房地产经济学第3讲_区位理论
第三章地租地价理论与区位理论-PPT精选文档
⑤城市土地投资的地租效应具有明显的外部性
城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋 建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来 相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也 会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正 外部性。
⑥ 城市地租比农业地租更具积累性
由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套 设施条件不同，所造成的相同投资的边际收益不同而产生的超 额利润转化成的地租被称为城市级差地租I。 在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续追 加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润转化成的地 租，被称为城市级差地租Ⅱ。 如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，投 资的边际收益较低，级差地租也较少，开发改造后由于从总体 规划、基础设施等多方面追加了大量的投资，使环境得到极大 的改善，这些地块的价值也得到大幅度的提升，导致这一地价 大幅升值的原因就是这个地区土地的级差地租Ⅱ大大地增加了。
3.1.2地租理论的历史沿革
(1)资产阶级古典政治经济学的早期地租理论
这一时期的代表人物主要有代表重商主义的威廉· 配第、洛 克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜尔哥。 威廉 · 配第 (w.Petty， 1623—1687年 ) 在著作《赋税论》 中 首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余 收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食 用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的 谷物就是这块土地真正的地租。 配第在其著作中还最早提出了级差地租的概念，指出了由 于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近的 不同，将导致不同的地租、地价。
在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚至必要 生产物占有的生产关系。 在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主 为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润的 那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。 在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有 权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用、调节土地利益 关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义市 场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。
《房地产经济学》讲义(第3章 住宅市场：选址、空值、价格)
第3章住宅市场：选址、空置、价格／租金与发展趋势住宅市场理论与经济地理学、生产布局学、区位论密切相关。
本章将从住宅市场与城市经济、区位发展的关系等角度分析探讨住宅价格、租金的形成、变化规律。
３．１区位理论、区位地租与住宅用地选址3．1．1 孤立国理论（代表人物：杜能）杜能的《孤立国》发表于西方资本主义发展早期的1826年，是社会化大生产的产物。
¾代表人物：杜能《孤立国同农业和国民经济的关系》¾研究背景：19世纪初，德国农业面临由庄园式向自由式转变。
实质上是封建社会向资本主义社会的转变。
¾研究方法——孤立化的方法排除其它要素，如土质条件，土地肥力，河流等的干扰，只探讨市场距离一个要素的作用。
即不考虑所有的自然条件差异，而只是考察在一个均质的假想空间里，农业生产方式的配置与距城市距离的关系。
{六个假定条件1)肥沃的平原中央只有一个城市；2)不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；3)土质条件一样，任何地点都可以耕作；4)距城市50英里之外是荒野，与其它地区隔绝；5)人工产品供应仅来源于中央城市，而城市食物供给仅来源于周围平原；6)矿山和食盐坑都在城市附近。
{两个问题1)在这样一种关系下，农业将呈现怎样的状态；2)合理经营农业时，距离城市的远近将对农业产生怎样的影响。
土地取得最大的纯收益，农场的经营随着距城市距离的增加将如何变化。
他认为，在什么地方种植何种作物最为有利完全取决于R地租收入。
R＝pQ – CQ - KtQ＝（P-C-Kt）Q式中：R＝地租收入；P＝农产品的市场价格；C＝农产品的生产费；Q＝农产品的生产量（等同于销售量）K＝农产品的运费率；t＝距城市（市场）的距离。
杜能用这个公式计算出了各种农作物组合的最合理分界线，并将孤立国划分为自由农作圈、林业圈、轮作农业圈、谷草农作圈、三圃式农作圈和畜牧圈等六个同心农作圈层。
第六层以外是完全没有经济开发价值的荒野。
区位论名词解释
区位论名词解释
区位论是一个地理学和城市规划学术理论，通过对地理位置、自然环境、交通条件、聚落分布、经济结构等方面因素的分析和比较，研究生产
和居住等活动在区域内分布规律和发展趋势，探讨城市的布局和发展。
具
体的名词解释如下：
1.区位：指一个区域所处的地理位置和环境条件。
2.聚落：指一定规模的人口聚集点，包括城市、镇、村庄等。
3.生产因素：指影响区域内生产力发展的因素，例如土地、经济环境、资源等。
4.居住因素：指影响区域内居住环境和居民生活质量的因素，例如住房、公共服务设施、教育等。
5.市场因素：指影响区域内商品和服务市场的因素，例如人口规模、
经济发展水平、消费观念等。
6.交通条件：指区域内交通系统的发展状况和效率，包括公路、铁路、航空、水路等。
7.基础设施：指影响区域内经济和社会发展的基本设施建设，例如电力、通信、水利、垃圾处理等。
8.空间结构：指区域内聚落分布、空间关系和相互作用的结构特征，
例如城市群、经济圈、生态环境等。
区位理论
韦伯的工业区位论
第二阶段：劳动费指向论
韦伯为了判断工业受劳动费用指向的影响程度， 提出了“劳动系数”的概念，即每单位区位重 量的劳动费，用它来表示劳动费的吸引力。
劳动系数=劳动费/区位重量
劳动系数大，表示远离运费最小区位的可能性 大；劳动系数小则表示运费最小区位的指向强。 进一步也可以说劳动系数越高，工业也就会更 加向少数劳动廉价地集中。
纯原料即在工业产品中包含有局地原料的所有重量， 损重原料则为其部分重量被容纳到最终产品中。
韦伯的工业区位论
第一阶段：运费指向论
运费指向论主要是使用原料指数（Material index）判断工业区位指向。 每单位产品需要运送的总重量为区位重量 （locational weight）。
龙哈德的区位三角形
龙哈德于19世纪后半叶提出“区位三角形”，他以钢铁工业为样本，以 K表示产品市场，M1表示铁矿石的产地，M2表示煤的产地，于是可找出一点P， 在该处建厂最经济，即成本最低；又假设各点距P之距离分别为r1，r2，rk， 于是区位三角形如下图。 如以F代表运费率，生产一吨产品需铁m1吨，煤m2吨，于是，要使P点生 产成本最低，必须使总运费 F（m1r1+m2r2+rkk）最小。这就是龙氏的区位三 角形的朴素形式。
区位理论有两层基本内涵，一层是人类活动的空间选
择；（区位主体已知，选择合适的空间）；
另一层是空间内人类活动的有机组合。（空间已知， 选择适合的主体）
根据不同的研究对象，可划分为农业区位论、工业区
位论和商业服务区位论三大类。 其中，杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论和克里 斯泰勒的中心地理论分别是各类区位理论的代表作。
03 房地产经济学 第三章 区位理论
一、农业区位论
（一）基本假设
孤立国是假设一个与世隔绝的国家。 在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这 个城市作为主要的销售市场； 在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致； 城乡间唯一的交通手段就是马车； 各地农业经营者的能力和技术条件相同； 孤立国与外界隔绝； 农作物的经营目的是谋取最大利益； 市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定 不变。
2、劳动力区位法则 假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理 想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运 输成本和节约的工资对比 。 如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本， 不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省 的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区。
韦伯在分析劳工成本对工业区位影响时，提出了劳工成本 指数、地域重量和劳工系数的概念。 劳工成本指数是指每生产单位重量产品的平均工资成本； 地域重量是指每生产单位重量产品所运输的重量。
一、农业区位论
（三）杜能理论的贡献
杜能对农业区位论的研究从级差地租出发， 阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利 用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由 近到远配置不同的作物，其经营方式也应由粗放 到集约变化。
第二节 主要区位理论
二、工业区位论
德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业 区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响， 被公认为是工业区为理论的奠基者，其代表作为 《工业区位论》。
现代科技与区位理论的发展
– 数字模型的广泛建立、计算机技术的大量使用、遥感技术的应用
高薪技术产业的兴起于区位理论的发展
– 技术、信息、智力（人才）、环境
第二节 主要区位理论
一、农业区位论
区位理论
区位理论一、区位及区位理论的概念区位是指人类行为活动的空间。
具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，如企业经营活动、公共团体活动、个人活动等。
区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。
区位关联度影响投资者和使用者的区位选择。
一般来说，投资者或使用者都力图选择总成本最小的区位，即地租和累计运输成本总和最小的地方。
区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。
具体地讲，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。
二、农业区位理论农业区位理论的创始人是德国经济学家冯·杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。
（一）杜能“孤立国”理论的前提条件1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。
农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。
2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。
3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。
4.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。
5.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。
（二）杜能农业区位理论的主要内容1.杜能区位理论的基本经济分析。
杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和；而运输费用又决定着农产品的总生产成本。
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区位理论区位理论概述工业区位论区位理论的新发展区位理论概述区位理论（Location Theory）是研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合理论。
简单地说就是研究经济活动最优的空间理论，即研究经济行为与空间关系问题的理论。
区位主体：人类活动内容或实体，称之为区位主体。
区位条件：是区位（场所）所持有的属性或资质。
区位因子：也称区位因素，是指影响区位主体分布的原因。
经济活动在某特定地点进行时所得到的利益即费用的节约。
区位理论有两层基本内涵，一层是人类活动的空间选择；（区位主体已知，选择合适的空间）；另一层是空间内人类活动的有机组合。
（空间已知，选择适合的主体）根据不同的研究对象，可划分为农业区位论、工业区位论和商业服务区位论三大类。
其中，杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论和克里斯泰勒的中心地理论分别是各类区位理论的代表作。
工业区位论最低成本学派运输费用学派市场区位学派社会行为学派最低成本学派最低成本学派是最早的区位论学派，其理论核心是根据企业生产成本最低，确定企业的最优区位。
杜能的农业区位，已将农业生产者的成本作为最重要因素考虑，但它只讨论了产品由产地到市场的运输成本，未涉及燃料原料及劳动力问题。
最早的成本学派代表人物是德国学者龙哈德（unhardt），后由韦伯发展成系统学说。
龙哈德的区位三角形龙哈德于19世纪后半叶提出“区位三角形”，他以钢铁工业为样本，以K表示产品市场，M1表示铁矿石的产地，M2表示煤的产地，于是可找出一点P，在该处建厂最经济，即成本最低；又假设各点距P之距离分别为r1，r2，rk，于是区位三角形如下图。
如以F代表运费率，生产一吨产品需铁m1吨，煤m2吨，于是，要使P点生产成本最低，必须使总运费F（m1r1+m2r2+rkk）最小。
这就是龙氏的区位三角形的朴素形式。
韦伯的工业区位论韦伯于1909年出版了《工业区位论：区位的纯理论》一书，从而创立了工业区位论。
首先，他提出了影响工业布局区位因素的概念，即在地理上能对工业企业起积极作用和吸引作用的各种因素，并通过连续舍弃法推导出一般性的区位因素仅为运输费用、劳动力费用和集聚力三项；其次他认为运输费用对工业基本定向起最有力作用。
区位理论名词解释
区位理论名词解释
区位理论，又被称为区域研究，它是一种基于位置的经济理论，它强调地理位置对经济活动的影响。
该理论的根源可以追溯到古希腊时期，当时希腊人将位置认为是决定一个城市或区域经济发展的关键因素。
在过去的几十年里，区位理论一直是地理研究领域最受欢迎的理论之一，它也被广泛应用于不同领域，如商业，旅游，农业，城市发展，和地缘政治。
区位理论的基本的原则是地理空间的位置决定了一个地点的经济活动，它有助于更好地理解城市，国家和地区的发展。
在区位理论的指导下，地理学家研究不同地区之间是如何互相影响的，并试图预测他们明天在未来发展的趋势。
该理论学习位置的性质，它会说明影响经济活动的因素，例如附近地区的资源，交通，设施，当地政策，等等。
现代地理学家还使用GIS（地理信息系统）来物理地把握和分析地理位置的数据，以分析其特定的地理
性质，并从中获得更多的信息。
区位理论有助于解释为什么某些城市成为重要的商业和经济服务中心，以及它们是如何获得旅游和投资的。
例如，伦敦是全球金融中心之一，因为它具有大量的金融资源，高质量的服务，多样的语言能力，以及丰富的历史背景。
它也被认为是一个全球旅游景点，因为它富有历史特色和多样性的文化，吸引游客前往旅游。
另一方面，区位理论也可以解释地理环境，城市和地区如何影响经济发展，特别是围绕困难地区，如贫困地区和农业地区，以及如何利用这种经济发展来改善当地社会和经济状况。
例如，一些研究表明，高质量的基础设施，如交通和教育，可以促进政府的经济发展，并提高当地人民的生活水平。
总之，区位理论是一种关于地理空间特征及其影响社会和经济发展的理论，它可以帮助政策制。
经济学区位理论的概念
经济学区位理论的概念经济学区位理论（Location theory）是经济学中的一个重要分支，研究了企业或个人在选择地点时所考虑的因素、制约条件和区位决策对经济活动的影响。
该理论早期起源于工业经济学，后来在城市经济学和区域经济学中得到了广泛的应用。
区位理论的核心思想是，企业或个人在选择地点时会权衡各种因素，以最大化自身利益。
这些因素可以分为两类：静态因素和动态因素。
静态因素包括市场因素、成本因素和资源因素。
市场因素指的是企业选择地点时要考虑的市场规模、市场需求、市场竞争等因素。
成本因素主要包括生产成本、劳动力成本、土地租金等。
资源因素指的是企业在选择地点时要考虑的资源供给情况，例如原材料的可获得性、能源的便利性等。
动态因素包括网络效应、外部经济和社会因素。
网络效应指的是企业选择地点时考虑的与其他企业或机构的关联程度，例如与供应商、合作伙伴、客户的接近程度。
外部经济主要包括技术外部性、产业集聚外部性等，即企业所处地点的周边环境对其经济活动的正面影响。
社会因素包括法律、政策、文化等对企业选择地点的影响。
区位理论的理论框架大致可以分为两个方面：区位选择和区位效应。
区位选择是指企业或个人在选择地点时的决策过程。
在这个过程中，他们会考虑各种因素，并根据自身的需求、目标和资源，做出最佳的选择。
例如，一家制造业企业在选择工厂地点时，会综合考虑市场规模、交通便利性、劳动力成本等因素。
区位效应是指地点选择对经济活动的影响。
选择一个合适的地点可以带来很多好处，例如降低成本、提高效率、拓展市场等。
同时，地点选择也可能存在一些问题，例如环境污染、交通拥堵等。
区位效应可以通过一系列指标来衡量，例如就业率、GDP增长率、创新活动等。
区位理论的应用广泛，可以涵盖许多实际问题。
例如，城市规划者可以利用该理论来确定城市内不同产业的最佳区位，以实现城市的经济发展和城市空间的合理利用。
企业家可以利用该理论来评估不同地区的潜在市场规模和成本优势，以确定最佳的商业模式和经营策略。
第 3 章 区位理论
房地产经济学
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3.2 主要区位理论
3.2.1 农业区位论
• 农业区位论由德国农业经济学家杜能首先提出，又称杜能 农业区位论，其标志是1826年其《孤立国农业和国民经济 的关系》的出版。杜能是一名农业资本家，基于研究的需 要1810年在德国梅克伦堡购置了特洛农场，以此为例，借 助数学公式，试图证明农产品种类的分布区居于距离市场 的远近和运输费用的大小，并以此设想农业分布式以城市 为中心的六个同心圆地带。他将十多年的农业机关女婴数 据详细记载下来，并用这些数据来检验自己提出的假说。
• 采用极粗放的经营方式仍能获利
• 谷物——牧草——休耕
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3.2 主要区位理论
3.2.1 农业区位论
3.2.1.3 杜能农业区位论的评价——开创性与先进性 揭示了农业生产布局的两个重要原理，即农业生产方式 的相对优越性以及农业生产的集约程度、空间布局与市场 之间的关系 创立了“孤立化”的研究思维方法，首次从理论上系统的 阐明了空间差异对人力经济活动的影响，成为土地区位一 般理论的基础
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3.1 区位理论的产生和发展
3.1.1 区位
• 区位是指某一空间的几何位置，是自然界的地理要素和人 类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上 的反映。 ——自然区位&经济区位&交通区位 自然区位表现了某一事物与其周围陆地、山脉、河流 等自然地理事物之间的空间关系，其优劣直接影响人口、 城市与产业的空间分布，影响土地功能结构分布状态，是 经济区位形成后其效益大小的重要自然条件和制约因素。
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3.2.1.2 主要内容
第三章 地租理论和区位理论
第三章地租理论和区位理论教学目的与要求：通过本章的教学，我们要了解地租理论的历史沿革、了解住宅区位的主要理论，掌握马克思主义的地租理论和城市地租理论、地租对地价的影响，熟悉农业区位论、工业区位论以及土地区位对房地产业发展的重要作用。
教学重点：马克思主义的地租理论、城市地租理论、地租对土地价格的影响，农业区位论、工业区位论，土地区位对房地产业发展的作用。
教学难点：地租理论的历史沿革、马克思主义地租理论、住宅区位的主要理论第一节地租理论概述第二节城市地租第三节社会主义城市地租第四节区位理论的形成与发展第五节土地区位的利用一、地租的基本含义二、地租理论的历史沿革三、马克思主义地租理论一、地租的基本含义是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。
地租产生的基础是存在着土地的所有权和使用权，且两者处于分离的状态。
任何社会制度下，只要这一社会形态存在，就必然存在地租。
根据马克思主义剩余价值的生产公式c+v=c+v+m, 在奴隶社会和封建社会，地租反映的是奴隶主、地主对奴隶和农民的全部剩余物甚至必要生产物（指维持人的基本生理需要的那部分劳动产品）的占有关系。
资本主义社会，地租反映的是农业资本家为了获取地主阶级的土地使用权，而交给地主阶级的超过平均利润的那部分剩余价值，而不再是由农民所创造的全部剩余价值。
社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有权在经济上的实现形式，反映的是社会主义市场经济条件下，土地所有者和土地使用者之间的一种新型的生产关系地租与租金的区别。
租金是指在一定时期内，农业资本家向地主缴纳的全部货币额。
租金除了包括严格意义上的地租外，还包括三个方面的内容：1.土地上的固定资产的折旧费和利息;2.租金中有时还包含着农业资本家的一部分平均利润;3.租金中有时还包含着一部分农业工人的工资。
二、地租理论的历史沿革（一）资产阶级古典政治经济学的早期地租理论。
中级经济师考试《房地产专业知识与实务》重点解析：区位理论
中级经济师考试《房地产专业知识与实务》重点解析：区位理论
一、中级经济师考试区位理论
（一）区位含义
□ 区位
■ 地球上某一事物的空间几何位置，以及各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
□ 区位选择的原则
■ 地租（占用的成本）和运输成本总和最小的地方
（二）区位的特征
□ 综合性
■ 天文区位（自然区位）
■ 自然地理区位（自然区位）
■ 经济区位（社会区位）
■ 文化区位（社会区位）
■ 政治区位（社会区位）
□ 确定性
■ 方位
■ 距离
□ 层次性
■ 大位置
■ 小位置
■ 地址
■ 微位置
□ 历史性
（三）房地产区位含义
一宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置交通等.
（四）区位理论概念
□ 区位理论
■ 研究人类的空间分布及空间中的相互关系的学说，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。
房地产经济学-第三章 城市地租与土地区位
第三章城市地租与土地区位地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素，也是引导相关房地产实践活动的指南。
因此，在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济学的理论基础。
本章首先阐述了地租理论的基本发展过程，对马克思主义的地租理论进行了全面的介绍和分析，并分析了城市地租与房地产业的关系；其次，介绍了几种区位理论，着重阐述城市区位理论的决定因素；最后，论述了区位理论在房地产业发展中的作用。
第一节城市地租一、地租和地租理论土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。
在技术水平既定的条件下，其可用的数量又是极其有限的。
这样，人类经济生活中首先面临着土地这一稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。
在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。
（一）地租的含义地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。
地租是土地所有权在经济上的实现形式。
其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。
封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。
也就是说，地租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系，而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。
（二）地租理论的产生和发展过程在经济学发展的历史过程中，许多经济学家对地租问题作过深入的研究。
一般而言，西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段：一是古典政治经济学阶段；二是庸俗政治经济学阶段；三是现代西方经济学阶段。
马克思主义政治经济学的地租理论另作详细介绍，这里先简要介绍一下这三个阶段地租理论的基本观点。
房地产经济学(谢经荣)第三章
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四、其他学者对区位理论的研究成果
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（一）廖什的市场区位理论
廖什在1945年所著的《区位经济学》一书中，以简单的 方程组来描述一般的空间关系，同时也设法表达出所有区 位相互关系的抽象化系统，这是廖什将空间经济思想带入 区位理论并在方法上创新的主要贡献之处。
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二、工业区位论
德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区 位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被 公认为是工业区位理论的奠基者，其代表作为 《工业区位论》（1909）。
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（一）基本概念
韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素”的概念，认为 区位因素可以划分为三类：
一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产 都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。
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随着社会的发展，区位理论正不断更新和发展，为解决 和解释实际问题发挥了重要作用。主要表现在三个方面： 工业化和城市化与区位理论的发展 现代科技与区位理论的发展 高薪技术产业的兴起与区位理论的发展
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第二节 主要区位理论
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一、农业区位论
19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业 布局的学说。这一理论上是西方国家比较流行 的农业布局理论之一。其主要内容可以概括为 以下几个方面。
（城市区位论）
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（二）主要内容
假设条件： ➢ 这里为“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人口分布均
匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界。 ➢ 有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方
向移动都可行。 ➢ 生产者和消费者都属于经济行为合理的人。 ➢ 消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需的货物和
经济地理学第三章区位理论(课堂PPT)
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第三节 廖什的市场区位理论
• 图中P处为生产地点
•
PQ为P点的销售量（市场需
求量）
•
QF为随距P点距离增加的需
求量不断下降的需求曲线
•
以PQ为轴将QF旋转一转得到
的圆锥体，为廖什需求圆锥体，
也为该厂啤酒的需求总量。
• 需求圆锥的底面积，为该啤酒厂 的市场地域（市场领地）
2020/4/25
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第三节 廖什的市场区位理论
间费用最低点，未考虑需求与利润最大也可 能是企业区位选择追求的目标。 ②韦伯工业区位的选择没有考虑一些偶然因素， 包括投资者个人的偏好、政府的政策等。
2020/4/25
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第三节 廖什的市场区位理论（从需求的
角度考虑区位问题）
廖什认为： 大多数工业企业的区位选择，不是寻求成本最低的
空间点，而是寻求利润最大的空间点。利润的大小 与收入与成本两个因素相关。所以，费用最小区位 并不一定就是利润最大区位，而收入和费用的差最 大点即利润最大点才是最优区位。 企业产品的销售量取决于三个因素：
② 区域性因素：使工业向特定地点布局的因素，在影响工业成 本的因素中，只有获得原料和动力燃料成本、劳动力成本、 运输成本属于区域性因素（而像固定资产折旧、利息等均不 具有区域性）。
2020/4/25
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第二节 韦伯的工业区位论
2. 理论前提
① 已知原料供给地的地理分布； ② 已知产品的消费地与规模； ③ 劳动力存在于多数的地点，不能移动；各地的劳动成本
i 1
i 1
求最小值满足下列方程组：
k x
n
Wi
r i1 i
(x xi ) 0
k y
n
住宅区位论
第三节住宅区位论一、城市住宅的经济学视角（一）住宅的特征1、耐久性2、不可移动性3、多样性和可变性（二）住宅的存量和流量1、存量：是指其固定资本存量，是为了给人们提供一个居住场所而积累起来的。
2、流量：是指住宅为其住户提供的服务量，是有存量的使用而引起的。
通常，一个住宅的住房服务流量越大，其质量越高。
3、影子价格假设：城市住宅市场被近似看作是完全竞争性市场月租金=影子价格*影子数量影子价格：对无市场价格的商品的估算值。
运用统计技术，进行回归分析，估计出住宅市场对每一个特征认定的价格。
（三）住宅的需求与供给1、标准住宅的需求合同租金R =ƒ(H, Y, D, Pg)H ——住宅数量；D——区位；Pg——其他商品的价格预算约束精确满足方程：Y=r(d)h(d)+Pg*g+c(d)t(d)即收入花费在住宅、其他商品和交通上。
（1）若住宅远离中心商务区后，距离越远，交通成本越高，则租金越低；（2）住宅消费量随距离增加而增加，当其他条件不变时，郊区面积比城内大。
2、住户选择：买房还是租房（1）若租房：效用水平取决于价格和收入，E R = V R (r R, P R, Y R)如果房租上涨，则消费水平？如果收入增加，则效用？（2）若买房：Es = Vs (rs, Ps, Y s)（3）判断：Ys>Y R，则买房Ys<Y R，则租房（4）住宅需求的价格弹性与收入弹性住房价格的变化引起的相应的住宅需求的变化为：ηR=（ΔQ/Q）/（ΔR/R）收入的变化引起的住宅需求的变化为：ηr=(ΔQ/Q)/(ΔY/Y)1)收入与需求量之间的基本关系是正相关，收入弹性参数也是正的；而住宅价格与需求量是负相关，因而价格弹性参数也是负的。
2）根据李奥（F. de. leeuw）的研究，对租房者来讲，住宅有着非弹性的收入需求，收入弹性在0.6-0.9之间，，而对拥有者来讲，此参数在0.7-1.7之间。
但当排除了偏好的影响后，收入弹性也小于1，在0.7-0.9之间，所以，对这两种人而言，收入弹性都较小。
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如啤酒厂、汽水厂、家具厂、印刷厂、 石油加工厂、棉布厂等
区位特点及原因：工业区位受市场影响大，布局在消费市场
工业的区位类型——劳动力导向型工业
如普通服装工业、电子装配工业、包带、 制伞、制鞋等
区位特点及原因：工业区位受廉价劳动力分布影响大， 布
局在廉价劳动力丰富的地区
工业的区位类型——动力导向型工业
•城市的功能——向周围区域居住的人口供应物品和劳务
•城市的分布——不同级别的中心地遵循等级分布规律
（一）中心地理论的基本概念
中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居
民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在
地；其职能是指由中心地提供的货物和服务的种类。
人口门槛：指一个企业为维持经营活动所必须赚取的
2）近代区位论
以市场区及市场体系为研究对象，追求市场规 模的扩大——市场学派，垄断竞争时期。代表人物 为克里斯泰勒、廖什等。
3）现代区位论
以区域经济为研究对象，追求解决各种现实的 社会问题。分为两个方向：
①区域科学方向：以区域经济综合开发和组织为主要
研究对象，采用计量经济学、系统分析方法，编制区 域的总体模型。代表人物为艾萨德。
交通最优
K=4
行政最优
K=7
第二节
主要贡献：
3、聚集与分散法则
聚集因素是由于把生产按某种规模集中到同
一地点进行，因而给生产或销售方面带来的 利益或造成的节约 分散因素则是因为把生产分散（分布到多个 点上）进行而带来的利益或造成的节约
工业聚集的两个阶段
低级阶段：主要表现为工厂规模的扩大
高级阶段：表现为许多在生产上、销售上 存在着密切联系的工厂向一个地点集中
区位理论的产生和发展
区位是指某一空间的几何位置，是自然界的 地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和 相互作用在空间位置上的反映。为进一步揭示区 位的性质与特点，可以将区位进一步划分为： 自然地理区位：指某一事物与其周围自然环境的 空间关系，以及该位置上的地质地貌等自然条件 的组合特征。 经济地理区位：人类社会经济活动过程中形成或 创造的人地关系。
第二节
主要区位理论
三、中心地说（中心地理论）
产生于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的
历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。
中心地说是关于城市区位的一种理论。主要目的
是探索和揭示城镇分布的“安排原则”，即决定 城镇数量、规模和分布的原则。
第二节
基本观点：
主要区位理论
•城市的区位——一定数量的生产地中的中心地
②人文地理学的区域分析方向：从区域的角度，考察
区域系统的结构和内部机制，模拟和预测区域的发展 过程，用数量统计、投入—产出、线性规划等数学方 法。代表人物为贝里、赫格尔斯特兰、巴尔特尔斯、 哈格特。
随着社会的发展，区位理论正不断更新和发 展，为解决和解释实际问题发挥了重要作用。主 要表现在三个方面：
按一定的规模集中布局在特定地点，才能获得最大
限度的成本节约
理想的工业区位
运输区 位法则
充足的原料、动力； 质高价廉的劳动力； 前景广阔的市场； 便利的交通。
三个牵引力 运输区位为主，其他修正
劳动力 区位法则
区位 选择 原则
集聚（分 散）法则
韦伯的工业区位论的缺陷
过分强调了运费、劳动费等少数区位因素的作用 ，而忽视了许多重要的社会、经济、自然、国防 、技术等因素对工业区位的影响
产品消费区
2、劳动力区位法则
运费最低点不一定是生产成本最低点
当另外存在着一个劳动费最低点时，它同样会对工 业区位施加引力 工业区位的确定取决于它们之间的力量对比 劳动费指数：生产单位产品所耗用的劳动费（劳动
成本）
影响劳动力区位吸引力的因素
运费总支出最低点与劳动力供应地的地区分布： 若布局范围内工资水平无差异，则可不考虑劳动 费因素；若劳动系数高的工业，工资水平差异大 ，则劳动费因素影响强烈。 运费率的高低。
市场导向型工业
产品不便于长途 运输或运输产品 成本较高 需要消耗大量能 量
动力导向型工业 劳动力导向型工 业 技术导向型工业
动力
廉价劳动 需要投入大量廉 力 价劳动力 技术 技术要求高
举例 甜菜制糖厂、甘蔗 制糖厂、水产品加 工厂、水果罐头厂 啤酒厂、汽水厂、 家具厂、印刷厂、 石油加工厂、棉布 厂等 电解铝工业、化学 工业等 普通服装、电子装 配、包带、制伞、 制鞋 集成电路、卫星、 飞机、精密仪表
（一）主要内容
韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素” 的概念，认为区位因素可以划分为三类：
一般区位因素与特殊区位因素
区域因素与聚集、分散因素 自然技术因素与社会文化因素
主要的工业区位因素
以花费最低的生产成本获得最高的利润
工业寻求最优区位的三个假设阶段
第一阶段，假设劳动费和聚集因素 不起作用，研究运费因素单独起作用
第二节
主要区位理论
自由农业区 林业区 轮作农业区 谷草农业区 三圃式农业区 畜牧业
杜能圈共有六个同心圆，如下图所示。
杜能圈由内向外，地租增加，集约化程度增加
图3—1
杜能圈
自由农作圈
地租高，必须采用高度集约化的耕作方式
获取肥料方便，地力不会下降 商品农产品以新鲜蔬菜与鲜牛奶为主
轮作农业圈
以谷物生产为主，也有相当畜产品
的情况下，工业最合理的布局模式
第二阶段，研究在加进了劳动费因 素的作用时，上述工业分布模式将 发生何种变形 第三阶段，研究当加进聚集效益因 素的作用时，工业分布模式又会相
应地发生何种变形
1、运输区位法则
工业生产中耗用地方原料的重量 原料指数 = —————————————— 制成品的重量
•原料指数>1的工业，布局上是原料地指向 •原料指数<1的工业，布局上是消费区指向 •原料指数=1的工业，既可设在原料地，又可设在
一个与世隔绝的国家，只有一个中心城市，全国各
地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场； 土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致； 城乡间唯一的交通手段就是马车； 各地农业经营者的能力和技术条件相同；农作物的 经营目的是谋取最大利益； 市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息 都固定不变。
最低收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。 它与周边人口数量直接相关，因此用最低人口数作为
替代。
（一）中心地理论的基本概念
货物的最大销售距离
货物销售的实际距离S满足如下关系：
S < G （最大销售距离） S > L （门槛距离）
第二节
（二）主要内容
假设条件：
主要区位理论
目标是“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人口分
相对于价格，其重量和体积较小，装卸方便 ，不宜腐败变质 牲畜可以赶入城市
获得粪肥困难，农产品为耗肥较少的 六年轮作制 地租较高，要求经营较集约，基本无休耕地
谷草农作圈
向城市提供谷物和畜产品，后者占有突出地位 距市场较远，产品上市运费较多 不能从城市获得肥料 地租较低，可粗放经营
普遍采用七区轮作制，其中一区休耕
第二节
（二）主要内容
主要区位理论
在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的 利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场 价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。 用公式表示为： P=V-(E+T) 杜能运用这一公式分析了城市周围土地利用 类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城市 周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随 着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列 同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。
三、区位理论
八、房地产制度
四、房地产价格
九、房地产税收制度
五、房地产市场
十、房地产市场调控政策第三章 农业区位来自 工业区位论区位理论
重点问题
中心地理论
廖什的市场区位理论 佩兰德的区位理论
艾萨德的区位理论
阿隆索的区位理论 研究区位理论的实际意义 案例分析
第一节
一、区位
韦伯的区位分析主要是一种静态分析，企图用寻
找力的平衡点的办法来解决工业布局问题
过分突出了部门布局的研究，而忽视了地区布局
的研究
工业的区位类型——原料导向型工业
如甜菜制糖厂、甘蔗制糖厂、水产品加 工厂、水果罐头加工厂等
区位特点及原因：工业区位受原料影响大，布局在原料产地
工业的区位类型——市场导向型工业
三圃式农作圈
此为盛行于中世纪欧洲的农作制度
向城市提供的商品为经过加工的畜产品
和少量谷物
运费很高，但地租很低 采用极粗放的经营方式仍能获利 谷物——牧草——休耕
（三）杜能对生产布局的理论贡献
杜能采用的孤立化研究方法，为以后学者广泛运用
杜能从级差地租出发，论述农业集约化程度的合理 地区差别，并引伸出各种农作物的最优区位。该研究方 法被广泛用于农业，及工业和地区布局的研究。
聚集的作用
使企业便于采用最新技术，使生产进一步专业化
可以更好的开展厂际分工与协作，更合理的组织
劳动力，更廉价购入原料、大量运销产品
更易于取得银行的信贷
可共同使用许多辅助企业与基础设施，减少间接
开支，从而按不同比例降低每个参加聚集的工厂
的生产成本
分散因素的作用
在聚集规模扩大的同时，地租与劳动力的价格 会随之上涨，原料供应与产品销售距离也会随之增 大。这些分散因素给聚集规模的扩大造成某种阻力
房地产经济学
Economics of Real Estate
主 讲 人: 兰泽英
邮箱: lanying_plan@ 授课时间和地点：周四1-2节，教611 学分：3.5，共48学时
广东工业大学管理学院