城市商业地产开发应该关注的几个问题
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
我国商业地产存在的问题及发展对策
业地 产健康发展 的对策 ， 以促进 商业地产健康持续 的发展 。
关键 词： 商业地产 ， 商业特性 ， 商业网点规划， 融资渠道 中图分类号 ： １ ＴＵ７２ 文献标识码 ： Ａ
商业房地产 指用 于各 种零售 、 餐饮 、 娱乐 、 健身 服务 、 闲等 结 合 。 休
经 营用途的房地产形 式 ， 经营模 式 、 从 功能 和用途 上 区别 于普通 ２ 我国 商业地产 的现状及 存在 的 问题 住宅 、 公寓 、 字楼 、 墅 等房地 产 形式 。商 业房 地 产 的形式 多 写 别 自２ ０ ０ ０年起 ， 商业地 产首 先在北京 、 上海 、 州等几 个经 济 广 样， 规模也 有大有小 。规模 大 的商业 房地 产 如 Ｓ ｏｐｎ ｌ项 发达的地 区兴 起 ， ｈ ｐ ｉ Ｍａ ｇ ｌ 并迅速蔓延到全 国。根据 国家 统计局统计数 据 目， 可以达到几 十万 平方米 ， 规模 小 的商业房地 产项 目仅 几百平
文 章 编 号 ：０ ９６ ２ （０ ７ １ —２ ７０ １０ —８５ ２ ０ ）８０ ２ －２
我 国商 业 地产 存 在 的 问题及 发展 对 策 ＊
王
摘
丽Leabharlann 牛 炳 昆 要： 介绍 了欧美发达 国家商业地产 的发展历程现状及 趋势 ， 对我国商业地产 的现状及存在 的问题， 出 了我国商 针 提
１ 欧美发 达 国家商 业地产 的发展 历程 现状及 趋 势
此， 同时了解欧美等 发达 国家在 商业地产 的发 展历程 、 状 以及 现
发展趋势 ， 对国内商业地产 的发展更具有借鉴意义 。
一
直保持着增长的趋势 。２ ０ ０ ４年上半 年开始 ， 国家对 房地产 发展
进行 了新一轮宏观 调控 ， 商业 地产作 为房地 产 的一 个分 支 ， 发 其 欧洲 各国由于历史及人 口原因 ， 商业设 施多依托城市或城镇 展也受到了一定影响。 发展 。许多商业区都具有悠久的历史 ， 并经 过很长 时间的深化 和 我国商业地产 在快 速发展 的同时 ， 也存 在着一 些问题 ， 归结 完善 而逐渐形成的 ， 区化 的商业 是其主 要表 现形式 ， 尺度亲 起 来 主要 有 以 下几 个 方 面 ： 街 其 切， 并与其他建筑类 型如教堂 、 住宅 、 市政厅等混合 布置。即使新 １局部投 资过热 ， ） 结构性不合理 。
三线城市商业地产发展问题及策略分析
三线城市商业地产发展问题及策略分析叶敏河南省驻马店市不动产登记服务中心摘要：近年来，我国城镇化进程日益加快，三线城市经济水平逐渐提升，商业地产市场在此背景下迅速崛起，不过进入新时代后，经济增速放缓、一系列国家调控政策出台，导致三线城市商业地产市场受到一定影响，鉴于此，本文主要对三线城市商业地产发展背景进行分析，结合当前形势下阐述商业地产在三线城市中的发展优势，并针对现存问题提出有效策略，旨在为三线城市商业地产健康、高质量发展提供借鉴和参考。
关键词：三线城市；商业地产；城镇化；开发三线城市是我国具有战略意义的经济较发达中等城市，其一般位于中部和东部地区，非农业人口规模在100万以上，居民具有一定的消费潜力。
尤其是最近几年，三线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，远远超过一二线城市，蕴含极大的商业地产发展机会，越来越多的地产商将视线转移到三线城市，致使其商业地产仍面临诸多挑战，如何启动三线城市商业，提高地产经济发展实效成为业内关注的重点。
为此，应当结合当前发展背景，明确三线城市商业地产开发的优势，以此采取有效措施解决实际问题，助力城市经济高质量发展。
一、三线城市商业地产发展的现实背景相比于一二线城市而言，三线城市的商业房地产发展环境相对较落后，不过在城镇化进程不断推进的过程中，三线城市的房地产市场日益呈现发散性的特点，同时有关地产的调控政策不断出台，对发展尚未成熟的三线城市商业地产将会产生一定的影响。
通常情况下，根据三线城市的特点，其商业中心偏少，商业业态较少、招商存在局限性等，在开发和投资过程中也存在一定风险。
另外，商业地产的开发建设以及布局等，还需考虑居民的消费习惯、文化理念等，对于消费者认知度相对较低的商业品牌，如盲目扩大供应量或加大规模开发，将会导致商业地产投资过热等问题。
而且三线城市的人口规模相对较小，当商业地产的文化娱乐、休闲、餐饮和购物等多种业态发展过程中，将会出现不均衡的情况。
在此背景下之下三线城市商业地产发展面临较大的挑战，为此应当针对现存的问题创新发展对策，有效启动三线城市商业地产市场活力，激发经济快速增长。
商业地产经营中存在的问题及对策研究
的选址理论做了基础性的研究，此后包括
Ｐ ｈ ｉ ｌ ｐ ｐ ｅ等经 济 学 家 在 此基 础 上 提 出 了零
划和经营模式等备角度对商业地产进行了
研 究 。孙 飞 （ ２ ０ ０ ５ ） 在 比较 了商 业贷款 、
发 行债 券 、上 市融 资 、基 金 融资等 融 资形
售 中心位 置与 消费 者满 意度模 型 。而 在商 业 房 产 管 理领 域 ，Ｇ ｒ ａ ｓ ｓ ｋ ａ ｍｐ所发 表 的 《 房 地产 开发 基础 》被 认为 是奠 基之 作 ，
ｈ ｅ ｏ ｒ ｅ ｔ ｉ ｃ ａ ｌ Ｅ ｘ ｐ ｌ ｏ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｌ 理 论 探索
商业地产经营 中存在的问题及对策研究
摘 要 我国当前的住宅型房产的发展因国家相关政策的调控出台，存在着较大的不确定性 ， 在此背景下商业地产以其
回报率高与独立性强等特性引起 了商业地产热 ， 本文基于商业地产行业发展现状进行深入分析 ， 梳理商业地产经营模式，
并对商业地产经营的风险因素和相关政策建议进行了探讨。 关键词 商业地产 ；经营模式；风险因素；对策
文 ／安徽省汇银房地产开发有限公司 徐杰
一
、
引言
是Ｚ ｅ ｒ ｂ ｓ ｔ 教 授 ，其 于 １ ９ ７ ７ 年 开始 研 究商 业地 产 的抵 押 贷款 问题 ；Ｍｉ ｌ ｌ ｅ ｒ 通过 对
２ 、房产 政策分 析 我 国的房产 市场 （ 主 要是住 宅房 市场 ）
从２ ０ １ ０年 以来 经 历 了一 系列 政 府调 控 ，
品的创新 ，商业地产的融资成为了目前商
业地 产研 究领 域 的主 流 ，其 中最早 涉足 的
式 进行 了深 入研 究 ，并 与售 后 返租 、只 租 不 售等 模式 进行 比较后 提 出 了节点 招商 的
正确对待商业地产操作中的五大环节
中国房地信息3近几年，国内的G DP 一直保持着高速增长，2007年国内生产总值增幅达到11.4%，同时全国70个大中城市房屋销售价格也比上年上涨了7.6%，都达到了一个高峰。
经济的两位数增长离不开各行业的贡献，如果要论功行赏，房地产业可谓立下首功，在很多地方政府收入中，房地产业占据着30%以上份额，有的甚至超过了60%，这其中，除了住宅地产高速发展所带来的贡献外，商业地产贡献同样是巨大的。
商业地产面临“消化不良”商业地产和住宅地产相比，虽然在国内受关注程度要低很多，但这并没有阻碍商业地产的开发热情，尤其是近两年，国内大多数城市商业地产都呈现非理性发展状态。
以北京和上海为例，由于受奥运利好影响，北京去年就出现了商业项目的集中放量，导致很多项目在实际操作过程中面临着招商难、推迟开业、甚至无法开业的尴尬，由于严重提前透支开发，北京商业地产在奥运后更是面临着“消化不良”现象。
上海的情况同样不容乐观，在前不久结束的2008上海商业地产发展论坛上最新数据显示，按照户籍人口计算，目前上海的人均商业面积超过3平方米，按照常住人口计算，也达到人均2.5平方米，远远超过了发达国家人均占有商业面积1.2平方米的标准。
“心态”导致项目失败虽然商业地产对经济的贡献很大，市场上的新项目也不断涌现，与此同时失败项目也是屡见不鲜，商业地产的成败包含了众多因素，包括行业背景、区位环境、竞争对手等等因素，每一个环节在操作中都要求科学严谨，缺一不可。
就目前市场上众多失败商业项目来看，选址不当、定位不准、业态配比不合理都可能是失败的原因，体量太大、租金不合理也可能使商业项目走向失败，招商不利、运营正确对待商业地产操作中的五大环节[聚焦]G A T H E REY E文/中房智本地产机构谢成龙8出现问题同样会导致失败。
纵观市场上失败的商业项目里，不管是哪个环节出了问题，都和“开发商的心态”有一定关系，不少开发商在商业地产开发中都存在“盲目开发”、“急功近利”的现象，都想一口吃个大胖子。
购买商业地产项目应关注五大元素
购买商业地产项目应关注五大元素
第一大元素是地理位置。
地理位置对于商业地产项目的价值和发展潜力至关重要。
购买商业地产项目时，要考虑项目所处的地段是否繁华，周边是否有人口聚集，附近是否有交通便利的设施，以及未来发展的潜力。
商业地产项目的地理位置决定了项目的吸引力和潜在客户群体。
第三大元素是项目质量。
商业地产项目的质量关系到项目的价值和投资回报。
购买商业地产项目时，要仔细考察项目的建筑质量、物业管理情况、设施设备状况等。
项目的质量越高，投资回报率往往也越高。
第四大元素是法律和法规。
购买商业地产项目时，需要了解和遵守相关法律和法规。
要注意项目所在地区的土地使用权、产权证书、规划许可证等法律文件的完备性和合法性。
此外，还需要了解当地的租赁法规，以确保自己的权益和合法权益受到保护。
第五大元素是市场前景。
购买商业地产项目时，要考虑项目所在行业的市场前景和趋势。
要了解项目所在地区的经济状况和发展趋势，以及相关行业的增长情况。
购买商业地产项目要考虑其在未来市场中的竞争力和发展潜力。
总之，购买商业地产项目需要综合考虑以上五大元素。
地理位置、租赁收入、项目质量、法律法规以及市场前景是决定商业地产项目价值和投资回报的重要因素，投资者应该进行全面的尽职调查和分析，以做出明智的决策。
商业地产规划设计决定成败-国内商业地产存在五大问题
商业地产规划设计决定成败国内商业地产存在五大问题国内商业地产规划设计目前存在五大问题1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。
目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。
在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。
而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。
2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。
发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好。
这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也往往急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。
3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。
尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。
与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。
4、商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重。
商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。
商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。
商业地产主要的风险
一、商业地产主要风险点1、完工风险大型商业项目资金投入巨大，因此多数开发商只能依赖银行贷款。
而在目前房地产贷款从紧的政策指导下，开发商获得贷款的难度日益增大，在开发期间需要自行先投入大量的资金。
而商业地产项目从开发到开始盈利至少要经过三四年时间，回笼资金慢，期间需要巨大的资金运转支撑。
开发商如果资金周转不灵，极易出现完工风险。
2、供过于求风险数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。
据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。
由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。
数据还显示，在目前，中国人均商业占有面积已超2平方米，而国际平均水平仅在有1.5平方米左右。
一直以来，住宅和商业相辅相成。
住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。
但是，目前住宅的销售情况不容乐观，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。
没有足够的人流和消费来支撑，商业地产也就难以招商，这势必影响开发商的现金流。
3、后期经营风险大多数商业地产的现金流来自于租金或销售款，开发商的投资有没有回报，不在建设当中，而是在建成以后的运营当中。
商业地到底有没有回报主要看其建成后的运营，所以风险是很大的。
商业地产的招商工作难度远远大于销售，住宅楼可能通过调整价格就可以达成交易，而招商工作却没有那么简单，如果地产所处的地段不适合进行贸易，那么即使开发商免租商家也不会入驻。
再加上近些年租金的不断上涨，招租难，空置率越来越高等问题也会越加突出。
商业地产开发中的锚定问题
截止2002年底。美国的购物中心合计面积为5.36亿m2 我国1997年—2006年10年新开发的就达4.86亿m2 按国际购物中心学会划分标准，以地区型购物中心4万m2为标准，我国十年的开发量，就可 以建12000个购物中心 。
结论：锚定者寡，商业地产资源众。 结论：锚定者寡，商业地产资源众。
期工程
个性百货 + 大卖场 + 餐饮 + 娱乐
期工程
为了加深理解，必须补充对两个概念的解释： 为了加深理解，必须补充对两个概念的解释：
超市、大卖场与百货商场的区别在哪里？ 超市、大卖场与百货商场的区别在哪里？ 尤其是大卖场式超市（沃尔玛称作购物广场式超市），几乎涵盖了百货商场的所有 经营门类。 区别在满足消费者需求的理论假设不同。 区别在满足消费者需求的理论假设不同。 1、超市：假如人人都有相同的需求，或者说是在消费需求无差异上 、超市 寻求发展空间。它选择的是适合大量、成批、周期性重复采购的商品 门类和品牌、品种，并采取各种措施，刺激消费者大量、成批、周期 性地购买，按日本人的理解，把它叫做量贩。
9、悉尼沃尔斯利大道 18.34万元/m2
10、孟买阿尔特蒙大道 16.4万元/m2
期工程
商业地产含金量的差异， 根源不在于建筑物本身，而在 于它的座落地点的人文环境氛 围，在于使用建筑物的人的身 份地位差异，或者入驻商家的 影响力、美誉度及实力。 不在于谁建的，也不在于 用什么材料建的，是什么形状 的，而在于它是谁用的。
力量型
商品门类专卖
2.5万-6万
3个或以上
8-15公里
地区型
综合百货时装
4万-8万
2个或以上
8-25公里
超地区 型
与地区型相同， 但商品品类和 品牌更多
商业地产开发
商业地产开发商业地产开发是指将土地开发为商业用途的过程，旨在满足商业市场对办公楼、购物中心、酒店等不同类型的商业房地产的需求。
本文将从市场需求、开发策略和关键成功因素等方面探讨商业地产开发的重要性和挑战。
一、市场需求商业地产开发的首要前提是市场需求。
随着经济的不断发展，商业市场呈现出多元化和多层次的特点。
根据城市发展规划和消费趋势，商业地产开发者可以选择不同类型和规模的项目，如购物中心、写字楼和酒店等。
通过精确的市场调研和分析，了解潜在客户的需求和偏好，可为商业地产开发提供有力的市场支撑。
二、开发策略商业地产开发需要制定合理的开发策略，以确保项目顺利进行。
首先，开发者需要选择合适的地点和土地。
地理位置与交通便利度是商业地产的重要因素，对项目的成功与否起着决定性作用。
其次，开发者需要进行前期规划和设计。
综合考虑人口分布、市场需求和物业管理等因素，制定出适合的项目规模、规划和布局。
最后，开发者要积极与相关政府机构合作，了解土地使用权、建设审批和商业运营等方面的政策，确保项目符合法律法规，并获得必要的支持和批准。
三、关键成功因素商业地产开发的成功离不开一系列关键因素的共同作用。
首先，良好的资金筹集能力对开发商至关重要。
商业地产项目的开发和运营需要大量的资金投入，因此，开发商需要保持充足的资金流动性，以确保项目的稳定进行。
其次，优秀的项目团队和专业的管理人员是项目成功的关键。
他们应具备良好的团队合作和沟通能力，熟悉市场动态，能够灵活应对挑战，并制定出切实可行的解决方案。
最后，项目的建设质量和商业运营能力也是决定项目成败的关键因素。
高质量的建设和周到的商业服务能够吸引更多的租户和顾客，实现商业地产价值的最大化。
结论商业地产开发既是巨大的挑战，也是巨大的机遇。
合理的市场调研、制定科学的开发策略和积极应对挑战的态度，是商业地产开发者取得成功的关键。
只有在满足市场需求、合理规划和精心管理的前提下，商业地产开发才能实现可持续发展，为城市经济发展做出积极贡献。
商业地产行业的机遇与挑战
商业地产行业的机遇与挑战商业地产行业是一个充满机遇和挑战的领域。
随着经济的不断发展和城市化进程的推进，商业地产在提供办公、零售、餐饮等各类商业场所的同时，也为投资者带来了丰厚的回报。
然而，随着竞争的加剧和市场的变化，商业地产行业也面临着一些挑战。
本文将探讨商业地产行业的机遇与挑战，并提供一些应对之道。
1. 机遇1.1 经济发展带来的需求增长随着经济的不断发展，人民收入水平的提高和消费观念的转变，对商业场所的需求也越来越大。
企业增加拓展办公空间的需求、居民对购物中心和娱乐中心的需求等都为商业地产行业带来了机会。
投资者可以抓住这一机遇，通过建设符合市场需求的商业地产项目，获得可观的回报。
1.2 城市化进程的推动随着城市化进程的推进，城市人口不断增加，城市规模不断扩大。
这为商业地产行业提供了更多的机会。
新的城市开发区、城市更新项目以及市中心的商业办公区域都需要大量的商业地产。
投资者可以关注城市规划和土地开发的动态，抓住城市化进程中的机遇。
1.3 创新科技的应用随着科技的飞速发展，商业地产行业也受益于各种创新科技的应用。
比如，智能化建筑管理系统可以提高商业场所的运营效率和用户体验。
虚拟现实和增强现实技术可以为购物中心和酒店等商业地产项目带来更加沉浸式的体验。
投资者可以关注科技创新的最新趋势，将其应用于商业地产项目中，提升竞争力。
2. 挑战2.1 市场竞争加剧商业地产领域竞争激烈，各类商业地产项目如雨后春笋般涌现。
投资者面临着与其他项目争夺租户和用户的竞争。
为了应对这一挑战，投资者需要进行市场调研，了解市场需求和竞争对手的情况，并制定差异化的经营策略，提供独特的价值和体验。
2.2 市场变化的不确定性市场变化是不可避免的，有时候变化可能来得非常迅猛，投资者需要灵活应对。
比如，经济下行周期可能导致租户需求减少，影响商业地产的出租率和租金水平。
此时，投资者可以通过降低租金、优化服务等方式吸引租户，并稳定资产收益。
房地产行业的商业地产发展
房地产行业的商业地产发展在当今经济快速发展的背景下，房地产行业作为重要的支柱产业之一，正不断迎来新的发展机遇。
商业地产作为其中的重要组成部分，其发展情况直接影响着整个行业的走向。
本文将对房地产行业的商业地产发展进行深入探讨。
一、商业地产的定义与分类商业地产，通常是指用于商业活动的房地产，包括但不限于办公楼、购物中心、酒店、物流仓储等。
根据不同的特征，商业地产可以分为以下几类：1.办公楼：主要供企业办公使用的建筑，通常集中于城市的核心商务区。
2.零售地产：包括购物中心、专卖店、超市等，主要用于商品销售。
3.酒店物业：包括各类酒店、度假村等，主要用于提供住宿和相关服务。
4.工业地产：包括物流中心、仓库和工厂，主要用于商品存储和生产。
二、商业地产发展现状近年来，商业地产发展迅速，尤其是在一线和部分二线城市，大规模的商业项目纷纷落地。
根据统计，2022年我国商业地产存量达到了__________平方米，总体投资规模不断扩大。
1. 市场需求持续增长随着人口的增长和城镇化进程的加快，商业地产的市场需求持续增加。
尤其是在生活消费升级的背景下，消费者对购物环境和体验的重视，使得商业零售地产的发展迅猛。
2023年，预计零售物业的市场总规模将达到__________亿元。
2. 投资结构调整传统的商业地产开发模式面临挑战，开发商开始寻求新的投资结构。
以“轻资产”模式为主的商业地产项目逐渐崛起。
运营和管理成为商业地产成功的关键要素，专业化的管理公司开始涌现，为商业地产项目的顺利运作提供支持。
三、商业地产未来发展趋势展望未来，商业地产的发展将呈现出以下几个趋势：1. 数字化转型随着科技的发展，数字化将成为商业地产的重要趋势。
通过大数据分析、互联网+等手段，开发商能够更精准地把握市场需求，优化资源配置，从而提升商业地产的运营效率。
2. 绿色可持续发展环境保护意识的提升使得绿色建筑成为商业地产发展的重要方向。
开发商将更多关注建筑材料的环保性质、节能设计等，以实现可持续发展的目标。
中国房地产行业问题及对策分析
中国房地产行业问题及对策分析中国房地产行业是一个具有重要影响力的行业，关系到国民经济和居民生活。
近年来，随着经济的发展和城市化进程的加快，中国房地产行业呈现出一些问题和挑战。
本文将从房地产市场泡沫、库存问题、房价波动以及政府政策等方面进行问题分析，并提出相应的对策建议。
问题一：房地产市场泡沫中国房地产市场过度火爆、价格泡沫严重是当前主要的问题之一。
在大部分一、二线城市，房价一直处在高位。
尤其在一线城市，房价更是高不可攀，已经超出了普通家庭承受范围。
这种过热的房地产市场存在着很大的泡沫。
如果房价出现下跌，整个市场可能会带来严重的冲击。
对策建议：1.加大土地供应力度，增加住宅用地供应，增加市场竞争，降低土地成本，从根源上压低房价。
2.鼓励发展租赁型住房，鼓励企事业单位、社会资本和房地产开发企业合作，发展租赁住房市场，提供多元化的住房选择，降低购房压力。
3.完善税收政策，加大对房地产投机行为的打击力度，增加房地产税收，提高土地出让金，降低投机成本。
问题二：库存问题相对于过高的房价，中国房地产市场也存在着较高的库存问题。
随着房地产市场过度火爆，很多房地产开发企业为了迎合市场，采取了过度扩张的策略，导致了大量的房地产库存。
一些城市的商品房库存量已经十分庞大，这不仅会导致企业的资金链紧张，也会增加市场的供需矛盾。
对策建议：1.控制土地供应，对房地产市场进行严格调控，遏制过度的房地产开发，并逐步化解房地产库存，缓解市场的供需矛盾。
2.鼓励二手房交易市场，通过政策扶持二手房市场，增加二手房交易量，减少市场库存。
3.支持房地产企业进行产业升级，推动企业将目光转向产业房地产、商业地产等多元化发展，减少住宅房地产的过度开发。
问题三：房价波动中国房地产市场的房价波动一直是人们关注的焦点。
近年来，不仅一线城市，二三线城市的房价也出现了较大的波动。
这种波动给购房者和房地产开发商都带来了很大的不确定性，对于市场的稳定性造成了很大的影响。
浅谈我国商业地产开发存在的问题及对策
（ 哈尔滨市房地产交易中心 平房区房产交易管理所 ， 黑龙江 哈尔滨 １ｏ６ ） ５ｏ ｏ
【 要】 我 国商业地产开发存在 着局部投 资过热、 目 摘 盲 投资等 问题 ， 造成土地 资源浪 费、 环境 污染 。 市交通 紧张。 城 这是 由于开发商对商业地 产发展 特性认 识不足 ， 并在经营思路存在偏差。同时。 一些地 方政 府为 了形象工程 ， 不顾本地 经济
不良 势头 ， 这令从中央到社会各界极为关注 ， 不无忧虑。 ２ ． 商业地产盲 目 投资造成资源浪费 长期以来 ，我国对商业地产开发的商业网点的建设 情况， 没有一个完整的、 统一 的数字 ， 对商业地产总体形 势缺乏准确的判断， 直到最近， 有关这方面的专业调查报 告才从 总体上对整个商业地产市场情况作 出了一个判
衡点 ， 就会造成银行的不 良贷款 ， 增加银行金融风险。 ４ ． 商业地产中存在着形象工程 现在很多城市都在建大 型的购物中心和商业步行 街。 购物中心、 步行街等大型商业设施确实具有较强的市 政效果 ， 一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况， 味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要
一
３ ５—
商业经济
第 ２１ ０ ２年第 ６期
Ｓ ＮＧ ＮＧ Ｉ Ｎ ．，０２ ＨＡ ＹＥＪ Ｉ Ｊ ｏ６２ １
利率， 提高第二套住房首付 ； 从严征收营业税等。商务部 在最近也提出， 一方面 ， 要加快市场体制建设， 研究吸引
投资 的政策 ， 社会 各方面对 市场 建设 的积极性 ， 调动 引导 各个方 面的资本进入 市场 ， 大对商 品市场 建设 的投入 ； 加 另一方 面 ， 对商业 网点 的开发 和建设 要分类 指导 ， 防止 重 复建设和 盲 目投资 。 然 ， 些举措 对抑制房 地产发展过 显 这
万达商业地产的商业开发运营模式存在问题与提升方法探讨
万达商业地产的商业开发运营模式存在问题与提升方法探讨1. 引言1.1 背景介绍万达商业地产是中国领先的商业地产开发商之一，成立于1988年，旗下拥有众多商业地产项目。
随着中国经济的快速发展，商业地产行业也进入了高速增长的阶段，万达商业地产作为行业领军者承担着重要的市场角色。
在发展过程中，万达商业地产的商业开发运营模式也面临一些问题和挑战。
市场竞争日益激烈，传统的商业模式已经难以适应消费者需求的变化和市场环境的变化，导致一些项目的经营状况不佳。
随着城市化进程的加快，城市规划与商业开发之间的融合也日益重要，但万达商业地产在这方面还存在一定的欠缺。
本文旨在分析万达商业地产的商业开发现存问题，并提出一些可行的提升方法，希望能够为其未来的发展提供一些参考和建议。
1.2 研究目的本文的研究目的是针对万达商业地产的商业开发运营模式存在的问题进行深入剖析和探讨，从而为该领域的相关研究提供可靠的理论支持和实践参考。
通过对该公司商业开发现存问题的分析，探讨其中存在的主要问题，并提出创新的提升方法，旨在为万达商业地产及其他同类企业在商业开发运营方面提供有益启示和建议。
通过本研究，希望能够促进商业地产行业的健康发展，提高企业经营效率和竞争力，实现经济效益和社会效益的双赢局面。
也为学术界对商业开发运营模式的研究提供新的案例和视角，填补相关领域的研究空白，为学术研究和实践经验的交流和共享搭建桥梁，推动商业地产行业的进步和发展。
1.3 研究意义本次研究对万达商业地产的商业开发运营模式存在问题与提升方法进行深入探讨，具有重要的理论和实践意义。
万达商业地产作为国内知名的商业地产开发运营公司，在行业内具有一定的影响力，是商业开发领域的佼佼者。
通过对其商业开发现存问题进行剖析，有助于进一步完善商业地产开发运营模式，提高整体产业水平。
本研究旨在从创新业态引进、提升品牌价值、优化商业运营管理和加强与城市规划的融合等方面提出提升方法，对于促进商业地产领域的发展具有重要的参考价值。
浅析商业地产项目前期的有关问题
目 ， 当地 政 府 规 划 主 导 社 区淄 江 花 园 需 要 的配 为
博 ，又 踏 入 商 业 地 产 的 行 套 项 目， 将 在 明 年 着 手 展 开 。 当 ， 样 的 年 纪 ， 样 的 经 这 这 历 ，似 乎 从 事 一 个 虽 然 相 关 但 却 的 的确 确 崭 新 的 行
市 发 展 的整 体 方 向背 离 ，
但 是 该 地 块 周 边 有 大 量 的 外五 家均 为广 州、深圳 、厦 门等 公司。在我入职
成 熟社 区，其中齐鲁 石化 该开发 公司之前 ， 中的两 家深圳公司与项 目经 其
的职 工 均 居 住 于 此 。
理有过联 络 ，并且也提 交了简单 的方案 ，经过综
作 为 开 发 商 ， 为 当 地 合 的比对和到 各公司代理 项 目中进 行考察 之后 ，
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维普资讯
【 经营实务】
我 确 立 了厦 门一 家 公 司 来 做 我们 的 项 目 ， 我 个 够 在 很 大 程 度 上 规 避 代 理 顾 问公 司 吃 老 本 ， 以 从 拿
司 必 须 有 相 应 的 资 质 ， 然 不 一 定 是 资 质 越 高 越 虽
次 多 层 级 的探 讨 ，本 意 是 引起 代 理 公 司 的 重 视 ，
好 ；（ 有 严 谨 的 合 作 合 同 ；（ 代 理 公 司提 交 在 调 研 环 节 万 不可 投 机 取 Ｉ 。可 是 ，在 我 们 的 项 ４） ５）
的 工 作 计 划 必 须 有 较 强 的 可 控 性 和 独 到 性 ；（ 目运 作 过 程 中 ，还 是 出 现 了一 点 不 和 谐 的地 方 。 ６） 代理 公 司 必 须 能 够 对 当地 有 所 了解 或 者 可 以 拿 到
房地产行业的商业地产趋势
房地产行业的商业地产趋势在近年来的经济环境中，商业地产的趋势正在发生显著变化，这与消费者行为、技术进步、环境问题以及政策法规密切相关。
本文将探讨当前商业地产的主要趋势，并预测其未来发展方向。
一、科技的影响随着信息技术的快速发展，商业地产行业迎来了新一轮的科技变革。
(1)，大数据分析和人工智能的运用使得市场预测和决策更加科学合理。
企业可以通过分析消费者的购买习惯、流量数据以及区域经济发展趋势，来制定更有效的商业策略。
此外，_(2)_也开始在商业地产中占据重要地位，智能建筑不仅提升了硬件设施的效率，也带来了更多的商业机会。
二、灵活的租赁模式在市场环境的不确定性加剧的背景下，企业在商业地产租赁方面越来越倾向于寻找更灵活的解决方案。
____(3)____，如共享办公空间和短期租赁成为越来越多公司的选择，这种灵活性允许企业根据自身情况快速调整战略。
这种模式不仅降低了企业的运营成本，也提高了资源的利用效率。
三、可持续发展近年来，环保和可持续发展成为全球关注的焦点，商业地产也不例外。
(4)，越来越多的商业地产项目在设计和运营中融入绿色建筑标准，采用可再生能源、节水技术等，以提高资源利用率和减少环境影响。
此举不仅符合社会责任，也为企业吸引了更多潜在客户和投资者。
四、社区互动与融合现代消费者更加强调体验与社区感，商业地产项目越来越注重与周边社区的互动。
(5)，许多商业地产开发商开始将社区活动融入到日常经营中，通过举办各种活动来吸引人流。
此外，商业空间的设计也越来越注重开放性与可交互性，鼓励人们在此进行社交和交流。
五、电子商务的冲击随着电子商务的迅猛发展，传统零售业面临巨大挑战。
(6)，许多商家意识到仅仅依赖于线下商店已经无法满足消费者的需求。
为了应对这一趋势，商业地产企业需要加强线上线下的结合。
____(7)____，例如，通过设立体验中心或展示厅，吸引客户前来体验产品，促进线上线下的互动。
六、投资领域的多元化虽然传统的商业地产投资如购物中心和办公楼仍然占据一席之地，但投资者正在寻求更为多元化的投资机会。
商业综合体开发常见的问题
外因
地方相应政策
2.21国五条
提出完善稳定房价工 作责任制、坚决抑制 投机投资性购房、增 加普通商品住房及用 地供应、加快保障性 安居工程规划建设和 加强市场监管等五个 方面的政策措施
我国每年新增小城 镇800个左右，提 供了城市建设新增 空间 大城市为以经济为 纽带向周边城市群 发展，提供了更新 改造空间 政府公共服务放开， 吸纳私人资本进入 城市开发
城镇数 量增长 城市群扩 张与重新 定位 城市人口 增加 消费升级
每年1000－3800万 农民进入城市
公共服 务放开
快速上升阶段
转型背景
部分城市加大商业地块出让
外因
随着地方政府在城市规划建设的不断完善和发展思路的转变，摈弃了之前一味 以住宅开发为主体的城市开发模式，逐步采用城市综合体来实现城市化发展。政 府不再简单的推出纯住宅地块，为提升土地价值，商业地块面积及比例都在增加
转型背景
政策对住宅市场的打压，而对商业地产影响较小
休闲经济的产生 促进了商业地产 的繁荣。
– 随着消费者休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常 生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动 的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。
观点：我国消费升级、城市化进程加速等因素的叠加将会给商业地产开发与升级带来巨大 的市场需求，房地产市场将进入“白银时代”，下半场的关键人物就是“商业地产”，今 后5年~10年将是商业地产重要的战略机遇期。
商业地产的好处以及难点
1、商业地产概述商业地产既不是商业，也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分复杂的综合性产业,是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。
※商业地产的好处●长期稳定的现金流回报商业地产的第一个好处，是有长期稳定的现金流回报。
商业地产的现金流是稳定且长期的.只要这个物业还存在，每年都会有现金回报。
初期几年回报率也就百分之十左右，回报率是较低的。
但是商业地产的现金流是逐年增加的，万达商业地产的租金平均每年增加2％—5％。
这个增长是环比递增，假如第一年租金是100元,第二年涨3%达到103元,第三年则是在103元的基础上再涨3%，基数会越滚越大。
●享受资产升值的双重利益除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产升值的好处。
比如，住宅项目几年前卖的时候才7000元/㎡,现在达到1.2万元/㎡，但是这块物业的增值开发商拿不到，都被业主拿走了。
商业地产项目就截然不同了,比如厦门SM项目，一开始大家都不看好SM区域。
SM去了，经过10来年的发展周边不仅房子升值了,周边地价也升值了好几倍,这也意味着SM本身物业也升值了好几倍。
这就是商业地产的好处，除了有长期稳定的现金回报外，资产升值也很快。
●不受经济周期影响除了以上两点好处，商业地产还不容易受经济周期的影响。
经济萧条的时候，住宅、汽车就卖不动了.但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭、不买生活用品，所以零售业是受经济周期影响较小的行业。
拿亚洲金融风暴来说，几年的时间里，金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下跌得非常厉害，很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的士",但是亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。
在日本，政府为了抵抗金融风暴带来的市场低迷，给每个家庭送购物券，鼓励国民消费，保证了零售业没有下滑。
※商业地产的难点商业地产一般企业做不了,主要存在三个限制条件：●门槛高首先对资金的需求量大.住宅地产一个项目总投资10个亿，可能2个亿或3个亿就可以启动了，优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力，住宅项目总投资50％以上来自预售。
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城市商业地产开发应该关注的几个问题
商业是以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动，一个城市的商业繁华度充分体现了地区经济的发展状况和城乡居民消费承载力的水平，在总体城市布局中，商业地产是活跃城市肌体，集聚资本流通，创造财税收入和代言地域形象的的主要载体。
商业地产的高速发展是市场经济体制运行的必然产物，是搭建城市、乡镇和社区的社会中心平台的必要纽带，它为企业发展、人群交往、生活保障和商品流通提供了主要场所。
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。
近年来，随着城市化进程的不断发展，政府和社会对商业地产的需求日益增长，地产开发企业也开始注重产业多元化的调整，以城市综合体为代表的复合型物业结构的比例越来越重。
但商业地产有其结构特殊化、服务持续性强、社会综合效应突出等有别于住宅点产的特点，因此在发展城市商业地产时，应从以下几个方面来关注。
项目选址
在城市商业地产中，大型商业（商铺、shopping mall）和商业街的选址应尽量靠近城区中心地带，利用原有区域的聚集效应减少自身的成长周期。
酒店旅馆(旅游地产)和特色商业街最好靠近当地的风景名胜或著名人文旅游景点，充分借助区域的地利天时，以文化传承取胜。
购物中心、大卖场和娱乐类商业地产（如电影院）应安置在大型居住组团周边，利用庞大的购物群体存量来提高商圈成熟速度，同时兼顾交通环境的便利，以便吸引其他区域的客户群体往来。
CBD（写字楼）项目的选址类同于大型商业，但要注重选择城市行政中心的周边地带，以行政中心为半径，方圆1.5-2公里最佳，尽可能地方便商务群体的工作需求。
也可以注重城市新兴区域的地带，如开发区、大型物流加工区和保税区等等。
专业市场、批发市场应该选择城郊结合部或较为空旷的地带，这样有极大的自由度，来方便布置市场的整体格局，交通运输、公交运力组织安排方便快捷，而且城郊结合部的生活支出成本相对廉价，符合市场内从业的经营商户生活需要。
项目设计
商业地产在其最初进行产品设计时，相对于住宅地产更应当注重建筑形态新颖、布局结构合理、交通组织流畅、景观别致和建筑能耗低碳环保等分布设计环节。
首先，商业地产一般坐落于建筑组群的中心位置，特别是单体建筑面积超过10万平米的大型商业建筑，多半是扮演了地标性建筑的角色。
这就要求在外部宏观建筑形态上必须超前定位，保持相对时间内的新颖性，满足人们的视觉审美需求，在感官层面刺激大众的消费心理。
建筑内部的布局要充分给人予开放、舒适、便捷的感受，如共享空间要足够通透宽敞，购物交通迅捷而不繁杂，配套实施其全而且适用，楼层使用功能层次清楚分区布局合理等等。
其次，无论是大型商业、购物中心或是CBD（写字楼），在交通组织设计上都要求做到合理化、便捷化和复合多样性。
在城市中心区交通压力比较大的情况下设计安排车辆进出、泊位设置本身就是考验设计师综合思维能力的艰巨任务，一般来讲在进行实际操作时，不但应当满足规划指标要求的额定数值，更要有未来发展的前瞻性。
随着人口、车辆的不断增加，再大的设计体量也难以符合使用要求，这就要求在交通设计时一定要充分借鉴和利用城市公共交通设施，尽可能地将项目周边200米以内的地铁、公交、人行天桥等城市公共交通的辐射面引进整体设计中，充分发挥整体设施的复合型功能效应，弥补自身能力的不足。
第三.大型高端的CBD项目在设计时，对使用功能的要求相对于卖场则更为全面。
超过5万平米的项目，核心筒的客运电梯不少于6部，货梯不少于3部，若设有局部共享空间，还应考虑安设电动扶梯。
为满足消防要求的需要，楼梯间应设计为两列对称，形成环路样式，避难层尽可能为总层数的30%体量。
第四.中等体量的多层商业或超过三层的住宅下部商铺，在实际运营中的问题就体现在底层客流远高于高层客流的现象，除去餐饮业相对特殊外，零售百货和服务业受此影响较大。
因此在项目设计初期，应考虑为上述建筑增设外挂式景观电梯或自动扶梯，合理疏导客户群体流向，这有利于整体商业的运营效果，对分层、分户招商提供硬件支撑。
项目服务
商业地产的开发成功，除了上述选址、设计等环节的因素外，还有超过50%的成分要依靠准确的品牌经营定位和优秀的后期综合服务来保障。
通常所说“细节决定成败”，商业地产的品牌效应是维护市场地位的重中之重。
对于大型零售商业（包括高端的CBD项目）来讲，能否将自身的商业定位与区域消费承载力有机的相结合，是运营成败的关键。
即使招商经营成功，但面对激烈的市场同业竞争，能否留住商户，保持流畅的租金收益，不进入互相压价的恶性循环，很大程度上就依赖于一支亲和力强、始终高效运转的物业管理团队。
在日常设备维护、环境清理、客户利益协调的方面，物业管理团队都是遂行任务的主角。
大到区域划分，小到天气变化的雨具，每一个细节都是客户品味商家品质的考核点，也是确立市场行业龙头位置的风向标。
因此，商业地产开发企业在项目确立初期，就应当适时考虑建立后期物业管理机构的问题，配和整体项目的开发运营，而不是后期建成后再着手自建或招标。
从笔者的经验来分析，开发企业最好是自建物业管理团队，这样在后期管理中的协调要比外招管理公司显得流畅和顺手，而且更能彰显开发企业的品牌效应。
对于卖场招商环节来讲，笔者建议和物业问题相反，应该更多的与国内外知名商业咨询管理公司为主。
这样的好处是由咨询公司为载体招商可以充分地利用企业多年建立的广泛信息资源，以企业信用度为依托，抛却复杂的人文感情因素，避免了自主招商是建立在“招商团队”个人信用度为主，信息资源狭窄，人际关系不利于奖惩的问题。
商业地产的开发是一项综合性很强的工程，他考验者开发企业的全面管理经营素质，是检验地产企业能力的试金石。
随着中国城市化进程的发展，地产市场会不断向更高层级开拓，商业地产高速发展的趋势已经逐渐从一线发达城市向二、三线城市递延。
期待商业地产建设者为我们呈现一个又一个杰出的地产精品。