房地产企业纳税筹划研究
房地产企业土地增值税纳税筹划研究
房地产企业土地增值税纳税筹划研究1. 引言1.1 研究背景目前，随着我国税收制度的不断完善和税收政策的调整，房地产企业面临着越来越复杂的土地增值税纳税环境。
如何有效地进行土地增值税筹划，合理地减轻税负，提高税收合规性，成为每家房地产企业必须面对和解决的重要课题。
开展房地产企业土地增值税纳税筹划的研究具有重要的理论和实践意义。
通过深入挖掘土地增值税纳税筹划的规律和特点，可以为房地产企业提供科学的指导和参考，促进企业的健康发展和税收合规管理。
1.2 研究意义通过对房地产企业土地增值税纳税筹划的研究与分析，可以帮助企业了解当前税收政策背景和优惠政策，掌握筹划方法和技巧，从而实现合规纳税、降低成本、稳定经营。
本文还将通过实例分析，为读者提供具体的操作指导和实用建议，帮助企业在实际操作中更好地应对土地增值税纳税问题，最大限度地发挥税收政策对企业的利好影响。
本研究具有理论与实践相结合的特点，可以为房地产企业实际经营提供有益参考，具有一定的理论和现实意义。
希望通过本文的研究，可以为相关领域的研究工作提供新的思路和方法，促进税收领域的学术研究和实务工作的进一步发展。
2. 正文2.1 土地增值税纳税筹划概述土地增值税是指在土地所有权转让过程中，地价超过原始购买成本的部分所得到的税收。
土地增值税纳税筹划是指通过合理的税务规划和策略性安排，减少房地产企业在土地转让中需缴纳的税负，以提高企业的竞争力和盈利能力。
在土地增值税纳税筹划中，首先需要了解土地增值税的税率和征收标准。
土地增值税的税率一般为20%，征收标准为土地增值额。
房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，需要考虑的因素包括土地使用年限、土地评估价值、土地开发规划等。
通过在土地使用年限即将到期前进行土地转让，可以减少土地增值税的缴纳额；对土地进行合理评估和开发规划，可以最大程度地提高土地的价值，从而减少税负。
房地产企业还可以利用土地增值税优惠政策进行筹划。
符合条件的房地产企业可以享受免征或减征土地增值税的政策，从而减少税负。
房地产企业纳税筹划问题研究
主要 是针 对租 赁 房 产 而 卉 ‘ 的， 适用 ： ｊ ： ５ ％的税 率 。 城 市维 护 建
商品销售都应严格控制在国家计划范 罔之 内。开发建设周期 长， 投资数额大 开发产品要从规 划设计开始 ， 经过可行性研
究、 征地拆迁 、 安置补偿 、 七通一平 、 建筑安装 、 配套１ － 程、 绿化
素加 以考 虑 。 税 收 活动 ｌ １ ｌ ＇ 经 营行 为 的 发生 是企 业 纳 税 义 务产 生 的 前提 ， 纳 税 义 务 通 常具 有滞 后 性 。税 务 筹 划 不 是 在 纳税 义 务发 生 之 后 想 办 法 减 轻 税 负 ， 而是 在 应 税 行 为发 生 之
的 产 权人 征 收 的一 种 税 ． ３ ． 房地， 交 易 环 涉 及 的 主要 税 种 有 营业 税 、 城 市 维 护
建设税 、 土地增值税 、 印花税 、 契税 、 企业所得 税和个人所得 税等。房地产交易环 竹的营业税主要是针 对房地产的买方适 用销售不动产税 目的规定 ， 税率 为 ５ ％， 城 市维护建设税 作为 营业税的附加其纳税 义务同时产生 。 上地增值税是对转让剧
地产 作 为 民经 济 的 支 柱 产业 ， 是 网家 财 政 收 入 的 重 要 来
设税作 为营 业税的附加其纳税 义务同时产生 。土地使用税是
对在城市 、 县城 、 建 制镇 、 ： ｆ 矿 区 范 罔 内 使 用 土 地 的 单位 和个
人 收的 一 种 税． ．房产税是对在城市 、 县城 、 建制镇 、 矿 区
２ ０ １ ３ 年第 ３ ４期
经济研究导刊
ＥＣＯＮＯＭＩ Ｃ Ｉ Ｉ ＥＳＥＡＲＣＨ ＧＵＩ ＤＥ
关于房地产企业纳税筹划的研究
在 销 售 一 些 精 装 修 房 屋 时 ，把 销 售 合 同在 合 理 的 范 同 内 拆 散 为 装 修 合 同和 房 屋 出 租 合 同 两 个 ， 让 另 设 的装 修公 司来 签订 装 修合 同 。 用 这 种方法进行纳税规划时 ． 要 综 合 考 虑 装 修 公 司 自己 实 际 承担 的税 收 。
理． 让企业的财务管理优势得到充分的发挥。
我 们都知道， 房 地产 企 业 是 有 很 大 的 投 资 金 额 的 ， 而 且 经 营 周 期 也 比较长 ， 开 发 成本 也 很 高 。 除此之外 ， 房 地 产 开 发商 从 取得 土 地 、 开发 房 地产 、 经 营 以 及 销 售 等各 个 环节 都 会 牵 扯 到缴 纳 税 收 的 问题 。 房地 产 的 建设环节 ， 需 要 缴 纳 耕 地 占用税 、 营 业 税 以 及 作 为 营 业 税 的 附 加 税— — 城市维护建设税 ； 在房产使用环节中 ， 营 业 税 会 冈 房 产 的租 赁 而 有所 变 化 ；房 产 的 交 易 环 节 中 ，此 时 的 营 业 税 主 要 在 不 动 产 的销 售 过 程 中 征 收。 同时 还 需 要 缴 纳 城 市 维 护 建 设 税 ． 单 位 及 个 人 转 让 建 筑 以 及 其 附 着 物、 国有 土 地 使 用 权 的 时 候 ， 所取得的增值税 ， 另 外 还 有 印 花 税 等等 。 房地产企业的税种的税率一般为 ． 土地增值税 ： 三 级 超 税 率 累 进 税 率的 ３ Ｏ ％至 ６ Ｏ ％： 企业所得税 ： ２ ５ ％： 营业 税 ： ５ ％等 等 。
行性。 三、 房 地 产 企 业 纳税 筹 划 的 必 要性 （ 一） 纳税 种 类 多 ， 税 收 负担 重
房 地 产 企 业 应 当 明确 财务 管 理 的 内 容 ．为 降 低 房 地 产 企 业 的 生产 经 营 成 本 而 做 好 企 业 的 精 细化 财 务 管 理 ， 一方面 ， 可 以使 企 业 的 生 产 经 营过程得到优化 ， 降低了企业的生产成本 ， 从 而 减 少 了财 务 的支 出 。 另 外一方面 ， 这 样 也 能 降 低 房 地 产 企 业 生 产 经 营 的成 本 ， 可 让 经济 增 益 实 现最大化 。 精 细化 管 理企 业 财务 ， 需 要 密 切 的与 企 业 其 他 各 部 门 有 效 联 系． 财 务 人 员 也 要 广 泛 参 与 和 监督 企 业 生 产 经 营 中 的各 个 环 节 ， 保 证 财 务 信 息 的 有 效 性 、及 时 性 和 准 确 性 ，根 据 企 业 的 自身 情 况 进 行 财 务 管
我国房地产企业纳税筹划论文
我国房地产企业纳税筹划研究中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）03-190-03摘要企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。
因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。
本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。
关键词房地产企业纳税筹划合理避税一、纳税筹划和企业合理避税纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。
房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。
合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的代理活动已成为纳税人的共同需求。
纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006 年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。
税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
但转让该项股权，应征税。
因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。
房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。
房地产企业税收筹划
房地产企业税收筹划房地产企业作为国民经济的重要支柱行业，扮演着关键的角色。
税收筹划是房地产企业经营管理的一个重要环节，对企业的发展和盈利能力有着重要的影响。
合理的税收筹划可以帮助房地产企业降低税负、优化税务成本，提高企业整体盈利水平，有助于企业长期稳健经营。
本文将从税收筹划的基本概念、房地产企业面临的税收问题、税收筹划的意义和方法等方面展开探讨。
一、税收筹划的基本概念税收筹划是指通过合法手段，采取一定的税收管理措施，合理地安排企业的生产、经营和投资活动，降低税负，达到减轻税收负担、提高企业经济效益的目的。
税收筹划是企业经营管理的一种重要手段，是企业根据国家税法规定，通过合法的税收规划和财务安排，降低企业的税收负担，合理分配收入，增加企业盈利的一项活动。
税收筹划的原则包括合法合规、效益最大化、风险可控、长远规划等原则。
合法合规是税收筹划的首要原则，企业必须遵守国家税法规定，合法纳税。
税收筹划的目的是为了在合法范围内，最大限度地利用税法规定的各种减免、优惠政策，降低企业税负，提高经济效益。
税收筹划应该是一项长期规划，要充分考虑未来发展趋势和可能出现的税收变化，提前做好准备。
二、房地产企业面临的税收问题房地产企业在税收方面面临着诸多问题，主要包括土地增值税、企业所得税、房产税和印花税等税种。
房地产开发和经营涉及到大量的资金投入、销售回笼、资产重组等环节，因此税收管理十分复杂，存在诸多难题。
土地增值税是房地产企业面临的重要税种之一。
土地增值税是指在土地使用权出让、转让和转租等行为中，因土地价值增值所应纳税款。
房地产开发企业在取得土地使用权后，经过开发和建设，将房地产转让给购房者，若房地产经过升值，就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的税负高，对企业经营带来了很大的负担。
企业所得税是房地产企业必须面对的另一大税种。
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得按法定税率征收的一种税种。
房地产企业作为参与房地产开发和销售的主体，其取得的销售收入和利润将纳税。
房地产建设企业税收筹划问题和筹划研究
ACCOUNTING LEARNING131房地产建设企业税收筹划问题和筹划研究董秀琴 福州江滨建设开发公司摘要：房地产项目具有一次性投入成本高、资金运转周期长等特征，一旦资金链断裂，将会直接危及企业发展。
在本次研究中，本文将立足于营改增背景，对房地产建设企业税收筹划问题以及相关应对措施等进行详细分析，希望为房地产建设企业更好地开展税收筹划工作提供支持。
关键词：房地产行业；税收筹划；营改增；土地增值税引言近些年我国的房地产行业得到了快速发展，就行业特点而言，房地产项目的开发建设过程本身具有复杂性，需要房地产企业投入大量的资金。
而房地产开发的建设周期长，并且房地产企业在经营活动中也需要考虑诸多税种的影响，如增值税、土地增值税、房产税地印花税等。
税收筹划则是指企业在遵守相关规定的基础上，对企业的一系列经营活动做安排与筹划，达到降税负的目的，对于企业长远发展的意义重大，值得关注。
一、房地产建设企业税收筹划中存在的问题（一）税收筹划整体规划不足部分公司在税收筹划机制体系的建立上还存在诸多不足。
税收筹划本身具有复杂性，涉及了房地产建设企业的诸多方面，且为保证税收筹划的有效性，则需要相关部门之间的有效配合，在完善的管理制度作用下，形成详细的税收筹划管理体系，这是提高筹划质量的关键。
而从当前房地产公司的实际情况来看，很多企业尚未构建完善的税收筹划规划，且在日常工作中忽视了细节，缺乏对于税收筹划工作的有序指导，造成项目中的部门无法有效配合工作，存在严重的“各自为政”问题；或者在构建了税收筹划管理方案之后，对相关方案缺乏的针对性有效评价，工作条例重叠现象时有发生。
同时，相关企业内部忽视了相关部门的参与强度，相关资源的投入明显不足，不利于税收筹划的开展。
例如，在税收筹划的工作参与阶段方面，税务管理单位仅能在销售阶段针对销项发票采取一定的税务管理措施，而这种被动参与工作的情况，不利于提高工作效率与质量，在本质上依然属于根据销项寻找进项，税收筹划的优势得不到体现。
房地产开发企业纳税筹划研究
销售收入 ６ ０ 万 元。通 过此种方法，该房地产公 司应 纳税 如 围， 不再缴土 地增值税 ， ４０ 故 这样就使得应纳税额减少 ， 达到节税
参 考 文 献
１ 兰峰． 房地产开发与经营 ［］北 京： Ｍ． 中国建筑工业 出版社， ０８ ２ ０ （ 元 ） 该 房 地 产 公 司 合 计 应 纳 税 款 ＝ ６ ＋ ４ ＝ ０ 元 ） 其 ［］ 万 ， ２４２０５４ ０７ ； ［］ ２ 韩东平， 董本信 ． 纳税 筹划理论与实务 ［］ 北京： Ｍ． 科学出版社， ０８ ２０ ３ 中国注册会 计师协会． 税法 ［］ 北京 ： Ｍ． 中国财政经济 出版社 ，０ ８ ２０ ： ５ ５ ＝ ８ 万元） 应纳土地增值税 ＝ 收入 额 ６ ０ －扣除项 目金 ［３ ．％ ８ （ ， （ ４０
一
产经透视
房地 产开发企 业纳税 筹划研 究
王 珍
（ 西安建筑科技 大学， 陕西 西安 ７ ０５ １ ５） ０ 【 要】对房地产开发 企业涉及 的主要税种 一 土地增值税进行研究 ， 摘 并结合 实务操作案例说 明筹 划的效果。 【 关键 词】房地产开发企业； 纳税筹划； 研究
一
、
房 地 产 开 发 企 业 纳税 筹划 的必 要 性
下： 应纳 营业税及 附加 ＝ ８ ０ ．％ ２４ 万元） 应纳土地增值 的目的。 ４０ ×５ ５ ＝ ６ （ ， 税 ＝（ 收入 额 ４ ０ 一扣除项 目金额 ４ ０ ） ８０ ０ ０ ×适用税 率 ３ ％ ２ ０ ０ ＝ ４ 关联方企业应纳税如 下：应纳营业税及 附加 ＝ （４ ０ ４ ０ ） ６０—８０ × 额 ４ ０） ８ ０ ×适用 税率 ３ ％ ４ ０（ ０ ＝ ８ 万元） 其关联 方企业 合计应 纳 ，
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的不断深入，房地产行业逐渐成为了国民经济的支柱产业。
在房地产开发的全过程中，土地增值税是房地产开发企业需要承担的重要税种之一。
由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力有着直接的影响，因此，开展房地产企业土地增值税税收筹划研究显得尤为重要。
本文旨在分析当前房地产企业土地增值税的税收政策、计算方法和存在的问题，探讨有效的税收筹划策略，以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力。
二、土地增值税概述土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人所取得的土地增值收益征收的税种。
其征收目的是为了调节土地资源的分配，促进土地资源的合理利用。
在房地产企业中，土地增值税是重要的税种之一，其税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生重要影响。
三、当前土地增值税政策及计算方法目前，我国土地增值税的征收政策主要依据《中华人民共和国土地增值税法》。
在计算方法上，一般采用预征和清算相结合的方式。
预征是指根据土地交易价格和预征率预先征收税款，而清算则是在项目完工后，根据实际销售价格和增值额进行核算并补缴或退还税款。
此外，根据不同的地区和项目类型，预征率也存在一定的差异。
四、土地增值税税收筹划的必要性由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生较大影响，因此，开展土地增值税税收筹划显得尤为重要。
有效的税收筹划可以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力，同时也有助于企业实现合法、合规的财务管理。
五、土地增值税税收筹划策略（一）优化项目规划与开发流程通过优化项目规划与开发流程，合理控制项目成本和销售价格，降低增值额，从而减少土地增值税的计税基础。
例如，通过合理规划项目布局、提高建筑密度和容积率等方式，降低单位建筑面积的土地成本。
（二）利用税收优惠政策充分了解和利用国家及地方政府发布的税收优惠政策，如地区性税收优惠、产业性税收优惠等。
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１ ． 国家在稳 定发展中推行宏观调控政策 我 国政府 颁布 了很 多有关 纳税筹划 的宏 观调 控政 策， 使得房地 产行业 的投 资变得越来越规范 化。同时房
是 因为企业管理者总是想着通过逃税避税减 免税 费 。 一 方面很多房地产企业为 了能 够与税 务机关关 系近一点 ， 不惜花重金对税务机关 的领 导和工作人员进 行行贿 ， 从 而达到减免税 的 目的。同时 ， 一些房地产企业 不停 地找 税务征管部 门的漏洞 ，总是 不能按时缴完所有税 费 ， 这 样加大 了税收征管部 门工作 的的难度 ， 并造 成了了非常 不利 的影 响。另一方 面 ， 一 些房地产企业 总是想着如何 在计算税收 的过程 中偷逃税 ， 比如他们会在 会计处理 中 做手脚 ， 或者 打着合作 盖房 的名义开发房地 产 。这些举 措都严重违反 了税 收征收法律 ， 所 以对 于房地产纳税筹
对 于税务筹 划 的工作并 不专业 ，可能 只了解 大概 的内 容， 却无法很 好 的解决纳 税筹划 中 的细节 问题 ， 这就 使 得 房地 产企业的纳税筹划的结果受到影响 。
税 收最小化与利润最大化之 间的利益分配 问题 。 严格来
说 ，房 地产企 业纳税筹划 的单一 目的并不是减少纳税 ， 房地产企业也采用 了一些会计政策 ， 如延长预收账款 的 人账时 间 ， 以及 足额记 录费用 与开支 ， 但这 只是想最 大 程 度得 到税收政策里 的一些优 惠 ， 这样 的话 就会大 幅度
房地产市场 格局 的全球化 ， 使得房 地产行业 变得越来越
集 中。
三、 房 地产企业纳税 筹划的策 略
税基的相关性 ， 某一税税 基的减少可 能会带来其他税 种 税 基之间关系 的转变 ， 很可 能带来不利 的影响 。 第二 ， 虽 然税收效益是企 步完善 和行业 竞争 的 日益 加 提高费用开支 ， 可并不能很好地保 证房地产企业 的税 收 利润 ， 所以纳税筹划与利润 目标 就产生 了冲突。然 后就
剧， 尤 其是最 近几年 ， 国家加 大了对房 地产行 业 的监 管 和宏观 调控 ， 如 土地 ， 税收， 金 融等方 面 ， 因此 房地产企 业面临着越来越大 的竞争 。 而各种税 收作 为房地产开发 企业成本 的主要来源 ， 对房地 产企 业会计盈利 以及 实现 企业 目标具有重大 的影 响。在学术界 ， 国内外杰 出的学 者 已经 开始根 据我们 国家政 治环境 和经济 状况 的特 点 对房地产企业税收筹划进行 了研究 ， 并且取得 了一定 的
税 筹划研 究
丁蓓 蓓
摘要： 本文介绍 了房地产 企业纳税筹 划的基本 概念 ； 分析 了房地产 企业纳税筹 划 的现状 和原 因 ； 并提 出了房地 产行 业税 收策划 的主要策 略， 旨在通过合理 的税务筹划 ， 实现房地 产企业 经济 活动税 后利润最大化 。 关键词 ： 房地产企业 ； 纳税筹 划
成果 。 房地产企业 的税 收筹划 是在税 收法律法规许可的
是单一 的束缚非 常少 和房地产 企业整体 税赋 最小 的利 益分配问题 。与房地产企业相关 的税 种非常多 ， 达 到十 几种 ， 虽然税种税 目， 计 税基础 等不一样 可是 它们都 是 根据同样一种业务活动来计税 的 ， 在筹划 的过程 中会 出 现结点 ， 容易互相产生影响从而 使纳税筹划方案 的结果 变弱 ， 最终让房地产企业 的整体筹划框架无法建 立。
６ ２
３ ． 房地产行业 内部竞争 日趋公平 和激烈
我 国的房地产企业市场具有很 大 的商机 ， 大批 海外
发展 商和大量发展资金纷纷进入 大陆房地产市场 ， 这样 会让房地 产企业 成本下 降很多 ， 增 大 了获利 空间 ， 可 同 时也加剧 了房地产企业 的竞争 ， 最终进一步加快 了中 国
地产企业政 策和行业发展更加理性 ， 规模 大的 ， 有实力 的 企业脱颖而出并且迅速扩大市场份额。相反地 ， 对于那些 发展缓慢 ， 规模小的企 业来说 ， 则会产生更大的压力。 ２ ． 房地产税费 占成本 比例 比较大 在房地产企业经 营开发 的过程里 ， 税 收费用 占了房 地产开 发成本 里很 大的 比例 ， 并且这个 比例每年都在上 升。根据 国家建设部公 布的数据来看 ， 税 收 占了商 品房 的比例是 １ １ ％左右 。 当前房地产开发企业承受着许多 的 压力 ， 例如 房子 的价格居 高不下 ， 房地产 市场 的销售业 绩 不容乐观 ， 企业 在融资这 方面 十分 困难 ， 而房 地产 的 纳税筹 划则十分有利于降低企业的成本 。 ３ ． 房地产企业纳税筹划的思路与方法整体 陛比较差 房地产 企业 的财 务部 门在进行 税收筹 划 的过程 当 中， 在思路与方法上存在着一些利益 分配问题 。首先是
二、 房地产企业纳税筹划现状 的原 因分析
范 围内， 企业纳税人在不违背税收法律 的前提下 ， 不违反 国家税 收的立法 意图 ， 通过 操作 ， 组织 ， 投资 ， 融资 ， 财务
１ ． 房地产企业纳税筹划 的管理思 想有误区 之所 以说房 地产企业 纳税筹 划 的管 理思想 有误 区
规划和其他税务相关 的活动 和安排达到最 小支付 税款 ， 从而实现一个房地产企业经济活动税后利润最大化 。 房地产 企业纳税 筹划的现 状
划需要税务机关 和房地产 纳税人共 同努力 。 ２ ． 房地产纳税筹划人员 的专业性 比较薄弱 房 地产企 业纳税筹 划 的过程是 对于 国家税 收法律 法规 ， 政策等进行认 真细致研究过后做 出的对专 门行业 的策划活 动 ， 因此必须十分重视企业 纳税筹划 的人 员专 业要 求 ， 可是 在我们 国家 ， 绝不大 部分 的房地产 企业 的 纳税筹 划的工 作都是 由财务部 门来决 策的 ， 而财务人 员