写字楼前期介入的工作内容
高层写字楼物业前期介入方案
高层写字楼物业前期介入方案一、前期介入篇1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用,所以物管方面对物业设计说明应该提出以下几点建议：1要考虑商业和物管用房的预留包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等; 2配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管;3设计时尽量减少外墙外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁;4高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池;5水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层;6信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费,并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放;7小区进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出; 8小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足;9小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的;10小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要;11绿化带植物的品种尤其是高档大型物业小区不要设计得太名贵、太繁多;除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物;12小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护;13小区内尽量不要配置有安全隐患的水池含游泳池、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械;14排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时更换; 15现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地,所以阳台设计应考虑统一接管,并配二个地漏其中一个为洗水机排水用否则业主在二次装修的排管时,施工不规范会引发一系列问题;16低价商品房业主用窗式空调多,故卧室大多预留窗式空调口,预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机,又可以安放窗式空调机,还要方便以后维护、加雪种拆装等,以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题渗漏;17建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带,既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足第五面资源的利用;18现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大,所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口;另外,甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外,在洗手间亦可配置以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬;19楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片防涂鸦,防污渍;20楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁,楼道开关总闸更应内藏而不外露以防小孩和他人捣乱拨弄;21小区内的消防水管是否考虑可用在地面油漆的红管或不易退色的油漆管以减少高空作业;22小区路灯不必多,只需满足一定的光照度就可以,路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆方便日常维修、减少开支;23垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁;24单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关以方便手提东西的业主上下楼梯,且减少楼道公共照明用电量;25一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电,故电表配制要选用最小容量以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出;26消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表;27由于商业用水和居民用水的收费标准不同,建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例,一般都把收费高的商业用水比例定的比较高,无形中又会长期多支出费用;28小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要合适,一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度;29凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带既利用上了空调水,又美化了环境,避免了以往空调滴水面造成地面青苔;30建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗以减少高空抛物现象;31各单元门、停车位、外围、巡视死角,商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控;32所有单元进户门应设计遮雨棚防雨水和淋花水;33商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视,设计中应考虑进去;34建筑上不要出现死角即不可上人的平台等以减少卫生死角和高空作业; 35重要管路和线路要预留备用管线或活口,以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财;36最容易发生问题渗水的排污管、水管在穿越楼板,墙体因受挤压而易爆裂PV管或生锈而破裂镀锌管故设计时最好设置套管;37小区配套公共设施规划设计要一步到位：a按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房;b管道煤气,智能综合布线,二次加压的管路及闸阀,用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑;c阳台设计要考虑到花盆座架底部向里倾斜以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便,客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去;2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么中顾律师解答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成,所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：1对小区大厦的重要大型设备、设施的供应商,应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司,在价格相近的几家供货商中,尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家;2小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件,尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格;3涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关,绿化带土质的厚度要符合要求;4所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备或大宗材料、配件的保质修期的保质修内容、保质修期限、责任、费用维修保证金、违约处理等达成书面协议,并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话;5一些重要的大型配套设备包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训;6小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用,还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等最好由设备或仪表供货安装单位一并解决;7为方便以后的物业管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表便于情况分析和成本控制,高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源,电话分线分层分户应作好识别标记,合理分配;8各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场,掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应的施工更改记录;9重要的土建要确保一定抽验合格率,所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加;10物业的竣工验收,物管人员应会同参加,对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字,物业包括设备设施的二次接管验收须全面把关交接,尤其是图纸、资料、更改记录;3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同,对不利于物管的条款和承诺应删除或修改,以免带来后患;如购八楼房送顶楼阳台,买一楼送花园公共场地不属于套内面积,误导消费者;免x年管理费或只按多少元/M2收取管理费让物业公司倒贴钱;小区提供xx会所服务会所一向是个赔钱项目,谁来投资设备,谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费谁来贴补经营亏损;承诺小区会有管道煤气,智能化管理系统,闭路监控,二次加压,喷泉泳池、绿化庭院等,但设计时根本没有考虑,更谈不上交付使用业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨,物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训,对客户在物业管理方面的咨询要对答如流,前后一致;二、接管验收篇1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项中顾律师解答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关,否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱;一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：1对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核,对尚未完善的事项,要求开发商提出的补救和解决措施并备案,包括物管用房,专项基金,开办费用,对外承诺的小区配套设施等敏感问题;2开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工承包单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司;3将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用; 4凡小区采用非市面上常见的建材,设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人;5验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房含清洁工具房、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够,设施做好与否,小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统含商铺等;6小区公共设备、设施、辅助场所幼儿园等、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明避免以后引起业主投诉、争纷;三、入伙篇1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施,理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等;凡是业主住户违反小区管理条例的处罚条款,诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明,业主签字有效;入伙前期对小区违章违规的危害性,公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之;对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育;当然重点是放在预防上,通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境;即将实施的物业管理条例中仍存在诸多缺陷,条例未明确之处提出了9条建议,其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账,且事先须经审计部门审计;建议一：将开发商排除在业主范围外开发商和业主是不同的利益主体,会有不同的利益诉求;建议二：明确首届业主大会召集人条例第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会;业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益;条例中多次出现的“物业管理区域”也应明确,不同利益群体的人对此有不同的理解,这势必会带来不必要的纠纷;建议三：细化房管局行政指导责任条例第10条:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会;条例的规定过于原则化;房管局的指导行为具有何样的法律效力不指导或乱指导是否承担相应法律责任业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任这些问题都亟待细化;建议四：明确书面签名的合法性条例第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加;以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定;条例细则必须对业主签名的情形进行规范,对签名的真实性、合法性作出规定;建议五：赋予业委会社团法人身份条例第16条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案;业主委会究竟在法律上是一个何种性质的组织败诉后民事责任由业委会还是业主承担业委会的活动经费从哪里来业委会成员能否领取报酬从何处领取报酬条例至今没有回答;建议赋予业委会社团法人组织的法律身份,诸多尴尬将迎刃而解;建议六：取消居委会的指导监督权条例第20条:……在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督;业主委会和居委会同为基层群众自治组织,都必须接受政府部门的指导和监督,因此根据宪法体现的法律精神,居委会无权指导和监督业委会;另外,过多的干预最终也会造成业主的自治成为空谈;建议七：开发商不能与业主签物管合同条例第21条:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同;因此,条例细则应对开发商这种普遍侵犯业主权利的行为予以制止;建议八：多方监督开发商擅自处分行为条例第27条:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分;条例细则应对此进行补充,比如赋予规划局、房管局、物管或者业主业委会监督权,这比打官司要经济得多;建议九：物管明细账须审计并公开条例第43条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督;业主对自己所交的费用如何支出总是特别关心,而绝大多数物管企业都只公布收支总账,业主因此怀疑物管存在猫腻,很多纠纷因此引起;建议法律作出这样的规定———物管须定期公布经审计部门审计的明细账;诸多纠纷自然不会发生了;。
写字楼物业管理早期介入工作内容
写字楼物业管理早期介入工作内容导言写字楼物业管理是保障办公环境顺利运行的关键环节。
在写字楼开业之初，物业管理早期介入工作至关重要，它涉及到多个方面的准备工作和规划，以确保写字楼物业在开业后能够顺利运营。
本文将详细介绍写字楼物业管理早期介入工作的内容和重要性。
1. 建立物业管理团队在写字楼开业之前，物业公司需要组建一个专业的物业管理团队。
这个团队应包括物业经理、行政人员、工程维修人员和安全人员等不同职能的人员。
他们将负责写字楼的日常运营、维护和管理，并与写字楼招商团队密切合作，确保顺利租出办公空间。
2. 编制物业管理计划写字楼物业管理团队在早期介入工作中需要编制一份物业管理计划。
该计划应包括： - 写字楼的日常维护和保洁工作计划； - 安全管理计划，包括安保措施和紧急情况应对计划；- 工程维修计划，包括设备保养和损坏修复预案； - 财务管理计划，包括租金收入、支出预算和费用核算等。
物业管理计划将成为物业团队的工作指南，确保各项管理工作能够有序进行。
3. 招聘和培训物业管理人员物业管理团队中的每个成员都应经过严格的招聘和培训。
他们需要具备良好的专业知识和工作技能，了解写字楼物业管理流程和规范。
物业公司可以组织内部培训课程，或与专业培训机构合作，确保团队成员具备必要的素质和能力。
4. 设立物业管理办公室物业管理团队需要设立一个专门的物业管理办公室。
在办公室中，团队成员可以进行各项管理工作，接受来访者的咨询和投诉，并留存相关文档和记录。
物业管理办公室应配备必要的设备和软件，以提高工作效率和质量。
5. 编制物业管理手册物业管理手册将成为物业管理团队的重要参考资料，记录了各项管理工作的流程和规范。
该手册应包含： - 写字楼的基本信息和管理机构介绍； - 各项管理工作的具体流程和责任分工； - 常见问题的解决方案和应对措施； - 与租户沟通的准则和方式等。
物业管理手册的编制可以基于已有的行业标准和最佳实践，确保物业管理工作的规范和一致性。
物业管理行业写字楼物业管理高层写字楼物业前期介入方案物业管理最佳实践范本
物业管理行业写字楼物业管理高层写字楼物业前期介入方案物业管理最佳实践范本一、前期介入篇1.物业管理公司在开发商对项目规划设计时应提供哪些建议？在推出房地产项目时，开发商不仅要考虑有利于销售的外部因素，还必须关注物业管理的便利性及维护成本。
物业管理公司在物业设计阶段应提出以下建议：(1)需为商业与物业管理用房留出空间，包括管理处、员工宿舍、食堂、业主活动室、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库和清洁工具房等。
(2)设施配备和管线布置应合理，包含空调安装位置及滴水管的预留。
(3)在设计时尽量减少外墙外凸的部分，特别是在高空位置，避免设计不适宜清洁的区域，比如无人的平台或条形柱。
(4)高层建筑及大型小区应合理安排清洁楼道和绿化浇水所需的水管接口和洗手池。
(5)水、电、气表的设置应考虑到抄表的便利性，尽量集中于首层。
(6)信报箱的设置需考虑邮政要求，建议放置在首层，并确保其规格和锁具符合标准，还应考虑送奶服务的存放需求。
(7)小区的进出口位置和数量应合理规划，尽量减少，降低不必要的开支。
(8)小区的车位配置需根据深圳市的车辆平均比例进行合理规划。
(9)小区外围应考虑封闭式的安保管理，铁围栏设计应具备防攀爬和防钻越功能，女儿墙亦应设计成防攀越的形式。
(10)小区绿化面积应考虑未来小区的评比需求。
(11)高档大型物业小区的绿化带植物品种应避免过于名贵或繁多，设计应考虑四季花卉及香气，选择耐养护的植物，做到大方得体。
(12)小区的标识和建筑小品设计应考虑到便于低成本的维护。
(13)小区内应尽量避免设置存在安全隐患的设施，如游泳池、沙池、秋千、转盘等。
(14)排污管和雨水管穿楼板时应考虑使用套管，以便于管体爆裂后的更换。
(15)由于许多家庭将阳台作为洗衣和拖地的地方，阳台设计应考虑统一接管并设置两个地漏，其中一个用于洗衣机排水，以避免业主在二次装修时出现未规范施工引发的问题。
(16)低价商品房的业主多使用窗式空调，因此卧室应预留窗式空调口，设计应便于安装窗式空调机及分体空调的室外机，并便于后期维护和加雪种。
商业综合体物业早期介入的主要工作内容
商业综合体物业早期介入的主要工作内容一、可行性研究阶段1.介入形式在商业综合体立项阶段，获取项目基础信息，物业服务企业高管牵头组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估。
2.工作内容1)根据早期介人合同，物业服务企业需向建设单位提供咨询服务；早期介入工作小组成员需具备专业能力及相关工作经验，在早期介入工作过程中，向建设单位提出物业服务的专业意见、建议。
2)了解商业综合体周边环境，对项目的市场定位、经营定位、客户群体定位向建设单位提供相关信息，并从物业服务的角度提出合理化建议。
3)根据商业综合体各业态的特点，从后期物业服务的角度，向建设单位提供物业设施设备的设计、选型建议。
4)根据商业综合体业态不同，设计与建设单位整体设计相一致并具备合理性价比的物业服务框架性方案，提出建议。
5)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告意见。
3.工作成果《可行性研究阶段早期介入意见书》。
二、规划设计阶段1.介入形式物业服务企业高管、运营专业人员以及设备等专业技术人员需全程参与项目规划设计沟通会，从运营以及未来功能的调整和使用、维护、管理、保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
2.工作内容及要点1)获取项目规划资料。
2)就项目布局、功能方面提出建议。
3)就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。
4)就项目设施设备的设置、选型及运营、维护等方面提供改进意见。
如建筑设备自动化系统、现代通信网络系统(有线、无线、计算机、通信卫星)、公管理系统、智能建筑管理系统、导视系统、客流统计系统等。
5)就物业服务用房、社区活动场所、共建配套等公共配套建筑、设施、地的设置和要求等提出意见。
6)收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。
7)所提出意见和建议应体现：a.专业性，需符合有关法律、法规及技术规范的要求。
b.从确定的目标客户角度考虑问题。
在设计上，比较物业建设、使用、护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统。
前期介入工作内容与标准
前期介入工作内容与标准一、工程早期介入阶段（一）项目立项阶段1.工作内容（1）人员选拔（2）协助开发商考虑项目所需相关配套设施（3）为前期物业管理作充分准备2.工作方法（1）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作（2）项目工程现场实地查看（3）了解项目地块周边社区环境（4）向开发商提出建议报告（5）根据客户群体确定物业管理模式（6）确定物业管理服务的基本内容（7）确定物业管理服务的总体服务质量标准（8）根据物业成本确定物业管理费的收费标准3.工作标准（1）相关配套服务设施完整（2）物业的功能及质量达到要求（3）提高开发商的开发效益（二）项目设计阶段1.工作内容（1）物业分专业条线介入（2）收集设计标准规范（3）提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见（4）物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置2.工作方法（1）收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准（2）协助开放商审核设计图（3）从使用、维护、管理、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见3.工作标准（1）物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性（2）引用标准：GB50007—2002建筑地基基础设计规范GB50010—2002混凝土结构设计规范GB50010-2001建筑抗震设计规范BGJ14室外排风设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GB50015—2003《建筑给排水设计规范》7-1（三）项目施工阶段1.工作内容（1）产品保护（2）施工质量（3）施工进度（4）跟进信息反馈（5）收集相关专业的国家验收标准（6）整改工作跟进2.工作方法（1）派出工程技术人员进驻现场（2）产品保护采用方法：1、防护；2、包裹;3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序（3）参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据（4）了解并跟进隐蔽工程验收记录（5）建筑工程常见质量通病跟进检查（6）定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划（7）重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档3.工作标准（1）提高工程施工质量（2）施工质量满足规范要求（3）引用相关标准：GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范GBJ148—90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（四）工程前期介入工作报告1.工作内容了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定2.工作方法（1）深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录（2）每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门（3）根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商3.工作标准（1）及时发现施工中存在的问题（2）对存在的施工问题拟定解决方案（3）按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司（4）公司相关管理职能部门跟进现场工作情况,并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段（一）物业竣工验收资料1.工作内容7-2（1）收集项目规划报建资料（2）收集工程竣工验收资料2.工作方法（1）按规定标准收集由开发商提供的相关竣工资料（2）具体收集资料明细详见附件一、二（3）相关记录表式《接管验收资料遗留问题登记表》3.工作标准（1）各项竣工验收资料收集齐全（2）相关记录表格记录完整（3）建立细化目录（4）分类成册（5）分盒装订入柜（二）工程部架构1.工作内容（1）工程部相关人员配置（2）新进人员入职培训2.工作方法（1）根据接管物业的规模建立相应的工程管理架构（2）拟定各专业岗位人员的学历、技术等级、工作经历等资格要求报人力资源部,并向社会招聘（3）新进人员由人力资源部负责公司相关概况及企业文化等内容的培训工作3.工作标准（1）各专业人员招聘到位（2）培训后经考核合格后上岗（三）岗位职责1.工作内容（1）制定各岗位职责（2）岗位工作培训2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训,并记录存档3.工作标准（1）各项岗位职责齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（四）规章制度1.工作内容（1）制定各项工程规章制度（2）岗位培训工作2.工作方法（1）由工程负责人组织编写各项工作岗位职责（2）由工程负责人组织培训，并记录存档3.工作标准（1）各项规章制度齐全（2）新进员工经考核合格后上岗（五）设备台账1.工作内容7-3（1）收集各项设备资料（2）按规定要求制定设备台帐2.工作方法（1）汇总开发商提供的设备设施各设备中的技术数据资料（2）按公司规定的设备设施编号及分类原则在物业管理软件上进行分类及编号3.工作标准（1）按公司规定要求对设备设施进行编号（2）设备台帐完整、齐全（六）设备保修期限1.工作内容（1）了解设备设施质保期限（2）收集相关法规2.工作方法（1）由开发商采购部提供相关设备维修信息卡（2）编制协作配套单位通联表（3）了解设备维保信息卡中的相关内容（4）学习相关法规（中华人民共和国建设部令80号房屋建筑工程质量保修办法）3.工作标准（1）按开发商购买合同中的相关规定执行（2）按照国家相关规定执行（3）在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：a.地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；b.屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；c.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；d.电气管线、给排水管道、设备安装为2年；e.装修工程为2年.（4）建筑工程的保修，自办移交手续之日起计算（5）安防设备的保修，自政府主管部门验收通过之日起计算（七）物业验收流程1.工作内容（1）制定接管工作流程（2）制定接管验收记录表2.工作方法（1）按接管工作流程跟进检查(详见附件三）（2）按开发商物业交接进度工作计划制定相应的物业接管工作计划表（3）按区域逐项验收，并将检验情况予以记录,由开发商（项目部）签收（4）接管验收相关记录表格《房屋本体接管验收表》《公共配套设施接管验收表》《机电设备接管验收表》《室外给排水接管验收表》《接管验收问题整改表》3.工作标准（1）按操作流程运作（2）跟进验收中发现问题的装修工作（3）相关记录表格记录完整、存档保管（4）确保接管物业的质量合格（八）物业工程接管验收标准1.工作内容（1）收集房屋接管验收相关标准7-4（2）按规范标准验收（3）存在问题记录汇总（4）跟进落实2.工作方法（1）抽调工程条线专业骨干，成立接管验收小组（2）组织相关验收人员学习与培训工作（3）接管验收主要是观感验收和使用验收，侧重观感是否合格，设施设备的使用功能是否符合标准要求（4）学习相关法规(ZBP30001-90）中华人民共和国房屋接管验收标准（5）制定未销售的空置房交接验收工作规程，包括职责、操作程序、工作标准及相关支持文件与表式，并组织相关员工进行培训3.工作标准（1）验收人员熟悉国家有关标准(ZBP 30001-90）中华人民共和国房屋接管验收标准（2）按“室内装饰工程质量验收标准（设备安装部分）进行验收(详见附件六）（3）按“住宅装饰装修验收标准"验收（DB31/30-2003）（详见附件七）（4）引用相关标准：GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ147—90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范GBJ148—90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范GBJ150—91电气装置安装工程电气设备交接验证标准GBJ50242—2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（5）物业工程接管验收标准详见附件四、五（6）物业工程接管验收标准详见附件四、五（7）相关管理人员培训考核合格后上岗，空置房内设备设施等达到管理标准。
写字楼前期岗位职责
写字楼前期岗位职责
写字楼前期岗位职责主要包括以下内容：
1.市场调研：负责对当地写字楼市场的市场情况进行调研，包
括各类写字楼的数量、均价、空置率和租赁需求等，以此为依据制
定合理的招商策略。
2.客户拓展：通过各种渠道积极拓展客户资源，与潜在客户进
行沟通和接触，建立良好的关系，提高客户对写字楼的关注度和认
可度。
3.租赁谈判：与客户进行租赁谈判，制定租赁方案，协商各项
条款，达成租赁合同。
4.合同管理：负责租赁合同管理工作，包括合同签订、履行和
变更等，确保合同达成后的正常执行，并进行相应的跟踪和监督。
5.客户服务：及时处理客户咨询和投诉，提供优质的客户服务，维护良好的客户关系，促进客户满意度的提高。
6.市场推广：根据市场状况和客户需求进行市场推广，包括展览、广告、网站建设等，提高写字楼的知名度和品牌形象。
7.竞争分析：及时了解竞争对手的最新动态和市场表现，制定
应对策略，确保写字楼在市场竞争中保持领先地位。
8.小区管理：根据写字楼的规模和需求，制定小区管理计划，
负责小区的日常管理工作，包括维修、保洁、安保等，确保写字楼
的正常运营。
以上就是写字楼前期岗位职责的主要内容，需要做好以上工作
才能提高写字楼的租赁率和满意度。
物业服务早期介入服务内容
物业服务早期介入服务内容随着城市化进程的加快，物业服务的需求越来越大。
在早期介入物业服务中，服务内容主要包括以下几个方面：1.建筑物维护与保养：物业服务公司可以对建筑物进行定期维护与保养，包括墙体、屋顶、门窗、电梯、管道等各个方面。
保持建筑物的良好状态，确保居民的安全和舒适。
2.公共区域清洁：物业服务公司负责公共区域的清洁工作，包括走廊、楼梯间、电梯、垃圾处理区等。
保持公共区域的整洁，提升居民的生活品质。
3.绿化维护：物业服务公司负责小区的绿化维护工作，包括草坪修剪、花卉养护、树木修剪等。
保持小区的绿化环境优美，营造良好的生活氛围。
4.小区安全管理：物业服务公司负责小区的安全管理工作，包括安保人员的配备、监控设备的安装和维护、出入口的管理等。
确保小区的安全，防止不法侵入和犯罪事件的发生。
5.设备设施维修：物业服务公司负责小区内设备设施的维修与保养工作，包括电梯、供水、供电、给排水、空调、消防设备等各种设备。
及时发现问题并进行维修，确保设备设施的正常运行。
6.居民服务管理：物业服务公司负责小区居民的服务管理工作，包括接待、业主意见反馈、报修，以及小区活动的组织和协调等。
提供热情周到的服务，解决居民的问题和需求。
7.社区活动组织：物业服务公司可以组织各种社区活动，如节日庆祝、文艺演出、运动比赛等。
通过活动增进居民之间的互动和交流，加强社区凝聚力。
8.各类证照的办理：物业服务公司协助业主办理小区各类证照，如租赁合同、房屋产权证、装修许可证等。
为业主提供便利和专业的服务。
9.投诉处理：物业服务公司负责处理小区居民的投诉和纠纷，公正、高效地解决各类问题，维护良好的社区秩序。
在早期介入物业服务中，物业服务公司应根据小区的实际情况和居民的需求，提供全方位的服务。
通过专业化的管理，提升小区的管理水平和服务质量，为居民创造一个安全、舒适、和谐的生活环境。
商业及住宅项目前期物业管理前期介入管理内容
商业及住宅项目前期物业管理前期介入管理内容（一）从后期物业管理的角度协助开发商完善以下工作1.配套设施的完善。
2.水、电供应容量的控制与布置及第三路电源的合理配置。
3.安全保卫系统的完善。
4.垃圾处理的方式。
5.消防系统的设置。
6.电梯、扶梯系统设置。
7.停车场管理方案及设备配置。
8.通讯设施的容量预留。
9.智能化设施的选型、配置。
10.参加大型设备的招标、投标工作，协助确定购买合同相关条款。
（二）协助开发商参与工程监理的工作内容1.参加各专业施工图纸交底会审，提出修改意见。
2.审查承建单位提供的材料和设备清单及所列的规格与质量是否与设计相符。
3.督促检查承建单位的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议。
4.检查工程施工进度，参与有关工程联系会议。
5.督促承建单位严格执行承包合同。
6.督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤。
7.参与检测工程质量，验收分部分项工程。
8.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确秩序装质量，提前熟悉楼宇中的各种设备和线路。
9.参加现场大型设备的开箱检验工作。
10.提出遗漏工程项目的建议。
（三）物业管理前期介入软件建设的工作内容以国家和政府有关行政管理部门制定颁布的法律、法规和规范性文件为依据，结合物业管理的实践，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。
1.制定物业管理内部管理制度。
如：各级员工手册、员工岗位职责及考核指标体系、内部管理制度及服务规范等。
2.制定物业管理外部管理制度。
如：委托管理合同、物业验收与接管标准、楼宇入伙手续文件、装修管理规定、商家及业主临时规约、商家及业主手册、商家及业主管理委员会章程等。
3.人员培训。
（四）配合销售工作1.在销售过程中对商家及业主（客户）进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。
2.物业形象推广：售楼部服务形象、物业礼仪展示、样板房管理。
3.与商家及业主签订《商家及业主临时规约》。
（五）工程预验收、接管、成品保护工作1.认真参与中间验收、检验，及时根据相关信息提出专业意见。
物业前期介入岗位职责范文
物业前期介入岗位职责范文一、岗位背景和职责概述物业前期介入岗位是指在房地产项目开发过程中，物业公司相关部门参与到项目前期规划、设计、合同签订等工作中，提供专业意见和服务，保障项目的顺利进行和后期物业管理的高效运营。
该岗位要求具备较强的房地产开发和物业管理专业知识，能够协调各方面资源，确保项目的成功实施。
二、岗位职责1.参与项目前期规划和设计工作，就物业管理的需求进行专业意见提供和建议。
在规划和设计阶段，根据项目的特点和物业管理的要求，参与项目方案的制定和优化，确保物业管理工作能够顺利进行。
2.参与项目土地出让合同和开发合同的签订，就物业管理相关条款进行审核和修订。
在合同谈判和签订过程中，就物业管理方面的条款进行专业意见提供，并根据实际情况进行修改和修订，确保物业管理的权益得到保障。
3.协调项目各方面资源，组织并参与项目前期准备工作的实施。
包括与设计院、施工单位等相关方面进行协调和沟通，确保项目前期工作能够按计划顺利进行，准备好后续物业管理工作的开展条件。
4.参与物业品牌的建设和推广工作，提升物业管理服务的品质和形象。
在项目前期，进行物业品牌定位和形象设计工作，制定物业管理服务的标准和规范，提升物业管理服务的水平和品质。
5.参与物业管理流程和制度的建设和完善，确保物业管理工作的规范和高效运行。
根据项目特点和物业管理服务的需求，制定物业管理流程和制度，明确各项工作的责任和流程，确保物业管理工作的规范进行。
6.参与物业管理信息系统的建设和实施，提高物业管理工作的信息化水平。
根据项目的特点和物业管理服务的要求，参与物业管理信息系统的选型和实施工作，提供专业意见和建议，确保物业管理工作的信息化程度和效率。
7.协助项目销售工作，提供相关物业管理服务的支持和服务。
在项目销售过程中，提供物业管理服务方面的专业顾问和支持，解答购房者关于物业管理的问题和疑虑，提供相关资料和信息，促进项目销售的顺利进行。
8.参与项目启动和交付工作，确保物业管理工作的有序开展。
写字楼的早期介入主要工作
写字楼的早期介入主要工作写字楼的早期介入主要工作提要：施工建设阶段的介入主要工作：从物业管理的角度与施工管理。
与承建商等密切合作，就施工期间所发生的一切与日后管理相关联的问题提出建议自写字楼的早期介入主要工作写字楼管理的早期介入，是指物业管理公司在正式全面接管写字楼工作之前进行的工作。
主要内容包括写字楼设计阶段的早期介入、写字楼施工建设阶段的早期介入和写字楼机电设备安装调试阶段的早期介入，主要是从物业管理角度提出意见和建议。
其目的是确保写字楼建造及设施符合物业管理要求，交付使用时，能即时给各业主及租户提供有效及高水平的服务，以避免日后在建筑和管理上的投资追加或成本提高，减少物业管理的成本支出。
1、规划设计阶段的介入主要工作：从物业管理的角度参与写字楼规划设计方案研究工作.密切与设计师、建筑师以及其他相关的专业人员的联系，审阅、复查所有有关写字楼的设计图纸和施工计划，并从物业管理的角度提出建议。
在参加工程项目的会议时，提出管理上的有关建议：（1）规划设计和建筑计划能否满足未来客户的要求。
如布局是否合理，配套设施是否齐全等。
（2）写字楼日后的管理，如保安、消防和维修服务等能否最经济、最有效和便于操作？是否设置防盗监控系统？防火安全装置的配备是否合理？写字楼出入口、造型是否方便治安管理等。
（3）监督建筑材料的选择和使用，并严格配合检查至最后完成建设，确保写字楼外观完美无瑕，避免日后维修成本的增加。
（4）评价设备和相关服务的选择和有效性，评价安全控制系统，确保设备、服务和安全之间的连接，使整个写字楼运作畅通。
（5）是否合理设置管理办公室、工作间、询问台、告示标志等，确保有效地利用空间，以减少日后这些方面人力和空间的浪费。
（6）从美观和效益上评价园林设计与布置、公共场所告示标志，以及照明配置的质量和设计。
（7）检验和评价车库、停车设施的设计，提出未来管理的建议，如计费系统、出入控制系统、车位配置等。
2、施工建设阶段的介入主要工作：从物业管理的角度与施工管理。
大厦前期物管介入具体方案范文
大厦前期物管介入具体方案背景物业管理在房地产行业中扮演着重要的角色，它负责管理和维护建筑物及其相关设施。
在一个大厦的建设过程中，如果没有得到物业管理方面的妥善处理，可能会给后续的物业管理带来很大的难题。
因此，在建设大厦的前期，需要有一份具体的方案，来指导物业管理方的参与和日常管理。
方案建议大厦前期物管介入具体方案主要包含以下方面：第一阶段：规划阶段在大厦物业管理的前期，需要有一个完整的规划，以便物业管理团队能够更好地管理和维护大厦。
规划阶段的主要内容包括：•确定物业管理范围：在规划阶段，需要明确大厦的物业管理范围，包括室内外的维护内容和服务内容。
•制定物业管理方案：根据物业管理范围，制定相应的物业管理方案，包括物业管理标准和管理流程。
•确定物业管理团队：确定物业管理团队的组成和人员配备，以及物业管理人员的专业知识和技能要求。
第二阶段：设计阶段在大厦物业管理的设计阶段，主要是对物业管理方案的细化和优化。
具体的方案主要包括以下内容：•编制物业管理规章制度：在设计阶段，需要编制相应的物业管理规章制度，明确物业管理人员的职责和权利，同时制定相应的工作标准和流程。
•设计物业服务流程：为了给业主提供更优质的服务，在设计阶段需要制定物业服务流程，明确服务的标准和流程，包括预定服务、服务配送、服务确认等。
•制定应急预案：在物业管理的设计阶段，需要制定应急预案，包括物业事故处理流程和应急处理方案。
第三阶段：施工阶段在大厦物业管理的施工阶段，物业管理方需要参与建设，配合主体建设，主要包括以下内容：•审核工程质量问题：确保施工过程中质量问题得到及时审核和解决，避免质量问题后期给物业管理造成困扰。
•安排物业费用支付：在施工阶段需要安排物业费用的支付，确保物业管理人员的正常工作和服务。
•配合其他部门开展工作：物业管理事关整体施工的顺利进行，所以需要与项目负责人、监督人员等各个部门配合，确保施工队伍的稳定和工程的顺利。
第四阶段：验收阶段大厦物业管理的验收阶段是非常重要的，主要是为了确保物业管理质量的达标和减少后续的管理成本。
商业物业管理前期介入
商业物业管理前期介入1. 简介商业物业管理是指对商业用途的建筑物、场所等进行管理和运营的一种管理形式。
在商业物业管理的前期阶段，即物业开始进入运营之前，有必要进行一系列的介入工作，以确保物业的顺利运营。
2. 前期介入内容2.1 物业规划与设计在物业管理前期，需要进行物业规划与设计工作。
这包括对物业的定位、功能设置、空间分配等方面的规划，以及建筑、装修等各项设计工作。
物业规划与设计需要考虑到物业所在地区的市场需求、人流量、周边环境等因素，以确保物业的功能和定位与市场需求相匹配，并能够提供良好的使用体验。
2.2 项目招标与合同签订在物业管理前期，还需要进行项目招标与合同签订工作。
这包括对各项工程项目的招标，选取合适的承建商进行合作，并与承建商签订项目合同。
项目招标与合同签订的目的是确保施工质量和进度的控制，并明确各方的权责关系，以确保物业的建设和装修工作能够按时、按质完成。
2.3 人员招聘与培训在物业管理前期，还需要进行人员招聘与培训工作。
这包括根据物业的规模和运营需求，招聘合适的物业管理人员、保安人员、清洁人员等，并对其进行必要的培训与考核。
人员招聘与培训的目的是确保物业管理团队的专业素质和工作能力，以提供高质量的物业管理服务，满足客户和租户的需求。
2.4 运营流程与系统建设在物业管理前期，还需要进行运营流程与系统建设工作。
这包括制定物业管理的流程与标准，并选取合适的管理系统进行建设与应用。
运营流程与系统建设的目的是提高物业管理的效率和效果，实现信息化管理和智能化运营，提供便捷的服务和优质的体验。
3. 前期介入的重要性商业物业管理前期的介入工作非常重要，它直接影响着物业的后续运营效果和客户满意度。
，物业规划与设计的合理性和科学性，决定了物业的功能和定位是否与市场需求相匹配，能否提供符合用户需求的服务。
，项目招标与合同签订的规范性和严谨性，决定了物业建设和装修工作是否按时、按质完成，对后续运营的影响至关重要。
前期介入管理服务内容及工作重点
前期介入管理服务内容及工作重点1.项目/计划的立项阶段：在项目或计划还未启动之前，进行立项评估和可行性研究，对项目或计划的目标、范围、资源、工期、成本等进行详细规划和设定。
同时，要明确项目或计划的组织结构和管理方式，确定项目或计划的关键节点和里程碑。
2.项目/计划的规划阶段：在项目或计划启动之后，进行详细的项目或计划规划，包括确定项目或计划的具体任务和工作流程，制定详细的工作计划和时间表，明确项目或计划的各项要求和指标，制定相应的监控和评估机制。
3.项目/计划的人员管理：包括确定项目或计划的组织结构和人员配备，制定人员招聘和培训计划，进行团队建设和沟通协调，确保项目或计划的各项任务能够按时完成。
4.项目/计划的风险管理：对项目或计划可能面临的各种风险进行预测和评估，制定相应的风险应对措施，确保项目或计划能够应对各种不确定性因素，提高项目或计划的成功率和成果质量。
5.项目/计划的资源管理：包括确定项目或计划所需的各种资源，如人力资源、物资资源、财务资源等，进行资源分配和调度，确保项目或计划能够得到足够的支持和保障。
1.项目/计划的目标设定和规划：在项目或计划的初期阶段，要对项目或计划的目标进行明确和具体的设定，并根据目标制定详细的工作计划和时间表，确保项目或计划能够按时推进和达到预期目标。
2.组织和团队建设：对于项目或计划的组织结构和人员配备，要进行合理规划和有效管理，确保项目或计划能够拥有具备所需技能和素质的团队成员，并进行有效的沟通和协调，提高团队合作和工作效率。
3.风险评估和管理：在项目或计划的初期阶段，要对可能的风险进行全面的评估和管理，制定相应的风险应对措施，避免和减少风险对项目或计划的影响，提高项目或计划的成功率和成果质量。
4.资源的调配和管理：要对项目或计划所需的各种资源进行有效的调配和管理，确保项目或计划能够得到足够的支持和保障，提高项目或计划的执行效果和成果产出。
5.监控和评估机制的建立：要建立有效的监控和评估机制，对项目或计划的进展和执行情况进行定期监测和评估，及时发现问题和不足，并采取相应的措施进行调整和改进，保证项目或计划能够按照预期目标顺利推进。
商场写字楼物业管理前期介入方案
商场写字楼物业管理前期介入方案物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要熟悉并参与整体物业的接管验收工作，做到详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。
总体来讲，物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容：◆施工期物业管理◆设施设备调试期物业管理◆竣工验收及物业接管验收期间物业管理◆其他前期准备工作◆前期物业管理人员安排与工作进度一、施工期物业管理工作1、熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录；2、了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等；3、根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与发展商协商，进行前期协调改进；4、对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与发展商洽谈解决，尽量不留后患；一时无法解决时，列出整改报告，提交发展商备案处理。
二、设施设备调试期物业管理在设施设备调试期，物业将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理机构的工程技术人员一起，共同开展以下工作：1、对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；2、出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；3、及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报发展商。
4、参与设备的调试将工程技术人员分成四个小组，分别参与大厦的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领，进行详细的记录。
写字楼前期介入的工作内容
写字楼前期介入的工作内容前期介入的工作内容（一）在设计阶段的工作要点：1、检查配套设施是否完善，如邮局、商务中心、保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区、员工餐厅及浴室等服务设施；另外如物管公司用房、库房、员工通道、更衣室、工程部工作间、值班室、岗亭等后勤设施；2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。
根据写字楼的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。
对功能多样的楼宇，一定要考虑机电设备的配置和能源费（水、电、气）的分区域计量问题。
3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。
4、检查建筑材料的选用是否合理。
设计单位和开发商从外型美观和采购成本上考虑的较多，物管公司应从其后期维养的难易程度及费用提出选择建议。
5、检查机电设备的配置是否合理。
物管公司应主要从不同功能和不同业主的使用要求、节能要求、安全要求、设备维养的难易程度及费用等几方面对各机电系统（电梯、通讯、采暖、空调、监控及消防主机、污水处理系统、新风系统等）提出选择建议。
（二）在建安工程阶段的工作要点：1、协助开发商审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划；2、协助开发商审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量、工程承包合同；3、协助控制工程进度：物管公司通过对施工计划和现场情况的分析对比，协助解决施工中的问题，提出解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现；4、协助控制工程质量：物管公司要参与制定重大项目和设备的招投标条件和合同条款；协助督促承建单位设置质量保证体系（质量管理目标、程序和办法），设立质量检查负责人；特别是在机电设备方面，物管公司要对订货、采购、包装、运输、储存、安装、调试及成品保护进行全过程的检查和验收，做好质量记录和分析，提出意见协助处理质量问题；5、检查安全消防措施和保险合同条款；6、收集整理合同文件和技术档案资料。
写字楼前期物业管理主要工作内容
写字楼前期物业管理主要工作内容第一篇：写字楼前期物业管理主要工作内容写字楼前期物业管理主要工作内容一、前期物业筹备阶段1、熟悉项目整体规划及相关情况，从物业管理的角度对项目各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；2、结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；3、从用户实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议；4、提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱等；5、对物业管理用房的大小、分配、位置等提出建议；6、根据物业所在地物价部门的有关规定、项目定位及市场实际情况，配合公司制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等；7、配合招商部对写字楼的出租、广告推广与商业营运等；8、停车系统及交通路线规划（包括：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等）；9、监控和消防中心消防中心位置；消防中心设备布置；消防监控点位调整与补充。
10、垃圾处理：垃圾房位置，垃圾房设备配备标准，垃圾分类放置；11、缷货区的设置缷货场和缷货平台位置、高度；缷货场管理用房；缷货场停车位。
12、电梯系统：电梯分区、分配、梯速的选择；13、配合项目工程施工进度，对检查中发现的问题及时提出，以便于及时整改；二、物业收楼前准备阶段1、确定物业管理方案及各岗位管理人员配备和业务培训；2、前期物业工程项目的接管验收（图纸资料及设施设备的移交），由建设单位、施工单位、厂家及物业管理公司参与；消防验收建议由第三方监测，合格后出具监测报告；3、编制《商户手册》、《物业管理协议》、《装修管理协议》、《装修管理规定》等文件资料，部分资料需要印刷；4、筹备大厦的交楼工作，包括大厦清洁开荒、工作流程和岗位职责制定、业务培训及岗位安排等；5、装修管理：制定装修申请审批流程，制定成品保护，现场管理消防安全管理，施工安全管理，临时用电管理方案等；6、物业管理软件的确定，原始数据录入及日后水、电分摊公式的确定；7、外包单位：如清洁、四害消杀、绿化租摆、电梯、消防、监控、门禁等单位的确定；19、大楼各种标识标牌的设置及安装；三、日常物业管理阶段1、完善各项制度及工作流程；2、物业档案资料的整理与归档；3、根据《物业管理协议》相关内容，提供各项专业物业管理服务。
大厦物业前期介入岗位职责
大厦物业前期介入岗位职责
大厦物业前期介入岗位职责包括但不限于：
1. 协助进行物业项目规划和立项工作，参与项目前期的招商、谈判和合同签订等工作；
2. 负责对项目建设进度和质量进行监督和检查，及时发现并解决问题；
3. 协助进行物业项目的市场调研和竞争分析，为项目后期经营提供有效数据支持；
4. 参与并协助项目经理进行物业项目的预算编制和资金筹措工作；
5. 积极与相关部门合作，处理项目前期相关的许可证件和审批手续；
6. 参与编制物业项目前期工作报告和相关文档，进行资料整理和归档工作。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
16、协助开发商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。
3、与开发商协商制定大厦的管理维修公约并报市房地局核准备案
4、开立项目银行结算帐户、管理基金帐户并建帐
5、与开发商一起制定租售价格和营销方案；了解已签约的业主和租户及开发商对他们在物管方面所做的承诺，以制定相应的服务和解决方案
6、制定大厦运营期的保险方案，签署保险合同，注意其与大厦的工程一切险的衔接；
13、人员培训：销售人员的物管知识培训；工程人员的专业培训；所有人员的入职导向培训、安全消防培训、管理维修公约培训、保险合同及理陪程序的培训、主要工作制度及程序的培训；
14、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；
15、相应文件及表格的设计、印刷和使用；
●政府机构、市政等关系
●须继续执行的合同及待收待支的款项（与业主租户的、与分包商或其它单位的）
●资产/材料/工具
●财务工作联系行文方式：
●问题
●问题的原因
●已造成或将造成的后果
●解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补）
●时间限制要求
5、检查安全消防措施和保险合同条款；
6、收集整理合同文件和技术档案资料。
（三）在开业运营前筹备阶段的工作要点：
1、“凡事预则立”，物管公司应根据工程进展和大厦的租售情况与开发商
协商制定一份详细（落实到每周）的工作计划和进度控制表
2、起草大厦的物管委托合同并与开发商签署
（二）在建安工程阶段的工作要点：
1、协助开发商审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划；
2、协助开发商审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量、工程承包合同；
3、协助控制工程进度：物管公司通过对施工计划和现场情况的分析对比，协助解决施工中的问题，提出解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现；
7、制定大厦物业管理的岗位设置和人员编制，列出人员到位时间表；
8、制定外包项目，签署外包合同；制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、大厦指示牌等等）；
9、根据开业前人员到位计划、人员工资福利及办公费用、外包合同费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行
10、根据大厦的楼宇设备情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；
11、通邮地址和通邮手续；
12、工程方面：继续协助开发商对工程进度和质量的监理；对所有工程部员工进行培训以让他们熟悉楼宇建筑及各系统设备；参与楼宇、文件图纸资料、设施设备的安装调试及验收交接工作；接受机电供货商的培训；记录所有缺陷和问题，督促承建商和供货商整改；建立图纸资料档案、设备档案、承建商和供货商以及市政相关部门的联系档案；协助开发商签署各项工程和设备的保修合同；与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；
前期介入的工作内容
（一）在设计阶段的工作要点：
1、检查配套设施是否完善，如邮局、商务中心、保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区、员工餐厅及浴室等服务设施；另外如物管公司用房、库房、员工通道、更衣室、工程部工作间、值班室、岗亭等后勤设施；
2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据写字楼的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。对功能多样的楼宇，一定要考虑机电设备的配置和能源费（水、电、气）的分区域计量问题。
交接内容要ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ：
●产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编
●图纸资料及设备使用操作手册
●供货商/承建商的培训
●政府及行业主管部门签发的许可证书或执照
●钥匙
●专用工具和备品备件
●遗留问题的确认和解决时限
●保驾/保修安排（电话联络单）
●电、水、气表的抄读确认
3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。
4、检查建筑材料的选用是否合理。设计单位和开发商从外型美观和采购成本上考虑的较多，物管公司应从其后期维养的难易程度及费用提出选择建议。
5、检查机电设备的配置是否合理。物管公司应主要从不同功能和不同业主的使用要求、节能要求、安全要求、设备维养的难易程度及费用等几方面对各机电系统（电梯、通讯、采暖、空调、监控及消防主机、污水处理系统、新风系统等）提出选择建议。