万科·青岛小镇整盘策略思路提案

能在此居住是一种至高无上的荣耀， 这里的每一栋建筑，每一盏路灯亦或每一棵大树都是一种身份的代言。
全能的服务
时尚、名流的代言 美国贝肯山是一个非 常令人神往和高密度 的居住区，有大约1万 人，包括许多议员和 社会高层人士居住生 活在那里。 美国诸多名人都在这 里生活过。 这里是个不折不扣的 名流圣地
全能的服务
世界第三大金融中心、购物天堂、美食之都、盛事之都、东方之珠、城市乐园
奢适的生活
在这里,时间仿佛凝固,享受生活 得到了彻底的实践,收藏的概念得
到前所未有的提升,收藏半山，收
藏未来一生。
美国比弗利山庄 (Beverly Hills）
城市的核心
比弗利山庄位于洛杉矶西部，座落于太平洋沿岸和比弗利山山脚下。比弗 利山庄是一个城市， 有着“全世界最尊贵住宅区”的称号，是洛杉矶市内 最有名的城中城。
资源 价值
超低的容积率 金边西海岸核心区位 国际级经济新区
区域 价值
金钥匙订制化物业服务 6万平米高端配套
未来的新青岛 一小时经济圈 跨海大桥
配套 价值 品牌 价值
海底隧道
智慧社区
万科品牌 GIC 山东科文 20多家国际顶级团队
万科〃青岛小镇价值树
我们发现5大核心价值
西海岸发展
国际团队
山海资源
丰富配套
及金钟这些繁华商业区，交通方便。
居山看海
自然的风景
半山区坐拥山海资源，植被丰富，空气新鲜，是香港市区的稀有之地。
人文的情怀
40年前，半山还是英国人的天下，英港时期的总督府也建在了半山上 40年后，半山是富豪阶层和中产阶层的聚集地
“能住在山上”是一种身份的象征和居住梦想
诗意的建筑
错落的建筑布臵, 丰富多变的视觉构成,有俯视时的开阔与畅达, 有离尘的 至高意境,在中国,香港半山城市山居建筑的典型代表。
美国贝肯山 （Bacon Hill）
城市的核心
她只是一座普通的山丘
但她身处闹市。
居山看海
自然的风景
这里的城市山林、城市海洋、原生树是对一个圈层居住品质的绝佳诠释。
人文的情怀
今天依然常绿常青。
这里最著名的橡实街（ACORN STREET）一条鹅卵石铺就的甬道，
默默的被人走过了几百年。
诗意的建筑
七、餐饮 类
八、娱乐 类
五、文化 艺术类
国际双语初中
青岛小镇按欧洲山地小镇生活方式规划，除去别墅大宅，还设有大型商业中心、国 际学校、医疗中心、公园、幼儿园、室内运动会所、影院、酒吧、书吧等高端生活 配套内容，满足未来小镇人们的生活需要。
但是，包罗一生的丰富配套，现在还都只是蓝图！
• • •
项目现场尚显荒凉，难以形成高端印象 周边的村落尚未完成搬迁，略显破落 目前，项目自身及周边配套尚处于空白状态
但是，山与海，在青岛，并非是绝对的稀缺价值
成熟的崂山别墅区
亲海的保利〃海上罗兰
青岛并不缺少山和海，山海资源并非是项目的唯一性 崂山拥有更成熟的山海景观，区域内的保利海上罗兰更亲海
其三：千亩城市资源大盘，气势磅礴
千亩城市小镇，自南向北分7期开发，地块愈向北地势愈高，景观愈好， 自南向北容积率递减、产品定位不断趋高，城市山地建筑，拥有双拼、 联排、大叠拼等多种产品形式，产品设计尺度奢华、用料奢华。
世界半山住区 万科〃青岛小镇
人文的情怀
文化的传承
朝阳寺就坐落在小珠山东侧半山中，寺庙结构宏伟，其遗址在今小珠山大顶之南石岭子村 西，在自然中糅合宗教文化，在文化中修心；离小珠山不远处是齐国长城，俯瞰整个城市。
世界半山住区 万科〃青岛小镇
诗意的建筑
世界建筑精髓规划
领创青岛的千亩低密大盘，北美山地小镇规划灵感，整体规划内容丰富。首开区在整体规 划中占据绝佳位臵。山中环山，自成三山环抱的地形，可谓聚宝盆的盆底，风水极佳。产 品设计尺度奢华、用料奢华。同时拥有邱德光等国内外高端业主圈层。
世界半山住区 万科〃青岛小镇
全生活服务体系
一生的呵护
6万平米高端配套，大型商业中心、国际学校、医疗中心、公园、幼儿园、室内运动会所、 影院、酒吧、书吧等三十余类高端生活配套内容，满足未来小镇人们的生活需要。悦榕庄 进驻，2013年全面开业！
世界半山住区 万科〃青岛小镇
奢适的生活
满足品质生活梦想
西海岸之心，三山一海，百万平米国际半山小镇， 6万平米高端配套，悦榕庄进驻，GIC、 万科集团、山东科文等20多家世界级、知名公司打造。一生之镇，一生之享。
奢适的生活
充盈着高贵艺术气质的城市山居人生。
我们发现了什么？
世界级半山住区共同特征
① 城市的核心
② 山海的风景
③ 人文的情怀
④ 诗意的建筑 ⑤ 全能的服务 ⑥ 奢适的生活
2012的西海岸， 其现状还很难比肩世界级半山住区， 但是，我们相信，假以时日， 未来的西海岸—新青岛的未来一定可以支撑！
整盘规划
其一:“金边”西海岸计划，大青岛西翼发展新一极
青岛小镇
随着连接青岛东、西海岸的海底隧道、海湾大桥等重大交通基础设施的 建成通车，西海岸发展潜力不断被挖掘出来，大青岛将呈现“东崂西珠” 的新的城市格局 。
但是，目前，西海岸价值不完全为青岛人认知
• 区域历史认知存在一定的抗性——黄岛和胶南中间地带，距离远、开发区
• 区域现状环境存在较大的改善空间——城中村 • 区域前景美好，潜力巨大，但现在还不为青岛主流人群认知
其二：三山一海，山水相依，风水宝地
背靠小珠山国家森林公园，面向黄海，整个地势西北高、东南低，成山 体半拥基地态势。从风水学的角度看，基地与山体形成“负阴抱阳，背 山面水，藏风纳气”的形态，是谓“风水宝地”。
再看 青岛@西海岸@小珠山
青 岛
建制于1891年，当年只是个小渔村
1897年，青岛只有14000人
19世纪末20世纪初德国殖民统治期间在港口建设和铁路开通的带动
下得到的飞速的发展。
1931年-1937年，市区与乡镇兼筹并进的发展政策，迎来青岛第一次 全面发展高潮。
“都市之繁荣，实以乡村为基础，若四境不治，则市区亦决不能永保繁荣” ------沈鸿烈
功能区、四大生态功能板块”的空间结
构。
西海岸价值判定：
5年再造一座新青岛！
小 珠 山
一 项目宏观发展背景
小珠山，比肩世界级半山住区蓝本 CBD畔 西海岸之心 占据新青岛城市未来核心
随着青岛西海岸经 济新区发展规划正 式出台，青岛西海 青岛小 新区将成为继上海 镇 浦东新区、天津滨 海新区、重庆两江 新区以及舟山群岛 新区之后，国家重 点建设的第五大经 济新区，全面步入 全国新区的第一方 阵。
城市山居笔记
万科〃青岛小镇整盘策略思路提案
2012-05-10
本提案必须解决的3个任务
1. 西海岸&小珠山区域定位
2. 万科〃青岛小镇整盘定位
3. 万科〃青岛小镇整盘SLOGAN
瑞博的思考原点
我们认为，万科〃青岛小镇之所以称为青岛小镇
是因为，它绝不仅仅是一个低密大盘，
它应该，对青岛城市人居发展承担更深刻的意义
65
一 项目宏观发展背景
小珠山，比肩世界级半山住区蓝本 在城市未来核心，居山看海
青岛小 镇
66
小珠山区域定位：
西海岸 CBD畔 半山住区
终归万科〃青岛小镇
对照世界级半山住区蓝本，我们的小镇，是如此的相似
世界半山住区 万科〃青岛小镇
城市的核心
西海岸CBD〃半山住区 新青岛〃城市未来核心
西海岸CBD，城市核心的半山住区，参与城市发展，见证青岛荣耀未来， 在新 青岛商务核心区占据首席。
全能的服务
比弗利山庄主要大街威 尔榭大道，是银行、商 业大厦所在，这条街上 有数不清的顶级大百货 公司。 罗德尔大街是比弗利山 庄的名店街，街道两侧 林立各顶级品牌的旗舰 店，不仅是气势比其它 购物区更高， 各个建筑在市内外设计 上都极为用心，体现出 艺术与商业的完美结合。
奢适的生活
比弗利山庄就是财富名利的代象与表征，在那里住着的全是社会富豪名流 和好莱坞明星。所以这里代表了世界的时尚、潮流、文化的奢适文明
万科〃青岛小镇目标厘定
1. 代言西海岸，代言新青岛；
2. 打造新青岛真正的高品质居住形态；
3. 引领新青岛乃至北中国的生活文明再升级。
为达致成功，如之何？
首先，找问题 基于价值的自我认知
千亩大盘 万国建筑风格
小珠山国际森林公园
三山面海，藏风纳气 268种天然植物，四级景观多样 风水宝地
规划
4大风景区，29个风景点
1936年，青岛已达58万人
1992年青岛实施东部开发战略，城市高效率扩张
2011年青岛人口已高达871万
青岛市已然走在国际大都市的发展快道，全球百大宜居城市之一
西 海 岸
一 项目宏观发展背景 2001年“挺进西海岸”战略构想提出，大青岛格局始现
4
1 3 2
5
青岛西海岸经济新区，引领山东半岛蓝色经 济区发展规划“一个核新区、七大经济功能 区、四大生态功能板块”的空间结构。
wenku.baidu.com59
2011年6月30日世界第一跨海大桥青岛海湾大桥通车
同日，胶州湾隧道通车， ， 西海岸、红岛、青岛同城一体新时代到来
三城联动
未来5000亿GDP----西海岸〃CBD
西海岸经济新区，规划面积2096平方公里。其 中，现代生态用地约596平方公里，建设用地约 400平方公里，基本农田约650平方公里，未来适 宜建设用地约450平方公里。按照生态间隔、组 团发展、全域城市化的思路，打破现有行政区 划，统筹海陆资源，科学规划生产、生活、生 态功能区，构建“一个核心区、七大经济
青岛小镇是生态的
山海泉湖、草木植物、花鸟宠物，低碳的绿色生活
青岛小镇是乐活的
健康、可持续的生活方式
青岛小镇是人文的
人文精神在小镇绽放，尊重人性
青岛小镇是本真的
回归真正的生活形态
青岛小镇是梦想的
这里有大多数人的生活梦想
世界级半山住区
① 城市的核心 ② 山海的风景 ③ 人文的情怀 ④ 诗意的建筑 ⑤ 全能的服务 ⑥ 奢适的生活
世界半山住区 万科〃青岛小镇
山海的风景
山上看海，海上观山
小珠山大小山峰四十余座整个山脉呈东西走向，地形南高北低，绵延13公里，主峰海拔
724.9米，为青岛西海岸群峰之最。罕有的三山面海、藏风聚气地形。俗称太师椅地形，更 难得环中有环，均面南背北，左右有扶、背后有靠。基地南向2公里的积米崖如“龙头探 海”、南向15公里的海中灵山岛如“龙口衔珠”。藏风聚气之罕见地形。
万科〃青岛小镇是这样的一个所在……
青岛小镇是城市未来核心的
跨海大桥，海底隧道拉近了城市的距离感，西海岸不再遥远
青岛小镇是山居的
山与海、国家森林公园、自然的灵气
青岛小镇是奢适的
低调的奢华
青岛小镇是国际的
你的，我的，西海岸的，世界的，青岛小镇
青岛小镇是多元的
文化多元，人群多元，生活多元，一生之镇，一生之享
居山看海
自然的风景
比弗利山面积约6平方英里， 有35000人口，小镇的规划尺度，依山傍海，自然无限
人文的情怀
100年前还是一大片农田，如今在比弗利山庄，“一切关于艺术”
诗意的建筑
每个住宅楼各有特色和风格。 不管是富人区的豪宅，还是一般社区的居民住宅，都看不到千篇一律的建 筑风格和雷同建筑式样 而且每座住宅在设计风格上、色彩搭配上都有自己的个性特征和独特风格。
三山一海 千亩大盘 城市山地小镇， 做为本案的物理定位，无疑是正确的。 但是，它缺乏超越市场群雄的推广高度和深度
保利〃海上罗兰 70万平米稀缺低密度纯住区
龙湖〃原山 22万平米世界级山地别墅群落
其四：6万平米高端配套，一生之镇，一生之享
一、酒店 类 二、社区 类 城市度假酒店 家庭度假酒店 国际养老社区 国际综合社区 国际企业会所 高尔夫球俱乐部 三、体育 类 羽毛球俱乐部 网球俱乐部 山地运动俱乐部 四、商业 类 城市商业中心 小镇商业中心 社区服务中心 音乐厅 图书馆 中国国画艺术馆 世界油画艺术馆 世界现代艺术馆 九、教育 类 六、疗养 类 国际体检中心 国际康复中心 远程医疗中心 山顶艺术餐厅 国际特色餐厅 艺术茶坊 小镇食堂 特色咖啡馆 红酒吧 啤酒吧 儿童娱乐中心 老年娱乐中心 超级电影院 国际休闲会所 滨海俱乐部 国际双语幼儿 园 国际双语小学
其五：世界级团队，世界级智慧精心打造
世界级品牌联手，历时7年精心规划。GIC、万科集团、山东科文等20多 家世界级、知名公司打造。
但是，国际级团队，还无法独力承载项目USP价值
那么，青岛小镇机会何在？
下一步：找蓝本 一场发现之旅启程
香港半山区
城市的核心
香港半山区位于太平山山顶及中环之間，东由湾仔区与中西区的边界开始、西至薄扶 林、南至郊野公园、北至上环。这里既能饱览维多利亚港的景色，又临近上环、中环