古北水镇案例解析
北京古北水镇案例分享(复制乌镇模式)
投资主体：IDG战略资本、中青旅控股 股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司 和北京能源投资（集团）有限公司。
运营情况：2016年，游客量突破了245 万，旅游收入达到7.35亿。
实用文档
6.优劣分析
优势 区位优势 资源优势 政府支持 管理优势 营销优势
说明
劣势
1、交通快捷，对未来充满潜力 2、处于北京—承德经典旅游线上 3、紧邻北京与承德，客源充足 4、区域同类项目少，基本处于竞争空白
拥有优质自然资源：司马台长城、鸳鸯湖温泉资源 丰富，地势高低落差便于造景
1、享受政府补贴 2、政府协助配套设施建设 3、景区同地方政府关系强化
老北京文化+北方建筑文化+江南水乡文化+茶马古道文化+民国风情+西式建筑
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3.项目特色
景区产品： 较大型的节目：北方庙会、古北水镇过大年、冬季冰雕嘉年华、长城音乐节、京剧票友会等； 度假产品：温泉度假体验、长城拓展活动、定制私人婚礼等； 小型的节目：景区将老北京乃至北方的非物质文化做了展现与挖掘，有老北京杂耍、京东大鼓、河北梆子、拉洋 片、扎风筝、糊灯笼、捏面人、吹糖人，遛鸟等，期间游客还可以参与到日月岛广场上的民俗庙会，跟着队伍一 起踩高跷、扭秧歌、舞龙、舞狮、看民间杂耍等。
特色小镇之古北水镇案例
特色小镇之古北水镇案例
项目名称：古北水镇
项目区位：北京市密云区
古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。
一、项目规划
拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。
二、项目定位
“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。
三、业态规划
以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。
文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等;
特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房;
商务会议：预计建设两个大型会议中心;
日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。
三、营销策划
以北京、华北地区为主，全球营销。
四、开发基础
开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。
古北水镇策划
古北水镇策划
古北水镇位于中国北京市延庆区，是一座以明代的建筑风格为主题的古镇。这
座古镇依山傍水，风景秀丽，历史悠久，是北京地区著名的旅游景点之一。本文将为您介绍古北水镇的策划方案，以期吸引更多的游客前来参观。
一、古北水镇的历史和文化背景
古北水镇建于明代，有着500多年的历史。这里有大量的明代建筑，如古老的城墙、古道和古街。游客可以在这里感受到明代的历史氛围，并欣赏到精美的明代建筑艺术。
古北水镇还保留了许多传统的民俗文化活动，如划龙舟、放孔明灯等。这些活
动使游客能够更好地了解中国的传统文化，并参与其中，增加互动体验。
二、古北水镇的旅游资源
1.建筑景观：古北水镇拥有大量的明代建筑，如古老的城墙、古道、古
街和古堡等。游客可以在这里欣赏到独特的建筑风格，并且可以参观到一些修复完好的明代建筑。
2.自然景观：古北水镇周围环境优美，四季景色各异。春天，游客可以
欣赏到盛开的樱花和桃花；夏天，可以感受到清凉的河水和绿树成荫；秋天，可以欣赏到美丽的红叶；冬天，可以感受到宁静的雪景。
3.民俗文化：古北水镇保留了许多传统的民俗文化活动，如古老的民间
舞蹈、划龙舟、放孔明灯等。游客可以参与其中，感受到中国传统文化的魅力。
三、古北水镇的旅游体验
1.游览古建筑：游客可以参观到一些修复完好的明代建筑，了解明代的
建筑风格和历史背景。在游览过程中，可以聆听导游的讲解，了解更多的历史知识。
2.体验民俗文化：游客可以参与到一些传统的民俗文化活动中，如划龙
舟、放孔明灯等。这些活动能够增加游客的互动体验，使其更好地了解中国的传统文化。
古北水镇 文旅典范
古北水镇文旅典范
古北水镇位于北京市延庆区，是一处典型的水镇景区，具有悠久的历史和独特的文化
底蕴。它是北京市政府旅游开发的又一经典旅游项目，也是北京市区域内最具特色的文旅
景点之一。
作为典型的京津风情小镇，古北水镇形成了自己独特的文化氛围，古建筑、古韵、古
习俗在这里得到了完美体现。水镇中保留着众多具有历史、文化和艺术价值的建筑，包括
五桥、六桥、琉璃桥、承恩桥等多座明清古桥，以及古代祠堂、庙观、别墅、宅院等众多
古建筑。这些古建筑保存完好，展现了中国传统建筑美学的高度，是古北水镇的人文景观
核心。
在这里，游客可以深入了解古代京津地区的文化特点和生活习俗，体验传统民俗活动，例如皮影戏、古乐演奏、宫廷舞蹈、荷叶舟、观花等特色节目，更能品尝到京津地区独特
的美食文化。这里的饮食文化也是古北水镇的一大亮点，各式传统的江南小吃、京津美食、特色农家菜等等都可以在这里品尝到，令人回味无穷。
除此之外，古北水镇还有许多别具一格的特色项目，例如度假酒店、温泉养生中心、
生态民宿、田园游、民俗体验等等。这些丰富多彩的活动都让游客在旅途中可以更加全面
地了解古北水镇的历史文化、自然景观、民俗习惯等多个方面。
与此同时，古北水镇还注重生态文明建设，积极推进旅游业的绿色发展。通过多项措
施保护周边的自然生态环境，美化景区内部的绿化环境，促进旅游业和环境保护的协调发展。这使得古北水镇不仅具备景区功能，也成为了生态旅游、休闲度假、文化体验等多个
议价的文旅目的地。
总体而言，古北水镇作为北京市的文旅典范，它以其深厚的文化底蕴、优美的自然环境、独特的旅游特色赢得了广大游客的喜爱和追捧。对于每一个来到这里的人，古北水镇
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业态规划：
1.项目概况
古北水镇：观光+休闲+会议复合型景区 功能划分：传统餐饮及商业购物区、民情民俗文 化表演体验区、山区民居风貌住宿区、酒店及商 务会议区、温泉会所及休闲体育公园等。
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2.总体定位
传统旅游景区+高尔夫+别墅地产+星级与精品酒店+民宿客栈 +会务中心+....=“国际休闲旅游度假综合体”
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4.运营模式
“乌镇模式”——古北水镇项目的核心优势
“乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了高品质 文化型综合类出游目的地的建设与运营。依“乌镇模式”而建的古北水镇主要有以下三个方面的明显优势： 1.产权和社区优势：颠覆式的社区重构 吸取了乌镇的建设经验，在产权经营方面，古北水镇将原住居民全部迁出，景区内除了游客之外都是工作人员，这样的社区重构使得一般古镇开发 中的原住居民与游客的矛盾不复存在。对于古镇中民宿的房东来说，他们的身份由原来的居民变成了旅游公司的雇员，他们租赁自己的原有房屋经 营餐饮，与游客之间也是服务关系，并且需要在公司统一的规范下进行经营。原住居民通过承租景区公司的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区 重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。 2.规划和产品优势 古北水镇建设同样借鉴乌镇建设经验，在以下方面做到了很好规划与建设。
古北水镇设计方案
古北水镇设计方案
古北水镇是一个让人流连忘返的度假胜地，设计方案应该充分考虑到地域特色、游客需求以及生态环境保护等因素。
首先，在古北水镇的设计中，应该注重保护和利用当地的传统建筑和历史文化遗产。水镇内的建筑应该尽量保持古朴的风格，采用传统的木质结构和砖瓦建筑材料。同时，设计师可以在保留传统元素的基础上，进行现代化的改造和创新，以满足当代游客的需求。例如，为了方便游客的入住和出行，可以在古建筑内配备现代化的设施和设备，如空调、暖气、电梯等。
其次，在景区内应该设立完善的旅游服务设施和配套设施，以方便游客的出行和满足游客的各种需求。例如，可以建设游客中心、停车场、餐厅、商店、医疗站等，以提供全面的服务和便利。
再次，应该注重保护水镇的生态环境。水镇位于山区，拥有得天独厚的自然环境和美丽的自然景观，设计方案应该重视生态保护，避免过度开发和破坏环境。可以设立相应的生态保护区，限制游客的活动范围，推行垃圾分类和资源循环利用等措施，以保护水镇的生态环境。
最后，需要注意的是，设计方案应该兼顾游客的需求和当地居民的生活。水镇不仅是一个旅游景点，也是当地居民的家园。在设计中应该充分尊重当地居民的权益和生活方式，避免对他们的生活造成不必要的干扰。
综上所述，古北水镇的设计方案应该充分考虑到地域特色、游客需求以及生态环境保护等方面的因素。通过保留传统建筑、设立服务设施、保护生态环境以及兼顾当地居民的生活，可以打造一个深具特色、宜居宜游的古北水镇。
古北水镇案例研究详解
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
2014年1月试营业，10月份正式营业 游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北 取得了超预期的客流增长情况 游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流 将会达到150万人次，之后数年增长到350万人 次的高峰
司马台雾灵山国际休闲度假区作为密云县域东北部拉劢潮河产业带快速发展的重要功能区，龙头作用 已经凸显出来。
古北水镇的发展使得周边景区的旅游人数及收入同比增长明显
以古北水镇为核心的 度假区
西部以香草园为核心 的汤泉香谷
东部以雾灵山为核心 的雾灵溪谷
旅游人次
6万
1.22万
2.6万
同比增长
——
48% 30%
因此在具体的开发中，古北水镇将参考乌镇模式，确定设立司 马台长城“保护专属区”和“旅游专属区” 其中保护区不旅游区严格隔离，而旅游区主要定位为“观光休 闲度假、商务会展综合功能的国际旅游综合体”
司马台长城——保护专属区
保护专属区与旅游专属区的文化相互结合，同时通 过游线策略形成旅游度假集合体，相互提升
成本假设：预计项目成熟 后运营成本在5-6 亿元左 史，其中折旧摊销约1.6 亿元、人工成本在2 亿左 史（总员工数约3000 人），财务费用约4800 万元，另外其它耗材、水 电、餐饮费用约2 亿元
古北水镇 文旅典范
古北水镇文旅典范
古北水镇是中国北方最具特色的文化旅游胜地之一，位于北京市怀柔区古北口镇境内，距离北京市区约60公里，占地面积达到2000多亩，是一座将传统民俗文化与现代旅游业
相结合的综合性旅游景区。自古以来，古北水镇就是一座人杰地灵、风景秀美的古镇，因
其山清水秀、独具文化和民俗特色而被誉为“六朝古都，一镇风华”。
古北水镇以其得天独厚的自然环境、几百年历史的文化遗产和具有美丽传说的人文景观，成为了世界知名的旅游胜地。景区内有数条小溪缓缓流淌，垂柳依依，田间地头间时
时可见稻花飘荡，屋檐下挂着晒谷的麻袋，温馨而自然，令人心旷神怡。游客们不仅可以
在这里享受到古镇的幽雅和休闲的氛围，还可以在体验农家乐、温泉、SPA等各种生态旅
游项目中，满足身体和心灵上的需求。
在古北水镇的中心区域，有着一座古色古香的“双层石桥”，它被誉为古北水镇的标
志性建筑之一。这座石桥的历史悠久，蜿蜒曲折，长达300余米，整个桥梁由71座桥洞
组成，内部是多个恒温小房间。小桥、流水、小房间、石阶梯，将古镇风情展现得淋漓尽致，让游客仿若穿越时空，陶醉在历史的沧桑和自然的美丽之中。
古北水镇的历史文化底蕴非常深厚，这里的古迹古铺、古井古寺、古庙古宅无不诉说
着当地悠久的历史传承。其中最著名的便是数百年历史的“古北水关”，这是明、清两代
北直辖大事重地，也是祖国北方历史文化的见证。贡院、关防机构等古建筑以及当地民居
群落、传统手工艺品等文化遗产都在这里得以完好地保留下来。每年端午节期间，镇上还
会举办“古北水镇端午文化节”，来自各地的游客可以在这里亲身感受和体验端午龙舟、
古北水镇案例解析
1、租金和拆迁补偿收益
2、就业机会
拆迁补偿标准：当时司马台村 的各项补偿在密云县类似补偿标 准中属较高标准。 政府集中建设安置房，村民可 以补偿款进行回购，每平米2000元。
大部分村民在回购房屋后至少还能剩 十七八万，有的家庭可以买两套房子。
古北水镇开发后，在该处设立一万 平米的民俗区，对社会公开招标，村
担保借款1亿元
11年7月，中青旅以出具保函的方式为古北向北京 和谐成长投资中心借款1亿元提供担保，期限为1年。
购买一期土地1076.54亩
2011年8月，取得一期项目旅游用地，总面积 717.54亩，成交价2.59亿元；11月取得旅游用地 359亩，成交价1.94亿元。
地产销售快速回笼资金
与高端住宅开发商龙湖地产合作建设销售地产
司马台-雾灵山 230多万 2.3倍
沟域
3.2亿元 3.6倍
2014年数据
司马台新村民俗旅游火爆，农民增收
——2014年接待游客14万人次，年均增长40%； ——人均收入4.5万元，是2009年古北水镇开业前的4.7倍。
SURVEY 项目概况——市场现状
客源来源——京郊休闲游客+分流北京 到访游客+分流长城入境游客
坐拥鸳鸯湖水库、水墨画风格凸显
SURVEY 项目概况——经营业绩
项目2014年1月试运营，目前取得了较大成绩
古北水镇 文旅典范
古北水镇文旅典范
古北水镇位于北京市怀柔区北部，是一座以水乡文化为主题的全新文旅综合体。作为
北京旅游的重要组成部分，古北水镇以其深厚的文化底蕴和独特的自然风光吸引了越来越
多的游客前来观光旅游，成为了一道亮丽的城市风景线。下面，我们就来一起了解一下古
北水镇的魅力。
古北水镇属于滦河流域的涞源河水系，占地面积约5平方公里。整个水镇依山傍水，
河流如带，河畔建筑风格独特，是一处典型的水乡遗存。水镇内有70%以上的木结构古建筑，21座石桥、180米回廊共同构成了一个古朴典雅的水乡文化街区，充满了人文和历史
的韵味。
除了古建筑，水镇还保留着古老的民俗文化。每到农历十五，水镇便会举行灯会活动，还有端午节、中秋节等传统节日活动，游客在参观古建筑的同时，还能感受到浓郁的汉族
传统文化氛围。《黄土高天》、《大河奔流》、《马踏飞燕》等经典影视剧也曾在这里拍摄，水镇内还举办了各种艺术展和文化活动，为游客提供了更多的文化体验。
古北水镇不仅是一处重要的文化遗存，还是一个以生态旅游为主题的景区。绿树成荫、小桥流水，两岸间的景致和谐自然，鸟语花香，让人恍如置身世外桃源。这里还有北京市
内罕见的山水自然风光，周边群山环绕，空气清新，绿草茵茵，山水相映，山水交相辉
映。
古北水镇通过多元化的文旅活动打造出了独特的休闲旅游气氛，开设了乡村民宿、美
食街、精品商店等多种旅游设施，让游客在赏景的同时，还能享受到特色小吃、土特产等
各种美食和购物的乐趣。
古北水镇不仅为游客提供了一个旅游休闲的好去处，也为保护传统文化和生态环境做
出了积极贡献，成为了北京市文旅事业发展的典范。在未来，古北水镇将继续深入挖掘自
2024年特色古镇—古北水镇研究报告
一、背景介绍
古北水镇位于北京市怀柔区，距离北京市区约120公里，是一座以明清建筑风格为主的特色古镇。古北水镇地处古北口水库西岸，北临昌平区龙泽镇，南依延庆区大榆树镇，东侧与川兴庄镇相连，西靠新城子镇。古北水镇是京北一带最大的古镇，古称“静谧水镇”，如诗如画，被誉为“小桂林水乡”。
古北水镇历史悠久，始建于明代。其建筑风格主要体现了明清时期的建筑特色，保留了大量文物古迹，被誉为“京城明长城建筑群”的明珠。古北水镇是中国传统文化名镇，有着丰富的文化底蕴和独特的地理优势，是一座集历史、文化、旅游、观光于一体的特色古镇。
二、古北水镇的特色
1.古镇建筑：古北水镇的建筑主要为明清时期的古建筑，主要包括城墙、亭榭、廊桥、神坛等，体现了明清时期的建筑风格和文化特色。古北水镇的建筑布局严谨有序，街巷纵横交错，构成了一幅古朴典雅、和谐舒适的画面。
2.美食文化：古北水镇以烤全羊、驴肉火烧等特色美食而闻名。古北水镇的餐饮文化注重原汁原味，食材新鲜，调味独特，深受游客喜爱。
3.传统手工艺：古北水镇以手工艺品制作而著称，如磨砂玻璃、景泰蓝、剪纸等传统手工艺品，在古镇中随处可见。这些手工艺品传承了中国传统工艺的精髓，是古北水镇的文化传统和软实力的代表。
4.水乡风光：古北水镇以水乡风光著称，镇中有多处水景，如大运河遗址、霁虹桥等，使得古镇更加宜人。游客可以乘坐游船游览古北水镇的水系，领略古北水镇独特的水乡风情。
5.文化活动：古北水镇每年举办多种文化活动，如古镇音乐会、传统
庙会、民俗表演等，吸引了众多游客前来参观。这些文化活动丰富了古北
古北水镇案例
【古北水镇成功因素】
•多方注资 •政企合作 •Fra Baidu bibliotek品牌房企合作， 地产回现平衡资金 压力
古北水镇案例研究
目录
Part 1 项目概况及效益分析 Part 2 项目成功因素分析 Part3 项目总结
Part 1 项目概况及效益分析
【项目概况】位于北京密云司马台长城脚下，总占地9平方 公里，京郊大型观光度假型目的地
规模：
• 总占地面积9平方公里，下辖古 北水镇和司马台长城两个游览 区
• 其中古北水镇景区是在原有的 五个自然村落基础上整治改建 而成，保存有精美的民国风格 的山地四合院建筑43万平方米
区位交通：
• 位于北京密云司马台长城脚下
• 距离密云县约45分钟车程，距 首都国际机场1个半小时左右车 程
• 从市区走京承高速直达，距北 京市区两个半小时车程，2015 年通车的京沈高铁将在密云设
旅游收入 游客量
142万
480万
同比增长 ——
66%
37.1%
根据相关研究，成功运营后古北水镇年营业收入达11亿元， 为中青旅带来市值增加42 亿元
收入假设：我们预计 到2018 年，古北水镇 合计游客人数能够达 到270 万人次（日内 游客162 万人，隔夜 游客112 万人），合 计营业收入达11 亿元
成本假设：预计项目 成熟后运营成本在5-6 亿元左右，其中折旧 摊销约1.6 亿元、人工 成本在2 亿左右（总 员工数约3000 人）， 财务费用约4800 万元 ，另外其它耗材、水 电、餐饮费用约2 亿 元
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
1. 引言
1.1 背景介绍
古北水镇位于北京市北部的怀柔区，距离北京城区约120公里，
是一座具有悠久历史的古老水乡小镇。水镇以得天独厚的自然资源和
独特的历史文化底蕴而闻名，吸引了大量游客前来游览观光。
为了更好地推动古北水镇特色小镇的可持续发展，我们有必要对
其现状进行深入分析，查找存在的问题和挑战，并提出有效的对策措施。本研究旨在探讨古北水镇特色小镇发展现状的问题及对策，为古
北水镇的可持续发展提供参考和借鉴。
1.2 问题提出
面对这些问题和挑战，如何有效地提出对策并实施是当前亟需解
决的问题。只有通过深入研究，找出问题的根源和症结，才能制定出
具体有效的对策和措施，确保古北水镇特色小镇的可持续发展和长远
利益。本文将从多个角度对古北水镇的现状进行分析，并提出相应的
对策，以期为古北水镇特色小镇的发展提供有益的借鉴和参考。
1.3 研究意义
古北水镇作为中国北方著名的旅游景点，吸引了大量游客前来游
览和观光。随着旅游业的不断发展，古北水镇所面临的问题也逐渐凸
显出来。为了解决这些问题，本文将从现状分析、存在的问题和挑战、
对策提出、对策实施以及效果评估等方面进行研究。通过深入探讨古
北水镇特色小镇的发展现状及相关问题，旨在为相关部门和企业提供
有益的参考与建议，促进古北水镇特色小镇的可持续发展。【研究意义】在于探讨古北水镇特色小镇的发展问题，为实现古北水镇的可持续发
展提供重要参考和借鉴，进一步推动中国乡村旅游业的发展，促进中
国乡村振兴战略的顺利实施。
2. 正文
2.1 古北水镇特色小镇现状分析
2024年文化景区分析古北水镇
古北水镇是位于中国北京市密云县的一座具有悠久历史和独特魅力的
文化景区。这座古镇始建于明朝永乐年间，至今已有600多年的历史，是
北京地区保存最完整、具有代表性的古代水镇之一
作为中国北方水镇的代表，古北水镇以其浓郁的历史文化底蕴和独特
的地理环境吸引着众多游客。镇上建筑以明清时期的传统建筑为主，巷弄
错落有致，小桥流水、青石板铺成的街道、独特的四合院和古老的商铺，
彰显着水镇独特的韵味。在古北水镇漫步，可以感受到深厚的历史氛围，
仿佛穿越到了几百年前的古代。
古北水镇有着丰富的历史文化资源，包括古代文物、传统习俗和民间
艺术等。镇上有很多历史建筑，如著名的古庙，古北水镇关帝庙，庙内供
奉着关羽神像，是当地居民信仰的中心。此外，还有古北水镇杨国庙、古
北水镇保安庙和古北水镇牌坊等重要历史文物。这些建筑的存在，不仅见
证了古北水镇的历史变迁，也体现了中国传统文化的独特魅力。
古北水镇还保留着许多传统习俗，如每到年底，当地的百姓都会举行
传统的庙会活动，吸引大量游客前来观赏表演和品尝当地特色美食。在庙
会上可以看到传统的舞龙舞狮、杂技、面塑等表演，品尝到美味的糖葫芦、冰糖葫芦和豆腐脑等特色小吃。这些传统习俗不仅丰富了古北水镇的文化
内涵，也增添了游客的参与感和观赏价值。
此外，古北水镇还以其独特的地理环境而著名。镇内的水道纵横交错，林木葱茏，被誉为“水乡江南北方最美的一方”。温潭河穿越古北水镇，
给这座古镇增添了诗意和浪漫。游客可以选择坐船游览古北水镇，欣赏沿
途的风景和传统建筑，体验北方水乡的独特魅力。
作为一个重要的旅游目的地，古北水镇的旅游设施也得到了充分的发展。景区内有各种各样的商店和餐馆，游客可以购买纪念品、手工艺品和当地特色产品。同时，旅游服务也十分完善，有专门的导游和解说员，为游客提供贴心的导览和解说服务。古北水镇的发展也带动了当地的旅游业和经济发展，为当地居民提供了丰富的就业机会。
100个特色小镇实操案例：古北水镇，北方水乡，梦回明清
100个特色小镇实操案例：古北水镇，北方水乡，梦回明清
古北水镇是的历史文化型特色小镇中依托民俗文化这种资源发展的小镇，小镇挖掘文化内涵，融入新型文化旅游业态，打造全新旅游目的地，下文将为您立体解析以古北水镇为代表的特色小镇发展模式。
1、古北水镇的概况
古北水镇由IDG战略资本、中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司和北京能源投资（集团）有限公司共同投资建设。位于北京市密云县古北口镇，背靠司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云区城区60公里，承德市区80公里。目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线。景区是在原有的五个自然村落基础上整治改建而成，保存有精美的民国风格的山地四合院建筑43万平方米，总占地面积9平方公里，总投资45亿元人民币，主要的盈利构成为门票+经营+房产销售。
2.古北水镇的定位
总体定位：依托司马台长城和北方水文化等资源，是集观光游览、
休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的脚下独具北方风情的度假式小镇，综合性特色休闲国际旅游度假目的地。
市场定位：以北京2000万游客为主的高品质度假市场。
3.古北水镇的空间布局
北水镇主要承担司马台·雾灵山国际休闲度假区的度假及配套服务功能。除了进口处的民国街区，景区核心部分分为水街风情区、卧龙
堡民俗文化区、汤河古寨区三大部分。整体规划为“六区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。
乌镇与古北水镇案例研究
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课堂室
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会见室
公司年会
通安客栈 昭明书舍 枕水度假酒
店
大剧院
乌镇互联 网国际会
展中心
多功能厅
462
450
240
22
90
产 国乐戏院、恒益堂药店、肇庆堂银楼、乌将
品 军庙、桥里桥、益大丝号、白莲塔、关帝庙、
文昌阁、水剧场、吴中石舫
酒
店 宜园精品酒店、枕水度假酒店、望津里精品
住 酒店、十二星座情侣房、通安客栈、昭明书
宿
舍、水巷驿、水市客舍、两府客栈、 乌镇 民宿、锦堂行馆、盛庭行馆、恒益堂行 馆
产 、紫藤青年旅馆、水巷青年旅馆
，做了四届戏 剧节
第四阶段：会展转型阶段 随着乌镇戏
剧节和世界互联网大会在 乌镇的召开
，乌镇作为商务会议目的 地的形象深
入人心，2014年，企业会 议会展服 务的收入占到总收入的近 20%。
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DEVELOP 景区建设
整旧如故+腾龙换鸟+古镇现代化的脱胎换骨式改造
整旧如故
乌镇“迁、拆、修、 补、饰”五字法
腾笼换鸟
原住居民，被安置在古 镇外围，原有住房全部 作为商业开发，用作酒 店、餐饮、商业。
古镇现代化
建设类型 基建方面 外部整治方面 内部改造方面
社区配套方面
建设内容
新建的地下管廊宽高达2.2×2米，这在整个北京都是绝无仅有的。
古北水镇不只是整旧如旧的单体修复，而是基于街区风貌的整体打造。
对历史建筑内部空间进行了重构，包括对室内空间重新分隔、安装现代厨
卫设备、提升人均居住面积，使得改造好的古建筑更适合现代城市人的居住。 古北水镇按照现代居住社区的标准，配套包括公共场所、社区休闲活动空间、 人文活动设施及旅游配套设施，建立了戏楼、祠堂、书院、镖局等等，更让
时间分布——节假日明显最旺，其次是周末
时间
30.10% 6.70%
63.20%
北京市及郊区游客 入境游客 其他地区游客
团散比例——散客为主，但商务、奖励游团队
不容小觑
30% 团队 散客
70%
古北水镇2014年清明小长假期间日接待量
如何开发？
二、开发建设
开发动机 合作开发 景区建设
DEVELOP 开发动机 为什么开发古北水镇？商机何在？
坐拥鸳鸯湖水库、水墨画风格凸显
SURVEY 项目概况——经营业绩
项目2014年1月试运营，目前取得了较大成绩
发展成为京郊短途文化休闲旅游的新地标
年份
游客量
收入
利润
地区纳税
对全县成效
2014年
100万人次
2亿元
1.16亿元（扣除对古
北房地产公司投资收益后,
亏损4,055万元）
1747万元
占密云全县景区综合收入的
1、租金和拆迁补偿收益
2、就业机会
拆迁补偿标准：当时司马台村 的各项补偿在密云县类似补偿标 准中属较高标准。 政府集中建设安置房，村民可 以补偿款进行回购，每平米2000元。
大部分村民在回购房屋后至少还能剩 十七八万，有的家庭可以买两套房子。
古北水镇开发后，在该处设立一万 平米的民俗区，对社会公开招标，村
4、密云区政府的大力支持快速推动项目建设
看得见的 政策支持
看不见的 融资支持
简化审批
用地支持
资金补贴 交通支持 政府背景 能力形成
密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小 组，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批
均将时间压缩在行政许可的最短时限。
先后协助土地流转，帮助拿地1076.54+359亩土地，后续 会继续支持
505 345 265 152 130
古北水镇是密云县政府转型过程中强力推荐的首个项目
司马台长城亟需破除孤单发展难题
八达岭长城长期占据了北京长城旅游客流的
90%以上
密云县政府强力发展休闲旅游产业
密云县县委书记汪先永在北京“两会”上的说法， 休闲旅游产业将转型成为密云县的支柱产业，而古 北水镇正是这个转型过程中密云县政府所强力支持 和推进首个的项目。
市区1个半小时就能到达。东直门每人48元直通车到达。
规模与投资——远高于乌镇
1.5小时 98公里
1.25小时 80公里
古北水镇
密云县城 首都机场
2-2.5个小时 120公里
——总占地面积9平方公里 ——建筑面积0.45平方公里，45万平方米，即为675亩 ——总投资40亿元
北京城区
承德市
一期建设
二期建设
14.4%
北京和谐成长 12,000 投资中心
12%
IDG
20,000
20%
京能集团
20,000
20%
共计
10,000
100%
1992年进入中国风险投资，关注文化娱乐、互联网、服务业领域
在中国扶植了200余家中小型高新企业，其中有超过60家企业在中国及海外市场上 市或实现并购。
IDG
重点关注互联网、移动互 联网、文化娱乐、新型消 费品及服务等领域。
56%，是半壁江山
2015年
147万人次 4.62亿 元
2016年上 93.5万人次 3亿元
半年
4701万元
（包含古北房地产公司投资亏 损约1,000万）
——
1014万元 ——
（上半年纳税）
——
对密云周边旅游业的辐射带动效应明显
拉动周边沟域景区旅游
带活了长50公里的司马台—雾灵山沟 域，周边景区收入及游客人次大大提 升
旅带来1亿元利润。2015年售千套，2016上半年提前四个半月完成 年销售任务额。均价80万/套。
龙湖长城源著
渗透水镇文化，中庸和谐的建筑风格，打造文化品质感的产品，由于 其可托管的性质，未来可承载景区游客住宿功能
叠院
洋房
产品形式：13栋4层叠院（50～110平）、5栋8层洋房 （30～80平），精装修 价格情况：洋房总价60-150万，叠院总价100-220万 建筑风格：一种师法自然、天人合一的全新风格，真石漆 材质奠定了中庸和谐的基调（非龙湖传统的托斯卡纳、Adeco和颐和系，亦非中式和新中式） 卖点：低总价、景区配套、北京唯一度假地产、品牌地产 服务：业主可自由选择将物业托管（市场数据显示，景区 内规划1500间客房远不能满足游客量，被托管的物业可承 载部分游客住宿功能）
游客体验真实的古镇生活。
如何运营？
三、运营管理
运营模式 盈利模式 管理模式
SPECIALTY 运营模式
1、综合运营模式
古镇+长城景区+地产的综合运营模式
司马台长城保护专属区
长城游览、 索道
水镇旅游专属区
旅游活动主 要区域
景区外围地产区域
目前是龙湖 与中青旅合 作开发的地 产
长城源著地产
3、运营阶段，两轮同比例增资扩股，稳定股东构成
各股东方增资3.02亿
2013年5月项目公司各股东方共同对古北进
行增资，合计增资金额3.02亿元，增资后
股权结构变更。
各股东方增资8亿
2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司
进行增资，共计出资8亿，将注册资本由 13.02亿元增至15.32亿元，为新增项目
获得密云县政府4100万的基建补贴，并在财税、基
建、用电等方面给予大力支持。
在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。
主要股东京能集团为北京市属国企，强化与地方政府关系，增强
信用与抗风险能力，有利于项目快速发展和盈利能力的迅速 形成。
宅村民基地及承包地通过土地流转的形式由政府招商，整体买断产权 村民获得三重收益
土地购买
45万平方米， 旅游度假公寓建设为 共购买1000多亩,其
主要用于景区 主，占地面积300亩 他采用租赁形式(租
建设
赁成本较低)
营业时间
注册资本
2014年1月试运 15.3176亿元
营，10月正式运
营
资源特色：
长城脚下的江南水乡，京郊罕见的山水城结合的自然古村落
明清及民国风格的精美山地合院建筑 背靠中国最美、最险的司马台长城
担保借款1亿元
11年7月，中青旅以出具保函的方式为古北向北京 和谐成长投资中心借款1亿元提供担保，期限为1年。
购买一期土地1076.54亩
2011年8月，取得一期项目旅游用地，总面积 717.54亩，成交价2.59亿元；11月取得旅游用地 359亩，成交价1.94亿元。
地产销售快速回笼资金
与高端住宅开发商龙湖地产合作建设销售地产
水镇主体
长城与水镇捆绑经营，相互隔离，又相互串联
借鉴乌镇东西栅模式，相互隔离
长城接待设施承载有限
基于对原有景区的保护原则，无法进行大规模的设施 建设，而景区大量的游客需要足够的设施承载。
设立“保护专属区”和“旅游专属区”
参考乌镇模式，确定设立司马台长城“保护专属区” 和“旅游专属区”；其中保护区与旅游区严格隔离， 而旅游区主要定位为“观光休闲度假、商务会展综合 功能的国际旅游综合体”
民可以享有优先租赁的权利。
同时在开发前就对吸收当地人就业
有明确要求。优先培训当地人成 为工作人员。
3、舒适的安置环境
司马台新村建设于2011年3月开工，
2012年7月3日完工，回迁工程包 含1136人，499套房屋。 建立一套打破传统村民小组建 制的新型农村社区管理模式 完成了统一规划的交通网络、 供水、排水、通讯等设置。
古北水镇案例解析
整体产权开发+多元复合经营
1 项目概况 2 开发建设 3 运营管理 4 营销渠道
是什么？
一、项目概况
基本简介 经营业绩 市场现状
SURVEY 项目概况——基本简介
区位交通——远近适中，有利过夜
——位于密云古北口镇司马台村，北京东北门户
——距北京市区120公里，首都机场98公里，密云区城区60公里，承德 市区80公里 ——目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线，驱车从
司马台长城——保护专属区
两者在文化与游线上相辅相成
司马台-雾灵山 230多万 2.3倍
沟域
3.2亿元 3.6倍
2014年数据
司马台新村民俗旅游火爆，农民增收
——2014年接待游客14万人次，年均增长40%； ——人均收入4.5万元，是2009年古北水镇开业前的4.7倍。
SURVEY 项目概况——市场现状
客源来源——京郊休闲游客+分流北京 到访游客+分流长城入境游客
带火司马新村民俗旅游
2010年，司马台新村整体搬迁，依托
“古北水镇”确定了“旅游订制” 服务模式，并于2013年成立了司马
台旅游专业合作社，打造乡村酒店。
旅游人次 同比增长 旅游收入 同比增长
西部以香草园 为核心的汤泉
香谷
1.22万
48%
142万
66%
东部以雾灵山 为核心的雾灵
溪谷
2.6万
30%
480万 37.1%
中青旅在拿到地后，联合龙湖地产，推出6.8 万平的“长城原著”地产项目，为前期巨大投资 实现资金平衡
规模：占地57000平米，建面68000平米，容积率1.05，绿化率30% 与古北水镇关系：一方面古北水镇带来人气，另一方面为古北水镇住
宿需求提供有效供给 销售情况：2014年首次开盘90分钟卖完400套，预计2014年给中青
北京周边缺乏一个优质的休闲度假旅游目的地
景区名称
承德避暑山庄及周边寺庙景区 保定市安新白洋淀景区 秦皇岛市山海关景区 河北省石家庄市西伯坡景区 河北保定野三坡景区
所属地区
河北 河北 河北 河北 河北
景区名称
八达岭长城
明十三陵 北京欢乐谷 野三坡 南戴河国际娱乐中心 白洋淀
2011年度旅游接待人数
803
土地和建筑抵押获得银行贷款
公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银
行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元
十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目 建设资金已达到30亿元。
股东 中青旅 乌镇 IDG
出资比例 42% 18% 40%
股东
出资额（万） 出资比例
中Fra Baidu bibliotek旅
33,600
33.6%
乌镇
14,400
2、建设阶段，引入政府和战略投资，增强信贷和抗风险能力
首次引入战略投资乌镇和IDG
2011年12月，古北引入战略投资者乌镇旅游公司 和IDG，旅游公司注册资本由2.1亿元增至5亿元，
引入国资股京能集团
2012年8月古北再次引入战略投资者京能集团（北 京国资委直属企业）进行增资扩股，京能集团投资 5亿元占股20%。
八达岭长城
慕田峪长城
司马台长城
北京目前正式开放的长城景区主要有延庆县的八达岭长城（居庸关— —八达岭一线），怀柔区的慕田峪长城，以及密云县的司马台长城 （金山岭——司马台一线）三处。
DEVELOP 合资开发 钱从哪里来？土地怎么来？
历时三个阶段，构建政府+企业+基金公司的联合开发模式
2010年6月 —2011年8月
北京周边休闲游潜在市场规模巨大
北京周边短途休 闲游市场
5000万人次
市内居民需求 4500万人次
到访游客需求 500万人次
有车家庭需求 3700万人次
北京市城镇人口数量1700万人，拥有370万 辆私家车，假设每户家庭平均年出游次数4次
无车家庭需求 800万人次
假设无车的家庭每年平均出游次数1次
北京市一年到访的观光休闲游客达到约1亿人次 假设5%会进行周边短途旅游
开发提供资金，降低财务费用。
股东名称
出资额
出资比例
39530.23+ 中青旅（包含乌镇旅游部分）
23716.76
41.7%
北京和谐成长投资中心
23591.25 15.49%
IDG控股（包含I和II）
京能集团 合计
8000 27702.95
22.9%
30635.28 20% 153,176.47 100%
初创阶段
2011年9月 —2013年4月
建设阶段
引入战略投资
2013年5月至今 运营阶段
稳定股权比例
内部融资为主
三方开发主体
政府
京能集团
企业
中青旅、乌镇、 龙湖地产
基金公司
IDG、北京和谐 成长投资中心
1、初创阶段，内部融资为主，依靠地产快速回笼资金
中青旅全资控股成立公司
2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司， 注册资本2.1亿元，由中青旅全资控股。