深圳大盘开发模式

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房地产大盘开发模式及策略思考

房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。

本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。

通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。

一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。

这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。

规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。

2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。

这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。

3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。

这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。

二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。

以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。

企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。

同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。

2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。

通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。

3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。

房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。

4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。

企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。

通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。

郊区大盘运作策略及其开发的八大规律

让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。

郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。

同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。

一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。

项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。

所以产品一定要以客户需求为导向。

关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。

2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。

首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。

（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。

综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。

（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。

郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。

优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。

PUD开发模式

PUD开发模式1、目前中国开发模式分为两种：“化整为零，分期开发模式”与“化整为零，统一开发模式”。

缺点：前者整体规划性不强，后者开发期过长。

2、国际目前流行的开发模式：“PUD（Planned Unit Development）计划单元综合开发”这一既符合整体规划条件，在实施上又能机动灵活的先进开发模式。

PUD是将项目整片土地的规划一次性完成，项目规划充分考虑未来可持续发展的长远战略，地块通过景观道分离而不混杂，整体规划完整有序，不会因项目大、发展周期长而失控。

同时，整体规划下面又具有一定的弹性，总规下的每个社区项目的开发，都可以根据当时的实际情况来制订，组团的修改，不影响整个大盘的整体构建和效果。

PUD的特点：（整体景观、配套先行，一步到位建设，产品分组团分割建设）a)统一规划⏹有统一的规划，把整个项目按照生活的尺度要求划分为不同的单元组团；⏹不同的单元组团通过道路、绿化、水系分隔，总体规划不变的情况下可以逐步实现有序开发；b)主题开发⏹保留自然原貌，最大限度地顺应特殊地形，最大限度地提升区域价值，最大限度地进行建筑与地理、历史、文化的融合；⏹根据不同的主题，定制不用的风格。

比如以高尔夫为主题的PUD”社区，骑马“PUD”社区、航海“PUD”社区等等，来吸引特定的客户。

c)配套先行⏹在配套设施上，集中布置，与开发单元独立，作为一个独立的项目来运作；⏹配套设施独立对外开放，便整体配套一步到位实施；⏹从消费者端看，此种开发模式的突出利益是客户可摆脱开发周期的束缚，最大化、最快速的享受到项目全部的配套设施。

PUD的优势：⏹这是一个可以利用的“开发概念”，一个生态、可持续发展的元素，而不是已经用滥了的“造城、综合大盘、健康社区“等口号；⏹各单元组团可以有不同的设计风格，多元化不影响项目的整体规划；⏹景观、配套先行，有利于区域的烘托，其说服力更强，更容易吸引人们的关注；⏹对于一个综合性区域盘的开发，具有可持续发展性。

关于新大盘的六个故事

关于新大盘的六个故事许多人都说，今天中国地产已经进入了一个大盘时代，这种现象的出现实际上是中国目前城市化发展的一种必然现象。

今天中国城市化发展的进程，其广度之广，规模之大，涉及人口之多，在人类历史上都是从来没有过的。

单就城市建设而言，二十一世纪的最初二十年，是一个注定会由中国人创造奇迹的年代。

在这个时代中，我们注定要创造一些西方国家从来没有见过的开发奇迹，但是同时不可避免的是肯定重复西方国家已经犯过的错误。

我们现在要谈的这些关于大盘开发的话题，就是要多看一些国外的案例，从国外类似的开发案例中，多总结一些经验，多吸取一些教训，使我们在发展建设的道路上能够走得更快一些—－道路总是曲折的，换句话说，聪明人不是不走弯路，而是擅于在弯路上比别人走得更快些。

西方国家所历经的新城开发的种种阶段，我们大部分也要历经一遍。

我们所能做的不应当是试图跨越一两个发展阶段，而是应当在总结西方国家经验教训的基础上，缩短我们走的弯路，尽快走上新城建设的正确道路。

本着这种从历史看问题的观点，就让我们分析一下国外已经在新城建设上发生过的几个“故事”。

大院与大盘。

当我们现在开始总结新时期的房地产开发时，我们总喜欢说一句话，那就是：我们告别了长期以来计划经济的单位分房时代，迎来了房地产开发的一个全新时期。

但是如果我们仔细注意一下就会发现，我们现在所建的大部分小区，无论是总体规模还是管理模式，在大多数情况下和原有的单位大院的居住区有许多惊人的类似。

一样的围墙大院，只是围墙由封闭式的院墙换成了透明式的栏杆。

一样的行列式布局，只是在这种布局中多增加了一些绿地与景观，甚至与旧的大院都一样，还都是一个大门口。

大门口上也一样是有人站岗，当然，站岗人的名字换了，原来我们管他叫警卫，现在我们管他叫保安，但是那种询问与登记的制度都会时时的提醒你，大院还在，属于大院的安全感也还在，好像那种大院文化也还在。

这种大院式的封闭为我们的城市建设带来了诸多的问题，开发商出于降低管理成本的考虑，往往在这些“大院大盘”进行建设时，都会做两项工作：一是把原属于小区内的市政路统统干掉，或者完全改为区内道路，以便于实行封闭式管理，然后，在此基础上就可以尽量减少小区的出入口，最好只留一个出入口。

房地产八大开发模式

延伸阅读：房地产八大开发模式一、规模化品牌扩张开发模式这种模式最典型的是碧桂园。

碧桂园最大成功之处在于，把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

其对房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整合）化。

与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。

“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。

（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。

这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。

建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。

“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。

2、大盘化（规模化）。

不少专家特别提及碧桂园像工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。

人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。

广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话、规模神话、品牌神话。

这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩）、顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）、均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩）、佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。

3、郊区化居住模式。

碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。

郊区大盘营销-华侨城

因此，开发商要会当导演——
大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景。同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感；大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
贯穿始终的核心价值主张
核心价值
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 天津华侨城实业有限公司成立天津华侨城首期启动动工华侨城首期（洋房、叠拼）开盘
2012.7
2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7
纯水岸一期会所落成
纯水岸一期联排别墅开盘华侨城纯水岸一期完美入住北区高层开盘欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成
开发节奏控制
•与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。同时，组团之间应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。 •与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情况。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
基于城市价值角度的拔高定位

大盘发展与开发模式介绍

产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。
模式四：中心城镇模式
中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式
区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间
概念及定义：
的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。
第一部分：关于大盘发展与大盘价值
关于大盘
大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。
价值
第一层面：住宅与居住、商业、商务等功能的组合。
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更
第二部分：国内外成功大盘开发模式研究
交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客
户共享。
模式一：主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发
主题社区开发模式
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。
产业驱动模式特征特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利；特色产业在城市具有号召力与影响力；特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。
成功开发关键要素
总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路；综合开发，全面收益：通过分散开发降低风险，提高盈利能力；规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。

中国地产八大理念

地产触角：中国八大地产理念出炉8月3０日,在广州举行的“２0０２年华商地产论坛”会上,地产界老板们提出的“关注普通人”、“新住宅运动”、“地产第二模式”、“连锁经营”、“新都市主义”、“可持续发展与大盘开发”、“地产娱乐化”、“生态住宅”被舆论认为是“影响中国房地产业发展的八大理念”。

深圳万科集团董事长王石提出：“关注普通人”提倡关注不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主。

认为这个群体是现在、未来住宅市场的主流消费群体，商品住宅应该从面向少数群体的“奢侈消费”转向普通人的“大众消费”。

沈阳华新国际集团总裁卢铿提出：“新住宅理念”通过住宅产业的创新引发社会的文化创新,为中国房地产业的发展注入全新的文化内涵。

北京万通集团董事局主席冯仑提出:“地产第二模式”即成立专业性的房屋供应商,采用戴尔模式营销住宅,进行风险投资融资,发起采购网站运用B2B模式进行集中采购。

第二模式跨越了资本结构合理化、规模构筑大型化的传统模式，为中国地产提升国际竞争力和市场化水平做出了积极探索。

中体奥林匹克花园管理公司总裁郭梓文提出:“连锁经营”在中国地产界第一次使用统一的地产品牌，并以连锁经营的形式进行运营。

侨鑫集团有限公司地产执行总裁唐明曦提出:“新都市生态主义”主张“都市的命运就是人类的命运”,“都市生态是自然生态与人文生态的结合”;他提倡一种节约时间,节约生命，节约都市资源,注重人与自然的亲和，注重人性化交往空间的人居生活模式;广东祈福新房地产公司董事长彭磷基提出:“可持续发展与大盘开发”从１９91年开创中国第一个大盘至今,不但催生了中国地产大盘的开发热潮，而且成为中国地产大盘的卓越典范。

北京红石公司董事长潘石屹提出:“地产娱乐化”即将商业和文化与形象包装完善地结合,“现代城”和“建筑师走廊”均在业内引起了史无前例的反响。

中国住宅产业商会会长聂梅生提出：“生态住宅”第一次在国内将生态住宅的概念技术化、标准化,真正实现了中国住宅产业的升级换代。

深圳桃源居前期策划及大盘竞争分析

第一部分大盘如何应对市场竞争房地产开发竞争的实质根本策略相关链接相关链接：：华侨城开发模式首先在目标选择上，华侨城提出了“建设２１世纪中国生活居住示范区”这一高屋建瓴、又内涵丰富的住区开发总目标。

在这一目标指引下不仅把４．８平方公里土地纳为规划对象，而且对生活在这片土地上的人的生活需求、行为模式进行充分考虑，在人与自然环境的协调关系、人与社会环境的协调关系上进行思考、调整，力求创造一种社会、经济、自然三者之间和谐、完美，物质、能量和信息高效利用，生态良性循环的人类工作、生活居住地。

具体体现在三个层次上： ——在自然地理层次上，选择了保护原有山水依山就势建“花园中的城市”； ——社会功能层次上，选择了建国际水准的旅游城、数码城、科技城； ——文化意识层次上强调现代的、开放的、文化的、自然的，提出“绿色家园”概念，倡导一种亲近自然、生机勃勃，同时又具有故乡感的人文社区氛围。

其次，在开发运作上，华侨城开发模式意义在于它形成了自己独特的操作程式和面对问题的解决方案。

——在开发方式上，华侨城的做法是先规划、后建设，先建花园后建城市，先旅游开发后商品住宅开发，再旅游与房地产互动发展。

——在解决操作层面的问题上，华侨城形成了自己特有的原则立场： —是以超前的眼光来解决现实中的问题，不仅“先规划，后建设”，而且在建设中遇到问题总是以发展的眼光加以解决，为可持续发展预留空间；二是以科学的精神来打造艺术品。

充分尊重专家意见、尊重科学规律，在维护规划的权威性与完整性的同时，适时适度、科学合理地加以调整；三是以不经济的手段取得经济上的成功。

华侨城投入大量资金在没有直接效益的环境建设上，特别是当经济利益与环境建设发生矛盾时，总是以前者让位于后者，但最终－－当华侨城的空气、阳光、湖水成为稀有资源时，她在经济上的巨大收获便开始了。

华侨城在对４．８平方公里土地成片开发中，坚持“规划就是财富，环境就是资本，结构就是效益”的开发理念从实际出发，大胆探索和实践，经过十多年的不懈努力，终于在昔日荒凉的深圳湾建起了一座环境优美、配套完善、交通便利、布局合理的新型海滨城区。

房地产大盘营销模式研究——以某别墅大盘项目为例

（２）整合资源，促进和维系老业主
公司充分整合资源，如举办某证券公司与某别墅大盘项目ＶＩＰ客户联谊会；浅湾开盘活动中由某旅行社提供南极游
示着楼市进入了规模化发展的“ 大盘时代 ” 。本文研究涉及的名额等，通过集团资源的整合提高客户对于品牌的认知和忠
响力的营销模式．．某别墅大盘作为国内某地产开发商的首个
超级大盘，通过对其营销模式的研究表明：营销应高端站住，
通过圈层营销和体验营销，不断提升品牌势能，并且注重营销卖点的连续性、节奏性和系统性，通过全员营销向市场传达一致的清晰的品牌形象关键词：房地产；营销；营销模式：营销策略
图市ＭＡ场ＲＫ营ＥＴＩ销ＮＧＲＥＳＥＡＲＣＨ
房地产大盘营销模式研究
以某别墅大盘项目为例
◇ 陈明蔡志明
摘要：近年来由于房地产企业的增多，加上宏观经济环境
不可分的。通过对项目的大盘营销模式研究，希望可以为项目
主，爱传播、介绍２套以的一个市场，档次不高、品质较低，数
年来别墅价格仅相当于城市核心区的公寓价格，而佛山市场
郊区高端楼盘短缺，客户还处于由农村向城市集中的这样一
个阶段。经过四年多的建设，项目创造了大盘开发的奇迹：在权威人士。二是精心设计圈层活动，路线规划方面把最能体现

什么是PUD开发模式

最初知道“PUD开发模式”，是在一次对麓山国际社区网站的浏览中看到的。

什么是PUD开发模式呢？目前国内大盘所采用的开发模式通常有两种，“化整为零，分期开发模式”与“化整为零，统一开发模式”。

前者的缺点在于整体规划性不强，后者的缺点是开发期过长。

而“PUD（Planed Unit Development）计划单元综合开发”的模式则规避了这两种开发模式的不利点，是一种既符合整体规划条件，在实施上又能机动灵活的先进开发模式。

PUD最基本的思路就是讲求规划的整体性。

凡是采用PUD的建设项目，不论是住宅、商用或商住混合建筑，都有一个共同特点，即都是一个整体的规划而不是一个一个地块的设计。

任何一个PUD项目上马，开发商都会有一个总体的规划，哪个地块修住宅、哪个地块修公共设施、哪个地块修道路，甚而住宅单元的风格、密度和构形，都会在开发商计量范围，这不仅避免了传统土地开发模式造成的市区和郊区建筑杂乱无序的状况，而且开发商还可以预测自己掌控的土地何时或何地会产生何样的房屋形态，由此避免由于设计缺乏连续规划性而衍生的建筑群不协调不匹配等问题。

目前，国内很多的大盘就面临这样的困境，不考虑项目的整体性，做了今天没明天，社区感觉和规划很糟糕。

有的开发商意识到了这一点，有个总规，把土地分成很多单元，可是他们往往忽视了在每个阶段按照当时市场做详细规划，来改变，这也是规划操作中最重要一步。

单单宣称自己有个总体规划，忽略项目每个阶段的细节性问题，只在建筑的名称上做改变，总规最终只能流于形式。

任何一个PUD项目，它的开发计划可以为适应市场需求而作出相应改变。

一旦你在施工中发现计划有问题，无法适应市场的变化，你可以马上修正你的PUD。

PUD之所以能得到开发商的追捧和客户的认同，这得力于它所具有的弹性。

即任何一个PUD项目，它的开发计划是可以为了适应市场需求的变化而作出相应改变的。

一旦你在施工中发现计划有问题，无法适应市场的变化，你可以马上修正你的PUD。

前线：我国旅游综合体的发展现状与趋势

前线：我国旅游综合体的发展现状与趋势在旅游需求多元化及旅游产业发展复合化的双重作⽤下，以旅游休闲功能为主导，融合休闲、旅游、度假、居住、⽂化、产业等多功能的旅游综合体顺势⽽⽣。

近两年在有利的市场环境诱导下，旅游综合体更是发展极为迅猛。

本⽂是克⽽瑞旅游地产团队在近⼏年数百个实操项⽬策划与研究基础上整理⽽成的⼀些观点和⼼得，也希望借此机会能与能与业界同仁能有更多的交流。

在积极探索其发展模式和路径。

尤其是近两年，在旅游消费转型、旅游产业提升、城镇改⾰深化等等多种因素共同促进下，旅游综合体已经成为旅游业改⾰创新的聚集点。

国际旅游投资协会总⼲事王琪曾在接受记者采访时⽀出：“旅游项⽬的综合性越来越强，⼤型趋势也很明显，旅游综合体已经成为旅游投资项⽬的基本模式。

”本⽂所指的旅游综合体是指⼀定规模的⼟地为基础，以相对丰富的资源为依托。

以旅游功能为主导，有效实现旅游及相关产业的联动发展的复合型旅游度假项⽬。

具体⽽⾔，旅游综合体是复合有多重功能的综合型旅游地产项⽬。

旅游综合体的发展现状1旅游综合体的发展虽然仅有短短五年时间，但在各⽅因素的共同促进下，旅游综合体已经出具市场规模，并在多个层⾯影响旅游业，房地产业乃⾄社会经济的发展格局。

1.1市场规模庞⼤旅游综合体⾃提出以来，就⼀直得到各级政府的经济⿎励，也得到了⼤量旅游企业的和房地产企业的⾼度关注。

据CRIC旅游地产不完全统计，截⽌2013年底，全国已上市的旅游综合体项⽬约有2600个，占旅游地产项⽬总数的50%左右。

约有两千多家来⾃不同领域的企业涉⾜旅游地产开发，投资总额超过1万亿，旅游综合体投资已经成为社会固定资产投资的主要组成部分。

国内知名旅游综合体项⽬投资额⼀览表1.2发展区域集中我国的旅游综合体开发的区域集中性特征⼗分明显。

从区域分布来看，⽬前的我国旅游综合体项⽬主要集中在⾃然资源较好的区域，在区域分布上呈现出“向海、环湖、依⼭”的特点，因此投资源突出的海南岛、环渤海和⼭，湖资源突出的长三⾓、云南以及川渝地区是我国旅游旅游综合体项⽬最为集中的区域。

深圳华侨城

1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城，并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人资金、技术、人才的窗口和基地。于是，被后人称为“中国主题公园之父”的马志民先生开始带领着一班人探索以一种全新的理念建设这座具有里程碑意义的大型旅游城。
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开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）
3、华侨城旅游地产的利润模式
华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。
主题配套低价拿地成就高利润率先旅游后地产带来超高利益公园拉动项目均价
高利润是华侨城做强的驱动器
商务居住激发社区新活力波托菲诺有很多开放的表现形式，例如它公共的商业街、水岸广场，以及作为标志性建筑的钟楼，都是居民交流和参与社区活动的地方。这些开放性场所的存在，从空间层面上打破了封闭的居住形式，在一定程度上促使人们形成更加开放的居住心理。社区里面引入了完全对外开放的酒店式公寓。它的对象主要是外地来深的商务人士，以及一些外国人。
的滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园。
是华侨城的第四大主题公园；运用现代休闲理念和高科技成果兴建；项目占地面积17万平方米该公园在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补；并运用了多项现代科技与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院，欢乐谷的玛雅海滩水公园获1999年国际水公园“行业创新奖”。
3大主题公园
云海谷2大高尔夫球场
4座主题酒店
3大主题小镇
茶溪谷云海谷大峡谷
18洞公众高尔夫球场 18洞会员高尔夫球场

房地产大盘开发模式及策略

休闲产业社区发展：第一阶段：单一大中型文化主题园；第二阶段：综合性、区域性开发；第三阶段大型旅游休闲区的出现。
产业驱动模式特征
特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利；特色产业在城市具有号召力与影响力；特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。
成功开发关键要素
适用条件
大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发。
模式二：新市镇模式
凤凰城
新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施
New town 的特征
规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；丰富多元的文化形态和景观；可以持续发展的生态系统；
成功开发关键要素
街区的建设：人性化的步行空间社区规划：独立的社区布局公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）
地产项目价值
定位规划设计价值
建设标准化
大盘价值创造
项目建设阶段
推广营销阶段
推广营销附加价值
定位规划设计价值
运营附加价值
定位设计阶段
项目建设阶段
推广营销阶段
项目运营阶段
推广营销标准化
建设标准化
时间
时间
第二部分：国内外成功大盘开发模式研究
通过对国内外多个大盘分析
中心城镇开发模式
紧缩城市开发模式
综合体开发模式
产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。
总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路；综合开发，全面收益：通过分散开发降低风险，提高盈利能力；规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。

远郊大盘的开发模式及典型案例分析PPT课件

n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶段未到，中高端人群缺乏背景下，通过“低成本、低总价、基本生活配套”主抓刚需外溢的中低端客群。
本报告是严格保密的。
模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交通中心，未来将开通到达广州各商业旺区的社区穿梭巴士；
Ø已签约引进广州华润万家生活超市；
Ø规划建设沿湖商业街；
Ø规划打造美食一条街，未来将引入多种风味品牌美食店；
医疗保健系统
社区医院、健身中心
道路交通系统
独立交通中心，地铁5号线，业主巴，客运中心
本报告是严格保密的。
交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校教育设施系统
开办凤凰城幼儿园、小学、中学，前瞻性地开创了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套；形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区

碧桂园开发模式

1.碧桂园模式的主要特点：统一开发，统一规划的产业化经营模式。

①大盘开发：项目面积大，大部分都在150万㎡以上，有的甚至600万㎡，规模开发，建成一座城。

②一条龙服务：从项目设计——施工——安装——装修——销售——物业都有自己来做，而且还有全国排名前三的管桩厂，甚至还有自己的庄园，可以供应家禽蔬菜，可谓应有尽有。

2.碧桂园社区：①学校②俱乐部③别墅住宅等三大功能相互依存的现代化社区。

3.低价&快速
低价：采用沃尔玛的盈利法则，薄利多销，从而注重控制开支；
快速：由于一系列工作由自己来做，而且采用产业化经营模式，碧桂园每次开发周期能缩短到六个月，3月开工做基础，8月就可交楼。

4.项目选择均立足在二、三线城市，于是才能大盘开发。

5.市场客户定位为中等收入的大众群体，这些人能买得起房也需要买房。

抓住这个群体的法宝：①相对较低的价格，②优质的服务。

附：创始人：杨国强现任掌门人：杨惠妍2007年胡润首富1300亿人民币
成立时间：1997年总部地址：中国广东省佛山市顺德区
公司广告语：给您一个五星级的家。

PUD开发模式浅谈

PUD开发模式浅谈最初知道“PUD开发模式”，是在一次对麓山国际社区网站的浏览中看到的。

什么是PUD开发模式呢？目前国内大盘所采用的开发模式通常有两种，“化整为零，分期开发模式”与“化整为零，统一开发模式”。

前者的缺点在于整体规划性不强，后者的缺点是开发期过长。

PUD最基本的思路就是讲求规划的整体性。

凡是采用PUD的建设项目，不论是住宅、商用或商住混合建筑，都有一个共同特点，即都是一个整体的规划而不是一个一个地块的设计。

目前，国内很多的大盘就面临这样的困境，不考虑项目的整体性，做了今天没明天，社区感觉和规划很糟糕。

单单宣称自己有个总体规划，忽略项目每个阶段的细节性问题，只在建筑的名称上做改变，总规最终只能流于形式。

任何一个PUD项目，它的开发计划可以为适应市场需求而作出相应改变。

一旦你在施工中发现计划有问题，无法适应市场的变化，你可以马上修正你的PUD。

PUD之所以能得到开发商的追捧和客户的认同，这得力于它所具有的弹性。

即任何一个PUD项目，它的开发计划是可以为了适应市场需求的变化而作出相应改变的。

一旦你在施工中发现计划有问题，无法适应市场的变化，你可以马上修正你的PUD。

置业国际深圳蛇口大盘项目总体定位战略方案DOC样本

升值潜力优势
西部通道开通后,蛇口将成为深圳唯一拥有海陆两大边境口岸区域,比照罗湖、皇岗口岸物业先后十年发展,就可以发现口岸流通对物业价值提高具备很大影响。
全海景优势
项目地块东南面拥有270度开阔海景面,长达1100米永久性海岸线将成为本项目独有景观资源,将成为本项目最大卖点及提高项目市场形象重要因素。
与都市有机结合：为了避免单一住宅开发,本项目应注重与周边都市社区有机联系,如在长达1100米海岸线上建一条观海长廊,游艇、码头等建设充分运用了本地资源和政府规划。
2.2硬件配套方面
多用途社区服务中心
类型多样开敞空间：多类型开敞空间满足了人们进行不同室外活动需要。人们各取所需
2.3软件方面
高密度与亲切宜人社区氛围
1.3 市场趋势
随着中华人民共和国房地产产业蓬勃发展,创造具备中华人民共和国特色社区成了当前市场大盘发展趋势。
住房有无选取户型选取地点选取环境选取社区
面积大小较好绿化配套完善物业服务参加管理
客户选取趋势——精神家园
居住发展趋势
开发强度趋势——超大规模
楼宇开发社区开发大规模住区开发
容积率: 2.95
注:关于指标变动详细理由和利润损益分析见附件1。
3.2项目地块分析
3. 2. 1地块形状分析
地块填海而成,地势平坦,由一片较为规则矩形空地和一块很不规则山脚空地构成。矩形空地东西长约600米,南北宽约500米,中间被一条拟建中望海路隔开,规整矩形地块有助于进行项目总体规划布局。
望海路将项目地块分割两块大小不一地块,位于蛇口山小地块由于地形不规则,用于住宅规划较困难,但可放置来提高项目档次其他配套,如休闲旅游设施。
区位优势
项目所处蛇口片区始终以来被以为是最适合人类居住、休闲地方。随着政府大力扶持, XXX片区将逐渐被开发成继蛇口之后集休闲、观光、度假、购物为一体居住圣地。

大盘开发模式及策略思考

大盘开发模式及策略思考大盘开发模式及策略是指在建设大盘的过程中，通过明确的发展模式和合理的策略思考，实现大盘的可持续发展。

大盘开发是指将已有的资源进行整合利用，形成一个相互关联、互相促进的整体，实现资源的最大化利用和效益的最大化。

大盘开发的模式可以根据具体情况而定，但一般包括以下几种方式：一、资源整合大盘开发的第一步是资源整合，即将各种资源进行整合利用，形成一个整体。

这些资源包括土地、人力、资金等。

通过整合资源，可以发挥资源的优势，提高资源的利用效率。

二、差异化竞争大盘开发的第二步是差异化竞争，即通过与其他大盘的差异化竞争，获得竞争优势。

这可以通过创新，提供独特的产品或服务，或者通过降低成本、提高效率等方式获得竞争优势。

三、开放合作大盘开发的第三步是开放合作，即通过与其他大盘的合作，实现互利共赢。

开放合作可以通过各种形式实现，包括合作开发项目、共同利用资源、共同研发产品等。

通过开放合作，可以实现资源的互补和优势的互相促进。

四、可持续发展大盘开发的最终目标是实现可持续发展。

可持续发展包括经济、社会、环境三个方面的发展。

在经济方面，要实现经济的持续增长和发展；在社会方面，要实现社会的和谐发展和人民生活水平的提高；在环境方面，要实现环境的保护和可持续利用。

在制定大盘开发的策略时，可以根据具体情况确定，但应该考虑以下几个方面：一、优势资源的发挥在制定大盘开发的策略时，应该考虑如何充分发挥自身的优势资源。

这包括土地、人力、资金等方面的资源。

通过发挥自身的优势资源，可以实现资源的最大化利用和效益的最大化。

二、市场需求的调研在制定大盘开发的策略时，应该调研市场需求，了解市场的需求状况和发展趋势。

只有了解市场需求，才能制定出符合市场需求的开发策略，并实现市场的需求和资源的匹配。

三、合理规划和管理在制定大盘开发的策略时，应该进行合理规划和管理。

这包括土地规划、人力规划、资金规划等。

通过合理规划和管理，可以实现资源的合理配置和利用。