房地产经济学课设

武汉轻工大学《房地产经济学》课程设计设计题目：某房地产项目前期策划姓名_吴璐_______学院_土建学院___专业_工管1002 __指导教师__李红民___2013年5月28日摘要随着中国加入WTO和我国市场经济不断完善，房地产业在国民经济中的重要性及独立性已初露端倪。

房地产开发是一个多种技术与知识的整合过程，包括市场研究、资金运作、规划设计、项目管理、建筑施工、网络技术、销售与客户管理等各环节，然而由于房地产业具有高度综合性、高投资、高收益、高风险的特殊行业特点，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较大的不确定性。

房地产开发中的确存在着大量不做市场调查和可行性分析，盲目上马，结果造成房屋闲置和资金积压的现象发生。

由于房地产开发项目本身产需链条长、环节众多、对开发企业的整体运作水平和资源整合能力要求高，使得一般的投资项目评价方法不能完全适用于房地产开发项目。

因此，如何减少房地产开发的盲目性，如何做好房地产项目的前期策划工作是当今房地产业的一个热门话题。

本文综合运用房地产经济学的相关理论和模型，结合相关参考文献和研究资料，以东西湖区和江汉区的房地产开发项目作为案例，对该项目的规划设计、经济分析、潜在市场分析、目标客户群分析、投资估算等方面进行前期规划和理论上的可行性论证。

关键词：房地产开发项目前期策划可行性分析目录3347710114.东西湖区房地产潜在市场分析市场目标客户研究和市场定位目标客户层判断12131315项目SWOT分析18四象限模型分析1921232324252930地产发展展望331.江夏区房地产市场概况区域概况江夏区地处九省通衢的武汉市南大门，位于三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，“武汉·中国光谷”大部分也在江夏区境内，江夏区地域广阔，具有得天独厚的承东启西、连南接北的地域优势。

京珠、沪蓉高速在境内交汇，京广、、107国道贯通南北，黄金水道傍西境而过。

城区交通便利，距、、、武汉客运港均在30公里左右，水、陆、空运联系全国、通达八方。

江夏区总面积2009平方公里，属江汉平原向鄂南丘陵过渡地段，地形中部高，西靠长江，东向湖区缓斜，全区耕地、山林、水面分占版图面积的1/3，东、北、西南三面临湖，形成江湖怀抱之势。

独特的地理条件使江夏得山之灵气，拥水之秀美，湖山相映，气候宜人，众多，其中尤以中山舰、明代楚昭王寝最富盛名。

江夏基础设施完善，水、电、路、气、通讯配套完备，境内云集26所高校，拥有国家、高压研究所等一批科研机构。

江夏区已成为武汉重要的工业基地，近几年来，沿江夏大道形成了一片经济产业带，在光谷与纸坊之间架起了经济走廊，而大学城、“药谷”的规划建设和富士康进驻光谷，更为江夏经济注入了发展原动力。

GDP发展呈上升趋势，特别是自2007年以来，每年均以高于20%的速度增长，且其主要经济指标增长速度均高于全省、全市平均增长水平，在武汉市近郊区县位居前三甲之列2005—2008年，江夏区连续3年跻身全省县域经济先进县（区）行列。

市场概况江夏的房地产主要集中在纸坊镇。

其中按照行政区域划分主要分布在：城区、藏龙岛科技园、庙山经济开发区，其次大花岭村。

A.大花岭区大花岭的房地产快速发展主要是随着武汉市内大学外迁，大学城的兴建开始的，开发模式基本上是“小产权”转“商品房”。

客群：主要是武昌火车站附近及南湖地区拆迁安置人口，其次是少数周边院校企业员工、武昌区其它地区拆迁安置人口。

大花岭区楼盘B.汤逊湖区汤逊湖区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主，随着大企业大项目的建设，相应的交通、生活配套也日益完善，该地区增加了普通商品住宅的建筑形态的开发，推出的阳光海岸、梅南山居、宜家汤臣多层洋房、美加湖滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反响。

客群：主要是省内高收入人群（别墅），光谷企事业单位员工（普通住宅），其次是少数洪山区青年置业人群、江夏回乡置业者。

C.纸坊城区纸坊城区内住宅的开发是以本地房地产商为主，纸坊城区普通住宅的现在销售均价在3500元/㎡左右（3200-3600），二手房价格在3000-3500区间，商铺售价在6600-15000区间，商铺租金在30-60㎡区间。

客群：主要是纸坊改善置业客户、周边企事业单位公务员、纸坊周边回乡置业者，其次是:少数武昌区、洪山区市内置业人群（预计未来这一比例将有所增多）。

2.东西湖区房地产市场概况区域概况东西湖区地处汉口西部近郊，全境三面环水，淡水资源十分丰富，汉江、汉北河、沦河、府河如玉带琼边轻轻托起这片平方公里的土地。

境域东靠张公堤，分别与江岸区、江汉区和硚口区接壤；西南滨汉水与蔡甸区和汉川市相望，西北依府河与孝感市和黄陂区相邻。

机场路、市中环线、市外环线、金山大道、环湖路等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通，11公里的“三横”、“三纵”六条网络式水泥道路形成区内交通网络。

同时武汉城市轻轨1号线二期(宗关—三店)，已于2006年建成，全长公里，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。

从东西湖区的规划发展来看，东西湖区域凭借它得天独厚的地理位置四通八达的交通网络、优美的自然环境等优势在过去的两年内房地产开发量稳居武汉市第一位，而且价格指数连续两年一直呈持续的上升，2011年东西湖区域住宅价格总体呈上升趋势，住宅成交均价为元/㎡，同比上涨%。

这种发展趋势和房地产变化格局使众多的海内外知名发展商云集于此，使东西湖区域形成一个集物流、工业和旅游为一体化的大型城郊中央住宅区。

市场概况东西湖区目前房地产开发主要集中在住宅地产开发，商业地产开发还处在起步阶段，主要集中在三环以内，正在打破以传统商圈为中心的发展格局，绿地金融城等项目在未来将成为重要的商业中心。

住宅地产开发主要围绕金银湖板块和吴家山板块以及常青板块展开。

吴家山板块各类商业、旅游、教育、医疗等配套资源齐全，随着轻轨1号线2期建设运行，区域价值进一步提升，吴家山片区在售商业项目有，竹叶海嘉园，天合新界，立方城，万安企业大道，北冰洋城市广场，航天彩虹镇。

金银湖板块开发项目较集中区域，大盘林立，各项目卖点突出，金银湖板块2006年总供应量占到东西湖区域的%，而区域价格也是高于东西湖板块平均价格。

板块内庞大的项目体量成为东西湖区域市场发展的最大推动力，但在交通及各类生活配套上则较差。

常青板块则更加靠近市区，绿化好，环境优美。

东西湖区域内目前的项目数量较多，耀江·丽景湾、银湖翡翠、·西半岛等，2006年东西湖区域总供应量达到万㎡，其中2005年剩余体量万㎡，2006年新增项目供应量万㎡。

而2007年众多大盘的后续量将持续上市，且有个别大规模项目，这将加剧整个东西湖区域市场的激烈竞争形势。

其中值得一提的是，自从进入东西湖区域以来，不断有在国内知名房地产企业进驻。

这也充分说明了发展商对东西湖区域房地产市场的信心。

毋庸置疑，这样必定会推动东西湖区房价的上升，2011年东西湖区域住宅价格总体呈上升趋势，住宅成交均价为元/㎡，同比上涨%。

上月武汉新住房成交量超过万套，但城区居高不下的房价使得武汉市江夏区新房等远城区及主城区边缘的新房成为“刚需族”的主要购买对象。

武汉市房管局公布的数据显示，上月武汉市江夏区新房等远城区新房销量首次大幅超越主城区，尤其以武汉市江夏区新房5000元/㎡的房子最好卖。

以下是2013年江夏区今年的二手房房价变化趋势与此同时，江夏区部分小区今年的售价如下所示目标客户层判断由上分析可知，江夏区的小区房价大大高于二手房，且江夏区虽交通稍有不便，但仍以5000元/㎡的二手房超越了很多主城区，因此可推断江夏区的主要购房者是消费能力不太强的群体，可能是刚落户武汉的农民工或刚参加工作者。

（1）客户层购房倾向研究：A.购房者对跨江购房依然存在较大的心理障碍，汉口、武昌、汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源，即已居住在汉口工作的客户更能接受东西湖作为购房区域B.汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到23%，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域，（从江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口地区来看），这主要得益于常青花园5年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人的自然环境（2）购房价格与面积分析A.从总价情况来看，不同职业者显示出大致相同的价格承受倾向，15万至35万的总价为普遍能承受的价格B.除一人独居者以80—100㎡为最多选择外，2人或2人以上的家庭都把最多的目光放在100—120㎡的房屋上C.随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。

想购买80—120㎡房屋的人大多以15—25万元为购房总价，想120㎡以上房屋的人大多以25—35万元能承受的购房总价（3）建筑类型与房型配比调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的购房单价越高，对带电梯的多层住宅需求也越强烈；三室二厅二卫的房型逐渐成为主流户型；购房面积集中在80—150㎡范围内，以100—120㎡为主，80—100㎡的面积与占有较大比例。

建筑类型应依建设规模而定，建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。

兼顾不同消费能力客户。

东西湖区是经济适用房供应较大的区域，购买者主要是集团或企、事业单位的白领、公务员及个体经营者。

经开发后东西湖区的交通已较为便利，但其他的配套设施相对缺乏。

在价位相差不太大，小区交通、规划、设计、环境、配套、物业管理、付款条件等较好的情况下，有意向的购房者是潜在购买者，即区内的外资企业白领是最直接的客户群。

5.江夏区中档住宅建筑规模该住宅小区位于江夏区，占地面积35000㎡，总建筑面积为70000㎡，根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整，通水通电。

在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念，注重文化内涵，简约而不简单，经济实惠。

项目主要建筑技术经济指标如下：产品方案（1）地理环境：该地块位于汤逊湖区，整个地块较平整，无丘陵，小山包，还有零星的湖面分布在地块周围。

（2)商业环境：周边分布有玉林小区、洛王小区等楼盘和建湘路钢材大市场、新路口集贸市场3个大市场。

李纸公路是武汉城区连接江夏区的要道之一。

附近站台主要包括华日汽车城站、康岳花园站、房产大厦站、洞庭茶厂站、福泰新村站、长虹路口站。

此外地铁7号线一期起于东方马城站，全长公里，设19个车站，穿越了东西湖区、江汉区、硚口区、江岸区、武昌区、洪山区等6个城区，计划2014年开工建设，2017年建成通车。

二期工程由马池站、野芷湖站向江夏区延伸，经停李桥村站、东湖学院站、江夏大道站、纸坊站，止于五里界站。

这一重大交通举措也必将为整个江夏区的发展注入新的活力。