郊区大盘开发模式及策略
碧桂园实现快速周转的五大法宝
碧 桂 园不 仅成 功 构建 了“ 碧桂 园家 园 ” 五星 级 和“ 的家 ” 的模 式 ， 更开 创性 地 建立 了碧 桂 园“ 级酒 店 连 星 锁 体系 ”“ 国领先 的教育 连锁 体 系 ”和 以大型 主 题 、全 公 园和 高尔 夫球 会为 内容 的“ 闲娱 乐配 套体系 ” 通 休 。 过 连锁 经 营 ， 碧桂 园不 仅 降低 了经营 成本 ， 极大 地 也
桂 园在 拿地 过程 中 自然掌握 很 强 的议 价 能力 ， 以以 可
很 低 的价格拿 到大 规模 的土地 。 ２ 郊 区大 盘有利 于 实现规模 效应 ． 在 拿到 大规模 土 地后 ， 碧桂 园 即进 行 成片滚 动 的 项 目开发 。大规 模开 发可 以形 成规模 效应 ， 不但 能提 高开发 效率 ， 还能 降低 开发成本 。 此外 ， 由于 碧桂 园项 目大 多不在 城市 中心 ， 迁成本 也较 小 。 拆 因此 ， 与其 他 房地 产企业 相 比， 桂 园在开 发周 期和 开发成 本上 的 碧
力 。强势 品牌 有助 于碧 桂 园获得 多方面 的支 持 ， 从而
为 快速周 转提供 重要 保障 。
＼ 公司
＼ 万 科 时间＼＼
２ ０ ０ ６年 ０ ５ ． １
金地 中 国海 外 生创展 富力 合
０． １ ４ ０ ３ ．６ Ｏ． １ ３ ０ ４ ．６
雅居 乐 华润 置地 碧桂 园 世茂
提 升 了品牌 知名度 。 四、 快速运 作 是加 速器
碧桂 园拿地 之前 就进 行 规划 设计 ， 地之 后迅 速 拿 开 发 ， 到 条件 后就 批 量推售 。正是 在整 个业 务 流程 达 中 ， 力 求快 速 运 作 的模 式 ， 得 碧 桂 园从拿 地 到 销 都 使
郊区大盘的定位(2016年)
宏观分析：项目所在城市经济：GDP、人均 GDP、三产、人口（人 口年龄特征、外来人口和本地人口的情况） 、规划环境 区域分析：项目所在区域属性：区域经济、产业、人口、政策、 规划发展等 5) 专项分析： 城市房地产市场：整体政策，土地市场（供求及价格） 、住宅市 场（供求及价格）->分析城市总体特征，了解城市市场总体特征 分区板块房地产市场：各分区板块土地市场（供求及价格） 、住 宅市场（供求情况及价格）->分析各区域板块的特征，推演面积 价格、人群机会点 项目所在区域代表楼盘分析->借鉴参考找项目操盘机会点 a) 项目历史：开发商、拿地历史、开发推地进程 b) 项目详情：人群、产品、价格、去化情况等 6) 优劣势分析（SWOT 分析） 7) 项目定位总结 1.2 产品定位（功能下物业产品的承载，咨询公司做产品策划，市场调查公 司做消费者市场定位研究） 解决拿地后，驱动模式下，开发什么样的产品？并且产品卖给谁？怎么 卖的问题？（这里仅说，消费者研究，即，我们的老本行市场研究） 产品如何定位？（这里主要是指消费者研究） （假定已经确定项目的总体定位了，如，确定要做养老地产基于客户的 拿地后的项目定位报告，谈产品定位。 ） 需要解决的问题是： 一、产品客户已确定，需要验证消费者需求（验证型） 1) 现有的产品消费者是否认可/满足？ 2) 哪些还没有认可/满足？ 3) 没有认可/满足的如何弥补？ 4) 人群对于产品定价是否接受？ 二、不确定消费者是谁？他们在哪？需求是什么？需要探索（探索型）
说明：通常开发商项目定位报告是融合项目和产品定位一起写的；
小盘建设（特点） 规模小，所以功能常单一 适合追求短期市场价值化 开发周期短，短期市场容易实现 VS 大盘开发（特点） 盘越大，越注重配套与功能的多和全 前期与后期要协同发展 长期的价值增长是开发的指导思想
郊区大盘模式景观空间规划初探
外部环境
公园、 水景、 草地等;
建筑
组团
30 0 ~ 1000 10 00 t 3000 o
户数 (户)
人口 ( 人)
1000 0 ~ 1600 0 3000 ~ 5000 30 000 ~ 500 00
通常郊区低密度居住区容积率为1. 0左右，若每户按照9 平米计 0 算，则城市居住区占地面积在9 万平米到16 万平米之间，居住小区 0 0 的占 地面积在3 万平米至5 万平米之间. 实际上相当多的住区开发规 0 0 模超过了通常的城市居住区级用地规模或者人口 规模，200 亩到数万 0 亩 ( 13 万平米以 0 上级) 的超大型房地产项目 从北京、广州、上海等 大城市逐渐向二、三级城市发展，成为居住区发展的趋势，本文将此 种超大型居住区统称为 “ 大盘”， ( 二) 住宅郊区化 “ 住宅郊区化”是人类进入工业社会之后，城市化发展进程中出 现的重要现象，是城市化中的离心过程。产生这种现象的原因有两方 面: 一是汽车的普及、快速交通的发展，使得郊区与城市中心的时间 距离大大缩短; 二是城市中心地价上涨、交通拥挤、住宅紧张、环境 恶化， 促使人口 和经济活动向 郊外或小城镇发展. 而逐渐富裕起来的 都市人，也越来越渴望八小时以 外宁静与健康的生活空间。 “ 择 郊” 而居，成为都市人的新观念。
郊区大盘 由于远离城市中心，形成
局部小气候，比城市更凉
爽; 空气 自 地形地貌 然
环
式，成为影响城市景观越来越重要的部分，就大盘模式下的景观空间 规划做一个初浅的探讨。
二、棍念界定与特征分析
( 一) 大盘
“ 大盘”是市场化的房地产开发所出现的名词，通常是指在郊区 开发的大规模居住区，通过对大片土地的整体规划、统一开发、分期 建造达到大社区、大配套、大市政、大交通等新城镇式的造城规划。 根据我国 《 城市居住区规划设计规范》 ( 200 年版) ，居住区按 2 照住户分为居住区、居住小区和组团: ( 见下表)
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
房地产大盘营销模式研究——以某别墅大盘项目为例
（ ２ ） 整合资源 ， 促进和维 系老业主
公司充分整合资源 ，如举办 某证 券公司与某别墅大盘项 目Ｖ Ｉ Ｐ 客户联谊会 ；浅湾开盘活动中由某旅行社提供南极游
示着 楼市 进入了规 模化发展 的“ 大盘时代 ” 。本文研究涉及 的 名额等 ，通过集团资源的整合提高客户对于品牌的认知和 忠
响 力 的 营销 模 式 ． ．某 别 墅 大盘 作 为 国 内 某地 产 开发 商 的 首 个
超 级大盘 ， 通 过 对其 营 销 模 式 的研 究 表 明 ： 营销应 高端站住 ，
通过 圈层 营销 和体 验 营销 ， 不 断提 升 品 牌 势 能 ， 并 且 注 重 营 销 卖 点 的连 续性 、 节 奏 性 和 系统 性 ， 通过 全 员 营销 向 市 场 传 达 一 致 的 清晰 的品 牌 形 象 关键词 ： 房地产 ； 营销 ； 营销模式： 营销 策略
图 市 Ｍ Ａ 场 Ｒ Ｋ 营 Ｅ Ｔ Ｉ 销 Ｎ Ｇ Ｒ Ｅ Ｓ Ｅ Ａ Ｒ Ｃ Ｈ
房 地 产 大 盘 营 销 模 式 研 究
以某别墅大盘项 目为例
◇ 陈 明 蔡 志明
摘要 ： 近 年 来 由于 房 地 产 企 业 的增 多 ， 加 上 宏观 经 济 环 境
不可分的。通过对项 目的大盘营销模式研究 ， 希望可以为项 目
主， 爱传播 、 介绍 ２套以的一个市场 ， 档 次不高 、 品质较低 ， 数
年来别墅价格仅相当于城市核心区的公寓价格 ，而佛 山市 场
郊区高端楼盘短缺 ，客户还处于由农村向城市集 中的这样 一
个阶段 。经过四年多的建设 ， 项 目创造 了大盘 开发的奇迹 ： 在 权威人士 。二是精心设计圈层活动 ， 路线规划方面把最能体现
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
区域市场开发布局策略
区域市场开发布局策略在当今竞争激烈的商业环境中，企业要想实现持续增长和发展，就必须重视区域市场的开发与布局。
区域市场开发布局策略的制定和实施，不仅关系到企业的短期销售业绩，更影响着企业的长期市场地位和发展潜力。
一、区域市场的评估与选择在进行区域市场开发布局之前，首先需要对不同的区域市场进行全面评估和选择。
这包括对市场规模、市场增长率、市场竞争程度、消费者需求特点、渠道资源、政策环境等多方面因素的综合考量。
市场规模是一个重要的指标。
较大的市场规模通常意味着更多的潜在销售机会，但同时也可能面临更激烈的竞争。
市场增长率则反映了市场的发展趋势，选择增长率较高的市场有助于企业获得更快的业务增长。
市场竞争程度也是不可忽视的因素。
竞争激烈的市场可能需要企业投入更多的资源才能立足，而竞争相对较小的市场则可能为企业提供更多的发展空间。
消费者需求特点的了解对于产品或服务的定位至关重要。
不同区域的消费者在需求偏好、购买能力、消费习惯等方面可能存在差异，企业需要根据这些差异来调整产品策略和营销方式。
渠道资源的丰富程度也会影响企业进入市场的难度和成本。
如果一个区域已经拥有成熟的销售渠道网络，企业就能够更快速地将产品推向市场。
政策环境的稳定性和优惠程度对于企业的经营也有着重要影响。
例如，某些地区可能提供税收优惠、产业扶持政策等，这对于降低企业成本、提高竞争力具有积极作用。
二、目标市场的定位在选择了合适的区域市场后，企业需要明确在该市场中的目标客户群体，并进行精准的市场定位。
目标客户群体可以根据年龄、性别、职业、收入水平、消费行为等因素进行细分。
例如，对于一款高端智能手机，其目标客户可能主要是高收入的商务人士和年轻的科技爱好者；而对于一款经济型家用轿车，目标客户则可能更多是中等收入的家庭用户。
市场定位则是要在目标客户的心中树立独特的品牌形象和产品价值。
企业可以通过强调产品的独特功能、优质服务、高性价比等方面来与竞争对手区分开来。
怎样有步骤地开发区域市场
怎样有步骤地开发区域市场在开发区域市场时，有一系列步骤可以帮助您实现成功。
以下是一些建议的步骤，以帮助您逐步开发和拓展区域市场。
1. 市场调研：在开发区域市场之前，进行市场调研是非常重要的。
了解目标市场的需求、竞争情况和潜在客户群体。
通过市场调研可以确定您的产品或服务在该地区的潜在市场规模和机会。
2. 制定战略计划：根据市场调研结果，制定一个详细的战略计划是至关重要的。
这个计划可以包括目标设定、品牌建设、市场推广和销售策略等等。
确保您的计划明确、可行并与目标市场相匹配。
3. 产品/服务适应性：如果您的产品或服务需要在目标区域进行调整或适应，确保对其进行相应的优化。
这可能包括价格调整、功能添加或设计改进等。
确保您的产品或服务与目标市场的需求和偏好相一致。
4. 建立合作关系：在开发区域市场时，与当地的合作伙伴建立关系非常重要。
寻找合适的分销渠道、经销商或合作伙伴，以帮助您实现更广泛的市场覆盖和销售渠道。
与当地企业、组织或社区建立合作关系也能帮助您更好地了解和适应当地市场情况。
5. 市场推广和品牌建设：使用多种推广渠道和营销工具来提高品牌知名度和产品的曝光率。
这可能包括广告、宣传材料、在线市场推广、社交媒体等。
确保您的品牌形象一致、专业，并与目标市场的偏好相匹配。
6. 销售和客户服务：建立一个高效的销售团队，并提供专业的客户服务，以满足目标市场的需求。
培训销售团队，使其能够了解产品知识、市场动态和竞争优势，以提高销售效果和客户满意度。
7. 监测和评估：进行定期的监测和评估，以了解市场反馈和客户满意度。
根据结果调整您的策略和执行计划，以提高市场拓展的效果和效率。
总之，开发区域市场需要细致的计划和有步骤的执行。
通过市场调研、战略计划、合作建立、品牌推广、销售和客户服务等一系列步骤，您可以逐步开拓并发展区域市场。
同时，持续的监测和评估能够帮助您对策略进行优化和改进，提高效果并保持市场竞争力。
在开发区域市场的过程中，除了上述提到的步骤外，还有一些其他关键因素和技巧，可以帮助您更加成功地实现目标。
北京郊区产业发展战略
[an error occurred while processing this directive]北京市发展和改革委员会 > 发展规划 > 前期研究“十五”期间北京郊区经济发展研究 一、关于郊区经济发展水平和所处发展阶段 经过建国以来50年的发展建设，特别是20年来的改革开放，北京郊区面貌发生了巨大而深刻的变化。
社会生产力极大发展，生产关系与生产力日趋协调，经济社会全面进步，现代化建设取得显著成就。
人民生活已经解决了温饱问题，生活质量明显提高，正在迈向宽裕型小康水平。
农业基础地位得到巩固，生产有了很大发展，生产条件明显改善，现代化建设在全国处于领先水平。
第二三产业迅速发展，在郊区经济中已占绝大比重，成为郊区经济的主导力量。
在国民经济第九个五年计划时期，按照党的十五大提出实现从计划经济体制向社会主义市场经济体制转变和从粗放型增长方式向集约型增长方式转变的要求，适应国内市场供求从长期短缺向相对过剩的转折而引起的一系列阶段性变化，市委市政府及时调整了农村经济工作的指导思想，落实延长土地承包期政策，狠抓农业内部结构调整，推动国营和集体畜牧企业转换经营机制，开展山区水利富民工程，兴办农业科技示范园区，实施乡镇企业重组转制，改革国营农场以场带乡体制，稳步推进农村民主法制建设。
在宏观环境变化、经济发展遇到很大困难的条件下，这些措施有力促进了农村经济平稳发展，经济结构进一步改善，经济实力进一步增强。
1998年同1995年相比，郊区国内生产总值从360.4亿元增加到446.6亿元，第二三产业的比重从八五时期的77.4%上升到81.1%，农民人均纯收入从3224元增加到4029元，农村全面实现了小康标准。
在世纪之交，北京郊区农业和农村经济已经进入了一个新的发展阶段。
（一）经济发展开始进入工业化中后期阶段。
人均GDP、产值结构、工农业就业结构、城市化率等指标明制成品出口比重(%)④ > 5.1 10.9 ①工业化中期标准参考“农业经济问题”1999年第8期。
农村郊区的发展趋势
农村郊区的发展趋势
农村郊区的发展趋势主要包括以下几个方面：
1. 城乡一体化发展：随着经济的发展和城市化进程的推进，农村郊区与城市之间的联系越来越紧密。
政府将加大对农村郊区的基础设施建设和公共服务配套，实施城乡一体化发展战略，旨在缩小城乡发展差距，提高农村郊区的发展水平。
2. 农业现代化：在农村郊区的发展过程中，农业现代化是一个重要的方向。
政府将鼓励农村农民进行农业产业化经营，推动农业科技创新和农业机械化发展，提高农业生产效益和农民收入水平。
3. 乡村旅游发展：农村郊区的自然环境和文化资源丰富，具有较高的乡村旅游潜力。
政府将加大对乡村旅游的支持力度，推进乡村旅游的开发和建设，提升农村郊区的文化旅游产业发展水平。
4. 环境保护与生态建设：农村郊区具备较好的自然环境和生态资源，政府将注重保护和合理利用这些资源，加强农田、森林、水源等自然生态系统的保护，推动农村郊区的生态建设和绿色发展。
5. 城镇化进程加速：随着农村人口向城市转移的趋势加快，农村郊区将成为城市扩张的重要发展区域。
政府将推动城镇化进程，在农村郊区建设新的城镇，并提供相应的基础设施和公共服务，促进人口和产业向农村郊区集聚。
总的来说，农村郊区的发展趋势是城乡一体化、农业现代化、乡村旅游、环境保护与生态建设以及城镇化进程的加快。
政府将加大对农村郊区的投资和政策支持，促进农村郊区的可持续发展。
郊区休闲商业案例
郊区休闲商业案例随着城市化进程的不断推进，人们对休闲娱乐和购物体验的需求逐渐增加。
郊区地区由于其环境宜人、交通便利等优势，成为了休闲商业的热门发展地。
本文将以一个郊区休闲商业案例为例，分析其发展背景、运营模式以及取得的成功经验。
一、案例背景该案例选取了一个位于城市郊区的大型购物中心，以其独特的业态和创新的运营理念在郊区休闲商业领域取得了显著的成功。
地理位置优势：该购物中心地理位置优越，周边人口密集，同时容易从周边城市和郊区地区吸引消费者。
休闲环境：购物中心周围环境宜人，有大片绿化带和公园，为顾客提供了休闲娱乐的理想场所。
多元化业态：除了传统的购物业态，该购物中心还引入了多元化的业态，包括餐饮、娱乐、文化活动等，形成了全方位的消费体验。
二、运营模式多元业态组合：该购物中心采用了多元化的业态组合，不仅有国际品牌的零售店，还有主题餐厅、儿童游乐区、影院等多种业态，以满足不同人群的需求。
创新活动策划：定期组织各类创新活动，如主题派对、文化节、艺术展览等，吸引顾客前来参与，增加顾客黏性和消费频次。
数字化服务体验：引入智能化技术，通过手机APP提供购物导航、优惠券、在线支付等服务，提升顾客的购物体验。
社交媒体营销：通过社交媒体平台，发布最新的商品、折扣信息，与顾客建立互动，提高品牌知名度和顾客参与感。
三、成功经验深度挖掘本地文化：通过深入了解本地文化，购物中心推出了一系列融入本地特色的活动和商品，使得顾客更有归属感，提升了品牌忠诚度。
品牌合作与引进：与国际知名品牌建立合作关系，引进高端品牌，提升购物中心整体形象，吸引更多有购买力的目标客户。
不断创新业态：根据市场需求和潮流变化，购物中心不断引入新的业态，如主题餐厅、VR游乐园等，保持了新鲜感，吸引更多的顾客。
注重顾客体验：从购物环境、服务质量到商品品质，购物中心都注重提升顾客的整体体验，通过优质的服务吸引和保留更多的忠实顾客。
四、面临挑战市场竞争：随着郊区休闲商业的兴起，竞争加剧，购物中心需要不断创新和提升服务水平以保持竞争力。
远郊盘营销策略
远郊盘是指位于城市远郊地区的房地产项目。
由于地理位置较远、交通不便等因素，远郊盘的销售策略需要特别注意。
以下是一些远郊盘的营销策略建议：
1. 定位清晰：明确远郊盘的定位，强调其独特的卖点和优势。
例如，可以突出远郊盘的绿化环境、宽敞的房屋、相对较低的价格等。
2. 交通便捷性：尽可能提供便捷的交通方案，例如与公共交通站点的接驳、设置免费班车等。
同时，突出远郊盘的交通优势，如离高速公路出口近、未来规划的轨道交通线路等。
3. 配套设施：强调远郊盘周边的生活配套设施，如商业中心、学校、医疗机构等。
如果有相关的规划和建设计划，可以提前进行宣传，吸引购房者。
4. 价值回报：强调远郊盘相对较低的价格，并突出投资回报的潜力。
例如，可以提醒购房者远郊地区的房价上涨空间，以及未来的发展潜力。
5. 举办活动：组织各类宣传活动，例如开放日、品鉴会、户外运动等，吸引购房者前往远郊盘参观和体验。
同时，可以结合当地的特色文化和活动，增加吸引力。
6. 灵活销售策略：针对远郊盘的特点，可以采取一些灵活的销售策略，如提供分期付款、购房补贴、优惠折扣等，以吸引购房者的兴趣。
7. 线上推广：利用互联网和社交媒体等渠道进行线上推广，通过精准的定向广告和内容营销，将远郊盘的信息传达给潜在购房者。
8. 口碑营销：注重口碑传播，提供良好的售后服务和居住环境，让购房者成为远郊盘的忠实粉丝，并通过他们的口碑推荐吸引更多购房者。
需要注意的是，远郊盘的销售策略要根据具体情况进行调整，考虑目标购房者的需求和关切点，并与开发商、销售团队等相关方进行良好的沟通和协作。
三四线城市营销难题怎么破
三线城市郊区大盘的共性特征1、大都处于房地产后发市场，同时又是未来国家扶持发展的重点城市2、都具有良好的生态禀赋资源，山清水秀一派田园风光3、项目处于城市近郊，交通条件优良的重点发展区域4、大体量的高品质住宅都是项目的运作主题5、住宅+商业+城市级配套的复合模式是其普遍的开发模式6、走规模化路线，大体量集中开发+大体量集中销售是惯常的运作表现从上述共性特点中我们看到了开发商对项目运作的远见、实力和信心，但由于市场大势的突变，在这些项目共性的背后也引发了一系列策划新问题的产生。
这些项目问题你需要思考(1)缺乏对复合开发的系统思考。
大盘开发意味着对一片区域生活功能的完善思考。
除了解决住的问题，商业、交通、配套都是不可或缺的开发因素，并且这些因素往往直接影响到大盘开发的成败。
现在的大盘策划最常规的套路就是提出城市级配套（超市、医院、会所等）+社区商铺为主的建议模式。
但却很少考虑配套和商业的经营存活问题，这在一二线城市大盘中也是普遍存在的问题。
这也就直接导致很多大盘出现只买不住的“空城”现象。
从长期看，一旦出现投资需求受到抑制的局面，就很可能给大盘的持续开发带来销售风险。
(2)面对开发禀赋的不足，缺乏提升项目品质的思考。
极少有项目能在开发时，占尽天时、地利、人和；总要面对开发禀赋上的缺陷。
当前策划，多数仅是围绕禀赋优势做文章，缺乏克服或改善禀赋不足的思考和办法，无法将项目资源整合最大化，从而有效提升项目品质。
(3)迷信经济宏观数据，武断城市消费力水平。
往往从三线城市的城市较低的GDP、人均收入水平、储蓄水平来武断的判断城市消费力不足，缺乏深入研究宏观数据背后隐藏的城市机遇、区域机遇、区域间的发展机遇，从中透析城市未来的发展趋势，找到宏观不足中潜在的市场机会。
(4)市场客户挖掘不深，潜在消费力流失。
往往仅从已知且并不稳定的城市客群入手，陷入惨烈和未知的客户竞争风险中。
缺乏对市场客户的深入挖掘，盲视城市未来潜在人口增长的重要集群：既三线城市周边县镇潜在消费力，从而无法找到全新的项目客户增长点，提升项目竞争力。
房地产市场的未来趋势城市郊区的发展潜力
房地产市场的未来趋势城市郊区的发展潜力房地产市场的未来趋势——城市郊区的发展潜力随着人口的不断增加以及城市化进程的不断加速，城市郊区的发展潜力逐渐凸显出来。
本文将从多个角度分析房地产市场未来的趋势，并重点探讨城市郊区作为投资热点的发展潜力。
一、经济增长与城市化的驱动力1.1 经济增长的助推随着国民经济的持续发展，人民生活水平的不断提高，人们对住房品质的要求也在不断提升。
这种需求的增长助推了房地产市场的发展，尤其是在城市郊区的需求更加旺盛。
1.2 城市化的推动城市化进程不仅给予人们更多的就业机会，也让越来越多的人选择将居住地点迁至城市郊区。
城市郊区的发展潜力也因此得到了进一步释放。
二、城市郊区的优势2.1 优质生态环境相较于繁华的城市中心，城市郊区的环境更加宜居。
郊区的空气质量和生态环境相对较好，人们在这里可以享受到更健康、更舒适的居住环境。
2.2 城市规划与基础设施为了促进城市郊区的发展，政府会加大基础设施建设力度，完善交通、教育、医疗等公共设施，提升郊区的整体吸引力。
这也为房地产投资提供了良好的发展条件。
三、投资机会及探索3.1 房地产项目的开发城市郊区的发展为房地产项目的开发带来了无限机遇。
开发商可以结合郊区地块的特点，规划和建设住宅、商业和公共设施等项目，满足人们对居住和商业需求的同时，也获得了可观的投资回报。
3.2 公共服务设施的投资伴随城市郊区发展，公共服务设施建设是一个重要的补充。
政府可加大对教育、医疗、文化和体育等领域的投资，提升城市郊区的综合功能，进一步提高居民的生活品质。
3.3 产业转移与科技创新由于城市郊区的用地资源相对充足，开发商和企业可以选择将产业转移到郊区，以降低成本并获得更好的发展空间。
此外，郊区的科技创新园区也吸引了大量的创新企业，给当地经济带来了新的增长点。
四、挑战与应对4.1 城市规划与土地开发城市郊区开发需要有系统化的城市规划，避免过度开发而导致环境破坏和资源浪费。
碧桂园分析报告
碧桂园分析报告一、核心竞争力：成本控制和高周转（1）成本控制碧桂园的成本控制优势非常明显，主要反映在拿地成本低、融资成本低、全产业链把控（几乎各个环节上都有子公司）。
其中全产业链的把控几乎是其他开发商无法企及的优势。
++++++++++++++++++++++++++++下图是关于碧桂园融资成本的分析。
从上面的图表可以发现：近年来碧桂园主要是通过美元优先票据和公司债券进行融资。
平安集团的引入使得碧桂园的融资成本大大降低。
在引入之前，碧桂园的最低成本也在年利率7.5%左右，而引入之后基本维持在5%的低水平周围。
+++++++++++++++++++++++++下图是关于碧桂园土地成本的分析（数据来自于历年年报）8.16%6.20%5.66%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%201420152016加权平均借贷成本从上图中可以看到：碧桂园历年拿地的平均成本极低，如2014年甚至只占物业平均售价的12.69%。
（2）高周转高周转其实也是成本控制的内涵，这里将其专门独立出来讨论。
碧桂园主要是通过开发流程前置（摘牌即开工）以及各个环节的标准化操作来保证高周转的。
碧桂园主要是通过“摘牌即开工”，“快速开发”，“快速销售”三个方面来保证高周转的，具体见下图。
二、近两年的发展策略（1）拿地新策略：并购之前碧桂园在三四线的开发模式基本如下图所示之所以这种开发模式能持续进行下去是因为在三四线比较容易拿到低价地。
而碧桂园在2015年开始进军一二线城市，这种拿地策略无法进行。
为此，碧桂园改变策略，通过并购才得以顺利进入一二线城市，其中主要的并购方式时股权并购。
上图是整个2016年碧桂园新增的土地，从表中可以看到目标为一二线的土地占比已经达到了48%。
可以说碧桂园进军一二线城市比较顺利，且集团已经达到了一二线和三四线土储基本平分的态势。
另外据不完全统计，碧桂园在2016年通过并购拿地布局的城市如下：由上表可以发现不仅在一二线，在三四五线城市，碧桂园也是通过并购入局。
20050609_郊区地产发展模式及案例研究@郊区、
重视公共空间 （Importance of Open space) 案例：Seaside（滨海镇）、Laguna West（西拉古纳）
4
世联案例
滨海镇
Seaside, Walton County, Florida
建成于1980年，新都市主义的重要里程碑之一，TND的实践模 型。 面积约32万平方公里，包括300栋独户式的住宅建筑和300个其 他类型的住宅建筑，如旅馆、公寓等。公共设施包括学校、市政 府、露天市场、网球俱乐部、带顶棚的露天剧院、邮政局、商店 等。 居住人口约2000人，与美国传统城镇规模类似。
世联研究案例
郊区地产发展模式及案 例研究
2011-1-19
世联案例
[关键字]： 关键字] 郊区、开发模式 郊区、
[简介]： 简介] 介绍了郊区地产的发展模式：卧城、新都市主义城镇、复合地产、 介绍了郊区地产的发展模式：卧城、新都市主义城镇、复合地产、 实验地产，并分别研究了相应案例。 实验地产，并分别研究了相应案例。
3
世联案例
郊区地产发展模式（ 郊区地产发展模式（二）
新都市主义城镇（ 新都市主义城镇（New Urbanism Town)
适用于郊区新镇建设或旧城改造 功能复合 紧凑发展 步行尺度 珍视环境 （Mixed land-use) （Compact) (Pedestrian-friendly) （Environment-caring)
8
世联案例
西拉古纳
Laguna West, Sacramento County,California
1990年由Peter Calthorpe设计，是新都市主义在美国的 一个典型案例，是“步行口袋”的典型作品。 占地420万平方公里拥有3400个住宅单位的比较高级的郊 区住宅小区 住宅每户面积约102-372平方米 商业面积约21.4万平方米 写字楼面积约38.4万平方米 后来成为影响全美的，富裕的高科技地区内的新住宅区的 经典开发模式之一
浅谈碧桂园房地产开发运营模式
浅谈碧桂园房地产开发运营模式发布时间：2022-01-11T07:20:36.551Z 来源：《建筑学研究前沿》2021年18期作者：薛荔华[导读] 作为房地产企业龙头，碧桂园的开发运营模式一直被业内各房企学习模仿，碧桂园也经历了不同时期的发展，沉淀了优秀的商业经验和成熟的发展模式。
身份证号码：42102219890910xxxx摘要：作为房地产企业龙头，碧桂园的开发运营模式一直被业内各房企学习模仿，碧桂园也经历了不同时期的发展，沉淀了优秀的商业经验和成熟的发展模式。
本文尝试梳理碧桂园的开发运营模式，并结合案例进行阐述，从而为关注这一方面的人提供参考。
关键词：开发运营模式；郊区大盘模式；高效率；全产业链；多元化布局引言房地产行业是国民经济的支柱产业，在长期的发展中逐渐趋于成熟。
由于我国地域辽阔且地区差异显著、房地产开发涉及政府多部门协作、行业易受国家政策调控影响、开发周期长投资大风险较大，所以房地产企业的开发经营模式对企业的发展至关重要，是指导房地产经营活动的重要理论依据。
随着行业的逐步发展，各房企逐渐形成了自己的开发经营模式，而这内在的基因指引着各房企形成了各自的风格、定位、方向及战略。
随着社会的进步、经济的发展、我国人口的持续增长、人们对房地产的需求在数量和质量上的不断提升，以及房地产竞争加剧、国家宏观调控政策变化，房地产的开发经营模式也应适时调整，房地产行业才能获得长足的发展。
1企业发展历程碧桂园成立于1992年，开创教育地产模式，2007年于香港上市，2013年高速扩张，销售额破千亿，到2020年连续4年上榜《财富》世界500强榜单，位列榜单第147位，全年权益合同销售额5706.6亿元，已在全国超1400个城镇布局，有超450万户业主，多年来稳健经营，独特成熟的开发运营模式助力其逐步成为房地产行业领军者。
2开发运营模式 2.1独特的市场定位避开房企扎堆、竞争激烈的一二线城市市场，独辟蹊径下沉聚焦四五六线城市。
宁德郊区住宅大盘开发的产品策略
郊区住宅大盘须 以真 山真水条件作为依托 ， 营造城市之
外世 外桃 源 般 的高 品 质居 所。 区住 宅大 盘 的规 划设 计 ， 郊 应 重视 维 护原 有 的地 形地 貌 ， 量减 少 土石 方 开挖 量。 过 合 尽 通 理 的规 划设 计 ， 自然 生态 环境 得 到 良好 的保 护 ， 至 比原 使 甚 来 更 好 、更 美 。郊 区住 宅 大盘 的规 划设 计 须 主 动地 适应 环
中， 而不 要过 于 集 中地 布置 建筑和 配 套设 施 ， 量减 少 土方 尽
开 挖 ，维护 好 原生 态植 被 。 建筑 要 融入 自然 ， 不 就 定要 求风 格 统一 ， 中西 风格 都
境， 而不应单凭主观愿望云改造环境。 当然郊区住宅大盘也
有个 环境 塑 造 的 问题 ， 上应 在 尊重 原 有 自然生 态环 境 的 原则 基础 上 ， 限度 地进 行 人 工塑造 。通过 精 心规 划设 计 ， 有 创造 舒适 、安全 、优 美 的 人居 环境 。
郊 区住 宅大 盘虽 然大 多在 郊 区 ， 不 能完 全脱 离城 市生 但
活 。 小 时车 程 范 围内 最好 ， 区住 宅大 盘能 不能 开 发 ， 半 郊 开
郊区住宅大蠡的产品开发策嚏
郊 区住 宅大 盘是 个性 化 的建 筑 产 品 ， 有个 性化 的市 场 须
定 位。
发多大规模 ， 把握怎样的节奏，生产何种类型的产品， 归根
其中的道路设汁要充分考虑居住者的私密性， 让游人从
家 门 口穿梭 往来 并 不 好。作 为住 宅 区 ， 全性 、私 密性 是重 安
要前 提 。
房地产投资的新趋势城市郊区的发展潜力
房地产投资的新趋势城市郊区的发展潜力房地产投资的新趋势——城市郊区的发展潜力近年来，随着城市化进程的不断推进，房地产投资的热点逐渐从城市核心区向城市郊区转移。
相比于城市中心区的高房价和资源短缺，城市郊区具有更为广阔的发展空间和潜力。
本文将探讨房地产投资新趋势中城市郊区的发展潜力，分析其中的原因和前景。
一、市中心资源短缺的压力推动城市郊区发展随着人口增长和城市朝内扩张，传统的城市中心区面临着资源短缺和土地供应紧张的问题。
尤其是在一线或核心城市，由于供应量不足，房价居高不下，给购房者带来了极大的经济压力。
与此同时，城市中心区设施和公共服务设备已现有配置水平难以满足城市化进程中人民群众的更高需求。
在这样的情况下，城市郊区的发展潜力逐渐获得了关注。
相比于城市中心区，城市郊区往往有更多的土地储备，可以更灵活地规划和布局建设；郊区的自然环境和生态资源也更为优越，有利于打造宜居的社区和生活环境。
因此，市中心资源短缺的压力推动了城市郊区在房地产投资中的新趋势。
二、城市郊区的发展潜力和优势1. 土地成本低廉：相对于城市中心区，城市郊区的土地价格相对较低。
这为房地产开发商提供了更大的利润空间，也为购房者提供了更多较为实惠的房产选择。
2. 城市规划和布局的灵活性：城市郊区相对较为开放的土地储备为城市规划和布局提供了更多的可能性。
可以根据市场需求和发展规划，更加灵活地规划建设不同类型的社区，满足不同人群的需求。
3. 生态环境和资源优质：城市郊区通常拥有更好的自然生态环境，空气质量和水资源供应等方面相对较好。
这种优势为居民提供了更宜居的生活环境，也是吸引人们选择城市郊区居住和投资的重要因素之一。
4. 城市基础设施和公共服务设施的提升：为了吸引更多的居民和投资，城市郊区在基础设施和公共服务设施建设方面也在不断提升。
包括交通便利性、教育医疗资源、商业配套等各方面的改善，为居民提供了更好的便利和舒适度。
三、城市郊区发展的前景展望城市郊区的发展潜力不仅在于为购房者和房地产开发商提供更多的选择和机会，也为城市的可持续发展提供了可行的方向。
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花园——总面积50万平方公里的昆山花桥国际商务城一侧，面积达13平方公里万。由一前度假社区—绿 地国际家园、二期尊老社区—孝贤坊 、商务社区和国际社区四大可持续主题板块构成。
绿地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“绿地21城”位于上海后
老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老 年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急 救助完备。
第一阶段：住宅楼宇 开发； 第二阶段：住宅小区 开发；
1960~~1980
1920~~1960
1980~~目前
现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘
城市功能分区
场所精神
和谐空间 功能符合协调； ……
住宅是居住的机器； 历史、文化与传统； 公共空间； “公园中的高楼”； 建筑内在品质； …… ……
主题社区开发模式
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的 成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题 吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环 境消除消费者的心理抗性。
大盘开发模式及策略思考
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1
引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形
成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随
土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市 场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大
老年、医疗服务
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14
主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传， 而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 1
主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力； 主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；
主题社区开发 模式基本特征
2
3
4
主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；
主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。 符合城市发展与区域需求的市 场定位与主题开发； 具有震撼力的鲜明主题捍卫项 目的号召力，形成项目与周边 项目鲜明差异； 主题先行，树立消费者信心。
适用条件 陌生区大盘开发，消费者 心理抗性大； 有区域内其它项目不具备 的独特资源，具有打造不 可复制核心竞争力潜质； 资金雄厚，前期投入大， 项目大、实现周期长。
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11
开发模式
通过对国内外多个大盘分心大盘开发模式
主题社区 开发模式
老年社区
体育社区 教育社区
新市镇开 发模式
产业驱动 开发模式
休闲产业
体育产业 商务商业
中心城镇 开发模式
综合体 紧缩城市 紧缩城市开发模式 开发模式 开发模式
交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐；
大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
南宁 昆明
郑州
济南
南昌
上海
广州
深圳
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8
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
项目功能配比与功能分区，以满足居 住的基本生活需求；
项目功能与城市、区域功能的互补；
项目开发驱动模式，吸引消费群体。
项目自身功能的互补、空间共享与客 户共享。
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12
模式一： 主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特 定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
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5
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
小盘 大盘
以单一功能开发
追求短期市场价值最大 大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。 单楼盘开发短期市场实现
适用条件
市镇结构组成 ※ 道路系统——市镇四 周均有区域性干道环 绕。
位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口；
多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。 New town 的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；
第三阶段：大规模住 区开发。
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7
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
大盘在中国
西安 “大盘风”席卷大地 成都 长沙 哈尔滨
据统计2007年底，全 国建筑面积在50万平 重庆 方米以上的在建、拟 建大盘项目300个以上， 几乎遍布所有中心城 市；
※ 邻里单位——邻里单 位内规划学校、游集 场、娱乐中心等设施 ；
※ 社区中心——内设会 堂、银行、邮电局、 医院等； ※ 商业设施——市场及 邻里商业中心； ※ 公园绿地及运动场 ※ 其它公共设施 ——汽 车站、停车站、加油 站等。
丰富多元的文化形态和景观；
可以持续发展的生态系统； 成功开发关键要素 街区的建设：人性化的步行空间
地产项 目价值
地产项 目价值
建设 标准化 推广营销 附加价值 定位规划 设计价值 建设 标准化 推广营销 标准化
定位规划 设计价值
运营附 加价值
时间
时间
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
项目运 营阶段
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第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; 华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板;
波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
烂尾：开发商永远的痛 准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
模块二
国内外成功大盘开发模式
大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。
盘产品将成为市场主流……
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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2
以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一
大盘发展与发展规律
大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主
成功关键因素
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模式二： 新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇 结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
New town 的来源 最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
主要建设措施： 外部功能内部化 公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ……
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健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的 重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力
奥林匹克花园的健康主题： 体育场、体育馆、名牌学校的 引进----体育中心； 宾馆、写字楼的开发、引进大 健康、运动 卖场----商贸中心 大型居住区的开发、其他公共 设施----居住中心。 深圳桃源居的教育主题：
大盘注重功能多元化
前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想
小盘建设
大盘开发
小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ……
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大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
社区规划：独立的社区布局
公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）
新市镇开发模式的关键是“造市”----有“市”才有镇。
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模式三： 产业驱动模式
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营 提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发