建筑,可售面积的划分
CREIS中指数据常用指标说明
CREIS中指数据常用指标说明CREIS中指数据常用指标说明（2012年7月）城市版常用指标说明：1、容积率：指项目的总建筑面积与用地面积的比率。
2、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比3、建筑类型：包括低层、多层、小高层、高层、板楼和塔楼。
住宅建筑按层数划分为：1-3层为低层；4-6层为多层；7-12层为小高层；12层以上为高层。
（此为市场或开发商划分，国家标准中7-10层为中高层，10层以上为高层。
）塔楼一般指多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。
板楼的长度明显大于宽度，大致有长走廊式和单元式拼接两种类型。
4、住宅：普通住宅、公寓、别墅、经适房、回迁房、限价房、集资房等都归为住宅，但数据库中尽量分出各类细分物业。
5、普通标准住宅：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
6、别墅：包括联排、独栋、双拼、叠拼等户型。
7、酒店式公寓：物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。
各地对此定义不一致。
数据库中的定义为产权在40-50年、按商业或办公备案的公寓，物业性质为非住宅，与住宅中的公寓定义不一致。
8、其它：包括仓储、地下室、工业用房、配套用房等物业类型。
9、复式：包括复式、错层、跃层，均指户型。
10、其它：包括统间、套房、开间等户型。
宏观版常用指标说明：1、批准上市：即房屋交易管理部门批准的可上市交易的房屋。
也即市场的新增供应量。
2、可售面积：取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。
计算全部建筑面积的范围
计算全部建筑面积的范围在计算全部建筑面积的范围时，我们需要考虑一些主要因素，包括建筑物类型、用途、地区等。
以下是关于不同类型建筑物的建筑面积的范围：1.住宅建筑：-独栋住宅：独栋住宅的建筑面积范围可以从80平方米到1000平方米不等，这取决于住宅的楼层数、布局和房间数量等因素。
-公寓：公寓一般有多个单元组成，建筑面积范围可以从30平方米到300平方米不等，这取决于单元的大小和楼层数。
-别墅：别墅的建筑面积一般较大，范围可以从200平方米到1000平方米不等，也有一些豪华别墅的面积超过1000平方米。
2.商业建筑：-商场：商场的建筑面积一般较大，范围可以从5000平方米到100,000平方米不等，这取决于商场的规模和商店数量。
-办公楼：办公楼的建筑面积范围可以从5000平方米到50,000平方米不等，这取决于楼层数、办公室数量和设施等因素。
-酒店：酒店的建筑面积范围可以从2000平方米到50,000平方米不等，这取决于酒店的房间数量、公共区域和设施等因素。
3.工业建筑：-工厂：工厂的建筑面积一般较大，范围可以从1000平方米到100,000平方米不等，这取决于生产设备的数量和规模。
-仓库：仓库的建筑面积范围可以从1000平方米到50,000平方米不等，这取决于仓库的存储容量和货物种类。
-生产基地：生产基地的建筑面积范围可以从10,000平方米到100,000平方米不等，这取决于生产设备和生产线的数量。
4.公共建筑：-学校：学校的建筑面积范围可以从5000平方米到50,000平方米不等，这取决于学校的规模和设施。
-医院：医院的建筑面积一般较大，范围可以从10,000平方米到100,000平方米不等，这取决于医院的床位数量和医疗设备。
-剧院/体育馆：剧院和体育馆的建筑面积范围可以从1000平方米到50,000平方米不等，这取决于座位数量和活动规模。
需要注意的是，以上范围只是估计值，实际的建筑面积可能会有所不同，还会受到当地规划和建筑标准的限制。
商业用地建筑规模判定标准
商业用地建筑规模判定标准
商业用地建筑规模的判定标准通常会根据当地的法律法规、城市规划和建筑管理条例来确定。
以下是一些常见的判定标准：
1. 建筑面积：商业用地建筑规模可以通过建筑的总建筑面积来判定。
建筑面积是指建筑物各个楼层的平面面积总和，包括室内使用空间和外墙面积。
2. 层数：商业建筑的规模也可以通过楼层数来判定。
不同的地区和规定可能对商业建筑的最大楼层数设定了限制。
3. 建筑高度：商业建筑的规模还可以通过建筑物的最大高度来判定。
建筑物的最大高度可能由相关法规和建筑规范所限制。
4. 占地面积：商业用地建筑规模的判定还可以考虑建筑在地块上所占的面积。
有时候法规会规定商业建筑的最大占地面积。
5. 功能和用途：商业建筑的规模还可以与其功能和用途相关联。
例如，零售商店、办公楼、酒店等不同类型的商业建筑可能会有不同的规模要求。
需要注意的是，具体的判定标准会因地区和国家而有所不同。
在进行商业用地建筑规划和开发时，应仔细研究和遵守当地的法律、规章和规划指导方针，并与相关部门进行沟通和核实，以确保项目符合规定的规模标准。
计算建筑面积的规定
计算建筑面积的规定建筑面积是指建筑物在各个楼层上围合的总面积。
建筑面积的计算规定在不同的国家或地区可能有所不同，本文将主要讨论中国的建筑面积计算规定。
首先，建筑面积的定义是指“建筑物各个楼层在水平投影上投影围合的面积，不包括外檐纵向或顶棚外延部分”。
这意味着建筑面积只考虑建筑物的实际占地面积，不包括悬挑部分或外墙构件的宽度。
其次，计算建筑面积需要将建筑物按照功能及使用要求划分为不同的计算单元。
计算单元可分为整栋建筑、局部建筑、功能区域等。
整栋建筑是指建筑物的整个建筑体量，包括全部楼层。
局部建筑是指建筑物的部分体量，包括一部分楼层。
功能区域是指建筑物内的不同用途的区域，如办公室、会议室、公共区域等。
根据《中国建筑面积计算规范》，建筑面积计算包括以下几个方面：1.空间面积：指建筑物各个楼层空间的投影面积总和。
空间面积的计算规则不同于地面投影面积，需要考虑空间形状、不规则结构等因素。
2.地面投影面积：指建筑物在地面投影的围合面积。
地面投影面积是建筑物的基本面积指标，一般用于衡量建筑物的占地大小。
3.不计入建筑面积的部分：根据规范的规定，一些特殊的部分不计入建筑面积。
比如，建筑物的顶棚、外檐、室外楼梯等部分不计入建筑面积。
4.地下建筑面积：指地下室、地下车库等地下部分的建筑面积。
地下建筑面积需要额外计算，并与地上建筑面积合计。
需要注意的是，建筑面积计算规定可能因地区、用途和建筑物类型的不同而有所差异。
比如，商业建筑的建筑面积计算规范可能与住宅建筑有所区别。
总结起来，建筑面积计算规定是根据《中国建筑面积计算规范》进行的，它包括了空间面积、地面投影面积、不计入建筑面积的部分以及地下建筑面积等内容。
了解和正确应用建筑面积计算规定对于建筑物设计、评估和管理都具有重要意义。
商店建筑设计规范标准
商店建筑设计尺度第一章总那么第1.0.5条商店建筑设计，除应符合本尺度的规定外，还应符合民用建筑设计通那么 (JGJ37-87)以及国家和专业部分颁布的有关设计尺度、尺度和规定。
第二章基地和总平面第一节选址和安插第2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地域或主要道路的适宜位置。
大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不该小于70m。
小区内的商店建筑效劳半径不宜超过300m。
第2.1.2条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安然距离应符合防火尺度的有关规定。
第2.1.3条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接；或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。
第2.1.4条大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。
基地内消防车道也可与运输道路结合设置。
第2.1.5条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按本地规划部分要求，应留有适当集散场地。
第2.1.6条大中型商店建筑，如附近无公共泊车场地时，按本地规划部分要求，应在基地内设泊车场地或在建筑物内设泊车库。
第二节步行商业街第2.2.1条步行商业街内应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部分的有关规定。
第2.2.2条原有城市道路改为步行商业街时，必需具备邻近道路能承担该区段车流量的条件。
第2.2.3条步行商业街的宽度，按照不同情况，应符合以下规定：一、改、扩建两边建筑与道路成为步行商业街的红线宽度不宜小于10m；二、新建步行商业街可按街内有无设施和人行流量确定其宽度，并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。
第2.2.4条步行商业街长度不宜大于500m并在每间距不大于160m处，宜设横穿该街区的消防车道。
第2.2.5条步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5.50m，其构造应符合防火尺度的规定，并采用安然的采光材料。
建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，是指在商品房项目中，对商品房销售面积进行计算和公用建筑面积进行分摊的规则。
1.商品房销售面积的概念：商品房销售面积是指商品房内供给购房人使用的实际面积，包括建筑面积和分摊的公用建筑面积。
2.建筑面积的计算：建筑面积是指商品房的实体建筑物所包括的地上和地下部分总面积，包括主体建筑、附属建筑、公共设施和设备用房等。
3.公用建筑面积的计算：公用建筑面积是指供住宅业主共同使用的公共区域和设施设备所占的面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、门厅、健身房、游泳池等。
4.公用建筑面积的分摊比例：公用建筑面积按照业主购房面积比例进行分摊，即每个业主按照其购房面积占总购房面积的比例，支付相应的公用建筑面积分摊费用。
5.物业配套建筑面积的计算：在一些商品房项目中，不仅包括公用建筑面积，还包括物业服务配套建筑面积，如物业管理办公室、保安室等。
这部分面积同样按照业主购房面积比例进行分摊。
建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的目的是保护购房人的合法权益，确保商品房销售面积的准确计算和公用建筑面积的合理分摊，避免开发商随意扩大建筑面积或不合理分摊公用建筑面积的情况发生，以保障购房人获得与合同约定相符的商品房。
同时，这些规则还有利于提高商品房项目管理水平，规范开发商行为，促进商品房市场的健康发展。
购房人可以据此了解自己购买的商品房的实际面积和公用建筑面积分摊情况，对开发商的销售行为进行监督和维权，确保购房权益得到有效保护。
总之，建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则对维护购房人合法权益、推动商品房市场健康发展起到了积极的促进作用，是保障商品房交易公平、公正、透明的重要法规。
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则在购房过程中，商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则是购房者需要了解和关注的重要内容。
本文将介绍商品房销售面积计算的相关规定以及公用建筑面积分摊的具体规则。
商品房销售面积计算规定通常，商品房的销售面积是指建筑面积减去公用部分面积后的净面积。
建筑面积包括房屋内部的净面积以及公共部分的面积，而公用部分则是指供所有业主共同使用的场所，如楼梯间、电梯间、走廊等。
商品房销售面积计算一般遵循以下规定：1.计算方法：按照建筑设计方案的图纸标准测算，以平方米为单位。
2.建筑面积：是指商品房建筑外边界线以及内墙、外墙、阳台、共用部位等周围构成的总面积。
3.净面积：是指除去公共部分后的实际使用面积，即购房者实际可以享用的私人空间。
在购买商品房时，购房者应当仔细核对销售合同中关于销售面积计算的相关信息，确保自己的权益不受损害。
公用建筑面积分摊规则在商品房项目中，公用部分的面积是由所有业主共同使用的，所以公用建筑面积的分摊规则至关重要。
一般情况下，公用建筑面积的分摊遵循以下原则：1.计算方法：公用部分面积一般按照建筑面积的一定比例计算，比如按照公共设施的面积比例或者建筑总面积的比例来分摊。
2.公用部分定义：公用部分包括但不限于楼梯间、电梯间、走廊、装修水电管线等共同使用的区域和设施。
3.公用部分费用：业主需要按照自己购买的房屋面积比例来分担公用建筑面积的管理、维护和修缮等相关费用。
这些费用一般纳入物业管理费用中，由物业公司统一收取。
购房者在购买商品房时，应当了解公用建筑面积的分摊规则，明确自己的权利和义务，保障自己的合法权益。
结语商品房销售面积计算以及公用建筑面积分摊规则是购房者在购房过程中需要重点关注的问题。
购房者在签订购房合同前，应当仔细核对上述规定，确保自己的权益不受损害。
同时，购房者也可以根据相关规定要求开发商提供详细的销售面积计算和公用建筑面积分摊方案，以便在购房过程中能够明晰自己的权益和义务。
房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和
房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和。
1、从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分推面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分推的设施面积等。
2、从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。
一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积。
如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需要向人防治理部门移交产权等。
在一些非凡的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能碰到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。
在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就有已经包含了这种权利。
假如开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违反了合同的承诺。
所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。
因而，我们也应将其作为不可售面积。
所以商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除。
由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业应分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊后，换算成土地占用面积，对于未出售的房产对应的土地使用面积仍由房地产开发企业缴纳土地使用税，直至房地产开发企业将所有房产出售完毕后，土地使用税才不征。
建筑面积的定义和组成是什么
建筑面积的定义和组成是什么
建筑面积是指建筑物在平面上所占据的水平投影面积，是衡量建筑物大小和空
间利用率的重要指标。
建筑面积的计算通常包括建筑物各个部分的总和，下面将详细介绍建筑面积的定义和组成。
1. 总建筑面积（Total Floor Area）
总建筑面积是建筑物在所有楼层上的投影面积总和，包括地下室、地面楼层和
各层的建筑面积。
总建筑面积是最直观的指标，反映了建筑物整体的大小。
2. 使用面积（Gross Floor Area）
使用面积是指建筑物内部可使用的面积，包括住宅单位、商业空间、公共设施
等实际可用的空间。
使用面积通常是指总建筑面积减去一些不计入使用面积的部分，如墙体厚度、楼梯间等。
3. 净建筑面积（Net Floor Area）
净建筑面积是指建筑物内部实际可利用的面积，不包括墙体厚度、柱子、楼梯
间等非使用空间的面积。
净建筑面积更直接地反映了建筑物实际可用空间的大小，是评价空间利用率的重要指标。
4. 错层面积（Overlap Area）
错层面积是指建筑物各层之间重叠的部分面积，通常是由于楼板错位或层高不
一致造成的。
错层面积会影响到建筑物的有效面积利用，需要在设计和施工中进行精确控制。
结语
建筑面积的定义和组成包括总建筑面积、使用面积、净建筑面积和错层面积等
不同指标，通过综合考虑这些指标可以全面评估建筑物的大小和空间利用情况。
在建筑设计和规划过程中，合理分配各部分面积，精确计算建筑面积将有助于提高建筑物的功能性和舒适性。
建筑、可售面积的划分
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
民用建筑的一般知识
民用建筑的一般知识建筑物,通常又称“建筑”，是指人们从事工作、生活和活动用的房屋和场所,其中,主要是房屋.建筑物是工程技术和文化艺术综合体，在一定程度上反映出时代的政治经济背景和文化艺术传统。
自从人类能够进行创造性的生产劳动以来，人们一直都在努力为自己创造一个舒适的生活场所和空间，以满足生存需要，并获精神上的满足.一:民用建筑的构造组成一般的民用建筑是由基础、墙体、梁、柱、楼地面、楼梯、门窗、屋盖等主要构件组成。
这些构件的作用和功能不尽相同，从构件所起的主要作用上看，它们大致分为以下三类：第一类：承重构件。
如基础、梁、柱、承重墙、楼地面等。
这类构件在房屋建筑中相互支承,直接或间接地承受建筑物上的各种荷载，所以也称之为“主体结构”.第二类:围护分隔构件。
如部分内外墙体、门窗等。
这类构件的主要作用是抵御大自然中各种不良因素对房屋内部的干扰。
以及采光、通风、分隔房屋内部空间等.第三类：装饰构件。
如吊顶，各种线条、门窗套等能满足感观需求的构件。
它能美化房屋建筑，弥补建筑物存在的缺陷.二：民用建筑的分类以住宅的层数为标准分为：低层住宅(1-3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）、高层住宅（10层以上）。
以住宅的平面布局为标准可分为:点式（塔式、墩式）、条式(板式）住宅。
以住宅设计特点为标准可分为:内廊式住宅、外廊式住宅、退台式住宅、跃复式住宅、错层（跃复）式住宅、复式住宅。
以住宅承重结构所选用的主要材料为标准可分为:砖混结构住宅、框架结构住宅、剪力墙结构住宅、钢结构住宅.以住宅的用途和功能为标准可分为：普通住宅、青老年住宅、别墅式住宅。
三：民用建筑的结构类型1、结构用材根据结构用材的不同,民用建筑的结构可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和木结构。
一般的多层宅多用混合结构，即用砖墙作垂直受力构件,而楼面、楼梯等水平构件则用钢筋混凝土结构。
钢筋混凝土结构按施工方法分成现浇和预制两种，现浇混凝土灵活性大、整体性强，防水防渗性能好，但施工速度较漫。
可售建筑面积法和总建筑面积法的使用范围
可售建筑面积法和总建筑面积法的使用范围下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房产开发中的建筑面积介绍
房产开发中建筑面积介绍鼎益公司：郑强2015年3月课程大纲•房产开发中的面积•面积含义及计算依据•规范间的建筑面积计算差异•新旧建筑面积计算规范比较三个最基本面积概念最通俗的解释：公司新买一块地给划红线有个红线图，这个红线里面的就是用地面积（比如是30亩）；然后在这块地盖房子，（盖房子30亩内不可能整块地一点缝隙都没有），盖得所有房子的底座面积就是占地面积；各层房子的水平平面面积的总和就是建筑面积。
房产开发在不同阶段或不同用途中所使用的面积用词会有所不同。
之前所述面积中，日常可能被称为建筑面积的包括：房产开发过程中日常涉及的面积（土地招拍挂）：土地取得规划报建施工报建销售预结算计容面积规划许可证载明面积施工许可证载明面积可售面积建筑面积规划条件规划方案施工图预/实测绘计算规范过程内容来源上表中归类后主要面积包括以下三类：1、计容面积；（规划许可证中载明面积应与计容面积相同）2、可售面积；3、建筑面积。
课程大纲•房产开发中的面积•面积含义及计算依据•规范间的建筑面积计算差异•新旧建筑面积计算规范比较内容说明及计算依据计容面积即计算容积率面积。
计容面积一般为规划条件中载明或据此条件计算所得，即：计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积。
计算时遵从当地规划部门规定或要求。
可售面积即可以进行预售或销售的商品房面积。
房产项目达到预售条件后销售所用面积为可售面积，房产证中载明的面积也为可售面积。
可售面积为测绘单位编制，各地有各自的测绘单位（房管局指定单位），面积测绘按各地的相关规定。
建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）规定计算建筑面积。
（中华人民共和国住房和城乡建设部）2014年7月1日实施目前，杭州市建筑计容面积计算依据：• 1.《建筑工程建筑面积计算规范》（2005）• 2.《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发〔2011〕273号）• 2.《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发〔2007〕458号）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）发布前曾出现未实施的讨论稿：《杭州市建设项目计算容积率面积及建筑密度的实施细则（讨论稿）》其编制依据为：1.《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）2.《房产测量规范》（GB-T17986-2000）3.《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》4.《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发〔2011〕273号）5.《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发〔2007〕458号）目前，杭州市房屋面积测绘依据：• 1 《中华人民共和国城市房地产管理法》；• 2 《中华人民共和国测绘法》；• 3 《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局）；• 4 《房产测量规范》：GB/T 17986.1—2000第1单元《房产测量规定》• 5 关于贯彻执行《房产测量规范》的若干规定的通知（建房发[2002]85号）• 6 《浙江省测绘管理条例》（2005年修订）；•7 《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》；•8 《关于规范阳台建筑面积计算的规定》（杭规发[2007]458号）面积大小的一般性结论：地下室面积一般不计入计容面积及可售面积，故建筑面积>计容面积、可售面积。
房屋买卖中的净空面积与规定
房屋买卖中的净空面积与规定在房屋买卖中，净空面积与规定房屋买卖合同是指买卖双方就房屋的所有权转移和约定的权利义务关系签订的法律文件。
在房屋买卖合同中，净空面积与相关规定是一项重要内容，它关乎着购房者的利益和房屋交易的合法性。
本文将就房屋买卖中的净空面积与规定进行探讨。
一、净空面积的定义和重要性净空面积是指房屋内部除去各种固定装修物品后的实际可使用面积，通常以平方米为计量单位。
购房者在购房时，需了解房屋的净空面积，以便判断购房面积是否符合需求，并确定房价是否合理。
净空面积对于房屋的实际使用功能和空间利用率具有决定性的作用。
二、净空面积与规定的关系房屋买卖中的净空面积与规定是相辅相成的，它涉及到国家法律法规、房地产政策、标准规范等多个方面。
在中国，涉及净空面积与规定的主要法律依据是《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》等法规文件。
这些法规文件规定了购房者的权益和义务，保护了购房者的合法权益。
三、净空面积计算的方法净空面积的计算方法因各地区而异，但一般常用的计算方法有两种，即建筑面积法和套内面积法。
建筑面积法是指以建筑外墙的中心线计算建筑所占用的水平面和垂直面的总和。
这种计算方法可将公共部分的面积纳入考虑范围，包括走廊、电梯间、楼梯间等。
建筑面积法适用于商业类房屋，如商铺和写字楼，但不适用于住宅类房屋。
套内面积法是指以房屋内墙的中心线计算房屋的净空面积。
这种计算方法排除了公共部分的面积，只计算单独房屋内部的可使用面积。
套内面积法适用于住宅类房屋，在购房合同中常被采用。
四、净空面积与购房者的权益保障合法合规的房地产开发商会在购房合同中明确标注房屋的净空面积，并明确净空面积计算的方法。
购房者在购房前应仔细阅读购房合同，并了解净空面积的计算标准。
如有疑问，可咨询房地产开发商或请专业人员进行核实。
购房者在签订购房合同后，享有合同约定下的权益保障。
如果购房者在交付房屋时发现净空面积与购房合同不符，可以要求房地产开发商进行补偿或解除合同。
购房合同上的面积
购房合同上的面积购房合同上的面积是房屋交易中一个至关重要的指标。
在购房过程中，买家会根据房屋面积来确定价格、判断房屋的实际价值，并决定是否购买。
房屋面积对于房屋交易双方都具有重要意义。
本文将探讨购房合同上的面积问题，从面积的定义、计算方式、调整和争议处理等方面进行讨论。
首先，关于面积的定义。
在购房合同中，面积通常指的是房屋的建筑面积。
建筑面积是指房屋内部墙体所围成的空间的面积，包括房间、厨房、卫生间、走廊等。
但建筑面积并不包括公共区域、阳台、储藏室和外墙等。
购房者在签署购房合同前，应该明确了解建筑面积的定义，以避免因误解而产生争议。
其次，关于面积的计算方式。
在计算建筑面积时，一般采用“墙中心线法”。
也就是说，测量师会测量室内各个房间的面积，不仅包括实际的宽度和长度，还会考虑墙体的厚度。
通常，墙体的厚度会均匀地在两边计算，以保证面积的准确性。
除了房间的面积，计算建筑面积还会包括公共区域的面积，如走廊和楼梯间等。
这样的计算方式能够确保购房者对于房屋面积的了解更加准确。
然而，在实际购房过程中，面积的调整是常见的。
调整指的是对房屋面积进行重新测量或修正，以确保面积的准确性和公正性。
调整的原因可能是在测量过程中发现了计算错误，或者是由于房屋结构发生了变化，如拆除墙体或新增功能区域。
购房者和卖方在面积调整的问题上需要坦诚相待，充分沟通，达成一致意见。
购房合同中通常会规定面积变动的具体条件和程序，以确保双方的权益得到保护。
此外，关于面积的争议处理也是购房合同中一个重要的方面。
如果在签署购房合同后，购房者对于房屋面积存在疑问或不满意，可以要求重新测量或调整面积。
在处理争议时，双方应该通过友好协商或者第三方仲裁机构来解决，以避免长期的法律纠纷和额外的费用支出。
争议的结果可能是在合同上作出面积的修正，或者是对房屋价格进行折扣或补偿。
总之，在购房合同上的面积问题中，买卖双方需要关注面积的定义、计算方式、调整和争议处理。
【商业空间】第一章
■商店卖场的概念 ■商店卖场的重要性
第一章 商业空间和商店卖场的概念
第一节 商业空间的概念和分类
一、商业空间的构成
商业是指各种以商事为主体的营业活动及以消费服务经营活动为主的行业。商业空间 三要素: 人（消费者）、商品、空间。 购买行为发生的阶段：注意-兴趣-联想-比较-欲望-决定-满足
1、购物场所主要由如下几个类别构成。 （1）百货商店（大中型综合商店） （2）大型休闲广场 （3）购物广场（商业中心） （4）商业街
商业街
2、从各类经营性服务机构分类。
（1）专卖服务。如：珠宝专卖店，服装专卖店，家具专卖店等。 （2）生活服务。电影院、健身俱乐部、美容美发等。 （3）休闲服务。如：酒吧、咖啡厅、茶座、快餐店等。 生活服务
专卖服务
休闲服务
二、商业空间的概念和范围
■ 商业空间的概念 (商业类建筑空间)简称商业空间，泛指日常生活中为人们购物所提供商业 活动的各种空间、场所。在这一范围中最具代表性的就是各类商场、商店。它 们是连接商品生产者之间的不可缺少的桥梁。产品的销售渠道大都是通过商场 流向购买者手中的（这其中不包括直销、传销、电话购物及网络购物）。商品 活动中，商场起着了解消费需求、商品评价、预测市场前景、协调产销关系的 作用。
■商品预算 销售额和毛利的预算 商品预算主要是销售额和毛利的预算，是根据上一年的销售情况按一定的增 长幅度订出的目标。 商品种类的混合 高毛利和低毛利商品的混合搭配比例多少直接影响这个部门和整个商行的预 算。大家都知道低毛利的商品通常好销于高毛利的商品，但是最终衡量业绩表现 是多少毛利率。因此要合理地安排高低毛利的比例，以达到预算的目的。 从下而上的方法 商品预算的计划从下而上订出。采购员和部门采购经理一起制定采购员的商 品预算目标，部门采购经理和采购总监一起制定部门采购经理的目标；采购总监 的目标是总监与有关部门一起制订。从下而上，每个人都有自己的目标，就需要 分析是何种原因造成的，看看哪些地方需要改进，通过商品预算来提高我们的工 作效率。
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示
建筑面积、产证面积、可售面积区分图示(2012-09-11 19:15:37)转载▼标签： 杂谈分类： 知识共享作者：周运考标签：公共配套设施公共建筑 公共事业建筑面积房产分类： 房地产2、 产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、 不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则
一、商品房销售面积计算规定在我国商品房销售中，销售面积的计算是受到严格规定的。
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售面积是指商品房建筑面积和附属面积之和。
其中，商品房建筑面积是指商品房各层建筑面积之和，包括商品房各单元内房屋建筑面积、公用建筑内房屋建筑面积等，但不包括公用建筑面积。
1. 商品房建筑面积计算方法在计算商品房建筑面积时，一般是按照《建筑工程计量规则》的相关规定进行计算。
具体来说，商品房建筑面积应包括房屋各层面积和附属面积。
房屋各层面积是指房屋各层的建筑面积之和，包括房间、厨房、卫生间等使用面积，但通常不包括阳台、楼梯等空间面积。
附属面积包括所属车库、储藏间等附属空间的建筑面积。
根据这些规定，开发商在销售商品房时应严格按照规定的计量方法进行销售面积的计算，确保符合法律法规的要求。
2. 相关政策规定除了《商品房销售管理办法》的规定外，我国国家相关政策也对商品房销售面积计算进行了规范。
最近出台的《城市商品房销售管理办法》对商品房销售面积计算提出了更为具体的要求，明确规定了商品房销售面积的计算方法和标准。
这些政策的出台，有利于维护购房者的合法权益，保障商品房销售活动的合法性与规范性。
二、公用建筑面积公摊规则在商品房建筑中，公用建筑面积的公摊也是十分重要的。
公用建筑面积公摊规则旨在合理确定购房者共同使用公共设施和设备所需负担的费用，确保各业主的公摊面积合理、公平。
1. 公用建筑面积的确定公用建筑面积是指商品房建筑中用于共同使用的设施和设备的建筑面积。
一般来说，公用建筑面积包括但不限于电梯间、楼梯间、门厅、管理用房、地下室等。
这些面积是供各业主共同使用的，因此需要进行公摊，确定每个业主需要负担的公用建筑面积费用。
2. 公用建筑面积公摊费用的确定公用建筑面积公摊费用的确定是按照相关规定和业主大会的决议进行的。
在商品房交付时，开发商一般会委托专业的测绘单位对公用建筑面积进行测绘，并根据测绘结果计算出每个业主应该负担的公用建筑面积费用。
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建筑面积、产证面积、可售面积区分图示1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积附：配套设施可售、不可售面积划分商品房面积测算名词知识点一：销售面积的测算标准在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。
所谓建筑面积，是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和(即公摊面积)为了减少纠纷，也有一些城市的开发商采取按套内建筑面积计价销售的办法。
此时，商品房销售面积=商品房套内建筑面积。
知识点二：建筑面积的测算原则一般规定(1) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。
(2) 房屋建筑面积计算按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。
(3) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
(4) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。
(5) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
(6) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。
单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。
(2) 多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。
(3) 房屋内的技术层(管道层、附层、夹层等)，层高在2.20米以上的按其墙外围水平面积计算。
(4) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。
(5) 楼梯、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
(6) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。
(7) 房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。
(8) 原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
(9) 挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。
(10) 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。
(11) 房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
(12) 层高在2.20米以上的地下层(地下室、半地下室、地下车库、地下商场等)及其相应出入口，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
(13) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。
(14) 玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。
既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。
(15) 属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚，货棚等按柱外围水平面积计算。
(16) 与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平面积计算。
雨篷上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。
(17) 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。
体育馆(场)看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计)。
(18) 机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。
(19) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。
(20) 房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
计算一半建筑面积的范围(1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。
(2) 独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
(3) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。
(4) 无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。
(5) 有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。
不计算建筑面积的范围(1) 层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。
(2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。
(3) 房屋之间无上盖的架空通廊。
(4) 房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。
(5) 顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。
(6) 房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。
(7) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
(8) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。
(9) 屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。
(10) 利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。
(11) 广场式室外楼梯。
(12) 独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
(13) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
辨别原则在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。
判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。
(1) 计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。
(2) 计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。
(3) 不计算建筑面积通常是小于2.20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。
特殊墙体及部位处理原则(1) 非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
(2) 不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。
内凹高度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。
当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。
知识点三：套内建筑面积的测算套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
即：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内使用面积套内使用面积，系指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙组水平投影计算。
它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
套内墙体面积套内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：(1) 共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。
(2) 非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
阳台建筑面积套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
套内有多个阳台的，全部计算。
一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。
其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。
知识点四：公摊面积的测算共有建筑面积的构成商品房应分摊的共有建筑面积主要包括以下两部分：(1) 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程功能等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。
(2) 套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。
也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。
共有建筑面积＝全幢建筑面积－全幢各套套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等共有建筑面积的分摊系数整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套建筑面积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和共有建筑面积的分摊方法分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数知识点五：其他相关面积指标及系数实用面积是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
面积误差比面积误差比＝（产权登记面积－合同给定面积）÷合同约定面积×100%产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。