土地增值税课件

三、 土地增值税税率
级 数 1 2
3 4
增值额与扣除项目 金额的比率（即增 值率） 不超过50%的部分 超过 50%-100% 的部 分
超 过 100%-200% 的 部分 超过200%的部分
税率（%）
速算扣除 系数（%） 0 5
15 35
30 40
50 60
四、 土地增值税的计算
（一）、计算步骤
例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收
入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。 建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费 0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准 确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计
算上述业务应缴纳的土地增值税。

1.抵押期，不征 4.房地产抵押 2.抵押期满偿还了债务本息，收回房产，不征 3.抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
接下表
5.房地产 交换
1.单位之间换房，征 2. 对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住 用房地产(商业用地不行) 的，经当地税务机关核实， 可以免征(不是不征收) 土地增值税
二、征税范围
销售 新建房
直接转让
转让 二手房
土地使用 权
具体征税规定
有关事项
1.出售
（哪些征；哪些不征；哪些免征）
是否属于征税范围
征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖
1.继承不征（无收入） 2.继承、赠予 2.赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征； 非公益性赠予，征 3.出租 不征（无权属转移）（征收营业税、城建税和教育费附加）

2.不属于土地增值税的征税范围的情况 （不征） （1）房地产继承（无收入）； （2）房地产有条件的赠与（无收入）； （3）房地产出租（权属未变）； （4）房地产抵押期内（权属未变）； （5）房地产重新评估增值（无权属转 移）。

3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地 产转让到投资企业； （4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让 到兼并企业中； （5）国家征用收回的房地产； （6）个人转让自有的房地产； （7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。
7.合作建房 8.企业兼并转让 房地产 9. 房地产评估 增值 10. 国家收回房 地产权
1.建成后自用，暂免 2.建成后转让（包括合作建房双方之间的 转让），征
暂免
不征（无收入）
免征
11. 转让、抵押、 置换
征

小结（哪些征；哪些不征；哪 些免征）：
1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征） （1）出售国有土地使用权； （2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出 售的； （3）存量房地产买卖； （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）； （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）； （6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投 资； （7）投资联营后将投入的房地产再转让的； （8）合作建房建成后转让的； （9）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人 以外的； （10）转让、抵押、置换
五、 税收优惠
1.建造普通标准住宅，增值率未超过20%—免 税，未分别核算的不享受优惠。 2.国家征用收回的房地产—免税税 3.国家建设需要搬迁，自行转让的房地产—免 税


【答案】 (1)实现收入总额：1600万元 (2)扣除项目金额: ①支付地价款：100万元； ②支付开发成本：300万元 ③计提的三项费用：(100+300)×10%=40(万元) ④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元) ⑤加计扣 除费用：100+300)×20%=80(万元) ⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元) (3)确定增值额：1600-608=992(万元) (4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率： 50%，扣除系数：15% (5)计算应纳税额：992×50%-608×15%=404.8(万元)
非房地产开 发企业
（1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5% 销售或转让其购置的房地产时，计算 营业税的营业额为转让收入减除购置或者 受让原价后的余额，营业税税率为5% （2）印花税税率为0.5‰（产权转移 书据）
新建房屋（卖新房）
非房地产开发企业（4项）
存量房屋（卖旧房）
扣除项目（3项）
转让新房扣除项目具体规定
①土地价款
同① 同2
②开发成本
③开发费用：借款利息能分摊、 有证明：借款利息+ (①+② )×5%(内);借款利息不能分摊、无 证明：(①+②)×10%(内) ④税金：营业税、 城建税、教育费附 加
税金：营业税 、城建税、教 育费附加、印 花税、契税
关于新房税金计算的区别
企业状况 可扣除税金 详细说明 （1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5% （2）由于印花税（0.5‰）包含在管 理费用中，故不能在此单独扣除 房地产开发 企业 （1）营业税 （2）城建税和教育费附 加
6.以房地 产投资、 联营
1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征 2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和 联营的，征 3.投资联营企业将投资联营房地产再转让，征 4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企 业，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让 到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征营业税。 只享受收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营 业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业 中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经 济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。 (属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇)
房地 产开 发企 业
非房 地产 开发 企业
同3
④税金：营业税、 城建税、教育费附加、 印花税 ⑤加计扣除项目 (①+②)×20%
转让旧房扣除项目具体规定
重置 成本* 成新 率
土地 价款
土地价 款
评估 价格
扣除项目
Hale Waihona Puke 能取得 评估价 格不能取 得评估 价格
扣除项目
购房价格每年5%折 旧
税金：营业税、 城建税、教育费 附加、印花税
第三节 土地增值税
一、概述 （一）概念
出售，不包括出 租及出让
有偿 转让
土地使用权属 国家，不包括 集体土地 土地增值税
不包括公 益性赠与 、赠与直 系亲属或 有赡养义 务人
取得收入
国有土地使 用权及地上 建筑物
（二）特点 征税面广 以转让房地产的增值额为计税依据 实行超率累进税率 实行按次征收 （三）作用 国家财政收入的主要来源之一 重要杠杆 重要手段
确定转 让收入
确定扣 除项目
计算增值额 ，确定增值 率和税率
计算应 纳税额
1
2
3
4
（二）、土地增值税应纳税额的计算
1、基本公式：
（1）增值额=收入-准予扣除的项目金额
（2）增值率=增值额÷扣除项目金额x100% （3）应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算
扣除数
2、扣除项目的规定
转让项目的性质 转让土地（卖地） 扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 具体内容 1.取得土地使用权所支付的 金额 2.与转让房地产有关的税金 1.取得土地使用权所支付的 金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项 目 1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格 ＝ 重置成本价 ×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的 地价款和按国家统一规定缴 纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金