海南临高马袅湾项目开发策略与概念规划密
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B、海南国际旅游岛政策优势： 国际旅游岛战略的最终目标，是将海南岛未来建 成亚洲的“生态型自由岛”，实行自由贸易区的 国际政策，包括：自由贸易政策，实行进出口零 关税政策；自由投资政策，实行免交企业所得税 政策；自由旅游政策，实行政策信息化落地签证 政策；自由购物政策，实行免交消费税政策等。 国际旅游岛先行试验区:龙湾国际度假区规划已于 2012年2月正式获批。说明海南自由贸易区走出 了重要的一步。
马袅湾项目 开发策略与概念规划
目录 一、项目背景 二、项目属性界定 三、项目定位 四、项目初步概念规划 五、分期投入策略 六、项目实景模拟
2019/2/17
wk.baidu.com
一、项目背景
1、中国度假物业市场前景：
A.近年来，国内度假居住市场发展迅速，中 国富裕阶层总体表现出强烈的休闲度假意 愿,以及投资物业以实现自身资产保值、增 值的需求。未来，在中国经济持续增长的 背景下，中国富裕阶层、超富裕阶层将急 剧扩大，为度假物业市场的进一步发展提 供强有力的支撑。
2019/2/17
3、海南发展方向分析
E、海南房地产政策导向：
A、海南自然资源独特性、土地资源稀缺性，决定了长时间
内房地产的支柱产业地位，国际旅游岛的建成离不开房地 产业的助推，因此，政府现阶段仍将鼓励并依赖地产业； B、巨大的旅游市场和度假、养老市场需求，决定了海南住 宅地产规模必须限制。 C、海南省计划5年内，将现有住宅开发占地产总开发比例从 当前93%下调至55%。 D、如全面实现海南岛自由贸易区政策目标，新海南岛将成 为亚洲自由岛，它将是亚洲创业者的天堂、贸易者的天堂、 购物者的天堂、休闲者的胜地和学习者的乐园。海南佛罗 里达发展模式决定了，国际旅游岛建成后，拥有旅游岛物 业将是一份奢享。
2019/2/17
琼海龙湾国际旅游岛先行试验区
海南省旅游文化产业发展的突破口和示范区，重点围绕特 殊政策试验、开发模式试验、体制机制创新试验、产品创 新试验、投融资模式创新试验等五个方面先行先试，建设 成规模大、开放度高、国际一流的国家级重点文化产业园 区，成为对国际旅游岛建设具有龙头带动示范作用的集聚 区。 目前，已经确定的国际旅游岛先行试验区建设的11个产 业板块分别为免税购物城，体育娱乐与大型竞猜型、即开 型体育彩票，南海海洋旅游开发;影视动漫文化产业基地， 国际旅游博览会展中心，游戏主题公园，名人艺术演艺走 廊;高尚生活中心，国际餐饮中心，高端社区，高端旅游 教育中心。
2019/2/17
中国与海南发展情况 对本项目影响分析
中国度假居住物业市场的蓬勃发展，为海南度假 物业市场进一步发展，提供了强有力的基本面支 撑。 海南热带海岛度假居住目的地为中国唯一。 海南旅游发展战略目标：到2020年要建设成为世 界一流的热带海岛度假胜地。 争取中国首个自由 贸易区的第一步---龙湾国际先行试验区规划已获 批。
2019/2/17
3、海南发展方向分析
D、海南经济环境日益改善 近年，海南经济步入新的发展时期； 一批大型基础项目、包括旅游业在内的产业项目 落户海南并加快规划和建设； 国际旅游岛开始着手推行旅游各项要素的国际化 改造：快铁、机场、主题公园、高星酒店群、免 税商品经营等全面展开。 国际化将为海南、也为介入海南的投资者、经营 者和消费者带来新的发展机遇，国内名企、国际 资本抢滩海南湾区开发；做为自由贸易区的第一 步：先行试验区龙湾规划已获批。
结论：以上背景使本项目运作成功，具有了区域 独有的“天时” 。
2019/2/17
4、区域房地产市场分析
（1）项目地属琼北海口房地产市场，其特征如下：
A、海口房地产经过发展周期的低 谷及复苏期，现正步入稳定发 展期。 B、海口独特的地理位置和自然资 源决定了其房地产市场具全国 化特征。
2019/2/17
3、海南发展分析
C、海南房地产发展现况 2011年海南房地产销售面积834.19万平米，其中 海口209.76万平方米，三亚140.83万平方米，琼 海134.82万平方米，文昌74.58万平方米，定安 36.46万平方米，澄迈67.4万平方米。 西部地区开发投资达50.55亿元（东部为389.6 亿），超过中部地区约一倍，较上年增长425.7%， 增速远远高于东部地区。其中西部地区的澄迈增 速超过文昌与定安，占西部投资总量的71.3%。
2019/2/17
3、海南发展方向分析
A、国际旅游岛战略目标之一： 海南：中国最大的经济特区， 中国唯一的热带海岛省份， 中国最佳的国际性度假胜地。 国家和海南的整体旅游规划，确定海南旅 游发展战略目标：到2020年要建设成为世 界一流的热带海岛度假胜地。
2019/2/17
3、海南发展方向分析
在中国的34.5万 名富裕人士中， 有4935名属于超 富裕人士，他们 拥有的资产超过 了3000万美元。
4935
资料来源：美林与 凯捷研究报告
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2019/2/17 2006
2、度假住宅市场发展概况
A.受旅游度假市场带动，度假住宅市场发展迅速。 B.世界旅游组织认为，当人均GDP达到3000美元 以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业。据预测， 到2020年前，我国人均GDP将快速增长，异地 度假置业需求将大量增加。 C.自90年代中期开始，我国出现滨海度假候鸟性迁 移现象，表现出由内陆向海边、由纬度高地区向 纬度低地区迁移。 D、近5年间东北、华北地区到中国唯一热带海岛海 南置业成风，置业人群近二年已向西北,长江以南 全面扩展。
2019/2/17
B.波士顿咨询公司预测，到2011年中国百万美元净资产 家庭总量达60.9万户。预计到2015年,该数量将再增加 40%以上
图：中国超富裕阶层数量变化及预测（人）
16000 14000
13685 12219
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
10910 9741 8697 7765 5527 6190 6933
马袅湾项目 开发策略与概念规划
目录 一、项目背景 二、项目属性界定 三、项目定位 四、项目初步概念规划 五、分期投入策略 六、项目实景模拟
2019/2/17
wk.baidu.com
一、项目背景
1、中国度假物业市场前景：
A.近年来，国内度假居住市场发展迅速，中 国富裕阶层总体表现出强烈的休闲度假意 愿,以及投资物业以实现自身资产保值、增 值的需求。未来，在中国经济持续增长的 背景下，中国富裕阶层、超富裕阶层将急 剧扩大，为度假物业市场的进一步发展提 供强有力的支撑。
2019/2/17
3、海南发展方向分析
E、海南房地产政策导向：
A、海南自然资源独特性、土地资源稀缺性，决定了长时间
内房地产的支柱产业地位，国际旅游岛的建成离不开房地 产业的助推，因此，政府现阶段仍将鼓励并依赖地产业； B、巨大的旅游市场和度假、养老市场需求，决定了海南住 宅地产规模必须限制。 C、海南省计划5年内，将现有住宅开发占地产总开发比例从 当前93%下调至55%。 D、如全面实现海南岛自由贸易区政策目标，新海南岛将成 为亚洲自由岛，它将是亚洲创业者的天堂、贸易者的天堂、 购物者的天堂、休闲者的胜地和学习者的乐园。海南佛罗 里达发展模式决定了，国际旅游岛建成后，拥有旅游岛物 业将是一份奢享。
2019/2/17
琼海龙湾国际旅游岛先行试验区
海南省旅游文化产业发展的突破口和示范区，重点围绕特 殊政策试验、开发模式试验、体制机制创新试验、产品创 新试验、投融资模式创新试验等五个方面先行先试，建设 成规模大、开放度高、国际一流的国家级重点文化产业园 区，成为对国际旅游岛建设具有龙头带动示范作用的集聚 区。 目前，已经确定的国际旅游岛先行试验区建设的11个产 业板块分别为免税购物城，体育娱乐与大型竞猜型、即开 型体育彩票，南海海洋旅游开发;影视动漫文化产业基地， 国际旅游博览会展中心，游戏主题公园，名人艺术演艺走 廊;高尚生活中心，国际餐饮中心，高端社区，高端旅游 教育中心。
2019/2/17
中国与海南发展情况 对本项目影响分析
中国度假居住物业市场的蓬勃发展，为海南度假 物业市场进一步发展，提供了强有力的基本面支 撑。 海南热带海岛度假居住目的地为中国唯一。 海南旅游发展战略目标：到2020年要建设成为世 界一流的热带海岛度假胜地。 争取中国首个自由 贸易区的第一步---龙湾国际先行试验区规划已获 批。
2019/2/17
3、海南发展方向分析
D、海南经济环境日益改善 近年，海南经济步入新的发展时期； 一批大型基础项目、包括旅游业在内的产业项目 落户海南并加快规划和建设； 国际旅游岛开始着手推行旅游各项要素的国际化 改造：快铁、机场、主题公园、高星酒店群、免 税商品经营等全面展开。 国际化将为海南、也为介入海南的投资者、经营 者和消费者带来新的发展机遇，国内名企、国际 资本抢滩海南湾区开发；做为自由贸易区的第一 步：先行试验区龙湾规划已获批。
结论：以上背景使本项目运作成功，具有了区域 独有的“天时” 。
2019/2/17
4、区域房地产市场分析
（1）项目地属琼北海口房地产市场，其特征如下：
A、海口房地产经过发展周期的低 谷及复苏期，现正步入稳定发 展期。 B、海口独特的地理位置和自然资 源决定了其房地产市场具全国 化特征。
2019/2/17
3、海南发展分析
C、海南房地产发展现况 2011年海南房地产销售面积834.19万平米，其中 海口209.76万平方米，三亚140.83万平方米，琼 海134.82万平方米，文昌74.58万平方米，定安 36.46万平方米，澄迈67.4万平方米。 西部地区开发投资达50.55亿元（东部为389.6 亿），超过中部地区约一倍，较上年增长425.7%， 增速远远高于东部地区。其中西部地区的澄迈增 速超过文昌与定安，占西部投资总量的71.3%。
2019/2/17
3、海南发展方向分析
A、国际旅游岛战略目标之一： 海南：中国最大的经济特区， 中国唯一的热带海岛省份， 中国最佳的国际性度假胜地。 国家和海南的整体旅游规划，确定海南旅 游发展战略目标：到2020年要建设成为世 界一流的热带海岛度假胜地。
2019/2/17
3、海南发展方向分析
在中国的34.5万 名富裕人士中， 有4935名属于超 富裕人士，他们 拥有的资产超过 了3000万美元。
4935
资料来源：美林与 凯捷研究报告
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2019/2/17 2006
2、度假住宅市场发展概况
A.受旅游度假市场带动，度假住宅市场发展迅速。 B.世界旅游组织认为，当人均GDP达到3000美元 以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业。据预测， 到2020年前，我国人均GDP将快速增长，异地 度假置业需求将大量增加。 C.自90年代中期开始，我国出现滨海度假候鸟性迁 移现象，表现出由内陆向海边、由纬度高地区向 纬度低地区迁移。 D、近5年间东北、华北地区到中国唯一热带海岛海 南置业成风，置业人群近二年已向西北,长江以南 全面扩展。
2019/2/17
B.波士顿咨询公司预测，到2011年中国百万美元净资产 家庭总量达60.9万户。预计到2015年,该数量将再增加 40%以上
图：中国超富裕阶层数量变化及预测（人）
16000 14000
13685 12219
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
10910 9741 8697 7765 5527 6190 6933