大盘开发模式及策略思考N

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大盘与小盘
大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适 功能配比、分期规划和启动策略。
小盘 ➢ 以单一功能开发 ➢ 追求短期市场价值最大 ➢ 单楼盘开发短期市场实现
大盘 ➢ 大盘注重功能多元化 ➢ 前期与后期的协同发展 ➢ 长期价值增长为指导思想
小盘建设
大盘开发
小盘建楼，大盘造城；
小盘卖房子，大盘卖生活、文化；
小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；
……
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大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区 和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
➢ 新都市主义的基本精神是
1920~~1960
社区设计必须将公共空间 的重要性置于私人利益之
➢ 开发风险评估与应对
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
➢波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; ➢华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; ➢波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
➢ 定位及规划设计的前瞻性、 科学性，后期生活方式打 造的市场性与运营科学化、 专业化是大盘成功必要条 件。
场所精神 ➢ 历史、文化与传统； ➢ 建筑内在品质； ➢ ……
和谐空间 ➢ 公共空间； ➢ 功能符合协调； ➢ ……
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大盘在中国
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘开发风起云 涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
西安 “大盘风”席卷大地
长沙
哈尔滨
成都
➢ 据统计2007年底，全国建 筑面积在50万平方米以上 重庆 的在建、拟建大盘项目300 个以上，几乎遍布所有中 心城市；
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第一部分：关于大盘发展与大盘价值
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大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平 米以上，建筑面积在30万平米以上。
关于大盘
传统对大盘物业类型的理解 是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅，也 包括商务、商业体和都市综 合体等。
传统对大盘影响力的理解仅 仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是对社 会发展的影响力。
准确定位、科学分区、合理的功能配烂比尾、：符开合发商市永场远需的求痛的启动策略是大盘成功 的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
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大盘价值创造
地产项目 价值
定位规划设 计价值
建设 标准化
大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标准化转变 为策划设计与后期运营与生活方式打造
➢ 标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低； ➢营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期经营成功使项
➢ 大盘由于规模优势、配套 相对齐全与营销宣传上的 优势，对城市的影响力大 大强于小盘，大盘不但价 格高，而且相对而言获得 更多的开发利润。
郑州
南宁
昆明
南昌
济南 上海
广州
深圳
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大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开 发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
➢ 盲目开发下的贪大求全， 定位随意化、缺乏市场及 技术支撑，风险规避不足 下的盲目启动导致的资金 链断裂，是国内外大盘失 败的根源；
传统对大盘价值的理解表现 为开发利润； 大盘价值更重要的是打造新 的生活方式，引导生活模式 的改变。
价值
第一层面： 住宅与居住、商业、 商务等功能的组合。
第二层面：
体量（规模）与大 盘的社会影响力。
第三层面：
开发利润与社区和 谐、生活方式塑造、 品牌提升。
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心 大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的 生活方式与居住方式。
国内外成功大盘开发模式
➢ 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发模式有主题社 区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模式、紧缩城市开发模式、中 心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
➢ 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别于其它楼盘生 活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功能复合的和谐社区。
大盘开发模式及策略思考
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引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。
随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的 不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场 掌控能力强的巨无霸企业，伴随土地供应郊区化趋势，随之诞生是 巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更 丰富的大盘产品将成为市场主流……
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是 其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
ห้องสมุดไป่ตู้
模块一 模块二
大盘发展与发展规律
➢ 大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展 阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
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开发模式
通过对国内外多个大盘分析
郊区陌生区大盘开发模式
主题社区开 发模式
老年社区 体育社区 教育社区
新市镇开发 模式
产业驱动开 发模式
休闲产业 体育产业 商务商业
➢ 项目功能配比与功能分区，以满足居住的基 本生活需求；
➢ 项目开发驱动模式，吸引消费群体。
城市中心大盘开发模式
中心城镇开 发模式
现代主义大盘
上；注重邻里关系，关注
人与自然的和谐发展成为
新时期大盘发展的最强音。 城市功能分区
➢ 住宅是居住的机器；
➢ “公园中的高楼”；
➢ ……
➢ 第一阶段：住宅楼宇开发；
➢ 第二阶段：住宅小区开发；
➢ 第三阶段：大规模住区开 发。
1960~~1980
1980~~目前
后现代主义大盘 新都市主义大盘
目增值，增加项目吸引力。
➢后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。
地产项 目价值
推广营销附 加价值
定位规划设 建设
计价值
标准化
推广营销 标准化
运营附加 价值
定位设计 阶段
项目建设 阶段
时间
推广营销 阶段
定位设计 项目建设
阶段
阶段
时间
推广营销 阶段
项目运 营阶段
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第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究