土地增值税清算操作重点解析
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增值率分析
当增值率恰好为20%时
X-(1.3Y+0.055X) 1.3Y+0.055X =20%
X = 1.6702Y 1.6702为免税临界定价系数 当X<1.6702Y 时 增值率 <20% X=1.82014Y 1.82014为高收益最低定价系数
关的证明资料等。
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4-2-1.城市规划（细则第11条） 4-2-2.政府行为拆迁（划拨地招牌挂） 4-2-3.需先办理免税审批（细则第11条）
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4-3.1994年1月1日以前签订的房 地产转让合同，不论其房地 产在何时转让，均免征土地 增值税（财法字【1995】7号）
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（土地增值税细则第16条）
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1-3.缴纳方式
❖ 根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前 转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体 办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地 情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收 入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人 应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例 预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规 定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税 务机关登记或备案。
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（一）已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让 的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面 积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85 ％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用 的；
（二）取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍 未销售完毕的；
（三）纳税人Biblioteka Baidu请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的；
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（六）销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表 并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、 销售面积、销售收入、用途等；
（七）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同； （八）与转让房地产有关的完税凭证（包括：已缴纳的营业
税、城市维护建设税和教育费附加、防洪费等税费） 及清算项目预缴土地增值税的完税凭证； （九）清算项目的工程竣工验收报告； （十）清算项目的房屋销售许可证； （十一）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有
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4-4.用房地产进行投资，凡所被投 资联营的企业从事房地产开发 的或房地产企业以其开发产品 进行投资或联营的均不免土地 增值税,除此之外，暂免征收土 地增值税。(财税字[1995]48号 第1条、财税[2006]21号第5条)
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4-5.对于一方出地，一方出资金， 双方合作建房，建成后按比例 分房自用的，暂免征收土地增 值税，建成后转让的，应征收 土地增值税。(财税字[1995]48 号第2条)
5-2.项目范围。土地增值税清算以 市政府有关建设管理部门审批 的房地产开发项目为单位进行 清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。
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5-3.其他具体条件
5-1和5-2的标准选定后，符合下列情形 之一的，纳税人应到主管税务机关办 理土地增值税清算手续：
⑦ 天津市地方税务局关于印发《天津市房地 产开发企业土地增值税清算管理办法（试 行）》的通知（津地税地[2007]25号）
⑧ 国家税务总局关于印发《土地增值税清算 管理规程》的通知（国税发[2009]91号）
⑨ 关于清算时几个具体问题的处理 ⑩ 国家税务总局关于土地增值税清算有关问
题的通知（国税函[2010]220号）
4-1-2.以合同备案日为界（天津第14条） 4-1-3.分别核算，否则不享受（财税
[1995]48号第13条 4-1-4.收入面积的确认，一套一套的算（津
地税地[2005]26号第4条）
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4-1-5.公寓、厂房、写字楼、底商及商业用 地虽达标也不算普通住宅（细则第11条）
税率 （%）
30
40
50
60
速算扣 除系数
0
5%
15%
35%
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增值额=收入-扣除项目金额 扣除项目金额： ❖ 取得土地使用权所支付的金额 ❖ 房地产开发成本 ❖ 房地产开发费用 ❖ 与转让房地产有关的税金 ❖ 加计扣除 ❖ 旧房和建筑物的评估价格 ❖ 增值率=增值额÷扣除项目金额 ❖ 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率
= 销售收入总额-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及 附加）
建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加
= X-(1.3Y+0.055X) 1.3Y+0.055X =增值率
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案例
❖ 例如：普通住宅容积率1.00以上，单套建筑面积 没有超过144平米，总收入6586万元，销售面积 22100平米，建造成本4316万元，平均售价2980元， 平均建造成本1953元。
① 中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令[1993]年第138号）
② 财政部关于印发《中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则》的通知 （财法字[1995]6号）
③ 财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知
（财税字[1995]48号）
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1-2.土地增值税计算方法
土地增值税采取四级超率累计进税率
级数
土地增值额
1 增值额为超过扣除项目金额50%
的部分
2 增值额超过扣除项目金额50%未
超过100%的
3 增值额超过扣除项目金额100%未
超过200%的
4 增值额超过扣除项目金额200的
部分
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❖ （48号文第14条）
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1-4.土地增值税出台背景-源自1993 年海南房地产热
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1-5.土地增值税清算的必要性：
1、是依法治税的体现。 2、是公平税负的要求。 3、有利于抑制开发商囤积土地，拉长开发
期，捂盘惜售，获取暴力的冲动和机会。 4、有利于调整住房投资结构。 5、有利于合理确定预征率。
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1-3.缴纳方式
先预交后清算 第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产 取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无 法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税， 待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退 少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务
局根据当地情况制定 .
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2、目前全国及天津土地增值税 清算现状
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2-1.必须认清形势，努力备战
2-1-1.房价成倍增长，最低税率30%，要补缴的税 吓人！
2-1-2.提高预征率（东部地区不低于2%），核定征 收不低于5%
（国税发 [2010]53号） 2-1-3.“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过
快的项目，作为重点清算对象” （国税发[2010]53号）
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2-2.上市公司借清算存“私房钱”
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2-3.天津目前清算状况
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3、土地增值税清算涉及的文件
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5、土地增值税清算条件
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5-1.时间范围。2005年10月1日，当 时销售房地产建筑面积占整个 面积不足15%的，卖到现在，符 合清算条件，要进行清算。
（津地税地[2007]25号第三条）
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求增值率： 增值率=6586-（1.3×4316+0.055×6586）
1.3×4316+0.055×6586=10.2% 增值率低于20%，免征土地增值税，预交的税应退回。
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案例
假设在清算中发现，建造成本有10%发票不合格或估价没有来 票，可扣除的建造成本变成3884.4万元
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6-5.附送资料
（一）国有土地使用权证书； （二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项
目，应报送中介机构出具的《鉴证报告》； （三）项目竣工决算报表，当期财务会计报表（包
括：损益表、主要开发产品（工程）销售明 细表、已完工开发项目成本表）等； （四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （五）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国 有土地使用权出让或转让合同；
（四）纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的； （五）其它需要清算的情况。
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6、土地增值税清算的一般流程
6-1.审核清算条件，确定清算范围 6-2.收入与税金的确定 6-3.扣除项目的确认 6-4.清算表的填写
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增值率分析
增值率分析（设X为销售总额、Y为建造成本） 建造成本：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费 土地增值税的增值率=（销售收入总额—扣除项目金额）/扣除项目 金额
4-1-6.先预缴，清算后再退税（难） 4-1-7.经济适用房，不预交但要清算，实际
清算增值率未达20%，免征土地增值税。 （津地税地【2006】6号）
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4-2.因国家建设需要依法征用， 收回的房地产，免征土地增 值税（条例第八条第二款）
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4、土地增值税的减免和优惠
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4-1.纳税人建造普通标准住宅， 增值率低于20%的免征土地增值税， 高于的，应就其全部增值额按法规 交税。（条例第八条第一款）
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4-1-1.天津历年普通住宅标准（3个条件同时 达到）
④ 财政部、国家税务总局关于土地增值税若 干问题的通知（财税[2006]21号）
⑤ 天津市地方税务局关于土地增值税有关政 策及征收管理问题的通知 （津地税地[2005]26号）
⑥ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知 （国税发[2006]187号）
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4-6.在企业兼并中，对被兼并企业 将房地产转让到兼并企业中 的，暂免征收土地增值税。
（财税字[1995]48号第3条）
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4-7.企业将房产对非盈利团体、国 家机关等的赠与，不征土地增 值税。（细则第2条）（财税字 [1995]48号第4条）关于个人转 让房产减免税不讨论。
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（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；（转让合同签订7日内）
（三）直接转让土地使用权的。（同上） 以上是主动清算的条件
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符合下列情形之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算：
增值率= 6586-（1.3×3884.4+0.055×6586） ／ 1.3×3884.4+0.055×6586=21.62%
结果显示建造成本减少10%，增值率提高12%，本来可以退税 的，由于发票问题没解决，变成了补税。增值率低于50%， 税率30%，增值额1170.76，应交351.23万元，已预缴32.93 万元，补缴318.3万元。 10%不合格发票计431.6万元,导致补税318.3万元！
土地增值税清算操作重点解析
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土地增值税清算操作 要点解析
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1 、土地增值税清算政策出台 背景及影响
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1-1.什么是土地增值税
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入 的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人 （土地增值税条例第二条）
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增值率分析
当增值率恰好为20%时
X-(1.3Y+0.055X) 1.3Y+0.055X =20%
X = 1.6702Y 1.6702为免税临界定价系数 当X<1.6702Y 时 增值率 <20% X=1.82014Y 1.82014为高收益最低定价系数
关的证明资料等。
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4-2-1.城市规划（细则第11条） 4-2-2.政府行为拆迁（划拨地招牌挂） 4-2-3.需先办理免税审批（细则第11条）
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4-3.1994年1月1日以前签订的房 地产转让合同，不论其房地 产在何时转让，均免征土地 增值税（财法字【1995】7号）
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（土地增值税细则第16条）
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1-3.缴纳方式
❖ 根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前 转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体 办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地 情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收 入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人 应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例 预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规 定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税 务机关登记或备案。
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（一）已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让 的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面 积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85 ％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用 的；
（二）取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍 未销售完毕的；
（三）纳税人Biblioteka Baidu请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的；
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（六）销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表 并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、 销售面积、销售收入、用途等；
（七）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同； （八）与转让房地产有关的完税凭证（包括：已缴纳的营业
税、城市维护建设税和教育费附加、防洪费等税费） 及清算项目预缴土地增值税的完税凭证； （九）清算项目的工程竣工验收报告； （十）清算项目的房屋销售许可证； （十一）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有
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4-4.用房地产进行投资，凡所被投 资联营的企业从事房地产开发 的或房地产企业以其开发产品 进行投资或联营的均不免土地 增值税,除此之外，暂免征收土 地增值税。(财税字[1995]48号 第1条、财税[2006]21号第5条)
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4-5.对于一方出地，一方出资金， 双方合作建房，建成后按比例 分房自用的，暂免征收土地增 值税，建成后转让的，应征收 土地增值税。(财税字[1995]48 号第2条)
5-2.项目范围。土地增值税清算以 市政府有关建设管理部门审批 的房地产开发项目为单位进行 清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。
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5-3.其他具体条件
5-1和5-2的标准选定后，符合下列情形 之一的，纳税人应到主管税务机关办 理土地增值税清算手续：
⑦ 天津市地方税务局关于印发《天津市房地 产开发企业土地增值税清算管理办法（试 行）》的通知（津地税地[2007]25号）
⑧ 国家税务总局关于印发《土地增值税清算 管理规程》的通知（国税发[2009]91号）
⑨ 关于清算时几个具体问题的处理 ⑩ 国家税务总局关于土地增值税清算有关问
题的通知（国税函[2010]220号）
4-1-2.以合同备案日为界（天津第14条） 4-1-3.分别核算，否则不享受（财税
[1995]48号第13条 4-1-4.收入面积的确认，一套一套的算（津
地税地[2005]26号第4条）
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4-1-5.公寓、厂房、写字楼、底商及商业用 地虽达标也不算普通住宅（细则第11条）
税率 （%）
30
40
50
60
速算扣 除系数
0
5%
15%
35%
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增值额=收入-扣除项目金额 扣除项目金额： ❖ 取得土地使用权所支付的金额 ❖ 房地产开发成本 ❖ 房地产开发费用 ❖ 与转让房地产有关的税金 ❖ 加计扣除 ❖ 旧房和建筑物的评估价格 ❖ 增值率=增值额÷扣除项目金额 ❖ 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率
= 销售收入总额-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及 附加）
建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加
= X-(1.3Y+0.055X) 1.3Y+0.055X =增值率
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案例
❖ 例如：普通住宅容积率1.00以上，单套建筑面积 没有超过144平米，总收入6586万元，销售面积 22100平米，建造成本4316万元，平均售价2980元， 平均建造成本1953元。
① 中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令[1993]年第138号）
② 财政部关于印发《中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则》的通知 （财法字[1995]6号）
③ 财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知
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1-2.土地增值税计算方法
土地增值税采取四级超率累计进税率
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土地增值额
1 增值额为超过扣除项目金额50%
的部分
2 增值额超过扣除项目金额50%未
超过100%的
3 增值额超过扣除项目金额100%未
超过200%的
4 增值额超过扣除项目金额200的
部分
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❖ （48号文第14条）
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1-4.土地增值税出台背景-源自1993 年海南房地产热
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1-5.土地增值税清算的必要性：
1、是依法治税的体现。 2、是公平税负的要求。 3、有利于抑制开发商囤积土地，拉长开发
期，捂盘惜售，获取暴力的冲动和机会。 4、有利于调整住房投资结构。 5、有利于合理确定预征率。
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1-3.缴纳方式
先预交后清算 第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产 取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无 法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税， 待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退 少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务
局根据当地情况制定 .
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2、目前全国及天津土地增值税 清算现状
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2-1.必须认清形势，努力备战
2-1-1.房价成倍增长，最低税率30%，要补缴的税 吓人！
2-1-2.提高预征率（东部地区不低于2%），核定征 收不低于5%
（国税发 [2010]53号） 2-1-3.“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过
快的项目，作为重点清算对象” （国税发[2010]53号）
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3、土地增值税清算涉及的文件
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5、土地增值税清算条件
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（津地税地[2007]25号第三条）
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求增值率： 增值率=6586-（1.3×4316+0.055×6586）
1.3×4316+0.055×6586=10.2% 增值率低于20%，免征土地增值税，预交的税应退回。
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案例
假设在清算中发现，建造成本有10%发票不合格或估价没有来 票，可扣除的建造成本变成3884.4万元
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6-5.附送资料
（一）国有土地使用权证书； （二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项
目，应报送中介机构出具的《鉴证报告》； （三）项目竣工决算报表，当期财务会计报表（包
括：损益表、主要开发产品（工程）销售明 细表、已完工开发项目成本表）等； （四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （五）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国 有土地使用权出让或转让合同；
（四）纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的； （五）其它需要清算的情况。
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6、土地增值税清算的一般流程
6-1.审核清算条件，确定清算范围 6-2.收入与税金的确定 6-3.扣除项目的确认 6-4.清算表的填写
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增值率分析（设X为销售总额、Y为建造成本） 建造成本：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费 土地增值税的增值率=（销售收入总额—扣除项目金额）/扣除项目 金额
4-1-6.先预缴，清算后再退税（难） 4-1-7.经济适用房，不预交但要清算，实际
清算增值率未达20%，免征土地增值税。 （津地税地【2006】6号）
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4、土地增值税的减免和优惠
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4-1-1.天津历年普通住宅标准（3个条件同时 达到）
④ 财政部、国家税务总局关于土地增值税若 干问题的通知（财税[2006]21号）
⑤ 天津市地方税务局关于土地增值税有关政 策及征收管理问题的通知 （津地税地[2005]26号）
⑥ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知 （国税发[2006]187号）
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4-6.在企业兼并中，对被兼并企业 将房地产转让到兼并企业中 的，暂免征收土地增值税。
（财税字[1995]48号第3条）
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4-7.企业将房产对非盈利团体、国 家机关等的赠与，不征土地增 值税。（细则第2条）（财税字 [1995]48号第4条）关于个人转 让房产减免税不讨论。
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（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；（转让合同签订7日内）
（三）直接转让土地使用权的。（同上） 以上是主动清算的条件
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符合下列情形之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算：
增值率= 6586-（1.3×3884.4+0.055×6586） ／ 1.3×3884.4+0.055×6586=21.62%
结果显示建造成本减少10%，增值率提高12%，本来可以退税 的，由于发票问题没解决，变成了补税。增值率低于50%， 税率30%，增值额1170.76，应交351.23万元，已预缴32.93 万元，补缴318.3万元。 10%不合格发票计431.6万元,导致补税318.3万元！
土地增值税清算操作重点解析
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土地增值税清算操作 要点解析
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1 、土地增值税清算政策出台 背景及影响
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1-1.什么是土地增值税
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入 的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人 （土地增值税条例第二条）