2019土地增值税课件.ppt
合集下载
第七章 土地增值税(最新 税法PPT课件)
税法ห้องสมุดไป่ตู้
第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）
第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）
土地增值税(新)PPT教学课件
①营业税：4600×5％=230（万元）
②城市维护建设税与教育费附加：
230×（7％＋3％）=23（万元）
③可扣除的税金的总额：
230＋23=253（万元）
（5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定， 本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目 的扣除：
让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。 注意：由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独
扣除。 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转
让收入全额，营业税税率为5% ；销售或转让其购置的房地产时， 计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额； 营业税税率为5% ； （2）印花税。印花税税率为0.5‰（产权转移书据）； （3）城建税和教育费附加
注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或 两档以上税率，就需分档计算。
6
2020/12/10
2.房地产转让收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部 价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 1）以交易价格为房地产转让收入 2）以评估价格为房地产转让收入
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规 定税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化 或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下 发生地价上涨而形成的增值。
1
2020/12/10
二、 土地增值税的特点
②纳税人不能按转让房地产项目分ຫໍສະໝຸດ 利息支出或不能提供金融机构 贷款证明的
土地增值税PPT课件
【答案】D
【课堂练习】
【例·单选】甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税
销售收入10000万元，准予从房地产转让收入中减除的扣除项目金
额6000万元，且增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目
金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%，计算甲公
司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算公式中，正确的是
2023最新整理收集 do
something
土
地 增单
击 此
值处 添 加
税副 标 题
壹 征税对象与征税范围
目
贰 纳税人
录
叁 应纳税额的计算
肆 税收优惠
伍 征收管理
壹 特征与征税范围
（一）特征
1.属于财产转移税 2.以“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增 值额为计税依据 3.以转让方为纳税人 【注意】土地增值税VS契税：都是针对“转让”环节征税，一个 是买方交（契税）、一个是卖方交（土地增值税）
（三）应纳税额的计算
【例2】某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出 让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800 万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出 为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取 得销售收入9000万元（不含增值税）；缴纳城市维护建设税和 教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人 民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开 发加计扣除比率为20%。计算该企业应缴纳的土地增值税。
（三）应纳税额的计算
【计算】 （1）住宅销售收入为9000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额包括： ①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。 ②住宅开发成本为2800万元。 ③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10%＝580（万元）。
【课堂练习】
【例·单选】甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税
销售收入10000万元，准予从房地产转让收入中减除的扣除项目金
额6000万元，且增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目
金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%，计算甲公
司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算公式中，正确的是
2023最新整理收集 do
something
土
地 增单
击 此
值处 添 加
税副 标 题
壹 征税对象与征税范围
目
贰 纳税人
录
叁 应纳税额的计算
肆 税收优惠
伍 征收管理
壹 特征与征税范围
（一）特征
1.属于财产转移税 2.以“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增 值额为计税依据 3.以转让方为纳税人 【注意】土地增值税VS契税：都是针对“转让”环节征税，一个 是买方交（契税）、一个是卖方交（土地增值税）
（三）应纳税额的计算
【例2】某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出 让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800 万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出 为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取 得销售收入9000万元（不含增值税）；缴纳城市维护建设税和 教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人 民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开 发加计扣除比率为20%。计算该企业应缴纳的土地增值税。
（三）应纳税额的计算
【计算】 （1）住宅销售收入为9000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额包括： ①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。 ②住宅开发成本为2800万元。 ③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10%＝580（万元）。
土地增值税课件ppt
（1）营业税 （2）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管 理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开 发企业
（1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
一、概述 （一）概念
出售，不包括出 租及出让
不包括公 益性赠与 、赠与直 系亲属或 有赡养义 务人
取得收入
有偿 转让
土地增值税
土地使用权属 国家，不包括 集体土地
▪ ④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元) ⑤加计扣 除费用：100+300)×20%=80(万元)
▪ ⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元)
▪ (3)确定增值额：1600-608=992(万元)
▪ (4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率： 50%，扣除系数：15%
业，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让
到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。 只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营 业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业 中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经 济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。 (属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)
土地增值税讲义PPT课件
12
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
14
（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产 开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）
1、能按转让房地产项目计算分摊财务费用中利息支出， 并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开 发费用为：
利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×5%以内（具体比例由省级人民政府规定）
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让方 是国家，对其行为也不纳入征税范围。
（二）既对转让土地使用权课税，也对转让地上 建筑物和其他附着物的产权课税。
地上建筑物是指地上的建筑物，是指建于土地上 的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围 墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
高坪地税培训资料之二
土地增值税讲义
2010年7月20日
1
主要内容
＆土地增值税的征税范围 ＆土地增值税的纳税人 ＆土地增值税的税率 ＆土地增值税的计税依据 ＆土地增值税的税收优惠 ＆土地增值税的计算与缴纳
2
§1 土地增值税的征税范围
▪ 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的 单位和个人征收的一种税。
14
（四）与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维 护建设税、教育费附加。 *注意：房地产开发企业所缴纳的印花税按规 定列入管理费用，因此，不再单独扣除，其他 纳税人允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花 税。 （五）其他扣除项目 1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土 地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之 和，加计20%的扣除。
土地增值税2019.6
• 2.房地产开发成本 （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用
• 3.房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有 关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据利息是否能单扣，分两种情况确定扣除：
• （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分 摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证 明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
称房地产开发费用） • 4.与转让房地产有关的税金 • 5.财政部确定的其他扣除项目
•
•
（二）旧房及建筑物扣除项目
• 1.房屋及建筑物的评估价格。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家 统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
1.房屋及建筑物的评估价格。
• 评估价格就是房地产评估机构评定的重 置成本价乘以成新度折扣率后的价值。评 股价格须经当地税务机关确认。
• 5.财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按取得
土地使用权时所支付的金额和房地产开发 成本之和，加计20%的扣除。
• 此项规定只适用于从事房地产开发的纳 税人
•
• 1.取得土地使用权所支付的金额 • 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简
称房地产开发成本） • 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简
•
纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价
格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《
条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金
额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度
止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税
,凡能提供契税完税凭证的,准予作为”与转让房地
土地增值税(上)精品PPT课件
• 应纳土地增值税额 = 增值额 A×30% +增值额B×40% +增值 额C×50% + 增值额D×60%
• 在运用上述公式时，必须按照实际 增值额从低到高的顺序分别确认适 用的增值额A、B、C、D，有可能 只有A而没有BCD。
10
西安张辉
清算对象
• 一、会计成本核算对象 • 二、企业所得税 • 计税成本对象 • 三、土地增值税 • 清算对象
• 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最 基本的核算项目或核算对象为单位计算。
• 2006国税发187号关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知
• 土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，对于分期开发 的项目，以分期项目为单位清算。
16
西安张辉
清算对象（续1）
• 2009国税发91号土地增值税清算管理规程
• 2、新建房及配套设施的成本费用 ，包括前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施建设费、公共配套设 施费和开发间接费等；
4
西安张辉
扣除项目（续）
• 3、与转让房地产有关的税金，包括营业税 、城建税、教育费附加等，不包括印花税 金；
• 4、与转让房地产有关的期间费用，包括管 理费用、销售费用和财务费用等。
18
西安张辉
清算对象（续3）
• （1）属于同一《国有土地使用证》界 定的土地范围；
• （2）属于相同的房产类型，即住宅或 非住宅；
• （3）开工、竣工时间接近。
• 需要说明的是，在满足上述条件的前 提下，一般不再考虑定价差异原则、 成本差异原则。
19
西安张辉
建设工程施工许可证
• 建设单位 • 工程名称 • 建设地址 • 建设规模 平米 合同价格（预算） • 设计单位 • 施工单位 • 监理单位 • 合同开工日期 （批准）合同竣工日期（预计）
• 在运用上述公式时，必须按照实际 增值额从低到高的顺序分别确认适 用的增值额A、B、C、D，有可能 只有A而没有BCD。
10
西安张辉
清算对象
• 一、会计成本核算对象 • 二、企业所得税 • 计税成本对象 • 三、土地增值税 • 清算对象
• 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最 基本的核算项目或核算对象为单位计算。
• 2006国税发187号关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知
• 土地增值税以国家有关部门审批的房地产 开发项目为单位进行清算，对于分期开发 的项目，以分期项目为单位清算。
16
西安张辉
清算对象（续1）
• 2009国税发91号土地增值税清算管理规程
• 2、新建房及配套设施的成本费用 ，包括前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施建设费、公共配套设 施费和开发间接费等；
4
西安张辉
扣除项目（续）
• 3、与转让房地产有关的税金，包括营业税 、城建税、教育费附加等，不包括印花税 金；
• 4、与转让房地产有关的期间费用，包括管 理费用、销售费用和财务费用等。
18
西安张辉
清算对象（续3）
• （1）属于同一《国有土地使用证》界 定的土地范围；
• （2）属于相同的房产类型，即住宅或 非住宅；
• （3）开工、竣工时间接近。
• 需要说明的是，在满足上述条件的前 提下，一般不再考虑定价差异原则、 成本差异原则。
19
西安张辉
建设工程施工许可证
• 建设单位 • 工程名称 • 建设地址 • 建设规模 平米 合同价格（预算） • 设计单位 • 施工单位 • 监理单位 • 合同开工日期 （批准）合同竣工日期（预计）
第9章--土地增值税法ppt课件(全)
计旧算房土及地建增筑值物税应的纳评税估额价，格并
税（（（（（（虚交和营的允 他 产 利 房 扣费的益扣项(12取有人123456地括工施费.易报，教业与代的房入.括支按许房开息地除用规除目，应房房房））））））对扣对得土关转AB产土程费用取加育税国两付转利(价房12据地发最产的银 票 房、 定 项 实不地 地收,价。地取房房与旧房从纳土取钢估税、土可．．地除转的让得房开地费、等家方的计费、价用让息实 产 成 高 开 具等屋行管，目际按产产得地地转房地产格地事税得材价的中若对纳纳不地地增收土经房地实 实作统货面地项让发的、公。2附城值权房＋这扣开本不发体有理这的发产成本开开土产产让及产开房其人土、税税。利0进产能使地值各,济地一于的价产物物增币入项征建共市加的、而为目％房地种除发能费比)价本费三房生权票发发地开开房建开发地人人(他转地水息使计按用规款内税取收行成产开收收收目用筑配项县，维权商值的的产类，费超用例证用项地的核而、是转为在金费费地使发发地筑发费产收用让使泥支算定容；转权计得益所发入入入实及安套评交也护利誉扣有费型级取取但用过按．券和费产费算汇向额确用用成费产物企用权开入在让用缴：等房额产出的让所税土。取成是的是际拆装设建可权，得得除关的估价最，按由。对财用开用所取票：：用权本用有的业是纳发及是=权(建定地，金房支房房依的的地从得1本价指指发迁工施土土视设等如。的支收高按商各这务作发进象得等的所关扣的指)。格的指房所材,产凡额县地付据和使收的是纳值如价地地地纳确成生补程费同税付专。计税入有不业省些费为费行进各方加支的除与纳纳支(，能之取税的产的地为(用入收级使使1指税不税的偿费、的、税2利之果关产定交算金比能 银 、类行用期用扣收种付税费计房)税税付房够和得)项金用 用纳、权的务入情金纳人太产人成 费 、 开项费以金印权公是较超 行 自型间 ， 除分。取信外代所价的 金 用扣地人人的屋按的权权的目额税(所额形减税容转用转本 、 基 发规机况予花2、转指式少上过 同 治的费 ，摊用的根不除金 的产可转单金收取所时、格转5)计+应包人支式除。人让易让， 前 础 间定项税以商％在为见关，房按 类 区收。用 而按据价票让额 确开按人让额土让算税独费得转低付来规房房确房包 期 设 接计规。扣标以转：，地商 同 、入故， 按纳现款据定发根应房收＋地房民分(收让的看定定地收用的地于算定1除因权内让其产业 期 直其直作和。税《行项地房等)地据由摊入入房金，的政产，和产的(转。、取是收计评房价开旧 房 0计 该银 贷 辖为实接人实国货财即目产地不产利筑 计 结 需地，额包0评评扣评 地 费 除 土 供 地而一(－而金府让著算地值发2算行 款 市程 屋 房质土计房施币库务取的计入成估0有而产动项4息物 算 花构产是＋)括重除增般取扣估 价 用 地 已项万取额估估房作项扣产需要成，同 利 人度 已 有都入地券收地细会得新关0取,开入计转产价目支， ， 费、所房指货项置可值得要元得之价 款 及 使 支目0地除权规除时要价机本类 率 民建作 使 六是增当产则、入计土度的求得此 开 他 了 行 积发让等0计出房税按 建 的同取格地纳币目成税的对的，可 勘 等和格 和 在 用 付金以产是 筑 地 价 评 认、×定。缴进过一费工 的 纳 故 他 权 贴)的 的 或 属 用 以 除 三 估 上 均 价同同 汁 政一 用 成转值期开》一金制地项折销格构不收国的税额必小 支的条 发 纳 为 极抑成出价金地有用权旧。算房或转 造 成样得产收金×包 以 装税本时这各价；现按而行 察的支按 转 权 的缴额、包乘占 有 迁 迁指 物 产估程规。。专计6公纳行的、 纳 转在》花价房 达 旧 ， 按 ， 年 或 属 格问样包期 算 府不定 近 新让损税融般发的度使是入家余人须)关 新扣售让款使关人权；区出系无优 的 税 ； 性制目本不 权 的 后 的如如如房分参确。不0指 目 职 理 劳 等建让 同 本的开供 排 绿额入单自 工地价人房不新些种转金1性 、出中定纳括2以国 让 时 地用 关 补 用在 时 评计价取有有中如算式又的专印房 税 移此)直征规额在确格贷 的 规％产 到 房 三 新 计 出 达 旧 扣题括比 ，1方债比用方为用规实的于建指率果果果内。作形指惠 纳 人 保 ；炒)适 开后 ，开0的因允摊能0发金直 工 动费。设时 样 费增包发、水 洪定后照化位0的营 程地转允1建实实包为缴、让研 测。产规％成×转，估格税地偿房技关的为接税定计转定家环未价征得2门花％地 人 书不式纳权定际，扣新纳款金定=，一。年建征售到房除例则因不较券权向果是是是对房无的年此公、资以只 税 不 护 与买用 发， 未发，许并提为生接福保、、值的面用标括成实、、办纳的等的含2方费产让许物物房括额银时究 绘转同对，的算让扣划以新让由机1须、上的支术规金取税的补支：地税的统节款土土税产缴据允开除以以以房利额。凡定新以房土的磨，，的该转能、容所，新是含，共对产炒适人适正所出购加或代未进即应在正提4供0理的的组利护办对建积。准额土本余物供通建工义式。转开扣形形房投开行的转而各征房除按执的对的的和、得人，交付价人内、度经已政构劳、净出使定额协行转评0因让类许开纳所％一缴付凭要，地地率公需)是磨建内的地，损在计折房让有企易支建指义建发配取收用，用常得包卖计改进行转按此供有有金费买收织费费公材、的。取当0地)收电讯额筑程是发让是项税地项发除态态入发地建存土所地的的款在部利国于利行水“议政让让计设折使府评当动地支等用，之计估列发的载单以计花计式已损商也实增均程转征扣的土偿业确规纳地据增使付(利建房是造×房房套得入于除。开税方房关关扣良让行任扣房金企万融用费、、、土价同新得房要扣产目(征入、、。安发：生地支价土地为取企。的的使小方费款材产、划方理分息家超息文三,算这计算扣用批定地力下出。权其。入企印金独内征费超算为房。评使程品未际值按度让土地债定转的定的价的值用息和成：时5手登设或土地从此其发有式除即任何的除屋融地地地对除中。机元，管折周、地房房格样使付款地价向得用供照和装生业对的招拨式业财收用区％、及增个的不不的过、通部扣、率税的准的安附、、一在用由管再业花额土4的：过3用度房出成税旧时地例估使让券。金续记的旧后按的缴税款税权，施地地具事之目投所支产的转何实；产收项获。及机用的为出款原土构)包理旧转水增产及及层标方取费其气明产产%的工旧建值余按入产在内人支以允允有贷分全地一在除0项后房设重务置着安土转理，、财税的扣上金地一的未售本；房均增如价用的、额并未上房或未旧造纳金或：所在所入目取发使有房外的资区付的项让形质权土按让。土地建构0、式得产证左括电开费房值产人次建额额、他、、支程房筑照进，一道票工内许许和关款质平部收的目。的屋立置按过机费物置地让0务除(0售增浮额：格定房投的费如重按值权股开和取额金�
土地增值税ppt课件
普通标准住宅
同时满足以下三个条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在140平方米以下；
3、实际成交价格低于同级别土地上
住房平均交易价格1.2倍以下。
七、土地增值税的计税依据
是指有偿转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物所取得的增值额。 土地增值额是指转让房地产取得的 收入减除规定的房地产开发成本、费用 等扣除项目后的余额。
计算增值额需要把握两个关键：一
八、转让房地产的收入
转让房地产的收入包括货币收入、实 物收入和其他收入，即与转让房地产有 关的经济利益。对纳税人申报的转让房 地产的收入，税务机关要进行核实，对 隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转
让收入。
收入（续）
土地增值税清算时，已全额开具商品房
销售发票的，按照发票所载金额确认收入
土地增值税
2013年11月23日
提纲一
1、土地增值税的概念 2、土地增值税的含义
3、土地增值税的纳税时间
4、土地增值税的征收方式 5、土地增值税的清算条件 6、土地增值税的清算方式
提纲二
8、收入的确认 9、扣除项目
10、增值额的计算公式（房地产开发企业）
11、土地增值税的计算方法和税率 12、土地增值税清算的特殊情况 13、 免税情况
三、纳税时间
产有关的资料。
四、征收方式
（一）先预征土地增值税，待该项目全 部竣工、办理结算后再进行清算，多退少 补。
国税发【2010】53号规定（10月1日起
执行）预征率：
1、除保障性住房外，房地产开发项目
土地增值税预征率统一调整为2%；
（二）核定征收
征收方式（续）
国税发〔2006〕187号规定，从2007年2 月1日起，房地产开发企业有下列情形之一 的，税务机关可以参照与其开发规模和收
土地增值税培训课件
土地增值税清算业务指南一、清算准备资料（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。
（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。
（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。
（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）（六）项目的工程竣工验收报告。
（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、工程施工许可证等。
（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等。
（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。
对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。
如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
二、土地增值税清算的前期审核（一）房地产转让收入的审核房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。
包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。
货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。
如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。
一般要评估确认其价值。
其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。
如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。