2019房地产项目土地增值税清算培训课件.ppt
《房地产开发项目结算土地增值税清算与最新土地增值税反避税应对实务》培训PPt249页
最新土地增值税反避税应对实务【主要收益】•1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算•2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理•3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧•4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用•5、交流解决企业现实中的财税疑难问题【主要内容】•第一节房地产开发项目结算及会计核算实务•第二节开发项目土地增值税清算实务解析•第三节企业所得税与土地增值税比较•第四节企业主要税收筹划方法及反避税应对•第五节房地产企业常见84个税收问题第一节房地产开发项目结算及会计核算实务•一、项目开发的三个阶段•二、项目开发结算的四个程序•三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法•四、开发间接费用的10大内容•五、房屋开发成本与土地开发成本的核算•六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点•七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点•一、项目开发的三个阶段•准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。
•（一）准备阶段•房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
•取得国有土地使用权的最主要途径：•1、出让方式•2、划拨方式•3、转让方式•4、参加竞拍取得开发项目•5、合作开发取得土地或项目•6、收购房地产项目•7、收购目标公司股权获得土地或在建项目•8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目•9、改制重组置换方式取得土地或项目•（二）行政审批阶段•房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。
•1、选址定点•计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查、规划部门办理项目选址意见书。
《土地增值税培训》PPT参考课件
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▪ 4、与转让房地产有关的税金 ▪ 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、
印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同 税金予以扣除。 ▪ 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时 缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产 开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列 入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳 税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳 的印花税。 ▪ ---财税字[1995]48号 第九条 ▪ 5、房地产企业加计扣除 ▪ 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的 纳税人可按本条第1、2项规定计算的金额之和，加计 20％的扣除。
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▪ 房地产评估增值 ▪ 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，
不属于征收土地增值税的范围 ▪ 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及
附着物， ▪ A、有下列情形之一的，免征土地增值税：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可 以免征土地增值税 ---条例第八条（二）
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▪ B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
---国税发[2006]187号第四条第五款
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▪ (四）、企业分类
▪ 企业类型不同，扣除项目也不同。分为：房地 产开发企业和非房地产开发企业
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▪ （三)、纳税人 ▪ 转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着
物产权并取得增值性收入的单位和个人 ▪ 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、
事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 ▪ 条例第二条所称个人，包括个体经营者
土地增值税清算鉴证业务培训班课件
扣除项目金额的审核
（二）房地产开发成本
6、开发间接费用
开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的 费用。
主要内容包括：管理人员工资；职工福利费；折旧费； 修理费；办公费；水电费；劳动保护费；周转房摊销；发 生的其他间接费用。
在会计核算上，企业发生的开发间接费用，先通过“开 发间接费用”账户进行核算。期末，按照一定标准，分配转 入有关开发项目的成本，借记“开发成本——××”科目， 贷记“开发间接费用”科目。
第三种情况：企业全部使用自有资金，没有利息支出的， 比照第二种情况确定房地产开发费用。
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扣除项目金额的审核
（三）房地产开发费用
需要说明的问题 按照会计准则的规定，开发企业“取得土地使用权所支 付的金额”（土地出让金或地价款，按国家统一规定交纳的 有关费用包括契税），计入“开发成本”。 企业为开发房地产借入资金发生的借款利息支出，在房 地产开发期间发生的，计入“开发成本”；开发完成后发生的， 计入“财务费用”。
审核时，应当重点关注以下问题： 第一，是否取得合法有效凭证。 第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊； 分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 实际操作时，一般采用“占地面积法”分摊土地成本。 第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付 金额的情形。
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扣除项目金额的审核
（二）房地产开发成本
（2）关联方交易行为 在审核收入和扣除项目时，应当重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营
业常规进行业务往来。 （3）清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按
规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用 乘以销售或转让面积计算。
土地增值税清算PPT资料21页
（六）开发企业房屋价格明显偏低又无正当理由的，
以及视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确 认：
（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类 开发产品市场销售的平均价格确认。
（2）按本企业在同一地区，同一年度销售的 同类开发产品市场销售的平均价格确认。
（3）由主管税务机关参照当地、当年同类开 发产品市场售价或评估价格确认。
例题
1、房屋转让收入500万元，扣除项目金额400万元，计算土 地增值税税额？
答:增值额=500-400=100 增值率=100/400=25%<50%
土地增值税税额=100*30%=30 2、房屋转让收入500万元，扣除项目金额200万元，计算土
地增值税税额？ 答:增值额=500-200=300
（三）应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算 征收。
可以用查表法。查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例， 直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增 值税税额。
第一步：先计算增值额。增值额=转让收入额-扣除项目金额 第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣 除项目金额 第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去 扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额 = 增值额×30％ (二)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额 = 增值额×40％-扣除项目金额×5％ (三)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额 = 增值额×50％-扣除项目金额×15％ (四)增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额 = 增值额×60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
土地增值税清算实务课件
包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
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CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。
土地增值税清算案例教学20191231.ppt_8493
¨ 3.经研究确定暂不清算的，主管税务机关继 续做好项目管理。
对项目分期的审核
¨ 1.审核资料 ¨ （1）国有土地使用证、建设工程规划许可
证 ¨ （2）辅助资料：建设用地规划许可证、建
筑工程施工许可证、商品房预售许可证、 开发项目销售表。 ¨ （3）房屋建筑面积测绘报告等。
对项目分期的审核
¨ 审核内容
¨ 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基 本的核算项目或核算对象为单位计算。国税 发﹝ 2006﹞ 187号文明确土地增值税以国家 有关部门审批的房地产开发项目为单位进行 清算，对于分期开发的项目，以分期项目为 单位清算。
¨ 清算审核时，应审核对于分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清算；是否按照《建 设工程规划许可证》分期进行清算。对普通 标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的 房地产是否分别计算增值额、增值率。
对项目分期的审核
常见问题： ¨没有坚持三分法； ¨四分法； ¨混淆不同期的收入、成本、面积 ¨不同期的项目重复扣除 ¨公共配套设施的重复扣除或挤入某区
扣除
对面积的审核
土地面积 红线内vs.红线外 ¨审核《详规图》 ¨审核《合同》
对面积的审核
土地出让金缴费面积：可售面积 总建筑面积/总土地面积=容积率
建设用地规划许可证
《建设工程规划许可证》
¨ 《建设工程规划许可证》是有关建设工程 符合城市规划要求的法律凭证，是建设单 位建设工程的法律凭证，是建设活动中接 受监督检查时的法定依据。没有此证的建 设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领 取房地产权属证件。
《房地产开发项目结算土地增值税清算与土地增值税课件 (一)
《房地产开发项目结算土地增值税清算与土
地增值税课件 (一)
《房地产开发项目结算土地增值税清算与土地增值税课件》是一份非
常重要的资料，它记录了房地产开发企业在结算土地增值税的过程中
需要注意的一些事项，以及涉及到土地增值税的相关知识点。
首先，课件中强调了房地产开发企业在进行土地增值税清算时需要提
前预留好相关的土地增值税和地方教育附加费，以保证在结算时不会
出现资金短缺的情况。
同时，在进行土地增值税计算时，企业需要注
意计算所得的土地增值额，这可能需要参考相关文件和法规，以确保
计算结果的准确性。
其次，课件中还提到了一些与土地增值税相关的知识点。
例如，关于
土地增值税的适用范围、计算公式、税率和减免等内容，都有详细的
介绍和说明。
企业可以通过学习和掌握这些知识点，更好地理解土地
增值税的相关规定和税收政策，以便在实际操作中更加准确和合规地
进行。
最后，课件还提到了关于土地增值税清算的一些注意事项，例如在进
行税务登记和申报时需要注意的事项，以及在将清算表报送给税务机
关时需要准备的相关材料等。
这些注意事项都是非常重要的，企业必
须认真遵守相关规定，以免因不合规而产生不必要的风险和损失。
综上所述，《房地产开发项目结算土地增值税清算与土地增值税课件》对于房地产开发企业来说是一份非常重要的资料，它可以帮助企业更
好地了解和掌握土地增值税的相关规定和税收政策，以便在实际操作
中更加准确和合规地进行土地增值税的结算和清算工作。
因此，企业
应该认真学习和掌握这份资料，以保证自身的合法合规性和经营稳健性。
土地增值税培训课件
具体扣除项目为： (1)地价款的审核
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土地取得方式如下： 一是按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式 取得土地使用权的，所支付的土地出让金。 二是以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让 金。 三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土 地使用权人实际支付的地价款。 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人 在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家 统一规定缴纳的有关费用。 取得土地使用权所支付金额的确认 取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地 价款凭证，不能提供已支付的地价款凭证的，不允 许扣除支付的金额。 原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银 行转帐记录、土地局开具的收据、契税完税单、市 政配套收据等； 地价审核的重点 查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间 在土地面积上是否一致。 (2)房地产开发成本 开发土地和新建房及配套设施成本的简称,实际发
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依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许 分摊扣除的公共配套设施及其移交情况等；清算面 积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等 情况、扣除项目计算分摊公式等等。
对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他 商品房的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与 商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标 准住宅不能享受免税政策。 二、 土地增值税清算的前期审核 （一）房地产转让收入的审核 房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价 款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、 其他收入以及视同销售取得的收入。
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对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权 属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关 按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。
【精品培训讲座】土地增值税清算实务与政策解读,ppt,可编辑-PPT课件
• （3）非直接销售和自用房地产的收入确定
•
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖
励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其
他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视
同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
•
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产
的平均价格确定；
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，
或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租
或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕
的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税 清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关 规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进 行土地增值税清算。
• 国家税务总局关于印发《土地增值税清算 管理规程》的通知国税发[2009]91号
(2009.5.12)
• （1） 前期管理 ① 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收
管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地 使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人 项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、 项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税 务管理与纳税人项目开发同步。
地增值税清算：
•
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整
个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但
剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
•
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
•
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
土地增值税清算培训演示课件.ppt
肇庆高新区地方税务局
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一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
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• 一、土地增值税基本政策
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土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
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3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
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• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
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普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”