土地增值税(企业)培训课件(李华)
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• 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望 工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国
• 红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、 老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营 利的公益性组织。
• （摘自财政部、国家税务总局1995年财税字 [1995]48号规定）
• 三、计税依据
• 纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项 目金额后的余额，即：增值额。
• 4、省税务机关规定的其他情况。
• 凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收： • 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门
备案。
• 2、开发产品已开始投入使用。 • 3、开发产品已取得初始产权证明。
• 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人 应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理 清算手续。对于税务机关可要求清算的项目，由 主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要 进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知， 纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算 手续。
• 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机 关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期 限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有 关规定处理。
• （二）计算步骤与公式： • 1、计算增值额
增值额＝收入－扣除项目金额
• 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
• 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税 的税额：
• 土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 ×速算扣除率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的 ； 土地增值税＝增值额×30%
• （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则》）
• 说明：
• 城市实施规划、国家建设需要而搬迁，例如：一 些污染、扰民（包括排放废水、废气、废渣和噪 音超标）的企业。
• 国家建设需要依法征用、收回和城市实施规划、 国家建设需要而搬迁：需提供相关的政府批准文 件。
• 六、征管方式
• 采取预征与清算相结合的征管方式。 • 即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的； 土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 的； 土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的； 土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35%
土地增值税清算培训
（企业培训课件） 2010年8月
讲解纲要
• 第一部分 土地增值税基本政策 • 一、纳税义务人 • 二、征税范围的界定 • 三、计税依据 • 四、税率、计算步骤和公式 • （一）税率 • （二）计算步骤与公式 • 五、主要免税政策 • 六、征管方式
• 第二部分 土地增值税清算 • 一、清算对象 • 二、清算单位 • 三、房地产转让收入 • 四、扣除项目金额 （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 （四）与转让房地产有关的税金 （五）财政部规定的其他扣除项目
• 对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征税
• “赠与”是指如下情况：
• ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 的。
• ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内 非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地 使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事 业的。
售收入的一定标准预征土地增值税 ，房地产开 发项目竣工完成销售后进行土地增值税清算 。
• 说明：
• 对于从事房地产开发的，在每月15日前申报，按 预征率缴纳税款。
• 不属于房地产开发纳税人，应在收讫转让收入款 项或取得索取转让收入款项凭据后的次月15日内 向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值 税。
公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。
• 五、主要免税政策
• 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的，免征土地增值税；
• 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税；
• （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第八条）
• 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税 人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二） 项规定免征土地增值税。
• 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税 人进行土地增值税清算：
• 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可 售建筑面积已经出租或自用的；
• 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完 毕的；
• 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的；
• 五、清算资料 • 六、清算受理 • 七、清算违规情况的处理 • 八、纳税人法律责任和法律救助 • （一）法律责任 • （二）法律救助
第一部分 土地增值税基本政策
一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及
其附着物产权，并取得收入的单位和个人。
二、征税范围的界定
1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建 筑物和附着物的行为征税。 2.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建 筑物和附着物的转让行为征税。 3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征 税。
• 四、税率、计算步骤和公式
• （一）税率 • 实行四级超率累进税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，
税率为40%； 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，
税率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
• 经济适用房、安居工程、停缓建工程续建暂缓预 征。
• 自2008年11月19日 起，房地产开发企业预售商 品房套数过半时开始预征。
第二部分 土地增值税清算
• 一、清算对象
• 土地增值税的清算条件符合下列wk.baidu.com形之一的，纳 税人应主动进行土地增值税的清算：
• 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； • 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； • 3、直接转让土地使用权的。
• 红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、 老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营 利的公益性组织。
• （摘自财政部、国家税务总局1995年财税字 [1995]48号规定）
• 三、计税依据
• 纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项 目金额后的余额，即：增值额。
• 4、省税务机关规定的其他情况。
• 凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收： • 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门
备案。
• 2、开发产品已开始投入使用。 • 3、开发产品已取得初始产权证明。
• 对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人 应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理 清算手续。对于税务机关可要求清算的项目，由 主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要 进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知， 纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算 手续。
• 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机 关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期 限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有 关规定处理。
• （二）计算步骤与公式： • 1、计算增值额
增值额＝收入－扣除项目金额
• 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
• 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税 的税额：
• 土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 ×速算扣除率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的 ； 土地增值税＝增值额×30%
• （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则》）
• 说明：
• 城市实施规划、国家建设需要而搬迁，例如：一 些污染、扰民（包括排放废水、废气、废渣和噪 音超标）的企业。
• 国家建设需要依法征用、收回和城市实施规划、 国家建设需要而搬迁：需提供相关的政府批准文 件。
• 六、征管方式
• 采取预征与清算相结合的征管方式。 • 即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的； 土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 的； 土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的； 土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35%
土地增值税清算培训
（企业培训课件） 2010年8月
讲解纲要
• 第一部分 土地增值税基本政策 • 一、纳税义务人 • 二、征税范围的界定 • 三、计税依据 • 四、税率、计算步骤和公式 • （一）税率 • （二）计算步骤与公式 • 五、主要免税政策 • 六、征管方式
• 第二部分 土地增值税清算 • 一、清算对象 • 二、清算单位 • 三、房地产转让收入 • 四、扣除项目金额 （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 （四）与转让房地产有关的税金 （五）财政部规定的其他扣除项目
• 对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征税
• “赠与”是指如下情况：
• ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 的。
• ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内 非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地 使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事 业的。
售收入的一定标准预征土地增值税 ，房地产开 发项目竣工完成销售后进行土地增值税清算 。
• 说明：
• 对于从事房地产开发的，在每月15日前申报，按 预征率缴纳税款。
• 不属于房地产开发纳税人，应在收讫转让收入款 项或取得索取转让收入款项凭据后的次月15日内 向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值 税。
公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。
• 五、主要免税政策
• 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的，免征土地增值税；
• 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税；
• （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第八条）
• 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税 人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二） 项规定免征土地增值税。
• 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税 人进行土地增值税清算：
• 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可 售建筑面积已经出租或自用的；
• 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完 毕的；
• 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的；
• 五、清算资料 • 六、清算受理 • 七、清算违规情况的处理 • 八、纳税人法律责任和法律救助 • （一）法律责任 • （二）法律救助
第一部分 土地增值税基本政策
一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及
其附着物产权，并取得收入的单位和个人。
二、征税范围的界定
1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建 筑物和附着物的行为征税。 2.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建 筑物和附着物的转让行为征税。 3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征 税。
• 四、税率、计算步骤和公式
• （一）税率 • 实行四级超率累进税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，
税率为40%； 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，
税率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
• 经济适用房、安居工程、停缓建工程续建暂缓预 征。
• 自2008年11月19日 起，房地产开发企业预售商 品房套数过半时开始预征。
第二部分 土地增值税清算
• 一、清算对象
• 土地增值税的清算条件符合下列wk.baidu.com形之一的，纳 税人应主动进行土地增值税的清算：
• 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； • 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； • 3、直接转让土地使用权的。