拆除重建类城更新
城市更新税政问题处理指引修改
城市更新税收政策指引城市更新，即按照《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号，下简称“更新办法”）及其实施细则的有关规定，对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，包括：功能改变类城市更新、综合整治类城市更新、拆除重建类城市更新等类别。
其中涉及税收政策较为复杂的“拆除重建类城市更新”，为本指引阐述范围。
一、拆除重建类城市更新的判定根据“更新办法”及其实施细则、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）及其他相关法律法规文件，具备如下条件，即可认定为本指引所述之“拆除重建类城市更新项目”：1．更新项目系根据“更新办法”及其实施细则中所规定的城市更新单元规划、城市更新年度计划实施的拆除重建，并获得城市更新项目规划许可文件。
2．涉及的拆迁行为系经县级以上政府批准，并已出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，由国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁。
3．更新项目的实施主体应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同。
拆除重建类城市更新的实施通常可分为如下环节：一是按照“更新办法”及其他法律法规，改造区域内被拆迁居民和原企业或单位让渡原有土地使用权，并取得补偿。
二是更新项目的实施主体（通常为地产开发商）取得土地使用权，支付补偿，并兴建新的物业。
三是新建物业的权属方使用或处置新建物业。
以下将分别对各环节的税政问题处理进行阐述。
二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿1．被拆迁居民或单位因拆迁需要让渡原房屋产权和原土地使用权，免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，即：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。
深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述
地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。
本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。
关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。
同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。
一直都是创新不断，改革不止。
截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。
2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。
通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。
（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.03.11•【字号】深规划资源规〔2019〕4号•【施行日期】2019.03.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和自然资源局2019年3月11日深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
拆除重建类城更新项目操作基本程序
拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）日期：20n年3月13日一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。
（一）申报渠道1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
（二）申报内容及条件1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。
2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。
（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。
批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告（市规划国土委内部工作程序另行制定）。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的更新单元，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。
城市更新措施
城市更新措施
城市更新措施是为了解决城市中存在的问题和改善城市居民的生活质量而采取的一系列行动。
以下是一些常见的城市更新措施：
1. 拆除重建：对于一些老旧、破败的建筑，拆除并重新建设是一种常见的更新方式。
这种方式可以改善城市的外观，解决建筑老化和设施不足的问题。
2. 修复改造：对于一些具有历史价值或特殊意义的建筑，可以通过修复和改造来恢复其原有风貌，同时改善其结构和设施。
3. 城市设计：通过城市设计来改善城市的整体外观和氛围。
这包括街道设计、公共空间规划、景观设计等。
4. 土地利用调整：通过调整土地利用方式，例如将工业用地转变为住宅或商业用地，或者将闲置土地重新开发利用。
5. 基础设施建设：改善城市的交通、供水、排水、供电等基础设施，提高城市的运行效率和居民的生活质量。
6. 环境保护：通过植树造林、治理水污染、改善空气质量等措施来保护城市的环境，提高居民的生活质量。
7. 社会服务：提供更好的教育、医疗、文化、体育等社会服务，满足居民的需求和提高城市的吸引力。
8. 经济发展：通过吸引投资、发展新兴产业等方式来促进城市的经济发展，提高城市的竞争力和居民的收入水平。
城市更新是一个复杂的过程，需要政府、企业和社会各界的共同努力。
在实施城市更新措施时，需要考虑到城市的历史、文化、经济和社会背景，以及居民的需求和利益。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》
深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》
深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。
第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。
第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。
各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。
第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
城市更新项目(拆除重建类)开发报建流程
以上业主、面积）
1、参照法定图则或政府相关证明文
件确认更新项目范围内是否含有限高
限制、保留文物、独立占地文体公共
设施、政府办公建筑物等敏感因素。
2、根据深圳市各区域不同以龙岗区
深圳市城市更新办法、深圳市 为例，要求前期立项审批阶段，提供
·
城市更新实施细则、深圳市城 开发企业资质评估、签订前期拆迁监 市更新单元规划制定计划申报 管协议、设立监管账号等前期各项审
15个工作日
深圳市城市更新实施细则
需要区规划管理局更新科报文核准后 转土地整备中心确认，涉及项目四类 用地是否覆盖建设用地。关于非农覆 盖须取得专项复函
Байду номын сангаас
否
无具体时限
拆除
实施主体
5
确认 申请材料初审
6
办理土地征转 手续
7
用地方案图报 审
规划用地
手续
8
建设用地规划 许可证
9
保障性住房监 管协议
10
签订土地出让 合同
是
区规划国土局土地利用科
保障性住房监管协议（如有）、项目 环境评估报告、建设用地规划许可证
20个工作日
土地使用权出让合同签订办理 指南
是 产权登记中心
土地出让合同、付清地价款证明
90个自然日
60个工作日（不包括 一个自然月公示期）
深圳市产权登记操作指引
报建阶段（将可以并行的事项并行进行，最少需220个工作日）
土地出让合同、设计方案招投标定标 是 区规划国土局建筑设计科 结果、社区配套和公共服务用房规划
设计方案意见书
60个工作日
20个工作日（建筑方 案完全符合深圳市建 筑设计标准）
拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程
拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程精心整理，用心做精品21《<深圳市城市更新办法>实施细则》第三十四条：【具体情形的界定】《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。
《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；（四）经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
精心整理，用心做精品3精心整理，用心做精品42《<深圳市城市更新办法>实施细则》第四十四条：【土地权属核查】单元规划制定计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门申请对城市更新单元范围内的土地进行权属核查。
市规划国土部门对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其土地种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。
深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则
深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则本操作规则适用于深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批工作，旨在规范审批程序，提高审批效率，保障城市更新工作的顺利进行。
一、审批范围本规则适用于深圳市范围内的拆除重建类城市更新单元计划审批工作，包括但不限于住宅、商业、办公等用地类型及其配套设施、公共基础设施等。
二、审批程序（一）申请审批：拆除重建类城市更新单元计划审批申请应当由项目建设单位或者开发企业向有关部门递交申请材料，包括但不限于项目建设方案、环境影响报告书、土地使用证等。
（二）初审：有关部门应当在收到申请材料后进行初审，对申请材料的齐全性、合法性、技术可行性等进行评估，并出具初审意见。
（三）公示：初审通过的拆除重建类城市更新单元计划应当在有关部门的网站或者其他媒体上公示，公示时间不少于10个工作日。
（四）听证：听证应在公示期限内进行，听证内容包括但不限于项目建设方案的合理性、环境影响报告书的真实性等。
听证结束后，有关部门应当出具听证意见。
（五）审批：有关部门应当在听证意见的基础上进行审批，审批通过后应当颁发拆除重建类城市更新单元计划批复，并告知项目建设单位或者开发企业。
三、其他规定（一）审批材料应当真实、准确、完整，不得出现虚假、误导性材料。
（二）审批程序应当公开、公正、透明。
（三）项目建设单位或者开发企业应当按照批复的要求进行建设，并按期完成工程建设。
（四）有关部门应当对建设过程进行监督检查，确保施工质量和工期的合理性。
（五）如发生重大环境污染、社会安全事件等，项目建设单位或者开发企业应当及时报告有关部门，并按照相关规定进行处理。
（六）任何单位和个人都有监督和举报的权利，有关部门应当及时处理并给予反馈。
四、附则本操作规则自公布之日起施行，如有需要修改，应当经过有关部门的审批并公布通知。
城市更新与旧区改造工作总结
城市更新与旧区改造工作总结随着城市快速发展和人口增长的需求，城市更新与旧区改造逐渐成为了一项重要的任务。
本文将就我所在城市的城市更新与旧区改造工作进行总结，并对取得的成绩进行评估和展望未来的发展方向。
一、工作概述城市更新与旧区改造工作是为了提升城市形象、改善居住环境、促进经济发展而进行的重要任务。
在过去一年中，我所在城市紧密围绕这一目标展开了一系列工作，包括旧房拆除重建、城市公共设施更新、交通运输优化以及环境治理等方面。
二、旧房拆除重建针对老旧居民楼和工厂厂房等建筑物，我们采取了拆除重建的方式进行更新改造。
通过统一规划和设计，新建筑物不仅外观美观，而且内部功能布局更加合理，大大提升了居民的居住体验和工业企业的生产环境。
此外，我们还与居民密切沟通，确保他们在改造过程中的合法权益得到保障。
三、城市公共设施更新为了提升城市的整体品质和便利居民的生活，我们对城市公共设施进行了全面的更新工作。
包括道路、照明设施、智能化管理系统等方面的改造，大大提高了城市的功能性和美观程度。
同时，我们也加大了公共设施的建设力度，增加了公园、广场等绿地和休闲设施，为居民提供更好的休闲娱乐场所。
四、交通运输优化城市更新与旧区改造还涉及到交通运输方面的优化工作。
通过建设新的道路、完善公共交通网络以及调整交通组织等手段，我们有效缓解了交通拥堵问题，提高了城市的通行效率。
此外，我们还鼓励居民绿色出行，推广使用公共交通工具和非机动交通工具，减少了对环境的影响。
五、环境治理在城市更新与旧区改造工作中，环境治理是一个不可忽视的重要环节。
通过建设污水处理厂、改善空气质量监测体系等措施，我们有效减少了环境污染，改善了居民的生活环境。
同时，我们还注重加强环境教育与宣传，提升居民的环保意识，形成了全社会共同参与环境治理的良好氛围。
六、成果评估在过去一年的城市更新与旧区改造工作中，我们取得了一些显著的成果。
首先，城市整体形象得到了极大的提升，居民的生活质量和幸福感逐渐提高。
2023年深圳经济特区城市更新条例最新版
2023年深圳经济特区城市更新条例最新版目录第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章拆除重建类城市更新第四章综合整治类城市更新第五章保障和监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：(一)城市基础设施和公共服务设施急需完善;(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施;(四)经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。
具体办法由市人民政府另行制定。
第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。
第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：(一)加强公共设施建设，提升城市功能品质;(二)拓展市民活动空间，改善城市人居环境;(三)推进环保节能改造，实现城市绿色发展;(四)注重历史文化保护，保持城市特色风貌;(五)优化城市总体布局，增强城市发展动能。
第五条市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。
市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。
市人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
第六条各区人民政府(含新区管委会，下同)负责统筹推进本辖区城市更新工作。
区城市更新部门负责本辖区城市更新组织实施和统筹管理工作，区人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新项目管理的实施意见(征求意见稿)
关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）第一章总则第一条【制定目的】为加快打造民生幸福标杆的中国特色社会主义先行示范区，满足人民群众日益增长的美好生活需要，以推动城市高质量发展、实现住有宜居和加大保障性住房供应为目标，坚定不移实施城市更新行动，规范和有序推动全市旧住宅区拆除重建类城市更新，根据《深圳经济特区城市更新条例》等其他相关规定，制定本实施意见。
第二条【适用范围】本意见适用于本市旧住宅区拆除重建类城市更新活动及其监督管理。
本意见所称的住宅区，是指国有已出让（划拨）用地上经依法批准已建设居住功能建筑的范围。
混合功能的宗地如主导功能为居住的，则整宗地视为住宅区。
本意见所称的旧住宅区是指符合《深圳经济特区城市更新条例》第二十六条规定的住宅区。
其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）与旧住宅区混杂，因规划统筹和公共利益需要与旧住宅区一并按本实施意见进行更新改造的，其他各类旧区用地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一，用地面积突破本款规定的另行报市政府审批。
第三条【基本原则】旧住宅区拆除重建遵循政府主导、规划引领、公益优先、市场运作的原则。
第四条【部门职责】市城市更新部门负责统筹旧住宅区拆除重建类城市更新工作，制定旧住宅区拆除重建类城市更新政策，对各区政府（含新区管理机构，下同）开展指导、监督、检查与考核。
具体包括以下职责：（一）制定全市旧住宅区拆除重建类城市更新中长期专项规划和五年行动计划，合理安排年度计划规模，实施全市旧住宅区拆除重建类城市更新项目的台账管理；（二）制定全市统一的旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿标准、货币补偿指导标准和过渡期安置补偿指导标准，以及意向搬迁补偿同意书范本，并及时向社会公布;（三）法规规章和市政府规定的其他职责。
市住房建设部门负责组织、协调旧住宅区城市更新涉及的保障性住房管理相关工作；负责编制全市住房发展规划，确定全市旧住宅区拆除重建及综合整治范围，统筹全市旧住宅区拆除重建年度项目库，明确配建保障性住房类型指弓I；负责对各区政府旧住宅区城市更新涉及的保障性住房管理相关工作进行指导、监督、考核。
深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定
市重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《市城市更新办法》、《市城市更新办法实施细则》、《和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《市城市规划标准与准则》(以下简称《深标》）等,制定本规定。
第二条本规定适用于市行区域内重建类城市更新单元规划容积率的审查。
第三条城市更新单元规划容积(以下简称“规划容积")是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和,包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。
其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积.规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”)是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率.第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和.地块基础容积按照《深标》密度分区与容积率的有关规定进行测算。
其中,涉及以下情形的,应按以下规定测算：（一)地块规划为单一用地性质的,按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算;(二）居住、商业功能的混合用地,地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60％取值；居住功能为第二主导功能的按4０%取值。
测算后，地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》土地混合使用的有关规定具体确定.第五条转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。
符合以下情形的，可计入转移容积：（一)城市更新单元用地范围内经核算的实际土地移交用地面积（含无偿移交的历史建筑及历史风貌区用地面积、不含清退用地面积）超出基准土地移交用地面积的,超出的用地面积与城市更新单元基础容积率的乘积作为转移容积．其中,移交用地具有以下情形之一的，再增加该类型移交用地面积与城市更新单元基础容积率乘积的３0％计入转移容积:1、在符合XX、广省及市相关设计标准规范的前提下，在法定规划的基础上额外落实或扩区所需的小学、初中或九年一贯制学校用地的,移交用地面积按照额外落实的或扩大的用地面积确定。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目(xiàngmù)操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件(wénjiàn)规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及(shèjí)政府部门的工作程序一、计划(jìhuà)申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定(zhìdìng)计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘 ,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
城市更新实操知识点汇总
城市更新实操知识点汇总1、功能改变类城市更新功能改变类城市更新主要指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构；部分城市可增加建筑面积。
2、拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后，拆除原有建筑物，再严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定进行重新建设的活动，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。
3、权属清晰用地范围权属清晰用地包括：国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地。
另，未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。
4、城市更新单元内用地范围城市更新单元内各类用地范围包括“更新单元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”和“开发建设用地范围”、“清退用地范围”、“腾挪用地范围”、“划入的零星用地范围”“外部移交用地范围”。
5、更新单元范围“更新单元范围”指拆除范围外，涉及土地清退、用地腾挪、零星用地划入，或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的，在拆除范围基础上还须划定更新单元范围，以包括上述建设行为。
6、拆除范围“拆除范围”指依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。
7、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围，指依据相关规定移交给政府的用地，包括纳入政府储备用地、建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地、外部移交用地等。
拆除重建类城更新改造项目规划审查
拆除重建类城更新改造项目规划审查介绍随着城市建设的不断推进，拆除重建类城更新改造项目逐渐成为城市建设中重要的内容之一。
为了确保改造的顺利进行，需要对项目进行规划审查。
规划审查的目的规划审查是对拆除重建类城更新改造项目提出的计划方案进行全面、系统的审查，其目的是为了确保规划方案的科学性、合理性、可操作性及经济效益。
规划审查是整个改造项目中的重要环节，能够有效地减少改造的风险，避免项目实施阶段中的问题。
规划审查的内容拆除重建类城更新改造项目的审查内容应该包括以下方面：1. 项目的可行性分析对于拆除重建类城更新改造项目，首先需要进行的是项目的可行性分析。
这其中包括了项目的技术可行性、经济可行性、社会可行性等多个方面。
只有通过该项分析，才能够确立该项目是否可行。
2. 规划实施方案项目的规划实施方案是改造项目中的核心，在项目设计阶段，应该明确该项工作的目标、范围、任务、时间、所需资源等多个方面内容。
根据实际情况，建立具有可操作性的改造实施方案。
3. 规划技术方案技术方案是指在规划实施方案的基础上，对于改造的技术实现进行详细规划。
主要内容包括改造工程的选址、布局、设计、建设、管理等一系列具体技术方案。
4. 规划经济方案改造项目的经济方案是规划审查的另一个重要内容。
其目的是充分发挥改造效益，降低改造成本。
主要考虑内容有规划建设的投资估算、收益预测、经济效益评估、可持续发展等。
5. 规划环境影响评估无论是对项目实施的涉及，还是对环境的保护，都需要进行环境影响评估。
环境影响评估可用于分析项目实施的正面影响和可能产生的负面影响，从而制定出明确可行的环境保护措施。
6. 规划组织管理规划组织管理是对于整个改造项目中的管理和监管工作进行明确的规划。
通过规划组织管理，能够有效地加强管理，确保改造项目的顺利实施。
通过以上的介绍，我们可以了解到，规划审查是拆除重建类城更新改造项目中必不可少的一项工作。
它不仅能够确保项目的并顺利实施，也能够做好环境保护，充分发挥改造效益。
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（二）律师服务
第一阶段 计划申报审批阶段
（1）对项目范围内权利人土地、建筑物及其他附着物权属 状况进行尽职调查，形成完整、详实的《尽职调查报告》； （2）协助完成城市更新单元制定计划申报所需委托协议、 意向书等法律文书（作为更新意愿证明材料）的签署，并 收集、整理更新单元内土地及建筑的相关权属证明材料； （3）协助项目单位根据《深圳市城市更新单元规划制定计 划申报指引》（试行）的规定填写并提交申报材料； （4）协助项目单位完成《区城市更新单元规划制定计划》 的审批工作。
旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、 旧屋村。
特定条件的区域包括：
（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （3）现有土地用途、建筑物使用功能等不符 合经济发展要求，影响城市规划实施； （4）依法或者经市政府批准应当进行城市更 新的其他情形。
二、城市更新种类
城市更新种类
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
（一） 综合整治类城市更新
（1）不改变主体结构； （2）不改变使用功能； （3）不加建附属设施。
（二）功能改变类城市更新
（1）改变部分或者全部建筑物使用功能； （2）不改变土地使用权主体； （3）不改变土地使用年限； （4）不改变主体结构。
（三）拆除重建类城市更新
城市更新法规解读 及律师服务
主讲人：郭东伟 律师
主 要 内 容
一、城市更新定义 二、城市更新种类 三、拆除重建类城市更新项目的操作 及律师服务
一、城市更新定义
《深圳市城市更新办法》所称城市更新是 指由符合办法规定的主体对于特定城市建 成区具备特定条件的区域，根据城市规划 和规定程序进行综合整治、功能改变或者 拆除重建的活动。
第三阶段
规划编制、申报和审批阶段
（1）协助区城改办、项目单位选择具备设计 资质的规划编制单位编制城市更新单元规 划草案，签订委托协议； （2）协助项目单位进行城市更新单元规划申 报工作； （3）协助完成城市更新单元规划报批工作。
第四阶段
拆迁补偿安置和改造实 施主体核准阶段
（1）协助项目单位或者与拆迁权利人共同确定评估机构， 对项目范围内建筑物、构筑物、附着物及装修进行价值评 估，作为确定补偿标准的基础； （2）协助项目单位确定拆迁补偿安置方案（含租户解约补 偿方案），就项目补偿安置出具法律意见或法律风险评估； （3）协助项目单位根据需要确定专业拆迁公司，参与谈判， 确定合作方式及签订合作协议； （4）协助项目单位或拆迁公司进行拆迁补偿安置、解除租 约的谈判； （5）拆迁补偿安置协议、收购协议以及解除租赁合同协议 的签订，必要时提供律师见证服务；
第四阶段
拆迁补偿安置和改造实 施主体核准阶段
（6）协助项目单位完成补偿安置费用的支付； （7）协助项目单位按照规定申办项目改造实施主体 确认手续； （8）协助项目单位与区城改办签订《资金监管协 议》，提供《银行不可撤销的履约保函》，获得 《改造实施主体确认书》，并申报纳入年度实施 计划； （9）协助项目单位向规土部门申请办理房屋拆迁许 可证； （10）协助项目单位办理房地产权属证书注销手续； （11）代理拆迁补偿安置过程中所产生的争议仲裁 和诉讼。
第五阶段
办理规划和用地手续阶段
（1）协助项目单位申请建设用地报备； （2）协助项目单位办理建设用地方案图和建 设用地规划许可证； （3）协助项目单位申请制作宗地图； （4）协助项目单位完成土地使用权出让合同 的签订； （5）协助项目单位办理其他行政许可、非行 政许可或行政服务事项。
特定建成区包括：
城市更新办法所称“城中村”是指我市城市化 过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民 及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内 的建成区域 。 《深圳市宝安区旧村整治改造实施细则》所称 “旧村”是指我区原农村集体经济组织及其原村 （居）民于1993年撤县改区以前建造的，建筑质量 差，土地利用结构不合理，功能、环境质量等方面 严重衰退的原农村旧（祖）屋集中区。
通过其他方式难以改善或消除的情 况下方可采用。
三、拆除重建类城市更新项目的 操作及律师服务
（一）操作流程
第一阶段 拆除重建类城市更新单元规划制定计 划申报和审批； 第二阶段 拆除范围内土地、房屋登记、确权和 处理； 第三阶段 拆除重建类城市更新单元规划编制、 申报和审批； 第四阶段 拆迁补偿安置和改造实施主体核准； 第五阶段 办理规划和用地手续。
第二阶段 土地、房屋确权登记和处理 阶段
（1）协助项目单位向规土部门提供土地权属资料申 请土地确权登记，必要时协助补办相关手续； （2）按照房屋是否具备合法手续，协助项目单位分 别向规土部门或区城改办提供土地、规划、房屋 权属等资料申请办理房屋确权登记或者房屋权属 认定处理； （3）对于不具备合法手续且未确权发证的房屋，协 助项目单位测绘查丈，并按规定补办相关手续； （4）协助项目单位对于查封房、抵押房等权利受限 的特殊房地产进行处理。 （5）根据登记及处理情况及时提出异议，参与异议 处理。