REITs在中国发展的模式探讨
浅谈我国商业地产REITs的发展
Ｒ ｌｓ Ｅ Ｔ 的概 念和 特 征 投资 商业 地产 ， 相应 的就 是储 蓄过 高 ， 会 资本大 量 闲置 。为 社 （ ） ＥＴ 的概 念 一 Ｒ ｌｓ 了规避 单一 领域 投资带 来 的风 险 ， 商业地 产ＲＥＩ ｓ 属于 用投 Ｔ就 ＲＥ Ｔ （ ａ ｓａｅ Ｉ ｖ ｓｍｅ ｔＴｒ ｓｓ 的 简 称 ）即 房 地 资组合 的理论分散 投资风 险的金融产 品品种 。 Ｉ ｓＲｅ ｌＥ ｔｔ ｎ ｅｔ ｎ ｕ ｔ ， 产（ 不动 产 ） 资 信托 基 金 ， 生于 ２ 世 纪６ 年代 的美 国 ， 投 产 ０ ０ 是一 ３ 发 展 商 业 地 产 ＲＥ Ｔｓ 以 促 进 我 国 信 托 业 的 发 展 。 各 、 Ｉ 可 种 以 发行 收益 凭 证 的方 式 ， 汇集 众 多特 定投 资者 的资 金 ， 由专 种 投资基 金代 表着未 来金融产 品 的发展方 式 ， 投资基 金也应 当 门投资机 构进 行投 资经 营和管理 ， 并将 收益 按 比例分 配给 投资 是 信托 公司未 来发展 的重 要方 向 ， 商业地 产ＲＥ Ｔｓ Ｉ 与信 托之 间 者 的一 种信 托基 金 。［】 Ｔｓ 重 长期投 资 ， １ＲＥＩ 注 回报相 当稳 定 ， 存在 着必 然联 系 ， 由于不 动产投 资信托基 金在 中国有远 大 的发 具有 分散 风险和 专业经营 的功 能。 展 前景 ， 托公 司的介 入 ， 信 会对信 托业 的 发展有 很 大的促 进作 （ ） Ｒ Ｉｓ 二 ＥＴ 的特 征 用 ［］ ２。 １ 、参 与主 体众 多 。房 地 产属 于 资 金密 集型 行 业 ， 地 产 在 ＥＴ 的发 展 开 发 过 程 中 需 要 大 量 的 资 金 来 支 持 ， 般 投 资 者 ， 别 是 中 小 三 、我 国商 业 地产 Ｒ ｌ ｓ 一 特 （ ） 国 商 业 地 产 Ｒ Ｉｓ 展 现 状 一 我 ＥＴ 发 投资者 没 有足够 的 资金来 参 与房 地产 的投 资 ， Ｉ ￣使社 会 ＲＥ Ｔｓ 在 ２ ０ 年 ６ 香 港 证 监 会 允 许 发 展 商 成 立 ＲＥ Ｔ ， 入 到 ０５ 月 Ｉｓ注 上 很 多闲散基 金集 中起来 ， 形成 巨大 的社 会投 资能力 。 香港 和 内地 的商业 地产 项 目， 再在 香 港上 市 ， 一年先 后有 越 这 ２ 收益稳 定 、风 险较小 。ＲＥ Ｔｓ 、 Ｉ 由专业 的管理 公 司启动 Ｉ ｓ 先后在香 港联交 所上 市 。这 三者 和 管理 ， 以科学 的选择 投资 项 目。所投资 的项 目地 区和类 型 秀 、领 汇和 泓 富三只ＲＥ Ｔ ， 可 都 是投 资于商 业地产 ， 资的主要 回报来 源于租 金收入 。２ ０ 投 ０７ 都 不 相 同 ， 元化 的投 资组 合 有效 的 降低 了投 资风 险 ， 免 了 多 避 年５ 我 国颁 布 《 托 公司 房地 产 投 资信 托 计划 试 点 管理 办 月 信 直 接投 资单一 商业地产 而带来 的投资 风险 。 这 Ｉｓ ３、 流 动 性 强 。 商 业 地 产 属 于 不 动 产 ， 资 回 收 期 法 ， 标志着 我 国ＲＥ Ｔ ￣度 的建立 。在这 之后万 科 、上海 投 复 地 、亿 城股 份 、栖 霞建 设 、金 融街 等都 先后对 ＲＥ Ｔｓ 市 Ｉ 上 长， ＲＥＩ 以使商 业地 产 从不 动产 变 成流 动性 的证 券 资产 ， Ｔｓ 融 资跃跃欲 试 。 买 卖程 序 很简 便 ， 不仅 可 以随 时认 购和 赎 回 ， 还可 以在 不 同投 ＲＥ Ｔ 发展 至今 ， Ｉｓ 为商 业地产提供 了新 的融 资渠道 ， 也对 我 资者 之 间转让 ， 便于 参与 或退 出投资 。 国地 产业 的发 展起 了促 进 作用 。ＲＥ Ｔｓ Ｉ 的发展 需要 一 定的社 会 经济条 件作 为基础 ， 由于政 策 、市 场、管理 、信用 等方面 的 二 商 业 地产 Ｒ ｌ ｓ Ｅ Ｔ （ ） 业 地 产Ｒ Ｉ ｓ 念 一 商 ＥＴ 概 原 因商业地产 投资信 托基金在 发展上还存在 着很 多问题 。
REITs在我国发展的可行性研究及发展模式探讨的开题报告
REITs在我国发展的可行性研究及发展模式探讨的开题报告一、论文选题的背景和意义随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场呈现出规模不断扩大、结构不断优化、功能日益完善的趋势。
房地产投资信托基金(REITs)作为一种重要的房地产投资工具，在全球范围内得到了广泛应用，成为了房地产市场融资和资产证券化的重要手段。
REITs的发展可以优化我国房地产市场的融资结构，提高市场的流动性和透明度，减少投资风险，促进金融创新和资本市场的健康发展。
本文拟对我国REITs的发展状况和可行性进行研究，以期为我国REITs的发展提供参考和借鉴。
二、选题的目的和研究内容本文旨在探讨REITs在我国的发展状况和可行性，并提出相应的发展模式。
具体研究内容包括：1. REITs的概念、种类和运作模式；2. 国际REITs市场的发展状况和成功经验；3. 我国REITs市场的现状和存在的问题；4. 探讨我国REITs的发展模式及其可行性；5. 分析我国REITs市场的前景和未来发展趋势。
三、研究方法和步骤本文将采用文献资料法、回归分析法和SWOT分析法进行研究。
具体步骤如下：1. 收集和整理国内外相关的文献和资料；2. 通过调查研究和专家访谈，了解我国REITs市场的发展现状和存在的问题；3. 对国际REITs市场进行分析和比较，总结成功经验；4. 运用回归分析法分析我国REITs市场的发展状况和需求情况；5. 运用SWOT分析法探讨我国REITs市场的发展优势、不足、机遇和威胁；6. 在此基础上，提出我国REITs的发展模式和建议。
四、研究预期结果和贡献本文预期结果包括：1. 对REITs的概念、种类和运作模式进行全面的介绍和分析；2. 对国际REITs市场进行全面的调查和分析，提出成功经验和借鉴意见；3. 对我国REITs市场进行全面的调查和分析，提出现状和存在的问题；4. 探讨我国REITs的发展模式及其可行性；5. 提出具体的建议和对我国REITs市场未来发展的展望。
中国房地产投资信托基金_REITs_发展模式探索
经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第68期2009年第30期Serial No．68No．30，2009摘要：从REITs 的概念和特征的辨析入手，结合REITs 国内外发展情况，分析中国发展REITs 面临的主要障碍，希望通过设计出一套适合中国国情的房地产投资信托基金运营模式，促进中国房地产业的健康发展。
关键词：房地产；投资信托基金；发展模式中图分类号：F830.91文献标志码：A文章编号：1673－291X （2009）30－0057-02收稿日期：2009-06-26作者简介：庄铁丽（1980-），女，河北唐山人，硕士研究生，从事房地产金融研究；钟蔚敏（1975-），男，江西赣州人，学士，从事房地产金融研究；饶鹏（1978-），男，江西九江人，讲师，硕士研究生，从事宏观经济和会展经济研究。
中国房地产投资信托基金（REITs ）发展模式探索庄铁丽1，钟蔚敏1，饶鹏2（1.广东发展银行总行，广州510000；2.广西财经学院，南宁530004）（一）房地产投资信托基金(REITs)的类型1.按照REITs 组织形态分类，分为契约型和公司型。
契约型房地产投资信托基金，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的收益凭证。
公司型房地产投资信托基金，是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的形态，公司再将收益以股利形式分配给投资人。
美国的REITs 绝大多数是公司型。
2.根据资金使用的不同，主要有权益型、抵押型、混合型。
权益型指拥有并经营收益型房地产，是REITs 的主导类型。
抵押型指直接向房地产开发商贷款，或者通过购买抵押贷款支持证券间接向房地产商贷款。
混合型REITs 指既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商贷款。
（二）房地产投资信托基金（REITs ）的特点1.变现性高。
REITs 是一种间接的房地产投资类型，相比较直接购买不动产，需要中介结构，费时费力，手续烦杂，且投资门槛金额庞大变现性差，REITs 申购门槛低，交易方式和股票相同，流具有很明显的流动性优势。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势
房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势摘要：peits代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。
随着peits被传入到世界各地，peits在各国推广的过程中也存在许多差异，我国有着自己的国情，对于peits的发展也在面临着一个本土化的问题，在此基础上我们探讨了peits的发展趋势。
关键词：peits；本土化，趋势reits就是房地产投资信托，是英文“real estateinvestment trust”的缩写为reits。
从国际范围看；reits是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
根据reits的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。
按照组织结构不同，可以分为契约型relt$和公司型reits两种。
按照投资人能否赎回的不同，可将reits主要分为封闭式reits和开放式reits两种。
按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托downreits、“合股”(stapledstock)和“双股”(paired share)，以及“纸夹”(paper clip)结构。
一、reits在中国的本土化根据我国目前的实际情况，在我国采取reits的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。
具体的发展可以分两步走。
在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型reits形式，可以获取较为高额的利息收益。
此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性reits的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。
1、房地产信托基金设立形式随着房地产信托基金的发展，信托基金得到了很快的发展，我们的信托基金是在借鉴我国台湾地区经验的基础上结合大陆实际情况而出现的，基本就是采用信托基金采用契约型方式设立，并由房地产信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行房产信托基金受益凭证。
REITs 在国内的发展现状
REITs 在国内的发展现状一、定义房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）起源于美国60年代，是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。
房地产投资信托并不是常规意义上的基金，只是一种税收政策上与基金类似的投资工具。
专业意义上，这里的“房地产”和我国语境下部分投资者理解的“房地产”存在差异。
这一差异的主要来源，REITs 所代表的房地产市场，其含义是真正的“房+地+产”的市场，包括土地、和土地上的各种类型的建筑、物产和活动（例如作物、商业活动等）、及由于上述所有物产和活动所产生的收益。
由此，REITs 所包含的“房+地+产”的底层资产，不仅限于居民住宅和商业住宅，可以广泛包含基础设施、工业厂房、物流中心、数据仓库、农场矿场等各类可产生收益的资产。
REITs 根据不同国家和地区的法律法规，针对不同的投资者和避税需求以多样的形式存在。
根据投资对象不同，可以将房地产投资信托分为权益型、抵押型和混合型三种；根据募集方式不同，将房地产投资信托分为公募型和私募型；根据运行方式不同，将房地产投资信托分为封闭型和开放型；根据是否上市交易，将房地产投资信托分为在交易所上市交易的公开交易型和不公开交易的非交易型或私募型；根据组织形式的不同，可以将房地产投资信托分为信托型和公司型。
二、产品底层资产结构美国底层资产为基础设施、零售物业、住宅、工业的REITs 合计占比约58%；而当前我国REITs的底层资产以交通设施和产业园区为主，合计占比约71%。
随着REITs 市场日渐成熟稳定，未来我国REITs 的底层资产仍有较大的拓展空间。
回顾美国REITs 的发展经验，REITs 的长期收益率较为可观，其中股息分红贡献主要收益。
1972-2022 年，富时权益类REITs 指数平均综合年化收益率达11.1%，超过同期标普500、纳斯达克、道琼斯工业平均指数的综合收益率。
REITs在我国的发展模式及组织体系研究
Ｒ Ｉ ｓ 我 国 的发 展 模 式 ＥＴ 在 及 组 织 体 系 研 究
。 张 威
摘 要 自２ ０ ０ ３年 ６月央行发 布 １ １号文件 以来 ， ２ 国家对房 地产 信贷 提 高 了门槛 ，４年 ９月央行 ２ ２号 ０ １ 文件 又 大幅提 高了房地 产信托 的进入 门槛 ， Ｅ Ｔｓ 为 一种 新 的 融 资渠 道 受到 广 泛 关 注 ， 之 香 港 Ｒ Ｉ Ｒ Ｉ 作 加 ＥＴ 取 消 了投 资地 域 的限制 ， 内地 房地 产 商跃跃欲 试 ， 这 一 背景 Ｔ － 者研 究 了 Ｒ Ｉ 在 ｇ Ｅ Ｔｓ的投 资特性 、 益 、 险 、 收 风
结构及 模 式 ， 对我 国 目前发 展 Ｒ Ｉ ｓ的组 织体 系及 面 临问题 进 行分析 ， ＥＴ 旨在 为 Ｒ Ｉ Ｅ Ｔｓ的引入提 供 思路 。
关 键词 Ｒ Ｉ ； 展 现状 ； Ｅ Ｔｓ发 发展模 式 ； 组织 体 系 ； 制度 障碍
一
、
ＲＥＩ ｓ的 理 论 基 础 Ｔ
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权 孟 型 ｝ 期 间 Ｒ Ｅ Ｔｓ ＮＡＳ ＤＡＱ 综 合 指 数 标 准 普 尔 ５０ ０ 道 琼 斯 工 业 指 数
收益 ％ 风险 收益 风险 收 益 风 险 收益 风险
１ ． ９ ３． ８ ５ ６ １ Ｏ １ ． ４ ２ ２ １ ． 【 １ ． ２ ８ ３ １ １ １５ ２ ３ ２ ４） ４ ９ ． ７ ５ ３ １ ． １ １ ． ９ Ｏ． １ ２ ．１ １ ． ） １ ． ８ （ １ １ ． ４ ２ ５ ２ ８ １ １ ４ ２ ２ （ ５ ５ ２ １ ） ５ ． ５ ６ １ ． ４ ３． ８ ２ ３ ２ ． ９ １ ４ ） ４ ０ ９ ６ １ ． ５ １ １ Ｏ １ ．１ ４ ９ １ 【 １ ． ０ ． ３ ４ ２４ １ ． ２ ３． ８ ８ （ ２ ． ９ ０ ） １ ． ９ ７ ２ １ ． ６ ５ １ １ ６ ． ） ９ ８ ９１ （ ５ ５ ． ５ ５ ７ ２ ５ １ １ ～ ６ ２ ． ５ ０ ３ １ ． ６ （ ４ １ ． ６ ０． ２ ４ ５ ３ ２ ６ ６ ． ７ ４ ８ 一） ０ ４ ９
浅谈我国发展REITs应注意的问题
主 要 投 资 于 收 益 型 房 地 产 的 一 种 基 金 形 资 金 来源 、基 金 运 作 方 式 、 投资 方 向 、利 迎 ， 而 推 动 我 国 房 地 产 业 和 资 本 市 场 的 从 式 。Ｒ Ｉ ｓ 行股 票 或 基金 单 位 进行 融 资 ， 润 分 配 、税 收 制 度 等 各 个 方 面 进 行 规 范 ， 发 展 。 ＥＴ 发
经 济 的 问题 ｓ应 Ｔ
俞虹 申燕霞 （ 山东大学威 海分校 山东威海 ２ ４ ０ ） ６ ２ ９
摘 要： 房地 产行 业作 为目民经济 的支柱 产业 ， 在经 济增 长的贡献 中 占有相 当大的比 重， 同时又是 对其他行 业拉动性极 强的行业 ， 一旦 房 地 产市场风险曩 露 ， 将会 对整个 宏观经济造 成严重 冲击。研 完房地产行 业最费模 式， 对我 国房地产生 乃至整个 经济发展有 重大启示 意 义 。本 文结合 我目房地产金魏 市场存 在问题 ， 出中 目发展 Ｒ Ｉ 应该 注意的问题 ， 提 Ｅ Ｔｓ 以房 地产市场主体提 供相关对策 ， 肩保我 田房地 产金
房 地 产 行 业 存 在 建 设 周 期 长 ， 金 周 不 能 满 足 ＲＥ Ｔ 资 产 定 价 的 需 要 。 因 为 证 。 资 Ｉｓ 转 速 度 慢 等 特 点 ， 间资 金 供 给 是 否 及 时 、 期 ＲＥ Ｔ可 以 享 受税 收 减 免 ， 以 ＲＥ Ｔ没 有 Ｉ 所 Ｉ
大 的 金 融 风 险 。 而 引 入 房 地 产 信 托 基 金 ， 再 融 资 能 力 的大 小 决 定 了一 个 ＲＥ Ｔ产 品 金 发 起 人 和 管 理 人 的 资 格 ， 制 基 金 的投 Ｉ 限 可 以 在 优 化 房 地 产 业 现 有 资 金 结 构 、分 散 的 生 存远 景 。所 以 我 国要 发 展 ＲＥＩ Ｔｓ首先 资 方 向 和 投 资 比 例 ， 统 一 基 金 合 同契 约 、 在
REITS的中国本土化发展策略
□财会月刊·全国优秀经济期刊□··2012．6中旬多数国家城市发展过程证明，城市化水平从30%提高到70%是一个快速发展时期，当前我国城市化水平约为46%，按每年以一个百分点的速度递增计算，仍有20年的城市快速发展期，即使在住宅地产相对饱和以后，商业地产的迅速崛起还可为房地产投资信托基金（REITS ）的发展提供一个新的机遇。
REITS 是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，专门用于房地产租赁、投资、销售等方面，集众多分散资金于一体的一种投资体制。
在房地产金融市场上，美国次贷危机的教训已经让人们意识到简洁化、场内化的重要性。
而REITS 作为房地产金融市场的金融工具，对破解房地产金融难题可以发挥重要作用。
为此，本文通过分析当前国内房地产发展形势，认为应加快REITS 的试点工作，从房地产金融体系整体角度出发制定相关政策，促进房地产金融市场发展。
一、REITS 在投资组合中的优化作用REITS 具有分散投资风险的效应，以不动产组合的REITS 形式进行投资管理已成为许多机构投资者配置资产的重要工具。
Bret.R.Wilkerson 在《Real Estate ：Portfolio Allcation ，Dive-rsification ，and Timing 》一文中从资产类别角度研究REITS ，指出REITS 在投资组合中可以发挥多元化投资的调剂作用。
浅析REITS 的中国本土化发展策略赵晖（天津天保基建股份有限公司天津300461）【摘要】房地产投资信托基金（REITS ）在稳定房价市场及优化投资组合方面发挥了显著作用。
本文依据我国现阶段房地产行业发展状况，对REITS 的业务定位进行了分析，提出REITS 在我国未来发展的三个阶段，以及充分利用上市公司和房地产投资信托基金各自有利条件共同发展的设想。
【关键词】房地产投资信托基金优化组合发展策略□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□层监督又会受到证券监管部门的又一层监督，证券监管机构检查上市公司信息披露的如实性，检验中介机构的工作是否如实尽职，并对不尽职的中介机构作出惩罚，敦促其他上市公司和中介机构均认真履行如实披露信息的责任，这样的层层监督确保了上市公司信息披露的质量。
我国准REITs向REITs发展的探讨
托法》、《投资基金法 》是远远不够的 ，必须将法律 制定 工作 细化、 于较高 的税后 回报 ，避免 了双重纳税。优惠的税收政策，特别是房
完备化 。通过立法将信托、基金 细化类别 ，使 ＲＥ ＩＴｓ有据可行。 地产投资信托公司法人税 的豁免，可以极大地激发投资者的积极
就 目前情况看 ，短期 内发行 Ｒ Ｅ ＩＴｓ的条件并不具备 。当前发 性 ，刺激 ＲＥＩＴｓ的发展 。目前 ，我 国法律 尚未对信托收益的纳税做
关键 词 ：信 托 ；房地 产投 资基 金 ；（ＲＥＩｒｒｓ）；准 ＲＥＩＴｓ
房地产投资信托基 金 （Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ，简称 房地产信托的监管从而规范信托市场 。在此背景下发展房地产信
ＲＥＩＴｓ）是通过公开发行收益凭证募集投资者的资金 ，由投资机构 托投资基金 ，将是今后房地产信托 的重要创新方向。
展 ＲＥ ＩＴｓ，可 以先 推行 房地产产业投资基金公 募发行试 点等准 ＲＥＩＴｓ产 品 ，在此过程 中完善和修订相关 的法律 制度 ，最终 出台 针对 ＲＥＩＴｓ的监管法律 ，推 出真正意义上的 ＲＥＩＴｓ。
出明确规定 ，可 以参照美 国税法的有 关规定 ，对我 国目前的税法 进行调整 ，为 ＲＥ ＩＴｓ发展创造 良好 的税收环境。
ＲＥＩＴｓ计划 ，该准 ＲＥ ＩＴｓ为公募产 品 ，拟在银行 间债券 市场发行 与交易 。
二 、由准 Ｒ Ｅ ＩＴｓ向 ＲＥＩＴｓ过 渡 需要 解 决 的主 要 问题
有近三分之二在全国性的证 券交易所上市交易。近年来 。新加坡、
（一 ）法律环境有待完善。健全法规并与国际接轨 已成 了发展
中国香 港等都纷纷立 法并推 出 ＲＥＩＴｓ。２００５年 １２月越 秀 ＲＥＩＴｓ ＲＥ ＩＴｓ的当务之急 。而要建立完善 的法律体 系，要达到 此 目标必
REITs国外运用模式及国内发展前景
REITs国外运用模式及国内发展前景一、REITs国外运用模式（一）REITs结构发展1.传统的REITs结构实现了专业化管理，资产管理和运作、租赁服务、物业管理等活动都外包给独立的合约方。
在这个结构中，REITs直接拥有资产。
图1：传统REITs结构2.UPREITs结构数个房地产企业共同设立一个经营性合伙企业，然后转让自有房地产，获取合伙企业的权益，间接拥有房地产。
合伙人得以延迟缴纳税收，直至权益转换成现金或REITs股票时才需纳税。
在设立经营性合伙企业的同时，公开募集成立一个REITs，以融得资金换取合伙企业的权益，成为普通合伙人。
此合伙企业可以通过增加有限责任合伙人的数目，从而扩大REITs 的规模，迅速达到上市融资所要求的资产。
图2：UPREITs结构3.DOWNREITs结构DOWNREITs与UPREITs结构相似，同样是传统REITs为了获得税收方面的优惠而演变而来，只是在此结构下，REITs直接持有和经营大部分房地产，而新购入或有限责任合伙人出资形成的房地产由下属合伙人实体持有。
而REITs可以成为多个DOWNREITs合伙企业的普通合伙人。
图3：DOWNREITs结构（二）美国REITs1.美国REITs 的形态种类一般来讲，美国的“房地产投资信托基金”，依据它的投资类型、组织型态与存续期限有以下几种分类方法：（1）根据投资对象不同可分为权益型(Equity) 、抵押型(Mortgage)、与混合型(Hybrid)等三种基本型态。
权益型（Equity REITs）：直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。
权益型REITs 投资组合视其经营策略的差异有很大不同，常见投资的房地产类型包括购物中心、公寓、医疗中心、办公大楼、工业区、餐厅、旅馆、游乐区或混合型态等等。
抵押权型（Mortgage REITs）：这类REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。
商业地产与房地产投资信托(REITs)结合的发展模式研究
国内商业地产与房地产投资信托〔REITs〕结合的开展模式研究一、引言商业地产的概念有广义和狭义之分。
从广义上看，商业地产指各种非出产性非居住性的房地产，包罗酒店、办公楼、公寓、泊车场、加油站、会议中心等商业效劳业经营场合；从狭义上看，指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途的房地产形式，如购物中心、商业街、Shopping Mall、主体商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产工程、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类房地产有很大区此外收益性房地产产物。
本文所研究的商业地产主要指狭义上以承载零售业〔包罗商品发卖和效劳发卖〕为主的收益性房地产。
商业地产开发在中国的兴起时间甚短，国内商业地产开发商、投资商和经营商都还很不成熟，缺乏专业性，很容易忽略商业地产的核心价值〔由其本身的硬件价值和涉及商业运营的软件价值组成〕，对商业地产的复合性认识也缺乏。
他们在实际操作中往往只注重眼前利益，沿袭传统住宅地产的“卖完就走〞的模式，缺乏可持续开展方案，导致某些商业中心的畅旺犹如“昙花一现〞。
图 1 2000－2004年全国重点城市地盘交易均价图数据来源：中国城市地价动态监测系统〔〕和其他类型的地盘用途比拟，商业用地地价较高〔见图1〕，加之对建筑以及商业配套设施等的高要求，商业地产开发所需投资额巨大，因此国内开发商通常采用发卖商铺来回收投成本钱和实现投资收益的操作模式，其主要原因是目前我国的成本市场不畅旺以及房地产金融体系仍不完善，缺乏以支撑商业地产工程的整体运作。
而国外那么有层次丰富的金融体系撑持房地财富的运作，出格是REITs的呈现，为商业地产提供了成功且成熟的开发模式，而国内真正意义上的房地产投资信托基金与房地产财富基金却仍是空白，无论是国有还是民营，大型商业设施工程大都是成立在银行贷款根底上。
REITs①〔Real Estate Investment Trusts〕是一种证券化的财富投资基金，通过发行股票〔基金单元〕，调集公众投资者资金，由专门机构经营打点，通过多元化的投资策略，投资于不同类型、不同地域的房地产工程组合，在有效降低风险的同时，通过将出租房地产所发生的收入以分红派息的方式分配给股东，从而使投资人获取持久不变的投资收益。
REITs在中国的发展路径
REITs在香港的典型架构
REIT 管理 者
单位持有者
贷方 / 债务 融资
对信托 单元进 行投资
资产 / 不动 产 管理服务
销售 (≥ 税后净 收入的
90%)
负债 ( 可达到 全部资 产价值 的45％)
本金 和利 息
代表单位持 有者的利益
资产 / 不动 产 管理收费
REITs
收托管费
资产所有权
• 房地产行业政策性较强，而公司上市又需要满足很多要求。 • 权衡境内上市可能性、融资能力、成本后，大部分放弃。
股权合作
• 真实出资：股东资本金＋股东借款 • 股权融资：附回购协议的股权转让 • 夹层融资：类似于优先股
6
国内11＋1种房地产融资渠道
几种辅助途径
海外公司上市
民间金融
• 内地房地产公司大部分选择香港，主板或创业板。 • 必须表现出足具吸引力的盈利能力。 • 总体来说，符合海外上市标准的国内地产公司有限。
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本课题研究的思路
本课题的主题是房地产金融创新。本课题的主要思路是：通过分析借鉴 刚刚上市交易的香港REIT——领汇（0823.hk），结合目前中国的具体国情 ，探索REITs的中国路径。
本课题的逻辑结构如下：
第一部分
分析中国房地产 金融现状。提出 REITs是当前最值 得探索的创新方 向之一。
第二部分
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目录
第一部分：中国房地产金融创新方向探析 第二部分：关于REITs的阐述 第三部分：领汇案例分析 第四部分：私募REITs的运作模式
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What is a REIT？
A REIT is a collective investment scheme constituted as a trust that invests primarily in real estate with the aim to provide returns to holders derived from the rental income of the real estate. Funds obtained by a REIT from the sale of units in the REIT are used in accordance with the constitutive documents to maintain, manage and acquire real estate within its portfolio.
REITs在我国的曲线发展模式
政 策 ， ＿ Ｔ 在 我 国的 发 展 主 要 面 临 无 法公 开 上 市 交 易 和 无 法 产 、 ＲＥ ｓ Ｉ 工业 地产 两 个 ， 中商 业 地产 总 资 产值 ６ 其 ０个亿 ， 工业 地 产 总 避 免 双重 征 税 等问 题 。 现 有 的条 件 下 ， ＿ Ｔ 在 我 国有 以下 几 资产 值 ５ 亿 。 在 ＲＥ ｓ Ｉ ０个
欲 出。
一
划 。 模式 以嘉 富 诚为 代 表 。 ０ ７ ２月 ， 富 诚 与镇 江 快鹿 产 该 ２０ 年 嘉
ＲＥＴ 在 我 国 的 曲线 发展 模 式 Ｉｓ
、
业 港 签 署 了 工 业标 准厂 房 “ 权 式 ＲＥＴ ” 资协 议 ， 组 建 了 产 ＿Ｉｓ投 并
由 于 我 国 至 今还 没 有 颁 布 针对 Ｒ Ｉｓ 明 确 的 法 律 法 规 相 关 资产 管 理 公 司 。嘉富 诚 目前 已经 打 包 的资 产池 共 有 商业 地 ＿Ｔ 的 Ｅ
二、 曲线 发展 模 式 的局 限 性 １ 除 海 外 上 市模 式 外 ， 他 模 式 都 面 Ｉ 法公 开 募 集 资 金 、 其 临无
１ 信托 计 划 下 的“ 、 夹层 融 资” 式 。该 模式 以北 京 国投 为 代 值 仅 在万 元 左右 的小 产权 ，售与 投 资 人 。投 资人 自愿将 该 产 权 模 金 信托 计 划 ” 简称 “ 尚信 托 ” ， （ 欧 ）仿效 ＲＥＴ 的 运 作 模式 ， 合 管 理公 司 对 该项 投 资 合 同进行 担 保 和 赔付 。 ＿ ｓ Ｉ 集
越 秀 在海 外 注 册了 六 家 Ｂ Ｉ 司 ， 国内 估值 ４ ．亿 港 元 司 。通过 层 层 的委 托 代理 关 系及 股 权 控制 ，形成 了 一个 庞 大 的 Ｖ公 将 ０５ 的 四 个 优质 物 业 ： 白马 、 富 广 场 、 建 大 厦 及 维 多 利亚 广 场 分 ＲＥＴ 运行 机 制 ，这 些机 构 在 发起 设 立 及维 护 都 需 要很 大 一 笔 财 城 ＿ ｓ Ｉ 别 转 让 给 柏 达 Ｂ Ｉ金 峰 Ｂ 、 达 Ｂ Ｉ京 澳 Ｂ Ｉ而 这 四 个 资金 。在 对 国 内的 物业 所 有 权进 行 几 番转 移 至海 外 Ｂ Ｉ 司 时 Ｖ、 ＶＩ福 Ｖ、 Ｖ， Ｖ公 Ｂ Ｉ 司都 是 Ｇ Ｃ Ｂ Ｉ 全 资子 公 司 ，之 后 ， ＣＣ Ｂ Ｉ Ｖ 公 Ｃ Ｄ Ｖ 的 Ｇ Ｄ Ｖ 公 交 纳 的 营业 税 、 契税 ， 有 前 期 的相 关机 构 评 估 费用 等 加起 来 也 还
我国房地产REITs发展历程、困境及对策探究
不仅切实可行，还能解决房地产业发展中的资金瓶颈约 束，促进房地产业的快速发展。
一 、 我国房地产ＲＥＩＴｓ发展历程 在市场经济国家房地产 ＲＥＩＴｓ如火如茶地展开的 同时，ＲＥＩＴｓ产品概念悄然进入中国。自２００５年１２月． “越秀ＲＥＩＴｓ”在香港联交所成功上市以来．房地产ＲＥ ＩＴｓ经历了从无到有的探索发展过程。内地方面，２００３ 年法国欧尚天津第一店资金信托计划，成为我国内地首 支投资于收益性房地产的信托产品。项目最后取得成 功，但“欧尚天津”的资产包是单一的物业项目，附加了 “溢价回购”条款，份额不能在市场上流转，采取私募方 式、投资门槛较高，这与完全意义上的房地产ＲＥＩＴ 分 散投资于多个物业项目、无“溢价回购”条款坦可上市流
（三）法制环境完善是项目顺利推进的重要保障。 房地产ＲＥＩＴｓ属于金融范畴，事关社会公众和投资者的 切身利益，需要相应的法律制度保障。事实证明，健全 的法制环境，正是发达国家房地产ＲＥＩＴｓ顺利推进、市 场持续壮大的重要保证。例如：美国早在 １９６０年，就颁 布了《房地产信托投资法案》，之后又陆续颁布了《税收
基建 管 理 优 化 第３０卷 ２０１８年第 １期 总第ｌｌ４期
基 建管 理 优 化 第３０卷 ２０１８年第１期 总第１１４期
我 国房地产 ＲＥＩＴｓ发展 历程 ＼
困境 及对 策探究
湖南师范大学商学院教授 彭宇文 陆镱文
摘要：房地产ＲＥＩＴｓ在我国尚处于起步阶段，但发 展潜力巨大。论文在．总结我国房地产ＲＥＩＴｓ发展历程 的基础上，结合对房地产ＲＥＩＴｓ典型特征及我国房地产 ＲＥＩＴｓ发展困境的分析，抛砖ｉｌ玉地提 出了促进房地产 ＲＥＩＴｓ发展的对策建议。
二、房地产ＲＥＩＴｓ典型特征分析 总结房地产ＲＥＩＴｓ的典型特征，并根据这些特征加 以规范运作，是推进我国房地产ＲＥＩＴｓ的重要基础。与 美国、日本、英国、澳大利亚、新加坡等发达国家相比，我 国内地还没有完整意义上的、成功的房地产 ＲＥＩＴｓ。但 是，从发达国家房地产ＲＥＩＴｓ的实践来看，可以将房地 产ＲＥＩＴｓ的典型特征总结如下： （一）“资产包”产权清晰、收益稳定。从房地产 ＲＥ． ＩＴｓ的国际发展经验来看，绝大部分房地产 ＲＥＩＴｓ都是 通过购买地产项目出租，并以稳定的租金收益作为投资 回报。其中的“资产包”包括多过物业项目，产权十分清 晰，收益相对稳定，这是西方国家房地产ＲＥＩＴｓ能够得 到投资者亲睐，得以迅速发展的重要原因。以房地产 ＲＥＩＴ和股票，风险普遍较低。尽管受２００８年次 贷危机等突发事件的影响，自２０１０年 １月至２０１６年 １２ 月，美国仍然发行了 １２７只房地产 ＲＥＩＴｓ产品。截至 ２０１６年 １２月底，美国ＲＥＩＴｓ市场总规模已超过 １万美
浅析发展我国房地产投资信托制度
浅析发展我国房地产投资信托制度摘要：房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是金融业与房地产业融合的产物，是房地产金融的重要组成部分。
自1960年于美国起源以来，REITs在全球范围内迅速发展。
针对当前我国房地产市场的现状，发展REITs对构建结构完善、功能齐全、多元化的房地产金融体系，具有积极意义。
本文旨在通过分析中国REITs（C-REITs）的基本发展模式，提出发展REITs的政策建议，以供相关人士参考。
关键词：C-REITs；发展；模式；政策建议一、REITs的定义REITs是以发行受益凭证的方式汇集社会投资者闲散资金，主要投资于房地产产业或项目，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益分配给投资者的一种信托投资制度。
其收益主要来源于房地产的租赁与销售，即通过证券化的形式，将流动性较差的房地产资产转化为流动性强的REITs份额，提高了房地产资产的变现能力，缩短了资金占用时间，提高了资金利用效率。
二、我国发展C-REITs的意义房地产行业属于资金密集型行业，它与金融业联系紧密，相互影响。
改革开放以来，我国房地产市场发展迅速，然而，房地产金融体系却严重滞后，成为影响房地产业健康成长的制约。
在这种情况下，发展中国的REITs（C-REITs），改变目前单一化的房地产金融状况，构建结构完善、功能齐全、多元化的房地产金融体系，将大大地提高房地产金融的完备性，有利于解决房地产金融的结构性问题，具有重大的现实意义，是房地产金融走向成熟的必然选择。
首先，发展C-REITs有助于房地产金融体系的完善。
在只有银行体系支撑整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用相对落后的状态下，中国房地产金融体系是不完备的。
借助完善的房地产金融市场，可以将本来集中于房地产行业的风险有效地分散给整个金融市场，完善房地产融资方面的风险分担机制，增强资源配置效率。
国内REITs发展的难点及建议
国内REITs 发展的难点及建议常 川2020年8月6日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》1（以下简称《指引》），鼓励发展公募型基础设施不动产投资信托基金（REITs）。
经过近15年的探索，我国终于从类REITs 向真正的REITs 迈出坚实一步。
本文将在梳理成熟市场REITs 发展经验的基础上，总结REITs 推出与发展的主要动因，并对我国REITs 的长远发展提出建议。
REITs 的基本情况（一）定义及类型REITs 于20世纪60年代在美国诞生，90年代中后期在全球范围内大规模发展，目前已成为国际金融市场的重要投资产品之一。
REITs 是指通过发行收益凭证汇集投资者的资金，由专门的机构经营管理，以多元化方式投资不动产项目，在有效降低风险的同时，将产生的收入以派息方式分配给投资者，使投资者获取长期稳定的投资收益。
经过半个多世纪的发展，REITs 出现了多种组织形式：按照投资性质可分为权益型、抵押型，按照组织形式可分为公司型与信托型，按照产品属性可分为融资型和投资型，按照发行方式可分为公募型和私募型。
其中，权益型与抵押型是最主要的划分方式。
权益型REITs 通过收购并经营收益型不动产（如商场、写字楼等），同时提供物业管理服务来运营，其收益主要来自租金收入和不动产增值部分。
抵押型REIT 则直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券（MBS）的方式向不动产所有者提供融资，其收益来源主要为贷款利息。
（二）主要特点1.投资方向主要为不动产国际成熟市场一般对REITs 的投资比例都有明确规定，要求大部分资金要投资于不动产、抵押贷款或其他REITs 相关产品，如美国要求资金投资比例在75%以上，日本要求资金投资比例在50%以上，新加坡要求资金投资比例在70%以上。
同时，基金的主要收入来源也必须与不动产相关，如美国要求REITs 在每个税务年度至少有75%的业务收入来自房地产租金、房屋抵押贷款利息、房地产以及住房抵押贷款的处置收益等。
《基础设施类公募REITs融资模式研究》范文
《基础设施类公募REITs融资模式研究》篇一一、引言随着金融市场的不断发展和创新，基础设施类公募REITs （Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）融资模式逐渐成为我国基础设施建设领域的重要融资工具。
本文旨在深入研究基础设施类公募REITs的融资模式，分析其运作机制、特点及存在的问题，并提出相应的建议和优化措施。
二、基础设施类公募REITs的基本概念及发展现状1. 基本概念：REITs是指投资于不动产，通过将房地产的收益权转化为证券化产品，以基金的形式向投资者发行的一种金融工具。
基础设施类公募REITs则是指以基础设施项目为投资对象的REITs。
2. 发展现状：近年来，我国基础设施类公募REITs市场得到了快速发展，成为基础设施建设的重要融资渠道。
通过REITs的发行，可以有效盘活存量资产，拓宽基础设施建设资金的来源渠道。
三、基础设施类公募REITs的融资模式及运作机制1. 融资模式：基础设施类公募REITs的融资模式主要包括资产证券化（ABS）和股权融资两种方式。
通过将基础设施项目的收益权或资产打包成证券化产品，并发行给投资者；而股权融资则是通过出售REITs的股份来筹集资金。
2. 运作机制：（1）项目筛选与评估：选择具有稳定收益和良好发展前景的基础设施项目进行筛选和评估。
（2）资产证券化或股权融资：将项目资产或收益权进行证券化或通过股权融资方式筹集资金。
（3）基金设立与运营：设立REITs基金，由专业管理机构进行运营管理，定期向投资者分配收益。
（4）信息披露与监管：对REITs的运行进行持续的信息披露和监管，保障投资者的合法权益。
四、基础设施类公募REITs的融资特点与优势1. 融资特点：（1）证券化程度高：将基础设施项目的收益权转化为证券化产品，便于投资者购买和交易。
（2）流动性好：REITs具有较好的流动性，投资者可随时买卖。
（3）分散风险：通过投资多个项目，有效分散投资风险。
reits+运营管理手册
reits+运营管理手册摘要：1.引言2.REITs简介3.REITs的运营管理4.REITs在我国的发展5.总结与展望正文：【引言】近年来，房地产投资信托基金（REITs）作为一种重要的房地产金融工具，在全球范围内得到了广泛的关注和应用。
本文将对REITs的运营管理进行探讨，并结合我国实际情况进行分析。
【REITs简介】REITs是一种通过购买、持有、管理和出售房地产资产的基金，旨在为投资者提供稳定的租金收入和资产增值。
REITs通常分为两大类：权益型REITs 和抵押型REITs。
权益型REITs主要投资于各类房地产，而抵押型REITs主要投资于房地产抵押贷款。
【REITs的运营管理】REITs的运营管理主要包括以下几个方面：（1）资产管理：REITs需要对所投资的房地产资产进行有效的管理和监控，确保资产的保值增值。
（2）投资管理：REITs需要根据市场情况和投资者的需求，制定合适投资策略，对资产进行合理配置。
（3）财务管理：REITs需要对财务状况进行严格控制，确保资金的合理运用和投资者的利益。
（4）风险管理：REITs需要识别和评估各种风险，制定相应的风险管理策略，降低潜在的风险。
【REITs在我国的发展】自2005年起，我国开始探索发展REITs市场。
近年来，随着金融创新的不断推进，我国REITs市场取得了显著的进展。
政策层面，我国政府出台了一系列支持REITs发展的政策措施；市场层面，REITs产品种类日益丰富，市场规模逐步扩大。
然而，与发达国家相比，我国REITs市场仍处于起步阶段，存在一定的发展瓶颈。
【总结与展望】总体来看，REITs作为一种重要的房地产金融工具，其运营管理对于基金的发展至关重要。
对于我国而言，发展REITs市场有助于推动房地产市场的健康发展，满足投资者的多元化需求，促进金融市场的创新和完善。
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一
、
房 地产投 资信托 基金概 述
房 地 产投 资 信 托 基金 （ 称 Ｒ Ｉｓ， 一 种 以 发行 收 益 凭 简 ＥＴ）是 证 的方 式 汇 集 特 定 多数 投 资者 资 金 ， 由专 门的 投 资 机 构 进 行
收益水平 。由于中国市场经济远远 没有完善 ， 公司治理水平 根本不可能达到发达国家水平。由于信息不对称 ， 公司经理 人往往会作出逆向选择 ， 即为 了 自己的利益而不选择能为股 东创 造更 大价值 的投 资方式 ， 从而损害股东 的权 益 ； 加上 再 根 据 中 国 目前 的法 律 设 立 的 证 券 投 资 基金 不 管 是 开 放 式 还 是封闭式都是契约型 ， 这为 中国发展 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 提供丰富的运作 经验 。为了更好地保 障投资者的权益 ， 从长远来看 ， 应该选择 公 司型 ， 并且 像 美 国 的 Ｒ Ｉｓ 金 一 样 可 以 上 市 流 通 。从 立 ＥＴ 基 法角度来说 ，可以专门对房地 产投 资信托基金进行立法 ， 以 规范整个行业 ， 护投资者的合法权益 。 目前阶段 ， 保 在 成立房 地产投资信托基金应采用 契约型 。
１ 司 型和 契 约 型 Ｒ Ｉｓ ． 公 ＥＴ
契 约 型房 地 产 投 资 信 托 基 金 ， 指 在 信 托 人 与 受 托 人 缔 是 结 以 房 地 产 投 资 为标 准 的信 托 契 约 的 基 础 上 ， 该 契 约 的 受 将 益 权 加 以分 割 ， 投 资 人 取得 表 示 这 种权 利 的受 益 凭证 。 使 ２封 闭型 和 开 放 型 Ｒ Ｉｓ ． ＥＴ
三、 中国 ＲＥＴ Ｉｓ的模 式选择及 依据分 析
根 据 目前 中 国 的实 际 情 况 ， 以 先 通 过 成立 私 募 房 地 产 可 投资信托把商业模式建立起来 ， 等到私募信托发展 到一定规
私 募 Ｒ １ｓ 指 以非 公 开 方式 向 特 定 投 资 者 募 集 Ｒ — ＥＴ 是 Ｅ
在这种情况下 ，要求房地产资产市场必须有足够的容量 ， 不 至于因为基金的增大导致无对象可投。而中国房地产投资对 象 还 不 是 十 分 巨 大 ， 加 上 中 国 目前 还 没 有 具 备 跨 地 区进 行 再 房地产投资 的能力基金管理公司或者信托公司。况且在房地 产投资信托发展初级阶段 ， 基金管理者没有太多 的经验 可以 借 鉴 ， 然 都 不 适 宜 于 满 足 开放 式基 金 的发 展 。再 加 上 中 国 显
在 开 放式 还 是 封 闭 式 的 问 题 上 ， 美 国 Ｒ ＩＳ发 展 的 经 从 ＥＴ 验来讲 ， 开放式 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 比封 闭式 Ｒ ＩＳ有更多的优势。但开 ＥＴ
投资经营管理 ， 并将投资综合收益按 比例分配给投资者的一 种 信 托基 金 制 度 。
二、 国外房地产 投资信 托的主 要模式
的 资 本 市 场 不 够 规 范 ， 金 管 理 者 往 往 不 能 及 时 、 实 地 披 基 真 露信息 ， 因此可以说在中国发展开放式 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的条件并不成 熟 。 中 国如 果要 发展 Ｒ ＩＳ应 先 发展 封 闭式 的 Ｒ ＩＳ ＥＴ ＥＴ 。
ＩＳ资金并以房地产为投资对象 的投资信托 。 Ｔ 在这种条件下 ， Ｒ Ｉｓ ＥＴ 发起人通过电话 、 信函 、 面谈等方式 ， 直接 向一些机 构 投 资者 或 富裕 个 人 推 销 Ｒ Ｉ 单 位并 募 集 Ｒ Ｉ 资金 。 ＥＴ Ｓ ＥＴ Ｓ
２０ 年第
ＥＣ０Ｎ０Ｍ Ｉ ＲＥＳＥＡＲＣＨ Ｃ ＧＵｌ ＤＥ
Ｎｏ １ ２ ０９ ．０， ０ Ｓ ｒａ ４８ ｅ ｉ１Ｎｏ．
ＲＥ Ｔ 在 中 国 发 展 的模 式 探 讨 Ｉｓ
李 子 昌
（ 南 财 经大 学 ， 西 成都 ６ １３ ） １ １０ 摘 要 ：０ ７年初 ， 内有 关 Ｒ Ｉｓ 消 息 更是 频 频 传 出。 据 目前 中国 的 实 际情 况 ， 以先 通过 成 立 私 募 房地 ２０ 国 ＥＴ 的 根 可
３ 募 和公 募 Ｒ Ｉｓ ． 私 Ｅ１ 、
放式 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 要求具备规模较大 、 较为成熟 的房 地产 市场。为 减少风险 、 大投资领域 ， 扩 开放 式 Ｒ Ｉｓ 仅 必 须 投 资 分 散 ， ＥＴ 不
而 且 还 必 须 充 分 利用 现有 的发 达 的房 地 产 市 场 和 投 资 工 具 。 而 且 开 放 式 Ｒ Ｉｓ 模 是 不 确 定 的 ，其 金 额 可 能 会 非 常 大 ， ＥＴ 规
封闭型房地产投资信托基金被限制发行量 ， 不得任意发 行 新 的股 份 。 一 般在 股 票 交 易 所 上 市 ， 不 想持 有 该 股 票 ， 它 若 可 以在市场上卖掉 ； 相反 ， 开放型房地产投资信托基 金可以 随时为投 资于新的不动产增加资金而发行新 的股份 ， 投资者 可 以 随时 买 人 ， 愿 意持 有 可 以再 赎 同。 不
关键 词 ： ＥＴ ； 国 ； 式 Ｒ Ｉｓ 中 模
中 图分 类 号 ：８０５ 文 献 标 志 码 ： 文章 编 号 ：６ ３ ２ １ ２ ０ ）０ ０４ — ２ Ｆ３． Ａ １７ — ９ Ｘ（０ ９ １— ０ ９ ０ 的管 制 ， 果 采 用 公 司 型 Ｒ Ｉ ， 如 ＥＴ 由于 没 有 相 关 的 税 收 法 律 Ｓ 作 为 必 要 的支 持 ， 润 必 须 税 后 分 配 从 而 会 极 大 程 度 地 影 响 利
产投 资信 托 把 商业 模 式 建立 起 来 ， 到 私 募信 托 发 展 到 一 定 规 模 的 时候 通 过推 动 相 关 立 法 寻 求税 收 上 的优 惠 ， 等 完善 相 关政 策 法规 ， 然后 再 把 私 募信 托 上 市转 化 为公 募 信托 或 者发 起 设 立 新 的公 募信 托 。