土地增值税清算PPT课件

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房地产的互换
• 房地产的互换 • 由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范
围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经 过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 • 以房地产进行投资联营 • 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资 或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投 资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业 以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及 房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除， 三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额 及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
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利息支出的具体规定的解释
✓ 纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支 出，且能够提供金融机构证明的，其允许扣除的 房地产开发费用为：
土地增值税
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➢ 一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人。
不论法人与自然人
不论经济性质
不论内外资企业、中国公民与外籍个人
不论部门
注：《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的决定》（1993年12月26日八 届人大五次会议）
• 土地使用者处置土地使用权
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该 土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过 程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记 手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地 的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换 了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当 事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税 等。
开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房
地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发
生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，
故不在土地增值税征税范围。
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• 房地产的重新评估
• 按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进 行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权 属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以 不属于土地增值税征税范围。
➢ 房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、 国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他 社会福利、公益事业。
• 房地产的出租
➢ 指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给 承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企 业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的 转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。
➢ 开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地 产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套 费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
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➢ 房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务 费用。《细则》规定：
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项 目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实 扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款 利率计算的金额。
✓ 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开 发成本） ×5%以内
✓ 纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息 支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣 除的房地产开发费用为：
✓ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×10%以内
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房地产的抵押
• 房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为 债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债 务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下 房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生 权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间 不征收土地增值税。
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《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营 业税等税收暂行条例的有关问题的通知》（国发[1994]10号）
《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税 种问题的通知》（国税发[1994]123号）
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二、征税范围
• 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 物。 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的 增值额和适用税率计算征收。
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• 合作建房
• 对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 但建成后转让的，应征收土地增值税。
• 企业兼并转让房地产
• 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼 并企业中的，免征收土地增值税。
• 房地产的代建行为
• 是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，
• （一）基本范围 ➢ 转让国有土地使用权 ➢ 地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让 ➢ 存量房地产的买卖 • 注：转让与出让的区别；“卖方”；存量房；补
交土地出让金。
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（二）具体情况判定
• “继承、赠与”不予征税。不予征收土地增值税的赠与行 为主要包括两种：
➢ 房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系 亲属或者承担直接赡养义务人”。
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三、税率、应税收入和扣除项目
税率：四级超率累进税率
级数 1 2 3 4
土地增值税四级超率累进税率表
增值额与扣除项目金额的比率 税率（%）
不超过50%的部分
30
超过50%至100%的部分
40
超过100%至200%的部分
50
超过200%的部分
60
速算扣除系数（5） 0 5 15 35
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应税收入的确定
• 转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收 入，即与转让房地产有关的经济收益
• 扣除项目
➢ 取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有 关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为 支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权 的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转 让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。