绍兴地区房地产市场调研报告

绍兴地区房地产市场调研报告4月17日至29日，根据公司当前投资工作要求，对绍兴地区房地产市场进行前期考察和相关政府部门拜访，主要调研区域绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市和越城区，具体内容如下：一、地区概况地理位置绍兴地处长江三角洲南翼，位于浙江省中北部、杭州湾南岸。

东连宁波市，南临台州市和金华市，西接杭州市，北隔钱塘江与嘉兴市相望；下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区；是全国十强市、十强县双十强城市，也是全国著名的全球纺织城与世界纺织品贸易中心。

1、越城区越城区位于宁绍平原西部，会稽山北麓，四周与绍兴县接壤，是绍兴市的政治、经济、文化中心，为绍兴市、越城区和绍兴县党、政、军机关驻地。

越城区区域面积362平方公里，人口64.9万，相继有部分区域委托绍兴经济开发区、袍江新区、镜湖新区等市级开发区代管，至2010年底，实际管辖面积177.57平方公里，辖3镇5街，91个行政村，65个社区（居委会），2010年末总人口为40.93万，其中农业人口8.86万。

2、绍兴县绍兴县为绍兴市下辖的一个县，是绍兴经济最发达地区，多年位居全国10强县。

绍兴县地处长江三角洲南翼，东接宁波，西邻杭州，下辖4个街道、15个镇，人口71万，县域面积1130平方公里。

县人民政府驻地柯桥。

3、诸暨诸暨位于浙东会稽山西麓，是省辖县级市，现由绍兴市代管。

与绍兴、嵊州、东阳、义乌、浦江、桐庐、富阳、萧山等8个县(市)接壤，总面积2311.33平方公里，2010年底全市总人口106.98万人。

4、上虞上虞市位于浙江省东北部，曹娥江中下游，地处杭州湾南岸、杭州市和宁波市之间，东邻余姚市，南接嵊州市，西连绍兴县，北濒钱塘江河口（杭州湾），隔水与海盐县相望。

辖15个镇、3个乡、3个街道，总面积1403平方公里，户籍人口77.42万。

5、嵊州嵊州市位于浙江省中部偏东，曹娥江上游，东邻奉化、余姚，南毗新昌、东阳，西连诸暨，北接上虞、绍兴。

全市辖4个街道、11个镇、6个乡，总面积1789.62平方公里，户籍人口73.37万人。

绍兴市行政区划一览表●交通状况1、公路杭甬高速贯穿绍兴县，越城区，上虞市与宁波方向，杭州、上海、南京方向连接。

上三高速贯穿上虞市，嵊州市，新昌县，与台州、温州、福建方向连接。

甬金高速贯穿诸暨市，嵊州市，新昌县，与宁波方向，义乌，金华，衢州方向连接。

诸永高速，连接诸暨，东阳，温州永嘉。

此外，绍诸高速正在修建之中。

连接诸暨，绍兴，上虞。

2、铁路铁路有杭甬铁路、浙赣铁路，拥有绍兴，上虞、诸暨3个客运站，柯桥，绍兴东，上虞等大中型货运站场。

目前在修建的沪杭甬客运专线也将有绍兴客运站。

3、航空机场与杭州共用萧山机场，距离仅45公里，行车可由杭甬高速与机场高速直达。

●人口状况截至2009年底，绍兴全市总户数1622265户，户籍人口437.74万人，平均每户2.69人，，机械增长率为1.79‰；人口自然增长率-0.53‰。

非农业人口143.46万人，占总人口的32.8%。

人口按年龄段分布，18岁以下769084人，占总人口17.60%，18至35岁918163人，占总人口21.01%，35至60岁1963170人，占总人口44.92%，60岁以上720220人，占总人口16.48%。

绍兴市区总人口649022人，其中越城区454276人，袍江新区101455人，镜湖新区93291人；绍兴县人口714564人，新昌县人口435645人，诸暨市人口1064181人，上虞市人口773050人，嵊州市人口734175人。

经济状况在20世纪80年代后，绍兴既温州苏锡常地区之后成为长三角第三经济模式的发祥地，其最显着的特点在于贫富差距较采用温州模式的浙南地区小，而又较采用苏南模式的苏锡常地区高收入人群比例大。

因成为国内第一个提出“可持续发展”概念的城市而得名。

与温州采取个人家庭作坊单打独斗发展的方式和苏锡常地区集体经济发展方式相左，绍兴以内资民营股份制和国企转型股份制与外资私有制为主的新私有经济在20世纪90年代中期开始低调发展，在2005年后国内生产总值在国内迅速上升，经济总量逼近浙江省私营经济发达的温州。

其模式因与浙江东南与浙西义乌地区多发展的温州模式有较大区别，在美国专业经济评论杂志福布斯中“绍兴的奇迹”一文中，被称为新温州模式和绍兴模式。

2010年，绍兴市实现生产总值2782.74亿元，按可比价格计算，同比增长11.0%，经济总量继续保持全省第4位。

按户籍人口计算，全市人均GDP 63486元，按当年平均汇率计算，突破9000美元，达到9378美元，位居全省第五位。

工业重新成为经济发展主力。

2010年，全市完成工业总产值8663.17亿元，其中规模以上工业总产值6836.71亿元，同比增长27.8%，比去年同期有了较大规模的增长。

规模以上工业总产值居全省第三位。

1、越城区农业以发展现代城市农业为目标，紧紧围绕农业增效、农民增收，加大结构调整步伐，基本形成以特种水产、蔬菜种植、畜禽养殖为主体的效益农业新格局。

工业基本形成了以民营经济为主体，以纺织、印染、服装、家私为特色的经济格局。

2010年，越城区行政区域实现生产总值466.4亿元，城镇居民人均可支配收入27626元，农村居民人均纯收入14700元。

2、绍兴县绍兴县工业极其发达，是全国工业化程度最高的县之一，2009年绍兴县工业总产值达到2372.27亿元。

1999年绍兴达到小康县标准；2007年成为浙江省第二个全面小康县。

纺织业是绍兴县工业支柱，柯桥的中国轻纺城是亚洲最大的纺织产业集散地，全球最大的轻纺贸易中心，交易额占全球纺织品的1/4，日均客流量逾10万人次。

2010年完成生产总值776.1亿元，财政总收入93.5亿元，其中地方财政收入51.76亿元，城镇居民人均可支配收入32223元，农村居民人均纯收入16685元，连续多年位居全国县域经济基本竞争力“十强”；绍兴县也是全国纺织大县，拥有1000多家规模以上和全球最大的轻纺产品集散中心——中国轻纺城，2010年生产各类化纤256.85万吨，印染布180.76亿米，中国轻纺城市场群实现成交额793.7亿元。

3、诸暨诸暨民营经济发达,块状特色明显，共有工商登记注册的个体工商企业10万余家，形成了15大重点块状产业，其中五金管业、袜业、织布业年产值超过200亿元。

2010年，诸暨市实现生产总值621.52亿元，人均约8600美元，增长11.3%；财政总收入65.51亿元，其中地方财政收入37.33亿元，分别增长19.8和26.3%，地方财政收入占比达56.9%；规模以上工业企业利润总额81.35亿元，增长24.6%；全社会固定资产投资273.94亿元，增长20.3%；消费品零售总额165.35亿元，增长17.7%；自营出口41亿美元；金融机构存款余额785.08亿元，贷款余额635.02亿元，分别增长25.2%和25%；新增年销售亿元以上企业58家，达到259家；城镇居民人均可支配收入31413元，农村居民人均纯收入14549元，分别增长12.6%和12.1%。

4、上虞上虞过去是一个以生产粮棉为主的农业县，到现在已发展成为以先进制造业为主导的滨江生态型中等城市。

工业支撑作用明显，形成了机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，现有规模以上企业732家，其中销售超亿元企业115家，上市企业10家2010年，全年实现地区生产总值441亿元，增长13.5％；完成全社会固定资产投资186亿元，其中工业生产性投入120.6亿元，分别增长12.1%和31%；实现财政总收入54.14亿元，其中地方财政收入29.16亿元，分别增长23.1%和28.1%；城镇居民人均可支配收入29568元，农民人均纯收入13259元，分别增长11.5%和11%。

5、嵊州嵊州被列入全国文化先进县（市）和全国科技先进县（市）。

五大支柱产业，一是领带产业；二是电机产业；三是厨房用具产业；四是针织服装产业；五是茶叶产业。

2010年实现地区生产总值273.27亿元，年均增长11.7%，人均达到5500美元。

财政总收入24.51亿元，其中地方财政收入13.15亿元，年均分别增长15.8%和18%。

地方财政收入中，税收收入占比达96.7%。

城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到29796和11405元。

二、房地产市场（按城市区域说明）绍兴地区人口：近期2010年，全市总人口540万人；远期2020年，全市总人口600万人。

城市化水平：近期2010年城市化率为56%-60%，远期2020年为68%-72%。

城镇体系：辖一区三市两县，即越城区、上虞市、诸暨市、嵊州市、绍兴县、新昌县，总面积8256平方公里。

其中一级城镇1个——绍兴中心城市（越城区）；二级城镇5个——县域中心城市4个（上虞、诸暨、嵊州、新昌）和杭州湾绍兴工业新城；三级城镇12个——中心镇（皋埠镇、钱清镇、杨汛桥镇、平水镇、大唐镇、店口镇、崧厦镇、章镇镇、丰惠镇、长乐镇、甘霖镇、儒岙镇）；四级城镇57个——一般镇。

市域城镇体系等级规模结构分六个层次，其中第一层次绍兴中心城市（越城区），人口规模大于100万，达到特大城市规模；第二层次上虞城区，人口规模为50—100万，达到大城市规模；第三层次诸暨城区、嵊州城区、新昌城区、绍兴杭州湾工业新城，人口规模为20—50万，达到中等城市规模；第四层次人口规模为5—10万；第五层次人口规模为3—5万；第六层次人口规模为小于3万。

城镇体系空间结构可概括为“一个密集区、二大组群、三条轴线”。

“一个密集区”指绍北城镇密集区，包括绍兴市区、绍兴县、上虞市。

“二大组群”指以诸暨市区为核心的诸暨城镇组群，以嵊州市区、新昌城区为核心的双核结构嵊新城镇组群。

“三条轴线”指依托主干交通线形成的绍北、绍西、绍东三条城镇发展轴。

1、绍兴市区（由于绍兴县所处的特殊地位及未来城市发展，故合并入绍兴市共同说明）（1）城市发展目前绍兴市区主要分为四大部分（越城组团：绍兴历史文化名城核心区所在地，全市政治、文化、金融、教育、旅游、科技、信息和商贸中心；柯桥组团：以纺织为特色的工贸组团，绍兴县行政、文化、教育、旅游、交通和商贸中心；袍江组团：省级开发区，以纺织、印染和高新技术产业为主导的城市新区；镜湖绿心：以镜湖国家城市湿地公园为核心的绿色生态区域）。

现状建成区内常住人口总和为104万人，其中户籍常住人口为68万人，暂住人口为36万人。

其中，越城组团49万人，柯桥组团37万人，袍江组团18万人。

针对绍兴城区城市结构分散，土地使用效率不高，城市中心度不强，规划加强组团间交通联系，在三个组团的中间部位发展城市新区，形成三片联手的发展态势，集中紧凑发展，提高城市中心度和凝聚力。