土地增值税PPT课件

人的青苗补偿费，收款人的收据作为凭据即可，拆 迁土地上承包人财产怎么办？
转让旧房准予扣除项目的加计问题
• 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载
日期起至售房发票开具之日止，每满12个月 计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月 的，可以视同为一年。
关于滞纳金问题
• 1、未按规定预缴税款的滞纳金处理，按照“财税〔2006〕21号文”规 定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，应根据《税收征管法》 及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞 纳金。 2、已按规定预缴税款，清算补缴税款的滞纳金处理 房地产公司在土地增值税清算后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值 税，还要补缴土地增值税的情况。《新通知》对此情况是否加收滞纳金问 题进行了明确： （1）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，房地 产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （2）土地增值税清算后，在主管税务机关规定的期限内，房地产公司 没有补缴的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定应该加收滞纳 金。
[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费； • 视同销售收入100万，拆迁补偿费因为异地安置，本来不应当由安置房来
负担此项取得土地使用权的成本，但文件既规定由本项目负担，看来这视 同拆迁补偿费100万只能由安置房项目来分摊了，由此推Βιβλιοθήκη 本地安置办法 似也应由回迁房负担。
（2）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补 偿费。 • 购买房屋用于安置，显然没有进行开发，不应当享受加计扣除的优惠。
拆迁安置用房土地增值税计算问题
• 1、本项目房地产安置回迁户 房地产企业利用建造的本项目房地产安置回迁户的，其税务处理为： （1）安置用房应该视同销售，确认土地增值税的应税收入，根据“国税发 [2006]187号”规定，安置用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认： A 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 视同销售收入同时，相应的安置房建造支出可以获得加计扣除。如何理解“同 类”指同期商品房吗？在确认安置用房的视同销售收入后，同时将此确认为房地 产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁 补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
• 举例：拆迁10000平方米，回迁房市场价100万，回迁房建造支出60万，回迁房 占地面积1000平方米，那么回迁房视同销售收入100万，建造成本60万，而拆迁 补偿费100万和回迁房建造成本不能由回迁房全部承担，只能按占地面积进行分 摊。
• 2、异地安置的税务处理 （1）异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发
工程质量保证金的税前扣除
• 一般说来，房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，均会按照合同约 定，预留施工单位3％～5％的工程质量保证金，待保修期满后再支付给 施工企业。在实际工作中有两种作法： 其一，施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，房地产 企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；其二，施工单位仅仅 开具实收工程款的建筑业发票，对没有收取的工程质量保证金不开具发票。 按照《新通知》规定，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保 证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发 票的，扣留的质保金不得计算扣除。 因此，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税 税前扣除必须注意两点：1、按照“国税发〔2009〕91号文”规定，施工 企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具；2、与施工单位结算 竣工工程价款时，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额 建筑业发票。 需要说明的是：土增也是实际发生不等于就是实际支付。 。
土地增值税政策详解
深度解析国税函〔2010〕220号文《关于土地增值税清算有关问题
的通知》
• 清算应税收入的确认 1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发 票的，按照发票所载金额确认收入。 2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方 签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收 入。 3、 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在 计算土地增值税时予以调整。 那么清算后补退房款怎么办？管还是不管，江苏规 定，重新和之前清算的计算。
房地产开发费用的税前扣除
• 争议很大，各地自行其是，比如江苏，能分摊和提供证明的，利息据实 扣，其它的5%，如果不能的，则金融机构利息和非金融机构利息可以 5%以内扣，其他开发费用据实扣除。
• 对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。对利息支出的税务处理进行 了统一。按照《新通知》规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发 成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。也就是说，利息支出只 能作为房地产开发费用进行税务处理，不允许计入“开发成本”而享受成 本加计扣除的税收优惠政策。
• 那么财务费用中的诸如顾问费之类怎么办，属于财务费用，但不属于利息 支出，归属于其他开发费用限额扣除，委托贷款根据规定也属于金融机构 业务，利息支出应当认同。
土地闲置费的税前扣除
《新通知》明确规定，房地产开发企业逾期开发缴 纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。会计 制度中也是将土地闲置费纳入到管理费用中的，两 者无差异。
企业支付逾期开发的“土地闲置费”，其实质是 房地产企业违反国家的相关土地政策而缴纳的，从 严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，同 时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切 相关。
取得土地使用权时支付契税的税前扣除
• 按照《企业会计准则―无形资产》规定，外购无形 资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归 属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不 仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、 佣金、缴纳的相关税金及其他费用。按照《新通知》 规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的 契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”， 计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得 税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也 是一大利好。
• 货币安置的税务处理，货币安置拆迁的，房地产开 发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。支付拆迁 补偿费的票据要合规：
A、符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件， 支付的拆迁补偿费以被拆迁人的收款收据作为凭据；
B、 不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条 件，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付拆迁