房地产估价理论与方法第二章房地产及其描述章节练习(2015-6-18)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》第二章资料二

第⼆章房地产第⼆节房地产的特性房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。

这些不同之处是由房地产的特性决定的。

因此，从事房地产估价还应对房地产的特性有正确、全⾯、深⼊的认识。

房地产包括⼟地、建筑物和其他地上定着物，其中，⼟地是⼤⾃然的产物，⼈⼯⽣产不出来，并且是永存的；建筑物和其他地上定着物为⼈⼯所建造，它固定在⼟地上。

因此，房地产的特性主要取决于⼟地的特性，是以⼟地的特性为基础的。

从房地产估价和把握房地产价值的⾓度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独⼀⽆⼆、寿命长久、供给有限、价值量⼤、流动性差、⽤途多样、相互影响、易受限制和保值增值⼗个特性。

资料来源：环球校（）⼀、不可移动不可移动特性也称为位置固定性、不动性、⾮移动性。

⼟地上的⼟壤、砂⽯等虽然可以移动、搬⾛，但是作为⽴体空间、完整意义上的⼟地，其空间位置是固定的，不能移动。

建筑物由于“扎根”在⼟地之中，其空间位置通常也是固定的，不能移动。

当然，有时为了城市道路建设和保护古建筑等，有时也需要对建筑物进⾏整体迁移。

建筑物被整体迁移的情况极为少见，被迁移的建筑物数量相对于现存建筑物的数量也是微不⾜道的，并且这种整体迁移的耗费很⼤，往往是不得已⽽为之，以及很短距离的移动。

建筑物被拆除的情况倒是⽐较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被还原成建筑材料或是变成了废物。

由于不可移动，每宗房地产的⽇照、环境景观、与其他地⽅(如市中⼼)的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从⽽形成了每宗房地产独有的⾃然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其⾃然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过⼀段时间之后可能会发⽣变化。

这是因为环境景观状况、对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，⽽这些通常随着城市建设与发展等⽽发⽣变化。

房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案

房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案2016房地产估价师《理论与方法》基础习题及答案习题(一)1、大额可转让存单是由银行发行的一种大面额定期存款凭证，下列对于它与普通定期存款单的不同之处叙述正确的是( )。

A.通常为记名式B.面额固定C.金额较大D.允许在市场上买卖转让2、下列属于控制性详细规划的内容的是( )A.建设条件分析和综合技术经济论证B.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线C.规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求D.确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高3、根据我国《合同法》的规定，当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以采取的追究违约责任的方式是( )。

A.只能适用定金条款B.只能适用违约金条款C.合并适用违约金和定金条款D.选择适用违约金或者定金条款4、如果说保险的基本职能通过保险人的负债业务来实现，那么保险的( )则是通过保险人的资产业务实现的。

A.派生职能B.融通资金职能C.收入再分配职能D.组织经济补偿职能5、证券市场分为两级，包括( )。

A.发行证券的再转让市场B.原始购买者之间的市场C.证券的发行市场D.交易流通市场6、下列不属于股票基本特征的是( )。

A.稳定性B.决策参与性C.流通性D.非返还性7、关于短期资金市场的特点的叙述有误的一项是( )。

A.融资期限短，最长不超过一年B.融资的目的是为了解决短期资金周转的需要C.参与者主要是熟悉投资技巧，业务精通的专业投资者D.金融工具有较强的“货币性”风险较小，故有时被称为货币市场8、( )是指通过扩大动态序列各项指标所需的时间，从而消除因时距短而使各指标受偶然性因素影响所引起的波动。

A.最小二乘法B.扩大时距法C.移动平均法D.缩小时距法9、下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是( )。

A.单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B.复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C.用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D.在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算10、( )是反映在一定时空状态下社会经济现象的综合数量和特性。

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）2015房地产估价师《理论与方法》试题及答案4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

( )【正确答案】：Y5、由于越接近所预测的`价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

参见教材P350。

6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

( )【正确答案】：N7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。

( ) 【正确答案】：Y8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。

( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P238。

建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。

短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。

计入年运营费用的折旧费应该为60万元。

9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

参见教材P137。

10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。

( ) 【正确答案】：N【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题详解(房地产及其描述)【圣才出品】

第二章房地产及其描述第一节房地产的含义一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。

[2017年真题]A．拥有的房地产权利B．受其他房地产权利的限制情况C．受房地产权利以外因素的限制D．额外的利益或好处【答案】C【解析】一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。

例如，拥有的是所有权还是使用权。

②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。

一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。

③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。

例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。

④额外的利益或好处。

例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。

⑤相关债务，即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。

2．房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。

[2008年真题] A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实物、权益、位置【答案】B【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。

严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

进一步理解房地产的定义，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相关定着物，另一方面还需要搞清楚什么是实物、权益和区位。

3．设立地役权通常会使（）。

[2009年真题]A．供役地的价值下降B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升【答案】A【解析】地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

房地产估价师《理论与方法》练习题「多选题」

房地产估价师《理论与方法》练习题「多选题」房地产估价师《理论与方法》练习题「多选题」多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。

A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。

参见教材P187。

2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。

②与估价对象的用途相同。

③与估价对象的权利性质相同。

④与估价对象的档次相当。

⑤与估价对象的规模相当。

⑥与估价对象的建筑结构相同。

参见教材P181～182。

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

参见教材P322。

4、下列不存在替代关系的有（）。

A.普通住宅与娱乐房地产之间B.经济适用房与普通商品住宅之间C.经济适用房与高档别墅之间D.普通住宅与商业用房之间E.宾馆与写字楼之间【正确答案】：ACD【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。

2012年房产估价师《理论与方法》习题班课件【讲义】第2章

第二章房地产及其描述本章分值不高，（3-4题，4-6分）考题难度不大，考点也相对集中一、单选题1.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间『正确答案』C『答案解析』参见教材P49。

2.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。

A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权『正确答案』A『答案解析』参见教材P50。

房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。

3.房地产权利的种类中，属于债权的是（）。

A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权『正确答案』D『答案解析』参见教材P52。

债权是债权人要求债务人为（或不为）一定行为的民法上的权利。

不能要求债权债务关系以外的其他人为或不为。

只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。

4.中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，（）属于自物权，其余属于他物权。

A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权『正确答案』C『答案解析』参见教材P52。

使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。

5.下列权利中，不属于土地使用权的是（）。

A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.地役权『正确答案』D『答案解析』参见教材P51。

地役权，是房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，提高自己房地产效益的权利。

和土地使用权是完全不同的概念。

6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（）。

A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格『正确答案』D『答案解析』参见教材P51。

我国实行土地公有制，所有的用地者只能是土地使用权人。

土地有偿出让与转让中的土地价格都只能是一定年期的土地使用权价格。

7.下列几种权利的优先顺序正确的是（）A.建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权B.抵押权>建筑工程的承包人的优先受偿权>其他债权C.其他债权>建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权D.建筑工程的承包人的优先受偿权>其他债权>抵押权『正确答案』A『答案解析』承包人的优先受偿权不得对抗买受人。

房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案

房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案2016房地产估价师《理论与方法》章节练习与答案第二章房地产及其描述多项选择题1、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括( )。

A.有形的实体B.土地的形状C.建筑结构D.立体空间E.建筑物的外观2、建筑物的所有权可以分为( )。

A.区分共有B.区分所有C.公有D.独有E.共有3、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为( )。

A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有4、下列房地产权利的种类中，属于物权的有( )。

A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权5、下列属于一宗房地产的位置因素的`是( )。

A.方位B.坐落C.楼层D.临街状况E.交通条件6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有( )。

【2011年真题】A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高7、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力8、按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。

A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营9、下列是收益性房地产的有( )。

A.农地C.写字楼D.仓库E.未开发的土地10、房地产按开发程度来划分，可以分为( )。

A.自由的房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房参考答案：1、【正确答案】：ABCE【答案解析】：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

2、【正确答案】：BDE【答案解析】：房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。

房地产估价师房地产估价理论与方法-2

房地产估价理论与方法-2(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00)1.总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是( )。

（分数：1.00）A.正相关和正相关B.正相关和负相关C.负相关和正相关√D.负相关和负相关解析：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。

2.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。

若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为( )元/m2。

（分数：1.00）A.3800B.4500C.5200D.5600 √3.某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为( )。

（分数：1.00）A.0.0725B.0.073C.0.069D.0.076 √解析：4.某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。

则该建筑物的成新率为( )。

（分数：1.00）A.44%B.50%C.67% √D.94%解析：5.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

（分数：1.00）A.180B.196 √C.200D.3006.多数估价是对当前的价值进行评估，一般以( )之日为估价时点。

（分数：1.00）A.委托书签订B.实地查勘√C.估价报告提交D.实际目的发生解析：估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇

房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。

A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。

A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。

A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。

A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。

A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。

A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。

房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案

房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案第一章房地产估价概论一、单项选择题1、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

(2011年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、专业估价与非专业估价的本质区别不包括()。

A、实行有偿服务B、由专业机构和人员完成C、目的是评估市场价值D、具有公信力3、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。

A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务4、房地产估价是评估房地产的()。

A、价值B、使用价值C、交换价格D、市场价格5、承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处()年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

A、3B、5C、7D、106、()一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。

A、实际成交价格B、评估价值C、评估价格D、真实价值7、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

(2011年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围8、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格9、房地产需要专业估价是因为()。

房地产估价理论与方法：房地产及其描述知识点模拟考试练习.doc

房地产估价理论与方法：房地产及其描述知识点模拟考试练习考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题房地产典权、相邻关系等也属于房地产权益的范畴。

（）本题答案： 2、判断题绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离不属于土地使用管制的内容。

（）本题答案： 3、单项选择题房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。

A.建筑物区分所有权 B.建筑物区分共有权 C.建筑物区分共用权 D.私有权本题答案： 4、单项选择题由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于（）的特性。

A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、多项选择题房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为（）。

A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有本题答案：6、单项选择题判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。

A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.目前的收入是否大于运营费用D.是否具有直接产生经济收益的能力本题答案：7、判断题根据目前是否正在直接产生经济收益，可划分为收益性房地产与非收益性房地产。

（）本题答案：8、单项选择题按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。

A.70B.60C.50D.40本题答案：9、问答题需要补地价的情形主要有哪些?各种情形下的补地价如何计算?本题答案：10、判断题除非共有人之间另有约定，经占份额2/3以上的按份共有人同意可以出让共有房地产。

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房地产估价理论与方法：房地产及其描述考试答案（最新版）考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。

A.给水 B.排水 C.电力 D.通信 E.热力本题答案： 2、单项选择题由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于（）的特性。

A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制本题答案： 3、判断题房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。

（）本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、单项选择题屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。

A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处本题答案：5、判断题从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。

（）本题答案：6、单项选择题在房地产估价中，将农地视为（）。

A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险本题答案：7、判断题宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

（）本题答案：8、多项选择题房地产区位状况描述的主要内容有（）。

A.位置描述B.交通条件描述C.外部配套设施描述D.周围环境和景观描述E.临街状况描述本题答案：9、单项选择题在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。

房地产估价师考试理论与方法练习题及答案

房地产估价师考试理论与方法练习题及答案1.房地产评估包含( )。

A.房地产价值评估B.房屋工程质量评估、房屋使用功能评估C.房屋完损等级评估、房地产周围环境评估D.房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估E.房地产制度政策评估标准答案：A，B，C，D2.房地产估价中的“分析”包括对( )的分析。

A.估价对象本身B.人口、制度政策C.经济、社会D.国际因素E.仅仅对估价对象本身标准答案：A，B，C，D3.有关房地产的价值和价格正确的描述是( )。

A.房地产价值更加科学、准确B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定标准答案：A，B，C，D4.下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( )。

A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B.买者和卖者的人有限C.买者和卖者都有进出市场的自由D.买者和卖者都掌握当前价格的'完全信息，并能预测未来的价格E.销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化标准答案：A，C，D5.委托人的义务包括( )。

A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B.对所提供的情况和资料的真实性.合法性和完整性负责C.协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D.协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E.不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果标准答案：A，B，C，D6.估价报告使用者可能是( )。

A.估价对象权利人B.债权人C.投资者D.受让人E.政府及其有关部门和社会公众等标准答案：A，B，C，D7.下列可以作为估价对象有( )。

A.在建房地产B.正在开发建设或者计划开发建设.但尚未出现的房地产C.已经灭失的房地产D.现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E.以房地产为主的整体资产标准答案：A，B，C，D8.房地产估价目的主要为了( )。

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房地产估价理论与方法：房地产及其描述考试题及答案考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。

（）本题答案： 2、多项选择题房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为（）。

A.按份共有 B.按权共有 C.共同共有 D.共享共有 E.共用共有本题答案： 3、单项选择题按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。

A.70 B.60 C.50 D.40 本题答案： 4、多项选择题下列属于实物影响房地产价值的情况有（）。

A.土地的形状姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.建筑物外观C.建筑物的坐落位置D.建筑物的结构E.建筑容积率本题答案：5、判断题房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。

（）本题答案：6、判断题除非共有人之间另有约定，经占份额2/3以上的按份共有人同意可以出让共有房地产。

（）本题答案：7、问答题房地产价格的概念本题答案：8、单项选择题某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。

这是由于房地产的（）特性。

A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制本题答案：9、判断题房地产典权、相邻关系等也属于房地产权益的范畴。

（）本题答案：10、判断题房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。

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房地产估价理论与方法：房地产及其描述考试答案考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题房地产用途描述要说明房地产的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析 2、判断题房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析 3、多项选择题套内建筑面积包括（）。

A.套内房屋使用面积 B.套内墙体面积 C.套内阳台建筑面积 D.分摊的共有建筑面积 E.电梯间建筑面积本题答案：A, B, C 本题解析：暂无解析 4、判断题单纯的土地或单纯的建筑物也称作房地产。

（）本题答案：对姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题解析：暂无解析5、判断题在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。

（）本题答案：对本题解析：广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物6、判断题烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析7、判断题建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析8、判断题房地产典权、相邻关系等也属于房地产权益的范畴。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析9、多项选择题下列属于一宗房地产的位置因素的是（）。

A.方位B.坐落C.楼层D.临街状况E.交通条件本题答案：A, B, C, D本题解析：E是指房地产的方便程度，不属于位置因素10、单项选择题在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。