第5章 投资活动分析
第五章建设工程投资控制.
5.2施工阶段的投资控制
一、建设工程投资控制的任务 1、施工阶段投资控制的基本方法图
5.2施工阶段的投资控制
一、建设工程投资控制的基本方法和措施 2、施工阶段投资控制的措施
从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施。 组织上，明确项目组织结构，明确项目投资控制者及其任务，以使 项目投资控制由专人负责，明确管理职能分工。 技术上，重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、 施工图设计、施工组织设计。 经济上，动态比较项目投资的实际值和计划值，严格审核各项费用 支出，采取节约投资的奖励措施等。 技术与经济相结合是控制项目投资的有效手段。
施工图设计2
施工
25%
部分尚余的
设计、发包
10%定律
100% 80%
投资决定曲线
20% 项目规划阶段 设计阶段 施工阶段
实际投资变化曲线
各种因素影响投资变化的能力曲线
运营阶段
时间
工程项目全寿命周期各阶段对投资的影响
5.1建设工程项目投资
五、建设工程投资控制的任务
1）建设前期阶段 2）设计阶段 3）施工招标阶段 4）施工阶段 5）项目竣工验收阶段
5.1建设工程项目投资
三、建设工程项目投资的构成 （三）工程建设其他费用 1、土地使用费 划拨方式：土地征用及迁移补偿费 出让方式：土地使用权出让金
5.1建设工程项目投资
三、建设工程项目投资的构成 （三）工程建设其他费用 2、与项目建设有关的其他费用 包括：建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、 临时设施费（建设单位所需）、工程监理费、工程保 险费（建设单位购买）、引进技术和进口设备其他费、 工程承包费等
5.1建设工程项目投资
三、建设工程项目投资的构成 （一）设备工器具购置费：包括设备购置费用、工器 具及生产家具购置费用 设备购置费用是指为工程建设项目购置或自制的达到 固定资产标准的设备、工具、器具的费用。设备购置 费用=设备原价+设备运杂费 工具、器具及生产家具购置费用是指新建项目或扩建 项目初步设计规定所必须购置的不够固定资产标准的 设备、仪器、模具、器具、生产家具和备品备件的费 用。一般按设备购置费×定额费率求取
证券投资学吴晓求主编第5章行业分析
关键：把握时机，发现经济萧条或复苏的早期迹象
国民经济行业的分类
代码 国民行经济业行名业分称类与代码代(码GB/T475行4-2业002名) 称
A 农、林、牧、渔业
K 房地产业
B 采矿业
L 租赁和商务服务业
C 制造业
M 科学研究、技术服务和地质勘查业
行业的生命周期分析 每个行业都要经历的从成长到衰退的演变过程
行业的生命周期分析
幼稚期
▪ 此时行业刚刚诞生或创立不久，进入者的数目较少 ，大多数企业处于亏损状态，对此类行业进行投资具 有较大风险。
成长期 成熟期
▪ 行业开始进入稳定发展的阶段，销售量急剧上升， 市场前景看好。投资者往往可以得到相当丰厚的回报 。但风险仍然存在 。
预测报告 动态报告
对行业的发展前景进行预测
行业内企业的最新动态、技术进展状 况、主要厂家或垄断者的经营状况
第二节 行业分析的基本内容
行业的基本经济特性分析 行业结构分析 周期分析
行业的基本经济特性分析 —— 行业主要经济变量及其表现形式
主要经济变量
市场规模
市场增长率 生命周期阶段
竞争范围 竞争者数量及规模 消费者数量及规模 产品与技术更新速度 产品差异化程度
历史资料研究法 调查研究法 归纳与演绎法
比较研究法 数理统计法
防御型行业
▪ 产品需求相对稳定，受经济周期变化的影响小，一般都 能保持均速的发展态势。食品业、公用事业中的供水、 供气及供电等。属于收入投资，非资本利得投资。
经济处于衰退阶段时 → 防御型行业
周期型行业
▪ 周期型行业的运动状态直接与经济周期相关，行业业 绩随经济周期的变化而呈现出周期性变化。
财务管理第五章投资管理
• 乙方案各年NCF： • 第一年＝3 000＋10 000/ 5＝5 000（元） • 第二年＝3 000×（1＋10%）＋10 000 / 5＝5 300（元） • 第三年＝3 000×（1＋10%）2＋10 000/5＝5 630（元） • 第四年＝3 000×（1＋10%）3＋10 000 / 5＝5 993（元） • 第五年＝3 000×（1＋10%）4＋10 000/ 5＝6 392.30（元） • 乙方案净现值＝5 000×0.909＋5 300×0.826＋5
较高的A项目。 • （2）B项目与C项目比较 • 两项目原始投资额相等但期限不同。B项目5年项目结束后，所收回的
投资可以进一步投资于其他后续项目。因此，应该优先安排内含报酬率 和年金净流量较高的B项目。 • （3）A项目与C项目比较 • 两项目的原始投资额和期限都不相同，A项目内含报酬率较高，从获利 程度的角度来看，A项目是优先方案。
• 1. 每年现金净流量相等时
• 【例题】大威矿山机械厂准备从甲、乙两种机 床 中选购一种机床。甲机床购价为35 000元，投入 使用后，每年现金净流量为7 000元；乙机床购价 为 36 000元，投入使用后，每年现金净流量为8 000 元。
• 要求：用回收期指标决策该厂应选购哪种机床？
• 静态回收期
• 【答案】（1）
• （2）共同有效期（寿命期的最小公倍数）为6年
• （3）重复现金流量（以甲方案为例）
• NPV＝8 000×4.3553－10 000 × 0.6830 - 10 000×0.8264－10 000＝9 748（元）
• 【结论】只要现金流量状态不变，ANCF和IRR不 变。
• ②查年金现值系数表，确定在相应期数的一行中，该系数位于哪两个相 邻系数之间，并确定两个相邻系数所对应的折现率：
财务管理第五章投资决策
第五章投资管理一、判断正误题1．现金净流量是指一定期间现金流入量和现金流出量的差额。
( )2．投资利润率和静态的投资回收期这两个静态指标其优点是计算简单，容易掌握，且均考虑了现金流量。
( )3．多个互斥方案比较，一般应选择净现值大的方案。
( )4．在计算现金净流量时，无形资产摊销额的处理与折旧额相同。
( )5．不论在什么情况下，都可以通过逐次测试逼近方法计算内含报酬率。
( )6．在不考虑所得税因素情况下，同一投资方案分别采用快速折旧法、直线法计提折旧不会影响各年的现金净流量。
( )二、单项选择题1. 在长期投资决策中，一般来说，属于经营期现金流出项目的有( )。
A．固定资产投资B．开办费C．经营成本D．无形资产投资2. 下列指标的计算中，没有直接利用净现金流量的是( )。
A．内部收益率B．投资利润率C．净现值率D．现值指数3.在评价单一方案的财务可行性时，如果不同评价指标之间的评价结论发生了矛盾，就应当以主要评价指标的结论为准，如下列项目中的( )。
A．净现值B．静态投资回收期C．投资报酬率D．年平均报酬率4.下列投资决策评价指标中，其数值越小越好的指标是( )。
A. 净现值B．静态投资回收期C．内部报酬率D．投资报酬率5.某企业计划投资10万元建一生产线，预计投资后每年可获净利1.5万元，年折旧率为10%，则投资回收期为( )。
A．3年B．5年C．4年D．6年6.如果某一投资方案的净现值为正数，则必然存在的结论是( )。
A．投资回收期在一年以内B．现值指数大于1C．投资报酬率高于100% D．年均现金净流量大于原始投资额三、多项选择题1. 净现值法与现值指数法的共同之处在于( )。
A．都是相对数指标，反映投资的效率B．都必须按预定的贴现率折算现金流量的现值C．都不能反映投资方案的实际投资收益率D．都没有考虑货币时间价值因素2. 下列哪些指标属于折现的相对量评价指标( )。
A．净现值率B．现值指数C．投资利润率D．内部收益率3. 若建设期不为零，则建设期内各年的净现金流量可能会( )。
4.26第5章个人投资规划
保本型理财产品，是指商业银行按照约定条件向客户保障本金支付的理 财产品。其中，保本型理财产品又可分为保本浮动收益型理财产品和保 证收益型理财产品。
理财产品可以分为封闭式理财产品和开放式理财产品。
该理财合同内写明了4只挂钩股票，都是在香港上市的银行股，分别是建行 （0939），中国人寿（2628），中银香港（2388），招行（3968）
所谓的某股票表现值=（某股票在2007.12.19的收盘价-某股票在 2006.12.28的收盘价）/某股票在2006.12.28的收盘价），也就是该股票一 年的涨幅，以下是其挂钩股票的表现值： 建行（0939）=32.29% 中国人寿（2628）=47.41% 中银香港（2388）=-2.62% 招行（3968）=96.2% 据此，理财收益率=MAX[16%-(96.2%+2.62%)，0%]=MAX[16%-98.82%， 0]=MAX[-82.82%，0]=0 也就是说，该理财产品挂钩的4只股票有3只上涨，最高的一支涨幅96.2%， 只有一只下跌2.62%，但根据理财产品的设计，该银行给理财投资人的收益 却为零。
定期定额投资最大的特点就是分散风险和强制投资。相 对定投，一次性投资收益可能很高，但风险也很大。由于规 避了投资者对进场时机主观判断的影响，定投方式与股票投 资或基金单笔投资追高杀跌相比，风险明显降低。
并不是所有的基金都适合定投，定期定额的对象适合 于波动比较大的基金，这样才能通过时间熨平市场风险， 充分享受“复利”效应。
• 基本分析通过分析影响证券价格的基础条件和决定因素，评 价证券的内在价值，预测证券市场的发展趋势并从中寻找证 券价格变动的内在依据和规律。
《中级财务会计教案》第五章长期股权投资
《中级财务会计教案》第五章长期股权投资第五章长期股权投资第一节长期股权投资的初始计量一、长期股权投资及其初始计量原则1.含义：长期股权投资是指企业准备长期持有的权益性投资。
2.包括：控制、共同控制、重大影响、公允价值不能可靠计量的小份额权益性投资。
3.初始计量原则：（1）企业在取得长期股权投资时，应按初始投资成本入账。
长期股权投资的形成不同，其初始计量也不同。
长期股权投资可能是同一控制下企业合并形成的，也可能是非同一控制下企业合并形成的，还有可能是非合并下形成的。
(一)企业合并概述1.含义：企业合并，是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
2.分类：（1）按合并方式不同，企业合并可以分为三大类：控股合并、吸收合并、新设合并。
但只有控股合并才能形成股权投资，吸收合并和新设合并都与股权投资无关。
（2）以是否在同一控制下进行企业合并为基础对企业合并的分类：同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
1.同一控制下的企业合并：是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。
同一控制下的企业合并有多种形式，除上述统一集团下两个子公司的合并外，还有：①母公司将其持有的对某一子公司的控股权出售给另一子公司；②集团内某子公司自另一孙公司处取得对某一子公司的控制权。
在判别是否为同一控制下的企业合并时，要按照实质重于形式的原则。
2.入账原则：同一控制下的企业合并，在确定其长期股权投资入账价值时，应当按照被合并方的账面价值进行计量，也就是按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的入账价值。
3.初始入账：（1）以支付现金、转让非现金资产或承担债务作为合并对价的在同一控制下企业合并时形成的长期股权投资合并对价是按照合并日取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
投资支付的现金、转让的非现金资产或承担的债务与确认的初始投资成本之间的差额，要调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足以冲减的调整留存收益。
第五章长期投资决策
市场调查的方法
市场信息的搜集方法
观察法、访问法、问卷调查法、实验法、统计分 析法
市场信息的整理方法
主要采用分类排序法来对市场信息进行分组和排 序，在整理中消除其中的错误、虚假等有缺陷的 数据。
一般常用经验判断法和统计推断法。
市场调查
市场调查的步骤
①制定调查目标 ②拟定调查项目 ③合理确定调查对象 ④决定调查地点 ⑤选择调查方法 ⑥调查经费和实施日程计划的编制 ⑦对调查信息资料归纳和分析
第五章
长期投资决策方案的分析评价
长期投资决策概述 货币时间价值 投资风险价值
现金流量及其估计 投资决策分析的方法 投资决策决策分析的应用
长期投资的包括：
项目投资 证券投资 其他投资
本教材只研究 项目投资决策
管理会计长期投资的研究对象是项目投资决策，而这 类投资具体对象则称为投资项目。
长期投资决策的类型：
的各项现金收入。 营业现金流量 残值回收 回收的流动资金
现金净流量
= 现金流入量－现金流出量
= 各年利润总额+各年折旧合计-固定资产投资支出垫付流动资产支出-维护使用费支出 +固定资产残 值回收+回收流动资金
现金流量与利润
现金流量与利润是两个完全不同的概念
科学的投资决策要求用按收付实现制确定的现 金流量来计算投资方案的经济效益，而不宜用 利润来计算。
按照方案之间的相互关系分类
独立方案
指不同的投资方案各自独立存在，不受其他任何 投资决策的影响。 主要判别该方案能否达到经济可行 的最低（基准）标准，不涉及方案之间的比较选优问 题。
互斥方案
各方案之间是一种竞争的互相排斥的关系，有且只 有一个方案可被选中。在对互斥方案进行具体评价时， 不仅要研究替代方案各自的经济的合理性，而且要通 过方案经济效益的比较，解决选优问题。
5 第五章 项目投资决策
5.1.2 建设项目投资决策 5 项目投资决策遵循的原则
(2)系统原则 建设项目的决策环境是一个大系统,这个系统在形式、层次上复杂
多变、相互联系、相互制约,各个系统又包含无数个子系统,这些子系统 又处于相互联系的结构之中。因此,在进行项目的投资决策时,必须运用 系统工程的理论与方法,以系统的总体目标为核心,以满足系统的优化为 准则,突出系统配套、系统完整和系统平衡,从整个系统的角度出发权衡 整个投资项目带来的利弊。
2)把决策看作是从几种备选的行动方案中做出的最终抉择,是决策者的拍板定案 。这是狭义的理解。
3)认为决策是对不确定条件下发生的偶发事件所做的处理决定,这类事件既无先 例,又没有可遵循的规律,做出选择要冒一定的风险。也就是说,只有冒一定风险的选择 才是决策。这是对决策概念最狭义的理解。
决策的核心是对拟要从事的计划或活动所要达到的多个目标和多个执行方案中做 出最合理的抉择,以寻求达到最满意的效果。
自然状态也称结局, 每个决策中的备选 方案实施后可能发 生一个或几个可能 的结局,如果每个 方案都只有一个结 局,就称为“确定 性”决策;如果每 个方案至少产生两 个以上可能的结局, 就称为“风险型” 决策或“不确定性” 决策。
每个方案各个结局 的价值评估值称为 效用。通过比较各 个方案效用值的大 小可以评估方案的 优劣。
投资包括直接投资和间接投资。 直接投资是指对厂房、机械设备、交通工具、通信、土地或土地使 用权等各种有形资产的投资和对专利、商标、咨询服务等无形资产的 投资活动。间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或 公司股票等各种有价证券,以期获取一定收益的活动,由于其投资形式主 要是购买各种各样的有价证券,因此间接投资也被称为有价证券 (Securities)投资。
第五章投资组合
)
2
2 A
P
(1 W
) A
W
1 P A
E(RP )
Rf
E(RA) Rf
A
P
35
E(RP)
E(RA)
一种无风险证券与一种风险证券组合的有效集
0﹤W﹤1 贷出
W﹤0,借入 CAL
A
E(RA)- Rf
Rf
36
说明
1、无风险证券和风险证券构成的组合的可行集 也是有效集，是一条直线，称为资本配置线 （CAL）；
1
1.1
1.2
标准差
30
多种证券组合的可行集的一般形状
E(R)
A 最小方差 组合
B
S
C
D
31
三、有效集 efficient set
• 又称有效边界，是可行集的子集， 集合中所有组合满足两个条件：收 益率一定，风险最低；风险一定， 收益率最高。
1、风险证券组合的有效集 证券组合可行集的左上边界（分
• 某投资人风险厌恶系数A=3，资产组合X 的期望收益率是12%，标准差是18%； 资产组合Y的标准差是24%，且年终有概 率相等的现金流是84000元和144000 元。Y的价格为多少时，X、Y是无差异 的？
41
投资者的最优选择
• 最优证券组合：投资者的无差异曲线和有
效集的切点组合。
• 是投资者效用最大时的投资组合。由于不
• 其中WA +WB=1，可以为负数，表示卖 空该股票
• 两种证券组合的预期收益率为：
E(RP ) WAE(RA ) WB E(RB )
3
例5-1
• 投资者投资于预期收益率分别为 29.22%和17.01%的平安银行和宝钢股 份两种股票。问：①如将自有资金10 000元等比例投资于两种股票上，则投 资者的预期收益率是多少？②如先卖空 宝钢股份股票16 000元，然后将所得资 金与自有资金10 000元一起购买平安银 行，则投资者的预期收益率又是多少？
第五章 投资项目的现金流量分析
（2）经营期（包括终结点）净现 金流量的计算公式
经营期每年差量净现金流量
=△税后利润+ △折旧+△资产报废 时残值变现收入+△残值变现净损失减税（或— △变现净收益纳税）公式1 =△营业收入×（1—所得税率）—△付现成本× （1—所得税率）+△折旧×所得税率+△资产报废 时残值变现收入+△残值变现净损失减税（或—△ 变现净收益纳税）公式2
由上式可见，当建设期s不为零时，建设期 净现金流量的数量特征取决于其投资方式是分次 投入还是一次投入。
（2）经营期（包括终结点）净现金流量的简 化计算公式
– 如果项目在经营期内不追加投资，则投资项目的 经营期净现金流量可按以下简化公式计算： – 经营期某年净现金流量 =营业收入—付现成本—所得税+回收额 =营业收入—（营业总成本—非付现成本）—所 得税+回收额 =税后利润 + 折旧 + 回收额 公式1 = 营 业 收 入 × （ 1— 所 得 税 率 ） — 付 现 成 本 × （1—所得税率）+折旧×所得税率+回收额公式2
二、净现金流量的确定
如前所讲净现金流量是指在项目计算期内由每年现 金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列 指标，它是计算项目投资决策评价指标的重要依据。 （一）项目现全流量表的编制 （二）净现金流量的计算公式
（一）项目现金流量表的编制
在实务中，确定项目的净现金流量通 常是通过编制现金流量又来实现的。 项目投资决策中的现金流量表，是一 种能够全面反映某投资项目在其项目计 算期内每年的现金流入量和现金流出量 的具体构成内容，以及净现金流量水平 的经济报表。
第五章
投资项目的现金流量分析
一个投资项目的好坏主要取决于与该 项目相关的现金流量的多少和折贴率的高 低。而分析现金流量是投资决策过程中最 主要而且又是最困难的一个步骤。 本章的现金流量分析就是识别和估算 与投资项目相关的现金流量，为投资决策 提供必要的基础。
第五章 证券投资的产业周期分析
• 在道·琼斯指数中，工业类股票选取了工业部门的30家 公司，例如包括了采掘业、制造业和商业。运输业包 括了航空、铁路、汽车运输和航运业。公用事业类行 业主要包括电话公司、煤气公司和电力公司等。
• K．房地产业
四、证监会的行业分类（上市公司分为19大类）
农、林、牧、渔业；采矿业；制造业； 电力、热力、燃气及水生产和供应业； 建筑业；批发和零售业； 交通运输、仓储和邮政业；住宿和餐饮业； 信息传输、软件和信息技术服务业；金融业； 房地产业；租赁和商务服务业； 科学研究和技术服务业； 水利、环境和公共设施管理业； 居民服务、修理和其他服务业；教育； 卫生和社会工作；文化、体育和娱乐业； 综合类
根据产业的发展与国民经济周期性变化的关系
（1）成长型产业 成长型产业的运动状态与经济活动总水平的周期及 其振幅无关。这些产业收入增长的速率相对于经济 周期的变动来说，并未出现同步影响，因为它们主 要依靠技术的进步、推出新产品、提供更优质的服 务以及改善经营管理，可实现持续增长。 在过去 的二十年内，信息产业和生物制药产业就是典型的 成长型产业。 投资者对高增长的产业十分感兴趣，主要是因 为这些产业对经济周期性波动来说，提供了一种财 富“套期保值”的手段。这些产业的股票价格不会 随着经济周期的变化而变化。
➢初创阶段 ➢成长阶段 ➢成熟阶段 ➢衰退阶段
行业的生命周期
（1）初创阶段。在这一阶段，由于新行业刚刚诞生或初 建不久，因而只有为数不多的创业公司投资于这个新兴 的产业。( 企业数量少、集中度高、行业内竞争弱)
第五章 投资活动分析
会计学院 杨汉明
第五章投资活动分析
7
续性要联系企业生产经营活动的发 展变化情况，即将资产增减比例同企业产值、 销售收入等生产成果的增减比率相对比，判 断增资与增产、增收之间是否协调，资产营 运效率是否提高。
会计学院 杨汉明
第五章投资活动分析
8
二、资产结构与变动分析
会计学院 杨汉明
第五章投资活动分析
13
第五节 固定资产分析
一、固定资产的一般分析 同前 二、固定资产利用效果分析 １、固定资产利润率＝净利润/固定资产平均值 ２、固定资产产值率＝工业总产值/固定资产平均值 固定资产利润率＝（净利润/固定资产）×产值/产 值＝固定资产产值率×产值利润率
会计学院 杨汉明
会计学院 杨汉明
第五章投资活动分析
12
第三节 流动资产分析
一、流动资产一般分析 二、存货分析 分析方法和步骤 同前 三、流动资产利用效果分析 １、流动资产利用率指标 产值资金率＝平均流动资产/工业总产值×100％ 销售收入资金率＝平均流动资产/产品销售收入 ２、流动资产周转率 ３、流动资产利润率 流动资产利润率＝利润净额/流动资产平均数 销售收入资金率＝产值资金率/产品销售率 流动资产利润率＝销售利润率×流动资产周转率
会计学院 杨汉明
第五章投资活动分析
5
第5章投资概述与现金流量分析
折旧对税负的影响 甲公司 20000 乙公司 20000
单位：元
10000 3000 13000 7000 2800 4200
10000 0 10000 10000 4000 6000
税前净利 所得税（40%） 税后净利 营业现金流入量： 净 折 合 利 旧 计
4200 3000 7200 1200
3、现金净流量
项目的现金净流量是指该项目的现金流入 量扣减现金流出量后的差额。 现金净流量NCF=现金流入量-现金流出量 =收入-付现成本-税金
3.从产生时间上看现金流量的构成
1、初始现金流量。是指为使项目建成并 投入使用而发生的有关现金流量，是项目 的投资支出。
（1）建设投资，指在建设期内进行的固定资产、 无形资产和开办费投资等项投资的总称。 （2）流动资产投资，为使项目投入正常运转，除 建设投资外，企业通常还需要注入部分流动资金， 即进行流动资产投资。
区分相关/无关成本
相关成本：会引起企业总体现金流量变动。 假设你现在是自己开车上班。上个月你乘火车 发现没开车那么累。火车月票是140元。
每月与车有关的现金支出： （1）保险费120元（2）公寓停车场租金150元（3） 办公室旁泊车费90元（4）上下班汽油费110元 若搭火车，现金支出为： （1）保险费120元（2） 公寓停车场租金150元（3）火车票140元
6000 0 6000
甲比乙拥有较多现金
甲公司利润虽然比乙公司少1800元，但现金净流 入却多出1200元，其原因在于有3000元的折旧计 入成本，使应税所得减少3000元，从而少纳税 1200元（3000×40%）。这笔现金保留在企业里， 不必缴出。 从增量分析的观点来看，由于增加了一笔3000元 折旧，企业获得1200元的现金流入量。折旧对税 负的影响可按公式计算： 税负减少额＝折旧额×税率 ＝3000×40%＝1200元
第5章--房地产投资分析基础讲课教案
• REITs的投资者包括小额投资人和机构投资人，例如退 休基金、保险公司、基金会、寿险基金、银行信托部 和共同基金。
独户住宅借 款人
Mortgage
$
抵押
First Lender
银行1
Mortgages
Second Lender
银M行or2tgages
Mortgage
Multifamily Borrower
$ 多户住宅借
款人 抵押
Wall Street
华尔街投 资者
抵押债权
Mortgage-backed Securities
• 易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押品,所以投资者可以较 容易获得金融机构的支持.
• 能抵消通货膨胀的影响
从中国住宅市场价格的变化情况来看,在过去 的十几年中,房地产价格的年平均增长幅度大大超 过了同期通货膨胀水平.
• 提高投资者的资信等级
2、房地产投资之弊 • 变现性差 • 投资数额巨大 • 投资回收周期长 • 需要专门的知识和经验
• REIT的管理阶层都是在房地产业界、企业界有名望的 专业管理人。
• 收益稳定(主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入) • 流动性好
台湾的房地产投资信托
三、房地产投资的利弊
1、房地产投资之利
• 相对较高的收益水平
• 能够得到税收方面的好处(置业投资)
税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命 和经济寿命来说要短得多,这就使建筑物每年的折旧 额要比物业年收益能力的实际损失高得多,致使置业 投资者帐面上的净经营收入减少,相应地减少了投资 者的纳税支出.
第五章 长期投资决策分析
2、现金流量的特点 （1）以收付实现制为基础 测算的是投资项目实际收入、支出给予二者相 联系的时间因素结合起来，反映不同时点上现 金的收支情况。 而帐表上的利润仅是经营成果的体现，不能客 观反映投资项目实际收支情况。 （2）不同时点上的现金流量内容不同 投资项目： 初始阶段：主要是现金流出量（开办费、固定 资产投资、流动资产投资） 营运阶段：现金流入量和现金流出量 终结阶段：主要是现金流入量（固定资产变价 净收入、垫支流动资产收回）
②普通年金现值 --一定时期内，每期期末等额收支的复利现值之和。 PA=A（1+i）-1+A（1+i）-2+...+A（1+i）（n-1）+A（1+i）-n =A[1-1/(1+i)n]/i=A（PA，i，n） （PA，i，n）--年金现值折算系数 B公司希望8年内每年年末能从银行提取200000元 用于支付设备租赁款，i=7%，求现在（第一年初） 需一次存入多少？ PA= A（PA，i，n）=200000*（PA，7%，8） =1194200元 若A公司现将600000元存入银行，准备5年内每年 年末从银行提取相等的款项用于支付奖金。i=8%， 每年末从银行提取？ A=PA/（PA，8%，5）=150262.96 （PA，8%，5）=3.993
第五章 长期投资决策分析
§5-1长期投资决策概述 §5.2长期投资决策需考虑的重要因素 §5.3长期投资方案的评价指标 §5.4运用不同指标对方案的评价问题
§5-1长期投资决策概述
一、长期投资的特点 二、长期投资决策
一、长期投资的特点
（一）特点 --企业为适应一年以上生产经营上的长远需要而进行的支出，目 的是为了提高企业的生产经营能力和长期经济效益。 如旧设备更新（一次性付款或分期付款）、新产品开发 1.投资金额大：固定资产购建、技术改造； 2.投资效益延续时间比较长：固定资产使用周期长，损耗以折旧 计入成本，影响收入、成本； 3.投资风险大：在较长期收回投资，外部环境会有较大变化，如 政策修订、科技进步、市场环境变化，会影响产品销售、 材料采购、投资项目经济寿命等。 （二）长期投资分类 对内投资：固定资产投资、流动资产投资 对外投资：股票投资、债券投资—可视为流动资产投资 其他投资-如合资，包括①流动资产投资：开办费、经 营周转资金；②固定资产投资：购房屋、机器设备
第5章-项目投资决策
◆如果公司需向政府纳税，在评价投资项目时所使用的 现金流量应当是税后现金流量，因为只有税后现金流量
税 后 原 则
才与投资者的利益相关。 ◆所得税大小取决于利润大小和税率高低，利润大小受 折旧方法影响，折旧对投资决策产生影响实际是所得税 引起的
（1）、税后成本
租金：个人与企业家的回答不同，企业家的回答往 往比实际付出的租金要少一些，因为租金可以减少
资源的开发和利用，新产品开发和现有产品的改造。 项目投资具有金额大、时间长、频率低、变现能 力差、风险高的特点。
二、项目投资的程序
从做好投资项目的论证到进行项目的实施与控制， 项目的程序可包括以下五个方面：
1）选择投资机会
选择投资机会是投资项目论证的第一步，应当考虑 的因素主要有市场需求、现有条件和投资方式（合
项目投资决策相关概念
第五章
项目投资决策
项目投资决策评价指标
项目投资决策分析方法的应用
第一节 项目投资决策相关概念
一
项目投资的定义 项目投资的程序 现金流量
二
三
一、项目投资的定义
项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与 新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。 包
括厂房的新建、扩建和改建，设备的购置和更新，
1、现金流量预测的原则
◆ 计量投资项目的成本和收益时，是用现金流量而不是会计收益。
实 际 现 金 流 量 原 则
会计收益是按权责发生制核算的，不仅包括付现项目、还包括 应计项目和非付现项目。现金流量是按收付实现制核算的， 现金净流量=当期实际收入现金量－当期实际支出现金量 ◆ 项目未来的现金流量必须用预计未来的价格和成本来计算， 而不是用现在的价格和成本计算。
（二）、更新改造项目现金流量的估算 固定资产更新改造主要是指用新机器设备更换旧机
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第5章投资活动分析
基本训练参考答案
◊知识题
●阅读理解
5．1 简答题答案
1）答：分析企业的货币资金项目应从以下几个方面进行：
第一，分析货币资金规模以及发生变动的原因。
企业货币资金发生增减变动，可能基于以下原因：（1）销售规模的变动；（2）信用政策的变动；（3）为大笔现金支出做准备。
第二，分析货币资金结构及其变化是否合理。
分析时应结合企业下列因素一起分析：（1）资产规模与业务量；（2）筹资能力；（3）运用货币资金能力；（4）行业特点。
第三，分析企业是否存在歪曲现金余额的现象。
一些企业在实际中为修饰其资产负债表，常在会计期末时，将会计期间终了后所收到的收入，列入本期的现金内，籍以修饰现金余额，提高流动比率和速动比率。
分析人员在分析时发现这种情形，应予以调整更正。
2）答：企业应收账款增加存在哪些原因可以归纳为以下几种：
（1）企业信用政策发生了变化，企业希望通过放松信用政策来增加销售收入；
（2）企业营业收入增长导致应收账款增加；
（3）收账政策不当或者收账工作执行不力；
（4）应收账款质量不高，存在长期挂账但难于收回的账款，或者客户发生财务困难，暂时难于偿还所欠货款；
（5）企业会计政策变更。
3）答：存货结构中，产成品存货比重下降的原因有：
（1）企业削价销售；
（2）预期存货充足，或价格即将下跌而出清存货；
（3）存货计价方法改变，或其他原因低估存货；
（4）销售政策或销售条件改变。
4）答：对无形资产质量进行分析时，应该注意以下几个方面：
（1）深入分析与评价企业无形资产的真正价值；
（2）分析无形资产摊销是否符合会计制度有关规定，注意企业是否有利用无形资产摊销调整利润的行为；
（3）注意企业是否计提无形资产减值准备以及计提的合理性；
（4）认识到资产负债表上所反映的无形资产价值有偏颇之处，无法真实反映企业所拥有的全部无形资产价值。
5．2 思考题提示
1）在投资活动全面分析中要分析资产结构和变动情况，可从哪些角度出发？
分析企业资产结构，主要可以从以下角度进行分析：
（1）流动资产与非流动资产比例角度；
（2）有形资产和无形资产比例角度；
（3）流动资产和固定资产比例角度。
2）长期投资会计政策具体包括哪些？应怎样分析？
长期投资会计政策具体包括：（1）长期股权投资会计核算方法；（2）长期投资减值准备的计提。
财务分析人员在分析评价企业长期投资会计政策时，应围绕以下几个方面进行：（1）
评价企业长期股权投资会计核算方法是否适当。
（2）审核长期投资减值准备是否计提以及计提是否正确。
3）如何分析长期待摊费用账面价值的真实性？
分析长期待摊费用账面价值的真实性时，应从以下几个方面加以分析：（1）分析长期待摊费用中是否有零的情况。
（2）分析长期待摊费用与利润总额增长趋势是否相适应。
（3）分析无形资产与长期待摊费用有无混用的情况。
（4）分析长期待摊费用是否存在已经不能使以后会计期间受益的情形。
（5）分析长期待摊费用中是否存在开办费未摊销的情形。
如果企业会计报表附注中的长期待摊费用项目中出现开办费，应该进一步分析具体原因，是因为企业设立新企业所致，还是因为企业没有摊销所致。
●知识应用
5．1 单项选择题答案
1）C 2）A 3）A 4）D 5）C 6）D
5．2 多项选择题答案
1）ABD 2）ACD 3）ABCDE
4）BCDE 5）ACD 6）BCD
5．3 判断题答案
1）正确。
企业资产状况直接反映了企业的财务状况。
通过对企业投资活动的分析，不仅可分析企业资产规模和结构变动趋势是否合理，而且可以正确评价企业的财务状况。
2）错误。
流动资产按照流动性大小排列依次为货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款和存货等项目。
3）正确。
在企业资产结构体系中，固定资产与流动资产之间的结构比例是最重要的内容。
4）错误。
如果企业采取保守的固流结构策略，则其风险较小，但同时盈利水平也较低。
5）错误。
如果一个企业的应收账款增长率超过营业收入、流动资产、速动资产等项目的增长率，就可以初步判断其应收账款可能存在不合理的增长。
6）正确。
固定资产占用量增加会相应提高企业的盈利水平，但同时降低了企业资产的流动性，从而给企业带来较大的风险。
7）正确。
应收账款质量不高是指存在长期挂账但难于收回的账款，或者客户发生财务困难，暂时难于偿还所欠货款，在这种情况下会导致应收账款的增加。
8）错误。
在发生通货膨胀时，企业存货计价采用先进先出法，能够使存货价值基本得到反映，但会高估当期利润。
9）错误。
在采用成本法核算的情况下，如果被投资单位当年经营业绩良好，而且向投资企业分配利润，则投资企业的长期投资账面价值就可能会发生变动。
而在权益法核算的情况下，被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损均会对投资企业的长期投资账面价值产生影响。
10）正确。
企业应在发展生产的基础上根据实际需要适当增加非生产用固定资产，但其增长速度一般不应超过生产用固定资产增长速度。
◊技能题
材料；（2）企业预测材料市场价格将大幅度上扬，提前大量采购进行储备。
因此，财务分析人员在分析时应结合市场行情等其他相关资料进行判断。
如果通过分析排除了上述原因，则应该深入分析其材料存货管理状况。
该公司在产品存货比重下降幅度较大，可能是因为生产规模缩小或者生产周期缩短；如果不属于上述原因，那么这种变化可能对公司下期生产经营产生不利影响，对此应当引起公司经营者的注意。
此外，产成品存货虽然所占比重较小，但增幅不小，可能是公司产品销售方面遇到问题，对于这种异常现象财务分析人员应做进一步分析。