房地产估价理论与方法重要公式
房地产估价师考试《理论与方法》：成本法基本公式
1.成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格一折旧2.适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。
在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。
(2)计算开发区可转让土地的平均价格。
用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
(3)计算开发区某宗土地的价格。
将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。
对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。
3.适用于旧房地产的基本公式在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
房地产成本法合估的公式
房地产成本法合估的公式
房地产成本法合估的公式为：
1. 土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费+拍卖佣金+土地使用税等；
2. 建筑安装工程费用=建筑工程费用+安装工程费用+基础设施建设费用；
3. 开发间接费用=管理费用+销售费用+财务费用；
4. 开发成本合计=土地费用+建筑安装工程费用+开发间接费用；
5. 房地产评估值=开发成本合计×(1+利润率)×(1-销售税费率)。
需要注意的是，具体的公式可能因评估目的、地区差异和政策等因素而有所差异，需要结合具体情况进行使用。
房地产估价考试重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价师《理论与方法》重要公式(章节全覆盖).doc
估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值 修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值 修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额 第三章抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款房地价格=土地价格+建筑物价格 楼面地价=总建筑面积土地总价楼面地价=总建筑面积土地总价×土地总面积土地总面积=容积率土地单价容积率=土地面积建筑面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值 人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数-人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数- 第六章 比较法及其应用 第二节 搜集交易实例 第三节 选取可比实例 第四节 建立比较基础 一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）实物范围要相同。
二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。
三、统一融资条件 四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费 正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额-1 正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额+1（记忆“牙买加”） 五、统一计价单位 1、统一价格表示单位 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×建筑面积套内建筑面积套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×套内建筑面积使用面积 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×使用面积建筑面积·1公顷＝10 000平方米=15亩 ·1亩＝666.67平方米·1平方英尺＝0.09290304平方米 ·1坪＝3.30579平方米·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 ·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304 ·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579 第五节 交易情况修正 1、总价修正、单价修正 2、金额修正可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即 可比实例成交价格×S%±11＝可比实例正常价格 （假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%） 上式中，S%±11是交易情况修正系数 第六节 市场状况调整（交易日期调整） 一般公式·可比实例在成交日期时的价格×(1±T ％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)） （一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）可比实例在成交日期的价格×数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格 （二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格 第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
2012年房地产估价师《理论和方法》：毛租金乘数法
2012年房地产估价师《理论和方法》：毛租金乘数法对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier，GRM)、潜在毛收入乘数(potential gross income multiplier，PGIM)、有效毛收入乘数(effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(net income multiplier，NIM)。
相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
1.毛租金乘数法毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即：房地产价值=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：毛租金乘数=价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。
当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以月租金求得的毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用价格除以年租金求得的毛租金乘数。
毛租金乘数法的优点是：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料;②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值;③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。
毛租金乘数法有以下缺点：①忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。
毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。
但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个补充。
2.潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即：V=PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：PGIM=V/PGI与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式(整理)房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价理论与方法重要公式精修订
房地产估价理论与方法重要公式GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价理论与方法重要公式整理
房地产估价理论与方法重要公式整理房地产估价理论与方法是指针对房地产市场，通过具体的理论、方法和技术手段，进行对房地产市场价值的评估与计算。
估价理论和方法主要是基于市场价值理念和财务分析法，旨在规避市场波动风险，为市场参与者提供可信的并严密的房地产市场分析与决策依据。
本篇文档将对房地产估价理论和方法中的重要公式进行整理，帮助读者更好地了解房地产估价。
一、净现值（NPV）公式：NPV = SUM (CFt / (1 + r)t) -C0其中，CFt代表第t期现金流；r代表收益率；C0代表投入成本。
NPV公式主要是用于确定房地产投资的可行性，即在资金投入的前提下，是否能够通过现金流回收成本，以及能否实现收益。
二、收益贴现率（Yield）公式：Yield = (Annual Rent / Price) x 100 %其中，Annual Rent代表年租金；Price代表购买价格。
收益贴现率是一种经济学概念，是指在未来一段时间内，对预计的未来收益进行折现计算，从而得到当前市场价格。
收益贴现率公式可以用于计算不同房产的收益贴现率，以便于市场参与者做出更好的投资决策。
三、房产周转率公式：Turnover Ratio= (Total Value of Sales / Average Investment Value) x 100%其中，Total Value of Sales代表房产总销售额，Average Investment Value代表房产平均投资价值。
房产周转率公式用于计算房地产市场的周转情况，即衡量房地产市场销售速度和活跃度的重要指标。
四、资本化率公式Capitalization Rate = Net Operating Income (NOI) / Current Market Value其中，Net Operating Income (NOI)代表净经营收入，是指扣除各类支出后，所获得的经营收入。
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价理论与方法重要公式(整理)
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
房地产估价理论与方法重要公式整理
房地产估价理论与方法重要公式1．2房地产的概念·建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积·容积率=总建筑面积建筑用地面积·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数·容积率=建筑密度×建筑层数·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
房地产估价理论与方法重要公式
房地产估价理论与方法重要公式房地产估价是指通过一系列的理论和方法来评估房地产的市场价值。
在进行房地产估价时，常会用到一些重要的公式和计算方法。
本文将介绍房地产估价中常用的一些公式和计算方法，以便读者更好地理解和应用。
1. 单位面积价格 = 总价值 / 总建筑面积这是最基本的房地产估价公式之一。
通过将房地产的总价值除以总建筑面积，可以计算得到单位面积的价格。
这个公式通常用于评估住宅或商业地产的市场价格。
需要注意的是，总价值和总建筑面积应分别按照相同的货币单位和面积单位进行计算。
2. 租金收益率 = 年租金收入 / 房地产市值租金收益率是房地产估价中非常重要的一个指标，它反映了房地产投资的回报情况。
通过将年租金收入除以房地产市值，可以计算得到租金收益率。
租金收益率越高，说明投资回报越高。
不同类型的房产租金收益率一般有所差异。
3. 毛利率 = 毛利润 / 销售收入毛利率是用来衡量销售活动所创造的利润的一个重要指标。
在房地产行业中，通过将毛利润除以销售收入，可以计算得到毛利率。
毛利率的高低可以反映企业的盈利能力和健康状况。
4. 投资回收期 = 资本回收 / 年净现金流量投资回收期是评估投资回报时间的一个重要指标。
在房地产估价中，可以通过将资本回收除以年净现金流量，计算得到投资回收期。
投资回收期越短，说明投资回报越快。
5. 土地估价 = (建筑物估价 - 建筑物折旧) / 建筑物占地面积土地估价是房地产估价中的一个重要环节。
通过将建筑物估价减去建筑物折旧，再除以建筑物占地面积，可以计算得到土地估价。
这个公式通常应用于分析土地和建筑物的价值，帮助投资者做出决策。
6. 折现现值 = 未来现金流量 / (1 + 折现率) ^ 年数折现现值是用来衡量未来现金流量的现值的一个重要计算方法。
在房地产估价中，根据未来现金流量和折现率，可以计算得到未来现金流量的折现现值。
折现率通常根据市场情况和风险评估来确定。
通过计算折现现值，可以评估房地产的长期投资价值。
《房地产估价理论与方法》重点内容：建筑物折旧的求取
《房地产估价理论与方法》重点内容：建筑物折旧的求取建筑物折旧的计算是成本法计算房地价值的重要一步,为了方便大家理解与掌握这一知识点,下面是小编为大家详细介绍《房地产估价理论与方法》重点内容：建筑物折旧的求取，欢迎大家阅读！(一)建筑物折旧的含义估价上和会计上虽然都使用折旧这个词，并且意义上有某种相似之处，但因两者的内涵不同而有本质区别。
估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值(二)建筑物折旧的原因根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。
建筑物折旧的求取方法：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。
(一)年限法1.年限法和有关年限的含义年限法也称为年龄一寿命法(age-life method)，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。
2.直线法年限法中最主要的是直线法(straight-line method)。
直线法是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
3.成新折扣法早期采用成本法求取建筑物现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。
(二)市场提取法市场提取法(market extraction method)是通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。
相同或相似折旧状况，是指可比实例中的建筑物折旧类型(物质折旧、功能折旧、外部折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。
求取建筑物折旧应注意的问题：(一)估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是减价调整;会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。
房地产估价收益法公式
房地产估价收益法公式一、收益法中的必须死记的两个公式:1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n](年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]P=nA/(1+i)[当I=s时]这个公式用的频率最高,但容易记错,到底是i在前,还是s在前;是i在上,还是s在上。
实际记忆中,把它叫做”爱情公式”。
利用谐音i就是爱,s就是死。
“爱到死,死也爱,当爱就意味着死亡时,留下的依然是爱”,意思先有”i-s”,然后是”1+s”在上,再是”1+i”在下,当i=s时,只有i没有s。
这样,可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。
三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限,收益率等的换算,给出了好几个公式,让人一时无法记住。
如:V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记,因为这里都隐含了一个前提,土地的年收益都是相同的,只是在不同年限,不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理,那例题::中的解法都会变成以下的解题思路了。
例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米,报酬率10%,问30年的土地价格。
解题思路:设土地年收益=a,30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]X=2410.16元/平方米例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米,报酬率8%,问假设报酬率为10%,50年的土地价格。
解题思路:设土地年收益=a,50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198,抵押贷款常数公式RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]这个公式也不好记,不过仔细观察以下,就会发现,它不过是年金现值公式的变形,且是以年抵押贷款常数表示的,那样就好理解了。
房地产估价理论-收益法部分主要公式(汇编)
精品文档净收益每年不变的公式①用于不同土地使用期限或不同收益期的房地产价格之间的换算 ②用于比较不同期限房地产价格的高低③用于比较法中因土地使用期限或收益期不同进行的价格调整①V 收益价值 A 净收益 Y 报酬率n 持有期或收益期②收益期为无限年公式：YAV =用于不同期限房地产价格之间的换算：nn n )1(1)1()1(11n Y Y Y K +-+=+-=若已知V ∞，求V 70、V 50如下：V 70=V ∞ × K 70V 50=V ∞ × K 50若已知V 50,求V ∞、V 40 如下：V ∞=V 50 ×501K V 40=V 50 ×5040K K 则：V n =V N ×NnK K =V N × 1)1(]1)1[(1--+-++Nn nN Y Y Y ）（ 以上公式报酬率相同以下公式报酬率不同时])1(11[n n n n Y Y A V +-=与公式)1(11[N N N N Y Y A V +-=相除，推导出下列不同期限房地产价格之间的换算公式：]1)1[()1(]1)1[()1(-++-++⨯=NN n n n n n N N N N n Y Y Y Y Y Y V V净收益按一定数额递增的公式 收益期为有限年的公式：p226 b---净收益逐年递增的数额n2)1()1(11(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯-+-+=收益期为无限年的公式：p2272Y bY A V +=净收益按一定数额递减的公式b 变为-bn2)1(])1(11)[(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯++--=A-(n-1)b ＜0即1+bA n ＞A-(n-1)b=0 （用在求合理经营年限时求n 的数值）P228净收益按一定比率递增的公式收益期为有限年的公式：p229 g-净收益逐年递增的比率])11(1[nYg g Y A V ++--=收益期为无限年的公式：gY AV -=净收益按一定比率递减的公式p230g 变-g有限年公式：])11(1[nYg g Y A V +--+=无限年公式：gY AV +=净收益等于有效毛收入减去运营费用。
2012年理论和方法-房地产状况细化公式
2012年理论和方法:房地产状况细化公式房地产状况细化公式按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式(1)求生地价值的公式A.适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的价值-生地取得税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润相对应的成本法公式为：开发完成后的价值=生地价值+生地取得税费+由生地建成房屋的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润B.适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-生地取得税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润相对应的成本法公式为：开发完成后的熟地价值=生地价值+生地取得税费+由生地开发成熟地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(2)求毛地价值的公式A.适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润相对应的成本法公式为：开发完成后的价值=毛地价值+毛地取得税费+由毛地建成房屋的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润B.适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润相对应的成本法公式为：开发完成后的熟地价值=毛地价值+毛地取得税费+由毛地开发成熟地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(3)求熟地价值的公式(适用于在熟地上进行房屋建设)熟地价值=开发完成后的价值-熟地取得税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润相对应的成本法公式为：开发完成后的价值=熟地价值+熟地取得税费+由熟地建成房屋的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(4)求在建工程价值的公式(适用于将在建工程续建成房屋)在建工程价值=续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润相对应的成本法公式为：续建完成后的价值=在建工程价值+在建工程取得税费+续建成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+续建利润(5)求旧房价值的公式(适用于将旧房重新改造或改变用途成新房)旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润相对应的成本法公式为：重新改造或改变用途后的价值=旧房价值+旧房取得税费+重新改造或改变用途的成本+管理费用+销售费用点击下载Word文档。
房地产估价师考试2020年《理论与方法》第六章划重点：报酬率的求取
□报酬率(yieldrate，Y)也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利息率、内部收益率(IRR)的同性质的比率，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。
□购买收益性房地产为一种投资行为：投入的资本是房地产的价格，试图获取的收益是房地产预期的净收益。
投资既要获取收益，又要承担风险。
从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率高，反之则低。
□认识到了报酬率与投资风险的关系，实际上就在观念上把握了求取报酬率方法，即所应选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的报酬率。
例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。
房地产价值与报酬率负相关，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。
【判断】1、不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，报酬率不相同。
√2、同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，报酬率不相同。
√P299前提条件：要求房地产市场比较发达。
此外，还有复合投资收益率法可求取资本化率。
（一）累加法(估价规范：安全利率加风险调整值法)□含义：将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的一种方法。
累加法的一个细化公式为：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率□无风险报酬率(安全利率)，是资金的机会成本，可选取同一时期的一年期国债年利率或央行公布的一年定期存款年利率。
需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。
这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益流，因而根据“匹配”原则，应使用与之相对应的名义报酬率（二）市场提取法□含义：是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。