预告登记制度的完善
浅论我国预告登记制度的完善
（ ） 四 明确规 定 义务人 的抗辨 权 我 国《 权法》 物 中没有规 定预告登 记义务 人具有 抗辩权 ， 使 这
我国预 告登记 制度 的登 记 的范围含糊 不清 ， 底保障 类型 的 得预 告登 记制 度在 实践 中会遇 到一 些无 法解 决 的问题 。如在 商 到 物权 ， 没有 明确 说法 。 笔者 认为 ， 物权 法》 ２ 《 第 ０条规 定的 预告登 品房 预售 中， 购买 人享有 请求 到期 交房 的权利 ， 应的 售房人 也 对 记 的范围仅 适用 于买卖 房 屋或者 其他 不动产 协议， 而对变 更 、 消 有请 求对 方支 付价款 的权 利 。假设 预购人 没有 交付 房款 就请 求 灭或 赠与 及 附条件 或附 期限 的请 求权等 是否 能够 进 行于 告登记 转移 所有 权 ， 售房 人可 以对抗 其 。因此 ， 《 贞 则 在 物权 法》 中对此 作 并没有 规定 。 这样 一 种范 围规 定， 使得 保护 交易安 全 的制度价 值 出相应 规 定就 显得十 分必要 。 和功 能十分 有 限。 此 ， 国预 告登 记的 范围应 当进 行适 当的扩 为 我 （ ） 五 明确规 定预告 登记 转为 本登记 的程序 大， 应在 以下 以下几个 方面 进 行扩大 ： 我国 《 物权法》对 于预告 登记 如何转 为为本登记 没有作 出规
关键词 预告 登记 利益保 护 本 登记 绝对 无效
中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －５ ．１ ｌ ０ ．５ ２２ １）５０ ７Ｏ
求权 的本质 没 有发生 改变 。如 果不动 产所 有权 人的所 有处 分行 度一样 ， 是一种 预 备登记 制度 ， 房屋 买卖 和其他 不动 产登记 法 为都被 认定 为无 效 ， 在 不但违 反 了公平 原则 ， 且在实 质上 也使这 而 上与本 登记相 对称 。 该项 登记 在本 登记之 前进 行 ， 登记 的不是 已 种 保护 变得十 分僵 化 。 此外 ， 告登 记也存 在被 撤销或 者无 效的 预 经完 成 的不动产 物权 登记， 其出 发点在 于限制 所有权 人对 所登 记 情 形 ， 这种 情况 若还不 允许 不动产 物权人 对不 动产进 行处 分 ， 势 的权利 的处分 ， 并对 第三人 予 以警示 ， 因而其 实观 的不是 物权 的 必将 浪 费不动产物 权人 的时间和 成本 ， 从而 又产生 了另外 一种不 实际变动 ， 效力 上可 以防 止 “ 一物 二卖 ”保护 买受 人的权 益． 证 公平 。因此 ， ． 保 笔者 建议采取 相 对无效主 义 原则 。 以不动产 物权 变动为 内容 的债 权请 求权 能够真 正实现 。 从 国家公共权 力 对预告登记 效力 的影响 方面来看 ， 国 《 我 物 不动 产预 告登记 的特 点是 ： 登记 对象 的特殊性 、 登记 效力 的 绝 对性 、 行为上 的从 属性 和临 时性等 。 我 国法学学 者对 于关于 预告 登记 的性质主 要有三 种论 断： 物 权 说、 准物权 说 和物权 化 的债权 说， 笔者 认 同物 权化 的债 权说 这 权法》 并没有 明确 的规 定 。很 显然预 告登记 排除不 了国 家征收 ， 处 分。而对于 因假扣 押 ， 处分 ， 假 强制 执行 、 法院判 决而为 的新登 记 ， 是公 共权力对 私权 的一种干预 ， 都 目的还 是为 了保护私权 。 既 然 都是为 了保护私 权 ， 就没 有什么 优劣之 分，并且经 过预告 登记
论我国预告登记制度的不足与完善
论 我 国预 告 登 记 制 度 的不 足 与 完 善
莫彬 萍
摘 要： 《 物权 法》 首 次 以 国 家 立 法 的 形 式 告 登 记 的 发 生 采用 当事 人 自愿 进 行 预 告登 政府职能部 门管 理 ， 关 于不动产 的登记 也
将预 告登 记 制 度 确 立 下 来 。 这 对 于规 制 一 记原则 。但物权法并未具体规定预告 登记 就分散 在 不 同的行 政 机关 。据 不完 全 统
不同财产 的登记机 关多 达二 十几个 。 房 二 买 的行 为具 有 重 要 的 意 义 。但 由 于条 方式 、 预告登记 义务人 的义务 内容等程 序 计 ， 文 内容 非 常抽 象 ， 不 利 于 司 法 实践 的 操 作 。 性 问题 ， 所 以造 成在 实践 中的操 作 困难 。 不 同行政机关 负责的现 象 ， 使 得登记 机关 因此 本 文 在 分析 我 国预 登 记 制 度 现 状 的基 在 当事人意思 自治的情况 下 ， 并且在 同一 如果登记 义 不仅分布在不 同的行政 部门 ，
到 房 产 局 查 阅 房 屋 是 否 根据《 物权法 》 第 ２ Ｏ条的规定 ， 预告登 阅 土地 是 否 抵 押 ， 到工商局查 阅设备是否抵押 ， 到公安 文章编号 ： Ｃ Ｎ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ —０ ７ ８ 记仅仅适用于当事人签订的买卖房屋或者 抵 押， Ｏ ２ 局查 阅车辆是否抵押等等。这不仅增加交 其他不动产 的协 议 ， 预告登记 发挥作 用的 中图分类号： Ｆ ２ ７ ０ ． ７ 文献标识码 ： Ａ
多头登 记造 础上 ， 对 预 告 登 记 在 法律 实践 中 的 运 用做 务人未按约定协助登记权利人或不与登记 行 政部 门还存 在级别 的划分 ， 成 比较 多 的 缺 陷 。一 方 面 登 记 机 关 的分 了进 一 步 的探 讨 ， 旨在 构 建 更 加 科 学 的预 权 利 人 签 订 办 理 预 告 登 记 协 议 ， 那 么 登 记
浅论物权法之预告登记制度
｛ 占▲ Ｉ 乎金 ｝ Ｉ
己１年 月 上 口１ 己 （ ） ３
浅 论 物权 法 之预 告 登记 制 度
游 桂 平
摘 要 本文 简 述 了预告 登 记制度 的概 念 、 预告 登记 所保全 的请 求权 的性质 ， 并对我 国 物权 法》 中的预 告登 记 制度 的 完善
全效 力和顺 位保 全效 力 的体现而 已， 并不 具有 独立 性 。同 时 ， 为
预 告登记 针对 的是将 来产 生 的不动产物 权 ， 而非 已经 现实存 在 的 效力 。笔 者认 为预 警效 力 实际上 是 不动 产预 告登 记 的请 求权 保
不 动产 物权 ， 是在 本登 记之 前进 行 的一项 登记 ， 它并不 具有 终局 种 制度 。预 告 登记 为德 国 中世 纪 民法 创立 的制 度 。预 告登 记的 上 的权 利人 的处 分权 。 二、 预告 登记 所保 全 的请 求权 的性质 明确 预 告登 记所 保全 的请 求 权 的性质 将有 利 于解 决今后 在
预 告登 记 的过程 中 出现 的纠 纷和 矛盾 。有 关经 预 告登 记后 的债 权请 求权 性质 的观点 主要有 以下 三种 ： ． １ 认为 它是介 于债权 与物 具有 若干 物权 效 力的权 利 ： ． 为它 是一种 具有 物权 性质 的债 认 的、 确定 的效 力 ， 是为补 充 不动产 登记 公信 力 的缺 陷而 设立 的一 使预 告登记 制度 权利 与义 务相均 衡 ， 应适 当借 鉴德 国 的做法 ， 在 赋予 了预告 登记 请求权 人权 利 的同 时， 定预 告登 记义 务人 的抗 规
鼓 励 交易 ， 稳定 社会 秩序 具有 重要 意义 。
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
我国商品房预售预告登记制度的立法完善
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
廛 丝芒澧
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥＴ Ｔ ｍ Ａ Ｒ Ａ ｓＡ Ｅ
我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策作者：欧林来源：《大经贸·创业圈》2019年第11期【摘要】不动产预告登记制度这一法律制度在我国《物权法》中占据着不可替代的位置。
这一法律制度既能维护当事人权益，还能辐射到房地产交易安全上。
然而，我国不动产预告登记制度仍有不足之处，在实际生活中，该制度原本的功能未能全面显现，甚至被忽略。
相关部门必须重视这一问题并着手解决。
本文从不动产预告登记的概念着手，分析了该制度在我国施行中存在的问题并提供了完善对策，仅供参考。
【关键词】不动产预告登记制度不足不动产预告登记制度可以说是一个“舶来品”。
由于我国民法基础薄弱，民法中的许多内容都借鉴了发达国家的民法条款，不动产预告登记制度就是其中一项代表。
改革开放后，我国城市房屋交易量大增，房地产行业十分红火，随之而来的是不规范的不动产交易行为也增多，在这种情况下，不动产预告登记制度逐渐进入人们的视野中，被我国各地广泛采用。
1 不动产预告登记的概念预告登记与本登记是相对的概念。
预告登记是为了实现未来不动产物权而提前登记，以保证未来不动产物权得以顺利施行的法律制度。
不动产预告登记常出现与房屋售卖中，房地产商取得预售证之后，民事主体可以进行购买，并对购买的不动产进行预告登记，防止房地产商违背约定、任意出卖该不动产。
可以说，不动产预告登记制度既能保护不动产所有权人的未来权益，还能提醒、约束债务人，督促其在法律范围内认真履行约定、诚实守信。
从总体上说，不动产预告登记制度能够为不动产交易行为带来安全保证，使得房地产市场交易双方能够放心交易，最终维护不动产交易的秩序，减少不动产交易纠纷。
下面，本篇文章将会就国内不动产预告登记制度存在的问题和问题的解决措施展开分析。
2 我国国内不动产预告登记制度现存的不足2.1不动产预告登记范围狭窄我国《物权法》规定了不动产登记制度。
但是，我国《物权法》仍在健全、完善过程中，其现有规定也并非完美无瑕、无可挑剔。
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。
商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。
关键词：商品房预售；预告登记制度；完善2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。
2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。
尽管如此，在实践中仍然出现了问题。
本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。
只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。
一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析（一）恶意利用预告登记预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。
然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。
在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。
这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。
目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。
这将是需要我们完善改进的地方。
我国预告登记制度的不足与完善
非 常 不统 … ． 且部 门之 多 达 ６个 之 多 ． 而 即不 动 产
记机 关按 照不 同的管理 体 制对 土地 、房 屋 、森林 、 水 面、 滩涂 、 道路 等 各项 不动 产分 别予 以登 记 种 多部 这
负责 的局 面在 实践 巾很 容易 出现 问题 ． 成适 用 巾 造 的混 乱 ． ｌ ． 此 虽然我 国制定 ｒ不 动产 预告 登记 制度 ． 【 夫 但 由 于立 法上 不够完 善 ． 因此 实践 ・ 可能 现 纠纷 的 ‘ ｌ ｌ 情形 会很 多 原 因是 多方 面 的 ：原 因之 一就 是法 律 其 “ 没有 为 当事人 提 供充 分知 情 的机会 ． 即预告 登 记机 关 不统 一 造成 的不 动产 信息 不 能充 分公示 ． 此 ， 从 ． 要 根 本上 解决 现行 预告 登 记制度 在 实际运 用 中 的不便 ． 应 统 一 预告 登 记 机 关 ． 【我 闰《 权 法 》 １ ．”２ ＿ 物 第 ０条 规 定 ：不 动产登 记。 “ 由不动产所在地 的登记机构办理 陶 家对不动产施行统 一登记 制度 ．统一登记 的范闱 、 ． 登记 机构 和登记办法 ． 由法律 、 行政法规规定 。” 到 日前为 但
关 键 词 ： 告 登 记 机 关 ； 用 范 围 ； 动 产 预 适 不
中图 分 类 号 ： ２ ． Ｄ９ ３２
文 献 标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ： ６ ３ ９ ９ ２ １ ）５ ０ ８ ０ １ ７ —１ ９ （ ０ １ ０ —０ ４ — ２
作者简介 ： 张珍 珍 （ ９ ２ ， ， 南周 Ｃ 人 ， 北 师 范 大 学 （ 肃 兰 州 ７ ｛ ７ ） 法 学 院 硕 士 研 究 生 １ ８ 一） 女 河 ｔ 西 甘 ３｝ ０ 政 ０ 收 稿 日期 ：（１ —１ ～Ｉ ２｝０ ２ ６
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记是指当事人在未将不动产权利转移或设定抵押等法律行为实现前，以登记名义向不动产登记机构登记该项法律行为并公示于不动产登记簿上的一种登记方式。
该制度可以有效地预防欺诈、侵权和财产风险，保护当事人的合法权益，促进不动产交易的顺利进行。
但是，在实践中，我国不动产预告登记制度存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
一、不足之处1. 登记流程繁琐，效率低下。
不动产预告登记需要提交大量的材料，并经过多次复查和审批才能完成，整个登记流程较为繁琐，时间成本较高，严重影响了当事人的合法权益。
2. 信息公示方式单一。
不动产预告登记在不动产登记簿上进行公示，但是这种方式存在信息公示不及时、不准确的问题，容易导致不动产权利的侵害和损失。
3. 对登记机构的监管不力。
一些不动产登记机构的工作人员存在违法违规行为，比如虚开预告登记证明，私自修改不动产登记簿等行为，但是对这些行为的处罚力度不够，监管不力。
二、完善对策1. 优化登记流程，提高效率。
针对登记流程繁琐、效率低下的问题，可以加强政府部门之间的信息共享，实行一网通办，建立一体化的不动产登记服务平台，提高登记效率。
2. 创新信息公示方式，提高透明度。
可以借鉴国外的经验，采用不动产信息中介机构作为公示平台，将不动产预告登记信息实时地公布于该平台上，提高信息公示的准确性和即时性。
3. 强化监管力度，净化工作环境。
加强对不动产登记机构的监管，加强对工作人员的教育和培训，建立健全的内部监督和惩治机制，使得登记机构不得参与不正当的行为。
4. 完善保障措施，保护当事人利益。
加大对不动产预告登记的监管力度，建立健全的赔偿机制，对于因不动产预告登记错误导致的损失进行赔偿，保障当事人的合法权益，提高预警机制，在第一时间发现风险并采取措施。
综上所述，我国的不动产预告登记制度在实践中存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
只有通过不断地完善和提高该制度的监管机制和服务机制，才能更好地保障当事人的权利和利益，促进不动产交易的安全和健康发展。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策我国不动产预告登记制度作为不动产登记制度的重要组成部分，负责保障不动产交易安全、维护不动产权益，并为不动产交易提供优质服务。
然而，当前不动产预告登记制度还存在不少不足之处，需要进一步完善。
本文就不动产预告登记制度的不足与完善对策进行浅析。
1.机构设置不完善。
我国不动产预告登记机构通常设在不动产登记中心，但由于一些地区的不动产登记中心设置不够合理，不同司法行政机关之间协作不够充分，导致不动产预告登记工作难以顺利开展。
2.登记成本高。
当前我国不动产预告登记成本相对较高，包括基础设施、人力资源、系统建设等方面，不动产登记中心的开支也随之增加，导致不动产预告登记的费用相对于手续简化程度不够划算。
3.登记信息的真实性不高。
由于不动产预告登记时需要提交大量的证明材料、不动产权属证明等，这些信息的真实性需要得到充分的验证，但是当前不动产登记中心往往因人员短缺和工作压力问题，无法做出充分的验证和核实，导致登记信息的真实性不够高。
1.机构合并优化。
一些地区可以将不动产预告登记机构与其他司法行政机关合并，构建全方位、多层次的法律服务平台，提高不动产登记服务的效率和质量。
2.降低登记成本。
实现不动产预告登记时，可减少不动产权属证明等证明材料的提交量，有效降低登记成本，提高不动产登记服务的便利性和实用性。
3.优化工作程序。
当前我国不动产登记中心需要从起草合同、办理贷款到支付税金等方面进行详尽的验证和核实，这个工作仍然比较耗时，需要优化工作程序，以减少等待时间和范围。
针对以上不足与完善对策，我国可以在不动产预告登记的实施过程中，深入研究总结经验，完善现有不动产预告登记制度，优化工作流程，提高服务质量，从而进一步提高不动产登记的效率和质量。
不动产预告登记：缺失与完善
登记取得实效。 然 由我 国《 物权法》 及配套法律法 规考察 ， 我 国的预告登记制度的法律效力仅限于
权法》 第２ ０条 、 《 土地登记办法》 第６ ２条 、 《 房屋 权利保全 ， 对顺位保全效力与破产保护效力均没
２ １
鳖
Ｃ ＨＩ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
三、 预告 登 记制 度 的规范 完善
范围。 采取 概括 与列 举 的两种 方式 对预 告登 记 的
为切 实保 护买 受人 的权益 ， 保 障 市场 交易 安 全， 促 使我 国不 动 产市 场 健 康 有 序 发展 ， 充 分 体 现 预 告 登记 制 度 的价值 ， 笔者认为 ， 必 须 积 极 完 善 现 行 的预告 登记 制度 。 １ ． 明晰 预告登 记制 度 的程序 规范 针 对 预 告 登 记 没有 统 一 的登 记 机关 和 法律 法规 欠缺 的现 状 ， 应 着重 从 以下 方 面对 预告 登记
登记办法》 第６ ７ 条至第 ７ ３ 条 的规定。 我国《 物权 有相应的规定 。 预告登记制度法律效力的欠缺不
法》 第１ ０ 条第 ２ 款 明确规定 ： 国家对不动产实行
统一登记制度 。 不动产物权的变动 ， 应当登记； 未 经登记 ， 不发生效力。 但纵览预告登记操作实践 ，
利于充分发挥保 障买受人权益的作用 ， 更不利于 维护预告登记权利人 的合法利益 ， 不利于切实维 护交 易安 全 。
适用范围予以规范。 一是积极扩大预告登记所保
护 的请 求 权 范 围 。参 考 实务 中可 以引 起 物 权 变
浅析我国不动产预告登记制度
浅析我国不动产预告登记制度预告登记制度是不动产物权变动的重要制度，它以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产变动的权利人基于其取得不动产物权的债权请求权的利益。
我国《物权法》第20条对预告登记制度进行了规定，但其规定过于原则性，比较简单和笼统，也缺乏可操作性。
为使预告登记制度发挥积极的作用，应尽快完善相关法律、法规，制定出符合我国国情、切实可行的预告登记制度。
标签：预告登记制度；缺陷；完善一、预告登记制度概述（一）预告登记的概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。
它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于对第三人予以警示。
本登记又称终局登记，是将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿中。
我国《物权法》第二十条规定了不动产预告登记制度，即：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（二）预告登记的性质关于预告登记的性质，国内学界见解不一。
中国台湾学者王泽鉴认为，预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度；[1]中国大陆学者王利明认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。
[2]梁彗星先生认为，预告登记的效力是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。
[3]笔者赞同大陆学者王利明的观点，即其法律性质为：债权物权化的一种具体表现。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策自我国不动产登记制度改革推行以来，预告登记制度一直是其中的重要组成部分。
预告登记制度是指当事人在尚未办理所有权或其他物权登记的情况下，依据自己的权利拟定预告登记申请，向不动产登记机构申请登记。
预告登记制度的实施，可以为当事人提供一定的法律保护，但是随着不动产市场逐渐成熟，预告登记制度也逐步暴露出了一些不足。
因此，本文将对我国不动产预告登记制度的不足逐一进行分析，并提出完善对策。
1. 预告登记不具法律强制力预告登记只具有备案的性质，缺乏法律强制效力。
这意味着，当事人只能依靠对方的自觉遵守，而无法通过法律手段强制对方履行预告登记所涉及的权利义务。
这给当事人带来了一定的法律风险，甚至可能导致其因此遭受经济损失。
2. 预告登记存在不确定性由于预告登记只是对尚未发生的权利进行登记备案，登记机构无法验证权利是否真实存在。
这就存在着预告登记内容的不确定性，一旦涉及到多个矛盾的预告登记内容时，就会导致争议长期无法解决。
3. 预告登记申请过于便捷预告登记制度并未对办理预告登记的申请人做出明确规定，只规定预告登记申请的提交条件，缺乏严格的审查措施。
这使得不法分子可以通过虚假申请等手段，达到欺骗或者侵害他人利益的目的。
预告登记本身就已经具有一定的法律效力，应该在法律上予以明确，使其能够发挥更大的作用。
建议将预告登记列入《不动产登记法》中，明确预告登记的法律效力，以及预告登记向第三人的披露效力。
2. 加强预告登记的核查为遏制虚假预告登记的发生，应加强对预告登记申请人的资格审查，严格核查他们的身份和资料真实性。
此外，应加强不动产登记机构的技术设备和人员培养，提高其核查能力。
3. 完善预告登记的内容详细为避免预告登记内容的不确定性问题，应该完善预告登记的内容。
将预告登记中出现的基础信息、内容、法律适用、备案机关等内容全部详细地列出，并在登记证明中标明。
这样就可以更加充分地表达情况，减少争议发生。
论不动产物权预告登记制度的完善
《 物权法 》 第二十条规 定的不动产预告登ｉ， ，Ｎ度是我 国立 ｅ
法 的一 个 突 破 ， 以往 立 法 前 所 未 有 的 ， 常 有 利 于 解 决 司 法 是 非 实践中“ 一物 二 卖 ” 纠纷 较 多 ， 官 认 识 不 同 ， 例 五 花 八 门 的 法 判
后各 自的分 配 比例 。 种 联 建 协议 较 为 普 遍 ， 是 由于未 实 际 这 但
告登记 的 日期为准确定 的。 也就是说 ， 本登记的效力溯及 于预
告登 记做 成 之 时 ， 样 预 告 登 记 便 防止 了第 三 人 的介 入 ， 全 这 保
司法实践 中，纠纷较多的一类协议有被拆迁人与拆迁人 订立 的以产权调换形式进行 补偿 的拆迁协议 。此种协议虽然
自双方 订 立 后 即 发 生 法律 效力 ，但 受 拆 迁 人 实 际 建 设 房 屋 需 要 较长 时 间 的限 制 ，被拆 迁 人 不 能 存 短 时 间 内获 得 房 屋 的使 用 权及 所 有 权 登 记 ， 因而 拆 迁 人将 约定 同迁 房屋 再 行 转 让 的
到 如下 解 释 ： （ ） 一 附期 限 或 附 条件 生效 的 不 动 产协 议
登记机构 申请预告登记 。 该规定只能看出 ， 约定是办理预告登 登记又该如何处理。笔者认 为 ， 在具体 的操作程序上 ， 我们应
当借 鉴 德 、 日等 国 的做 法 。
三 、 大 预 告 登 记 的 效 力 扩
内年签订买卖合同 ， 约定“ 可 待此 经 济 适 用 住 房 允许 交 易 时 ，
《 物权法》 第二十条规定 ： 预告登记后 ， 未经预告登记 的权
利人 同意 ， 处分 该 不 动 产 的 ， 发 生 物 权 效 力 。该 规 定 只规 定 不
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策我国不动产预告登记制度是一种保护权益和维护市场秩序的重要手段，其不仅可以为土地、房屋等不动产的买卖、转让提供法律保障，还可以减少不动产纠纷的发生。
在实践中，我们也发现了一些不动产预告登记制度存在的不足之处。
本文将对这些不足进行浅析，并提出完善对策。
不动产预告登记制度存在的不足之一是办理流程繁琐。
当前，办理不动产预告登记需要提供大量的材料和证明，涉及的手续繁杂，导致申请人办理起来不便捷，耗费时间和精力。
与此登记机构的审批过程也相对复杂，导致不动产预告登记的办理周期较长，影响了市场交易的效率和流动性。
针对这一问题，我们可以采取以下完善对策。
可以推行“一网通办”政策，实现不动产预告登记的线上申请和审批，减少纸质材料的提供和办理环节，从而提高办理的效率和便捷程度。
可以加强登记机构的信息系统建设和管理，提高系统的稳定性和响应能力，确保线上办理的顺畅进行。
不动产预告登记制度存在的不足之二是监管不力。
当前，虽然有不动产预告登记制度的规定，但是监管力度相对较弱。
一方面，登记机构对于申请人提供的材料和信息的真实性有限认证能力，容易出现虚假登记的情况。
对于已经进行不动产预告登记的不动产权益的变化和转让，登记机构与相关部门的协调不够密切，缺乏及时的监管和介入。
针对这一问题，我们可以采取以下完善对策。
要加强登记机构的监管职能和能力建设，提高对申请人提供材料的审核和审查能力。
可以借鉴其他国家的做法，建立一体化的登记信息系统，实现信息共享和协同办理，减少虚假登记的发生。
加强对已经进行不动产预告登记的不动产权益的变化和转让的监管力度，与相关部门建立信息共享机制，实现实时监管和应对。
不动产预告登记制度存在的不足之三是法律法规不完善。
当前，我国不动产预告登记制度的法律法规还不够完善，存在一些不明确的问题和漏洞。
对于不动产预告登记的有效期、办理的手续和条件等方面缺乏明确的规定，容易导致不动产预告登记的合法性和有效性受到质疑。
论预告登记制度的完善
论预告登记制度的完善 The final edition was revised on December 14th, 2020.论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。
在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。
因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。
而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。
日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。
上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。
德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。
如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。
德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。
依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。
《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。
在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。
我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。
因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。
而我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。
广东省出台的(《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)第四十三条规定：房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人在有关法律文件生效之日起三十日内申请预告登记：第一，预购商品房及其转让;第二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;第三，以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;第四，法律﹑法规规定的其他情形。
2021不动产预告登记的性质、效力及完善建议范文2
2021不动产预告登记的性质、效力及完善建议范文 一、不动产预告登记的含义 对于预告登记的概念，我国学者尚未形成统一的观点，其中以王利明教授①和孙宪忠教授②的观点为代表。
笔者认为：预告登记的本质是对请求权的提前登记，主要是指为了确保现在尚未发生，但将要发生的物权变动能够顺利推进为本登记，而对某种债权请求权进行的提前登记，需要注意的是，该债权请求权必定是以物权变动为内容的。
二、不动产预告登记的性质 （一）具有临时性 预告登记是在本登记之前进行的一项登记，其最终要么被注销，要么转化为本登记，其并不是始终存在的。
（二）兼具债权性和物权性 其债权性体现在：（1）预告登记的权利人对作为标的物的不动产并不享有支配权，既无权对该不动产进行事实上的支配，也无权进行法律上的支配；[1]（2）预告登记担保的是债权请求权，而非物权或物权请求权。
其物权性体现在：（1）任何会损害或妨害经预告登记的请求权的处分归于无效；（2）如果该请求权已经进行了预告登记，那么当对抗债务人的破产和被强制执行时，预告登记权利人享有对抗权；（3）当债权请求权受到他人侵害或妨害而无法实现时，预告登记权利人有权要求他人立即排除妨害或停止侵害。
[2] （三）具有从属性 由于预告登记以担保债权请求权的实现为目的，保障预告登记权利人将来能够实现物权，因此其具有从属性。
预告登记的效力取决于被担保的债权请求权的效力。
预告登记与该请求权在法律上是紧密相连的。
这不仅体现在预告登记的成立上，也体现在预告登记的转让与消灭中。
《物权法》第 20条第 2 款就是对这一点完美阐释。
三、不动产预告登记的效力 预告登记的效力，即预告登记制度本身具有的直接作用，它是我们立法、运用以及进行其他相关研究时都涉及的一个重要问题。
具体来说，预告登记的效力一般包括以下几个方面。
（一）保全权利效力 保全权利的效力是指保障以发生物权变动为目的的债权请求权将来肯定会发生预期物权效果的一种法律效力。
关于推动预告登记制度全面落地的司法建议”办理情况的函
关于推动预告登记制度全面落地的司法建议”办理情况的函
尊敬的先生/女士：
感谢您对预告登记制度全面落地的关注和支持。
根据您的请求，我们想向您提供关于推动预告登记制度全面落地的司法建议的办理情况。
我们已经仔细研究了您提出的司法建议，并认真讨论了相关问题。
我们承认预告登记制度在确保权益和促进司法公平方面具有重要作用。
因此，我们将采取以下措施促进预告登记制度的全面实施：
1. 宣传推广：我们将积极开展宣传活动，向公众普及预告登记制度的重要性，以及如何正确地进行登记。
我们将发布宣传材料和官方通知，并利用社交媒体和网站等渠道，向公众提供相关信息和培训。
2. 规范登记程序：我们将进一步完善相关法律法规和登记制度，确保预告登记的程序规范、透明和高效。
我们将加强对登记机构的监管，提高工作效率和服务质量。
3. 加强信息共享：我们将建立统一的登记信息数据库，将各个登记机构的信息相互连接和共享。
这将有助于避免重复登记和信息不一致的情况发生，提高登记工作的准确性和可靠性。
4. 加强执法力度：我们将加强对违法行为的打击和惩罚力度，严厉打击伪造、篡改或隐瞒登记信息的行为。
我们将加大执法
力度，确保预告登记制度的有效实施。
这些努力将有助于推动预告登记制度全面落地，并有效维护公众的权益。
我们将持续关注该问题的发展，并及时向您提供相关的进展情况。
再次感谢您对预告登记制度的关注和支持。
顺祝商祺，
xxx（您所在机构的代表签名）。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅析我国不动产预告登记制度
若晓春一梦
【摘要】不动产预告登记制度是不动产登记制度中一项重要制度，我国物权法也对此进行了规定。
不动产预告登记将债权物权化，赋予债权请求权以物权性质的排他效力。
其价值在于保障预告登记权利人的权利，保护交易安全，维护市场信用等，特别是以抑制商品房买卖中“一房多售”为典型。
当前立法在很大程度上起到了保护交易安全与公平的作用，但还是存在不足。
【关键词】不动产预告登记交易安全
不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。
所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
笔者在本文中将对不动产预告登记制度相关问题进行简单的探讨和分析。
一、预告登记的法律地位以及适用范围
（一）关于预告登记的立法现状
在《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
在我国，不动产物权的公示方法为登记，而预告登记的目的在于保障债权的实现，通过预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力，进而使该债权获得保全。
也就是说，预告登记的一个主要功能就是保障不动产交易安全，确保债权的实现。
（二）预告登记的适用范围
所谓预告登记的适用范围是指与高高登记制度在何种情形下适用的问题，根据我国现行物权法的规定，预告登记的范围应包括房屋或者其他不动产物权
的交易，在这里体现的是物权法定原则，即物权的种类法定，质言之在交易的过程中适用预告登记的物权种类法定。
对于适用预告登记的情形我国立法上“采用了列举加一般条框并用的方式。
”①
在预告登记的适用上，实际只是包括两种情形的请求权：一种是以不动产物权的取得变更丧失为内容的请求权，一种是为附有起始期、停止条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。
在我国的实践中，为了防止“一物二卖”甚至“一物多卖”的现象，物权法的预告登记制度确保了交易安全，保障了所有权的实现。
当然，根据《物权法》的规定，不动产物权的变更不仅仅只是所有权的取得、变更、消灭，还包括设定他物权以及他物权的变动，所以，我国当前的预告登记的适用范围应该包括以下几个方面：（1）不动产物权的所有权额取得、变更和消灭的请求权；（2）用益物权的设定、移转、变更和消灭的请求权，如国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等；（4）附条件或者附期限的不动产物权请求权。
二、预告登记的效力②
（一）预告登记的保全效力
预告登记的保全权利的效力，是其在保全对象上所表现的作用，又称为预告登记的担保作用，即“防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分”③。
根据物权法规定，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是在法定的时间范围内绝对不能发生物权变动的法律效果。
这一规定对于避免不必要的纠纷，确立预告登记担保效力是十分必要的。
（二）预告登记的顺位效力
预告登记的顺位效力体现在保全债权请求权的顺位，即“因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力”④，这是预告登记对依本登记取得的
①欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》第98页浙江大学出版社2008年12月
②关于预告登记的效力问题主要有“三效力说”和“四效力说”。
笔者在这里采用“三效力说”进行学习探究。
③王星《浅谈我国〈物权法〉中的不动产预告登记制度》刊登于《法制与社会》2007年12月
④欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》第102页浙江大学出版社2008年12月
物权所具有的保障作用。
因为预告登记的顺位效力的存在第三人不得无视预告登记的存在，并且预告登记人认识到预告登记人在法定期限内为本登记的可能性，从而限制其妨害预告登记所保全的权利顺位的行为，并且第三人不得以不知预告登记为由而与预告登记人进行善意抗辩。
其中也体现了预告登记具有预警的效力，现行《物权法》明确规定了预告登记的物权效力，但是对于预告登记完成后的其他登记行为也未予禁止。
预告登记本身所具有的防御性与当前立法的不明确是存在矛盾的，因此可以在将来的不动产登记立法中将这个问题明确化。
（三）预告登记的完善效力
“预告登记的完善效力，即预告登记的权利已经表现出将来物权权利的某种效力，在一定场合可以被当作将来完整的权利看待。
”⑤预告登记的完善效力是以受保全的权利具有类似于物权的特征为前提。
主要体现在以下两个方面，一是破产保护效力；例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了告登记，如果不久甲破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。
二是对因公权力的行使而发生的不动产物权变动的排他效力在我国因公权力的行使导致物权变动的事实时有发生，最明显和常见的就是在征地、房屋拆迁的过程中；此外，在相对人死亡时，预估登记的完善效力依然存在，继承人不得以继承由而请求剔除不动产上的预告登记。
三、预告登记的消灭
对于不动产预告登记消灭的原因，由《物权法》第20条可以看出有两种：一是预告登记保全的债券请求权的消灭导致预告登记的消灭。
如果居于主导地位的债权因为无效、被撤销或被解除等原因而消灭时，由于预告登记制度本身的附随性，其自然归于消灭；二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记便失效。
预告登记虽然具有一定的法定效力，使债权具有物权的性质，但是实际上并没有实现预告登记权利人的物权，所以如果债权请求权人在法定的三各月内不积极行使其请求权，导致法定或约定时效已过，那⑤【德】曼弗雷德·沃尔夫著吴越、李大雪译《物权法》第18页法律出版社2002年
么，预告登记的效力自然消灭。
但是如果预告登记人明确作出放弃已经进行预告登记的权利，笔者认为是可以导致预告登记的消灭的。
因为在这个放弃的过程中权利人实际放弃的是债权请求权，所以是可以导致权利义务消灭的。
对于不动产预告登记消灭的程序，《物权法》并没有做出明确的规定。
但笔者认为如果预告登记消灭事由出现后当事人双方或者利害关系人应该经过合意进行申请，注销登记。
同时也不排除单方进行申请，注销登记的可能性和可行性。
如果将预告登记消灭程序法定化以后，可以排除在交易过程中对抗第三人交易，降低交易成本。
四、小结
在当前的市场经济状态下，不动产预告登记制度的目的是保障交易安全，降低交易成本，稳定市场秩序。
同时我国立法将不动产预告登记制度纳入其中，也是体现了与国际接轨，促进社会主义市场经济发展的目标。
预告登记制度在其确定的范围内，以保全效力为前提，在一定程度上实现和保障了顺位效力和完善效力，保护了在交易过程中的预告登记权利人的债权请求权，起到了“保护弱势”的作用，也在一定程度上遏制了“一房二卖”的情形，但是就当前的立法现状来看，其中还是存在以下不足：（1）预告登记的发生要件中应该将登记义务人的同意明确为独立的要件；（2）应该规定假处分制度；⑥（3）对预告登记顺位效力的保障不足，笔者认为应明确禁止登记义务人在法定期限内对不动产进行可能损害登记权利人利益的登记；（4）对预告登记的消灭程序应该有比较明确的规定。
⑥假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，类似于我国司法中的保全措施。
参考文献：
1、欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》浙江
大学出版社2008年12月
2、孙鹏著《物权公示论——以物权变动为中心》北
京：法律出版社2004年5月
3、陆建超《构建我国不动产预告登记制度的思考》刊登于
《中国房地产金融》2007年第1期
4、王星《浅谈我国《物权法》中的不动产预告登记制度》
刊登于《法制与社会》2007年12月
5、陈文娟《浅议不动产预告登记的效力——析《物权法》
第20 条》刊登于《法制与社会》2009年1月
6、吴访非宇光《透析《物权法》不动产预告登记制度》刊
登于《沈阳干部学刊》2008年2月
7、杨建《我国不动产预告登记制度之若干思考》刊登于
《法制与社会》2006年9月。