前期介入工作内容与标准
物业前期介入工作计划
物业前期介入工作计划物业前期介入是指物业管理公司在物业项目开发的早期阶段就参与进来，从物业管理的角度为开发商提供专业的建议和支持，以确保物业项目在建成后能够顺利交付使用，并为业主提供优质的物业服务。
为了更好地开展物业前期介入工作，特制定以下工作计划。
一、介入阶段和工作目标1、规划设计阶段工作目标：对物业项目的总体规划、建筑设计、配套设施等提出合理化建议，使其符合物业管理的要求和业主的需求。
2、施工建设阶段工作目标：监督施工过程，确保施工质量符合相关标准，避免出现影响后期物业管理的问题。
3、竣工验收阶段工作目标：协助开发商进行物业项目的竣工验收，对发现的问题及时提出整改意见，确保物业项目达到交付使用的条件。
4、物业交付阶段工作目标：做好物业交付的各项准备工作，包括人员培训、资料准备、设备调试等，确保物业交付工作的顺利进行。
二、具体工作内容1、规划设计阶段参与项目规划设计的评审，从物业管理的角度对小区的总体规划、功能布局、交通组织、配套设施等提出意见和建议，如小区出入口的设置、停车位的规划、垃圾收集点的位置等。
对物业用房的位置、面积、布局等提出要求，确保物业用房能够满足物业管理的需要。
关注小区的智能化系统设计，如安防监控系统、门禁系统、车辆管理系统等，提出合理的建议，以提高小区的安全性和管理效率。
2、施工建设阶段定期对施工现场进行巡查，了解工程进度和施工质量，重点关注隐蔽工程和关键部位的施工，如基础工程、主体结构、给排水管道、电气线路等。
对施工中发现的问题及时与开发商和施工单位沟通，提出整改意见，并跟踪整改情况，确保问题得到解决。
参与工程例会和质量检查活动，及时掌握工程建设的情况，为后期的物业管理做好准备。
3、竣工验收阶段协助开发商组织物业项目的竣工验收，按照相关标准和规范对房屋建筑、配套设施、设备安装等进行全面检查。
对验收中发现的问题进行详细记录，并编制验收报告，提出整改意见和建议，督促开发商和施工单位及时整改。
物业管理的前期介入
物业管理的前期介入一、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在物业开发项目的规划设计、施工、承接查验阶段全过程参与，提供其在物业投入使用后能最大限度地满足业主需求的一种物业管理模式。
在物业开发项目的规划设计阶段，物业公司需要从方便业主使用维护的角度出发，对规划设计提出合理化建议。
在施工阶段，物业公司需要对施工质量进行监督，确保施工质量符合要求。
在承接查验阶段，物业公司需要对物业进行仔细的检查，确保物业的质量和安全。
二、物业管理前期介入的意义物业管理前期介入的意义在于为物业投入使用后的管理打下良好的基础。
通过前期介入，物业公司可以更好地了解物业的情况，为后续的管理提供便利。
同时，前期介入也可以帮助物业公司与业主建立良好的关系，为后续的物业管理提供支持。
三、物业管理前期介入的内容1、规划设计阶段在规划设计阶段，物业公司需要从方便业主使用维护的角度出发，对规划设计提出合理化建议。
例如，对于公共设施的布局和设置，需要考虑业主的实际需求和使用习惯，避免出现使用不便的情况。
对于房屋的结构和布局，需要考虑业主的安全和隐私，避免出现安全隐患或隐私泄露的情况。
2、施工阶段在施工阶段，物业公司需要对施工质量进行监督，确保施工质量符合要求。
同时，物业公司还需要与开发商、施工单位进行协调，确保施工过程中的问题能够及时得到解决。
物业公司还需要对施工过程中的安全问题进行监督，确保施工过程的安全性。
3、承接查验阶段在承接查验阶段，物业公司需要对物业进行仔细的检查，确保物业的质量和安全。
对于存在的问题，需要及时提出并要求整改。
同时，物业公司还需要与开发商、业主进行协商，确定后续的管理方案和管理责任。
四、总结物业管理前期介入是物业管理的重要环节之一。
通过前期介入，物业公司可以更好地了解物业的情况，为后续的管理提供便利。
前期介入也可以帮助物业公司与业主建立良好的关系，为后续的物业管理提供支持。
因此，物业公司应该重视前期介入工作，积极参与物业开发项目的规划设计、施工、承接查验阶段的全过程参与工作。
物业前期介入的主要工作内容
物业前期介入的主要工作内容(一)方案设计阶段的前期介入工作：1)设备房设计：A、中控室1、中控室和消防控制室合二为一。
2、具备自然采光和通风。
3、位置宜设置在小区相对居中位置。
4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。
5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等;B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚6、配电房、电梯机房、中控室收支通道封堵及防鼠板；7、强弱电水井采用通开钥匙8、除设计消防通风系统外，装备房应设置排电扇；9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏；C、装备房墙地面1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料；2、设备房地面均采用普通防滑地砖；3、有水装备房间设置排水沟及铸铁箅子；2)出入口数量肯定1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分隔；如设置为多个车库宜接纳通道相连，尽可能削减小区内设置车库出入口，有前提的按特级车库标准4、贸易、soho楼人、车出入口应分隔设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。
早期介入主要工作内容
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早期介入主要工作内容
通过前期介入现场服务，最大限度的对项目的设备安装、智能化工程、内外装修、园林绿化等方面进行优化，避免出现由于前期设计及施工的不合理而导致项目投入使用后不必要的额外成本支出
（一）定期或不定期地进行现场查看，从物业管理角度提出建议并形成报告。
●就物业管理用房、服务用房场地的设置、要求等提出意见。
●根据清洁管理经验和要求，提出垃圾的收集和处理方式和条件方面的建
议。
●就园林绿化设计中的布局、植物选择、浇水和排水方式以及立体绿化和
室内摆花等方面提供意见和建议。
●就物业周边围栏、标识、岗亭、垃圾中转、信报收发等提供意见和建议。
●就建筑及周边道路、交通和停车设施等方面提出意见和建议。
●就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并跟踪整改
方案。
●对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
●就建筑在节能、环保等方面提出意见和建议。
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物业前期介入工作的主要内容
物业前期介入工作的主要内容物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。
物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段,可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作,按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题,使产品设计、生产与使用全过程都有更多的保障，促进物业建设质量的提高;对于培育整个物业市场，促进物业企业积极走向市场,推进物业管理水平的提高,为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。
物业前期介入工作的主要内容一、土建工程1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。
对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道,则会引起业主家串味、串烟等情况.容易引起业主的意见.2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。
设置小区健身场地,一定要考虑区位的合理,如果区位不合理,影响业主休息。
3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。
粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。
如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。
4、楼外立面、屋面。
为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后,再进行外立面装施。
5、阳台设计要考虑到花盆座架.(底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去.二、电气设备1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具.在一定程度上可以避免纠纷,设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记,合理分配。
写字楼前期介入的工作内容
16、协助开发商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。
3、与开发商协商制定大厦的管理维修公约并报市房地局核准备案
4、开立项目银行结算帐户、管理基金帐户并建帐
5、与开发商一起制定租售价格和营销方案；了解已签约的业主和租户及开发商对他们在物管方面所做的承诺，以制定相应的服务和解决方案
6、制定大厦运营期的保险方案，签署保险合同，注意其与大厦的工程一切险的衔接；
13、人员培训：销售人员的物管知识培训；工程人员的专业培训；所有人员的入职导向培训、安全消防培训、管理维修公约培训、保险合同及理陪程序的培训、主要工作制度及程序的培训；
14、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；
15、相应文件及表格的设计、印刷和使用；
●政府机构、市政等关系
●须继续执行的合同及待收待支的款项（与业主租户的、与分包商或其它单位的）
●资产/材料/工具
●财务工作联系行文方式：
●问题
●问题的原因
●已造成或将造成的后果
●解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补）
●时间限制要求
5、检查安全消防措施和保险合同条款；
6、收集整理合同文件和技术档案资料。
（三）在开业运营前筹备阶段的工作要点：
1、“凡事预则立”，物管公司应根据工程进展和大厦的租售情况与开发商
物业前期介入月度工作报告
物业前期介入月度工作报告尊敬的领导：您好！感谢您对我们物业团队一直以来的关心和支持。
为了让您更加了解我们在物业前期介入阶段所做的工作，并及时了解我们的工作情况，特向您汇报物业前期介入月度工作。
以下是我们的工作内容及进展情况：一、项目筹备阶段工作1. 与开发商协商合同：在项目筹备阶段，我们与开发商进行有效沟通，就物业管理合同进行协商，并最终达成一致。
我们确保合同条款的合理性和公平性，并保护我们的权益。
2. 研究项目需求：通过与开发商的沟通和现场考察，我们了解到项目的特点和需求。
我们根据项目规模、用途、人口等因素，制定了相应的物业管理方案和服务水平。
3. 确定团队组建：根据项目的需求和规模，我们组建了一支专业的物业团队。
我们严格遵循招聘标准，选聘了具有相关经验和专业知识的人员。
我们还组织了培训班，提升团队成员的专业水平。
二、物业前期准备工作1. 设备采购与安装：根据项目需求，我们采购了所需的物业管理设备，并安排人员进行安装和调试。
确保设备的正常运行和使用。
2. 制定管理制度和流程：我们制定了一套完善的管理制度和流程，包括安全管理、环境卫生、设备维护等方面的规定。
并向员工进行了培训，确保他们能够遵守管理制度和流程。
3. 建立信息系统：我们建立了物业管理信息系统，包括业主信息、工作日志、维修记录等模块。
有效管理业主信息，并随时掌握项目的运行情况。
三、物业前期运营工作1. 业主服务：我们积极开展业主服务工作，为业主提供周到的服务。
包括业主投诉处理、报修服务、派发业主通知等工作。
2. 设备维护：我们定期对项目的设备进行维护和检修，确保其正常运行。
有时候我们还需要与供应商进行沟通和协商，以解决设备故障和维修问题。
3. 环境卫生管理：我们组织清洁人员定期对项目进行清洁和卫生管理。
保持项目的整洁和卫生，提供良好的居住和工作环境。
四、项目推广和宣传工作1. 宣传材料制作：我们为项目制作了宣传材料，包括宣传册、广告海报等。
前期介入工作内容与标准
前期介入工作内容与标准一、工程早期介入阶段（一）项目立项阶段1.工作内容（1）人员选拔（2）协助开发商考虑项目所需相关配套设施（3）为前期物业管理作充分准备2.工作方法（1）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作（2）项目工程现场实地查看（3）了解项目地块周边社区环境（4）向开发商提出建议报告（5）根据客户群体确定物业管理模式（6）确定物业管理服务的基本内容（7）确定物业管理服务的总体服务质量标准（8）根据物业成本确定物业管理费的收费标准3.工作标准（1）相关配套服务设施完整（2）物业的功能及质量达到要求（3）提高开发商的开发效益（二）项目设计阶段1.工作内容（1）物业分专业条线介入（2）收集设计标准规范（3）提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见（4）物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置2.工作方法（1）收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准（2）协助开放商审核设计图（3）从使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见3.工作标准（1）物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性（2）引用标准：GB50007—2002建筑地基基础设计规范GB50010—2002混凝土结构设计规范GB50010-2001建筑抗震设计规范BGJ14室外排风设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GB50015—2003《建筑给排水设计规范》7-1（三）项目施工阶段1.工作内容（1）产品保护（2）施工质量（3）施工进度（4）跟进信息反馈（5）收集相关专业的国家验收标准（6）整改工作跟进2.工作方法（1）派出工程技术人员进驻现场（2）产品保护采用方法：1、防护；2、包裹;3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序（3）参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据（4）了解并跟进隐蔽工程验收记录（5）建筑工程常见质量通病跟进检查（6）定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划（7）重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档3.工作标准（1）提高工程施工质量（2）施工质量满足规范要求（3）引用相关标准：GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范GBJ148—90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（四）工程前期介入工作报告1.工作内容了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定2.工作方法（1）深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录（2）每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门（3）根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商3.工作标准（1）及时发现施工中存在的问题（2）对存在的施工问题拟定解决方案（3）按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司（4）公司相关管理职能部门跟进现场工作情况,并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段（一）物业竣工验收资料1.工作内容7-2（1）收集项目规划报建资料（2）收集工程竣工验收资料2.工作方法（1）按规定标准收集由开发商提供的相关竣工资料（2）具体收集资料明细详见附件一、二（3）相关记录表式《接管验收资料遗留问题登记表》3.工作标准（1）各项竣工验收资料收集齐全（2）相关记录表格记录完整（3）建立细化目录（4）分类成册（5）分盒装订入柜（二）工程部架构1.工作内容（1）工程部相关人员配置（2）新进人员入职培训2.工作方法（1）根据接管物业的规模建立相应的工程管理架构（2）拟定各专业岗位人员的学历、技术等级、工作经历等资格要求报人力资源部,并向社会招聘（3）新进人员由人力资源部负责公司相关概况及企业文化等内容的培训工作3.工作标准（1）各专业人员招聘到位（2）培训后经考核合格后上岗（三）岗位职责1.工作内容（1）制定各岗位职责（2）岗位工作培训2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训,并记录存档3.工作标准（1）各项岗位职责齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（四）规章制度1.工作内容（1）制定各项工程规章制度（2）岗位培训工作2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训，并记录存档3.工作标准（1）各项规章制度齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（五）设备台账1.工作内容7-3（1）收集各项设备资料（2）按规定要求制定设备台帐2.工作方法（1）汇总开发商提供的设备设施各设备中的技术数据资料（2）按公司规定的设备设施编号及分类原则在物业管理软件上进行分类及编号3.工作标准（1）按公司规定要求对设备设施进行编号（2）设备台帐完整、齐全（六）设备保修期限1.工作内容（1）了解设备设施质保期限（2）收集相关法规2.工作方法（1）由开发商采购部提供相关设备维修信息卡（2）编制协作配套单位通联表（3）了解设备维保信息卡中的相关内容（4）学习相关法规（中华人民共和国建设部令80号房屋建筑工程质量保修办法）3.工作标准（1）按开发商购买合同中的相关规定执行（2）按照国家相关规定执行（3）在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：a.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；b.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；c.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；d.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；e.装修工程为2年.（4）建筑工程的保修，自办移交手续之日起计算（5）安防设备的保修，自政府主管部门验收通过之日起计算（七）物业验收流程1.工作内容（1）制定接管工作流程（2）制定接管验收记录表2.工作方法（1）按接管工作流程跟进检查(详见附件三）（2）按开发商物业交接进度工作计划制定相应的物业接管工作计划表（3）按区域逐项验收，并将检验情况予以记录,由开发商（项目部）签收（4）接管验收相关记录表格《房屋本体接管验收表》《公共配套设施接管验收表》《机电设备接管验收表》《室外给排水接管验收表》《接管验收问题整改表》3.工作标准（1）按操作流程运作（2）跟进验收中发现问题的装修工作（3）相关记录表格记录完整、存档保管（4）确保接管物业的质量合格（八）物业工程接管验收标准1.工作内容（1）收集房屋接管验收相关标准7-4（2）按规范标准验收（3）存在问题记录汇总（4）跟进落实2.工作方法（1）抽调工程条线专业骨干，成立接管验收小组（2）组织相关验收人员学习与培训工作（3）接管验收主要是观感验收和使用验收，侧重观感是否合格，设施设备的使用功能是否符合标准要求（4）学习相关法规(ZBP30001-90）中华人民共和国房屋接管验收标准（5）制定未销售的空置房交接验收工作规程，包括职责、操作程序、工作标准及相关支持文件与表式，并组织相关员工进行培训3.工作标准（1）验收人员熟悉国家有关标准(ZBP 30001-90）中华人民共和国房屋接管验收标准（2）按“室内装饰工程质量验收标准（设备安装部分）进行验收(详见附件六）（3）按“住宅装饰装修验收标准"验收（DB31/30-2003）（详见附件七）（4）引用相关标准：GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ147—90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范GBJ148—90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范GBJ150—91电气装置安装工程电气设备交接验证标准GBJ50242—2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（5）物业工程接管验收标准详见附件四、五（6）物业工程接管验收标准详见附件四、五（7）相关管理人员培训考核合格后上岗，空置房内设备设施等达到管理标准。
物业前期介入工作计划书
物业前期介入工作计划书
一、项目概况
本项目是某小区物业前期介入工作计划书，旨在合理规划和安排物业前期工作，提高小区居民的生活质量。
二、项目目标
1、完善小区设施，提升小区品质；
2、加强与业主的沟通与合作，增进业主对物业的信任度；
3、提高物业管理效率，提供更优质的服务。
三、前期工作安排
1、了解小区现状，调查业主需求；
2、制定物业改善计划，包括设施更新、绿化美化等；
3、加强与相关部门的合作，争取支持与资源。
四、计划实施
1、组织业主大会，介绍改善计划并听取意见；
2、整合相关资源，开始设施更新和绿化工作；
3、加强物业人员培训，提高管理水平。
五、风险控制
1、合理预算，避免超支；
2、与相关部门保持沟通，规避可能的法律风险；
3、根据实际情况调整计划，防患于未然。
六、预期效果
1、小区环境得到改善，居民生活质量提升；
2、业主满意度提高，对物业的信任度增加；
3、物业管理运行更加高效，居民满意度提升。
物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）
物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目可行性研究阶段的早期介入（一）介入形式物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息，组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估，就项目的物业服务进行总体策划。
（二）工作内容及要点（1）了解项目的周边环境。
（2）协助建设单位评估项目所需相关配套设施。
（3）向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。
（4）设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。
（5）推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。
（6）可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。
物业项目规划设计阶段的早期介入（一）介入形式组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会．从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
（二）工作内容及要点（1）获取项目规划资料。
（2）就项目的结构布局、功能方面提出建议。
（3）就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。
（4）就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。
（5）就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。
（6）收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。
（7）所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。
（8）从确定的目标客户的角度考虑问题。
在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。
（9）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
物业项目施工建设阶段的早期介入（一）介入形式此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。
购物中心各阶段前期介入工作内容
购物中心各阶段前期介入工作内容引言购物中心是一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性商业场所。
购物中心的运作离不开前期介入工作的策划和准备。
本文将详细介绍购物中心各阶段的前期介入工作内容，包括项目规划、市场调研、选址、设计和投资预算等。
1. 项目规划项目规划是购物中心前期介入工作的重要一环。
购物中心的规划需要考虑以下几个方面：•项目定位：确定购物中心的定位，如高端、中档、民生等，以满足目标消费群体的需求。
•规模和布局：确定购物中心的总建筑面积、楼层数、商铺数量和布局方案，以最大化商业价值和用户体验。
•功能设置：确定购物中心内的功能区划，如零售区、娱乐区、餐饮区等，以满足不同消费者的需求。
•建筑风格：确定购物中心的建筑风格和外观设计，以与周边环境相协调并吸引消费者。
2. 市场调研市场调研是购物中心前期介入工作的重要环节。
通过市场调研可以了解目标消费群体的需求、竞争对手的情况和市场趋势，为购物中心的运营提供参考。
市场调研的内容包括以下几个方面：•目标消费群体：了解目标消费群体的年龄、性别、职业、消费能力等特征，以确定购物中心的定位和经营策略。
•竞争对手分析：调查周边地区已有的购物中心或商业街的情况，包括商铺租金、品牌定位、客流量等，以评估竞争压力和差异化竞争的机会。
•市场趋势：了解消费者的购物习惯、消费偏好和消费趋势，以预测未来市场发展的方向，并为购物中心的定位和运营策略提供参考。
3. 选址选址是购物中心前期介入工作的关键环节。
选址的合理与否直接影响购物中心的商业价值和运营成功。
在选址过程中需要考虑以下几个因素：•人口密度：选择人口密集的地段，以保证足够的客流量和潜在消费群体。
•交通便利性：选址考虑交通便利性，如附近是否有公交站、地铁站以及车流量等。
•竞争压力：评估周边竞争对手的数量和竞争程度，尽量选择竞争相对较小的地段。
•周边配套设施：考虑周边的商业、教育、医疗等配套设施，以满足消费者多方面的需求。
物业前期介入工作内容与标准
1、制定各岗位职责 ﹡由工程负责人组织编写各项工作岗位职责 2、岗位工作培训 ﹡由工程负责人组织培训，并记录存档
﹡各项岗位职责齐全 ﹡新进员工经考核合格后上岗
8、规章制 度
1、制定各项工程规章 制度 2、岗位培训工作
﹡由工程负责人组织编写各项工作岗位职责 ﹡由工程负责人组织培训，并记录存档
2
﹡各项规章制度齐全 ﹡新进员工经考核合格后上岗
﹡由开发商采购部提供相关设备维修信息卡
物 业 工
10、设备保 修期限
1、了解设备设施质保 期限 2、收集相关法规
﹡编制协作配套单位通联表 ﹡了解设备维保信息卡中的相关内容 ﹡学习相关法规（中华人民共和国建设部令80号房
程
屋建筑工程质量保修办法）
交
接
验
收
阶
段
﹡按开发商购买合同中的相关规定执行 ﹡按照国家相关规定执行 ﹡在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的 该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙 面的防渗漏为5年； （三）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年； （五）装修工程为2年。 ﹡建筑工程的保修，自办移交手续之日起计算 ﹡安防设备的保修，自政府主管部门验收通过之日起计算
6、整改工作跟进 工进度计划
GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范
﹡重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重 GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准
要的场面拍照、存档
GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范
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上海仁恒物业管理有限公司
前期介入年度工程总结(3篇)
第1篇一、前言随着我国城市化进程的加快，工程项目越来越多，工程前期介入作为项目管理的重要环节，对确保工程质量、安全、进度和投资效益具有至关重要的作用。
本年度，我单位在多个工程项目中开展了前期介入工作，现将年度工程前期介入工作总结如下：一、工作概述1. 工程前期介入项目本年度，我单位共参与20个工程项目的前期介入工作，涉及住宅、商业、工业、公共设施等多个领域。
2. 工程前期介入内容（1）项目可行性研究：对项目背景、市场需求、技术方案、投资估算、经济效益等进行全面分析，为项目决策提供依据。
（2）规划设计：协助业主完成规划设计方案的编制，对设计方案进行技术评审，确保方案的科学性、合理性和可行性。
（3）招标投标：协助业主制定招标文件，组织招标投标工作，确保招标投标的公开、公平、公正。
（4）合同管理：协助业主制定合同条款，对合同执行情况进行跟踪管理，确保合同履行。
（5）施工监理：对施工过程进行监督检查，确保工程质量、安全和进度。
二、工作亮点1. 提高项目决策质量通过对项目可行性研究的深入分析，为业主提供了科学、合理的决策依据，有效降低了项目风险。
2. 优化设计方案协助业主完成了多个设计方案的技术评审，确保了设计方案的科学性、合理性和可行性，为项目后续实施奠定了基础。
3. 确保招标投标的公开、公平、公正在招标投标过程中，我单位严格执行相关法律法规，确保了招标投标的公开、公平、公正，为业主争取了最大利益。
4. 提升合同管理水平通过合同管理，我单位有效控制了合同风险，确保了合同履行的顺利进行。
5. 强化施工监理在施工监理过程中，我单位严格按照国家相关标准和规范，对工程质量、安全和进度进行监督检查，确保了项目顺利实施。
三、存在问题及改进措施1. 问题（1）部分项目前期介入时间不足，导致项目决策和实施过程中出现了一些问题。
（2）部分项目前期介入人员专业能力不足，影响了前期介入工作的质量。
（3）部分项目前期介入工作与后期实施衔接不畅，导致项目进度受到影响。
前期介入管理服务内容及工作重点
前期介入管理服务内容及工作重点1.项目/计划的立项阶段：在项目或计划还未启动之前，进行立项评估和可行性研究，对项目或计划的目标、范围、资源、工期、成本等进行详细规划和设定。
同时，要明确项目或计划的组织结构和管理方式，确定项目或计划的关键节点和里程碑。
2.项目/计划的规划阶段：在项目或计划启动之后，进行详细的项目或计划规划，包括确定项目或计划的具体任务和工作流程，制定详细的工作计划和时间表，明确项目或计划的各项要求和指标，制定相应的监控和评估机制。
3.项目/计划的人员管理：包括确定项目或计划的组织结构和人员配备，制定人员招聘和培训计划，进行团队建设和沟通协调，确保项目或计划的各项任务能够按时完成。
4.项目/计划的风险管理：对项目或计划可能面临的各种风险进行预测和评估，制定相应的风险应对措施，确保项目或计划能够应对各种不确定性因素，提高项目或计划的成功率和成果质量。
5.项目/计划的资源管理：包括确定项目或计划所需的各种资源，如人力资源、物资资源、财务资源等，进行资源分配和调度，确保项目或计划能够得到足够的支持和保障。
1.项目/计划的目标设定和规划：在项目或计划的初期阶段，要对项目或计划的目标进行明确和具体的设定，并根据目标制定详细的工作计划和时间表，确保项目或计划能够按时推进和达到预期目标。
2.组织和团队建设：对于项目或计划的组织结构和人员配备，要进行合理规划和有效管理，确保项目或计划能够拥有具备所需技能和素质的团队成员，并进行有效的沟通和协调，提高团队合作和工作效率。
3.风险评估和管理：在项目或计划的初期阶段，要对可能的风险进行全面的评估和管理，制定相应的风险应对措施，避免和减少风险对项目或计划的影响，提高项目或计划的成功率和成果质量。
4.资源的调配和管理：要对项目或计划所需的各种资源进行有效的调配和管理，确保项目或计划能够得到足够的支持和保障，提高项目或计划的执行效果和成果产出。
5.监控和评估机制的建立：要建立有效的监控和评估机制，对项目或计划的进展和执行情况进行定期监测和评估，及时发现问题和不足，并采取相应的措施进行调整和改进，保证项目或计划能够按照预期目标顺利推进。
前期介入工作标准
3、阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。
(四)装饰部分
1、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置正确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
2、进户门不得使用胶合板制作，门锁、合页、视镜、闭门器等五金设施应安装牢固，底层外窗、进户门上的亮子应装设铁栅栏。
5、凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。
(二)外墙部分
1、玻璃幕墙框料应竖直横平；单元式幕墙的单元拼缝或隐框墙分格玻璃拼缝应竖直横平，缝宽应均匀，并符合设计要求。
2、玻璃的品种，规格与色彩应与设计相符，整幅幕墙玻璃的色泽应均匀；不应有析碱、发霉和镀膜脱落等现象。
3、玻璃的安装方向应正确。
④干粘石：石粒粘结牢固，分布均匀，颜色一致，不露浆，不漏粘，阳角处不得有明显黑边。
⑤假面砖：表面应平整，沟纹清晰，留缝整齐，色泽均匀，不得有掉角、脱皮、起砂等缺陷。
⑥拉条灰：拉条清晰顺直，深浅一致，表面光滑洁净，上下端头齐平。
⑦拉毛灰、洒毛灰：花纹、斑点分布均匀，不显接槎。
⑧喷砂：表面应平整，砂粒粘结牢固、均匀、密实。
2、应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
4、园林配电管线的施工要符合设计要求。
5、各种避雷装置所有连接点必须牢固可靠，接地电阻必须符合GBJ232的要求。
6、高、低压配电室交接验收时应符合的要求：
(1)高、低压电器部分
①A、真空断路器应固定牢靠，电气连接应可靠且接触良好，外表清洁完整。B、真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻；分、合闸指示正确；辅助开关动作应准确可靠。
物业前期介入主要工作内容
物业前期介入主要工作内容物业前期介入是指在一个新建或者改建项目的初期阶段，物业管理公司介入项目，进行相关工作的过程。
在这一阶段，物业管理公司需要做好以下主要工作内容：1. 项目规划协调。
物业管理公司需要参与项目规划的协调工作。
这包括与开发商和设计单位进行沟通，了解项目的整体规划和设计方案，提出物业管理的建议和要求。
同时，物业管理公司还需要协助规划设计单位制定项目的物业管理方案，确保项目规划与物业管理的需求相匹配。
2. 设施设备验收。
在项目建设过程中，物业管理公司需要参与项目的设施设备验收工作。
这包括对建筑结构、设备设施、消防安全等方面进行检查和验收，确保项目建设符合相关标准和规定。
同时，物业管理公司还需要协助开发商和施工单位解决在验收过程中发现的问题，确保项目建设的质量和安全。
3. 物业管理方案制定。
物业管理公司需要制定项目的物业管理方案。
这包括对项目的物业管理组织架构、管理人员配备、管理制度、服务内容、收费标准等方面进行规划和制定。
物业管理方案需要充分考虑项目的特点和需求，确保项目的物业管理工作能够顺利进行。
4. 人员培训和招聘。
在项目前期，物业管理公司需要进行相关人员的培训和招聘工作。
这包括对物业管理人员进行岗位培训，提高其专业素质和服务意识。
同时，物业管理公司还需要根据项目的需要，进行相关人员的招聘工作，确保项目的物业管理团队能够满足工作需求。
5. 品质保障体系建立。
物业管理公司需要建立项目的品质保障体系。
这包括对项目的设施设备、服务质量、安全管理等方面进行规划和建立相应的管理制度和流程。
品质保障体系的建立有助于提高项目的管理水平和服务质量，满足业主和住户的需求。
6. 业主沟通和宣传工作。
物业管理公司需要进行与业主的沟通和宣传工作。
这包括向业主介绍项目的物业管理方案、服务内容、收费标准等信息，建立良好的沟通和信任关系。
同时，物业管理公司还需要通过各种途径进行项目的宣传工作，提高项目的知名度和美誉度。
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前期介入工作内容与标准一、工程早期介入阶段（一）项目立项阶段1.工作内容（1）人员选拔（2）协助开发商考虑项目所需相关配套设施（3）为前期物业管理作充分准备2.工作方法（1）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作（2）项目工程现场实地查看（3）了解项目地块周边社区环境（4）向开发商提出建议报告（5）根据客户群体确定物业管理模式（6）确定物业管理服务的基本内容（7）确定物业管理服务的总体服务质量标准（8）根据物业成本确定物业管理费的收费标准3.工作标准（1）相关配套服务设施完整（2）物业的功能及质量达到要求（3）提高开发商的开发效益（二）项目设计阶段1.工作内容（1）物业分专业条线介入（2）收集设计标准规范（3）提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见（4）物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置2.工作方法（1）收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准（2）协助开放商审核设计图（3）从使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见3.工作标准（1）物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性（2）引用标准：GB50007-2002建筑地基基础设计规范GB50010-2002混凝土结构设计规范GB50010-2001建筑抗震设计规范BGJ14室外排风设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GB50015-2003《建筑给排水设计规范》7-1（三）项目施工阶段1.工作内容（1）产品保护（2）施工质量（3）施工进度（4）跟进信息反馈（5）收集相关专业的国家验收标准（6）整改工作跟进2.工作方法（1）派出工程技术人员进驻现场（2）产品保护采用方法：1、防护；2、包裹；3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序（3）参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据（4）了解并跟进隐蔽工程验收记录（5）建筑工程常见质量通病跟进检查（6）定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划（7）重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档3.工作标准（1）提高工程施工质量（2）施工质量满足规范要求（3）引用相关标准：GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（四）工程前期介入工作报告1.工作内容了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定2.工作方法（1）深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录（2）每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门（3）根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商3.工作标准（1）及时发现施工中存在的问题（2）对存在的施工问题拟定解决方案（3）按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司（4）公司相关管理职能部门跟进现场工作情况，并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段（一）物业竣工验收资料1.工作内容7-2（1）收集项目规划报建资料（2）收集工程竣工验收资料2.工作方法（1）按规定标准收集由开发商提供的相关竣工资料（2）具体收集资料明细详见附件一、二（3）相关记录表式《接管验收资料遗留问题登记表》3.工作标准（1）各项竣工验收资料收集齐全（2）相关记录表格记录完整（3）建立细化目录（4）分类成册（5）分盒装订入柜（二）工程部架构1.工作内容（1）工程部相关人员配置（2）新进人员入职培训2.工作方法（1）根据接管物业的规模建立相应的工程管理架构（2）拟定各专业岗位人员的学历、技术等级、工作经历等资格要求报人力资源部，并向社会招聘（3）新进人员由人力资源部负责公司相关概况及企业文化等内容的培训工作3.工作标准（1）各专业人员招聘到位（2）培训后经考核合格后上岗（三）岗位职责1.工作内容（1）制定各岗位职责（2）岗位工作培训2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训，并记录存档3.工作标准（1）各项岗位职责齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（四）规章制度1.工作内容（1）制定各项工程规章制度（2）岗位培训工作2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训，并记录存档3.工作标准（1）各项规章制度齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（五）设备台账1.工作内容7-3（1）收集各项设备资料（2）按规定要求制定设备台帐2.工作方法（1）汇总开发商提供的设备设施各设备中的技术数据资料（2）按公司规定的设备设施编号及分类原则在物业管理软件上进行分类及编号3.工作标准（1）按公司规定要求对设备设施进行编号（2）设备台帐完整、齐全（六）设备保修期限1.工作内容（1）了解设备设施质保期限（2）收集相关法规2.工作方法（1）由开发商采购部提供相关设备维修信息卡（2）编制协作配套单位通联表（3）了解设备维保信息卡中的相关内容（4）学习相关法规（中华人民共和国建设部令80号房屋建筑工程质量保修办法）3.工作标准（1）按开发商购买合同中的相关规定执行（2）按照国家相关规定执行（3）在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：a.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；b.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；c.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；d.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；e.装修工程为2年。
（4）建筑工程的保修，自办移交手续之日起计算（5）安防设备的保修，自政府主管部门验收通过之日起计算（七）物业验收流程1.工作内容（1）制定接管工作流程（2）制定接管验收记录表2.工作方法（1）按接管工作流程跟进检查（详见附件三）（2）按开发商物业交接进度工作计划制定相应的物业接管工作计划表（3）按区域逐项验收，并将检验情况予以记录，由开发商（项目部）签收（4）接管验收相关记录表格《房屋本体接管验收表》《公共配套设施接管验收表》《机电设备接管验收表》《室外给排水接管验收表》《接管验收问题整改表》3.工作标准（1）按操作流程运作（2）跟进验收中发现问题的装修工作（3）相关记录表格记录完整、存档保管（4）确保接管物业的质量合格（八）物业工程接管验收标准1.工作内容（1）收集房屋接管验收相关标准7-4（2）按规范标准验收（3）存在问题记录汇总（4）跟进落实2.工作方法（1）抽调工程条线专业骨干，成立接管验收小组（2）组织相关验收人员学习与培训工作（3）接管验收主要是观感验收和使用验收，侧重观感是否合格，设施设备的使用功能是否符合标准要求（4）学习相关法规（ZBP30001-90）中华人民共和国房屋接管验收标准（5）制定未销售的空置房交接验收工作规程，包括职责、操作程序、工作标准及相关支持文件与表式，并组织相关员工进行培训3.工作标准（1）验收人员熟悉国家有关标准（ZBP 30001-90）中华人民共和国房屋接管验收标准（2）按“室内装饰工程质量验收标准（设备安装部分）进行验收（详见附件六）（3）按“住宅装饰装修验收标准”验收（DB31/30-2003)(详见附件七）（4）引用相关标准：GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（5）物业工程接管验收标准详见附件四、五（6）物业工程接管验收标准详见附件四、五（7）相关管理人员培训考核合格后上岗，空置房内设备设施等达到管理标准。
（九）工程维修人员相关技术培训工作1.工作内容（1）培训计划（2）培训资料（3）培训考核2.工作方法（1）根据工程部人员的具体情况制定相应的培训计划（2）专业性较强的系统设备（如BAS、消防系统、监控系统、门禁系统、车管系统、空调系统等）请供货商负责培训，并提供教材（3）了解开发商购货合同中相关培训工作具体内容与要求3.工作标准（1）培训资料完整（2）专业培训合格（十）物业工程接管实物查收1.工作内容（1）设备数量清点（2）设备运行状况2.工作方法（1）根据项目工程设计相关资料逐一清点（2）查验方法：A感官查验；B使用查验；C检测查验；D试验查验7-5（3）查验范围：A.物业共用部位；a)主体结构设外墙、屋面b)共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗c)公共卫生间、阳台d)公共走廊、楼道及扶手、护栏等B.物业共用设备设施a)高、低压配电设施b)电气照明、插座、开关装置c)防雷与接地d)给排水、消防水系统e)电梯设备f)通信网络系统g)火灾报警及消防联动系统h)排烟、送风系统i)安全防范系统j)采暖和空调等（4）其它公共配套设施：物业大门值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心、会所、停车场、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾房及处理设备、休闲娱乐设施、信报间3.工作标准（1）设施设备数量与设计相符（2）设施设备运行工作正常，安全可靠（3）存在问题及时记录，并报开发商项目部（十一）工程遗留问题操作流程1.工作内容（1）存在问题汇总（2）形成专题报告转交给开发商（3）组织召开相关工作协调会（4）跟进落实2.工作方法（1）将工程遗留问题按专业进行分类汇总，并附有验收或运行的一些具体测试数据或照片资料（2）组织工程协调会，拟定会议讨论议题，由开发商、承建商、供货商、物业等多方共同参加，开会后会议内容形成会议纪要（3）根据开发商的整改设计组织好物管员、保安员等进行配合工作，根据具体工作内容决定是否向业主发相关告示（4）工程整改工作完成后，物业应按照工程有关规范及验收标准进行整改后的质量验收工作，检查是否符合运行及使用要求（5）验收完成之后，应收集有关技术资料，交资料室存档备案（6）相关记录表式《接管验收遗留问题登记表》3.工作标准（1）按整改工作计划逐一落实解决存在问题（2）整改工程技术资料完整，存档保管（3）制定相应设备设施操作运行维保工作计划（4）相关记录表格记录完整（5）整改工程验收合格7-6（6）外发工作联系函，文本格式按行政公文规定要求执行（十二）公司职能部门监管工作1.工作内容（1）了解楼盘实际情况（2）参加楼盘交接工作（3）存在问题协调处理2.工作方法（1）了解设计图设备设施功能与现场需求（2）实地了解水、电、风等工程进展情况（3）跟进现场工程交接验收过程（4）汇总现场存在的问题，并协调处理，组织现场相关部门形成专题报告给开发商（5）参与楼宇交付工作，发现问题及时与相关部门沟通协调3.工作标准（1）楼盘验收达到设计标准要求（2）接收物业符合物业管理实际需求7-7。