合富辉煌总部基地项目定位策划报告
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合富辉煌广州领峰
公司未来在广州地区的投资计划及展望
拓展投资领域
在保持房地产投资稳定发展的同时，积极拓展其他领域的投资， 如金融、科技、文化等，实现多元化发展。
深化合作关系
与广州市政府及各区县政府深化合作关系，参与更多城市更新和 基础设施建设项目的合作。
实现共赢发展
通过与政府、企业等多方合作，共同推动广州地区的经济发展和社 会进步，实现共赢发展。
注册资本
集团注册资本达5亿元人 民币。
总部位置
集团总部位于广州天河北 路，地理位置优越，交通 便利。
公司发展历程
初期发展
合富辉煌集团初期主要从 事房地产代理销售和房地 产投资咨询服务。
迅速发展
随着市场需求的不断增长 ，合富辉煌迅速发展壮大 ，逐渐成为房地产综合服 务提供商。
多元化发展
近年来，合富辉煌开始涉 足土地运营、商业地产和 物业管理等多元化领域。
完成规划方案设计
根据项目定位和目标，开展规划方案设计，包括建筑布局、景观 设计、公共配套设施等。
完成建筑设计方案
在规划方案的基础上，进行详细的建筑设计，包括建筑立面、内 部空间布局、材料选择等。
项目开工及施工进度
完成施工图设计
根据建筑设计方案，开展施工图设 计，明确各个施工环节的技术要求 和细节。
市场反馈
市场反馈方面，客户对广州领峰项目的认 可度较高，主要表现在以下几个方面：地 理位置优越、交通便利、配套设施完善、 环境优美以及户型设计合理等。同时，客 户也提出了一些建议和意见，比如加强物 业管理、提高售后服务等。
06
广州领峰项目未来展望及 规划
项目未来发展规划及愿景
1 2 3
打造高品质城市地标
项目规模
广州领峰项目总建筑面积约为15万平方米，由多栋高层住宅和少量低层住宅组成 。
合富辉煌_贵州都匀1号项目商业定位及营销推广报告_75PPT
至高速公路入口仅5分钟
至市中心核心商圈10分钟距离
至火车站15分钟
合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司
Part II ｜商业环境
商业业态分布及构成 区域人口构成属性 区域交通条件分析 项目商业属性界定 商业环境SWOT分析
合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司
区域商业属性界定
业态属性：
生活服务业态较全
2、政府规划：于本案同路段南侧扶持汽车商贸城。
合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司
Part II ｜商业环境
商业业态分布及构成 区域人口构成属性 区域交通条件分析 项目商业属性界定 商业环境SWOT分析
合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司
区域人口构成属性
银湖星城(在建) 4000户
区域人口： 目前周边常住人口：2000户 (约0.7万人） 未来居住人口：6000户（1.9 万人）
合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司
限制条件分析
商业部分限制条件及其优化方向建议
一、商铺部分无专用烟道问题，将限制餐饮类业态经营或 有损项目外立面。
优化建议方向：准确商业定位、合理业态布局。
二、商铺分地上和地下部分，两部分连带销售，将会使商 铺单位产权价格过高，失去竞争优势。
优化建议方向：选择适合业态，资源优化组合。
▌ 市场环境分析
➢ 都匀商铺市场环境特征 ➢ 都匀商铺价格格局 ➢ 都匀商铺竞争楼盘 ➢ 市场环境属性界定 ➢ 市场环境对商业定位的
启示 ➢ 项目市场环境SWOT分析
▌商业定位
➢功能定位 ➢商业定位 ➢业态定位 ➢价格定位 ➢营销定位
▌营销推广
➢ 营销战略 ➢ 营销策略
合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司
合富辉煌呼和浩特光大环城项目整体品牌策略报告
巨华集团品牌发展趋势：当地市场相对成熟，平缓上升， 自我提升能力较弱。
2007.07
18
光大地产品牌检验
[滨海投资品牌扫描] • 品牌口号：运营城市未来
• 品牌支撑：天骄领域、阳光诺卡、泰合尚都
• 品牌忠诚度：呼市新城区高端客户认可 • 品牌运动：旗下二级开发项目各自推广，整体品牌推广较弱
• 品牌感受：塑造实力感较强的城市运营商角色，但是缺乏细节， 近期受到天骄领域的质量事故影响较大。
在此 • 通过光大地产的品牌检验为项目带来增值！
2007.07
13
光大地产品牌检验
[发展缘起]
• 中国光大房地产开发公司是中国光大集团旗下专业从事房地产开 发、经营、管理的企业。中国光大集团为中华人民共和国国务院 直属的以金融为主业的综合性跨国企业集团。2002年底，中国光 大集团总资产已逾3600亿元，在香港及海外拥有多家上市公司。 • 中国光大房地产公司于1985年11月在国家工商局注册成立，现注 册资本1.33亿元人民币。自成立以来，尤其是自1995年转型进入 房地产开发市场以来,公司紧紧抓住市场机遇，适应市场需求，业 务稳步成长，取得了良好的发展业绩，实现了公司规模与效益的 同步增长。目前公司已经发展成为年开复工30余万平方米，竣工 20余万平方米的集房地产开发、营销策划、物业管理为一体的综 合性房地产开发企业，具备了较强的专业开发实力和品牌影响力， 已成为国内同行业知名企业。
2007.07 10
消费者目前对发展商角色的看法
[呼市的两个大盘案例]
“恒温销售”的桥华世纪村 • 营销、服务体系的水平较低， 凭借过硬的施工质量树立口碑 保持不温不火的销售势头。
2007.07
遭遇“验房门”的天骄领域 • 由于未能及时妥善的处理房屋 质量问题遭到媒体曝光，品牌 信誉严重受创。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销策划报告70PPT38M
开发成本有所提高，竞争环境 更加公平。
住宅市场监管严厉，部分投资 资金转向商用物业。
海外资金大量流入，06年海外 投资上海地区大宗物业超过60 亿人民币，总面积达32万平米
中小基金投资谨慎
从政策面看上海地产市场，抑 制住宅投机成为主旋律。而商 用物业的持续加热以及大环境 的烘托，使未来的上海甲级写 字楼行情更为看好。
HOW
怎么样
目前写字楼市场怎么样
市场分析
价
值
What
是什么
我们是什么样的产品
项目分析
对
接
Who
是谁
我们的目标客户是谁
客户群分析
How
怎么样
我们怎么样抓住目标客户
营销策略
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
市场分析
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
宏观房地产发展状况
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
绿地和创 南京西路
人民广场
小陆家嘴
徐家汇
淮海中路
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
区位示意
项目处于武宁路、曹杨路之间， 是上海市著名的城市走廊，向 西对接沪宁线，从而辐射整个 苏南平原。
项目所处于的点位于普陀区内 环以内，整体形象有待改善。
◇其中静安、黄浦租金最高，分别为每天每平 米1.17美金及1.03美金。
◇预计06年上海写字楼市场仍有很高的上涨 空间。
合富辉煌绿地和创大厦商业项目营销 策划报告70PPT38M
政策走向
06年3月，国税局关于房地产开 发业务征企业所的税。
06年5月，九部委联合下发国六 条。
合富辉煌太原城建集团东城9000亩大盘项目前期发展报告171PPT
从产业结构来看，太原市以服务型经济为主的 第三产业比例远远高于周边城市，对周边城市 的辐射力明显加强，经济腹地不断扩大；
产业发展目标：
近期（2010年），基本完成“传统产业新
型化改造”，形成现代服务业和高新技术
产业等6大主导产业；远期（2020年），
基本奠定工业“高技术化”基础，步入后
工业化阶段。
——国家十一五发展计划
中部六省
环渤海经济圈 山 西
长三角经
珠三角经济圈
太原作为大太原经济圈的核心，在未来的快速发展中将更具外部开 放性和内部互动性
为了在国家“中部崛起”战略中取得主动， 山西“十一五规划”提出了构建“大太原经 济圈”的规划，经济圈的构建，将形成区域 协调、互补、共赢、多赢的经济形态；
26
27
20
3887
2884
2868
17
26
27
95
149
94
26
20
27
中部
煤炭资源是山西经济可持续发展的保证，对整体经济快速增长的贡 献大
山西省现有各类煤矿3207处，生产及在建总产 能为9.33亿吨／年；全省保有查明煤炭资源储 量2654亿吨，占全国的26%。
煤炭资源长期以来都是山西经济发展的重要依 托；03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、 国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，煤炭成为 山西经济加速发展的核心。
——摘自《太原市国民经济和
社会发展第十一个五年规划纲要》
近5年太原三产结构比例变化
数据来源：太原统计年鉴
2006年太原与周边城市产业结构比较
消费型城市特征明显，居民收入水平稳步提高；高端消费能力强
01-06年太原城镇人均可支配收入与消费支出对比表 (单位
产业发展目标：
近期（2010年），基本完成“传统产业新
型化改造”，形成现代服务业和高新技术
产业等6大主导产业；远期（2020年），
基本奠定工业“高技术化”基础，步入后
工业化阶段。
——国家十一五发展计划
中部六省
环渤海经济圈 山 西
长三角经
珠三角经济圈
太原作为大太原经济圈的核心，在未来的快速发展中将更具外部开 放性和内部互动性
为了在国家“中部崛起”战略中取得主动， 山西“十一五规划”提出了构建“大太原经 济圈”的规划，经济圈的构建，将形成区域 协调、互补、共赢、多赢的经济形态；
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中部
煤炭资源是山西经济可持续发展的保证，对整体经济快速增长的贡 献大
山西省现有各类煤矿3207处，生产及在建总产 能为9.33亿吨／年；全省保有查明煤炭资源储 量2654亿吨，占全国的26%。
煤炭资源长期以来都是山西经济发展的重要依 托；03年，随着国家放开煤炭市场以及国内、 国际能源紧缺，煤炭价格快速上涨，煤炭成为 山西经济加速发展的核心。
——摘自《太原市国民经济和
社会发展第十一个五年规划纲要》
近5年太原三产结构比例变化
数据来源：太原统计年鉴
2006年太原与周边城市产业结构比较
消费型城市特征明显，居民收入水平稳步提高；高端消费能力强
01-06年太原城镇人均可支配收入与消费支出对比表 (单位
合富辉煌房地产项目策划的认识与实践
•思考一：房地产的致胜者，往往是勇于打破常规者，而今 天的致胜者，必须做好充分的准备和具备相应的实力。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
事例二：广州华南板块首个千亩大盘陷入困境
•广地花园，98年开发，占地80万平方米，建筑60万平方 米，规划户数5000户，人口2万多人，已售出2000多套， 项目资产达6.5亿，初期股东股本仅400万元。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
•毛泽东每一历史时期的成功都与其深入的调研和专 心策划，最后形成正确的思想与方法所分不开。
•
毛泽东分析问题：透过现象把
握本质，本质是事物的根本性
质
•毛泽东洞察先机：自微而著，由小变大——事物变化
•
以小见大，见微知著——洞察先机
•毛泽东审时度势 ：顺势、借势、造势、控势
合富辉煌-房地产项目策 划的认识与实践
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2020/11/7
合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
引言一——从几项事例带出对中 国房地产发展的思考
事例一：“京城世纪第一拍”9.05亿天价 成交
•12月8日开拍，北京、上海、广东、天津十家房地产公 司参拍。经过67个回合较量，天津顺驰以超出底价4.75 亿拿下，地块周边地价为1000元/平方米，该地价为2100 元/平方米。富力在拍价5.2亿时退出，华润在7亿时退出 。
•思考二：在不成熟的市场初期，房地产机会处处，成功是 容易的，但在市场竞争日益激烈，日益规范的今天，成功 与失败往往就在一线之间。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
事例三：大连亿达集团开发大连软件园一期成功， 政府将以官助民办的方式将20平方公里土地交由亿 达集团实施开发经营，软件业同时将成为大连四大 支柱产业之一。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
事例二：广州华南板块首个千亩大盘陷入困境
•广地花园，98年开发，占地80万平方米，建筑60万平方 米，规划户数5000户，人口2万多人，已售出2000多套， 项目资产达6.5亿，初期股东股本仅400万元。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
•毛泽东每一历史时期的成功都与其深入的调研和专 心策划，最后形成正确的思想与方法所分不开。
•
毛泽东分析问题：透过现象把
握本质，本质是事物的根本性
质
•毛泽东洞察先机：自微而著，由小变大——事物变化
•
以小见大，见微知著——洞察先机
•毛泽东审时度势 ：顺势、借势、造势、控势
合富辉煌-房地产项目策 划的认识与实践
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2020/11/7
合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
引言一——从几项事例带出对中 国房地产发展的思考
事例一：“京城世纪第一拍”9.05亿天价 成交
•12月8日开拍，北京、上海、广东、天津十家房地产公 司参拍。经过67个回合较量，天津顺驰以超出底价4.75 亿拿下，地块周边地价为1000元/平方米，该地价为2100 元/平方米。富力在拍价5.2亿时退出，华润在7亿时退出 。
•思考二：在不成熟的市场初期，房地产机会处处，成功是 容易的，但在市场竞争日益激烈，日益规范的今天，成功 与失败往往就在一线之间。
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合富辉煌房地产项目策划的认识与实 践
事例三：大连亿达集团开发大连软件园一期成功， 政府将以官助民办的方式将20平方公里土地交由亿 达集团实施开发经营，软件业同时将成为大连四大 支柱产业之一。
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告8535
是三者合而为一
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
92
40
30004000
75
60
40005000 125Biblioteka 5000600039
80
60007000
13
100
70008000
43
120
140
800010000
6
10000以 上
28
❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
简单的综合只是硬件的拼凑，更需要的是在综合之上 的升华。项目价值的最终体现应是在人们通过对产品的 依托而向往追求的美好生活。 本项目后续所要推广的不仅仅是产品，而是——
一种生活模式 一种生活方式 一种生活态度
是本项目升级核心的理论基础，是抓住消费者需求 的主脉。
形象主题
国际+知本+文化
20003000
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30004000
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40005000 125Biblioteka 5000600039
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800010000
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10000以 上
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❖已成交客户以周边区域中档收入人群为主 ❖随着本项目销售价格的提升，客户的收入阶层必将随之提升
职业特征
0% 2% 1% 2% 6%
OWST
机遇
1.区域发展不断成熟
——软件园产业结构不断完善，园区影响力不断加大，被国家计委和信息产业 部联合命名为“国家软件产业基地”，发展势头迅猛
——软件园区域内可开发土地不断减少，地域具有升值潜力
2. 软件园生活就业人员不断增加
——近两年工作就业人员不断激增，目前常住人口8000人，预计两到三年内人 口增加到2~3万，对房地产刚性需求拉动较强
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
合富辉煌邹平商住项目策划报告战略与定位125
销售
2006年 圣豪购物
1.5万
售罄
2007年 黛溪不夜城
4万
整体销售70-80%
2007年
会仙桥批发市场 12万
一期约4万平米 已销售90%
圣豪购物 26间
上下层连带式 约150m2/间 约4000m2
2007年 国际商贸城
50万 一期6万平米 已销售50%
• 后悔当初没买圣豪，后来看着它价格一路上涨，当初7000多，现在要1.2万…… ——五金店张老板
会仙桥批发市场 国际商贸城
2007年 12万
2007年 50万
项目普遍热销，老城中心供给少刺激价格步步攀升
• 圣豪购物：2006年8000元/平米单价， 未开盘便全部售罄，现在其转手价格几 乎翻倍。
• 黄山二路最新铺面成交价：1.7万/平米。
项目 商铺数量 商铺大小
总面积
近期上市项目列表
时间 项目 面积
服装
眼镜
黄山二路核心区业态分析
电器
餐饮
电动车自行车
美容美发 其他
圣豪购物中心曾掀起了邹平商铺投资的历史高潮
圣豪对面街铺租金最高价（元/月·平米）
曾创下当时街铺天价
100 56
2004
2007
圣豪街铺租金平均水平（元/月·平米）
当初圣豪商场卖的时候没买，后来价 格翻番的涨。后来黛溪不夜城开始卖， 好多人就都过来抢购……
——圣豪商铺投资者 陈先生
135
圣豪（2007）
案名建议
案名起取遵循的原则：
- 体现产品定位 - 传达主题形象 - 迎合目标消费群体的价值观 - 有助于迅速产生联想 - 能给人深刻的第一印象 - 要通俗上口，音律和谐 - 能与企业的品牌相结合
2006年 圣豪购物
1.5万
售罄
2007年 黛溪不夜城
4万
整体销售70-80%
2007年
会仙桥批发市场 12万
一期约4万平米 已销售90%
圣豪购物 26间
上下层连带式 约150m2/间 约4000m2
2007年 国际商贸城
50万 一期6万平米 已销售50%
• 后悔当初没买圣豪，后来看着它价格一路上涨，当初7000多，现在要1.2万…… ——五金店张老板
会仙桥批发市场 国际商贸城
2007年 12万
2007年 50万
项目普遍热销，老城中心供给少刺激价格步步攀升
• 圣豪购物：2006年8000元/平米单价， 未开盘便全部售罄，现在其转手价格几 乎翻倍。
• 黄山二路最新铺面成交价：1.7万/平米。
项目 商铺数量 商铺大小
总面积
近期上市项目列表
时间 项目 面积
服装
眼镜
黄山二路核心区业态分析
电器
餐饮
电动车自行车
美容美发 其他
圣豪购物中心曾掀起了邹平商铺投资的历史高潮
圣豪对面街铺租金最高价（元/月·平米）
曾创下当时街铺天价
100 56
2004
2007
圣豪街铺租金平均水平（元/月·平米）
当初圣豪商场卖的时候没买，后来价 格翻番的涨。后来黛溪不夜城开始卖， 好多人就都过来抢购……
——圣豪商铺投资者 陈先生
135
圣豪（2007）
案名建议
案名起取遵循的原则：
- 体现产品定位 - 传达主题形象 - 迎合目标消费群体的价值观 - 有助于迅速产生联想 - 能给人深刻的第一印象 - 要通俗上口，音律和谐 - 能与企业的品牌相结合
合富辉煌项目全案策划操作流程
项目全案操作流程大纲
释义:
“预变”---洞察先机、“应变”---随机应变。往那变？ “多算胜、少算败”， 如果不算？
1、《大纲》有如电影的“剧本”，战役的“作战方案”；通过 《大纲》编写，能将设想时期散乱思维有序化、逻辑化， 构思更严谨、更逻辑，可信度、可行度更高。
2、《大纲》又如同于优秀的电影 “剧本”，它不是单纯创意 结果，而是不断接触目标市场、接触目标顾客群；抓住“市 场机会”与“目标客户需要核心”；经准确市场定位后，再 加以“摄心性”、“迅速感性魅力”的 特色创造结果。 然而，上述一切才是项目成功的一半，是市场与产品
判断内容：优势、难点初步定位 负责部门： 研发部、策划部 报告名称： 《**项目综合定位设想》 中心内容：地块内、外在条件整合及价值分析，初步定位 设想或创意
二、[前期策划阶段] 1、 依据定位针对性的市场调查
负责部门： 研发部 报告名称： 《**项目市场调查研究报告》 中心内容： 区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、 行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规 划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域 房地产发展现状及趋势分析）、可类比及竞争楼盘相关资 料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道 和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未被满足的 市场缺口，判断市场容量或根据创意寻找市场依据 2、 经济可行性分析 负责部门： 研发部 报告名称：《**项目经济可行性分析报告》 中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财 务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分 析，经济敏感性及盈亏平衡分析 3、 通过调研结果进行项目综合定位
仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及 费用预算。 8、装修套餐 负责部门： 策划部、销售部 报告名称： 《装修套餐服务计划报告》 中心内容： 售后装修和装修按揭服务。 四、[销售实施阶段] 1、销售培训 负责部门：销售部、策划部、研发部 教材名称：《销售基础知识》、《**项目销售相关内 容》、《**项目销售讲议》、《竞争市场分析报告》 中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目产品规划、项目优 胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的 系统培训 2、执行修正 负责部门： 销售部、策划部 往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行 修正方案》 中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整 营销计划。 3、置业锦囊 负责部门： 销售部 报告总称： 《置业锦囊》 中心内容： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段 项目卖点的序列。
释义:
“预变”---洞察先机、“应变”---随机应变。往那变？ “多算胜、少算败”， 如果不算？
1、《大纲》有如电影的“剧本”，战役的“作战方案”；通过 《大纲》编写，能将设想时期散乱思维有序化、逻辑化， 构思更严谨、更逻辑，可信度、可行度更高。
2、《大纲》又如同于优秀的电影 “剧本”，它不是单纯创意 结果，而是不断接触目标市场、接触目标顾客群；抓住“市 场机会”与“目标客户需要核心”；经准确市场定位后，再 加以“摄心性”、“迅速感性魅力”的 特色创造结果。 然而，上述一切才是项目成功的一半，是市场与产品
判断内容：优势、难点初步定位 负责部门： 研发部、策划部 报告名称： 《**项目综合定位设想》 中心内容：地块内、外在条件整合及价值分析，初步定位 设想或创意
二、[前期策划阶段] 1、 依据定位针对性的市场调查
负责部门： 研发部 报告名称： 《**项目市场调查研究报告》 中心内容： 区域宏观环境研究（城市概况、经济环境、 行业环境、人口环境、政策环境、居住环境、城市规 划）、房地产市场调研（国内房地产发展趋势研究、区域 房地产发展现状及趋势分析）、可类比及竞争楼盘相关资 料（产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道 和方式、销售情况）调研、消费者调查，发现未被满足的 市场缺口，判断市场容量或根据创意寻找市场依据 2、 经济可行性分析 负责部门： 研发部 报告名称：《**项目经济可行性分析报告》 中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财 务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分 析，经济敏感性及盈亏平衡分析 3、 通过调研结果进行项目综合定位
仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及 费用预算。 8、装修套餐 负责部门： 策划部、销售部 报告名称： 《装修套餐服务计划报告》 中心内容： 售后装修和装修按揭服务。 四、[销售实施阶段] 1、销售培训 负责部门：销售部、策划部、研发部 教材名称：《销售基础知识》、《**项目销售相关内 容》、《**项目销售讲议》、《竞争市场分析报告》 中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目产品规划、项目优 胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的 系统培训 2、执行修正 负责部门： 销售部、策划部 往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行 修正方案》 中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整 营销计划。 3、置业锦囊 负责部门： 销售部 报告总称： 《置业锦囊》 中心内容： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段 项目卖点的序列。
合富置业策划书3篇
合富置业策划书3篇篇一《合富置业策划书》一、策划背景随着房地产市场的不断发展，购房需求也日益增长。
为了满足客户的需求，提供专业、高效的房产服务，我们制定了本策划书，旨在打造一个具有竞争力的房地产中介品牌。
二、公司概述1. 公司名称：合富置业2. 公司定位：提供全方位房产服务的专业中介机构三、市场分析1. 目标市场：以中高端客户为主，包括首次购房者、改善型购房者和投资型购房者。
2. 市场需求：客户对房产信息的准确性、专业性和个性化服务有较高的要求。
3. 竞争对手：分析主要竞争对手的优势和劣势，制定差异化竞争策略。
四、服务内容1. 提供全面的房产信息，包括房源搜索、推荐、评估等。
2. 协助客户办理购房手续，包括签订合同、办理贷款、产权过户等。
3. 为客户提供专业的房产咨询和建议，帮助客户做出明智的决策。
4. 建立客户数据库，定期回访客户，了解客户需求，提供持续的服务。
五、营销策略1. 建立品牌形象，通过广告宣传、公关活动等方式提高公司知名度和美誉度。
2. 利用网络平台，如网站、社交媒体等，拓展客户资源，提高客户转化率。
3. 与开发商、银行等建立合作关系，获取更多的优质房源和优惠政策。
4. 开展促销活动，如打折、赠送礼品等，吸引客户。
六、运营管理1. 建立完善的客户服务体系，确保客户得到及时、周到的服务。
2. 加强员工培训，提高员工的专业素质和服务水平。
3. 建立风险管理机制，确保公司运营的安全性和稳定性。
4. 定期进行市场调研和业务分析，及时调整营销策略和服务内容。
七、财务预算1. 人员成本：包括员工工资、福利、培训等费用。
2. 营销费用：包括广告宣传、市场推广等费用。
3. 运营成本：包括办公场地租赁、设备采购等费用。
4. 盈利预测：根据市场情况和业务发展规划，预测公司的盈利情况。
八、风险评估1. 市场风险：房地产市场的波动可能影响公司的业务和收益。
2. 经营风险：公司的运营管理和服务质量可能影响客户满意度和公司形象。
合富辉煌房地产柳州房地产策划书
房地产市场波动较大，市 场需求和竞争状况可能发 生变化，对项目的销售和 利润产生影响。
财务风险
项目开发过程中可能面临 资金紧张、融资困难等问 题，对项目的正常运转产 生影响。
03
产品定位与规划
产品定位
目标客户群
针对中高端客户群体， 包括首次购房者和改善
型购房者。
地理位置
项目位于柳州市中心地 段，交通便利，周边配
促销活动
新品上市促销
针对新上市项目，推出优惠折扣、赠送礼品等促销活动，吸引客 户关注。
节假日促销
利用节假日或特定节日，举办主题促销活动，提高销售业绩。
老客户回馈
针对老客户推出积分兑换、会员权益等回馈活动，提升客户忠诚度 。
价格策略
市场调研
01
深入了解柳州房地产市场价格体系，分析竞争对手的定价策略
经济发展
柳州市经济发展较快，尤其是随着 城市产业结构的调整和升级，房地 产市场的发展前景看好。
人口增长
柳州市人口数量不断增长，尤其是 随着城市化的加速和人口迁移的增 加，购房需求也在不断增加。
风险评估
01
02
03
政策风险
国家对房地产市场的调控 政策不断变化，可能对项 目销售和市场价格产生影 响。
市场风险
06
实施计划
开发进度安排
前期准备阶段
建设阶段
包括土地获取、规划设计、资金筹备等， 预计用时6个月。
包括基础施工、主体结构、内外装修等， 预计用时24个月。
销售与交付阶段
后期服务阶段
包括营销策划、销售执行、物业交付等， 预计用时12个月。
包括物业管理、社区服务、持续运营等， 预计用时无限。
人员组织与分工
财务风险
项目开发过程中可能面临 资金紧张、融资困难等问 题，对项目的正常运转产 生影响。
03
产品定位与规划
产品定位
目标客户群
针对中高端客户群体， 包括首次购房者和改善
型购房者。
地理位置
项目位于柳州市中心地 段，交通便利，周边配
促销活动
新品上市促销
针对新上市项目，推出优惠折扣、赠送礼品等促销活动，吸引客 户关注。
节假日促销
利用节假日或特定节日，举办主题促销活动，提高销售业绩。
老客户回馈
针对老客户推出积分兑换、会员权益等回馈活动，提升客户忠诚度 。
价格策略
市场调研
01
深入了解柳州房地产市场价格体系，分析竞争对手的定价策略
经济发展
柳州市经济发展较快，尤其是随着 城市产业结构的调整和升级，房地 产市场的发展前景看好。
人口增长
柳州市人口数量不断增长，尤其是 随着城市化的加速和人口迁移的增 加，购房需求也在不断增加。
风险评估
01
02
03
政策风险
国家对房地产市场的调控 政策不断变化，可能对项 目销售和市场价格产生影 响。
市场风险
06
实施计划
开发进度安排
前期准备阶段
建设阶段
包括土地获取、规划设计、资金筹备等， 预计用时6个月。
包括基础施工、主体结构、内外装修等， 预计用时24个月。
销售与交付阶段
后期服务阶段
包括营销策划、销售执行、物业交付等， 预计用时12个月。
包括物业管理、社区服务、持续运营等， 预计用时无限。
人员组织与分工
合富辉煌东营项目调研及定位
河口区 0.2-0.4元/月/平米， 无专业销售人员，销售流程不 收取困难。 仙河镇 规范，缺乏营销技巧。
以口碑传播、户 外广告为主。
5
东营、河口、仙河商品住宅特征对比分析 东营、河口、
东 营
1.房 地 产 市 场 发 育 较 房 产品类型、档次、 早，产品类型、档次、 物业管理等各方面均 明显优于河口与仙河。 明显优于河口与仙河。 2.市 场 供 应 量 与 潜 在 市 供应量均较大， 供应量均较大，尤其 是东城有发展为未来 CLD的态势。 的态势。 的态势 3.热 销 产 品 规 划 、 户 热 型、性价比等指标对 本案有借鉴意义。 本案有借鉴意义。
8
仙河镇住宅现状概述—福利房 仙河镇住宅现状概述 福利房
近年来油田招聘大中专毕业生数量逐年下降，人口增加缓慢， 油田现状 近年来油田招聘大中专毕业生数量逐年下降，人口增加缓慢，油 田具体分房政策长期悬而未决。 田具体分房政策长期悬而未决。 目前整个仙河社区约1000家无房户，年新婚户400 500对 1000家无房户 400潜在需求 目前整个仙河社区约1000家无房户，年新婚户400-500对，还有 部分中高级职称的油田员工没有享受应有的住房待遇。 部分中高级职称的油田员工没有享受应有的住房待遇。 最近一次福利分房是2005年幸福三区，320套60、70、80的房子 2005年幸福三区 的房子, 近期供应 最近一次福利分房是2005年幸福三区，320套60、70、80的房子, 单价1040元 平米。另有120套100、120的经济适用房,1400元 单价1040元/平米。另有120套100、120的经济适用房,1400元/ 1040 120 的经济适用房,1400 平米，通过抓阄解决， 平米，通过抓阄解决，1：9的比例反映出住房缺口的现状。 的比例反映出住房缺口的现状。 50房型14万元 70房型带储藏室22万元 80房型带车库23万元 房型14万元， 房型带储藏室22万元， 房型带车库23万元， 二手价格 50房型14万元，70房型带储藏室22万元，80房型带车库23万元， 平均单价高于2000元 平米。 平均单价高于2000元/平米。 2000
[工程科技]合富辉煌-广州东山紫园写字楼项目营销策划案108P
![[工程科技]合富辉煌-广州东山紫园写字楼项目营销策划案108P](https://img.taocdn.com/s3/m/974baa9b3b3567ec102d8acd.png)
59 ——
h
31 合富辉煌®房地产
Hopefluwenwt wR.egaloPvriospmer.tineset
区域写字楼市场对比分析
老三区写字楼市场分布特征
老三区（东山、越秀、荔湾）为广州旧城中心，多个政府 机关都分布在老三区，带动了老三区的商务氛围聚集
老三区写字楼主要沿环市路、东风路、中山路沿线分布 第二代商务中心形成于环市东路、政府机关（如省府、市
SWOT
区位优势 之 “城市核心商务区交汇所在”
• 站在城市发展的高度看，本项目位于城市两大核心写字 楼商务区域的过渡地带
• 这意味着项目在具备传统中心商圈优势的同时，既可充 分利用东邻天河商圈的配套资源，又可紧握珠江新城的 持续发展优势
合富辉煌®房地产
Hopefluent Real Properties
环境劣势
• 东风东写字楼雄距战线过长，商业氛围不集中
时机劣势
• 乙级写字楼整体空置率较高、市场存货量较大
产品劣势
• 建筑规模较小，规模上难以形成标志性效应，产品间隔没 新亮点
合富辉煌®房地产
Hopefluent Real Properties
SWOT
越秀区打造黄金“八公里”
• 市政规划将把东风路打造成为甲级金融区
SWOT
区位优势 之 成熟的写字楼区域
• 翻开城市的版图，项所处位置正是广州传统商务区域的 心脏
• 这意味着项目位于城市的资金流、信息流、物流的核心 位置
合富辉煌®房地产
Hopefluent Real Properties
SWOT
时机优势 之 “掌握先机”
• 国民经济增长势头迅猛，国际资金、企业加速向内流入， 外向型企业不断增加，广州写字楼市场明显回暖；
h
31 合富辉煌®房地产
Hopefluwenwt wR.egaloPvriospmer.tineset
区域写字楼市场对比分析
老三区写字楼市场分布特征
老三区（东山、越秀、荔湾）为广州旧城中心，多个政府 机关都分布在老三区，带动了老三区的商务氛围聚集
老三区写字楼主要沿环市路、东风路、中山路沿线分布 第二代商务中心形成于环市东路、政府机关（如省府、市
SWOT
区位优势 之 “城市核心商务区交汇所在”
• 站在城市发展的高度看，本项目位于城市两大核心写字 楼商务区域的过渡地带
• 这意味着项目在具备传统中心商圈优势的同时，既可充 分利用东邻天河商圈的配套资源，又可紧握珠江新城的 持续发展优势
合富辉煌®房地产
Hopefluent Real Properties
环境劣势
• 东风东写字楼雄距战线过长，商业氛围不集中
时机劣势
• 乙级写字楼整体空置率较高、市场存货量较大
产品劣势
• 建筑规模较小，规模上难以形成标志性效应，产品间隔没 新亮点
合富辉煌®房地产
Hopefluent Real Properties
SWOT
越秀区打造黄金“八公里”
• 市政规划将把东风路打造成为甲级金融区
SWOT
区位优势 之 成熟的写字楼区域
• 翻开城市的版图，项所处位置正是广州传统商务区域的 心脏
• 这意味着项目位于城市的资金流、信息流、物流的核心 位置
合富辉煌®房地产
Hopefluent Real Properties
SWOT
时机优势 之 “掌握先机”
• 国民经济增长势头迅猛，国际资金、企业加速向内流入， 外向型企业不断增加，广州写字楼市场明显回暖；
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居住主题公园(凯旋银座)
泰江滨、天佑国际、东方巴黎、铂金特
区等。未推出的主要公寓有鑫隆广场三 期、泰耐克国际金融大厦、联发广场、
区域
红谷滩新区 中心区
朝阳洲
维也纳音乐花园、金域名都等楼盘的后
数量
7
6
3
期。
其他 3
公寓市场分析
不同操作模式下的公寓
公寓类型
操作模式
目标客户
租售价格
普通公寓
住宅形式
白领知识青年
写字楼市场分析
消费群体以房产、IT相关行业为主导
其它 食品药品 金融保险 广告资讯 商贸等代理
IT电 子 房地产及相关行业
文化娱乐
3.60% 5%
2.30%
0.00% 5.00%
15.60%
10.70% 12.50%
23.80% 21.50%
10.00% 15.00% 20.00% 25.00%
以上数据显示，目前南昌写字楼中从事IT及电子行业客户群占据第 一位，第二位的是从事房地产开发、中介等以及其相关的建筑、装潢 等之类的行业，商贸代理等占据第三把交椅。把一些特殊行业的列，环境保
低端项目租 金普遍不高
中档写字楼 供应激烈
Hale Waihona Puke 写字楼市场小结高端办公物业市 场供应量少
写字楼市场分析
未来入市写字楼众多，销售压力大
名称
面积
入市时间
中航国际广场 博泰江滨 红谷凯旋
泰耐克金融大厦
70000 29000 23000 27450
－－－ －－－ 2010年 －－－
西格马商务广场 正荣创业国际
总部基地其他项目 联发广场
市场分析
写字楼市场 公寓市场
写字楼市场分析
新旧两中心共同发展，物业租金较低
基地
南昌市商业写字楼主要分布在八一广场 为中心的老城区和红谷滩新区中心，形 成两中心竞争共存的局面。老城区以成 熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争 力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高 标准设计以占领办公高端市场
南昌写字楼物业租金水平一览表
护、特种设备、日用品等等行业归为一类。
写字楼市场分析
办公面积使用集中在100－400平方
40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%
5.0% 0.0%
36.2%
22.7%
14.9%
12.6%
8.7%
3.1%
1.8%
100㎡以下 100－200㎡ 200－400㎡ 400－600㎡ 600－800㎡ 800－1200㎡ 1200㎡以上
4800元/平方米以上
服务式公寓
类酒店式服务
经商及白领一族 22-27元/平方米/月
产权式酒店
产权分割、统一经营
投资一族 经商一族
11000元/平方米
代表项目
江信金领域 尚东大道 恒茂湖滨 铂金特区 东方巴黎 恒茂国际华城 海航白金汇
国恩宾馆
公寓市场分析
公寓销售旺盛，销售周期短
销售周期
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
江信国际金领域
自由都
金域名都
恒茂湖滨
38万平方米，可以预见，在未来两年内， 洪城时代广场
南昌市公寓市场仍然将保持快发展速度，
东方巴黎
恒茂国际华城 尚东大道
天佑国际公寓
投资空间将继续扩大。 ❖ 公寓市场供应量分析
铂金特区
南昌市从早期到目前现有公寓住宅
20个，还有部分未推出项目，市场上比 较有影响力的公寓有恒茂国际华城、博
70
65
如左图表所示，目前南昌市的写字楼整
5600 40 30
20
46
26
35
20
29
28
35
34
45
27
46
体租金价格水平较低，大多数写字楼的 租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大，
20
租金价格最高的是江信国际大厦，达到
10
0
65元/㎡
华龙 长欣 建设 金源 太银江平源信洋大商厦务广场 强威大厦 金阳宾馆 华财大厦 地洪王城广广场场 航空大厦
写字楼市场分析
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
价格相近的中档市场竞争激烈
南昌市办公写字楼价格表 11000
3500
3500
4000
5600 5850
5600
2800
5200
7000
洪城广场
国贸广场
新田金世纪 财富广场
华龙国际
地王广场
国恩宾馆
鸿顺德大厦 新龙基广场 恒茂商务楼
巨华·总部基地项目发展建议
合富辉煌房地产
本报告主要目的
本报告根据南昌写字楼市场和公寓市场的基本现状 分析，并以此以此导出本项目市场定位和发展建议，为 本项目办公楼和其他商业部分能够成功的销售和运作提 供指导依据。
项目发展建议演绎思路
市场分析 项目分析 项目定位 产品配置建议 产品分割建议
报告内容
在写字楼中，客户办公面积选择集中在100－200平方米范围内，占 据第一位；其次是客户选择的办公面积在200－400平方米的范围内。办 公面积在100－200平方米范围内的公司大多是本土中等型公司以及外来 公司的一些办事机构，而办公面积在800平方米以上的大多数是外来大 型企业公司。
写字楼市场分析
天使领寓(156套左右)
销售率90％
江信金领域(256套）)
销售率60％
鹿璟名居 (56套) 铂金特区(9６0套左右) 尚东大道(412套)
销售率91% 2006年推出11月 销售率95％
2006年销售率完毕
通过上表可以发现无论是何种形势和产品的公寓，期销售速度都非常之 快，最长销售周期不超过六个月，证明公寓市场市场吸纳能力非常之强大；可 以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大 化实现利润的问题。
本项目所在区域写字楼 现状特点
一、没有已经建成运营的商业写字楼，目前只有部分企业 利用商务公寓等进行办公。
二、在售写字楼少，目前在售写字楼只有正荣创业国际， 区域内办公环境还是不完善；
三、未来入市写字楼数量巨大，写字楼竞争压力大，后期 有联发广场、泰耐克国际金融大厦、中航国际广场等特大 体量写字楼入市。
报告内容
市场分析
写字楼市场 公寓市场
公寓市场分析
市区与红谷滩中心区为主力供应区域
❖ 公寓市场供应数据统计:
南昌截至2007年底左右，市场上公
寓总体供应量将达到90.15万平方米，
已售量大约54.15万平方米，销售情况 一路飘红，公寓市场投资潜力巨大，其 中，预计在未来一年半中将推出量约为
本案 丰和都会 博泰江滨威尼斯
天使商务广场
32466 20000 109930 80000 10000
8月中旬 07年4月 09年左右 08年中 07年7月
2007年入市的写字楼初步估算预计在15万方左右，到2008年和2009 年入市的写字楼将翻一翻，都将达30万平方以上。因此对于目前南昌市 写字楼市场出租率不高和市场需求不旺的情况下，本项目2008年入市将 面临巨大的竞争压力。