大型城市综合体的项目建筑管理分析(PDF X页)

工程管理大型城市综合体的项目建筑管理分析高志伟 （淮安市正中工程建设监理有限公司， 江苏淮安 2 2 3 2 3 2 ）摘要：随着我国经济的不断发展，大型城市中的商业综 合体也有了巨大的发展空间， 但是在实际的管理工作中， 还是 存在很多问题， 比如对施工组织管理的不到位， 对建筑方案的 审核不具体， 还有对工程施工的技术难点不明确等， 这些问题 都阻碍着城市综合体的进一步发展， 为了保证施工的质量， 给 人们一个舒服、 方便、 美丽的生活环境， 下面就对这方面的内 容进行详尽的分析。

关键词：大型城市；综合体；建筑管理 前言 对城市综合体而言，实际就是在城市的中心地段，把商 业、 办公， 以及居住、 旅店、 展览， 还有餐饮、 会议、 文娱、 交通等 生活空间集中到一起。

通常情况下， 把三项以上的项目进行组 合就可以称之为商业综合体。

这种建筑的各部分之间还可以 建立一种相互依存， 相互助益的能动关系， 以此来实现一个多 功能， 高效率的综合建筑体系。

下面就以某个广场工程建筑为 例， 希望在以后的管理中有所借鉴。

1 项目的概况 2 该广场项目的总占地面积是 4 1 5 1 8 . 0 9 9 m ，其容积率是 5 . 1 8 4 ， 相应的建筑密度达到了 6 0 % ， 而对应的绿化率占到了 十五个百分点。

工程在地下设计了三层，地下的建筑面积是 2 2 1 0 8 5 4 1 . 3 m ， 而地上的建筑面积是 2 1 7 3 9 9 . 7 6 m ， 总建筑面积 2 3 2 5 9 4 1 . 0 6 m 。

在该广场项目用地的东面有 A ， B 两栋四十一层 的高层 A 级写字楼， 屋面的建筑高度是 1 9 4 m ， 中部有一栋二 十层的五星级酒店， 屋面的建筑高度是 7 9 . 6 m ， 还连带着四层 酒店的配套裙房， 屋面的建筑高度是 2 1 . 9 m ， 在用地的北面有 一个五层高的大型集中商业， 屋面的建筑高度是 3 2 . 1 m ， 而在 用地的西南侧有一栋 2 到3 层的岛式建筑商业街， 见图 1 。

因为城市综合体项目在设计建设管理中，不仅会涉及到 很多的专业知识， 而且施工中的技术也是多而复杂， 所以想要 又快又好的完成项目，那么聘请专业的顾问公司是显得尤为 重要。

因为这种项目公司的管理部门不仅设置齐全， 而且还聘 请了景观、 商业设计、 室内设计， 还有幕墙、 交通、 机电以及智 能化等各各方面的专业顾问公司，可以全面的参加到工程的 设计以及施工的管理工作中。

所以有能力和实力做到团结合 作， 精心设计和精益求精的要求。

2 . 1 . 3 项目管理策划书的管理 在项目的初始阶段， 项目管理的策划书就已经制定好了， 其主要的内容包括了对项目目标的管理方案，项目施工中的 难点， 还有重点控制办法， 总进度的计划规程， 对成本的管理， 对分承包商的管理，在设计中的管理，以及对工程质量的控 制， 项目材料及设备采购计划， 还有文件的管理， 项目竣工后 的验收管理等。

2 . 1 . 4 样板先行的管理原则 在建设超高层的办公楼， 或者是酒店客房时， 必须对样板 房进行精装修。

因为通过提前对样板房进行施工， 就可以很明 了的观摩到建筑的布局，幕墙的型式，机电设计的处在的缺 陷， 或者是发现一些需要优化改进的问题， 对精装修方案一定 要仔细研究后再进行确定，这种方式不仅能减少设计中的缺 陷， 同时还能减少设计的变更成本， 从而达到降低成本， 赢得 工期的目的。

2 . 2 监理方的管理 2 . 2 . 1 对工程监理机构工作的考核 在进行工程监理机构工作的考核工作时，一定要对监理 工作提出基本的要求， 同时设立一些奖励制度， 通过有效的奖 罚机制， 提高监理人的业务素质和服务质量， 以及工作中的积 极性。

2 . 2 . 2 施行监理例会 通过每周的监理例会， 可以有效的扩大监理例会的制度， 以及专题会议的制度。

监理例会应该是每周召开一次， 而会议 的内容就是回顾和检查在上周工作中所出现的问题，然后对 下周的工作计划进行确认， 通过沟通和探讨， 协调解决在施工 中所遇到的各种问题。

在每个月的第一次监理例会中， 应该将 其定位成监理的扩大例会， 所以就要要求各个的参建单位， 以 及项目的分管领导必须参加。

会议的主要目的就是让各个参 建单位的领导及时的掌握项目的进展情况， 从而在协调资源， 解决施工中所遇到的问题时更有力度。

2 . 3 总承包方的管理 2 . 3 . 1 建立总包的组织机构及管理架构 在通常的情况下，总包的项目管理部下面应该设立 6 个 子部门。

这些部门分别是工程部、 物资部、 技术部、 质量部、 商 务部以及安全部。

而每个部门都要分别配置专职的人员进行 管理， 在施工过程中， 聘请的顾问其专业性要强， 从而做好相 关的指导工作， 因为综合体项目在建筑管理上工作非常多， 所 以只有各个部门协调一致， 才会保证施工的质量。

2 . 3 . 2 做好总承包的管理规划以及管理制度的建设 在总承包方的管理方面，首先要制定好各项工作的管理 制度， 以及程序和相关的管理办法， 然后再按照这个制度进行 严格的落实。

在编制制度的内容上一定要详细， 对总体的施工 进度计划安排要合理， 同时还要把所有的分包单位， 都纳入到 总包所管理的范畴里。

对项目的事务做好总体的调控， 对一些 容易出现问题的工作要提前统筹安排协调妥当，而对专业的 施工队伍要进行合理的施工组织，让施工工作有条不紊的进 行， 同时做好工程的质量、 进度， 还有安全文明， 以及成品保护 等总体的协调管理工作， 制定有关的管理细则。

在管理中， 使 用相关的办公软件，然后进行有计划的管理，对相关的数据 库， 还有公司的工作平台进行监督管理。

应用一些先进的管理 技术， 从而实现办公的自动化， 标准化和规范化。

3 结语 通过使用科学的管理和专业的工程理论知识，该广场项 目在不同的施工阶段， 采取对相关要点进行重点管理的方式， 最终在该工程的管理中，不仅实现了让现场施工井然有序的 进行， 同时也实现了该项目在施工初期制定的各项目标。

希望 通过这篇文章对大型城市综合体项目在建筑管理方面的详尽 分析， 会给其未来的发展打下一个很好的基础。

（下转第 1 1 7 页）图1 广场项目工程的鸟瞰图 2 施工组织的管理 该广场项目在施工中， 其工期要求比较紧， 而且实际的施 工环境也比较复杂。

而所使用的工程临时场地空间有限， 工程 的结构要求复杂，所以整体的施工难度非常大，在施工技术 上，大量的应用了立体交叉的作业和协调的工模式，除此之 外， 该项目对技术、 质量、 安全， 以及环保， 绿色施工等的要求 都非常严格。

在具体的施工技术上， 所面临的问题就是采用底 板大体积混凝土的施工方式， 还有超高层的钢结构精准安装， 以及使用框筒结构的外框钢管砼柱混凝土的施工方法，还应 用到了框筒结构的钢筋混凝土核心筒爬模的施工模式以及高 支模的施工技术， 还有一些新材料新技术的应用等难点。

该广 场项目在 2 0 1 2 年的二月份就已经奠基开始做基坑支护工作 了， 总控制计划在 2 0 1 5 年的八月份全部竣工。

项目在管理的 目标上是各个分项的工程要求模式，而且各个项目要全部达 到优良指标， 在竣工后进行的验收工作， 必须一次性通过。

2 . 1 建设方的管理 2 . 1 . 1 重视建筑方案的设计 要想保证建筑项目是高端的城市综合体，那么对建筑方 案的设计而言， 它的主创建筑师的能力就显得尤为重要。

所以 聘用建筑大师， 或者是国际一流的设计公司， 是这个项目的主 要选择方向。

在建筑设计大师的选择中， 做到好而不贵是有一 定难度的， 但是有很多的建筑设计大师， 在从顶级设计公司出 来后， 自己创立了单独的设计公司， 在项目设计中， 他们都是 亲自进行设计，而且所需要的设计费用也只是顶级设计公司 的一半。

所以通过方案竞赛的方式来邀请知名的设计大师， 不 仅可以得到很好的设计效果， 同时还节约了不少的投资费用。

2 . 1 . 2 聘请专业的顾问公司工程管理 3 . 5 管线预埋及敷设 （1 ） 墙体预埋管线宜在垂直方向开槽布设， 水平方向不应 剔槽， 若开槽应控制长度。

管线开槽应用专用切割机和凿槽工 具进行， 严禁使用锤斧剔槽， 开槽深度应符合要求。

预埋管线 按规定固定好以后， 用水冲净粉末， 再用与抹面相同强度等级 的砂浆分层分遍填实找平， 不得用高标号砂浆填补。

（2 ） 墙体预埋消火栓、 配电箱、 接线盒等， 当箱体穿透墙体 时， 箱体背面与墙体平， 并加一道钢丝网。

4 成品保护 （1 ） 蒸压加气混凝土砌块进场后堆放高度不超过 2 m ， 并 架空放置做好防潮防雨措施。

（2 ） 墙体拉结筋标示、 电气配管、 预留预埋做好保护。

（3 ） 施工过程中保持墙面地面清洁， 做到工完料清。

（4 ） 砌块在运输过程中要文明装卸， 减少损耗， 提高外观 （上接第 1 2 0 页） 3 . 7 建筑设备安装中的质量管理 质量是任何一个工程都要确保的环节，建筑设备安装的 质量不仅关系到工程实用性和功能性，同时影响着生命财产 安全，因此加强质量的管理是保证建筑设备安装的主要问题 之一。

设备安装质量管理分为事前质量管理、 事中质量管理和 事后质量管理。

4 结语 综上所述，建筑工程设备安装管理一项复杂的工程， 因 此， 施工企业要在探索的基础上不断完善起来。

随着建筑设备 安装工程的不断增加，人们开始对建筑设备安装工程以及工 （上接第 1 2 1 页） 推动质量监督工作的持续健康发展。

参考文献： [ 1 ] 潘延平．建设工程质量政府监督体制改革机制创新 （上接第 1 2 2 页） [ 1 ] 黄浩．钻孔灌注桩施工质量控制措施分析[ J ] ．民营 科技， 2 0 1 0 （1 0 ） [ 2 ] 魏以忠．钻孔灌注桩的施工管理和质量控制[ J ] ．建 （上接第 1 2 4 页） 参考文献： [ 1 ] 赵丽．城市综合体项目工期管理指南[ M ] ．北京： 中 国建筑工业出版社， 2 0 1 2 [ 2 ] 白思俊．现代项目管理[ M ] ．北京： 机械工业出版社， （上接第 1 2 5 页） ，形成防水施工工序管理标准。

对发现不符合施工工序要求 的， 可以整改的， 必须要求整改， 否则不得进入下道工序施工； 不能整改的， 一律作返工处理。

防水工程作为结构工程的一个 分部， 由相关责任主体进行验收， 监督人员参与验收过程并对 实体进行抽查， 抽查不符合规范要求的部位， 出具责令改正通 知书， 要求相关责任主体进行整改， 竣工验收时， 必须分部验 收合格， 且综合考虑实体条件， 对防水等级为一级的车站 （出 入口、 风亭等） ， 不得有渗漏水现象， 对防水等级为二级的区间 工程的不得有滴水现象且渗水面积基本达到规范的要求， 但 “3 点到 9 点钟” 位置不得超过规范的要求， 否则验收一律不 予通过， 必须进行整改堵漏， 重新组织验收。