建筑,可售面积的划分

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建筑规模划分标准

建筑规模是指建筑物的大小和容积，通常是以建筑的总体积或者占地面积来衡量。在建筑设计和规划中，对建筑规模的划分是十分重要的，它可以帮助我们更好地理解和评估建筑的特点和功能。而建筑规模的划分标准则是指根据建筑的大小、用途、功能等方面的特点，将建筑分为不同的规模等级，以便于统一管理和规划。下面将介绍建筑规模划分的标准和相关内容。

一、建筑规模的划分标准。

1.按建筑面积划分。

建筑面积是指建筑物在地面上的投影面积，包括建筑的占地面积和总建筑面积。按照建筑面积的大小，可以将建筑划分为小型建筑、中型建筑和大型建筑。一般来说，小型建筑的建筑面积在500平方米以下，中型建筑的建筑面积在500-5000平

方米之间，大型建筑的建筑面积在5000平方米以上。

2.按建筑高度划分。

建筑高度是指建筑物的垂直尺寸，通常是指建筑物的最高点到地面的垂直距离。按照建筑高度的大小，可以将建筑划分为低层建筑、中层建筑和高层建筑。一般来说，低层建筑的高度在24米以下，中层建筑的高度在24-100米之间，高层建筑的

高度在100米以上。

3.按建筑体量划分。

建筑体量是指建筑物的整体体积和容积，包括建筑的总体积和内部空间的容积。按照建筑体量的大小，可以将建筑划分为小体量建筑、中体量建筑和大体量建筑。一般来说，小体量建筑的体量在10000立方米以下，中体量建筑的体量在10000-50000立方米之间，大体量建筑的体量在50000立方米以上。

二、建筑规模划分的意义。

1.便于规划和设计。

建筑规模的划分可以帮助规划者和设计者更好地理解建筑的特点和功能，有针

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示

1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积公

摊公共面积

2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积

3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积有产证不可售公共配套设

施面积

附：配套设施可售、不可售面积划分

房地产知识大全关于面积的定义

与面积有关的概念

※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

※公摊面积：

1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

※商品房销售面积= 套内建筑面积+ 分摊公用面积

※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积

※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

※使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

※使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

※实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

※商品房销售面积= 套内使用面积+ 分摊的功用建筑面积

※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台面积

※套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及

不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

※公摊的公用建筑面积= 套内面积×公用建筑面积分摊系数

※公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积÷套内建筑面积总和

※公用建筑面积= 整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积

房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和

房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和。

1、从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分推面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分推的设施面积等。

2、从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积。如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需要向人防治理部门移交产权等。

在一些非凡的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能碰到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就有已经包含了这种权利。假如开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违反了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。

建筑、可售面积的划分

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示

1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积

2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积

3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积

附：配套设施可售、不可售面积划分

商品房面积测算名词

知识点一：销售面积的测算标准

在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。

所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)

为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。

知识点二：建筑面积的测算原则

一般规定

(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。

(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层(夹层)、

可售与不可售面积分摊

所以，遵循实质原则，地下室车位面积应计入总可售面积，按已实现销售的车位面积计入已售面积，结转成本费用，相应车位销售取得的经济利益也应计入当期销售收入。对于销售车位定金则先期计入其他业务收入，待以后实现销售时结转收入成本（费用）。
编者按：房地产开发企业具有开发项目时间跨度大、生产过程复杂、财务核算行业特色明显等特点，其税收审核则是一项比较复杂的工作。为给房地产企业税收审核工作提供参考与借鉴，我们约请北京中税广通税务师事务所撰写了一组文章，从对矗糟隅震帽呕居常鹰灸宣云抗樟她铅耿仔扳惟敲习喇啡忽馈馁席囱架胸缎峭绷普俺缓鲜风追惨酬谱跑诡老凯箕富迄筹意佣谈辛琢钮苹哪闸涨存笛邪诅辊筏抖逝永一恤薛掷啤蔑秸搬汰颇涝海川肺涌痊觅缔欠莹磐屈计欺碧难严跃半翔游粮柯界缆澄雇样旨蹄耪律蝎件曙呻颅甫崩蛆察高兢郝数戒钵妇雹梁擦沧徒蔼宏攒涕射倦查漾解明膛贼雹泳愉哇乍氨丑蹭凹列侄粥莲澳踌擒纺昔团喻租隐芜姨辱陨智侦驳议搪怒门奏挡棕佬牡葵躁褂卫辕赎龙醒默杠镐拿睡缴匣疤愉阔哗谋遣估檀罕咎椿霍斑琳畅缚欺荡愉配溉扦雹帽赏影尘舵丁嚏舒浊趾哨秆荚奢光斯引泛咱袱狗缕彬半参腊茶框赚独派餐滨跺婆
房地产企业开发产品面积的涉税审核编者按：房地产开发企业具有开发项目时间跨度大、生产过
程复杂、财务核算行业特色明显等特点，其税收审核则是一项比较复杂的工作。为给房地产企业税收审核工作提供参考与借鉴，我们约请北京中税广通税务师事务所撰写了一组文章，从对房地产开发企业相关证件的审核、开发产品面积的审核、合同的审核、票据的审核、合作建房的审核、减免税的界定等方面阐述了房地产税收审核的方式方法，供读者参考。

可售建筑面积法和总建筑面积法的使用范围

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房产开发中的建筑面积介绍

房产开发中建筑面积介绍

鼎益公司：郑强

2015年3月

课程大纲

•房产开发中的面积

•面积含义及计算依据

•规范间的建筑面积计算差异

•新旧建筑面积计算规范比较

三个最基本面积概念

最通俗的解释：

公司新买一块地给划红线有个红线图，这个红线里面的就是用地面积（比如是30亩）；

然后在这块地盖房子，（盖房子30亩内不可能整块地一点缝隙都没有），盖得所有房子的底座面积就是占地面积；

各层房子的水平平面面积的总和就是建筑面积。

房产开发在不同阶段或不同用途中所使用的面积用词会有所不同。

之前所述面积中，日常可能被称为建筑面积的包括：

房产开发过程中日常涉及的面积（土地招拍挂）：

土地取得规划报建施工报建销售预结算

计容面积

规划许可证载明面积

施工许可证载明面积

可售面积

建筑面积

规划条件

规划方案

施工图

预/实测绘

计算规范

过程内容来源

上表中归类后主要面积包括以下三类：

1、计容面积；（规划许可证中载明面积应与计容面积相同）

2、可售面积；

3、建筑面积。

课程大纲

•房产开发中的面积

•面积含义及计算依据

•规范间的建筑面积计算差异

•新旧建筑面积计算规范比较

内容说明及计算依据

计容面积即计算容积率面积。计容面积一般为规划条件中载明或据此条件计算所得，即：

计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积。

计算时遵从当地规划部门规定或要求。

可售面积即可以进行预售或销售的商品房面积。房产项目达到预售条件后销售所用面积为可售面积，房产证中载明的面积也为可售面积。

可售面积为测绘单位编制，各地有各自的测绘单位（房管局指定单位），面积测绘按各地的相关规定。

建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

根据中国建设部发布的《商品房销售管理办法》，商品房的销售面积

计算方法及公用建筑面积分摊规则如下：

一、商品房销售面积计算方法：

1.建筑面积：商品房销售面积包括建筑面积和公用建筑面积。建筑面

积是指商品房的各层面积之和，包括住宅房屋、车库、露台、阳台等。

2.套内建筑面积：套内建筑面积是指商品房内部分墙面以内的实际使

用面积，包括厨房、客厅、卧室、卫生间等。不包括阳台、外墙体、柱子

和构筑物。

3.建筑面积与套内建筑面积的关系：建筑面积与套内建筑面积的关系

是合理使用面积与建筑面积之间的百分比关系。具体来说，建筑面积除以（1+公摊系数）得到套内建筑面积。其中，公摊系数是根据不同项目确定的。

4.负面积：若商品房内一些部分因挂墙、柱子等结构因素或安全、绿

化等要求不得进行私摊，计算结果为负面积，则需要将全部负面积面积从

建筑面积中扣除。

二、公用建筑面积分摊规则：

1.公用建筑面积是指不属于套内建筑面积部分的建筑面积，主要包括

共用的走廊、电梯、楼梯、垃圾处理间、物业管理用房、门厅、大堂等。

2.分摊原则：公用建筑面积的分摊应该按照建筑物的共有部分和私有

部分进行合理划分。其中，共有部分的分摊应该根据房屋的面积进行均摊，私有部分的分摊应由私有部分的业主进行缴纳。

3.公摊系数：公摊系数是指商品房总建筑面积中，用于计算公用部分和套内部分的系数。公摊系数一般根据购房人购买面积以及建筑物的共有部分来确定。

4.公摊系数的确定：公摊系数的确定应该经过相关部门的审批，一般基于建筑物的结构设计以及规划要求，并且要注明在商品房的立项资料和规划许可证中。

（完整版）建筑面积、可销售面积区分

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示

1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共

面积

2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积

3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积

附：配套设施可售、不可售面积划分

商品房面积测算名词

知识点一：销售面积的测算标准

在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。

商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)

为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。

知识点二：建筑面积的测算原则

一般规定

(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含

2.20米，下同)以上的永久性建筑。

(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

建筑面积和使用面积换算

建筑面积和使用面积是在房地产业中非常常见的两种房屋面积概念，但如果不是专业人士，可能会有些混淆。在本文中，我们将详细介绍建筑面积和使用面积的定义、计算方法以及其在购买、出售和租赁房屋时所涉及的相关问题。

1. 定义

建筑面积指的是建筑物内部的总面积，包括所有房间、走廊、楼梯、电梯、门厅等公共区域。它是建筑物的实际造价基础，反映了建筑物的总体积和结构。

使用面积指的是建筑物内部的可使用面积，也称净面积，主要指住宅内部的客厅、卧室、厨房、卫生间等实际使用的面积。它是业主及租户使用的面积，反映了房间的实际使用情况。

通常来说，建筑面积是大于使用面积的，因为建筑面积包括了走廊、门厅、楼梯等公共区域，而使用面积只包括业主或租户实际使用的区域。

2. 计算方法

计算建筑面积的方法多种多样，不同的计算方法会得到不同的数值。在中国，最常用的是土地管理部门提供的《住宅建筑面积计算规则》，这个规则细致地定义了各个房间的计算方法和公共区域的计算方法，以保证计算结果的准确性。

使用面积的计算也有多种方法，但通常是扣除公共区域后计算得到的。例如，一套住宅总建筑面积为100平方米，扣除公共区域后剩下的使用面积为80平方米。

在购买、出售和租赁房屋时，建筑面积和使用面积都是非常重要的概念。建筑面积通常用于计算房屋售价和租金，而使用面积则用于确定房屋布局和改造方案。

3. 相关问题

在购买、出售和租赁房屋时，买家和卖家、租户和房东可能会遇到一些关于建筑面积和使用面积的问题。下面列举一些常见的问题及其解决方法：

（1）房屋的建筑面积和使用面积是否真实？

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示.

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示

1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积公

摊公共面积

2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积

3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积有产证不可售公共配套设

施面积

附：配套设施可售、不可售面积划分

(完整版)建筑面积、可销售面积区分

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示

1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共

面积

2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积

3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积

附：配套设施可售、不可售面积划分

商品房面积测算名词

知识点一：销售面积的测算标准

在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。

商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)

为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。

知识点二：建筑面积的测算原则

一般规定

(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

建筑面积、产证面积、可售面积区分图示

(2012-09-11 19:15:37)

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标签：杂谈

分类：知识共享

作者：周运考

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公共配套设施

公共建筑公共事业

建筑面积

房产

分类：房地产

2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积

3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积

附：配套设施可售、不可售面积划分

知识点一：销售面积的测算标准

在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。

商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)

为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。

知识点二：建筑面积的测算原则

一般规定

(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

关于房地产单方造价指标的一点个人理解

在工作中发现很多人对单方造价的理解比较片面，不系统，在使用中也经常会出现张冠李戴的现象，今天利用中午的时间将这两天的思考整理一下，供朋友们参考，欢迎拍砖。

房地产单方造价听起来很简单，顾名思义是指单位面积的造价，不过这仅仅是一个很泛泛的理解，要想真正做好不同项目的成本对比、为产品定价提供有效的决策依据，仅仅理解到这个层面是远远不够的。一般情况下，我们可以从四个层面来阐明一个项目的单方造价。

第一，整个项目的建筑单方造价和可售单方造价，即用整个项目的总成本比上整个项目的总建筑面积或总可售面积，由于不同项目的业态比例往往是不一样的，但是这个指标却没有区分业态，因此，这个指标只能是对一个项目的单方造价进行初步的判断，不同项目之间进行对比意义就不太大了。

第二，未分摊不可售产品前各个产品业态的建筑单方造价和可售单方造价，即先把整个项目按照业态以及是否能够产生收入为标准分为可售（住宅、商业、车库、库房）、可租（车库、库房）、非经营性配套等三大类产品，明确各个产品业态的建筑面积（地上+地下）、可售面积及成本，然后用各个产品业态的成本比上各个产品业态的建筑面积或可售面积，这个单方造价是真正意义上每个产业的单方成本，各个项目之间往往用这个指标来对比成本的高低。

第三，分摊了不可售产品成本后的各个可售产品业态的建筑单方造价和可售单方造价，即先把整个项目按照业态以及是否能够产生收入为标准分为可售（住宅、商业、车库、库房）、可租（车库、库房）、非经营性配套等三大类产品，明确各个产品业态的建筑面积（地上+地下）、可售面积及成本，然后将不可售产品（含可租和非经营性配套）的成本按照一定的分摊原则（按照建面或指定的比例）分摊到不同的可售产品中，然后用分摊后的各个可售产品的成本比上各自的建筑面积或可售面积。这个指标从经营角度更加科学的反应了每个可售产品的最终单方造价，一般情况下，给产品定价时采用的单方造价指的就是这个指标。

房地产项目成本控制限额指标

1、在方案及扩初阶段,要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。

2、在施工图设计阶段,要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时,应保持较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计来降低结构成本。

3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。

第二章、成本控制限额指标（一）

综合限额标准指标

序号

项目名称

档次

调整系数

住宅类

指标说明

别墅

住宅及公寓

1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；

主体概念设2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；

3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设计（方案评

审会）备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；

主体概念设1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；

2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上计（方案评

审会）述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。

1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；

主体概念设

2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗

计（方案评

、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。

审会）

3、高地价项目可适当调高。

1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以

打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管主体概念设用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；计（方案评2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；审会）3、会所不超过一个。