《土地增值税正式》PPT课件
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《土地增值税正式》课件
土地增值税的定义和作用
定义
土地增值税是指所有权人根据土地增值所取得 的收益一定比例纳税的税收政策。
作用
• 控制房价 • 鼓励建设 • 打击投机行为
土地增值税的计算方法和税率
计算方法
土地增值税计算公式：土地增值额×土地增值税 税率。
税率
增值率为0%-30%时，税率为30%；增值率为30%60%时，税率为40%；增值率为60%以上时，税率 为50%。
挑战
如何合理划分增值率；如何适应经济发展需要。
建议
加强政府与市场协调，健全土地增值税法规。
与土地增值税相关的政策和法规
《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国房地产税法》 《中华人民共和国土地增值税法》 《中华人民共和国城市房地产管理法》
土地增值税的发展趋势和未来展望
Байду номын сангаас
1
发展趋势
逐渐健全土地增值税法规；为建设美丽中国提供支撑。
2
未来展望
从容应对“房住不炒”；确保房地产市场健康稳定发展。
《土地增值税正式》PPT 课件
欢迎来到《土地增值税正式》PPT课件。我们将深入研究土地增值税的背景、 作用、计算方法和税率、征收程序及优点和挑战。我们还会探讨与土地增值 税相关的政策及法规。
土地增值税的背景和原因
1 发展背景
2 原因
土地增值税政策是在中国城市化发展进程 中推出的税收政策。
土地增值税的推出主要是为了控制房价、 打击投机行为以及鼓励土地富集国家资源。
土地增值税的征收程序和流程
1
申报缴纳
2
房地产的所有权人按照征收标准，向 税务机关申报土地增值税并缴纳税款。
3
估价测算
第八章 土地增值税法ppt课件
第五节 应纳税额的计算
• （1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁 户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为 房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回 迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减 本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房 屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的 拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实 际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
暂免。
不征（无权属转移）。
第二节 纳税义务人与征税范围
• 【例题·单选题】下列项目中，按税法 规定可以免征或不征土地增值税的有 （ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.投资于房地产开发企业的房地产 项目
•
• 『正确答案』C
第三节 税率
第八章 土地增值税法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节 • 第五节 • 第六节 • 第七节
土地增值税基本原理 纳税义务人与征税范围★ 税率★ 应税收入与扣除项目★★ 应纳税额的计算（含清算）★★ 税收优惠 征收管理★
第一节 土地增值税基本原理
• 一、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增 值收入的单位和个人征收的一种税。
利息；该商品房所在地的省政府规定计征土
地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；
销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公
司销售该商品房应缴纳的土地增值税为
（ ）。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
第五节 应纳税额的计算
《土地增值税政策》PPT课件
精选PPT
14
二、征税范围的若干具体规定
1. 以房地产进行投资、联营
2.
对于以房地产进行投资、联营,如果投资、
联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或
作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征
收土地增值税;但是,上述房产再转让的，属于土
地增值税征税范围。
3. 2. 合作建房
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房, 建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如 果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。
三、土地增值税纳税义务人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用
权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取
得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、
企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位
和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国
机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
精选PPT
17
第二节 计税依据
一、土地增值税的计税依据
（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》的规定，以招、拍、 挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地 使用权的所支付的土地出让金；
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按规定补交的出让金；
（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土
地使用权人实际支付精的选P地PT 价款。
3. 企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中的, 暂精选免PPT征土地增值税; 15
4．交换房地产
交换房地产行为既发生了房产产权、土地 使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收 入,按照规定属于征收土地增值税的范围。
5.房地产抵押
《土地增值税》课件
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
第八章-土地增值税PPT课件
• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
第七章 土地增值税(最新 税法PPT课件)
税法ห้องสมุดไป่ตู้
第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）
第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）
土地增值税(新)PPT教学课件
①营业税：4600×5％=230（万元）
②城市维护建设税与教育费附加：
230×（7％＋3％）=23（万元）
③可扣除的税金的总额：
230＋23=253（万元）
（5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定， 本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目 的扣除：
让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。 注意：由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独
扣除。 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转
让收入全额，营业税税率为5% ；销售或转让其购置的房地产时， 计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额； 营业税税率为5% ； （2）印花税。印花税税率为0.5‰（产权转移书据）； （3）城建税和教育费附加
注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或 两档以上税率，就需分档计算。
6
2020/12/10
2.房地产转让收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部 价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 1）以交易价格为房地产转让收入 2）以评估价格为房地产转让收入
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规 定税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化 或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下 发生地价上涨而形成的增值。
1
2020/12/10
二、 土地增值税的特点
②纳税人不能按转让房地产项目分ຫໍສະໝຸດ 利息支出或不能提供金融机构 贷款证明的
土地增值税最新课件
系数
土地增值税 最新
【教材例题】
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额 为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付 地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本 3000万元；财务费用中的利息支出为500万元 （可按转让项目计算分摊并提供金融机构证 明），但其中有50万元属加罚的利息； 转让环 节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在 地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比 例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地 增值税。
二、纳税人
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税 的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一 切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的 单位和个人。包括机关、团体、部队、企业 事业单位、个体工商业户及国内其他单位和 个人，还包括外商投资企业、外国企业及外 国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
土地增值税 最新
（一）征税范围的一般规定
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对 以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不 予征税。
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产 权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义 务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、 土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、 公益事业的行为。
土地增值税 最新
（一）新项目转让 5.财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地 使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和， 加计20%的扣除。
土地增值税 最新
（二）旧房及建筑物扣除项目为
1.房屋及建筑物的评估价格。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家
统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
土地增值税 最新
【教材例题】
某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额 为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付 地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本 3000万元；财务费用中的利息支出为500万元 （可按转让项目计算分摊并提供金融机构证 明），但其中有50万元属加罚的利息； 转让环 节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在 地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比 例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地 增值税。
二、纳税人
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税 的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一 切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的 单位和个人。包括机关、团体、部队、企业 事业单位、个体工商业户及国内其他单位和 个人，还包括外商投资企业、外国企业及外 国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
土地增值税 最新
（一）征税范围的一般规定
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对 以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不 予征税。
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产 权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义 务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、 土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、 公益事业的行为。
土地增值税 最新
（一）新项目转让 5.财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地 使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和， 加计20%的扣除。
土地增值税 最新
（二）旧房及建筑物扣除项目为
1.房屋及建筑物的评估价格。 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家
统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
土地增值税课件.ppt
用房地产(商业用地不行) 的，经当地税务机关核实， 可以免征(不是不征收) 土地增值税
1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征 2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和
联营的，征 3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征 4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企
业，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让
2、扣除项目的规定
转让项目的性质
扣除项目
具体内容
转让土地（卖地）
扣除项目（2项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.与转让房地产有关的税金
新建房屋（卖新房）
房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项 目
第三节 土地增值税
一、概述 （一）概念
出售，不包括出 租及出让
不包括公 益性赠与 、赠与直 系亲属或 有赡养义 务人
取得收入
有偿 转让
土地增值税
土地使用权属 国家，不包括 集体土地
国有土地使 用权及地上
建筑物
（二）特点 征税面广 以转让房地产的增值额为计税依据 实行超率累进税率 实行按次征收 （三）作用 国家财政收入的主要来源之一 重要杠杆 重要手段
到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。 只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营 业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业 中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经 济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。 (属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)
非公益性赠予，征
1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征 2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和
联营的，征 3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征 4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企
业，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让
2、扣除项目的规定
转让项目的性质
扣除项目
具体内容
转让土地（卖地）
扣除项目（2项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.与转让房地产有关的税金
新建房屋（卖新房）
房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
1.取得土地使用权所支付的 金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项 目
第三节 土地增值税
一、概述 （一）概念
出售，不包括出 租及出让
不包括公 益性赠与 、赠与直 系亲属或 有赡养义 务人
取得收入
有偿 转让
土地增值税
土地使用权属 国家，不包括 集体土地
国有土地使 用权及地上
建筑物
（二）特点 征税面广 以转让房地产的增值额为计税依据 实行超率累进税率 实行按次征收 （三）作用 国家财政收入的主要来源之一 重要杠杆 重要手段
到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。 只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营 业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业 中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经 济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。 (属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)
非公益性赠予，征
最新土地增值税法ppt课件
• 【例题4】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房， 与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公 司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定 计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比 例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目 缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的 金额为（ ）。 A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元
• 房地产开发企业：内资扣“两税一费” （营业税、城建税、教育费附加），外资 扣“一税”（营业税）
• 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附 加），外资扣“两税”（营业税、印花 税）。
• 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣 除：
加计扣除费用＝（取得土地使用权支 付的金额＋房地产开发成本）×20%
• 【例题5】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付 8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元， 签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成 新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（ ）。 A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元
第八节 征收管理
• 一、申报时间：纳税人签订房地产转让合 同后7日内
结束语
谢谢大家聆听！！！
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• 【答案】ABD • 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以
上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免 税优惠。 •
• 【例题2】（2006年）下列项目中，按税法规定 可以免征土地增值税的有（ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.因为国家建设需要而被政府征用的房产
土地增值税教学课件PPT
不超过200%时，适用30%、40%和50%的税率。
速算扣除系数={A×50%－[B×50%×30%＋ B×50%×40%＋（A－B×100%）×50%]}÷B=15%
(4)增值率超过200%时，速算扣除系数35%(计算源自)六、土地增值税的税收优惠
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征。 2.因国家征用收回房地产，免征。 3.个人转让自用住房，居住满5年的免征， 满3年的减半征收，未满3年的按规定计 征。
增值额×50%－扣除额×15%
4 比率＞200%
60% 35%
增值额×60%－扣除额×35%
注:累进税率根据增值率(非增值额)确定； 增值率系增值额与扣除金额(非转让收入)的比率。
四、增值额的确定
增值额= 转让收入－扣除金额
◆不能准确提供转让收入的，参照同类房地 产的市场交易价格确定；
◆不能准确提供扣除项目金额的，按照房屋 重置成本和取得土地使用权的地价确定。
(2)利息支出不能单独核算的，开发费用按地 价与项目成本之和(1项+2项)的10%以内扣除。
4.与转让房地产有关的税金，按实际 金额扣除。（营业税、城建税、教育费
附加、印花税）
5.专门从事房地产开发的纳税人，可 按地价与项目成本之和的20%加计扣 除。
◆旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房 及建筑物的评估价格（按政府评估机构 评定的重置成本价和成新度计算）、取 得土地使用权所支付的地价及转让环节 缴纳的税费。
2.房地产开发项目的成本，按实际金 额扣除；
3．房地产开发费用（指房地产的销售费用、管理 费用和财务费用。即与房地产实体无关），扣除 方法有两种：
(1)利息支出，能按房地产项目分摊、金融机 构能提供证明的，按实际金额扣除（但最高限 额为按商业银行同期贷款利率计算的金额）；其 他开发费用，按地价与项目成本之和（1项 +2项）的5%以内扣除。
速算扣除系数={A×50%－[B×50%×30%＋ B×50%×40%＋（A－B×100%）×50%]}÷B=15%
(4)增值率超过200%时，速算扣除系数35%(计算源自)六、土地增值税的税收优惠
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征。 2.因国家征用收回房地产，免征。 3.个人转让自用住房，居住满5年的免征， 满3年的减半征收，未满3年的按规定计 征。
增值额×50%－扣除额×15%
4 比率＞200%
60% 35%
增值额×60%－扣除额×35%
注:累进税率根据增值率(非增值额)确定； 增值率系增值额与扣除金额(非转让收入)的比率。
四、增值额的确定
增值额= 转让收入－扣除金额
◆不能准确提供转让收入的，参照同类房地 产的市场交易价格确定；
◆不能准确提供扣除项目金额的，按照房屋 重置成本和取得土地使用权的地价确定。
(2)利息支出不能单独核算的，开发费用按地 价与项目成本之和(1项+2项)的10%以内扣除。
4.与转让房地产有关的税金，按实际 金额扣除。（营业税、城建税、教育费
附加、印花税）
5.专门从事房地产开发的纳税人，可 按地价与项目成本之和的20%加计扣 除。
◆旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房 及建筑物的评估价格（按政府评估机构 评定的重置成本价和成新度计算）、取 得土地使用权所支付的地价及转让环节 缴纳的税费。
2.房地产开发项目的成本，按实际金 额扣除；
3．房地产开发费用（指房地产的销售费用、管理 费用和财务费用。即与房地产实体无关），扣除 方法有两种：
(1)利息支出，能按房地产项目分摊、金融机 构能提供证明的，按实际金额扣除（但最高限 额为按商业银行同期贷款利率计算的金额）；其 他开发费用，按地价与项目成本之和（1项 +2项）的5%以内扣除。
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
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教学重、难点
重点： 土地增值税计算、会计处理、 纳税 申报表的填制
难点：扣除项目的确定
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• 新课标指出：现代职业教育应着眼于学生职业生 涯发展，注重培养学生的综合职业能力。
• 综合职业能力：专业能力、方法能力、社会能力 ）。
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教师的角色：
知识的传授者成为一个咨询者、指导者和主 持人，从教学过程的主要讲授者淡出，只控制过 程，不控制内容，只控制主题，不控制答案。
扣除项目金额合计＝（一）＋…＋（五）
任务二 算一算
小徐所在的甲房地产开发公司建造商用楼出售，取 得销售收入5000万元，公司缴纳了有关税费（营业税税 率5％，印花税税率0.5‰，城建税税率7％，教育费附加 3％），已知该公司为取得土地使用权支付地价款500万 元，房地产开发成本1500万元，管理费用150万元，销售 费用80万元，利息支出为120万元（支付的利息比同期银 行贷款利率计算的利息多出10万元），该公司所在地政府 规定的其他房地产开发费用的扣除为5％。请帮助小徐算 一算该公司应缴纳土地增值税（ ）万元？
知识目标
和合作探究教
掌握扣除项目
的确定，掌握应
纳税额的计算及
相关的会计处理、
熟练填制纳税申
报表。
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学过程，掌握 基本税理及学 习税法的方法， 提高分析、总 结、归纳等能 力。
情感目标
树立依法诚 信纳税意识，利 用税收法律、法 规赋与权利，进 行合理筹划，尽 可能减少企业的 税收负担；培养 团结合作意识。
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任务处理
（1）收入总额＝5000 （2）扣除项目金额
①支付的地价款 500 ②房地产开发成本 1500 ③房地产开发费用 （120-10）+（500+1500）*5%=210 ④税费 营业税：5000*5％=250 城建税： 5000*5％= 17.5教育费附加： 5000*5％*3％=7.5 ⑤加扣费用（仅限于房地产开发企业） 加扣费用＝（500＋1500）×20％=400 扣除项目金额合计＝（一）＋…＋（五）=2885 （3）增值额＝收入总额－扣除项目金额＝5000-2885=2115 （4）增值率＝增值额÷扣除项目金额＝2115/2885=73.31% （5）应纳税额＝增值额×税率－ 扣除项目金额×扣除率=701.75
正确答案：BD
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土地增值税与其他税种的关系：
消税费税增税 营 值业
资源税
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土地增值税
任务二 算一算
• 【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收 入4000万元，扣除项目金额1000万元。 计算步骤： （1）收入总额＝ （2）扣除项目金额＝ （3）增值额＝收入总额－扣除项目金额＝ （4）增值率＝增值额÷扣除项目金额＝ （5）应纳税额＝增值额×税率－ 扣除项目金额 ×扣除率
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任务二 算一算
教学重点及 难点
扣除项目金额的确定
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爱因斯坦说过：“问题的提出往往比解答问题更重要。”
任务二 算一算
扣除项目金额的确定
房地产企业有5项扣除项目，转卖旧房三项扣除项目 1、支付的地价款
教学重点及 难点
2、房地产开发成本
3、房地产开发费用（关键点）
（1）能认定利息的：三项费用的计算按 利息＋［（一）＋（二）］× 5
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任务二 算一算
• 【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元
，扣除项目金额1000万元。 计算步骤：
教学重点及 难点
（1）收入总额＝
★ （2）扣除项目金额＝
（3）增值额＝收入总额－扣除项目金额＝
（4）增值率＝增值额÷扣除项目金额＝
（5）应纳税额＝增值额×税率－ 扣除项目金额×扣除率
情景导入
小徐是甲房产开发公司的会计，在处理 公司已销售商用办公楼的土地增值税时，觉得 扣除项目和应纳税额的计算比较复杂，还有申 报纳税是先预缴，最后清算，清算又分为查账 征收和核定征收两种，小徐应该如何处理呢？
学习的最大动力，是对学习材料的兴趣。 Page 12
任务一 辩一辩
• 按照土地增值税的规定，下列房地产的各项行为 中，应该缴纳土地增值税的有（ ）。 A.以房地产作价入股进行投资或作为联营 B.双方合作建房，建成后转让的 C.房地产出租 D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的
教师是学生学习过程的合作伙伴与啦啦队长。
• 教师的主要任务是纠偏、点评、总结、释 难。
• “三讲三不讲”。
“三讲”：讲学生提出的问题，讲学生 不理解的内容，讲易混、易错的知识； “三不讲Page”8：学生不预习之前不讲，没问 题不讲，有问题学生不讲之前不讲。
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新课标中，在谈到任务型教学设计时，指出：
％以内计算
（2）不能认定利息的：三项费用的计算按［（一）＋（二）］× 10％以内源自计算4、税费（关键点）
（1）营业税：5％
（2）城建税：7％、5%、1%
（3）教育费附加：3％
（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除万分之五）
5、加扣费用（仅限于房地产开发企业） （关键点）
加扣费用＝［Pa（ge一）18 ＋（二）］× 20％
土地增值税
土地增值税
教材分析 教法 学法 教学过程
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板书设计 教学反思 教学创新
结束语
地位和作用
教学目标
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教学重点与难点
教材的地位和作用
税收基础
第五章 资源税制
第四节 土地增值税
一、土地增值税概述 二、土地增值税内容
三、土地增值税的计算和纳 税申报
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能力目标
通过自主探究
• “活动要以学生的生活经验和兴趣为出发点，内容和方式要尽量 真实。”
★ “活动要能够促使学生获取、处理和使用信息，与他人合作交流
，发展解决实际问题的能力”。
• “创造条件让学生能够探究他们自己感兴趣的问题并自主解决问
题”。
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任务驱动
辨一辩
任务一
算一算 任务二
报一报
任务三
做一做
任务四
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设计意图：正确计算税款，为会计处理作准备
任务二 算一算
巩固练习
【例】若甲房地产开发公司建造一栋普通住宅进行
销售，销售收入800万元，支付地价款100万元， 建筑成本420万元，支付银行利息30万元（该借 款用于其他工程），并按规定缴纳了营业税、城 建税、教育费附加，房地产开发费用扣除额为10 ％。请帮助小徐算一算该公司应缴纳土地增值税 （ ）万元？