华夏幸福产业新城模式促业绩暴增-论文
发力区域产业升级 华夏幸福业绩增长31%
发力区域产业升级华夏幸福业绩增长31%发力区域产业升级华夏幸福业绩增长31%3月27日，华夏幸福（600340.SH）为投资者呈上一份亮丽的年报。
得益于公司推动产业升级的良好实践以及产业新城的业务模式，华夏幸福2012年业绩继续攀升，净利润同比增长31%。
《投资者报》记者注意到，券商纷纷给出乐观评级，认为华夏幸福业绩符合预期。
银河证券从四个方面看好该公司价值：第一，沈阳、无锡和丰台等异地项目今年将陆续入市，业绩增长可期；第二，“总部-大区分公司-片区”三级组织构架建立，为公司发展奠定组织基础；第三，航天科技、联合航空等大企业入驻园区成亮点，招商引资质量获提升；第四，首都第二机场落户大兴，受益于航空和轨道交通通勤便利，固安园区进入重要战略机遇期。
净利润同比增长31%2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平；每股收益超过2元。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿元，其中产业发展服务收入为15.46亿元，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过三成。
优异的业绩与华夏幸福独特的业务模式紧密相关。
华夏幸福一直致力于推动中国产业升级，打造产业新城，建设幸福城市。
在推动区域产业升级的同时，其业绩也逐步升级。
申银万国证券认为，公司园区收入结构优化，新区建设快速推进，房地产可结算资源充分，为未来毛利率回升奠定有力基础。
产业升级加速全国布局2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
华商名人堂——华夏幸福董事长王文学专稿
1王文学华夏幸福基业有限公司董事长眼光精准而长远的王文学不仅在固安开创“产业新城”模式，更将其成功复制到全国，成为中国领先的产业新城运营商。
眼下，他正推动“发家地”固安迈步走向“全球技术商业化中心”。
2彼时，华夏幸福的账户上仅有一亿元资产，对公司来说，当务之急是让土地尽快变现。
但王文学却拒绝业内常见的短平快投资方式，而选择投资产业地产。
产业地产是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群的新型产业形式，具有投资大、周期长、回报慢的特点。
因此王文学的这一决定遭到众多高管的反对。
然而他却力排众议，甚至将自己的股份做抵押，全力以赴投入到产业地产领域。
在他的积极奔走和推动下，当年6月，华夏幸福与固安县政府签订了合作协议，二者将共同投资、开发、建设、运营固安工业园区，由此开始了“政府主导，企业运作”的探索之路。
所谓“政府主导，企业运作”，是指由廊坊经济技术开发区、固安县人民政府和华夏幸福共同出资成立三浦威特园区建设发展有限公司，由该公司负责工业园区的开发建设。
这既能发挥政府所独具的政策、行政资源管理等方面的优势，为企业提供高效的行政服务，又可以充分发挥企业参与市场竞争的灵活性、自主性和创新性，更有效地解决资金、人才、资源优化配置等难题。
产业新城拓荒者——华夏幸福基业有限公司董事长王文学固安低调起家1967年出生的王文学是河北霸州人，毕业于廊坊市工业学校。
在中国地产界的大佬群体中，王文学堪称最“神秘、低调”的一位，其公开信息少之又少，本人更极少在媒体面前抛头露面。
舆论可知的仅仅是：他很早便完成了原始资本积累。
1998年7月，年仅31岁的他，在廊坊创办了华夏房地产开发有限公司（华夏幸福基业股份有限公司的前身，以下简称华夏幸福）。
三个月后，其运作的第一个项目“华夏花园”即开盘销售，由此踏入风起云涌的房地产行业。
他的事业根据地廊坊，位于北京正南50公里。
彼时，廊坊南北发展极不均衡，香河、三河、大厂等北部地区由于临近北京，一体化程度高，发展已相对成熟。
深耕产业新城 助推转型升级
２ ０ １ ３ 年６ 月 ，固安肽谷 凭借 区域和 美 国华 人生 物 医药 科技 协会 （ Ｃ Ｂ Ａ） 第 十八 届年 会上崭 露头 角 ，成功 吸引 ３ Ｏ 余 家生物 医药研 发机 构和 企业投 资
个 产业 新 城项 目。该 区域 位 于Ｇ６ ０ 沪 开拓 的又 一个产 业新 城项 目，是 公 司 产 业优 势实现 “ 走 出去 ” ，在２ ０ １ ３ ｇ
通 过 市场 化运作 ，吸引 了大批 企业 人 具备先进 的资源整合及规划能力 ，可 以
让大 厂高 新影 视文 化科 技产 业 园区在 驻 ，带动 当地 经济迅 速发 展 ，从而 实 进行科学合理 的产业区 、生活 区规划 ， 人才 、资 本 、技 术 、平 台 、政策 以及 现 城 市 与 产 业 的 协 调 发 展 。
有多 媒体 传播 和全 产业链 经 营 中的领 高科技 为 主导 的多元 化产 业集 群 ，依 大的招商 引资能力可以解决 困扰大部分
先地 位 ，华夏 幸福 在产 业 园区投 资运 靠 其优 美 的 自然环境 和便 捷 的交通 ，
县域发展 的资金问题 ；其次 ，华夏幸福
营上 具有 丰 富的经 验 。两者 的联 手 ，
４６ 中国经 济信息
业合 作进 入实质性阶段 。
＋ 城 市运营 ”解决 了产城割裂 的问题 。
津冀 ”地 区拥有 成熟 的产 业 园外 ，又
２ ０ １ ３ 年６ 月 ，公 司无锡 园区国家传 在 土地 空 间有 限的前 提下 ，进行 科学 把产业 新城 的发 展方式 延伸 到东 北 、 感信息 中心智慧产业 园举行签约仪式 ， 合 理 的产业 区 、生活 区规划 ，选 定高 华 东 地 区 。 目前 公 司 已 成 功 在 大 北
华夏幸福 案例分析
2013年 2014年 99.44 年 2013 17.44 693.48 540.58
2013年 2014年 变动情况 （%） （%） （%） 变动情况 161.93 13.42% 14.21% 年 2013 年（%） 年（%） 0.79% 2014 2014 （%） 51.37 2.35% 4.51% 2.15% 1076.72 93.59% 68.72% 94.48% -4.24% 0.88% 783.16 72.96%
2013年 740.94 641.39 99.55
2014年 1139.64 965.68 173.96
变动额 398.7 324.29 74.41
变动率 53.81% 50.56% 74.75%
华夏幸福近两年资产和负债都有大幅的增长，所有者权益 上升很快。具体表现在，2014年较2013年资产增长了398.7亿 元，幅度高达53.81%，负债增长324.29亿元，增幅为50.56%。 所有者权益增长了74.41亿元，增幅为74.75%。
68.73 303.68 107.27% 55.81% 6.03% 26.65%
三是应付账款的增加。本期增加59.75亿元，增长幅度为 流动负债的变动主要体现在： 102.73% ，对总额的影响为5.24%。主要系应付的工程款增 一是预收账款的增长。本期预收账款增长 89.99亿元，增 加所致。25.73%，对总额的影响为7.9%。 长幅度为 四是短期借款的增加。本期增加 45.43亿元，增长幅度为 二是一年内到期非流动负债的增加。本期增加 68.73亿元， 133.81%，对总额的影响为 3.99%。主要原因系业务规模增 增长幅度为 107.27%，对总额的影响为 6.03%。 大，融资借款增加所致。
2013年 99.44 17.44 540.58
华夏幸福产业园运营模式研究分享
华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
华夏幸福产业新城案例
对拟开发区域 进行价值论证
确定投资意向，与地方政府进 行意向沟通，由地方政府确认
委托开发框架
成立区域开发平台公司， 与地方政府或园区管委会 签订具体委托开发协议
九通 规划
投资
一 级 土地 平台 开 整理 公司 发
整合国际化专家团队进行产业 规划、战略研究等工作
地方政府、人大审核，通过确 认区域城市总体规划
1
运作方式——华夏与政府签订区域整体委托开发协议，负责园 区规划、投资、建设、运营一体化服务（2/6）
地方政府
华夏幸福基业
负责园区政策支持、行政管理、协调监督 整体委托开发协议 负责园区规划、投资、建设、运营
投资机制
区域开发平台公司
注册资本金与投 资，一般是100%
建设内容 退出机制
土地整理 投资
规划设计
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过5年
园区综合服 务
物业管理，道路清洁、绿化等公共项目 维护，公用事务服务
在提供劳务后，在双方 共同确认的基础上确认 收入
按国家定价执行；无国 家定价按政府指导价或 甲方审计的市场价
一次性支付或分期支 付，但分期支付不超 过3年
5
盈利模式——规划、建设和运营等业务组合，实现短中长期收 益与现金流平衡发展（6/6）
地方政府确认区域开发起步区 确认开发计划
参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定
组织督导跟进以政府部门为主体进行集体土地征 转补偿及形成建设用地的相关工作，承担土地征
转过程中的土地整理成本
基础设 平台Βιβλιοθήκη 施建设 公司“九通一平”等基础设施建设 政府结算建设费用
二
级 二级 平台公司、
公用设施建设
华夏幸福的PPP模式——以固安产业新城为例
华夏幸福的PPP模式——以固安产业新城为例固安产业新城地处河北省廊坊市固安县，位于天安门正南50公⾥。
2002年6⽉29⽇，华夏幸福固安产业新城奠基成⽴，固安县⼈民政府与华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）确⽴了以政府和社会资本（PPP）合作模式，打造“产业⾼度聚集、城市功能完善、⽣态环境优美”的产业新城。
历经⼗余年的发展，固安产业新城现已全⾯崛起，成为当前国内PPP模式中最具实践意义和⽰范效应的典型样本。
在固安产业新城建设之初，华夏幸福就以“建设产业新城”为⽬标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。
在“产城融合”发展的格局下，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、⽣物医药、⾼端装备、电⼦商务、⽣产性服务业”五⼤优势产业集群，同步推进现代农业发展，推动区域经济全⾯腾飞。
固安产业新城在关注产业升级的同时，更关注城市⽣活品质的升级，以打造百万⼈⼝的中等城市发展格局为⽬标，建设功能聚集、层次健全、服务齐备、品质⾼尚的城市核⼼，实现现代服务业⾼端发展，引领县域经济转型升级，实现与北京世界级城市全⾯对接。
2017年2⽉，我国⾸个关于各类开发区的总体指导⽂件《关于促进开发区改⾰和创新发展的若⼲意见》中提出“引导社会资本参与开发区建设，探索多元化的开发区运营模式”，⿎励以PPP模式开展开发区公共服务、基础设施类项⽬建设，⿎励社会资本在现有开发区中投资建设、运营特⾊产业园。
这意味着通过⼗余年的探索与坚持，固安产业新城PPP模式已经获得国家层⾯的认可。
⽬前，华夏幸福以发展“经济发展、社会和谐、⼈民幸福”的产业新城为核⼼产品，并且秉持“四个坚持”的产业新城系统化发展理念，即“坚持以绿⾊⽣态为底板、坚持以幸福城市为载体、坚持以创新驱动为内核、坚持以产业集群集聚为抓⼿”，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民⽣保障。
华夏幸福产业新城PPP模式的思考和建议
华夏幸福产业新城PPP模式的思考和建议作者：
来源：《农村农业农民·A版》2017年第06期
河南省人民政府发展研究中心研究员刘战国：
今年4月，我们进行了一项研究，就是关于华夏幸福产业新城PPP模式以及我们的一些思考和建议，为什么我们要推出这样的研究报告和这个产业研究？其实我们的主要目的是通过对华夏幸福这一家公司来反映河南行业发展和区域发展总的趋势。
关于对华夏幸福产业新城PPP 模式的解读，作为研究者，我总结了华夏幸福产业新城PPP模式成功的几个方面。
第一个方面是PPP模式。
PPP模式，就是公私合作、合作共赢。
第二个方面是产城融合，最后建成产业新城，就是服务功能完善的城市新区，有产业支撑，有服务功能、生态良好的城市新区这样一个功能。
第三个方面，华夏幸福把国家战略当成自己的战略，无论是我们的城镇化战略、区域协调战略，还是开放战略、创新驱动战略，都紧紧跟随国家战略。
在此，我也谈几点建議：第一就是我们要认清趋势。
开发区和产业的转型趋势是叠加在一起的，造就了一大批园区的运营商和产业新城的出现。
作为地方就是要把这些园区运营商主体引进来，把产业新城载体打造好。
第二就是河南省180家产业集聚区的转型要进行借鉴。
第三就是推进产业新城和特色小镇的建设，要在核心区进行。
第四就是在河南省区域战略叠加的区域要建设一批重要区域，比如说“三区一群一中心”，就是我们的航空港区、自创区、自贸区、中原城市群及郑州中心城市。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (21)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (33)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (36)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (43)二、案例 (47)1、华夏幸福中心 (47)2、嘉善高铁新城 (49)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (50)4、惠州高新工业园 (51)5、清华中试孵化产业园 (52)6、大厂影视创意产业园 (53)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (54)8、大厂专用车产业园 (57)9、大厂专用车零部件产业园 (58)10、上海人才创业园 (59)11、大厂检验认证产业园 (60)12、大厂数字出版产业园 (61)13、光大We谷 (62)14、固安产业新城 (63)15、固安环保产业园 (65)16、固安科研产业园 (67)17、固安移动通信设备产业园 (68)18、固安肽谷生物医药产业园 (69)19、固安卫星导航产业园 (71)20、固安航天产业园 (72)21、固安电子商务产业园 (73)22、文安经济开发区 (74)23、香河经济技术开发区 (76)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
产业新城：华夏幸福的赚钱利器
产业新城：华夏幸福的赚钱利器华夏幸福的赚钱能力位居国内房地产行业前三甲，遥遥领先于“碧万恒”龙头组合。
为大家带来的产业新城：华夏幸福的赚钱利器，希望能帮助到大家!产业新城：华夏幸福的赚钱利器华夏幸福的赚钱能力位居国内房地产行业前三甲，遥遥领先于“碧万恒”龙头组合。
自2015年以来连续第五年保持30%以上的分红率，华夏幸福2019年一如既往地慷慨。
华夏幸福多年逆势增长，秘诀在其耗费近20年打造的产业新城。
随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。
2019年以来，华夏幸福将其主营业务从产业新城扩展至商业地产。
多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。
“双轮驱动”模式，有望进一步筑牢华夏幸福的护城河。
截至4月底，全球新冠肺炎确诊病例已在300万左右。
虽说国内疫情防控取得积极成效，但在近期房地产市场遭受冲击、国际金融市场剧烈震荡的背景下，房企的生存状况仍然令人揪心。
2020年4月24日，华夏幸福(600340)公布的2019年年报，一扫投资者心中的阴霾。
年报显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%;销售毛利率达43.68%，同比增加2.1个百分点;ROE达到35.7%，同比增加0.5个百分点。
同时，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。
营业规模首次突破1000亿元、逾35%的ROE、第五年保持现金分红占净利润比重超过30%，华夏幸福这份成绩单堪称亮眼。
幸福股东：公司赚钱效率行业前三高分红是华夏幸福一贯的风格，2019年其亦一如既往地慷慨。
2019年年报显示，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。
这意味着公司的分红率将达到30.93%。
这是自2015年以来，华夏幸福第五年保持现金分红占净利润比重30%以上。
产业新城引领者华夏幸福人打造力资源转型“三驾马车”
产业新城引领者华夏幸福人打造力资源转型“三驾马车”导读：华夏幸福作为全球产业新城的引领者创立于1998年，其以“打造产业新城，建设幸福城市，使所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福”为使命，目前，已在北京、河北、广东、辽宁、江苏、浙江、四川、安徽、印度尼西亚等全球50余个区域、10大重点产业，形成了近百个区域级产业集群。
业务的快速发展，带来的是组织规模、人员规模的迅速扩大，为支撑公司业务发展目标的达成，人力资源必须提升作为战略伙伴的能力及自身运营效率。
新征程、新起点、新要求企业的快速发展，对人力资本战略提出了新的要求。
组织变革时时刻刻都在发生，如何快速创新性地解决诸多管理问题？如何更有效地解决人才招募、培养问题给业务发展带来的掣肘？如何更有效地对企业文化进行描述、实践并加以传承？这些问题都是新形势下，企业亟需解决的，而这些问题的提出，也为人力资源职能内部运营指明了方向。
提升人力资源作为战略伙伴的能力，要引领业务的发展而不是被动跟从；强化共享服务中心的运营，将工作重心从事务性工作向以战略为导向转移；通过信息技术打造高效的共享服务平台。
这里我们提到了“共享服务”中心的运营，由此引出了人力资源“三驾马车”即人力资源三大支柱模型——业务伙伴（HRBP）、共享服务中心（HRSSC）、专家中心（COE）。
其核心是将人力资源部门从传统的职能导向转变为业务导向，将人力资源部门作为业务“资本”，实现业务的增值，而不仅仅是人事管理的“资源”。
时至今日经过实践完善，这种运作模式有效的提升了人力资源部门的效率与效能，已经被许多大型企业的接受与实施。
共享服务中心的建立无疑是华夏幸福在人力资源转型中的一次大胆创新，然而共享服务中心的构建仅是其力资源职能转型的抓手与起点，而并非终点。
和致众成顾问团队按照先调研、再规划、先设计、再落地的项目实施原则，通过和致的人力资源运营扫描器™进行充分调研，将华夏幸福人力资源运营状况进行量化分析，得出ROI分析结果和扫描报告，依据报告进行人力共享服务蓝图规划（人力资源转型规划、人力共享平台定位）。
华夏幸福基业商业运营模式分析
华夏幸福基业商业运营模式分析一、企业运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务,政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。
企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源,进行园区的建设和运营管理工作。
➢资金整合：•借壳上市（股票代码600340)•华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。
➢地方政府资源整合协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地.签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。
➢高新产业资源整合华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台,引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。
签订战略框架协议的高新企业包括:京东电商、AP G—ALARM—ASIA亚洲智能家居公司,国能集团是卓越全球的可再生能源供应商,清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等.➢技术资源整合公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。
二、项目投资的回款资金来源从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析,华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判,形成如下三个层次的回款来源：1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。
华夏幸福：产业新城模式重大突破 强烈推荐评级
产业新城+x 模式，未来将有更多看点： 公司业务模式的核心是产业新城 +x 模式，通过区域开収导入产业及人口，以新城为平台切入社区配套基础 服务、金融服务、教育培训、医疗健康、文化消费等多元化配套服务，能 够最大化获取区域经济収展收益。幵通过 x 产业的逐步搭建，逐年降低地 产业务占公司的业绩占比。随着未来公司的产业新城觃模扩大，公司 x 业 务的逐步开展将带来业绩的更大增长空间。
公司声明及风险提示：
负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。
本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考， 双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，幵不面向公众収布。未经书面授权刊载或 者转収的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。
130235 4611
17694 243
3515 5242 8693 211667 149690 20333 22346 107012 29709 29087
622 179399
12337 2955 150
16219 19931 211667
单位：百万元
2017E 266817
57179 13183
0.3 6.2 1.8
2.17 -0.10 6.75
11.4 3.7 9.7
2017E -
35.4 29.2 29.4
34.2 11.6 21.4
9.0
86.1 50.9
1.2 0.4
0.3 6.2 1.8
2.80 -0.31 9.25
8.8 2.7 7.6
2018E -
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例(汇编)
华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (22)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (34)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (37)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (44)二、案例 (48)1、华夏幸福中心 (48)2、嘉善高铁新城 (50)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (51)4、惠州高新工业园 (52)5、清华中试孵化产业园 (53)6、大厂影视创意产业园 (54)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (55)8、大厂专用车产业园 (58)9、大厂专用车零部件产业园 (59)10、上海人才创业园 (60)11、大厂检验认证产业园 (61)12、大厂数字出版产业园 (62)13、光大We谷 (63)14、固安产业新城 (64)15、固安环保产业园 (66)16、固安科研产业园 (68)17、固安移动通信设备产业园 (69)18、固安肽谷生物医药产业园 (70)19、固安卫星导航产业园 (72)20、固安航天产业园 (73)21、固安电子商务产业园 (74)22、文安经济开发区 (75)23、香河经济技术开发区 (77)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
产业升级华夏幸福半年业绩再冲新高
inance财经116 | ECONOMYF 8月26日晚间，华夏幸福（600340）公布了2013年中报。
得益于该公司产业升级的商业模式，2013年上半年业绩再冲新高。
同时，产业升级不断向纵深推进。
销售额、营业收入双双同比增长逾九成2013年上半年，华夏幸福在签约销售额、营业收入、归属母公司所有者的净利润以及每股收益上，均有加大幅度增长，特别是在销售业绩与营业收入上，双双同比增逾九成。
报告显示，华夏幸福实现签约额共计159.09亿元，较上年同期增长92.35%，显著高于标杆公司均值。
实现营业收入87.84亿元，较上年同期增长98%。
2013年上半年华夏幸福实现归属母公司所有者的净利润17.69亿元，同比增长40%。
上半年实现每股收益2.01元。
报告分析，之所以取得这样的业绩，与华夏幸福独特的业务模式紧密相关。
华夏幸福一直致力于推动中国产业升级。
优秀的业务模式加上多年的实践，为华夏幸福赢得了长足发展，在推动区域产业升级的同时，业绩也逐步升级。
产业升级 华夏幸福半年业绩再冲新高文/本刊记者 曲华敏继续布局环上海 深耕环北京上半年，华夏幸福继续稳步推进产业升级的全国战略布局。
报告期内，华夏幸福新拓展2个产业升级项目，分别位于长三角区域的浙江嘉善县和环渤海区域的河北霸州市。
这是华夏幸福继续布局环上海并持续深耕环北京战略的体现。
浙江嘉善项目是华夏幸福长三角区域暨环上海经济圈战略布局的又一个产业升级项目。
该区域位于G60沪昆高速出上海后第一个出口，并有沪杭高铁、申嘉湖高速联接两大机场枢纽，距上海松江新城仅43公里，距嘉兴市政府仅23公里，另距乍浦港30公里、洋山港137公里，交通非常便捷。
此优质区域的获取也为上市公司未来业绩增长奠定了坚实基础，未来有望成为百亿园区。
银河证券分析，该区域是华夏幸福在长三角区域暨环上海经济圈拓展的又一个推动产业升级的项目。
华夏幸福在环北京区域固安的产业升级已经获得了巨大成功，接下来将这一成功经验应用于同属超大城市辐射圈内价值洼地的嘉善委托区域，有望取得更加辉煌的业绩。
华夏幸福财务业绩高增长现状、原因和经验借鉴
华夏幸福财务业绩高增长现状、原因和经验借鉴现代社会中的大型企业中有的发展得很好，每年的利润都在告诉增加，业务订单年年增加，公司治理水平优秀，与相关企业收购兼并提升自我，可是有的表现平平，更有的公司连年亏损，濒临退市风险。
那么企业导致企业发展水平不同和那些因素相关呢，提高公司治理水平是否有利于经营业绩的提升，企业可以向优秀公司学习哪些方面的经验。
本文研究的优秀企业是华夏幸福基业股份有限公司，华夏幸福从2009年到2016年高速成长，利润年年高速增长这一事件，通过财务表报对其财务进行简单分析，归纳原因，总结其成功的经验，发现华夏幸福业务拓展能力极强，这份能力是建立在公司拥有国内难以复制的核心竞争力产业新城模式的基础上的，并且公司治理水平很高效，建立了一套行之有效的人才管理体系。
希望能对其他公司的经营管理提供参考借鉴。
标签：经营业绩；净利率；基本每股收益一、华夏幸福财务业绩高增长现状（一）经营业绩的评价体系财务指标研究法常用来对经营业绩进行评价。
本文将使用扣非净利润这个指标来分析华夏幸福从2008年到2016年经营业绩的变化情况。
扣非净利润是扣除非经常性损益后的净利润，这是单纯的反映企业经营业绩的指标，把资本溢价等因素剔除，只看经营利润的高低[1]。
由上述数据分析：在2008年2009年2010年公司扣非净利润分别是-0.3715亿元，-0.304亿元和-0.0136亿元，连续三年亏损。
2011年华夏幸福的扣非净利润为13.6亿元，从2011年到2016年华夏幸福的扣非净利润都大于零。
开始稳定盈利，并且在2011年开始每年的扣非净利润年年都在稳定增加。
说明自2011年年借壳上市华夏幸福基业股份有限公司的盈利能力开始大幅改善。
二、华夏幸福化高速成长的原因（一）经营业务1.公司新增业务显著将销售额，新增签约投资额和储备开发用地这三个项目的数据绘制成图标如下：由以上的新增业务可以知道华夏幸福新增业务每年都在稳定中增加，并且签约目标从国内到国外，创新型产业越来越多。
华夏幸福：“产城之王”的逆生逻辑-精选文档
华夏幸福：“产城之王”的逆生逻辑近日，华夏幸福发布三季报，公司2015年1-9月销售金额449.2亿元，同比增长20%；营业收入250.3亿元，同比增长39.6%；净利润37.6亿元，同比增长33.4%，成长速度高于同规模房企。
在2015年上半年销售金额TOP10中，华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”。
分析了财务指标后我们发现，华夏幸福的运营逻辑并不神秘，更像是“产业地产版”的万达；而通过对重大战略合作的梳理，则能窥见其未来的盈利空间。
一、以销售“养”运营，卖住宅是华夏幸福最大的收入来源众所周知，传统意义上的“万达模式”即在新区进行商住综合体的开发：完善的商业配套吸引购房者，带动住宅销售；住宅销售带来的现金流补贴商业运营，并支持企业进一步扩张，总体可概括为“以售养租”。
而华夏幸福的产业地产逻辑与“万达模式”类似：其收入大部分来自于产业园区配套的住宅销售；园区内产业发展导入的人口，则是其住宅销售的主要客户。
1.地产开发贡献大，支撑企业快速扩张2015年中报数据显示，华夏幸福营收结构中，房地产开发类收入占营业收入总额的71%，其中，园区住宅配套、城市地产开发、土地整理，分别占比31%、23%、17%，是主要来源。
从利润方面看，得益于城镇化红利，园区住宅配套和土地整理两块收入，仍是“躺着赚钱”，毛利率分别可以达到30%和13%，主要收益于企业介入一级土地开发，拿地成本和节奏控制上优势明显，为后期商品房销售留足溢价空间；相比之下，城市住宅收入拼不过万科、恒大等老牌房企，毛利率徘徊在3%的低位，主要因为布局在京津冀的核心城市，产品以住宅、酒店为主，竞争激烈的环境下，华夏幸福只能“贴本”卖，但增加一二线房地产开发比重，企业抗风险和自身品牌溢价都会增强。
2.产业运营毛利高，服务颇具想象空间营收结构中，产业运营类收入占营业收入总额的29%，其中，产业发展服务单项几乎包揽全部份额，占比27%，另外，综合服务占比2%；从利润方面来看，产业发展服务毛利高达96%，主要包含产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务，这些都是资金投入少、重运营的“活儿”，伴随园区招商引资增加，产业发展服务收入和利润增长空间巨大。
华夏幸福造城生意背后的“得与失”
华夏幸福造城生意背后的“得与失”©读懂财经·金融地产组原创/出品作者 | 郑鹏超编辑 | 武亚玲有的企业在造车，它却是一家地道的房地产企业；有的企业在盖房子卖房子，它却不是大家印象中的房地产企业。
比如，发迹于廊坊的华夏幸福，在大部分人眼中，它是一家不折不扣的房企，因为它卖房也建房。
但这可能是大家对它最大的误解。
表面看，华夏幸福是披着产业新城的外衣，大肆圈地搞开发的房企。
不错，其开发模式是通过建造产业园低价拿地，产业园建成高价卖商品房，开发业务的毛利率普遍高于可比房企5—10个百分点。
然而，如果我们进一步看其毛利润来源会发现，2019年其毛利润中，房地产开发业务占比只有47.8%，产业发展服务的业务占比却达50.6%。
换句话说，开发业务只是公司的一块收入，大头则来自为产业园招商，企业在产业园投资金额的45%，华夏幸福确认为收入，也就是产业发展服务费。
服务费，是典型的轻资产模式，利润自然会高。
今年上半年，该业务毛利率高达85.31%。
无论怎么看，华夏幸福都拥有比纯房企更好的商业模式。
因为它盈利能力更高，受商品房规模见顶影响的压力也小很多。
但这个看起来“完美”的商业模式，却忽略了中间的核心角色“政府”。
虽然招商而来的企业在产业园投资的45%归华夏幸福，但真正的付款方却是政府。
有了政府的参与，又会与华夏幸福摩擦出什么样的火花呢？/ 01 /“不要再说华夏幸福是一家房地产企业”2017年年会上，华夏幸福(SH:600340)董事长王文学提出“诚意正心干好产业新城”口号，并一再告诫员工，不要再说华夏幸福是一家房地产企业了。
要理解王文学的话，还要从1992年说起。
彼时，王学文还在河北廊坊开火锅店，来吃饭的有不少政府官员，一来二去就混熟了。
90年代中期，全国兴建政府楼堂时，王学文通过中间人牵线顺利进入了装修行业。
好景不长，1997年亚洲金融危机爆发，政府的装修款要不回来，下游施工队的钱没法结清。