房地产市场导论02
房地产开发导论
房地产开发导论1. 引言房地产开发作为一项重要的经济活动，对于城市的经济发展和人民生活水平的改善起着至关重要的作用。
本文将对房地产开发进行导论，介绍房地产开发的基本概念、流程和影响因素。
2. 房地产开发的定义房地产开发是指将土地资源进行有效配置，并通过开发和建设房屋、商业综合体等不同类型的房地产项目，满足人们的居住和商业需求。
3. 房地产开发的流程3.1. 立项阶段在房地产开发过程中，立项阶段是决定项目能否得以实施的关键环节。
这一阶段包括市场调研、可行性研究和项目定位等工作。
准备阶段涉及土地的取得、项目规划和设计等工作。
需要明确项目的规模、用途、建筑设计等。
3.3. 建设阶段建设阶段是房地产项目实际建设的阶段。
这一阶段包括项目施工、装修和设备安装等工作。
运营阶段是房地产项目投入使用后的阶段。
在这个阶段，需要对项目进行维护和管理，确保项目能够稳定运营并产生经济效益。
4. 影响房地产开发的因素4.1. 经济因素经济因素是影响房地产开发的重要因素之一。
经济发展水平、金融政策和利率等经济因素会直接影响房地产市场的供求关系和价格。
政策因素对房地产开发产生重要影响。
包括城市规划政策、土地政策和财税政策等。
政府对于土地使用权的规定和税收政策的制定会直接影响房地产开发商的开发行为。
4.3. 社会因素社会因素包括人口结构、生活方式和消费观念等。
这些因素会直接影响人们对于房地产产品的需求和消费决策。
环境因素包括自然环境、生态保护和城市建设规划等。
在房地产开发中，需要考虑项目对环境的影响，并符合相关的环保和城市规划要求。
5. 房地产开发的挑战5.1. 土地资源短缺由于土地资源的有限性，在城市化进程中，房地产开发面临着土地资源短缺的挑战。
这使得开发商需要更加有效地利用有限的土地资源。
5.2. 风险管理房地产开发过程中存在着各种风险，包括市场风险、政策风险和资金风险等。
开发商需要通过风险管理手段来降低风险并保证项目的成功实施。
房地产开发导论
房地产开发与 投资分析
FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
1.1.1 国土开发的含义
国土开发:是指对国土资源的开发、利用 、治理和保护, 以求最大限度地发挥国家自 然资源的经济效益和社会效益。国土开发的 基本目标是寻求经济、人口、资源、环境之 间的最佳组合。
房地产开发与 投资分析
经济、社会、环境效益评 拟价定开发项目 市场研究、开发场地选择
可行性研究 阶段
房地产开发与 投资分析
FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
1.3
房地产开发模式
1.3.1 多元化开发模式
混业开发
指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展
多元化开发模式 纵向一体化开发
是指开发企业实行房地产开发建设与物业 资产管理并举的经营方式
特殊用途房地产项目
特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政 府特殊许可的房地产, 包括高尔夫球场、飞机场、汽车 加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资 者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 特殊用途房地产项目的市场交易很少, 因此难以采用市 场比较法进行估计。
房地产开发与 投资分析
房地产开发与 投资分析
FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
1.1.1房地产综合开发的含义
房地产综合开发: 房地产开发根据开发的统一性、配 套性的程度，又分为单项开发与综合开发两种。所谓 综合开发是指城市土地和房屋的规划、设计、开发、 建设和经营是综合性的，兼有生产和流通两个领域的 经济活动。
综合项目开发
常见于诸如融居住、商业、旅游、娱乐于 一体的主体社区
房地产开发与 投资分析
房地产市场营销导论
11
(1)需要、欲望和需求
人类的各种需要和欲望是 市场营销思想的出发点。
§ 需要（Needs） – ——没有得到某些基本满足的感受状态。
§ 欲望（Wants）——对具体满足物的愿望。 § 需求（ Demands）——对有能力购买并且愿意购买
的某个具体产品的欲望。
Chapter 1
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市场营销的定义
§市场营销：是指企业为了获得利润回报， 创造能够满足顾客 需要或欲望 的有价值的 产 品，通过研究和实施相应的策略、手段、方 法和渠道等，将这些产品 传递给顾客并维持 与顾客长期 关系的过程。
要点1
Chapter 1
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6
What Is Marketing?
注重客户满意度
一种理念 一种态度 一种观点 一种管理方式
一系列的活动 … 产品 销售 价值
Chapter 1
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7
What Is Marketing?
2
1.1 市场营销概述
Chapter 1
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3
案例导入 MarineMax公司
§传统理念：驾船出游中最让人开心的两天是你 买进新船的那天和你卖掉旧船的那天。
§新理念：整体的驾船出游的体验 §目标：使人们真正享受拥有游艇的每一天。 §具体措施： MarineMax 关怀计划
第1章房地产营销导论
1.1 市场营销概述
1.1.1 市场营销学的发展历史
初创时期 应用时期
形成与发展时期
19
20
世
世
纪
纪
末
20
年
代
1825年第一次经 济危机后，商品 销售困难，开始 研究销售问题， 大学设置课程， 第一本市场营销 教科书
• 其中包括供应商、分销商、最终顾客、职员、财务公司、政府、 同盟者、竞争者、传媒和一般大众。前四者构成微观环境，后六 者体现宏观环境。
•
该理论突破了以最终顾客市场营销为中心的传统市场营销理
论的概念，提出从长远利益出发，公司的市场营销活动应包括其
内外部环境的所有重要行为者，整体市场营销促使我们对原有的
竞争模式进行思考。
•
例如，对供应商市场进行营销时，传统营销理论的做法是把
供应 商放在对立面，刺激和促使以价格竞争为中心的竞争市场
形成。整体市场营销则强调与那些成绩卓著的优秀供应商建立长
期稳定的合作关系。
•
• 整体营销理论还认为，在当今开放的市场中， 企业的营销活动必须是在追求共同利益的基础 上去实现其目标。
社会（人类福利） 我看快餐业：
绝大多数人认为，当今庞大的快餐连锁店不仅提
供方便可口的食品，而且价格也十分合理。但是，
汉堡包、炸鸡、炸署条等都是高脂肪高盐食品，从
长期看来不利于顾客的健康。此外，这些食品采用
消费者 （满足欲望）
公司 方便包装，产生了过多包装废弃物，从而会导致浪 （利润） 费和污染。所以，看似非常成功的快餐连锁业在满
• 特点： 以销售为中心
第二章 房地产估价的市场理论(房地产估价课件)
2.3房地产市场类型
• 2.3.1 房地产市场的特点 • 2.房地产市场的特点 • 1)地域性 • 2)不完全竞争性 • 3)循环性 • 4)层次性 • 5)开放性 • 6)双重性 • 7)对供求关系反应的不灵敏性
2.3房地产市场类型
• 2.3.2 房地产市场的类型 • 对房地产市场，可以按照不同的标准进行划分。
2.2市场法则
• 2.2.1需求 • 1.需求的含义 • 需求（Demand），对于单个市场来说，是
指在某一时期内该市场上的消费者所愿意 并且有能力购买的该商品的数量。
2.2市场法则
• 2.2.1需求 • 2.需求函数 • 影响某种商品的市场需求的因素往往有许
多，并因商品特性的不同而有所不同，但 一般地，可以归纳出以下几个最重要的因 素。
2.3房地产市场类型
• 2.3.1 房地产市场的特点 • 1.房地产市场含义 • 房地产市场，又称不动产市场，从经济学角度看
，狭义的理解是指房地产交换的场所；广义的理 解是指房地产交换关系的总和，是房地产开发、 建设、经营、管理、服务和消费的内在运行机制 。它将房地产的开发、建设、流通与消费等各个 环节联系在一起，从而实现房地产的价值。
2.2市场法则
• 1）商品的价格 • 2）消费者的收人水平 • 3）消费者的嗜好或偏好 • 4）相关商品的价格 • 5）人口数量 • 6）对价格的预期 • 7）广告费用 • 8）某种商品的市场饱和程度
2.2市场法则
• 2.2.1需求 • 3.需求基本规律 • 在影响商品需求的其他因素给定不变的条件下，
如果按照房地产商品的生产和再生产过程，即生 产、流通、消费过程，可以把房地产市场划分为 建筑用地的开发市场、房屋建筑物的建设市场、 房地产的交易市场以及房地产的中介服务市场； 如果依据交易层次或产权结构，可以把房地产市 场划分为一级市场、二级市场和三级市场；如果 依据交易对象，则可以把房地产市场划分为地产 市场、房产市场以及服务市场等。
2022房地产经纪职业导论真题及答案(2)
2022房地产经纪职业导论真题及答案(2)共114道题1、房地产经纪机构向房地产交易主体宣传相关法律法规，解说交易程序及相关规定，警示不规范行为及后果，其作用是（）。
（单选题）A. 促进交易公平B. 降低交易成本C. 规范交易行为D. 加速房地产流通试题答案：C2、关于甲机构和田某关系的说法，正确的为（）。
（不定项题）A. 甲机构聘用田某作为负责人是合适的B. 甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任C. 田某对甲机构的债务承担有限责任D. 田某对甲机构的债务承担无限连带责任试题答案：B,C3、下列房地产登记中，可委托房地产经纪机构代办登记手续的有（）。
（多选题）A. 房地产所有权转移登记B. 房地产抵押登记C. 房地产预售登记D. 房屋租赁备案登记E. 小产权房转移登记试题答案：A,B,C,D4、在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务可以采取的处理方式有（）。
（多选题）A. 告知委托人因机构注销，经纪合同自动终止，双方互不承担责任B. 终止合同并赔偿损失C. 由委托人自行处理，收取部分佣金D. 经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成E. 在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式试题答案：B,D,E5、在存量房经纪业务中，“协助交易达成”环节的主要工作包括（）。
（多选题）A. 现场看房B. 收集价格信息C. 协调交易价格D. 促成交易E. 协助或代理客户签订交易合同试题答案：C,D,E6、房地产经纪门店选址区域调查的内容包括（）。
（多选题）A. 目标区域的房源情况B. 目标区域的客源情况C. 目标区域的竞争对手情况D. 目标区域的房价情况E. 目标区域的市政配套设施情况试题答案：A,B,C7、在存量房买方代理合同中，应当约定的内容是（）。
（单选题）A. 带领客户看房的次数B. 提供的备选房源数量C. 向买方报告交易机会的次数D. 对代购房地产的估价服务试题答案：B8、房地产经纪收费管理属于房地产经纪行业的（）。
房地产市场营销导论
房地产市场营销导论引言房地产行业是一个重要的经济领域，与人们的生活密切相关。
房地产市场营销是指房地产企业通过市场调研、推广和销售策略等手段，实现房地产产品的销售和利润最大化。
本文将介绍房地产市场营销的相关概念、原则和策略，帮助读者了解房地产市场营销的重要性和方法。
第一节：房地产市场营销概述1.1 什么是房地产市场营销房地产市场营销是指房地产企业为了满足消费者需求、实现销售目标和利润最大化，运用市场调研、推广和销售策略等手段，通过有效的市场营销活动，将房地产产品推向市场，实现销售和利润的增长。
1.2 房地产市场营销的重要性房地产市场营销对于房地产企业的发展至关重要。
通过市场营销可以提高企业与消费者之间的互动和沟通，了解消费者需求，从而更好地满足他们的需求。
同时，市场营销还可以帮助企业提高品牌知名度，增加市场份额，提高销售量和利润。
1.3 房地产市场营销的原则在进行房地产市场营销活动时，应遵循以下原则：•消费者导向：将消费者需求放在首位，根据消费者需求开发出切实可行的营销策略。
•创新导向：不断创新产品、营销手段和销售模式，以应对竞争和市场变化。
•效益导向：以实现销售目标和利润最大化为导向，确保营销活动带来经济效益。
•诚信导向：坚持诚信经营原则，注重企业形象和品牌建设。
第二节：房地产市场营销策略2.1 市场调研市场调研是房地产市场营销的第一步，通过收集和分析市场信息，了解消费者需求和竞争对手的情况，确定产品定位和市场定位，制定营销策略。
2.2 产品定位产品定位是指将房地产产品与竞争对手区分开来，突出产品的独特性和优势，满足消费者不同的需求。
根据目标市场的特点和需求，进行产品设计、定价和营销传播策略的确定。
2.3 市场推广市场推广是指通过广告、促销活动、公关等手段，将产品推向目标市场，提高产品知名度和认可度。
根据目标市场的特点和消费者需求，选择合适的推广渠道和传播方式，进行市场推广活动。
2.4 销售策略销售策略是指通过合适的销售渠道、销售人员和销售模式，实现产品销售目标和利润最大化。
房地产市场营销1导论
房
地
产
（一）中国房地产业发展历程
市
场
营
（二）中国房地产行业发展特点
销
》
（
（三）我国房地产市场营销发展历程
第
二
版
）
武汉理工大学出版社
第四节 房地产市场营销的研究对象与研究法
《 房 地 产 一、房地产市场营销的研究对象与研究内容 市 场 营 二、房地产市场营销的研究方法 销 》 （ 第 二 版 ）
武汉理工大学出版社
一、房地产市场营销的研究对象与研究内容
《
房 地
（一）房地产市场营销的研究对象
产 市
（二）房地产市场营销的研究内容
场 营
1．房地产市场研究分析
销 2．确定房地产投资经营目标 》
（ 3．项目决策
第
二 4．房地产市场营销绩效评估与风险控制
版
）
武汉理工大学出版社
二、房地产市场营销的研究方法
《
房
市场营销学是一门应用性学科，发展很快动态性很
武汉理工大学出版社
《 房
引例
地
产
市 场
房地产市场营销观念的演变
营
销
》 【思考题】
（
❖ 1．请分析是什么原因促使房地产市场营销的观念发生转变？
第
❖ 2．请说明房地产市场营销观念的转变和各阶段的特点。
二
版
）
武汉理工大学出版社
《 房 地 产
市
场
营
销
》
（ 第 二 版 ）
主要内容
第一节 市场营销观念及其演变 第二节 房地产市场 第三节 房地产市场营销 第四节 房地产市场营销的研究对象
二
版
《房地产课程导论》课件
为何选择本课程
展示学习房地产的益处
学习目标
本课程旨在帮助学生掌握以下关键学习目标，以便能够应对房地产行业中的挑战和机遇。
1 了解房地产的基本概 2 掌握市场趋势分析
3 熟悉投资策略
念
学会分析市场数据和趋势，
掌握不同房地产投资策略
学习并理解房地产行业的
以做出明智的投资决策
的优缺点，并选择适合的
核心概念和术语
小组讨论
通过小组互动，促进学生之间 的思想交流和合作学习。
嘉宾讲座
邀请行业专家，分享他们在房 地产领域的经验和见解。
考核方式
我们将采用多种考核方式，以评估学生对课程内容的理解和应用能力。
1
课堂讨论
参与课堂讨论，展示对课程的理解和思
个人项目
2
考能力。
完成个人项目，应用所学知识解决实际
问题。
3
期末考试
投资机会
主要内容
本课程的主要内容将涵盖以下关键领域，帮助学生建立对房地产行业的全面理解和应用能力。
市场调研与分析 法律与法规
房地产投资 房地产金融
房地产开发 房地产经纪
教学方法
我们将采用多种教学方法，以确保学生能够深入了解和掌握课程内容。
案例研究
通过实际案例分析，帮助学生 应用知识解决实际问题。
感谢您对《房地产课程导论》的关注。希望本课程能够帮助您在房卷考试，测试对课程内容的综合 掌握程度。
学习资源
为了帮助学生更好地学习和掌握本课程的内容，我们提供以下学习资源。
图书馆资源
提供大量与房地产相关的图书和 参考资料。
在线学习平台
提供在线课程和学习资源，方便 学生随时随地学习。
研讨会和工作坊
2023年房地产经纪人之职业导论练习题(二)及答案
2023年房地产经纪人之职业导论练习题(二)及答案单选题（共50题）1、侵权责任是指侵犯经纪服务合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任，侵权责任的构成要件是（）。
A.无侵权行为和无免责事由B.有侵权行为和无免责事由C.有侵权行为和有损害事实D.有损害事实和有免责事由【答案】 B2、房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。
赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。
田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。
田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。
一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。
然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
A.田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的B.应由甲机构向赵某收取700元奖励费C.田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少奖励D.田某不应收取700元奖励费【答案】 D3、房地产经纪机构品牌管理的主要内容是( )，通过制定企业的品牌战略、品牌识别系统以及积极的推广宣传，树立企业在市场中独一无二的形象和标志。
A.品牌建立和品牌维护B.品牌建立和品牌策划C.品牌塑造和品牌创新D.品牌定位和品牌结构【答案】 A4、房地产专业网站的海量信息及其（）功能，也为房地产经纪人员获取房地产市场、政策、宏观经济等相关信息提供了一条更方便、快捷和精准的渠道。
A.搜索、定制B.编辑、存档C.查询、分类D.分类、整理【答案】 A5、房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，房地产经纪活动是( )。
A.商业行为B.政策行为C.宏观调控行为D.市场行为【答案】 D6、房地产经纪人仪容仪表的三个基本原则是( )。
房地产与房地产市场
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第二节 土地登记
• （二）权利设定土地登记 • １.国有土地使用权设定 • （１）划拨取得国有土地使用权。 • （２）出让取得国有土地使用权。 • （３）国有土地使用权作价入股。 • （４）集体土地转为国有土地。
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第二节 土地登记
• ２.集体土地使用权设定 • 使用本集体土地进行建设或者生产的，集体土地使用单位或者个人应
• 三、房地产市场含义、特征与分类
• 1.房地产市场的含义 • 房地产市场又称不动产市场，是房地产商品交换过程的统一，是联结
房地产开发、建设体经营、管理、服务和消费的桥梁，是实现房地产 商品价值和使用价值的经济过程，由主客体和中介构成。
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第一节 房地产与房地产市场
• 2.房地产市场的特征 • 房地产权益被各种政策、法规所约束，一般消费者难以区别，使得房
第一节 房地产与房地产市场
• (2)根据房屋的用途分类。按照房屋的使用功能可以分成八类: • 1)住宅; • 2)工业厂房和仓库; • 3)商场和店铺; • 4)办公楼; • 5)宾馆酒店; • 6)文体娱乐设施; • 7)政府和公用设施; • 8)多功能建筑(综合楼宇)。
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第一节 房地产与房地产市场
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第一节 房地产与房地产市场
• (1)根据土地的用途分类。 • 1)居住用地; • 2)公用设施用地(含商业用地); • 3)工业用地; • 4)仓储用地; • 5)对外交通用地; • 6)道路广场用地; • 7)市政公用设施用地; • 8)绿化用地; • 9)特殊用地。
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房地产经营管理辅导二房地产市场共5页文档
房地产经营管理辅导二第三章房地产市场1、市场机制的运行过程就是竟争机制、供求机制、价格机制互相联系相互作用的过程。
2、市场行为是指市场主体在市场交换过程中为了某种目的而进行的市场活动，包括购买行为、销售行为和竟争行为。
3、我国房地产法律体系由三部法律以及相应的法规和规章构成，三部法律是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4、房地产市场运行机制就是价值规律的作用机制，是价格、供求、竟争三大市场机制作用于市场运行，调节房地产市场供给、需求、价格，使它们从不平衡到不平衡再到平衡，波浪式运动，使房地产市场在运动中发展。
5、房地产市场特性：①房地产市场具有不可分割性；②房地产市场是房地产权益的交易市场；③房地产市场具有区域性；④房地产市场的不完全开放性；⑤房地产市场是非完全竟争的市场，易于出现市场的不均衡和垄断；⑥目前我国房地产市场具有多功能、多层次、多样形式的综合性市场；⑦房地产经济寿命长可多次重复交易。
6、影响房产需要因素：①社会经济状况；②金融业的发展；③人们观念的改变；④住宅政策和住房制度；⑤对未来的预期；6、房地产市场研究是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，揭示市场信息的内在联系、预测时常未来的发展趋势，掌握市场动态，以指导人们的市场行为。
市场研究的必要性：①房地产经营者决策以信息为基础；②市场研究与促进销售；③市场研究与经营管理；④市场研究与制定价格策略；7、一元线性回归法第四章房地产投资1、房地产投资与其他投资行为一样，是以一定资金量在一定的期限内获取一定的预期回报的过程。
房地产投资是房地产投资主体，将资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等经济活动中的过程和行为。
2、房地产投资特征：①直接投资费用较高；②直接投资回收期长；③影响投资的风险因素较多；④需要专业知识和经验；⑤难抵消通货膨胀的影响；⑥易于获取金融机构支持。
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Q / Q Q P P / P P Q
|Es|=1 |Es|>1 |Es|=
供给单一弹性 供给富用弹性 供给完全弹性
4 房地产供求的均衡与非均衡分析
P
S P1 E P0
D
QD1
Q0 Qs1
Q
图2-5 房地产市场的供求均衡示意图
房地产市场的供求均衡与非均衡分析
马歇尔局部均衡理论
3. 生产性房地产需求曲线
4. 生产要素的最优组合
5. 生产要素的替代效应和产出效应
6. 土地招标租金曲线
7. 市场土地租金曲线 8. 厂商最佳位置选择
P1/P2=MP1/MP2
五、房地产投资及理财需求
1.含义 2.房地产投机需求曲线
P S
D Q 图 2-7 房地产聚合后的交易量曲线
六、房地产的需求弹性
影响房地产需求的因素
某一类特定房地产的价格水平 消费者的收入水平 相关房地产的价格水平 消费者的偏好 消费者对未来的预期 1989年人均年收入： 浙江1648.8元 北京1597.1元 福建1440.5元天津2374.6元 江苏1372· 3元广西1304:2元 辽宁1289· 山东1250.1元 3元 河北1234.1元四川1226.3元
|E |=0 需求完全无弹性 理论上的必需品 在经济学里，将弹性数值（取绝对值）分为五种类型：
d d
需求弹性
d
0<|E |<1 需求缺乏弹性 （1）弹性数值大于1，称为富有弹性；
Ed Q / Q Q P P / P P Q
生活必需品 理想的一般商品 生活奢侈品 理论上的奢侈品 稀缺资源 生产周期较长的产品 理想的一般商品 生产周期较短的产品 理想状况下生产的产品
瓦尔拉斯一般均衡理论
房地产供求总量的非均衡
房地产供求结构的非均衡 均衡
总量性供不应求/总量性供过于求
产品结构的非均衡/市场层次结构的非
消费者均衡
P x X+P y Y=M
P x/P y=MRSxy =MUx/MU y
住宅需求曲线
收入变化对住宅需求的影响
四、生产要素房地产需求
1. 含义
2. 影响因素
3 房地产供给与需求的弹性分析
弹性：一个经济变量对另一个经济变量变动的反应程度。 房地产的供给弹性
房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变 化的百分比
房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格 变化的百分比
房地产的需求弹性
房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变
2 房地产市场的特性 房地产市场是不完全竞争市场
房地产市场是一个区域性市场
房地产市场是消费性、投资性和投机性相结合
的市场
表2.1
比较特征
完全竞争市场与典型房地产市场的对比
完全竞争市场 典型的房地产市场 少数参与者，容易出现卖方市场或买 方市场。 异质性、不可移动。 价值量大，受多种因素影响，容易产 生波动。
③见下表
3. 房地产的需求交叉弹性 ①含义 ② 公式 ③ 举例 ④ 研究结果 Exy= （△Q y/Q y）/ （△P x/P x）
房地产需求价格弹性和收入弹性估计
研究者 房地产需求价格弹性 房地产需求收入弹性
Lee (1963)
Leeuw(1971) Carliner(1973)
-0.71 -0.92
1.房地产的需求价格弹性 Ed=(△Q/Q)/ (△P/P) 2.影响因素：
①替代品数量和接近程度
②房地产的用途 ③ 房地产在消费者预算中所占比例的大小 ④ 选择房地产时期的长短 3.总而言之，房地产的需求价格弹性较小，即房地产需
求量对价格和租金变化反映比较迟钝。
4.国内外研究结论
2. 房地产的需求收入弹性 E m= （△Q/Q）/ （△M/M） ①房地产的需求收入弹性一般为相对较高的正值 ②研究结果：0.26-1.1
新开发建设量
物业市场： 存量调整
房地产使用市场和房地产资产市场四象限分析
租金形成机理：D（R，经济状况）=S 租金与资产价格：P=R/I 资产价格与新开发建设量：P=f（C ） 新开发建设量转换成存量：S=C/ɑ（折旧 率）
山水华门：15.6万元/年
450万元
金地名京 ：4.56万元/年 228万元
同一个屋苑,放到中港两地,只要发展商全 数卖出,在国内其空置率定义为零;但在香 港,如果该屋苑买家50%是投资者,买入 后一直丢空,则空置率为50%,两者差距 甚远。
供应量计算：
在政府审批的各个环节上可以了解的与供应量有 关的数据有： A．获得“国有土地使用证”的用地面积。 B．获得“建设用地规划许可证”的用地面积， C．获得“建设工程规划许可证”的用地面积。 D．获得“建设工程开工许可证”的用地面积。 E．获得“商品房预售许可证”的用地面积。 假设获得每个许可证的时间为1年，从获得预售 证到售完这个周期的叫间为2年，那么：
（2）弹性数值小于1，称为缺乏弹性 系数（E ）
|Ed|>1 |Ed|= |Es|=0
s
|Ed|=1
需求单一弹性 需求富有弹性 需求完全弹性
（3）弹性数值等于1，称为单一弹性；
（4）弹性数值无穷大，称为完全弹性；
供给弹性
Es
供给完全无弹性
（5）弹性数值等于零，称为完全无弹性。 0<|E |<1 供给缺乏弹性
土地出让市场与房地产增量、存量市场的整体互动
存量价格（元/m2) 地价（元/m2)
Ⅱ
Ⅰ
Ⅲ
Ⅱ
增量 价格（元/m2)
房地产 存量（m2)
增量 价格（元/m2)
土地出 让量（m2)
① Ⅲ 房地产增量（m2） （a) Ⅳ ① ② 需求传导 供给传导
② Ⅳ 房地产增量（m2） (b) Ⅰ
1 房地产市场的供给
0.87
0.39 0.35 0.26 (0.64,1.1)
MacRac, Turner (1981) -0.89 Goodman, Kawai (1986) (-0.61,-1.2)
价格机制
房地产交易价格的变动调节供求关系,优化资源配 置 租售比价的变化可以促进存量房地产的流通
1．市场参与者
2．产品特性 3．产品价格 4．产品知识
众多的买者和卖者。
同质性、可移动。 价格稳定且是买卖双方决策的主 要依据。 买卖双方对产品有基本的知识。
买卖双方对产品缺乏必要的知识，广 泛的经纪人服务。
在理论上能够实现均衡，在现实中， 由于供给的相对滞后、买卖双方对专 业知识的缺乏以及房地产商品的投资 品特性等都将影响均衡的形成。 政府的法律法规限制或调控较多。
链接：空置率
在香港,空置率包含了:二手市场正在放售或放租的 单位、转手中仍未入伙的单位、业主购入后丢空的 单位、一手市场发展商货尾单位,以及装修进行中 的单位等。 在国内的《房地产开发统计报表制度》中,有关于 「空置面积」条目的解释是:指报告期末已竣工的 可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售 或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和 本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆 迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自 用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 按照香港人的讲法,就是发展商货尾单位面积相对 已落成单位面积的比例。
竞争机制
买方之间的竞争也较激烈 竞争具有区域性 价格竞争和非价格竞争并存
土地市场均衡
P S0
S P1 ’ P 2 P
1
计划指标
F E D’ D
0
Q1 Q 2 短期供求均衡 长期供求均衡
Q
短期增量房地产市场均衡(垄断竞争)
P
MC AC Pe 1 ’ P1 P0 A P E
F
D MR D’
2 房地产市场的需求
需求
特定时间 \ 特定价格 \ 愿意 \ 能够
区分下列几类需求
消费需求 投资需求 投机需求
如何区分？
1.消费需求：购买或租赁房地产直接用于生活或生 产的需求。 2 .投资需求：购买房地产用于出租获取收益或通过 低价买进高价售出获取利差的需求，一般要求持有 一定年限以上。 3 .投机需求：短期内利用房地产价格的涨落变化， 购买房地产以期从中获取利差的行为，关于投机的 界定没有统一的标准，有的将所购房地产持有4年以 下视为投机炒房，有的将这一期限定为5年。 投资需求、投机需求最终如不回归到消费需求上， 就会成为虚假需求，虚假需求能够引起房地产价格 的异常波动。
0
Q1
Q
详见斯蒂格利茨《经济学》上册P354~356
长期增量房地产市场均衡(垄断竞争)
化的百分比
房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量 变化的百分比
房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化
的百分比
房地产需求的交叉价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比/另一
种房地产价格变动的百分比
名
称
公 式 房地产供求的弹性数值 的绝对值
弹性系数 含 义 代 表 物
房地产一级市场：土地使用权出让（土地批租）市场
房地产二级市场：包括土地使用权转让、新建商品房的 销售等。
房地产三级市场：房地产消费者之间的交易市场，包括 二手房的买卖等。
房地产市场按物业类型划分为：住宅市场、商业物业 市场、工业物业市场、其他物业市场等。