酒店式公寓营销策划方案
【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】
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酒店式公寓策划方案
酒店式公寓策划方案2014年4月目录第一部分酒店式公寓第二部分楼盘销售及推广策划第三部分项目营销组织管理及销售培训计划第四部分项目营销包装与广告宣传推广经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。
第一部分酒店式公寓酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于欧洲。
是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
酒店式公寓的概念酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的特点：1：提供酒店式的服务和管理。
酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有：（1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。
（2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。
（3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，邮政报刊。
酒店式公寓营销策划方案经典
潜在购房客户配套需求分析 交通, 20.99% 其它, 1.19% 学校, 34.83%
目前没有投入使用
学校 幼儿园 商业 交通 其它
商业, 22.91%
幼儿园, 20.07%
交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套
关于自己 我的总结
虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权 拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美；虽然我 是12年前的产物，但是，面对新生的“小兄弟”们，我的骨头更硬（质量优 异），内功更好（内饰大部分为进口产品，部分为合资产品）； 当然，我的问题与优点同样的明显。面对众多新颖的设计，我的外观也 许有点不那么IN了，我的内饰风格也已经OUT于现今的格局。12岁的年纪， 我也应该“洗一个澡”，彻底的擦拭掉身上的污尘。我知道，这些的一切， 都是会影响到“客人”对我的第一印象。不过，比起我的“美”，这些，又 算得了什么呢？ 还有，我的生活成本很高，无论是水、电，我都高于市场常价。但是， 我知道，跟下里巴人相比，我注定只能属于阳春白雪的行列。我有特行许可 证书，可以进行酒店式经营。我现在已经通过酒店的部分，打造好我该有的 市场形象。 我想，如果要给自己一句话的诠释。那么，我希望，我的未来是“高贵 但不高价，品质胜于外观”。而且，高生活成本的先天劣势，注定了我没有 办法去迎合大众群体的需求……
华使馆的工作人员等。
另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使 用。
关于行业 服务特点
在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进
行管理。一方面消除客群对物业管理公司水平的怀疑；另一方面，切实为住
客提供高档、到位的各种服务，使客户享受自由舒适、高质量的生活。 其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及
酒店式公寓营销策划方案经典
我，龙头 不仅仅是在打造一个项目，
我打造的是一个从我开始的时代！
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让我开启这一场新时代的征战……
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第 第第 三 二一 回 回回 合 合合 ： ：： 专 定市 案 位场 推 延研 广 展判
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另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使 用。
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客户服务管理10421考纲串讲
关于行业 服务特点
在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进 行管理。一方面消除客群对物业管理公司水平的怀疑；另一方面，切实为住 客提供高档、到位的各种服务，使客户享受自由舒适、高质量的生活。 其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及 送衣、钟点服务、电召的士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多， 为特定客群提供更多其所需的服务内容。
走在城市的钢筋水泥森林里，身旁匆匆的路人没人会注意到我 的存在。我只作为自己一个本我的原点而活着，只是芸芸众生 中的一个符号。我不想这样，我想在这钢筋水泥的“丛林”中 寻找属于我的鸟语花香。如果可以，我想离光污染远点，我想 离声污染远点，我想离摩肩接踵的人群远点……但是，我舍弃 不了城市。我，已经成为城市的组成部分。
接带动地域价值 我的周围，有相对完善的人文气氛——传统居住区，周边物业配套完善 我的周围，有相对成熟的社区环境——大社区概念形成，与周边各高档物
业遥相呼应 我的周围，有成熟的商业环境——购物，日常消费均可在一公里内寻找到
酒店式公寓策划书3篇
酒店式公寓策划书3篇篇一酒店式公寓策划书一、项目概述1. 项目名称：[酒店式公寓名称]2. 项目位置：[详细地址]3. 项目类型：酒店式公寓4. 项目规模：[总建筑面积/房间数量]二、市场分析1. 目标市场短期租客：旅游、商务人士等长期租客：企业员工、外派人员等2. 市场需求随着旅游业的发展，短期租客需求不断增加。
商务活动频繁，长期租客市场潜力巨大。
人们对高品质住宿的需求日益增长。
3. 竞争对手分析分析周边酒店、民宿等竞争对手的优势和不足。
提出差异化竞争策略。
三、项目定位1. 产品定位提供高品质、个性化的酒店式公寓服务。
配备齐全的家具家电，提供家政服务。
打造独特的品牌形象，提供优质的客户体验。
2. 价格定位根据市场需求和成本，制定合理的价格策略。
提供不同档次的房间，满足不同客户需求。
四、营销策略1. 品牌建设设计独特的品牌标识和宣传口号。
利用社交媒体、网络广告等渠道进行品牌推广。
2. 销售渠道与在线旅游平台、企业合作，拓展销售渠道。
建立自己的官方网站，提供在线预订服务。
3. 促销活动推出优惠套餐、会员制度等促销活动。
举办主题活动，吸引客户关注。
五、运营管理1. 人员配置招聘专业的管理人员、服务人员。
进行员工培训，提高服务质量。
2. 服务内容提供 24 小时前台服务、客房清洁服务。
定期组织客户满意度调查，不断改进服务。
3. 质量管理建立完善的质量管理体系，确保服务品质。
定期对设施设备进行维护保养，确保安全可靠。
六、财务分析1. 投资估算计算项目总投资，包括土地购买、建设费用、设备采购等。
预测运营成本，包括人员工资、水电费等。
2. 收入预测分析不同类型房间的出租率和价格，预测收入。
考虑餐饮、会议等其他收入来源。
3. 利润预测根据收入预测和成本估算，预测项目的利润。
分析盈利能力，制定合理的盈利计划。
七、风险评估与对策1. 风险评估分析项目可能面临的风险，如市场风险、经营风险等。
评估风险的可能性和影响程度。
酒店式公寓项目策划案
酒店式公寓策划案一、必要性与选址商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。
根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为：1、将标志性建造布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏联贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。
2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特殊是水质的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个水上运动公园“噱头”，长期经营艰难较大。
（目前国内不少的经营状况都是免堪其难）。
基于商业物业开辟与经营的考虑，建议将标志性建造布设在大地块西北角临湖处：1、通过标志性建造以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。
2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。
3、标志性建造拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的会萃。
4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店式公寓选在动静皆宜之处。
临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。
二、酒店式公寓行业特点酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。
酒店式公寓营销方案
蓝钻时代广场·酒店公寓整合营销方案丰顺地产机构2009.07.31一、案名确定建议起新案名，由于属于蓝钻时代广场项目的一部分，建议案名保持蓝钻的产品品牌名称，并以新的案名及推广形象全新入市。
考虑到当地老百姓对产权酒店产品名称的接受比较困难，而对于住宅或者精装公寓比较容易接受，建议案名以公寓结尾。
建议案名如下：蓝钻·酒店公寓二、产品定位武陟首席精装投资型酒店公寓三、推广定位主推广语：蓝钻精装酒店公寓，会赚钱的财富公寓辅助推广语：电梯酒店公寓，投资自住两相宜人人买得起，赚钱很容易天上掉馅饼，金钱砸到头零元买酒店，稳赚五十年精装应有尽有，投资高枕无忧四、产品统计分析将三层规划为酒店餐饮及其他配套功能区，故此方案以4—7层作为酒店房间做相关运营分析。
即：标间按：30套/层×4层=120套套房按：2套/层×4层=8套共计128个房间。
销售面积37—54平米的为主力套型，共计91套，其中43.31㎡和50.04㎡的最多，总计51套。
五、价格预期整体实现销售均价：3000元/平米单套主力价格范围：12—16万平均15万左右六、酒店经营预算（一）房间实收价格标准（15年平均实现价格）：单间120元/间/天标牌价：128—158元/间/天套间160元/间/天标牌价：188—218元/间/天（二）年营业天数：365×70%=255天（三）年营业额：255×120×120套单间+255×160×8套套房=3998400元。
（四）酒店年经营净利润：毛收益3998400×50%净利润=1999200元。
七、酒店总销售额（一）总销售面积4—6层每层销售面积：1679.54×3=5038.627层销售面积：1533.52总计销售面积：5038.62＋1533.52=6572.14（平米）（二）总销售金额6572.14×3000元/平米=19716420元八、销售模式及酒店经营收益分析（一）销售模式零首付（送卡）购房 + 第一年分红一次性返还 + 15年递增式分红收益 + 第8年、第15年两次增值回购。
酒店式公寓营销策划方案PPT(共71页)
盛世嘉寓区域引索
关于自己 地域陈述
我——普陀区长风生态商务区内，国盛中心区块内，大渡河路388弄2号 我的周围，有完善的交通体系——普陀南部，东起长风公园，西至真北路中 环线，南临苏州河，岸线长达2.7公里，北以金沙江路为界。 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业——市首批重点推进现代服务 业集聚区中唯一以“生态”为主题的集聚区，绿化占地面积合计100万平方 米。
长风国盛酒店公寓提案
引语
走在城市的钢筋水泥森林里，身旁匆匆的路人没人会注意到我 的存在。我只作为自己一个本我的原点而活着，只是芸芸众生 中的一个符号。我不想这样，我想在这钢筋水泥的“丛林”中 寻找属于我的鸟语花香。如果可以，我想离光污染远点，我想 离声污染远点，我想离摩肩接踵的人群远点……但是，我舍弃 不了城市。我，已经成为城市的组成部分。
潜在购房客户配套需求分析
交通, 20. 99%
其它, 1 . 1 9%
学校, 34.目83前%没有投入使用
商业, 22. 91 %
幼儿园, 20. 07%
学校 幼儿园 商业 交通 其它
交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套
关于自己 我的总结
虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权 拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美
关于自己 市场调研
经策划单位为期一周人群调查问卷，并进行后期问卷分析。其中，参与调查的年 龄组成为：Βιβλιοθήκη 42-50岁, 10.34%
50岁以上, 5.17%
18-25岁, 2.79%
26-33岁, 39.11%
34-42岁, 42.60%
18-25岁 26-33岁 34-42岁 42-50岁 50岁以上
酒店式公寓运营方案(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】酒店式公寓管理方案公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。
一、项目的开办期1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。
2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。
3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。
4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。
5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。
二、项目内部装修期1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。
三、项目入住期1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。
2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。
3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。
四、项目正常期1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
酒店式公寓营销策划方案doc
酒店式公寓营销策划方案篇一：酒店式公寓营销策划《酒店式公寓营销策划》第一章、营销目标第二章、执行概要第三章、营销环境分析第四章、 SWOT分析第五章、 STP战略第六章、营销策略组合第七章、出售出租计划第八章、财务分析第九章、风险控制第一章、营销目标? 售楼、租楼 ? 品牌价值 ? 获利空间的形成 ? 文化理念的认知度第二章、执行概要三亚房地产市场前途光明，精装修的酒店式公寓因为投资回报率高且稳定，受到市场的追捧，下沙作为三亚的高新开发区和城市副中心却缺少这样的房产形式，因此市场存在较大潜力。
本次策划旨在通过三种不同的准确市场定位，立体销售运营酒店式公寓，覆盖最广大的消费团体，形成持久而巨大的经济利益，实现营销目标。
第三章、营销环境分析宏观环境分析、竞争者分析、消费者分析1. 宏观环境分析? 政府对楼市和房地产的宏观调控? 下沙经济的不断发展，人口数量不断增加，配套设施的不断健全? 酒店式公寓在三亚受到了市场追捧? 三亚经济不断发展，来琼商务人士将不断增加，“东方休闲之都“也将不断吸引中外游客? 三亚酒店式公寓分布不均衡，下沙的市场潜力2. 竞争者分析（现有竞争者、潜在竞争者、替代竞争者） ? 高沙家庭式旅馆，平时40～50，周末80～100，位于高沙商业区? 中低价酒店式公寓，“西子·阳光新城”“馨似家短租公寓”“三亚迈捷酒店公寓”，价位在100～200之间，主要位于十六街区和物美商业圈附近潜在竞争者分析：随着下沙经济的不断发展，配套设施的不完善，其区位优势也将越加体现，酒店式公寓的强大市场潜力势必将引起其他房地产开发商进军下沙。
同时，随着国家不断开放，外资房产巨头的出现，将会打破本地开发商诸侯征战的传统格局，引发三亚地产届的重新洗牌，兼并、联合成为市场主旋律。
篇二：精装酒店式公寓营销策划《精装酒店式公寓营销策划》第一章、第二章、第三章、第四章、第五章、第六章、第七章、第八章、第九章、——ICE·FIRE团队营销目标执行概要营销环境分析 SWOT分析 STP战略营销策略组合出售出租计划财务分析风险控制第一章、营销目标? 售楼、租楼 ? 品牌价值 ? 获利空间的形成 ? 文化理念的认知度第二章、执行概要杭州房地产市场前途光明，精装修的酒店式公寓因为投资回报率高且稳定，受到市场的追捧，下沙作为杭州的高新开发区和城市副中心却缺少这样的房产形式，因此市场存在较大潜力。
商务公寓春季活动方案策划
商务公寓春季活动方案策划一、活动背景随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，商务公寓作为一种新型的居住方式，受到了越来越多人的青睐。
商务公寓不仅舒适便利，而且能够提供良好的社交和商务环境，成为商务人士出差旅游的首选。
为了提升商务公寓的知名度和吸引更多客户，我们特别策划了一系列春季活动，希望通过这些活动，让客户享受到更优质的服务和生活体验。
二、活动目的1. 提升商务公寓品牌知名度，吸引更多客户。
2. 提升商务公寓客户的满意度和忠诚度。
3. 加强商务公寓与客户之间的交流与互动，建立长久的合作关系。
三、活动内容1. 春季客户感恩月活动在3月份举办为期一个月的“春季客户感恩月”活动，针对入住商务公寓的客户，提供精心准备的礼品套餐和特别服务。
具体内容包括：- 入住客户享受免费升级服务，提供高级房型或增值服务。
- 为入住客户准备精美的欢迎礼包，包括水果、小食品等。
- 设立客户专属折扣优惠券，可在商务公寓内的餐厅、健身房、SPA等消费时使用。
- 举办客户联谊活动，提供茶歇和轻松交流的场地。
2. 春季健康生活月活动在4月份举办为期一个月的“春季健康生活月”活动，旨在提倡健康生活方式，为入住客户提供健康指导和服务。
具体内容包括：- 举办健康饮食讲座和厨艺课程，向客户传授健康饮食的知识和技能。
- 邀请专业的健身教练开展健身指导活动，鼓励客户积极参与健身锻炼。
- 提供免费的体检服务，为客户提供健康状况的监测和建议。
- 推出特别的健康菜单和饮品，帮助客户形成健康饮食习惯。
3. 春季商务沙龙月活动在5月份举办为期一个月的“春季商务沙龙月”活动，以提升客户的商务社交和行业交流。
具体内容包括：- 邀请行业内专家进行讲座，分享最新的商务资讯和发展趋势。
- 举办客户商务交流活动，提供专业的商务社交场所和平台。
- 为商务客户提供免费的会议室使用，支持客户举办商务活动和会议。
- 举办商务联谊活动，增进商务客户之间的沟通和合作。
四、活动宣传为了确保活动的顺利开展和取得良好的效果，我们将采取多种宣传手段，包括：- 制作活动宣传海报和传单，张贴在商务公寓的大堂和走廊以及周边商业区域。
酒店式公寓项目营销策划方案
酒店式公寓项目营销策划方案§1、项目简介**市**酒店式公寓用地位于**市**北路西侧，总投资1.2亿元，一至六层裙房部分布置为公共服务区。
主楼七至十八层为客房，第十九层为屋顶花园及观光茶座。
负一层为美容美发康体中心，负二层设有地下停车场，通过南侧规划道路出入。
酒店式公寓东向留有大面积园林绿地，绿地内将精心布置休闲亭及景观树木，努力营造园林化的住宿环境，同时园林绿地将员工休息与酒店自然进行分界。
§2、营销环境的动态跟踪1、**房地产市场分析**市所在地**区（本项目所在地）是全市经济、文化、政治中心，汇集了**市最重要的商业资源。
随着**市政府推进城镇化战略，实施南移北扩，旧城改造，大大提升了**的城市品位，加大了**区对周边县市乃至湘中地区的辐射能力。
在20**年至200**年间，**中心城区（含**xx）已完成的商业房地产项目有：明珠步行街、金海商贸城、九亿步行街、星剑汽摩配件城等，正在进行和正要进行的商业房地产项目，将对本项目构成竞争或较大竞争力的项目有：环球商业广场、**xx商业步行街、艾·菲尔国际物流中心（原彩冠印刷厂）及**工人文化广场（**区总工会原址改建）等。
在酒店业态方面，**中心城区上档次的酒店中，定位四星级并即将通过评定的商务酒店有清泉大酒店、金香大酒店，与本酒店地理位置靠近的青云宾馆、**xx 宾馆也将是主要的竞争对手。
至于三星级或定位三星级的**宾馆、**迎宾馆、**酒店式公寓，号称四星级但实际不足三星级的**酒店式公寓对本酒店式公寓的今后经营存在一定的竞争因素。
综上所述，本项目在营销上，应尽量回避环球商业广、**xx商业步行街的促销高峰期。
市场风险与机会并存，与商业房地产开发特别是产权式商场开发相比，产权式酒店的开发，在**全境还是首次，只要产品包装、市场定位、价格定位、推广策略得当，销售前景是十分可观的。
目前估计，销售总额应该在4000万元以上。
酒店式公寓项目策划方案
酒店式公寓项目策划方案早晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在策划案上，那份期待已久的酒店式公寓项目策划方案在我脑海中渐渐浮现。
我想象着这个项目从无到有的过程，每一个细节都如同一幅幅生动的画面，在我眼前展开。
一、项目背景二、项目定位1.目标客群：单身白领、商务人士、旅游度假者等。
2.产品特色：舒适宜居、智能化管理、个性化服务。
3.项目理念：以人为本，注重细节，打造温馨的家。
三、项目策划1.项目选址交通便利：靠近地铁站、公交站，方便出行。
商业配套：周边有购物中心、餐饮、娱乐设施。
环境宜居：远离噪音污染，绿化率高。
2.项目设计（1）建筑风格：现代简约，体现时尚、大气。
（2）空间布局：合理划分公共区域和私密空间，满足不同客群需求。
（3）装修风格：简约、温馨，注重细节。
3.项目配套（1）智能化管理：引入智能家居系统，实现远程控制、一键操作。
（2）公共服务：提供洗衣、清洁、安保等服务。
（3）休闲娱乐：设置健身房、咖啡厅、电影院等设施。
4.项目运营（1）营销策略：线上推广与线下活动相结合，提高品牌知名度。
（2）服务理念：以客户为中心，提供个性化、亲情化服务。
（3）盈利模式：通过出租、出售、增值服务等多种方式实现盈利。
四、项目实施1.项目筹备（1）组建专业团队：包括策划、设计、施工、运营等人员。
（2）资金筹备：确保项目资金充足，保证项目顺利进行。
（3）政策支持：了解相关政策，争取政策扶持。
2.项目施工（1）严格把控质量：确保施工质量，打造高品质项目。
（2）施工进度：合理制定施工计划，确保项目按期完成。
（3）安全环保：注重施工安全，保护环境。
3.项目验收（1）验收标准：按照国家相关标准进行验收。
（2）验收流程：严格遵循验收程序，确保项目合格。
五、项目展望1.品牌影响力：通过优质服务，树立品牌形象，提升品牌知名度。
2.市场份额：占据市场份额，成为行业佼佼者。
3.项目拓展：在成功运营的基础上，进行项目拓展，实现规模化发展。
在这个项目中，我们不仅关注盈利，更关注客户的体验。
酒店式公寓营销策划方案
酒店式公寓营销策划方案目录第一章项目属性分析....................（2-5）第二章项目定位.........................（5-12）第三章营销策略.........................（13-23）第四章包装建议.........................（23-24）第五章销售与施工的配合..................（24-25）第六章销售实施..........................（26-28）附件1 开盘前工作进度细化表...............（29-30）第一章项目属性分析一、项目属性：⏹本项目是原**酒店改造项目；⏹本项目原产品定位为四星级酒店；⏹本项目目前面临定位改变和产品改造阶段；⏹本项目目前急需改变形象；⏹本项目需要迅速回笼资金，滚动开发。
二、项目概述：（一）项目技术经济指标：1.总建筑面积：22690㎡（不包括车库）住宅面积：19485.90㎡会所商业面积：3204.10㎡2.层数共15层1-2层：商业配套、会所3-6层：原会所，改造住宅层高梁下4.6米7-15层：原酒店客房（二）周边配套分析：1、位于*门中路，各种配套完善。
2、项目周围商业氛围较浓，小户型住宅较多；3、对面是人民医院和心血管医院，具备较强健康概念；4、紧靠*竹中学，具备较强教育氛围。
（三）景观价值分析：项目的景观资源丰富，坐拥*门中心位置，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。
三、项目SWOT分析（一）优势（S）1、周边各类市政配套设施完善；2、紧邻交通干道，具备良好展示面；3、项目原设计为酒店，拥有完善酒店内外部配套；3、周围学校优势；4、发展商具有的健康资源和周围医院的健康资源。
5、罗湖*门地区良好的商业氛围和投资氛围。
（二）劣势（W）1、项目临近医院，对客户购买心理产生不利因素；2、项目为改造工程，且工期较长，影响客户购买信心；3、与“虹楼”一墙之隔，给本项目形象带来负面影响；4、本项目只有50年产权；5、本项目不允许业主自行进行对结构有损害的装修工程。
马传龙房地产市场营销大作业
诚基中心酒店式公寓营销策划1．个案项目调查与分析当前住宅市场形势不明朗，诚基中心（和平路47号）拟将位于和平路与山师东路路口的高层项目改装为酒店式公寓。
下面我们将通过市场调研，对该改建项目进行市场细分和目标市场定位分析，并在此基础上完成项目的产品定位、价格定位及媒介策略和推广方案的策划。
首先介绍一下酒店式公寓类产品的特征：酒店式公寓产品已从当时的“临时住宅”，发展到今天，形成了自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，主要具有如下几点特征：一，提供酒店式的服务和管理，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等一系列服务。
二，商居两宜，兼具居住和办公两种功能。
酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。
面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。
不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，设有卫生间，和简易厨房，提供一些办公设施和通讯条件。
2．酒店式公寓的消费者分析2.1购买者类型分析酒店式公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。
投资客户主要可以分为两大类型:第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在２５－３５岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。
他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在８％－１５％。
这部分客户占整个客户总数的６０％左右。
第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在４０岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。
这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于１００平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在１０％以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的１５％左右。
酒店式公寓营销方案
酒店式公寓营销方案目录第一部分核心营销解决方案核心营销执行策略投资回报分析目标消费群体定位专案三大营销突破口（三大定位层次）产品营销----“三高”商务酒店精神营销----投资创富理念、区域造势魅力营销----跳板财富理论、品牌张力、楼盘附加值第二部分传播推广执行方案专案传播执行策略传播流程执行策略核心传播策略媒体组合执行策略二、阶段性广告执行策略三、活动营销执行策略第三部分总体销售执行方案第四部分本专案整改建议第一部分核心营销解决方案一、核心营销执行策略全力打造投资性物业将“咸*首家式酒店”、“新型投资创富通道”的概念全面导入本专案强力引导市场掀起咸*人新一轮投资热潮。
---是为本专案最行之有效，也是唯一可在短期内形成火爆热销的核心营销策略。
投资回报分析：前提：定位的转变，对本专案重新产品定位----产权酒店商务楼（咸*酒店、写字楼的全新升级版本）。
2、目标消费群体定位：通过详尽的投资回报分析，我们发现本专案具有良好的投资盈利空间，有多大的升值盈利空间，我们就有多大的楼盘炒做空间。
将楼盘炒热不仅支持销售，也支持投资收益，形成良性循环。
结合前文所分析的本专案十大弊病，我们将目标消费群体重新明确定位：A主力客户群：投资者客户群（将楼卖给想通过本楼赢利的人）B从属客户群：通过对楼盘品质特点的传播对使用型客户形成自然吸引。
二、专案三大营销突破口（三大定位层次）独创的投资创富理念需要实质性的利好支撑，金*国际酒店式公寓的三大营销突破口正是这实质性的支撑，也是本专案全新定位的三大层次。
三维立体地产理念是我们分析解决本专案问题的利器，在前期策划方案的基础上；我们延续这一科学方式，推出本专案的全新营销结构：1、产品营销—咸* “三高”产权式酒店商务楼王产品定位从根本上发生转变：拒绝纯商务，不提商务楼，独创产权式酒店商务楼概念，金*国际酒店式公寓就是投资型酒店、写字楼，是引领时代潮流，彰显全新酒店、商务形态精心设计而成的HOTEL 、OFFICE 升级版本。
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我不敢说，我可以成为酒店式公寓的新贵。 我不敢说，我可以成为酒店式公寓的新贵。但至 成为酒店式公寓的新贵 我能肯定，我的重新“入市” 少，我能肯定，我的重新“入市”，一定会为沉 寂许久的“江湖”掀起千层浪。 寂许久的“江湖”掀起千层浪。我必将为自己书 写里程碑式的一笔， 写里程碑式的一笔，
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公寓室内日式风格装修
关于自己 装修标准
电梯（货梯）：日本三菱； 客梯：上海三菱； 防火门（大门）：日本流闭（谐音）； 卧室门：全部为实木门； 空调：日本心晃；（空调为中央水循环系统。夏天5个月有冷气，冬天有5个月有暖 气。没有燃气，为电磁炉灶。） 浴盆：日本因那阿丝（谐音）； 洁具：TOTO；（马桶冲水系统为节能系统，洗手池的水自动流进马桶水箱，成为马 桶水箱的冲水。） 橱柜：日本日波； 门窗：香港雅迪； 消防设施：烟感，喷洒，应急灯，消防栓都是酒店式设计。 上下水的配件都为日本进口材料。
中关村
金融街
CBD区域
关于行业 北京主要分布区域
区域分布—金融街（行情看好、竞争激烈） 供应方面：金融街公寓市场现有供应量为40万平方米左右。 需求方面：随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内 金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且 该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将 会得到本地区商务人士的认同。 租金方面：目前该地区高档酒店式服务公寓租价为15美元/平米.月。 由于此区域内商品房品质也较高，而酒店式公寓多以中大户型为主，总 价不占优势，金融街及其周边地区酒店式公寓与住宅的竞争将日趋激烈。
关于自己 市场调研
经策划单位为期一周的500份(有效问卷436份)无差别人群调查问卷，并进行后期 问卷分析。其中，参与调查的年龄组成为：
42-50岁, 10.34%
50岁以上, 5.17%
18-25岁, 2.79% 26-33岁, 39.11%
34-42岁, 42.60%
18-25岁 26-33岁 34-42岁 42-50岁 50岁以上
园区东面—美景东方
美景东方
关于自己 项目四至
园区南面—山水文园
关于自己 项目四至
园区北面—邮政综合楼
目前没有投入使用
关于自己 项目四至
园区北面—香榭舍
关于自己 项目四至
园区西面—近端
关于自己 项目四至
园区西面—远端
关于自己 地域陈述
我，坐落于东南三环四环之间，座拥无可比拟的地位优势 坐落于东南三环四环之间， 我的周围，有完善的交通体系 三环四环， 我的周围，有完善的交通体系——三环四环，皆可随意通达 三环四环 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业——山水文园等成熟“豪盘”直 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业 山水文园等成熟“豪盘” 山水文园等成熟 接带动地域价值 我的周围，有相对完善的人文气氛 传统居住区， 我的周围，有相对完善的人文气氛——传统居住区，周边物业配套完善 传统居住区 我的周围，有相对成熟的社区环境 大社区概念形成， 我的周围，有相对成熟的社区环境——大社区概念形成，与周边各高档物 大社区概念形成 业遥相呼应 我的周围，有成熟的商业环境 购物， 我的周围，有成熟的商业环境——购物，日常消费均可在一公里内寻找到 购物 合适的商业消费场所 我的周围，有儒雅的文化环境 首图， 我的周围，有儒雅的文化环境——首图，平添无限文化底蕴；古玩城、潘家 首图 平添无限文化底蕴；古玩城、 众多的古董交易场所“ 园……众多的古董交易场所“掀起”无限历史文化痕迹 众多的古董交易场所 掀起”
关于行业 服务特点
在服务上，物业管理一般是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进 行管理。一方面消除客群对物业管理公司水平的怀疑；另一方面，切实为住 客提供高档、到位的各种服务，使客户享受自由舒适、高质量的生活。 其借鉴酒店服务及管理模式，提高诸如家具清洁、送餐、宴会安排、洗熨及 送衣、钟点服务、电召的士等一系列服务，较之于普通公寓服务内容更多， 为特定客群提供更多其所需的服务内容。
关于自己 项目四至
公寓
环型结构的公寓楼。酒店为17层楼， 公寓为14层楼。公寓部分有3部电梯（2 部客梯，一部货梯）。70年产权公寓已经使用将近12年，还有58年产权 。
关于自己 项目四至
入 口
关于自己 项目四至
园区内
关于自己 项目四至
园区入口
关于自己 项目四至
园区门口道路
关于自己 项目四至
第一回合 市场研判
《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先 孙子兵法》 知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘 汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生 了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方 能攻其不备，出奇制胜！
龙头公寓
本案位于朝阳南新园西路8号。紧邻东三环华威桥畔，驱车5分钟可抵国贸中心，3分钟进 入京津高速公路
关于酒店式公寓—— 关于酒店式公寓
酒店式公寓，酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统
一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请 专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、 区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。 酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游 区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短 暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服 务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临 时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业 在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多的特定 群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是 我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业 类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类 物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
关于行业 客群特点
相对比与酒店，酒店式服务公寓主要针对居住市场中较为长期或频繁 居住的居民，尚无特定的标准。较为长期居住的定义一般在季度、或半 年或以上。 这个市场的主要客群包括：长期出国的生意人及其家人，长期在外的 跨国公司总裁、高级管理人员、高级员工等及其家人，放长假的家庭， 以及需要进行商务交流或者进修的中高级商务人士等在京海外社团和驻 华使馆的工作人员等。 另外，一些小型公司也成为酒店式服务公司的客群，主要作为商住使 用。
关于行业 户型配套特点
酒店式公寓的户型，根据各自项目所处的位置及自身定位，从几十平方 米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。 在装修上统一为精装修，并多为提供全套的家居设计和电器，对于不同 户型也配合不同的格调。 另外，根据住户要求提供酒店式服务的同时，一般酒店式公寓的公共硬 件设施均类似酒店，例如大堂、会所等，居住者的身份和气派也可彰显。 其他附属设施还增加了银行、小型超市等项目。
目前没有投入使用
关于自己 市场调研
对于该区域住房，消费者购房配套需求
潜在购房客户配套需求分析 交通, 20.99% 其它, 1.19% 学校, 34.83%
目前没有投入使用
学校 幼儿园 商业 交通 其它
商业, 22.91%
幼儿园, 20.07%
交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套
关于自己 我的总结
关于行业 北京主要分布区域
区域分布—CBD地区（发展最早，价格最高） 该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。雅诗阁、嘉里中心、 燕莎、等项目均已投入使用，并成为北京酒店式公寓产品的典型代表； 随着CBD的进一步发展，写字楼、大量公司的进驻，CBD核心区继续向外 围扩张，紧邻CBD的其他区域也出现了一定量的品质分级、档次分级的酒 店式公寓，包括通用时代、远洋新干线公寓、东方瑞景国际公寓，珠江 帝景； 需求方面：该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一 般都能享有公司给予的租房预算，需求较为旺盛。 售价方面，在售项目价均价上升速度较快。租金方面，本地区高档公寓 租金稳定，租金报价达到了每月每平方米15-20美元，从一个侧面说明了 CBD高档酒店式公寓目前公认的平均租金水平。
关于行业
只有了解市场，尊重市场，才可以立于市场不败的行列。 只有了解市场，尊重市场，才可以立于市场不败的行列。 所以，对于宏观市场的准确把握，是让我可以不“走偏” 所以，对于宏观市场的准确把握，是让我可以不“走偏” 未 来道路的一个重要依据。 来道路的一个重要依据。
关于行业 行业特点
意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 主要模式为提供服务、没有酒店经营的服务式公寓。集住宅，酒店、 会所等多种功能于一体。
关于行业 两大功效
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己 的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在 硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化、人性化。由于它吸收 了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外 籍商务人士的青睐。
关于行业 北京主要分布区域
关于自己 装修标准
装修采用2次吊顶，没有明线，走线和灯口都在墙内。全部为大开间，隔 断可以拆。 由于使用的时间较长，现装修状况40%较干净再进行简单装修即可，40%进 行修补也可出售，20%要重新装修。
关于自己 生活成本
空调8元/平米/月， 饮用水为二次处理用水，热水：16.1元/吨，冷水：6.1元/吨 物业费：3.5元/平米/月 电为商业用电0.8元/度
虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权 拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美；虽然我 是12年前的产物，但是，面对新生的“小兄弟”们，我的骨头更硬（质量优 异），内功更好（内饰大部分为进口产品，部分为合资产品）； 当然，我的问题与优点同样的明显。面对众多新颖的设计，我的外观也 许有点不那么IN了，我的内饰风格也已经OUT于现今的格局。12岁的年纪， 我也应该“洗一个澡”，彻底的擦拭掉身上的污尘。我知道，这些的一切， 都是会影响到“客人”对我的第一印象。不过，比起我的“美”，这些，又 算得了什么呢？ 还有，我的生活成本很高，无论是水、电，我都高于市场常价。但是， 我知道，跟下里巴人相比，我注定只能属于阳春白雪的行列。我有特行许可 证书，可以进行酒店式经营。我现在已经通过酒店的部分，打造好我该有的 市场形象。 我想，如果要给自己一句话的诠释。那么，我希望，我的未来是“高贵 但不高价，品质胜于外观”。而且，高生活成本的先天劣势，注定了我没有 办法去迎合大众群体的需求……