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绿城玫瑰园房地产营销中心样板间开放专项活动策划方案
（2）品鉴优雅音乐：宫廷管家（外籍）+小提琴乐队迎宾、样板间 钢琴独奏，模拟宫廷画师为美女肖像素描，以静态宫廷生活秀为背 景，铺衬皇室氛围。在营销中心前喷泉处设置皇家马车装置，增强 视觉体验。 （3）宫廷盛宴：宫廷管家宣布大餐品鉴开始，由御用厨师带上经典 法式菜肴，供嘉宾品尝。 活动目的：通过奢侈品Prada的奢华、优雅与欧洲皇室宫廷生活完 美演绎，让客户深刻体验阶层的荣耀与贵族的身份象征，与项目产 品属性的认可，促进客群对产品价值跟深层次的理解，促动产品销 售。
式
、与嘉宾共开香槟。
售楼处 Prada新品发布会
发布会、新品展示
样板间 样板间参观 售楼处 法式大餐品鉴 售楼处 礼品赠送
皇家马车专程接送、钢琴家独 奏、奢侈品prada系列展示。
正宗法式大餐，御用厨师讲解 皇室管家流程操控
品鉴
、
嘉宾离场纪念礼品发放
红酒、奢侈品配饰
Part TWO
方案二：玫瑰夜宴——玫瑰园法兰西之夜
活动流程：
➢ 迎宾接待：宫廷管家聘请专业外籍人员，在每一个重要环节开始之 前摇铃提醒嘉宾，在全场协调服务人员，贯穿全场。
➢ 活动开场及样板间开放仪式：在营销中心泳池前，宫廷管家主持 Prada新品及样板间开放仪式，邀请虞总及Prada代表做简短致词，随 后开始剪裁，仪式完成后，由管家带领客户前往样板间。
2020/4/16
活动时间：2013年8月31日 活动地点：玫瑰园营销中心&样板间&迎宾馆 邀约人数：待定 活动内容：邀请世界顶级奢侈品牌Prada于玫瑰园样板间举 行新品发布会，呈现欧洲时尚最顶级的尊贵奢华，同时现 场会设置Prada欧陆宫廷宴会。 （1）Prada魅力璀璨绽放：领略世界百年经典品牌的魅力 ，营销中心启动Prada新品及样板间发布仪式、开放样板间 Prada产品展示。
某别墅营销推广方案
导入策略核心：我们不是区域地产的跟随者；我们是产品主义支持下的品质生活领军者
传播主张
重新定义乌鲁木齐别墅生活定义新疆别墅生活标杆塑造绿城地产市场地位代言乌鲁木齐领袖生活
接下来，我们的任务是如何一步一步的把我们的价值传递给消费者…
阶段推广策略
推广思考
本案的关键词：价值互动（企业/产品）中国十大城市运营商的品牌价值对项目的促动；项目所呈现的卓越品质对企业品牌的印证；价值区隔（天价楼盘）天价楼盘与区域内其他同类楼盘的心理差异认同（值）；价值提供（居住品质）玫瑰园所提供的区别与区域内其他楼盘相比的实质卓越感受；
问题三：客户面较窄，针对宣传是广告推广的难点。
解决办法：根据目标客户媒体习惯、生活习惯、兴趣爱好，较多采用针对性强，到达率高的媒体和宣传形式，达成与目标客户的有效沟通。《航空杂志》、《乌鲁木齐晚报》、新疆电台等高端媒体的选择高档度假区、高尔夫球场、五星级酒店、高档茶楼等娱乐休闲场所的提示性宣传。国际性、全国/区域性艺术展览（画展/古董展）、高雅艺术活动（新年交响音乐会）的赞助和冠名（现场宣传，媒体炒作）
阶段推广策略
第一阶段：导入期（4—5月）目的：企业形象占位传播主题：中国十大城市运营商来到新疆媒体整合：报纸、户外、新闻公关现场包装
营销建议：
SP公关活动：产品新闻发布会－－鸡尾酒会/红酒鉴赏会
新闻炒作：“品牌地产商进入乌鲁木齐”“乌鲁木齐别墅时代已经来临”
阶段推广策略
第二阶段：蓄势期（5—6月）目的：从企业价值到产品价值的过渡产品形象的建立传播主题：重新定义乌鲁木齐别墅生活乌鲁木齐从未如此居住媒体整合：报纸、户外、航空杂志、现场包装、销售道具（DM/楼书/户型单页）
产品
提供消费者明确的利益点，满足消费者基本需求与心理渴求。
别墅营销推广方案某地产玫瑰园
总结词
内容营销是一种具有深度和广度的营销方式，通过优质的内容可以提升客户的参与度和信任度。
详细描述
制定一份内容营销推广计划，包括内容类型、发布时间、发布渠道等。发布的内容可以是项目相关的 文章、视频、图片等，同时也可以是行业资讯、市场动态等。通过发布优质的内容，可以提高客户的 参与度和信任度，吸引更多的潜在客户。
这类客户通常希望购买别 墅后能够作为度假场所， 享受宁静、舒适的环境和 隐私空间。
目标客户购买心理分析
归属感
客户购买别墅后能够获得 一种归属感，尤其是在社 会地位较高的人群中更为 明显。
投资价值
客户购买别墅后能够获得 一定的投资价值，特别是 在房地产市场较为活跃的 地区。
追求品质
客户购买别墅后能够获得 高品质的生活体验，特别 是在硬件设施和服务方面 。
如音乐节、美食节等，吸引客户参与 ，提高项目的知名度和美誉度。
价格策略制定
市场调研
了解周边同类产品的价格、销售情况等，为制定价格 策略提供参考。
定价策略
根据项目特点、成本、市场情况等因素，制定合理的 定价策略，确保价格与市场竞争力保持一致。
价格调整
根据销售情况和市场变化，适时调整价格，提高项目 的销售业绩和市场占有率。
转化率
通过来访客户转化率来衡量广 告的引导效果和销售效果。
销售业绩
通过销售业绩来衡量整个营销 推广活动的成功与否。
效果跟踪与调整方案制定
数据监测与分析
通过实时监测广告投放数据和销售数据 ，对活动效果进行全程跟踪，并对数据 进行深入分析，发现问题和不足之处。
VS
方案调整与优化
根据效果评估结果和数据分析结果，及时 调整和优化广告投放策略、活动策划方案 等，以提高营销推广效果。
内容营销是一种具有深度和广度的营销方式，通过优质的内容可以提升客户的参与度和信任度。
详细描述
制定一份内容营销推广计划，包括内容类型、发布时间、发布渠道等。发布的内容可以是项目相关的 文章、视频、图片等，同时也可以是行业资讯、市场动态等。通过发布优质的内容，可以提高客户的 参与度和信任度，吸引更多的潜在客户。
这类客户通常希望购买别 墅后能够作为度假场所， 享受宁静、舒适的环境和 隐私空间。
目标客户购买心理分析
归属感
客户购买别墅后能够获得 一种归属感，尤其是在社 会地位较高的人群中更为 明显。
投资价值
客户购买别墅后能够获得 一定的投资价值，特别是 在房地产市场较为活跃的 地区。
追求品质
客户购买别墅后能够获得 高品质的生活体验，特别 是在硬件设施和服务方面 。
如音乐节、美食节等，吸引客户参与 ，提高项目的知名度和美誉度。
价格策略制定
市场调研
了解周边同类产品的价格、销售情况等，为制定价格 策略提供参考。
定价策略
根据项目特点、成本、市场情况等因素，制定合理的 定价策略，确保价格与市场竞争力保持一致。
价格调整
根据销售情况和市场变化，适时调整价格，提高项目 的销售业绩和市场占有率。
转化率
通过来访客户转化率来衡量广 告的引导效果和销售效果。
销售业绩
通过销售业绩来衡量整个营销 推广活动的成功与否。
效果跟踪与调整方案制定
数据监测与分析
通过实时监测广告投放数据和销售数据 ，对活动效果进行全程跟踪，并对数据 进行深入分析，发现问题和不足之处。
VS
方案调整与优化
根据效果评估结果和数据分析结果，及时 调整和优化广告投放策略、活动策划方案 等，以提高营销推广效果。
别墅项目营销方案(PPT48张)
电话号码 87271888
本报告是严格保密的。
要求完成时间：2012年10月
下半年目标梳理 下半年工程节点安排
下半年营销推广计划
项目营销总控及费用预算
本报告是严格保密的。
9
营销策略
关键思路
借势时事热点、景观提升、交房在即，全面提升项目 价值，塑造全新形象;推三期入市，通过老带新、现场 活动拓展老客新客，促进成交
认购实际完成目标1亿，完成率50%；销售套数13套，完成率46%，销售面 积6040㎡，完成率69% 签约实际完成金额5824万元，完成率31%；完成套数8套，完成率32%，签 约面积3463㎡，完成率43%
上半 年完 成情 况
计划 目标 实际 完成
未完成 主要原因 2.项目在此情况下严控推广，仅依靠每周20万条短信，后又缩减为3--5万条，新客上门量较少
本报告是严格保密的。
4
10
举措一： 释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产 品，重新包装上市
11
产品推售
三期推售
项目二期概念已推出一年，8月开始释放二期售罄，以“天麓 ”概念推出三期，三期包含18套独栋，17套双拼
第一层级：临中央水景4大独栋总价都 高于2000万主要用以树立组团形象以 及产品价值标杆；
本报告是严格保密的。
走量产品
高档墙产品
标杆产品
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品主力总价区间在968万-1100 万，主力面积区间在490㎡-512㎡
25000000
独栋： 价格区间：968万—— 2200万 其中： 1000万以下（968万）的 4套 1000万-1100万 7套 1101万-1200万 1套 1201万-1500万 3套 2000万以上 3套
别墅花园洋房广告推广策划(PPT69页)
创意阐述 — 系列三
•此系列稿以经典的欧式风格为基调，将极富有品质感的小提琴，咖 啡和国际象棋纳为主形象，突出高雅调性。 •文案以第二人称视角，削弱了消费者的距离感，以感性的文字将本 案的特点娓娓道来。 •纵观本系列稿，它将一个可以放松自己，远离喧嚣，思考人生的楼 盘内涵展现的淋漓尽致，从情感上博得消费者的认同。
卖什么？
慢活主义 ——改变行为方式的生活价值
“慢”是一种态度，是一种积极的休闲， 是一种在忙碌过后的恬息，是享受生活的选择， 是一种不凡的生活气质，是与自然、与亲情、与环境完美融合的态度，
是一段不被打扰的时光； 是一个可以慢慢去享受人生风景的世界。
劝慰人们要主动给自己放松、调节、思考的时间， 尝试“放轻松”的生活方式。
卖什么？
德式风格小镇与生活方式
一种闲适、慵懒、从容、意趣的建筑 一种别具品位、优雅奢华的建筑
一种好似梦境、可以让人放慢脚步、发呆、思考的建筑 一种追求人生浪漫与自由的意境建筑 一种亦不乏奔放与激情的建筑
卖什么？
而当如此地段对话如此建筑？
卖什么？
与城市保持恰到好处距离 风景独好
远离喧嚣、远离世俗、私密性强 可以放松自己、返璞归真 可以思考人生
城市化越来越快的今天，城市的密度越来越大， 噪音取代了本来宁静的生活环境，空气污染破坏了平衡的生态环境， 城市的发展使人们的活动空间越来越狭小，人们的生活节奏也越来越快， 人和人之间正变得越来越冷漠和缺乏亲情。在这样的生活环境里，
人们留给自己的休闲时间太少，根本无法尽情享受生活的美好。
慢活主义由此应运而生。
1、阶段概念的深度挖掘形成多维度的卖点传播，丰富慢活主 义概念内涵；事件性营销的重要传播途径。 2、与当地主流媒体进行深度合作，作为本案的舆论阵地。
绿城上海绿城玫瑰园别墅的项目广告的的策划竞标稿84PPT和声机构2008年
源别墅知名度略低外，均为市场知名度较高的别墅项目。
规模在1000亩左右的别墅四个，为：紫都上海晶园、海源别墅、世贸佘山庄园、 上海紫园，这四个楼盘价格定位与本案较接近，其中三个盘都有400平米左右的 适中户型。
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 /
全国部分高端别墅项目列示
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅营销手法分析 /
轰动事件
檀宫：10月18日，上海国际顶级私人物品展，檀宫买下一套1200万元的红木家 具用于装饰样板房。
以点带面
上海紫园：主推创下了中国大陆单栋别墅的最高记录1.3亿元的1号别墅。 世茂佘山庄园：明年将推出两套2.5亿元的别墅，从而刷新中国别墅最高价。
绿城上海绿城玫瑰园别墅的项目广告的的策划竞标稿84PPT和声机构2008年
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 /
0.2以下（含0.2）容积率别墅一览表
总结
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 /
容积率低于本案的项 12个容积率0.2以下楼盘中， 目4个 ，为世贸佘山庄园、上海紫园、佘山高尔夫别墅、海源别墅，除海
优惠赠送 佘山高尔夫郡：二期发售过程中将奉送业主一张价值约为200万元的家庭球卡。
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅营销手法分析 /
平面表现
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅营销手法分析 /
三．上海高端别墅营销手法分析
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 2019年全国人居经典别墅“环境、规划、建筑、科技”综合金奖；《解 放日报》住宅消费“十大关注别墅”；2019典型住宅特别推广“上海著名特色景观住宅”； 2019年被中国房地产协会评为“中国（上海）豪宅别墅社区成功开发典范”。 檀宫：9月初，檀宫在2019《中国十大超级豪宅排行榜》中问鼎榜首。该榜单由中国地产联 合会、美国华尔街电讯、世界地产研究院、《世界经理人》周刊社四大权威机构及世界级媒 体推出，一经发布，立即成为社会各界关注的焦点。 上海紫园：2019年10月，国际权威房地产研究机构之一的世界地产研究院（World Real Estate Academy）与中国《世界经理人周刊》、中国国家地产网（re.icxo）合作推出2019 年《中国超级豪宅排行榜》。上海紫园1号别墅高居榜首。 东方港湾·金杰：中国十大经典别墅综合金奖、上海十大优秀自然水景住宅第一名 绿宝园：2019年中国十大豪宅第十名 汤臣高尔夫别墅：中国十大高尔夫别墅（中国别墅网）/2019年上海“最受欢迎楼盘”特别 大奖
规模在1000亩左右的别墅四个，为：紫都上海晶园、海源别墅、世贸佘山庄园、 上海紫园，这四个楼盘价格定位与本案较接近，其中三个盘都有400平米左右的 适中户型。
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 /
全国部分高端别墅项目列示
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅营销手法分析 /
轰动事件
檀宫：10月18日，上海国际顶级私人物品展，檀宫买下一套1200万元的红木家 具用于装饰样板房。
以点带面
上海紫园：主推创下了中国大陆单栋别墅的最高记录1.3亿元的1号别墅。 世茂佘山庄园：明年将推出两套2.5亿元的别墅，从而刷新中国别墅最高价。
绿城上海绿城玫瑰园别墅的项目广告的的策划竞标稿84PPT和声机构2008年
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 /
0.2以下（含0.2）容积率别墅一览表
总结
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅项目基本情况 /
容积率低于本案的项 12个容积率0.2以下楼盘中， 目4个 ，为世贸佘山庄园、上海紫园、佘山高尔夫别墅、海源别墅，除海
优惠赠送 佘山高尔夫郡：二期发售过程中将奉送业主一张价值约为200万元的家庭球卡。
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅营销手法分析 /
平面表现
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 / 上海高端别墅营销手法分析 /
三．上海高端别墅营销手法分析
第一部分 上海高端别墅市场营销分析 2019年全国人居经典别墅“环境、规划、建筑、科技”综合金奖；《解 放日报》住宅消费“十大关注别墅”；2019典型住宅特别推广“上海著名特色景观住宅”； 2019年被中国房地产协会评为“中国（上海）豪宅别墅社区成功开发典范”。 檀宫：9月初，檀宫在2019《中国十大超级豪宅排行榜》中问鼎榜首。该榜单由中国地产联 合会、美国华尔街电讯、世界地产研究院、《世界经理人》周刊社四大权威机构及世界级媒 体推出，一经发布，立即成为社会各界关注的焦点。 上海紫园：2019年10月，国际权威房地产研究机构之一的世界地产研究院（World Real Estate Academy）与中国《世界经理人周刊》、中国国家地产网（re.icxo）合作推出2019 年《中国超级豪宅排行榜》。上海紫园1号别墅高居榜首。 东方港湾·金杰：中国十大经典别墅综合金奖、上海十大优秀自然水景住宅第一名 绿宝园：2019年中国十大豪宅第十名 汤臣高尔夫别墅：中国十大高尔夫别墅（中国别墅网）/2019年上海“最受欢迎楼盘”特别 大奖
上海绿城玫瑰园提案新03271PPT课件
B、时代标志：体现时代建筑文化的基本特征、基本审美倾向与价 值倾向，符合未来发展趋势，成为时代的代表
顶级别墅是综合环境、建筑、居住、人文历史价值等多 种因素于一体的表达。
是在特定时代、特定地段，以具有鲜明建筑特色和历史 人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权 力的人居住的独立式住宅的代表。
2、推广的节奏
A、前期形象树立：以在市场中树立形象为目的，形成概 念与气质的表达。 从三个层面：文化、建筑、品牌来逐一贯彻概念，达成形 象的树立。
B、产品深化支持：以产品的细节特点，来让形象落实， 在建筑中找到依托。达成客户对形象的具象理解与认知。
C、品牌建立阶段：以客户活动为核心的品牌价值树立， 形成项目的口碑传播。
上海绿城·玫瑰园项目整体价值归整： 新海派别墅代表，一种当代的极致生活
是建筑与精神与生活的层层递进。 是对文化的传承，在建筑中的创新，在生活中的体现。 是文化、建筑、生活的高度统一。
四 形象推广
1、推广总精神：
传承以传世
A、对城市历史文脉的传承与延续 B、对老洋房建筑文化的弘扬与光大 C、建筑继往开来的前瞻性与先进性 D、现代建筑精华于一身的集大成之作 E、贯通项目精神与产品的整体宏观价值体现 F、文化感与历史积淀感的人文价值观认同
精细的生活功能考虑， 成就极致的生活品质保证
东方与西方兼备的生活解决方案（中西双厨、主客分区） 3-8亩的围合私密空间 全采光地下室 高档会所，集娱乐、健身与养生于一体的设施 ……
4、人文历史价值：
对海派文化的传承， 代表时代与上海的精神价值体现
海派文化内涵： 海纳百川，东西融合 多国、多民族的文化集合 鲜明的开放性与国际性 创新、务实、精致
居住小环境：自身居住社区内的生态效应与景观资源，以生物方式与科技 手段营造的空气清新、景色怡人的生活空间
顶级别墅是综合环境、建筑、居住、人文历史价值等多 种因素于一体的表达。
是在特定时代、特定地段，以具有鲜明建筑特色和历史 人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权 力的人居住的独立式住宅的代表。
2、推广的节奏
A、前期形象树立：以在市场中树立形象为目的，形成概 念与气质的表达。 从三个层面：文化、建筑、品牌来逐一贯彻概念，达成形 象的树立。
B、产品深化支持：以产品的细节特点，来让形象落实， 在建筑中找到依托。达成客户对形象的具象理解与认知。
C、品牌建立阶段：以客户活动为核心的品牌价值树立， 形成项目的口碑传播。
上海绿城·玫瑰园项目整体价值归整： 新海派别墅代表，一种当代的极致生活
是建筑与精神与生活的层层递进。 是对文化的传承，在建筑中的创新，在生活中的体现。 是文化、建筑、生活的高度统一。
四 形象推广
1、推广总精神：
传承以传世
A、对城市历史文脉的传承与延续 B、对老洋房建筑文化的弘扬与光大 C、建筑继往开来的前瞻性与先进性 D、现代建筑精华于一身的集大成之作 E、贯通项目精神与产品的整体宏观价值体现 F、文化感与历史积淀感的人文价值观认同
精细的生活功能考虑， 成就极致的生活品质保证
东方与西方兼备的生活解决方案（中西双厨、主客分区） 3-8亩的围合私密空间 全采光地下室 高档会所，集娱乐、健身与养生于一体的设施 ……
4、人文历史价值：
对海派文化的传承， 代表时代与上海的精神价值体现
海派文化内涵： 海纳百川，东西融合 多国、多民族的文化集合 鲜明的开放性与国际性 创新、务实、精致
居住小环境：自身居住社区内的生态效应与景观资源，以生物方式与科技 手段营造的空气清新、景色怡人的生活空间
高端别墅推广活动策划方案.ppt-
高端别墅推广活动策划方案.ppt1、天湖邀约皇室抱负GoldenIdeal一件建筑上品。
自天湖倾泻人间，限量17。
一行望族名门。
举手投足之间，轻撩奢华尊贵。
一弯白金美月。
盛夏华尔兹相随，悄然挥洒。
一抹水岸小景。
亚艺园畔，正值繁星灿烂。
仅以此皇室礼赞，欧洲古老而优秀的文化艺术，在此环环相连成诗。
皇室邀约巡回索引思维旅程活动规划视觉设计ThinkingJourneyPerformancePlanningVisionDesignRoyalInvitati onCatalog思维旅程ThinkingJourneyRoyalInvitation对时尚经典精准定位和心情支配，将一场盛宴的核心应凝炼在2、情感点。
思维旅程邀约ThinkingJourney以顶级奢华大牌PRADA理念时尚的名义邀请上流圈层人士，于天湖17墅特殊小聚，借助贵重的土壤和温存的夜色，体验阶层的荣耀与贵族的辉煌。
Part1RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney两小时梦幻装饰般皇室礼遇全程，在建筑大师独特的作品诠释下，轻松愉悦的上流社会PARTY，这不仅仅是一次开放体验，更是时代贵族憧憬的生活情景典范。
尊倾Part2RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney上层建筑与国际服务是一种很微妙的平衡，在带给人身心的舒适之后必定留下3、对奇特的玄想与期盼，在奢华背后，更有奢想，天湖17皇家爵位，等您来施展，一场品质升华。
奢想Part3RoyalInvitation活动规划PerformancePlanning对流程的严格操控和细心支配，严谨与细化每一个值得关怀的角落。
RoyalInvitation项目基本信息活动时间：2021年8月9日活动地点：佛山·天湖17墅活动名称：天湖17墅皇室邀约参与人员：龙光地产高层领导嘉宾、高端客户群体活动描述：邀请世界顶级奢华品牌PARDA现身别墅一道了解现代欧洲时尚为契机的高端圈层生活体验酒会。
合肥绿城翡翠湖玫瑰园别墅整合推广思路
ROSE GARDON
—— 绿城· 翡翠湖玫瑰园整合推广思路 ——
以极致向极致献礼
With the ultimate gift to the ultimate
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡， 与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。
客户策略
看得见的阶层
看不见的阶层
“明线“标榜 阶层榜样领袖的力量
“暗线“拓展 成交客户中的另一种主力
客户策略
重点打击意见领导者（opinion leader）是形成口碑的捷径
消费者的消费行为往往参照与自身相同或略高的阶层。即他所从属的圈子或他所 向往的圈子的消费行为。我们在推广中重要的是打击参照群体中的意见领导者， 从而进一步影响数量众多的同类人群和追随者。 〖实例一〗 陈逸飞对于棕榈泉国际公寓的部分业主而言即承担了意见领导者的角色。 〖实例二〗 新城国际的销售顾问常常用普华永道高层主管是其业主来暗示消费者。
核心策略
极致。现场策略 极致。活动策略
LOGO优化方案
LOGO优化方案
产品定位
中国首席法式合院别墅
推广SLOGAN
世界观 中国心
备选SLOGAN
泊心 泊湖 泊天下
极致。表现策略 极致。客户策略 极致。服务策略
核心策略
极致。现场策略 极致。活动策略
客户锁定
极致。地王 极致。品牌 极致。翡翠湖
核心价值
极致。法式合院ຫໍສະໝຸດ “地王”的光环VS
极致的信仰
极至。地王 极致。品牌
核心价值
极致。翡翠湖
—— 绿城· 翡翠湖玫瑰园整合推广思路 ——
以极致向极致献礼
With the ultimate gift to the ultimate
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡， 与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。
客户策略
看得见的阶层
看不见的阶层
“明线“标榜 阶层榜样领袖的力量
“暗线“拓展 成交客户中的另一种主力
客户策略
重点打击意见领导者（opinion leader）是形成口碑的捷径
消费者的消费行为往往参照与自身相同或略高的阶层。即他所从属的圈子或他所 向往的圈子的消费行为。我们在推广中重要的是打击参照群体中的意见领导者， 从而进一步影响数量众多的同类人群和追随者。 〖实例一〗 陈逸飞对于棕榈泉国际公寓的部分业主而言即承担了意见领导者的角色。 〖实例二〗 新城国际的销售顾问常常用普华永道高层主管是其业主来暗示消费者。
核心策略
极致。现场策略 极致。活动策略
LOGO优化方案
LOGO优化方案
产品定位
中国首席法式合院别墅
推广SLOGAN
世界观 中国心
备选SLOGAN
泊心 泊湖 泊天下
极致。表现策略 极致。客户策略 极致。服务策略
核心策略
极致。现场策略 极致。活动策略
客户锁定
极致。地王 极致。品牌 极致。翡翠湖
核心价值
极致。法式合院ຫໍສະໝຸດ “地王”的光环VS
极致的信仰
极至。地王 极致。品牌
核心价值
极致。翡翠湖
别墅项目营销策划方案ppt课件
龙湖滟澜山
37
12456.15
MOMA万万树
107
48571.97
龙湾
98
42867.98
丽宫别墅
5
4610.88
清锦源
3
644.31
誉天下
275
78588.67
壹千栋二期
89
39490.26
壹千栋三期
82
43914.26
泰禾红御
29
12798.71
澳景园
37
16471.83
暖山
21
8834.53
格拉斯小镇
09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
精品课件
11
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称
签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
19
12241.29
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度
•但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业
以基本的政策支持。
精品课件
4
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也
存在货币政策收紧的风险。
精品课件
8
8
3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
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Rose Garden
消费者描述
• 他们似乎无一例外都在各种类型的权利核心； • 他们是这个时代的第一代或第二代贵族； • 他们重视商业竞争更重视家庭情感； • 他们注重内心的愉悦而非财富获得； • 他们有着胸有成竹的从容，生活和这个时代于他的意义已经了然于心； • 他们物质享受奢华而低调，言谈举止优雅而闲适； • 他们追求自我人文理想的实现……
<1>
Rose Garden
·香格里拉美泉： 私家花园、大露台，香格里拉美泉透天小区，销售期间曾作过买别 墅赠送大露台，私家花园和私家庭院，别墅的泉也是该项目的 一大卖点。
·优诗美地 毗邻水磨沟风景区，市中心近在咫尺。项目外围沿城市主干道为多
层住宅的繁华商业街，底层一、二层系商业用房，三~~六层系多 层商品房；园区内部以三层联排别墅为主 。
Rose Garden
谁是上流生活的消费者？谁会为我们的产品买单？
<13>
Rose Garden
消费者描述
• 新疆的顶尖富豪阶层，他们懂得生活情趣，有 文化有修养，善于把握生活节奏，有正确的生 活观和价值观，由于社会地位的不同，他们对 “衣食住行”非常讲究，受学知文化的影响， 使得他们在追求事物本身的同时，更加注重细 节的表现，举手投足间，也能表现出与别人的 不同之处，注重健康并讲究品位。
<6>
Rose Garden
关于别墅的另一个话题
• 别墅：豪宅？尊贵？身份？地位？… • 固然，以上是别墅最本质、最直白的表象， • 但，以上表象无法建立我们在市场的影响力，也无法形成市场区隔！
<7>
Rose Garden
我们的观点
• 对于新疆市场而言，为了一个企业长远愿景的梦想，为了消费市场的 渴求，新疆高端物业需要一次改变，需要一次超越产品本质形态（尊 贵感）之上的深远企及。
消费者层面 提供消费者明确的利益点，满足消费者基本需求与心理渴求。
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Rose Garden
我们有什么？
• 玫瑰园的市场现状 – 从产品角度：乌鲁木齐顶级高品质住宅 – 从开发商（品牌）角度：中国十大城市运营商
<10>
Rose Garden
• 除此之外，为了最大化占领市场，为了最大化体现产品价值，我们必 须构建一种价值体系，这种价值体系的构成，将有别与区域内同类产 品，从企业品牌角度，从产品价值角度，从消费者居住利益角度，充 分展现项目的综合竞争力，从而赢得市场认同。
<17>
Rose Garden
我们的建筑就是这群人正在寻找的 这群人就是因我们的建筑而存在的
<18>
Rose Garden
以一座城市的名义； 以城市运营商的名义；
以生活领袖的名义； 确立项目强势定位；
首府·别墅生活领袖
<19>
Rose Garden
首府·别墅生活领袖
• 这一定位： • 是对项目所拥有的乌鲁木齐所有别墅产品以及目标群生活愿景与产品价值的
<4>
Rose Garden
市场背景下的思考
• 别墅——一个屡见不鲜的产品形态 – 同类市场的差异性； – 同类市场的新亮点； – 同类市场的竞争力；
<5>
Rose Garden
市场背景下的思考
• 6000元/㎡的售价——目前新疆市场绝对天价楼盘 – 天价的出路； – 天价的支撑； – 天价的认同；
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Rose Garden
产品价值体系的构建
企业品牌价值
中国十大城市运营商 人文型开发建筑理念
建筑品质价值
规划的领先性 配套的完善性ห้องสมุดไป่ตู้建筑的国际性 景观的生态性
居住品质价值
风景中的卓越生活 生活中的星级服务 阔卓的生活大空间 尊崇的上流小圈层
新疆市场中从未有过的，一个真正意义的上流生活
<12>
新疆别墅市场透视
• “半山湾盼” 妖魔山东北部约１０００亩山地，作为“半山湾盼”别墅的后花园, 雅玛里克山是有限环境资源，依山而建，层级式分布的独幢庭院别 墅。妖魔山将被建设成为一个集休闲娱乐、科普教育和旅游度假为 一体的综合性生态旅游度假区。
• 雪莲山高尔夫项目卖点： 整个别墅区以高尔夫球场及周边田园景色为依托、以博格达雪峰为 背景，由西向东沿地形走势层层展开。别墅区为独立式别墅和联排 式别墅，联排式别墅沿线性主路布置，独立式别墅顺应山势，沿等 高线布置。投资4000万元，修建了与高尔夫球场配套的一所星级会 馆，集餐饮、娱乐、休闲、度假于一体，使球场的配套服务功能趋 于完善。
·丽景江山 纯粹的休闲别墅区 ，社区以充分贴近人性的需求，营造生活空间， 包括自助式私家花园和具有丰富生活情调的园艺构思等。
<2>
Rose Garden
市场透视下的清醒 小区域 大未来 高同质 低品质
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Rose Garden
项目检核
• 玫瑰园位于乌鲁木齐水磨沟国家AAA级风景区 • 总占地面积近300亩； • 140套充满美式，西班牙风情的独立别墅和联排别墅 • 古希腊文明主题景观 • 结构稳固，设计灵活，选材先进，考究 • 经典户型，功能完整，分区合理 • 离市中心不到5公里，城市生活配套齐全 • ……
消费者洞察：高度，气度
<16>
Rose Garden
地产项目是人类精神生活和物质生活惟一双重的载 体，作为地产项目最高产品的别墅，更是人类最高的居 住载体，从近代居住文化产生以来，历来受到人们的重 视。
一栋别墅，代表一种思想，一种人生态度，一种风 格。或者说，一幢别墅体现着自我，别墅是人类居住的 最高追求。
• 这，才是我们企业的价值，才是我们广告传播的意义所在。
<8>
Rose Garden
广告的多重任务
企业品牌
通过项目，建立绿城地产在市场中的良好企业形象，为后续发 展奠定基础。
产品战略 符合绿城地产的战略思考，完成每个项目的销售任务。
产品
超越产品本质感受（尊贵）的基础上，确立项目在区域市场中 的地位，同时形成区隔和差异。
<15>
Rose Garden
消费者心理洞察
• 价值感/认同感： – 今天的财富和地位是靠自己多年打拼而获得的，今天的地位是众人所仰 慕的，他们是绝对的生活标杆； – 房子对于他们来说，已经不是满足基本的居住需求，他们希望身边的一 切，能印证他们目前的地位与身份，得到社会的认同。 – 新疆的别墅不少，但好像没有一个绝对的认可产品，如果市场能提供这 种满足，他们会选择这样的居所；
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消费者描述
• 他们似乎无一例外都在各种类型的权利核心； • 他们是这个时代的第一代或第二代贵族； • 他们重视商业竞争更重视家庭情感； • 他们注重内心的愉悦而非财富获得； • 他们有着胸有成竹的从容，生活和这个时代于他的意义已经了然于心； • 他们物质享受奢华而低调，言谈举止优雅而闲适； • 他们追求自我人文理想的实现……
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Rose Garden
·香格里拉美泉： 私家花园、大露台，香格里拉美泉透天小区，销售期间曾作过买别 墅赠送大露台，私家花园和私家庭院，别墅的泉也是该项目的 一大卖点。
·优诗美地 毗邻水磨沟风景区，市中心近在咫尺。项目外围沿城市主干道为多
层住宅的繁华商业街，底层一、二层系商业用房，三~~六层系多 层商品房；园区内部以三层联排别墅为主 。
Rose Garden
谁是上流生活的消费者？谁会为我们的产品买单？
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Rose Garden
消费者描述
• 新疆的顶尖富豪阶层，他们懂得生活情趣，有 文化有修养，善于把握生活节奏，有正确的生 活观和价值观，由于社会地位的不同，他们对 “衣食住行”非常讲究，受学知文化的影响， 使得他们在追求事物本身的同时，更加注重细 节的表现，举手投足间，也能表现出与别人的 不同之处，注重健康并讲究品位。
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Rose Garden
关于别墅的另一个话题
• 别墅：豪宅？尊贵？身份？地位？… • 固然，以上是别墅最本质、最直白的表象， • 但，以上表象无法建立我们在市场的影响力，也无法形成市场区隔！
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Rose Garden
我们的观点
• 对于新疆市场而言，为了一个企业长远愿景的梦想，为了消费市场的 渴求，新疆高端物业需要一次改变，需要一次超越产品本质形态（尊 贵感）之上的深远企及。
消费者层面 提供消费者明确的利益点，满足消费者基本需求与心理渴求。
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Rose Garden
我们有什么？
• 玫瑰园的市场现状 – 从产品角度：乌鲁木齐顶级高品质住宅 – 从开发商（品牌）角度：中国十大城市运营商
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Rose Garden
• 除此之外，为了最大化占领市场，为了最大化体现产品价值，我们必 须构建一种价值体系，这种价值体系的构成，将有别与区域内同类产 品，从企业品牌角度，从产品价值角度，从消费者居住利益角度，充 分展现项目的综合竞争力，从而赢得市场认同。
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Rose Garden
我们的建筑就是这群人正在寻找的 这群人就是因我们的建筑而存在的
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Rose Garden
以一座城市的名义； 以城市运营商的名义；
以生活领袖的名义； 确立项目强势定位；
首府·别墅生活领袖
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Rose Garden
首府·别墅生活领袖
• 这一定位： • 是对项目所拥有的乌鲁木齐所有别墅产品以及目标群生活愿景与产品价值的
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Rose Garden
市场背景下的思考
• 别墅——一个屡见不鲜的产品形态 – 同类市场的差异性； – 同类市场的新亮点； – 同类市场的竞争力；
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Rose Garden
市场背景下的思考
• 6000元/㎡的售价——目前新疆市场绝对天价楼盘 – 天价的出路； – 天价的支撑； – 天价的认同；
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Rose Garden
产品价值体系的构建
企业品牌价值
中国十大城市运营商 人文型开发建筑理念
建筑品质价值
规划的领先性 配套的完善性ห้องสมุดไป่ตู้建筑的国际性 景观的生态性
居住品质价值
风景中的卓越生活 生活中的星级服务 阔卓的生活大空间 尊崇的上流小圈层
新疆市场中从未有过的，一个真正意义的上流生活
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新疆别墅市场透视
• “半山湾盼” 妖魔山东北部约１０００亩山地，作为“半山湾盼”别墅的后花园, 雅玛里克山是有限环境资源，依山而建，层级式分布的独幢庭院别 墅。妖魔山将被建设成为一个集休闲娱乐、科普教育和旅游度假为 一体的综合性生态旅游度假区。
• 雪莲山高尔夫项目卖点： 整个别墅区以高尔夫球场及周边田园景色为依托、以博格达雪峰为 背景，由西向东沿地形走势层层展开。别墅区为独立式别墅和联排 式别墅，联排式别墅沿线性主路布置，独立式别墅顺应山势，沿等 高线布置。投资4000万元，修建了与高尔夫球场配套的一所星级会 馆，集餐饮、娱乐、休闲、度假于一体，使球场的配套服务功能趋 于完善。
·丽景江山 纯粹的休闲别墅区 ，社区以充分贴近人性的需求，营造生活空间， 包括自助式私家花园和具有丰富生活情调的园艺构思等。
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Rose Garden
市场透视下的清醒 小区域 大未来 高同质 低品质
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Rose Garden
项目检核
• 玫瑰园位于乌鲁木齐水磨沟国家AAA级风景区 • 总占地面积近300亩； • 140套充满美式，西班牙风情的独立别墅和联排别墅 • 古希腊文明主题景观 • 结构稳固，设计灵活，选材先进，考究 • 经典户型，功能完整，分区合理 • 离市中心不到5公里，城市生活配套齐全 • ……
消费者洞察：高度，气度
<16>
Rose Garden
地产项目是人类精神生活和物质生活惟一双重的载 体，作为地产项目最高产品的别墅，更是人类最高的居 住载体，从近代居住文化产生以来，历来受到人们的重 视。
一栋别墅，代表一种思想，一种人生态度，一种风 格。或者说，一幢别墅体现着自我，别墅是人类居住的 最高追求。
• 这，才是我们企业的价值，才是我们广告传播的意义所在。
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Rose Garden
广告的多重任务
企业品牌
通过项目，建立绿城地产在市场中的良好企业形象，为后续发 展奠定基础。
产品战略 符合绿城地产的战略思考，完成每个项目的销售任务。
产品
超越产品本质感受（尊贵）的基础上，确立项目在区域市场中 的地位，同时形成区隔和差异。
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Rose Garden
消费者心理洞察
• 价值感/认同感： – 今天的财富和地位是靠自己多年打拼而获得的，今天的地位是众人所仰 慕的，他们是绝对的生活标杆； – 房子对于他们来说，已经不是满足基本的居住需求，他们希望身边的一 切，能印证他们目前的地位与身份，得到社会的认同。 – 新疆的别墅不少，但好像没有一个绝对的认可产品，如果市场能提供这 种满足，他们会选择这样的居所；