深圳大盘开发模式

50万m2，8500元/ m2 ，容积率3，意味着什么？
参照系：《深圳销售龙虎榜》
华侨城·波托菲诺：108万m2 ，容积率，17年成熟社区 中心区·黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商 南山后海·蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者 二线关外·四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园
第二期 2004上半年
分期规模 万M2
物业类型
天鹅堡
7.64
首期配置：会所
纯水岸
1.6
2.7
天鹅堡
19
纯水岸
3-4 6-7
高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house
25000
House
15000
12000
多层 高层
8500
9000
9000
首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期
首期配置：会所
9000
9000
9200
价格走势
8500
总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套 和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。
波托菲诺的开发策略
时间轴 2002.1
第一期 2002.9
2002.7
2003-11
100-200的3-5房
6400
项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建 成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。
大 盘
蔚蓝海岸
启
每期开发均值：18.3万m2
动
每期套数均价值：1667套
模
启动规模：8.4万m2
型
启动配置：缺乏
启动模式
“画饼”模式：描绘宏伟蓝图
分期规模
万M2
7.64
9.13
8.39
4.25 5.58
9.16 8.84
物业类型
多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅
首期配置：交通、商业花 城街，提供日常服务
价格走势
3300
3600
3800
3900
3950 4100
3900
Leabharlann Baidu
首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可 以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。
社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。
大 盘 黄埔雅苑 启 每期开发均值：11.98万m2 波托菲诺 动 每期套数均价值：753套 每期开发均值：11.98万m2
模 启动规模：10.7万m2
启动规模：7.1万m2
型 启动配置：会所（售楼处） 启动配置：同左
启动模式
启动模式
“以点带面”
“以点带面”
同类项目：桃源居
适用范围： 1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业 或市政规划有重大利好） 2、存在前提：早期地产营销不充分
黄埔雅苑的开发策略
第一期
时间轴 2000.7
第二 期
2002.1
第三期
2002.5
第四期
2003.3
分期规模 万M2
10.7
10.5
13.4
13.3
主力户型 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房
大
盘
四季花城
启
每期开发均值：7.57万m2
动 模 型
每期套数均价值：641套 启动规模：7.64万m2
启动配置：300米花城商业街
启动模式
“以小搏大”
同类项目：阳光棕榈园
理论基础： ——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财 富为终极需求
现有大盘启动模型的适用性
启动规模通常不大于10 万m2 ，1000套
“画饼”模式 “以点带面” “以小博大” “以本伤人”
地产营销初始阶段的产物 低成本营销手法，成为目前主流模式 体验经济的萌芽状态 反营销的做法，属于产品经济范畴
50万m2，8500元/ m2 ，容积率3，意味着必须寻求突破
理论基础： ——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表 现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡 的能力 ——新经济学观点：消费者是有限理性的
时间轴
四季花城的开发策略
第一期
第二期
第三期
第四期
第五期
第六期
第七期
1999年 2000初
2000-10 2001-5 2001-10 2002-5 2002-9
大盘开发模式研究1：大盘启动模式
蔚蓝海岸的开发策略
时间轴
第一期
1999.11—2000.4
第二期
2000.5—2002.12
第三期
2002.5—2003.4
分期规模
万M2
8.4
主力户型 70-120的2-3房
首期缺乏配置 居住氛围不浓
价格走势 5300
25.9
100-150的3-4房
6500
20.3