江苏一知名房企两个项目停工否认资金链问题

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天津滨海新区响螺湾众多房企项目烂尾、封盘成“空城”

天津滨海新区响螺湾众多房企项目烂尾、封盘成“空城”今天去那边办事，出租车上随手拍的，拍了一点点，很多震撼的阑尾场面因为坐在车里没拍到，出租车司机说最近几年就这样，当初上马的时候场面非常壮观，一片工地干的热火朝天，现在几年没动静了，一片片的空架子，半拉子楼，也没人在继续施工。

司机还说，某人下去之后更没人理了。

滨海新区烂尾楼貌似是中国最大的阑尾楼群了吧？？PS.这边污染特别严重，到处是化工厂，焚烧厂，北京污染可以吧？这里比北京污染的厉害多了！！塘沽，大港的癌症比例特别特别高.城镇化是目的而非手段，强硬推进城镇化就是赤裸裸的剥夺农民土地，“农民流转了土地到城里上班不知道有多舒服”是赤裸裸的无耻欺骗，必将受到历史的谴责。

“城镇化”跟“大炼钢铁”、“文革”一样，是一场恶劣的运动。

———如果将中国的城市新区建设比喻为一辆高速行驶的过山车，那么急速上冲的快感却随着国家级新区–天津滨海新区响螺湾商务区众多项目的烂尾、封盘而到达一个临界点。

近日，有市场消息称，位于响螺湾商务区的中海国际大厦已经封盘，而与其同区域的天津碧桂园凤凰酒店也已停工多时。

封盘与停工据天津业内人士介绍，中海国际大厦销售中心曾于2010年11月开放，并于2011年9月开盘推出酒店式公寓、写字楼以及商铺，但当时销售情况并不理想。

“去年夏天，中海国际大厦开始打算整售，当时有消息称，他们可能找到了买家。

”长期关注天津滨海新区的业内人士续称，不过至今，整个项目并没有进一步的销售动作，目前处于封盘状态。

与中海国际大厦的封盘相比，总建筑面积达30万平方米的碧桂园凤凰酒店开发进度更为缓慢。

翻阅资料发现，早在2009年2月，该项目就已开工建设，原定竣工日期为2011年2月。

与碧桂园凤凰酒店同区域的其他项目相关人士介绍称，2011年该项目主体结构封顶，但并未完成内部及外立面装修。

2011年底开始停工，至今仍未复工。

另有知情人士透露，碧桂园凤凰酒店停工大概一年多，今年将会开始做幕墙，预计明年底竣工。

由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况

由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】 (1)【资金链断裂直接导致开发商跑路】 (2)【安徽一开发商资金链断裂暂停售房或已成烂尾楼】 (5)【夏斌：今年金融暗藏大变数防房地产资金链断裂】 (6)【烂尾楼相续出现二三线城市频报开发商"跑路"】 (8)【房地产信托：资金链断裂的第1张多米诺骨牌？】 (10)【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】 (11)【房产商资金链断裂黄金雨后满地萧索】 (11)【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】 (13)【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】 (13)【今年房企资金缺口或超万亿卖项目将成常态】 (14)【房产开发商资金链断裂风险增大】 (16)【房地产风险集中爆发中小房产商资金链断裂】 (17)【哪些房地产商资金链会最先断裂?】 (18)【房地产信托:房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌？】 (21)【房地产企业资金链断裂引起的连锁反应】 (25)【部分地产商资金链断裂】 (26)【尹中立:企业资金链断裂是楼市泡沫破灭的标志】 (28)【温州资金链断裂是房地产泡沫破灭的标志】 (29)【房企资金链可能断裂房地产行业或进入洗牌周期】 (30)【M2 机制和资金链断裂房地产有点关联】 (31)【申银万国：房地产业资金链大面积断裂概率不大】 (34)【资金链断裂长沙多个地产开发商卷款逃跑】 (35)【资金链断裂部分中小房企深陷“高利贷”泥潭】 (35)【房地产信托将集中到期中小开发商资金链或断裂】 (37)【严弘:房产企业倒闭原因是资金链断裂】 (38)【叶檀：资金链断裂，房地产要崩盘了！】 (39)【中富房地产老板自杀公司的资金链断裂】 (41)【开发商资金吃紧交房延期北京实地房地产开发公司无答复】 (43)【北京开发商集体推迟开盘时间半数项目降一成】 (45)【楼盘延期交房如何正确面对开发商此违约行为】 (46)【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】2011-08-18楼市严控政策持续，市场延续低迷态势，许多房产大鳄都出现了资金链吃紧的问题，近日有网友在半岛网爆料称，城阳宝龙住宅项目疑因开发资金断裂，施工受影响，一期项目还未到交房期，已经确定延期。

江苏省住房和城乡建设厅关于全省建设工程质量检测监督检查情况的通报-苏建质〔2018〕567号

江苏省住房和城乡建设厅关于全省建设工程质量检测监督检查情况的通报正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------江苏省住房和城乡建设厅关于全省建设工程质量检测监督检查情况的通报苏建质〔2018〕567号各设区市建设局（委），苏州工业园区规划建设局，张家港保税区规划建设局，昆山市、泰兴市、沭阳县建设局：为促进工程质量检测市场健康发展，加大工程质量检测监管力度，根据《省住房城乡建设厅关于开展全省建设工程质量检测监督检查工作的通知》（苏建函质〔2018〕435号）要求，我厅于2018年7月3日至7月20日组织开展全省建设工程质量检测监督检查，现将有关情况通报如下：一、总体情况本次检查对各设区市建设主管部门的检测监管工作，重点核查了工程质量安全提升行动、监督检查、能力验证、见证取样、信用管理、建筑产业现代化检测工作、《建设工程质量检测行为执法检查手册》贯彻执行、行业自律、改革创新等九个方面工作开展情况。

各设区市建设主管部门不断改进监管工作思路和方法，加大工程质量检测监管力度，贯彻落实工程质量安全提升行动关于检测监管工作的要求。

通过开展监督检查和能力验证工作，强化监督管理，提升检测能力和水平。

各地建设主管部门结合实际采取有效措施不断提高监管效能，南通市城乡建设局定期组织全市检测技术研讨会，对检测工作中存在的问题进行研讨，提高了检测机构的综合能力水平；扬州市城乡建设局研发实施《扬州市不合格检测报告实时传输监管系统》，对不合格检测报告及时督促处理。

本次监督检查共抽查了75家检测机构，重点检查检测人员检测能力、检测场所、检测设备、检测环境、样品管理、原始记录、检测报告、业务软件、部分检测数据的重现性等九个方面工作，对2017年度全省建设工程质量检测监督检查存在问题较多的13家检测机构进行了检查。

[标杆地产]建筑工程项目质量管控标准手册(108页)

项目质量管控标准2011版目录第一章总则 (1)第1 节编制说明 (1)1.编制目的.......................................................... 错误！未定义书签。

2.编制原则........................................................ 错误！未定义书签。

23.编制依据.......................................................... 错误！未定义书签。

4.适用范围.......................................................... 错误！未定义书签。

5.实施要求.......................................................... 错误！未定义书签。

6.解释和适用 ...................................................... 错误！未定义书签。

第2 节相关术语和定义 ............................................. 错误！未定义书签。

1.公司及部门简称............................................... 错误！未定义书签。

2.业务术语.......................................................... 错误！未定义书签。

第二章项目质量管理组织机构及职责 (4)第1节项目质量管理组织机构 (4)1.三级组织架构 (4)2.股份公司项目质量管理领导小组 (4)3.各地项目公司质量管理小组 (5)4.各项目监理单位 (5)第2节质量责任和职责划分 (6)1.职责确定 (6)2.质量责任、职责划分 (6)第三章项目质量管控要点 (11)第1节各级责任主体管控重点 (11)1.质量监管部管控重点 (11)2.项目公司质量管控重点 (15)3.监理单位质量管控重点 (21)第2节重点环节管控 (24)1.项目开工管控 (24)2.售楼处管控 (27)3.设备材料管控 (28)4.样板管控 (30)5.项目竣工验收（开业、入伙）管控 (35)6.项目技术资料管控 (37)7.项目接管、移交、保修管控 (38)8.项目推优管控 (47)9.专家库管理 (49)第3节质量监管部工程实体监管要点 (50)第4节项目公司及监理单位工程实体控制要点 (53)1.地基与基础 (53)2.主体结构 (54)3.屋面工程 (56)4.商业内装饰工程 (57)5.住宅内装饰工程 (59)6.外装 (62)7.强电 (63)8.电梯 (66)9.通风空调 (67)10.给排水及采暖 (68)11.智能建筑 (70)12.景观工程 (71)13.夜景照明工程 (74)14.幕墙工程 (75)第四章考核与处罚 (77)第1 节工程质量事故处理 (77)1.工程质量事故定义 (77)2.工程质量事故分类 (77)3.质量事故上报 (77)4.质量事故处理 (78)第2节考核 (79)1.分级 (79)2.考核规定 (79)第3 节处罚 (81)1.对质量监管部的处罚规定 (82)2.对项目公司的处罚规定 (82)3.考核文件审批程序和文件下发规定 (86)4.质量问题判定标准 (87)5.对监理单位的处罚规定 (89)第五章质量管理相关流程 (90)第六章附件 (102)第一章总则第1 节编制说明1.编制目的随着公司事业的快速发展，建设规模逐年剧增，抓好前期的工程质量管控，直接关系到后期各类物业的安全保障、功能实现和品质提升，也关系到企业的持续发展和诚信经营。

“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例

“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例单位：佛山市禅城区张槎社会治理中心邮编：528000摘要：“房住不炒”和行业下行的大背景下，众多知名房企出现债务违约和资金链断裂现象，牵动着千千万万普通购房者的心弦，因此研究我国房地产公司经营现状和发展方向就显得尤为重要。

本文选取碧桂园集团作为案例，基于2017-2022年6月财务报表数据，分别分析了盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力数据，多角度研究碧桂园集团的发展现状。

研究发现，2017年至今，碧桂园集团的四项能力均出现大幅度的下滑，最后从调整盈利点、提升自身盈利能力，优化调整业务布局、提升抗风险能力，拓宽融资渠道、优化资产结构，强化内部管理、提升全竞力四个方面提出其未来发展方向的建议。

关键词：碧桂园；财务报表；经营能力1 引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，带动上下游众多关联产业，在推动地方经济发展、带动就业、加快城乡一体化发展、提升区域价值等方面发挥了举足轻重的作用。

房地产开发行业具有重资产投资、开发周期长、开发环节较多、资金成本大、易受政策影响等特点，因此房地产行业备受政府和社会关注。

十九大、二十大坚持“房住不炒”的定位，中央“三道红线”政策紧跟其后，再加上疫情冲击，截至目前，全国已有多家知名房企出现债务危机，导致在建项目烂尾。

当下房地产行业的发展与国家经济的发展和普通老百姓的生活息息相关，房地产公司的项目能否正常交付牵动着千千万万个家庭的心弦。

因此，针对房地产公司经营现状的分析，剖析其经营状况就显得尤为重要。

本文选取中国最大的房地产开发企业碧桂园集团作为案例，通过近5年财务报表数据的分解与计算，从多角度分析和研究碧桂园集团的经营现状，尝试揭示当前“房住不炒”和“新冠疫情”的大背景下我国房地产开发企业的真实经营状况，以期为其经营探索方向提供可行的建议。

2 案例选择近年来，受“房住不炒”等宏观政策的影响，房地产开发企业的融资渠道日趋狭窄，2021年1月1日颁布的“三道红线”更是成为压死骆驼的最后一根稻草，加之受到“新冠疫情”的影响带来的新房销售额的大幅下滑，导致了我国众多房地产上市公司出现债务违约时间，项目停工、烂尾。

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[虹口区] 四川北路北外滩凉城 [嘉定区] 嘉定主城区江桥南翔 [松江区] 大学城新桥松江新城
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[恒大翰城] 没房没车的男人，活着不觉得羞耻
[白雪公主] 垃圾味道出来了，业主招架不住了
[美丽星城] 监控问题搞了两年,这效率太低了
[决战保障房] 小心驶得万年船,买房前十大准备

2007年房地产行业风险分析报告

摘要2006年，我国经济继续保持快速增长。

为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。

2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。

房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。

房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。

2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。

要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。

目录第一部分2007年行业运行分析及预测 (1)第一章2006年房地产行业发展环境及影响分析 (2)第一节宏观经济环境及影响分析 (3)一、国际经济环境对房地产业的影响 (3)二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 (3)三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 (3)（一）固定资产投资状况分析 (3)（二）物价走势状况分析 (4)四、人民币升值对房地产业的影响 (5)（一）对房地产需求者影响 (5)（二）对房地产供给者的影响 (5)（三）对不同种类商品房价格的影响 (6)第二节房地产行业政策变化及影响分析 (7)一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 (7)二、2006年最新房地产行业政策分析 (7)（一）2006年以来政策回顾 (8)（二）重大政策影响分析 (9)第三节房地产关联行业发展及影响分析 (11)一、上游行业发展及影响 (11)（一）建材价格进入上升通道 (11)（二）钢铁行业对房地产影响分析 (11)二、下游需求变化对房地产行业影响分析 (12)（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 (12)（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 (13)（三）城市化进程促进商业地产 (13)第二章2006年房地产行业供需状况分析 (14)第一节2006年房地产企业整体景气状况判断 (15)一、房地产开发景气总体走势 (15)二、房地产企业景气指数水平变化 (16)第二节2006年全国房地产市场供给情况分析 (17)一、土地开发与土地购置 (17)（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 (17)（二）完成土地开发面积恢复上升 (18)（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 (19)二、商品房开发规模与结构 (20)（一）商品房新开工面积 (20)（二）商品房竣工面积 (22)（三）商品房开发结构分析 (23)第三节全国房地产市场需求情况分析 (27)一、商品房销售状况分析 (27)二、商品房空置面积分类指数变化 (30)第四节全国房地产市场供需结构特征与价格走势 (31)一、房地产供需结构特征 (31)二、房地产市场价格走势 (32)（一）一级市场：土地价格增长稳定 (32)（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 (32)（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 (33)第三章2006年房地产行业资金来源分析 (34)第一节房地产企业投融资状况 (35)一、全国房地产开发投资及完成情况 (35)二、分业态房地产开发投资及完成情况 (35)第二节房地产业融资现状与渠道分析 (38)一、房地产开发资金来源 (38)二、各月资金来源情况分析 (41)（一）国内贷款 (41)（二）自筹资金 (42)（三）其他资金 (42)（四）利用外资 (43)（五）全部资金本金 (43)第三节房地产金融资金来源特点分析 (45)一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 (45)二、债务融资为主，股权融资有待突破 (46)三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 (46)四、融资方式创新，融资渠道整合 (47)第四节2006年房地产行业股权融资状况 (48)一、上市公司再融资 (48)二、房地产企业IPO (48)三、其他直接融资方式 (48)第四章2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 (49)第一节各地区房地产开发资金来源比较分析 (50)一、各省市房地产行业资金来源情况 (50)二、资金来源增速比较分析 (51)第二节房地产区域开发比较分析 (53)一、土地购置和开发区域发展情况 (53)二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 (55)（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 (55)（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 (59)第三节商品房销售区域情况 (61)一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 (61)二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 (62)第五章房地产重点城市2006年发展分析 (63)第一节北京房地产市场分析 (64)一、总体情况 (64)二、开发及投资情况 (64)（一）房地产开发投资完成情况 (64)（二）房地产开发投资及资金来源 (65)（三）土地购置与开发 (65)三、供需情况 (66)（一）供给情况 (66)（二）需求情况 (67)四、价格情况 (67)第二节上海房地产市场分析 (70)一、总体情况 (70)二、投资及开发情况 (70)（一）开发投资完成情况 (70)（二）开发企业资金来源 (70)（三）土地购置与开发 (71)三、供需情况 (71)（一）供给情况 (71)（二）需求情况 (73)四、价格情况 (73)第三节深圳房地产分析 (75)一、总体情况 (75)二、投资及开发情况 (75)（一）房地产开发投资持续扩大 (75)（二）新开工建设规模出现缩减 (75)三、供应分析 (75)（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 (75)（二）90平米以上三房比例最大 (76)四、销售情况 (76)（一）销售面积大幅下降 (76)（二）住宅价格剧烈上涨 (76)（三）其他分类物业销售情况 (76)第四节成都房地产市场分析 (78)一、总体情况 (78)二、房产开发资金情况 (78)（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 (78)（二）开发企业自筹资金能力增强 (78)（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 (78)三、商品房供求总量 (79)（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。

黄奇帆：覆巢之下焉有完卵,这些行业千万别碰

黄奇帆：覆巢之下焉有完卵，这些行业千万别碰作者：来源：《记者观察》2018年第05期编者按：近日，全国人大财政经济委员会副主任委员、重庆市原市长黄奇帆在亚布力论坛理事张家港行暨第四届“港城合伙人”峰会上做主题演讲时再次谈到去杠杆的问题。

黄奇帆指出，三大部分的债务杠杆之中，企业债务杠杆问题最突出。

他认为企业去杠杆要靠提高股权融资比例。

解决这个问题需要从两方面考虑，首先要狠抓“三去一降一补”，其次黄奇帆提醒企业家，覆巢之下，焉有完卵，产能过剩的生意千万别做。

以下是演讲精编。

对我国来说，去杠杆，除了实体经济的各类企业去产能、去库存、去杠杆和各类金融机构去杠杆、防风险之外，还有一个整体上的国民经济的去杠杆。

目前，我国的宏观杠杆率是比较高的，去年的统计数据表明，包括政府的债务、居民的债务和非金融企业的债务加在一起差不多是GDP的250%，在世界上处在较高的位置。

但中国经济真正成问题、需要着力去解决的是非金融企业的债务，这个债务占GDP的160%左右，这个量是非常大的。

如果我们能把企业的债务率降一部分，比如能降50个百分点，那么中国的宏观杠杆率就能降到200%以内，就会好得多。

所以，宏观经济去杠杆的要害，在于去企业的债务。

企业去杠杆更要靠提高股权融资比例那么，怎么解决这件事呢？一方面，在微观上、在结构上，我们对各类工商企业要按照党中央供给侧结构性改革的要求，狠抓“三去一降一补”，帮企业去过剩的产能、去库存、去杠杆，促使企业增加利润、降低成本，有效地降低具体企业的债务。

另一方面，在企业管理上要更多地从财务上考核和要求企业家，做好每个企业的现金流管理，不能弄得资金链断了；强化每个企业的资产负债率管理，不能总是80%、90%地负债，不能为了扩张、为了收购盲目地兼并，甚至到了8000亿元、9000亿元债务，还敢千亿、千亿地举债，在世界各地疯狂地收购兼并，最后把自己搞到资金链断掉，这类高杠杆冒险行为应该受到严格的约束和管控。

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经济调度会议领导发言稿四篇

经济调度会议领导发言稿四篇发言稿一同志们：这次会议的主要任务是贯彻落实晓光书记在全市工业经济调度会上的重要讲话精神，抓好当前各项工作落实。

下面，我讲三点看法。

一、坚决信念，敢于担当，在聚焦工业上狠下功夫工业经济是经济社会进展的晴雨表。

刚才，大家汇报了相关状况，精准到了详细数据、详细产业、详细企业和详细项目。

从这些数据里可以看出，各级各部门在市委的顽强领导下，全神贯注抓园区、凝神聚气抓工业，做了大量艰苦卓绝的工作。

全市工业生产总体稳定，工业经济运行平稳，一季度工业增加值同比增长12.4%，增速高于全国、全省平均增速，为实现一季度"开门红'发挥了打算性作用，有效顶住了当前经济下行压力。

这是大家共同努力、辛勤工作、拼搏奋斗的结果，成果来之不易，值得充分确定。

当前，经济下行压力持续加大，全国、全省工业经济增速明显放缓。

遵义正处在爬坡上坎的关键阶段，同样面临着很多困难和问题，但作为全省工业基础较好的地方，省委、省政府对我们寄予了更高的期望，要求遵义工业必需连续在全省打头阵、作贡献。

晓光书记更是要求我们，要有"贵阳三产占全省多少，遵义工业就要占全省多少'这样的雄心壮志。

面对这样的严峻形势，贯彻落实好省委、省政府和市委的工作要求，没有信念不行，没有担当精神更不行。

大家现在很辛苦，下一阶段还会更辛苦。

各级各部门务必坚决更大的决心，鼓足更大的士气，担当更大的责任，充分发挥工业打头阵的比较优势，根据"工业经济只许走前列，不准往后退;只能作贡献，不能拖后腿'的要求，聚焦工业不走神、不散光，努力保持全市工业经济平稳较快增长，为遵义和全省进展做贡献。

进展是干出来的，突破是拼出来的。

作为一名领导干部，既然选择了从政这条路，就得有抱负、有担当，要是没有抱负、没有担当，就什么事也干不成。

二季度工作还剩下不到50天时间。

昨天我们还在讲"开门红'，今日二季度工作就已经去了一半。

央企兼并私企经典失败案例分析

央企兼并私企经典失败案例分析央企中冶的“烧钱闹剧”民营老板“金蝉脱壳”、商业银行“转嫁风险”——冲击“世界500强”的梦想使得中冶集团在唐山“被导演”了一场始乱终弃、代价高达几十亿元的闹剧河北省唐山市东南约100公里的海港经济开发区，是一个常住人口1万余人的海边小城，沿着港盛街东行3公里，便是马路南侧中冶恒通冷轧技术有限公司那雄伟的暗红色大门。

现在，厂内外不见一个工人的身影，占地近3000亩的厂区一片寂静。

这间工厂已经停产大半年。

而在2000公里外的湖北宜昌亭工业园区，占地近5000亩、年产能达1000万吨的三峡全通涂镀板股份有限公司内，却是宏声隆隆、酸气刺鼻，8000余名身着蓝色工服的“全通”人行走在一眼望不到头的车间、厂区和亭街道上，脸上洋溢着憧憬和希望。

他们之中的大多数都已经知道，“恒通垮了”。

一名刚入厂3个月的大专毕业生赖乐(化名)告诉记者，他胸前红蓝相间的“龙托日”厂徽，被工友们戏谑为“蜗牛”。

他不知道这个玩笑的原创者，并非全通人，因为这也曾经是中冶恒通的厂徽。

河北人梁士臣，是这两间工厂的共同创始人，他对全通全体员工说，“全通与恒通血脉相连，文化相通。

”梁创办了恒通，又把它卖给了央企中冶集团。

今年7月，恒通因为令人难以置信的巨额亏损，和规模达数千人的大裁员，震惊全国。

恒通的前员工在找工作时，同行业的面试官往往不相信他们的说辞：“4年亏46亿元，你以为我不懂行？你们公司做什么的，烧钱的吗？”“突然而匆忙”的收购中冶收购前，恒通虽然债务负担沉重，但基本可以做到盈亏平衡，最多时也就亏1亿元。

中冶收购初期，即便遭遇2008年金融危机，也只亏了4.87亿元“恒通像个‘野孩子’，他的生父和继父对他都可谓‘始乱终弃’。

”一位已经离职的恒通中层对《中国企业家》感慨道。

中冶恒通的前身为唐山恒远涂镀板有限公司，由梁士臣于1995年在唐山市丰南区创立。

涂镀板主要应用于家电、灯具、电脑机箱、钢结构住宅和汽车行业等。

内部资料请勿外传

内部资料请勿外传财经动态第60期目录.国内财经 (2)全国人大财经委调研组召开一季度经济运行情况座谈会 (2)五部委印发地下水污染防治实施方案 (2)国家发改委明确三代核电首批项目试行上网电价 (3)上期所对清明节期间相关品种交易保证金比例等进行调整 (3)上期能源就修订适当性管理等业务规则公开征求意见 (4)哈尔滨今年拟发4亿元创业担保贷款支持小微企业发展 (5)沈阳细化供地政策促进工业有效投资 (5)海南“以房抢人”放大招 (6)珠海横琴国际休闲旅游岛建设方案获批 (7).企业动态 (8)2018年国家新型工业化产业示范基地发展质量评价结果发布 (8)第五批税延养老险经营机构名单出炉 (8)科创板受理企业增至31家 (9)华菱钢铁104.66亿元资产装入上市公司 (10)紫鑫药业在国内尚未取得工业大麻相关资质 (10)工业富联将扩大5G研发投入 (12)宁波银行资金营运中心获批在沪开业 (12)蒙牛和伊利加紧布局东南亚 (13)债务压力迫使海航出售核心航空资产 (14).海外经济 (15)G20当务之急是解决老龄化和全球贸易失衡问题 (15)欧元区3月制造业PMI终值47.5 (17).研究探索 (17)连平呼吁突破银行资源进入证券业的制度障碍 (17).社团工作 (19)中证协要求区域性股权市场准确把握市场发展定位 (19)互金协会会长强调金融机构要清楚数据使用底线 (20)中钢协称前两个月钢厂效益下降近四成 (20)·国内财经·全国人大财经委调研组召开一季度经济运行情况座谈会4月1日，全国人大财经委调研组召开十省（区、市）一季度经济运行情况座谈会。

会上，河南、河北、山西、湖北、湖南、广西、重庆、四川、陕西、甘肃等十省（区、市）人大财经委有关负责同志就一季度经济运行情况作了汇报。

在认真听取了各地的汇报后，调研组指出，今年以来全国经济运行保持了平稳发展的基本态势，供给侧结构性改革持续推进，三大攻坚战深入开展，财政金融稳健运行，就业物价形势比较稳定。

工程建设领域违规问题定性索引

目录一、违反基本建设程序的行为 (1)1.1未按规定办理项目审批等手续 (1)1.1.1 项目建设未严格执行立项、可研、征地、环评、初步设计、开工等基本建设程序 (1)1.1.2 以化整为零、提供虚假资料等不正当手段取得项目审批等文件 (1)1.1.3 违反建设项目用地预审相关规定 (1)1.1.4 未按规定办理环境影响报批手续 (1)1.1.5 项目未按规定进行节能评估和审查 (1)1.1.6在地质灾害易发区内进行工程建设未进行地质灾害危险性评估 (1)1.1.7建设工程未依法进行地震安全性评价 (1)1.2 越权审批建设项目 (3)1.2.1 超越规定审批权限、擅自审批建设项目 (3)1.2.2 采取“化整为零”等方式逃避上级主管部门的审批规定 (3)1.3项目决策未按规定进行 (4)1.3.1 政府投资项目未按规定和程序进行公示、听取意见 (4)1.3.2 政府投资项目未批先建、违规审批 (4)1.4 不符合国家有关规划、产业政策、环境保护等市场准入条件的项目未能依法停止建设 (5)1.4.1 对不符合国家有关规划、产业政策、供地政策、环境保护、安全生产等市场准入条件的项目，未能依法停止建设 (5)1.5 未按规定办理施工许可证擅自开工 (5)1.5.1 未办理《施工许可证》擅自开工 (5)1.5.2 先开工，后办理《施工许可证》 (5)1.5.3 发证机关及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证 (5)1.6 概算执行不严，未按照批准内容执行 (6)1.6.1 项目初步设计概算投资控制不严，投资超过10%及以上未重新审批 (6)1.6.2 未按照批复概算执行，原定项目目标等无法完成。

(6)1.6.3 批准概算外违规建设其他项目 (6)1.6.4 建设单位擅自扩大建设规模、提高建设标准 (6)1.6.5 变更设计增加投资或以变更设计的形式改变建设内容 (6)二、违反建设资金管理和会计核算规定的行为 (7)2.1项目资本金未按计划到位 (7)2.1.1资本金未按照规定进度和数额到位 (7)2.1.2项目未落实资本金就进行建设 (7)2.2项目最低资本金比例不符合规定 (7)2.2.1项目最低资本金比例不符合规定 (7)2.3抽逃项目资本金 (8)2.3.1抽逃项目资本金 (8)2.4 配套资金未到位 (8)2.4.1配套资金未到位 (8)2.5滞留、截留、挪用建设资金 (9)2.5.1滞留、截留、挪用建设资金 (9)2.6未按规定比例预留工程质量保证金 (9)2.6.1未按规定比例预留工程质量保证金 (10)2.7 未按规定比例预留尾工工程款 (10)2.7.1未按规定比例预留尾工工程款 (10)2.8未按规定专户储存、单独建账核算 (10)2.8.1未单独建账、单独核算 (10)2.8.2未开设国债专项资金专户 (10)2.9隐匿结余资金 (11)2.9.1经营性项目的结余资金，未转入生产经营企业的有关资产 (11)2.9.2非经营性项目的结余资金，未按投资来源比例归还投资方 (11)2.10基建收入核算不准确 (11)2.10.1将各项索赔以及违约金等其他收入冲减管理费用 (11)2.10.2 将基建收入转移 (11)2.10.3 负荷试车或试运行期所实现的收入转为经营收入 (11)2.10.4 基建收入未依法缴纳企业所得税 (11)2.10.5 经营性项目基建收入的税后收入，未相应转为生产经营企业的盈余公积 (11)2.10.6 非经营性项目基建收入的税后收入，未相应转入行政事业单位的其他收入 (11)2.11未按照规定缴纳印花税 (12)常见表现形式 (12)2.11.1未按照规定缴纳印花税。

中小型房地产企业破产重整模式分析

中小型房地产企业破产重整模式分析许㊀欣㊀㊀张㊀睿(南京紫金资产管理有限公司ꎬ江苏㊀南京㊀２１１１００)摘㊀要:文章简要分析了中小级房企面临资金供应不足困境的重整工作必要性ꎬ探索了破产重整的两种方法:续建式㊁承债式ꎻ结合房企项目实际情况ꎬ梳理房企破产重整的具体做法ꎬ以期恢复中小级房企的经营能力ꎬ发挥破产重整价值ꎻ探索了未来房企走势ꎬ研究房地产行业的发展机遇ꎬ给予中小型房企规划方向ꎮ关键词:债权ꎻ破产ꎻ房企中图分类号:Ｆ２７９.２３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１８－０１０７－０４㊀㊀房企是指从事房地产项目前期开发㊁项目施工㊁项目管理各项工作的组织ꎬ以营利为目标㊁自主核算的经济体系ꎮ房地产项目包括土地㊁建筑各项资源ꎬ具有自身项目的位置固定性特点ꎮ房产项目对资金需求量较高ꎬ前期施工进行较大量的资金投入ꎬ资金回收表现出周期性特点ꎬ资金收益周期长ꎬ增加了房企破产的可能性ꎮ为此ꎬ研究房企破产重组的具体方法ꎬ具有重要意义ꎮ一㊁中小型房地产企业破产重整的重要性依据«企业破产法»的内容规定ꎬ债务人如果不能偿还当期债务ꎬ剩余资产价值明显低于债务数额ꎬ企业债权方可参照«企业破产法»各项内容ꎬ申请进入破产重整流程ꎮ如果房企资产数额处于负值状态ꎬ或者资金借出方㊁其他债权人员已然处理了企业剩余资产ꎬ房产此时拥有一定量资产ꎬ尚未完成资产开发ꎬ清偿能力欠佳ꎬ则企业拥有重整资格ꎮ当房企具备重整资格时ꎬ可判定房企拥有重整价值ꎬ可判断企业经营能力ꎬ适当调整企业债务ꎬ投入适量资金ꎬ恢复房企的正常运作能力ꎬ使其获得较高盈利ꎮ(１)重整工作有助于房企安置员工ꎮ员工安置问题ꎬ成为重整工作的必要性考虑因素ꎮ重整期间ꎬ以职工权益为重点ꎬ优先补偿职工债权ꎮ重整时ꎬ以法律规范为要点ꎬ如有危及职工利益的情况ꎬ需提前公示ꎮ依据企业规定ꎬ开展职工会议ꎬ保证决议公平ꎮ(２)重整工作可维护债权方利益ꎮ多数情况下ꎬ由于土地出让㊁项目开发㊁项目售出各项活动中ꎬ房企向金融机构申领了较高数额的贷款ꎮ借贷关系成立是以房产土地㊁开发项目为担保ꎮ如果直接进入破产清算环节ꎬ债权人可获得的清偿数额较低ꎮ如果开发项目未完成施工ꎬ破产清算环节会降低项目价值ꎮ如果进行破产重组ꎬ可保障开发项目高效完成施工任务ꎮ债务人拖欠的税费㊁规费等资金待缴项目ꎬ会在重整工作中获得减免ꎬ以此保障债权方权益[１]ꎮ二㊁中小型房地产企业破产重整的两种模式(一)续建式重整房企项目的重整工作ꎬ是保证重整方案质量的关键因素ꎬ企业运营㊁清偿各项工作ꎬ均以重整工作为前提条件ꎮ重整投资方是重整工作的关键资源ꎬ可结合项目实况㊁合作方需求㊁监管规范等因素ꎬ给出具体做法ꎮ结合破产企业的经营情况ꎬ破产重整工作共有两种类型:存续式㊁出售式ꎮ①当项目整体状态较为复杂时ꎬ各项目完成封顶处理ꎬ户型较为宽广ꎬ空间调节能力欠佳ꎬ业态项目较多ꎬ比如商业㊁酒店等ꎬ均作为超高层地标项目ꎬ市面上无法找到同类产品的开发组织ꎬ难以保障项目完工ꎮ②一般债权要求房企清算较高的债务比例ꎬ并未要求兑付时间ꎬ可接受较长时间的回款等待ꎮ③重整投资方的决议难度不高ꎬ资产数量能够达到清偿要求ꎬ项目重整投资者进行了债权回收ꎬ要求施工组织主动放弃清偿优先性[２]ꎮ７０１作者简介:许欣(１９９０—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ湖北仙桃人ꎮ主要研究方向:产业经济㊁金融ꎮ(二)承债式重整承债式重整方式ꎬ是房企与其他大型开发组织进行联合开发ꎮ开发组织承担各项风险㊁优先资金㊁项目可获得收益ꎮ投入资金ꎬ用于清偿债务㊁项目开发ꎮ资产过户的承接方是重整投资方ꎬ不再是原股东㊁债权方ꎬ由重整投资方进行后期项目的开发与经营ꎮ此种重整方式下ꎬ开发商可轻易掌握市场价位ꎬ结合自身产品特点进行项目开发ꎮ此种重整工作可全部消除债务ꎬ债权人可直接退出债务关系ꎬ原股东可退出经营ꎮ承债重整的利用优势:一是ꎬ强主体操盘后ꎬ资金供应压力有所减少ꎬ后续项目资金风险具有可控性ꎻ二是ꎬ管理方可快速处理任务ꎬ债权清偿的效率有所提高ꎮ三㊁中小型房地产企业破产重整模式的运用(一)案例概况Ｃ房企成立于２０１０年ꎬ在２０１７年１月首次向项目所在区域的法院提交重整申请ꎮ２０１７年３月ꎬ法院正式受理重整事项ꎬ设定了天地正司法服务组织作为重整流程的负责人ꎮ同年７月ꎬ受理Ｃ房企重整事宜的法院ꎬ给出了重整报告ꎬ在获得债权人同意后ꎬ由南洋商业金融单位ꎬ参与此次重整工作ꎮＣ房企单位的主要开发项目ꎬ占地规格约有１.０９万米２ꎬ建筑区域达到４.０６万米２ꎬ含有地上建筑１４层ꎬ地下空间２层ꎮ截至２０１７年５月ꎬ此项目完成施工任务的４６％ꎬ完成７７套房产项目的预售工作ꎮ在２０１７年３月发生农民工聚集停工事件ꎬ要求Ｃ房企支出部分工程款ꎬ停工期间的项目损失由Ｃ单位承担ꎬ停工损失每日约为６.５万元ꎮ在上一年进行工程打桩时ꎬ引起周边楼房项目发生结构裂缝问题ꎮ现阶段ꎬ有不少于１０户的村民ꎬ未完成工程质量评价ꎬ索赔工作未完成ꎮ对此村民未予理解ꎬ采取聚众闹事㊁政府投诉等措施ꎮ金融机构暂停放贷ꎬＣ房企步入破产流程后ꎬ按揭贷款项目相应暂停ꎬ各合作金融机构不再对其放款ꎬ暂停各项借贷业务ꎮＣ房企处于资金链断层状态ꎬ无法继续进行项目开发工作ꎬ各项工作均转交给投资商ꎮ(二)重整方案为保障各位债权人权益ꎬ保证Ｃ房企主要开发项目购房人员的权益合法性ꎬ维持案例项目所在区域的房市运作有序性ꎬ保持区域内房市发展平稳ꎬ对Ｃ房企开展重整处理工作ꎮ①重整方案ꎮ２０１７年３月Ｃ房企进入重整流程后ꎬ管理人员开展各项沟通ꎬ以期明确Ｃ房企的重整内容ꎮ同年４月ꎬ管理人员给出重整建议ꎮ②Ｃ房企现存资产总数约为７１１４万元ꎬ项目评估价值约为６２２３万元ꎮ办公设备的价值评估结果约为６万元ꎮ金融账户现有存款数额约为８８５万元ꎮ各项资产合计７１１４万元[３]ꎮ①认定投资商ꎮ２０１７年３月ꎬ受理重整的中院ꎬ确定了Ｃ房企项目的投资方ꎬ共计转让高于８０００万元的项目ꎬ以此解决Ｃ房企拖欠的各项债务ꎮ②２０１７年３月ꎬ中院对Ｃ房企开展破产重整工作ꎮ一周后ꎬ管理人员承接Ｃ房企ꎬ意向客户给出的报价处于６０００~８０００万元ꎬ部分客户认为此项目具有较高的投资风险ꎬ项目收益能力不高ꎬ不愿参与投资活动ꎮ③投资商的选择过程ꎮＣ房企正处于逾期交接㊁停工的关键时期ꎬ继续经营具有较高难度ꎮ２０１７年４月ꎬ管理人员书写了关于Ｃ房企重整的紧要申请ꎬ客观陈述了停工生产㊁交接不及时等负面经营问题ꎬ希望快速选定投资商ꎮ经过多方对比最终选定Ｚ单位ꎬ此单位拥有不少于２０年的项目开发经验ꎬ完成的开发项目有２２个ꎬ成功改建了烂尾项目ꎬ获取较高的经济收益ꎮ结合Ｚ单位的报价㊁约定执行能力㊁开发能力各项因素ꎬＣ房企一致认可Ｚ单位成为项目重整的投资方ꎮ２０１７年４月ꎬ地产开发组织㊁Ｃ单位负责人与Ｚ单位签订协议ꎬ以价值８０００万的项目作为协议标的物ꎬ用于清偿Ｃ房企的各项债务ꎮ协议签订完成日起ꎬＺ单位１０日内需提交诚意金ꎬ数额为１０００万元ꎬ作为项目运作资金ꎮ④上报中院ꎮＺ单位提交诚意金后ꎬ上报受理中院ꎬ汇总投资商的选定内容ꎮ(三)经营方案(１)保持经营项目的固定性ꎮ依据营业执照内容ꎬＣ房企的经营项目:项目开发㊁园区管理ꎮＺ单位接管后ꎬ需有效解决项目后续经营的各类问题ꎬ尽快交付符合要求的建筑项目ꎬ积极维护各债权主体权益ꎬ保持社会安定性ꎮ投资单位不可更改Ｃ房企的经营项目ꎬ需继续进行项目开发㊁园区服务ꎮ(２)履行各项合同内容ꎮ管理人员需依据项目实况ꎬ认真履行各项合同ꎬ保证项目开发的顺利性ꎬ尽８０１快交付房屋项目[４]ꎮ(四)债权相关方案１.债务清单如果重整规划期间ꎬ中院对Ｚ单位作为投资商无异议ꎬ给予了裁定㊁批准回复ꎮＺ单位在确定为投资商的５０天内完成８０００万元㊁１０００万元两笔款的支付工作ꎮＺ单位支付完成后五日内ꎬ进行重整规划ꎮ①申报情况ꎮ截至２０１７年５月ꎬ共计３０名债权方发起了债权申请ꎬ债权金额累计为９.０６亿元ꎮ②经核实有７位职工费用拖欠ꎬ债权总数约为９.３５万元ꎮ③公益债务共有一笔ꎬ债权数额约为３０１万元ꎮ７名用工债务ꎬ债权总数约为９.３５万元ꎮ有异议待核实的债务约为１７８２万元ꎮ尚未完成债务申报的债权总数约为２.１６万元ꎮ具体债务内容如表１所示ꎮ表１㊀Ｃ房企的债务详情序号债务类别笔数债务数额/万元１公益类债务１３０１２工程款１０１３２１３职工债务７９.３５４一般债权１７８７２０７㊀㊀２.受偿方案①工程款需留出３００万元ꎬ在项目质量检查通过后ꎬ方可获得受偿金ꎮ②各项未完成的施工任务ꎬ需在Ｚ单位正式接管后ꎬ依据重整规划给予受偿ꎮ③Ｚ单位确定重整规划内容时ꎬ及时清偿用工债务ꎮ④依据重整规划清偿一般债权ꎮ⑤针对有争议的债权问题ꎬ在债权认定的有效期内进行清算与偿还[５]ꎮ(五)执行１.执行分析①重整成功ꎬ债权人可获得清偿资金最大值达到９.８３％㊁最小值为６.５７％ꎬ在重整规划时间内获得清偿资金ꎮ②如果重整失败ꎬ依法对Ｃ房企进行破产清算ꎮ债权方可获得资金清偿比例为３.２２％ꎮ结合项目所在地区的房市运作实况ꎬ预计在１年内可完成项目处置工作ꎮ中途需进行２次调价ꎬ债权方获得的清偿资金仅有３.２２％ꎬ需在购房人员缴清房款后ꎬ合理分配资金ꎮ③项目处置工作未完成的情况ꎬ债权方获取的清偿资金可能为零ꎬ受偿期限难以确定ꎮ结合Ｃ房企出让项目所在区域烂尾建筑的处理情况ꎬ借助破产清算处理完成的项目ꎬ具有一定处置难度ꎮ如果缺失买受人ꎬＣ房企的出让项目将会变成烂尾楼 ꎬ完工时间无法确定ꎮ如果项目完成施工ꎬ可能会增加项目生产时间ꎬ形成较大的经济损失ꎮ案例项目所在区域ꎬ其中３个搁置项目ꎬ处置时间分别为:１０年㊁１６年㊁一直未完工ꎮ２.执行措施①管理人监督ꎮ依据«企业破产法»各项规定内容ꎬ重整规划的负责人保证重整工作进展质量ꎬ在监督时间范围内ꎬ债务人需上报重整规划的进展情况㊁债务人的清偿进度ꎮ②设定重整期限ꎮ在Ｚ单位承接项目后ꎬ半年内完成各项重整工作ꎮ③监督期间ꎬ等同于重整期限ꎮ④资产移交ꎮＺ单位提交８０００万元后ꎬＣ房企须在１０日内完成资产移交ꎮ⑤Ｚ单位清偿８０００万元后一周内ꎬ进行资产过户办理流程ꎮ⑥印章管理ꎮ为保障Ｃ房企重整规划的有效性ꎬ维护各方权益ꎬ在重整期间Ｃ房企的各项印章ꎬ比如公章㊁法人章等ꎬ均有管理人员保管ꎮＣ房企有用章需求时ꎬ需提出用章申请 ꎮ(六)重整终止①依据«企业破产法»的各项要求ꎬ在确定重整规划后的１０日内ꎬ获取重整资格后ꎬ需在一个月内终止重整流程ꎬ给予相应公示ꎮ②如果企业未获得重整资格ꎬ法院需及时终止重整流程ꎬ企业进入破产程序ꎮ(七)表决①债权人分类ꎮ一是ꎬ债务拥有担保权ꎮ二是ꎬ债务为用工类型ꎬ比如工资㊁医疗等ꎮ三是ꎬ拖欠税款ꎮ针对各项债务ꎬ进行表决确认ꎮ②表决方式ꎬ如果出席人员不少于１/２ꎬ均认同重整方案ꎬ认同债务占比２/３时ꎬ可批准重整方案ꎮ四㊁房企的未来发展走势(一)房企增长趋于平缓２０２０年多位房企负责人表示:在未来一段时间内ꎬ各级房企业绩的增长幅度最为理想值为１０％~２０％ꎮ由此说明:未来房企收益会低于１０％ꎮ碧桂园开发项目的负责人表示:未来碧桂园项目的增益能力会达到理想值ꎮ世茂开发项目的责任人表示:未来３年内房企收益涨幅可能会保持２０％~３０％ꎬ相比２０２０年之前３年世茂单位的房企收益５０％的涨幅ꎬ未来３９０１年的收益处于下降状态ꎮ多数房企表示:房企项目的增益能力会保持在１０％~３０％ꎬ中小房企负责的项目较少ꎬ整体增益能力欠佳[６]ꎮ(二)未来１０年内房企仍有发展空间２０２０年ꎬ房企行业整体发展不容乐观ꎬ尤其在下半年ꎬ三道红线增加了房市交易的困难性ꎮ各家房企销出与项目新增的比值下降了４％左右ꎬ部分房企下降幅度更大ꎬ由此增加了房企运营压力ꎬ对未来销量缺失信心ꎮ然而ꎬ在未来１０年内ꎬ房企行业仍有一定收益空间ꎮ一是ꎬ行业整体处于下滑状态ꎬ下滑速度较为缓慢ꎮ二是ꎬ房产项目一直拥有较强的吸金能力ꎮ现阶段收益能力最强的行业ꎬ智能科技位列第一ꎬ其次是金融行业ꎬ排名第三的行业是房地产 ꎮ在国内２０１０年房产未销出面积约１０亿米２ꎬ２０１９年此数值涨至１７亿米２ꎬ预计在２０３０年此数值会回落至２０１０年的同等水平ꎬ发展至２０４０年此参数可能为５亿米２ꎮ为此ꎬ黄奇帆表示:２０３０年将会成为房企横盘的时间点ꎮ在１０年中产生的４００亿米２房产项目ꎬ以５０年为建筑折旧时间ꎬ每年会消耗８亿米２房产项目ꎬ由此确定２０３０年将会是房市发展的平衡点ꎮ实际上ꎬ房市销出面积１０亿米２ꎬ房产项目的售价每年涨幅均大于ＤＧＰ增速平均值ꎮ假设未来１０内每年ＧＤＰ增长比例为４％ꎬ房地产行业在后续１０年的收益总数为１０万亿元ꎬ属于保守数字ꎮ由此说明:后续１０年房地产行业仍作为国内增益能力最强的行业ꎮ(三)房地产行业安全性有所增强房地产行业如果长时间处于波动发展状态ꎬ对房企发展具有较多负面影响ꎮ因此ꎬ在过去一段时间内ꎬ房市收益较高㊁收益能力不强的企业ꎬ均是在波动房市中行业洗牌的结果ꎮ如果房地产整体波动性减弱ꎬ会增强房企内部的发展效果ꎮ比如经营㊁土地㊁财务各类杠杆的调整ꎬ会进行有效内部调整ꎮ政策红线会降低房地产行业的整体增益速度ꎬ部分优质地产项目有希望收获不少于１５％的增益结果ꎬ大多数地产项目将会处于增益限速状态ꎮ(四)融资能力是判断房企市场生存能力的关键因素在未来ꎬ中小房企如果融资能力欠佳ꎬ会缺失项目开发优势ꎮ而融资能力较强的企业ꎬ融资成本约为４％ꎬ可显著降低融资支出ꎬ获取较高的市场优势资源ꎮ现如今ꎬ房地产项目可获利的收益比例不足１０％ꎬ多数项目存在亏损可能性ꎮ在此种情况下ꎬ净利润差距达到５％时ꎬ将会表现出明显优势ꎬ此优势来自融资能力ꎮ多数大型房企的项目收益能力为３％ꎮ此外ꎬ开发能力差异ꎬ会成为房地产行业竞争的第二因素ꎮ比如开发能力㊁团队协作能力等ꎮ如果一个房企自身组织能力较强ꎬ可在短时间内降低融资成本ꎬ从８％成本规划至５％成本ꎬ达到增益目标ꎮ五㊁结语综上所述ꎬ在现阶段的经济体系中ꎬ国家发布了多种经济调控方案ꎬ房企产业面临较大的行业生存危机ꎮ房企破产表现出多种特殊性ꎬ结合其重整方法㊁法律困境等因素ꎬ探索有效的重整措施ꎬ可积极消除破产重整各项不利因素ꎮ为此ꎬ结合案例项目的重整方法ꎬ制定有效的破产重整方案ꎬ以此保障房企经营能力ꎮ参考文献:[１]徐剑锋.论房地产企业破产中的购房消费者优先权制度[Ｊ].齐鲁金融法律评论ꎬ２０２０:２１０－２２４.[２]朱红ꎬ李思潼.房地产企业破产重整府院联动模式的构建[Ｊ].法制博览ꎬ２０２０(３６):５８－５９.[３]宋远.中小型房地产企业破产重整模式的选择[Ｊ].现代商业ꎬ２０２０(３４):１００－１０２.[４]赵丽平ꎬ王俊杰.房地产企业破产重整相关实务问题研究[Ｊ].法制与社会ꎬ２０１９(７):７６－７７.[５]陈开梓.房地产企业破产重整的法律实务探讨[Ｊ].宁德师范学院学报(哲学社会科学版)ꎬ２０１７(４):１－６ꎬ１７.[６]占菊钗.２０１６年中国破产法理论研究综述[Ｊ].公司法律评论ꎬ２０１７ꎬ１７(１):２７５－２９２.０１１。

问题楼盘困境的化解与突破_记录

《问题楼盘困境的化解与突破》阅读记录目录一、内容概览 (3)1.1 背景介绍 (4)1.2 研究意义 (4)二、问题楼盘的定义与特点 (5)三、问题楼盘的成因分析 (6)3.1 开发商原因 (7)3.2 政府因素 (8)3.3 市场因素 (9)3.4 其他因素 (10)四、问题楼盘的化解策略 (11)4.1 政府层面的化解策略 (12)4.1.1 加强监管 (14)4.1.2 提供财政支持 (15)4.1.3 推动项目重启 (16)4.2 开发商层面的化解策略 (18)4.2.1 重新规划项目 (19)4.2.2 加强项目营销 (20)4.2.3 提高项目品质 (22)4.3 市场层面的化解策略 (23)4.3.1 调整市场定位 (24)4.3.2 创新产品类型 (26)4.3.3 优化供需结构 (27)五、问题楼盘的突破路径 (28)5.1 从政府角度寻求突破 (29)5.1.1 政策支持 (31)5.1.2 服务提升 (32)5.2 从开发商角度寻求突破 (33)5.2.1 创新商业模式 (34)5.2.2 强化品牌建设 (36)5.3 从市场角度寻求突破 (37)5.3.1 拓展市场渠道 (38)5.3.2 优化营销策略 (39)六、案例分析 (40)6.1 成功化解问题楼盘的案例 (41)6.2 未能成功化解问题楼盘的案例 (42)6.3 案例启示 (44)七、结论与展望 (45)7.1 结论总结 (46)7.2 研究不足与展望 (47)一、内容概览在阅读《问题楼盘困境的化解与突破》这本书的过程中，我深感其对于房地产行业面临的挑战提供了独到的见解和实用的方法论。

本书深入探讨了问题楼盘的成因、影响以及可能的解决方案，对于房地产开发商、投资者以及相关从业者来说，都具有重要的参考价值。

书中首先对问题楼盘进行了明确的定义，并分析了其产生的背景和原因，包括市场供需失衡、政策调整、金融风险等多方面因素。

吴晓斌：求解楼市发展之要点

的，可如果只是单项的出台哪一项政策，有些根本的问题不解决是很难做到稳定市场的。另外，当前土地供应严重不足，满足不了市场的需求，所以政府应想办法解决土地供应不足的问题。“ 但目前出台的～些政策不是很系统，甚至有很多时候完全是站在行政的角度去考虑问题，其结果是调控与政策
要解决信贷资金调控方向８ｌ题￣－ｂ］
‘ 目前市场现状看，从政府要想调控房价，一个是通过财政的手段，更主要的是通过信贷方向的流向来控制整个供给关系。但我们现在的信贷控制完全是相反的方向来控
哪个是生存的需求哪个是投资性或投机性炒房。以国家所应从信贷资金的调控方向上加大力度。 ”
收入靠招拍挂等问题彻底解决房价的问题
就无法解决，就变成中央政府这么说地方
上还是那么在做。以我觉得如果不从根本所上解决土地财政的问题，价这一块就没地法解决。吴晓斌如是说。 ”
润佳集团董事长
针对如何解决房价过高这一问题，谈讲了自
场需求量大是因为我们国家在整个发展进程中，市化进城程在不断的加快，而且幅度和进度从规模上讲，都是前所
未有的。 ” 吴晓斌说，有些人在中小城市有了钱就想到省会城市
去买套房，到省会城市买了又想到上海、圳、京等大城深北
市去买房。这种情况也影响了城市的发展，因为存在优秀人才流动的问题。“ 以说每一级城市都要做好城市化进程的所准备，要适当的出台一些政策措施去引导。否则很多退休有积蓄或有＿定资产的人就会考虑在北京买房，这种大城市人口的老龄化会更加突出，占的比例也会更大，回过头来也成了社会的一个负担。所以政府作为政策的制定者应考虑城市化进程的问题。” 在城市化进程问题上，吴晓斌提出，总体ｓＳｐｅｅｈｉｓｃ

江苏恒大置业投资发展有限公司简介

公司概况江苏恒大置业投资发展有限公司，是由中国优秀民营企业家之一，温州籍商人包计干先生在2003年4月10日一手创立的大型民营商业地产开发企业，总部座落在人间天堂苏州。

目前，江苏恒大置业还在江苏镇江、江苏淮安、江苏大丰、浙江建德、四川德阳等地区设立了多家分公司。

公司董事长包计干先生凭借其前瞻性的战略决策、敏锐的市场洞察能力、专业的经营理念、成熟的市场运作经验，以诚信为本，在过去短短的7年时间里，先后累计投入资金20多亿元人民币，创办了占地100多万平方米的建材装饰广场。

公司现已成为中国服务业企业500强和浙商全国500强之一，公司投资的每一个建材装饰广场，都已成为当地建材装饰行业的领军企业，并为当地的经济和社会发展作出了巨大贡献，营业收入突破了150亿元，安置劳动力上万名，培育出了数千位百万富翁，为国家创造税费近3亿元，成为诸多同行企业学习和借鉴的榜样。

发展历程□2003年4月10日，在江苏吴江创立江苏恒大置业投资发展有限公司。

□2004年3月1日，江苏吴江恒大国际装饰建材广场正式动工。

□2005年6月28日，四川恒大国际装饰建材城正式动工。

□2005年9月12日，江苏吴江恒大国际装饰建材广场隆重开业。

一期投入资金3亿多元人民币，占地面积149亩，营业商铺11.8万平方米，广场内设636个铺位，分地板木制精品区、陶瓷洁具区、家具区、石材区、灯具区、五金区和涂料区等，年营业额超过15亿元，上缴国家税费6000万元/年，安排就业人员1000多人。

□2006年7月30日，四川恒大国际装饰建材城于建成开业。

建设用地160亩，建筑面积9万多平方米，采用二层全框架结构，现代“店—街—城”的商业综合体模式，是德阳市唯一的装饰建材一站式超级卖场，该项目夺得了“中国西部博览会”最具投资价值商业楼盘的桂冠。

□2006年9月29日，浙江建德太平洋装饰建材广场隆重开业。

建筑面积2万多平方米，广场分为地板、油漆、五金、陶瓷、灯具等八大区域，聚集了东鹏、马可波罗、斯米克、大自然、大庄地板等众多国内知名品牌，该广场添补了兰溪、龙游、淳安、桐庐以及本地在装饰建材广场的空白，成为了浙西最具优势的专业型市场。

房企破局向新

房企破局向新作者：刘彦华来源：《小康》2022年第33期受宏观调控政策和疫情等诸多因素的影响，我国房地产市场全面遇冷，房地产行业开始从土地红利、金融红利时代进入管理红利时代。

旭辉控股集团发布公告，宣布已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付的本金和利息（公司预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款除外）；上坤地产发布公告，宣布公司于2023年到期、利率13.5%的优先票据出现交叉违约。

2023年票据自11月2日9时在香港联合交易所有限公司暂停买卖，直至另行通知为止；三巽集团发布公告表示，接获债权人的清盘呈请，涉720万港元财务咨询服务费未支付。

11月1日一大早，某地产媒体群房企违约消息接二连三曝出，却并未引起人们太多关注。

一位地产评论人士由此心生感慨，“好消息没来，坏消息不断，看来大家真的已经有些麻木了。

”熬过2021，又遇到了难上加难的2022，如何实现破局向新，诸多房企正在寻找答案。

洗牌加速中国房地产行业正处于一个大洗牌的年代。

据克尔瑞数据显示，今年1至10月，全口径销售额超过1000亿元的房企有16家，去年同期为33家，“退圈”的17家千亿元房企分别为远洋集团、世茂集团、美的置业、金科集团、卓越集团、中梁控股、中南置地、雅居乐、融信集团、龙光集团、中国恒大、阳光城、祥生集团、富力地产、正荣集团、佳兆业、奥园集团。

其中，销售额同比下降幅度最大的前三家分别为中国恒大、奥园集团、世茂集团。

中国恒大1至10月实现销售额405.1亿元，去年同期则高达4428亿元，同比下滑90.9%，在销售榜中排名由去年的第5名跌至现在的42名；奥园集团实现销售额192亿元，去年同期为1086.3亿元，同比下滑82.3%，排名由去年的29名跌至77名；世茂集团实现销售额729.9亿元，同比下滑69.8%，座次排名下降10位。

与此同时，今年1至10月全口径销售额超过2000亿元房企仅剩6家，比去年同期减少了8家；销售额过5000亿元房企数量为0 ，比去年同期减少了3家。

审计学教学案例分析

（1）深圳经济特区会计师事务所立即停业整顿，有深圳市财政局冻结深圳经济特区会计师事务所一切财产，并派出得力干部组成工作组，负责整顿工作。（2）注销马昌时、张应琳、朱琇玲的注册会计师资格。其中，马昌时是深圳经济特区会计师事务所所长，对本所工作严重失误负管理失职的责任，同时撤销其所长职务；张应琳是深圳经济特区会计师事务所注册会计师，也是对原野公司查账验证工作的主要执行人，负责重大的直接审计责任；朱琇玲是宝安会计师事务所注册会计师，利用注册会计师身份为公信审计事务所的不实查账报告签证并造成严重后果，其所在的宝安会计师事务所自行总结经验教训并写出检查报告。此外，原深圳经济特区会计师事务所所注册会计师龚小光多次参与对原野公司的查账验证工作，并在该公司搞虚假股权转让问题，单独出具只确认外资股股权的不正常报告。情节比较严重，鉴于其已离开会计师事务所并已撤销了注册会计师证书，应继续查清他的问题。（3）对于其他签署过不实查账验资报告的有关人员，待进一步查清责任后再作处理。
原野公司问题披露后，深圳市财政局、深圳注册会计师协会曾组织专门的调查组对承办深圳原野实业股份有限公司查账验资工作的深圳经济特区会计师事务所等单位的问题进行了长时间的深入调查。1992年8月，中国注册会计师协会、财政部会计事物管理又两次派出调查组，会同广东省财政厅和深圳市财政局有关人员，对深圳经济特区会计师事务所的问题进行了认真的复查核对，并在查清基本事实的基础上，提出了建议处理意见。
由于当时尚处于改革开放的早期，各项制度尚不完备，所以原野公司问题的产生和发展是由多方面因素造成的。其中，担负社会经济监督责任重任、从事会计查账验证的注册会计师工作严重失职，是其中重要的因素之一，有关会计师事务所，主要是特区所，负有重大的审计责任。为严肃注册会计师职业纪律，维护注册会计师职业声誉，根据财政部《关于对深圳经济特区会计师事务所工作严重失职给予严肃处理的通知》精神和中国注册会计师协会、财政部会计事务管理司联合调查组的建议处理意见，广东省财政厅于1992年9月18日正式作出处理决定，主要处理意见如下：