土地增值税培训课件
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第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。
土地增值税培训课件
土地增值税清算业务指南一、清算准备资料（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。
（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。
（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。
（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）（六）项目的工程竣工验收报告。
（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、工程施工许可证等。
（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等。
（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。
对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。
如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
二、土地增值税清算的前期审核（一）房地产转让收入的审核房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。
包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。
货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。
如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。
一般要评估确认其价值。
其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。
如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。
第八章 土地增值税法ppt课件
第五节 应纳税额的计算
• （1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁 户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为 房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回 迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减 本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房 屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的 拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实 际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
暂免。
不征（无权属转移）。
第二节 纳税义务人与征税范围
• 【例题·单选题】下列项目中，按税法 规定可以免征或不征土地增值税的有 （ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.投资于房地产开发企业的房地产 项目
•
• 『正确答案』C
第三节 税率
第八章 土地增值税法
• 第一节 • 第二节 • 第三节 • 第四节 • 第五节 • 第六节 • 第七节
土地增值税基本原理 纳税义务人与征税范围★ 税率★ 应税收入与扣除项目★★ 应纳税额的计算（含清算）★★ 税收优惠 征收管理★
第一节 土地增值税基本原理
• 一、土地增值税概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用 权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增 值收入的单位和个人征收的一种税。
利息；该商品房所在地的省政府规定计征土
地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；
销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公
司销售该商品房应缴纳的土地增值税为
（ ）。
A.2256.5万元
B.2445.5万元
C.3070.5万元
D.3080.5万元
第五节 应纳税额的计算
纳税人学堂课件——土地增值税业务培训
是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
（财税〔2006〕21号）
3
新
房
征
管
新房的定义
新建房是指建成后未使用的房产。 新房也就是增量房（能增加现有房屋数量的房产），俗称一手房，指房地产开发 商投资新建造的商品房。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕 48号）
财税字﹝1995﹞ 48号第十一条
特别强调
对取得土地使用权以后，没有进行开发就转让了。 这种情况计算增值额的时候，只允许扣除取得土地使用权时候支付的地价款， 交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 没有加计扣除的环节
《土地增值税宣传提纲》国税函发﹝1995﹞110号第六条
纳税时间
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申 报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
调解书×（不可以）
（二）公开竞价拍卖；
（三）个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务 人；
（四）主管税务机关认定的其他情形。
类似的问题主管税务机关可以参考认定
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年 第22号
扣除项目金额
自建的：
1.取得土地使用权所支付的金额；
扣除项目涉及的增值税进项税额，
允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除 项目，
不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入 扣除项目。
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年 第22号
购置房计算
某人出售一间商业用房，取得收入500 万元，销售时缴纳有关税费30万元（不考虑营 改增是否含税等情况）。其6年前购置时发票 金额为200万元，请问这个人销售商业房应缴 纳土地增值税多少万元？
（财税〔2006〕21号）
3
新
房
征
管
新房的定义
新建房是指建成后未使用的房产。 新房也就是增量房（能增加现有房屋数量的房产），俗称一手房，指房地产开发 商投资新建造的商品房。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕 48号）
财税字﹝1995﹞ 48号第十一条
特别强调
对取得土地使用权以后，没有进行开发就转让了。 这种情况计算增值额的时候，只允许扣除取得土地使用权时候支付的地价款， 交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 没有加计扣除的环节
《土地增值税宣传提纲》国税函发﹝1995﹞110号第六条
纳税时间
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申 报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
调解书×（不可以）
（二）公开竞价拍卖；
（三）个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务 人；
（四）主管税务机关认定的其他情形。
类似的问题主管税务机关可以参考认定
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年 第22号
扣除项目金额
自建的：
1.取得土地使用权所支付的金额；
扣除项目涉及的增值税进项税额，
允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除 项目，
不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入 扣除项目。
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年 第22号
购置房计算
某人出售一间商业用房，取得收入500 万元，销售时缴纳有关税费30万元（不考虑营 改增是否含税等情况）。其6年前购置时发票 金额为200万元，请问这个人销售商业房应缴 纳土地增值税多少万元？
土地增值税培训课件
探讨
• 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居 委会和派出所用房、会所、停车场（库〕、物业 管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、 学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共 设施，按以下原则处理： • ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、 费用可以扣除； • ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于 非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣 除； • ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣 除成本、费用。
探讨
• 我认为考虑税收公平原则，表现为“税法 面前人人平等”，反映税法的形式正义问 题，也就是“法律面前人人平等”的平等 价值观在税收中的直接体现。 • 执行好各项税收法律法规，是切实维护税 法的权威性和严肃性的体现。 •
土地增值税问题
• 五、企业入账收入已经过“加工”，提高 普通住宅房的销售收入，降低营业房收入， 从而降低了营业房增值额。虚增开发成本， 多数房地产企业有自己的建筑企业，由建 筑企业虚开发票，或者将一些已包括在建 筑成本中的材料设备在房地产开发企业中 重复再列，虚增建安成本。公共配套设施 产权不明，项目清算后若干年有些公共设 施又被房地产商转让。
探讨
• 要视其产权或转让方式等情况来确定是否 扣除，建成后属于全体业主所有或无偿移 交的，不属于可售面积，但其发生的成本 费用应由可售面积分摊扣除；建成后有偿 转让的，作为可售面积、成本、费用相应 计算扣除。
土地增值税问题
• 三、因为税务检查受检查期限的制约，给 土地增值税的检查造成一定的困难。房地 产企业在一宗土地上先后开发几个项目的， 完工项目与在建项目不分开核算，各项目 的收入、成本及费用划分不清，而税务检 查一般检查期为3个年度，在检查期内有完 工项目又有在建项目，这就给检查工作带 来了一定的难度。
第八章-土地增值税PPT课件
• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
20
（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
15
【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
税法之土地增值税32页PPT.pptx
27
▪ （5）应纳土地增值税
▪ 分步算法：
▪ 1290×50％×30％＝193.5万元
▪ 1290×50％×40％＝258万元
▪ 1290×32.558%×50％＝210万元
▪ 应纳土地增值税＝193.5+258+210
▪
＝661.5万元
▪ 速算法：
▪ 应纳土地增值税＝1710×50％
▪
－1290×15％
▪ 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得 收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为， 但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
5
▪ 二、土地增值税的纳税人
▪ 税法规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物 及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个 人为土地增值税的纳税人。
▪ (1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大， 价格低。
▪ (2)房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导致房地 产开发规模偏大。
▪ (3)肓目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。
▪ (4)房地产市场机制不完善，市场行为不规范。
2
▪
出现上述问题，其主要原因在于：房地产管理
制度不健全。
▪ 要解决这一问题，必须加强对土地转让环节的管理， 健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。 同时，还应运用经济手段特别是要发挥税收的经济杠 杆作用进行调节和管理。为此，国务院在1993年12 月23日颁布了《中 华人民共和国土地增值税暂行条 例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)，它规定自 1994年1月1日起在我国开征土地增值税。
13
▪ （3）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或
不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发 费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本)×10％以内。 ▪ （4）旧房及建筑物的评估价格。
土地增值税政策培训课件
30
• 2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的， 计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价 款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成 本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。
31
• 3 、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计 算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定 的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
32
小结
33
土地成本分摊方法
34
35
开发成本
. 土地征用及拆迁补偿费 . 前期工程费 . 建筑安装工程费 . 基础设施费 . 公共配套设施费 . 开发间接费用
36
土地征用及拆迁补偿费
. 包括土地征用费、 耕地占用税、劳动力安置费及有关地 上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。
发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之 和，加计20%的扣除。 )
27
. 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有 关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及 其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得 土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转 让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法 有效凭证的，不予扣除。
15
16
清算单位
• 国税发[2006]187号第一条： 土地增值税以国家有关部门审 批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项
目，以分期项目为单位清算。
• 《广东省清算管理规程》第十三条： 房地产开发项目应以 国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分
期开发的项目，原则上以规划建设部门的项目修建性详细 规划批准文件确定分期开发的清算单位；
• 2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的， 计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价 款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成 本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。
31
• 3 、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计 算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定 的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
32
小结
33
土地成本分摊方法
34
35
开发成本
. 土地征用及拆迁补偿费 . 前期工程费 . 建筑安装工程费 . 基础设施费 . 公共配套设施费 . 开发间接费用
36
土地征用及拆迁补偿费
. 包括土地征用费、 耕地占用税、劳动力安置费及有关地 上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。
发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之 和，加计20%的扣除。 )
27
. 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有 关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及 其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得 土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转 让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法 有效凭证的，不予扣除。
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清算单位
• 国税发[2006]187号第一条： 土地增值税以国家有关部门审 批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项
目，以分期项目为单位清算。
• 《广东省清算管理规程》第十三条： 房地产开发项目应以 国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分
期开发的项目，原则上以规划建设部门的项目修建性详细 规划批准文件确定分期开发的清算单位；
土地增值税培训PPT课件
60%
35%
D=A×a
E=B×b
所需交纳增值税=E-D
2020/10/13
2
2.原不动产发票与契税发票不齐全
土地增值税=现购房价×1% 营业税=现购房价×5.6%
2020/10/13
3
谢谢您的指导
THANK YOU FOR YOUR GUIDANCE.
感谢阅读！为了方便学习和使用，本文档的内容可以在下载后随意修改，调整和打印。欢迎下载！
关于土地增值税征收 政策讲解
2020/10/13
按揭部 2011年11月24日
1
1.原不动产发票与契税发票齐全
n为现售房日期 与产权证日期相
差年限
差额价 x5.6%
现售价 x0.1%
A=可扣除项目金额=原购价x（1+5%×年限n）+原购契税+现购（营业税+印花税） B=增值额=现成交价-A C=增值率=B÷A
将C所得值与表格中‘应纳所得税额’数值比较找到相应级数，得到对应a、b值
级数
应纳所得税额
b：税率 a：速算扣除比例
1
增值额不超过扣除项目金额50%的部分
30%
0%
2
增值额不超过扣除项目金额50%至100%的部分
40%
5%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3
增值额不超过扣除项目金额100%至200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
汇报人：XXXX 日期：20XX年XX月XX日
4
土地增值税清算培训演示课件.ppt
土地增值税清算培训
肇庆高新区地方税务局
vjghkjh
1
一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
vjghkjh
2
• 一、土地增值税基本政策
vjghkjh
3
土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
vjghkjh
3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
vjghkjh
11
• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
vjghkjh
13
普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
肇庆高新区地方税务局
vjghkjh
1
一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
vjghkjh
2
• 一、土地增值税基本政策
vjghkjh
3
土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
vjghkjh
3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
vjghkjh
11
• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
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普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
培训课件：土地增值税
8．企业兼并转让房 地产 9．代建房
暂免
不征(无权属转移)
10．房地产重新评估 不征(无收入)
判断题
【例题2】下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 (2002年考题，分值1分) A．赠予社会公益事业的房地产 B．个人之间互换自有居住用房地产 C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不 属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人 的，征收土地增值。
不征(无权属转移) 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不 能偿还债务，而以房地产抵债，征。 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。
征税范围的具体事项
有关事项
6．以房地产投资、 联营 7．合作建房
是否属于征税范围
房地产转让到投资联营企业，不征；将 投资联营房地产再转让，征。 建成后自用，不征；建成后转让，征。
Байду номын сангаас
征税范围的具体事项
有关事项
1．出售
是否属于征税范围
征。包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地 使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。
2．继承、赠予
继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直 接赡养义务人不征；非公益性赠予征。
3．出租 4．房地产抵押 5．房地产交换
土地增值税
第一节
土地增值税概述
一、概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物所取得的 增值额为 征税对象,依照规定税率征收的一种税。 1993年12月13日国务院发布了《中华人民共 和国土地增值税暂行条例》,财政部于1995年1月 27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条 例实施细则》,土地增值税自1994年1月1日起在 全国开征。
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定，各项成本和费用按实际发生额扣除；无合法有效凭证的，不予扣
除；各项预提（或应付）费用不得扣除；
具体扣除项目为：
(1)地价款的审核
土地取得方式如下：
一是按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以
协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，所支付的土地出让
管理费用、财务部门、销售部门费用不在此扣除；在房产开发费用中
扣除
开发成本审核的要点：
1、开发间接费用与开发费用科目，根据费用发生的性质、与项目的关
5
取得土地使用权所支付金额的确认
取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地价款凭证，不能提供
已支付的地价款凭证的，不允许扣除支付的金额。
原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银行转帐记录、土地局
3 开具的收据、契税完税单、市政配套收据等；
在已征用和拆迁好的土地上进行开发，这部分支出已体现在取得土地
使用权所支付的金额中，开发成本中就不允许再扣除一些费用。包括规划、设计、项目可行性
研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道
路、平整地面）或“七通一平”（通上下水、通路、通电、通邮、通排
商品房购销合同，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金
额、销售面积汇总后与销售明细收入表、销售发票汇总表进行核对，
确定土地增值税收入（发票、合同、销售统计表，核对一致）
(2)对代收费用的审核
2 政府要求房开企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房
的费用进行分摊。后期清算时支付的公共配套设施费用，允许在整体
项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
(3)开发间接费用
是指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接
费用。包括项目管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公
费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。总部行政管理部门发生的
①土地征用及拆迁补偿费
指开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物
和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者及补偿费用等
支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地
下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，房开公司
（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包
含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积
等）
（六）项目的工程竣工验收报告。
（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可
证、工程施工许可证等。
（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建
价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产的收入计税；如果代收
费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取并上交的，（如：计入
“其他应付款”科目的）不作为转让房地产的收入。
（二）扣除项目金额情况的审核
《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》规
金。
二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照
国家有关规定补交的土地出让金。
三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付
的地价款。
按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过
程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。
清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除
项目计算分摊公式等等。
1 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别
核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值
税、教育费附加等。
（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及
开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面
积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：土
地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及
地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；
公共配套设施费指开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的
社会公共事业设施；主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水
厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自
行车棚、公共厕所等。根据项目实际情况，确定允许扣除公共配套设
施面积后再将成本进行分摊；
成片开发分期清算的公共配套设施费用，在先期清算时按实际发生
率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
二、 土地增值税清算的前期审核
（一）房地产转让收入的审核
房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收
益。包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。
货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本
用。包括：出包给建筑施工单位的建筑安装工程费用、自己开发项目
发生的各项建筑安装工程费用(工程施工图预算内).
④基础设施费
开发项目内各项基础设施所发生的支出。包括开发小区内道路、供
水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生
的支出。
⑤公共配套设施费
土地增值税清算业务指南
一、清算准备资料
（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算
表。
（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭
证、国有土地使用权出让合同。
（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。
（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有
价证券。
实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水
泥等建材，房屋、土地等不动产。一般要评估确认其价值。
其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产
价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使
用权、商益权等。其价值需要专门评估确认；
对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东
或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发
生所有权属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期同
类区域、同类房地产的市场价格确定。
（1）对房地产销售合同的审核
地价审核的重点
查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间在土地面积上是否一
致。
(2)房地产开发成本
开发土地和新建房及配套设施成本的简称,实际发生的成本,包括土地征
用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共
设施配套费、开发间接费用。
水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。
如果取得的土地已经进行了三通一平，这部分支出体现在土地使
用权价款中，开发成本中不允许重复扣除。
③建筑安装工程费
4 开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费
除；各项预提（或应付）费用不得扣除；
具体扣除项目为：
(1)地价款的审核
土地取得方式如下：
一是按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以
协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，所支付的土地出让
管理费用、财务部门、销售部门费用不在此扣除；在房产开发费用中
扣除
开发成本审核的要点：
1、开发间接费用与开发费用科目，根据费用发生的性质、与项目的关
5
取得土地使用权所支付金额的确认
取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地价款凭证，不能提供
已支付的地价款凭证的，不允许扣除支付的金额。
原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银行转帐记录、土地局
3 开具的收据、契税完税单、市政配套收据等；
在已征用和拆迁好的土地上进行开发，这部分支出已体现在取得土地
使用权所支付的金额中，开发成本中就不允许再扣除一些费用。包括规划、设计、项目可行性
研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道
路、平整地面）或“七通一平”（通上下水、通路、通电、通邮、通排
商品房购销合同，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金
额、销售面积汇总后与销售明细收入表、销售发票汇总表进行核对，
确定土地增值税收入（发票、合同、销售统计表，核对一致）
(2)对代收费用的审核
2 政府要求房开企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房
的费用进行分摊。后期清算时支付的公共配套设施费用，允许在整体
项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
(3)开发间接费用
是指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接
费用。包括项目管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公
费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。总部行政管理部门发生的
①土地征用及拆迁补偿费
指开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物
和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者及补偿费用等
支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地
下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，房开公司
（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包
含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积
等）
（六）项目的工程竣工验收报告。
（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可
证、工程施工许可证等。
（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建
价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产的收入计税；如果代收
费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取并上交的，（如：计入
“其他应付款”科目的）不作为转让房地产的收入。
（二）扣除项目金额情况的审核
《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》规
金。
二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照
国家有关规定补交的土地出让金。
三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付
的地价款。
按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过
程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。
清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除
项目计算分摊公式等等。
1 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别
核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值
税、教育费附加等。
（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及
开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面
积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：土
地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及
地下车位分摊依据、允许分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；
公共配套设施费指开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的
社会公共事业设施；主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水
厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自
行车棚、公共厕所等。根据项目实际情况，确定允许扣除公共配套设
施面积后再将成本进行分摊；
成片开发分期清算的公共配套设施费用，在先期清算时按实际发生
率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
二、 土地增值税清算的前期审核
（一）房地产转让收入的审核
房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收
益。包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。
货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本
用。包括：出包给建筑施工单位的建筑安装工程费用、自己开发项目
发生的各项建筑安装工程费用(工程施工图预算内).
④基础设施费
开发项目内各项基础设施所发生的支出。包括开发小区内道路、供
水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生
的支出。
⑤公共配套设施费
土地增值税清算业务指南
一、清算准备资料
（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算
表。
（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭
证、国有土地使用权出让合同。
（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。
（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有
价证券。
实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水
泥等建材，房屋、土地等不动产。一般要评估确认其价值。
其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产
价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使
用权、商益权等。其价值需要专门评估确认；
对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东
或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发
生所有权属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期同
类区域、同类房地产的市场价格确定。
（1）对房地产销售合同的审核
地价审核的重点
查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间在土地面积上是否一
致。
(2)房地产开发成本
开发土地和新建房及配套设施成本的简称,实际发生的成本,包括土地征
用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共
设施配套费、开发间接费用。
水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。
如果取得的土地已经进行了三通一平，这部分支出体现在土地使
用权价款中，开发成本中不允许重复扣除。
③建筑安装工程费
4 开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费