房产原值如何确定

房产原值如何确定
根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》（苏政发（1986） 172号）第三条的规定，房产税由产权所有人缴纳。

凡在开征房产税范围内的一切房产，除特定的免税房产外，均应按《条例》和本施行细则的规定缴纳房产税，产权属于全民所有的，由经营管理单位为房产税的纳税义务人（以下简称纳税人）。

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008] 152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

因此，房产产权人应当依法核算自用房产的房产原值，从价缴纳房产税。

财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
财税[2008] 152号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：
一、关于房产原值如何确定的问题
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照
房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国
家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字［1986］第008号）第十五条同时废止。

二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司
经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

四、本通知自2009年1月1日起执行。

财政部国家税务总局
-00八年十二月十八日解析：此文件有四处应注意的地方：
1、按国家会计制度规定确认的“房屋原值”才是计算房产税的计税依据。

现将《会计制度》的相关章节（附后）提供大家，请对照执行。

2、废止了财税地字［1986］第008号第十五条（附后），也就是说：不完全依“帐面一一固定资产”科目中记载的房屋原价为准。

3、“索道用地”征税了，这对经营索道的公司又是一笔支出。

但，我在想：
如果不在城镇土地使用税开征区的，应该还是不征吧?
变化”
A、实物发生变化一一如果某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆
除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。

B、权利发生变化一一应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006] 186号（附后），这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该
是：合同签订日终止纳税。

C、状态发生变化一一“权利状态”应该不是词组，权利是权利，状态是状态。

状态应该理解为是否改变原状。

和实物发生变化相近。

如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场T,原来的土地是上有条上河，现在填平了。

总之：我个人认为，用“合同签订”判断终止日期是可行的，如果合同发生纠纷或未履行的，再用实物与状态是否变化进行判定。

（个人观点一一仅供参考）附：财税地字[1986] 第008号十五、关于房产原值如何确定？
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

附：财税[2006] 186号（节选）二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

附：《会计制度》第二十七条固定资产在取得时，应按取得时的成本入账。

取得时的成本包括买价、进口关税、运输和保险等相关费用，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。

固定资产取得时的成本应当根据具体情况分别确定：
（-）购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，技实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金等，作为入账价值。

外商投资企业因釆购国产设备而收到税务机关退还的增值税款，冲减固定资产的入账价值。

（-）自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使川状态前所发生的全部支出，作为入账价值。

（三）投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。

（四）融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。

本制度所称的最低租赁付款额，是指在租赁期内，企业（承租人）应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上由企业（承租人）或与其有关的第三方担保的资产余值。

但是，如果企业（承租人）有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定企业（承租人）将会行使这种选择权，则购买价格也应包括在内。

其中，资产余值是指租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。

企业（承租人）在计算最低租赁付款额的现值时，如果知悉出租人的租赁内含利率，应采用出租人的内含利率作为折现率；否则，应采用租赁合同规定的利率作为折现率。

如果出租人的租赁内含利率和租赁合同规定的利率均无法知悉，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。

如果融资租赁资产占企业资产总额比例等于或低于30%的，在租赁开始日，企业也
可按最低租赁付款额，作为固定资产的入账价值。

（五）在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使丿IJ状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。

（六）企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固定资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。

涉及补价的，按以下规定确定受让的固定资产的入账价值：
1.收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为入账价值；
2.支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价值。

（七）以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。

涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值：
1.收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为入账价值；
2.支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。

（八）接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：
1.捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值
2.捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：
（1）同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的
金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值;
（2）同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。

3.如受赠的系旧的固定资产，按照上述方法确认的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。

（九）盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。

（十）经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账而价值加上发生的运输费、安装费等相关费用，作为入账价值。

固定资产的入账价值中，还应当包括企业为取得固定资产而交纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费。

计征房产税时房产原值是否包含土地使用权价值，应严格按照《企业会计准则》和《企业会计制度》的规定来界定。

根据政策规定: ①、2001年以前，企业执行行业会计制度，（财会［2001J43号）规定:执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的, 可不作调整。

②、自2001年始，《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。

房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

、从2007年开始实施的新的会计准则《企业会计准则第6号一一无形资产》规定：自行开发建造厂房等建筑物，
相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑
物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

依据此规定精神，对企业2007年1月1日起
自行开发的房产或购置的房产，土地价值可不并入房产原值计税。