城市控制性详细规划编制与审查实务及案例分析培训_278PPT_2009年

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（3）具有相当的综合性 各纵向系统的设计综合； 各专项内容的横向汇总。 控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各 纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公 共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、 景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等 内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度 上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控 制要求，具有小而全的综合控制特征。
详细规划
控制性详细规划
修建性详细规划
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控制性详细规划的基本认识
借鉴区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国 特色的规划类型； 城乡规划法明确的法定规划之一； 反映各个利益集团在城市建设中的责权利关系； 建设主管部门做出建设项目规划许可的依据（行政 许可法范畴）； 公众参与最具实效性的内容； 法律严肃性越来越高； 编制技术不断探索与进步。
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有益的探索 （80年代中后期）
桂林中心区详细规划（1987） 控制性详细规划正式命名，提出 综合控制指标体系（12项）。 用综合指标体系控制城市建设，更 能体现出规划工作的本质——对城 市建设予以控制引导。 综合指标体系的确定中引入城市设 计研究以期控制建筑环境形成。 区分了控制性指标和引导性指标。 没有文本；附值缺乏科学依据；经 济性研究不足；性质缺乏弹性。 房策网 更多房地产资料免费下载
广州市街区规划（80年代末） 更接近于ZONING的分区规划方法。 以城区的行政街区为规划单位，通过调查研究、现状分析、示意性 建筑形体规划，检验控制指标在空间建设的合理性与可行性。
规划主要明确以下六个方面的规划管理指标：①明确街区内地块的 土地使用性质；②明确街区内的道路骨架，要求规划图中标注6米以 上的道路红线和建筑的后退红线；③明确街区内各类公共、市政、 生活服务设施的配套要求和总体规划要求；④明确规划区内包括人 口、绿地、公建等各项经济技术指标；⑤明确容积率、建筑密度、 建筑间距、拆建比等基本控制指标；⑥明确该街区需要说明或需要 控制的其他规划要求，如保留建筑、保护古老民居和文物环境等。
（5）可操作性原则 编制控制性详细规划，应充分结合地方实际情况和城乡规划 主管部门的管理要求，编制工作应在充分的调研与分析论证 基础上，控制成果应有充分的依据和可行性，强化与规划管 理的衔接，提高规划成果的科学性和可操作性。
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控制性详细规划的发展历程
颁布执行了《广州市城市规划管理办法》和《实施细则》这两个地 方性的城市建设管理法规。
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苏州桐芳巷改造规划（87年） 按现状——规划——管理进行 三次分区，区分对待可开发用 地和公共设施。
拓展了综合指标体系；区分了可 开发用地和公共设施用地，对于 配套用地的保证和可出让土地的 市场化进行了初步探索；引入了 地块经营的概念，同时对于地块 最小单元的划分有了一定的认识； 没有形成文本。
步入成熟
（80年代末90年代初）
温州旧城改造控制规划
规划文本与地方法规体系相配套，具有法律效力便于管理实施； 规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方参与； 分级管理区分控制等级，突出重点，解决主要矛盾； 针对地方情况增加对私人建房和开设商店的控制及规定； 对于土地性质的相容性提出控制办法和管理依据； 土地使用分类方法和代码使用了正在编制的国家规范。
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控制性详细规划地位确立，编制走向规范。 《上海市土地使用区划管理法规的研究》（上海市规划局）1986 《控制性详细规划编制办法（建议稿）》 （江苏省城乡规划设计研究 院 ）1989 《南京控制性详细规划理论方法研究》（东南大学与南京市规划局） 1991对控制性详细规划作了较为系统的总结。 1991年建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》，明确 了控规的编制内容和要求。 1992年建设部又下发了《关于搞好规划，加强管理，正确引导城市土 地出让和开发活动的通知》，对温州市编制控规引导城市土地出让转 让的做法进行推广，1992年底又颁布实施了建设部令第22号《城市国 有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确，出让城市国有土地使 用权，出让前应当制订控规。确定的控规在土地市场化行为中的权威 地位。 1995年建设部又制订了《城市规划编制办法实施细则》，进一步明确 了控规的编制内容，这标志这具有中国特色的控制性详细规划已经步 入了成熟阶段。从此，控制性详细规划逐步走上了规范化的轨道。
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控制性详细规划的基本特征 ——介乎于土地管理与建筑管理之间内涵丰富。
（1）通过抽象的表达方式落实规划意图。 落实共性控制内涵； 提供个性设计空间。 控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则 等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性 的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细 化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种 建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设计 与实施提供深化、细化的个性空间，而非取代具体的 个性设计内容。
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（3）公开原则 控制性详细规划属于《行政许可法》所规定的许可依据的范 畴，应遵循行政许可依据必须公开的要求。控制性详细规划 在编制与审批过程中应进行相应的公众参与的程序设计，广 泛听取意见并提出相应的规划应对或解释。控制性详细规划 的控制内容、成果应尽量简明、清晰，便于理解，以适应不 同层次的公众参与需要。 （4）整体性原则 编制控制性详细规划遵循局部服从整体，内部服从外部的原 则。整体的控制往往是自上而下的控制要求，多为具体街坊 地块控制的依据。而外部条件一般是体现个体局部之间的相 互关系，多包含公共利益的内容。
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（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。 从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。 控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市 设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准 与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行 政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯 彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的 情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详 细规划责无旁贷。
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（2）具有法律效应和立法空间。 具有法律效力而不是法律； 具有成为法律法规的可能。 控制性详细规划作为法定规划，法律效应是其基本 特征。控制性详细规划是城市总体规划宏观法律效 应向微观法律效应的拓展。我国控制性详细规划不 是法律也不可能变成完全意义上的法律，但控制性 详细规划中具有法律意义的部分应该以积极的方式 形成法律条文，提高其在规划管理中的权威地位。
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汕头龙湖片区分区规划 （89年） 将分区规划做到控制性详细规划的深度。
强调分区规划与控制性规划的衔接和规划控制配合； 突出了控制重点与控制本质，对于可盈利可转让设施 强调符合经济规律，对于非盈利公共服务和市政设施 强调保证与鼓励； 根据规划的具体要求调整了用地分类，便于实现规划 控制以保证公共利益；在一级分类时，将公共设施用 地分为政府职能用地（学校、医院等）和综合用地 （住宅、综合楼等），前者在于控制不被占用，后者 在于符合经济规律；在二级分类时将某些易被占用或 忽视的设施单设一个小类，以便重点保证。对于社会 服务体系根据重要性和是否赢利分为规定性、建议性 和不可预见三种设施，分别给予定性定位、建议位置 和不定位三种对策； 对于综合指标体系在传统基础上进行了新的拓展，提出基本、主要、辅助和参考指标， 基本指标为各类用地共有指标；主要指标根据用地性质的不同而有所选择；参考指标 起补充和校核作用，特殊情况下可取代主要指标；参考指标用于宏观控制参考。 提出具有通则意义用地相容表，良好地解决了用地相容性问题。； 探讨了适应招商和开发组合工业街坊的设计模式。 房策网 更多房地产资料免费下载
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（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接 的关键层次。 从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）； 从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化； 从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；
控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修 建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和 控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的 微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、 土地出让的具体设计条件和控制要求。

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第一节 控制性详细规划的基本理论

基本认识（地位与作用、基本特征、基本原则） 发展历程（起源、规范成熟、发展变化）
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城乡规划
城镇体系规划
城市规划
镇规划
乡规划
村庄规划
总体规划
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控制性详细规划编制的基本原则
（1）依法规划的原则 控制性详细规划的编制应依据已经批准的城市总体规划 或分区规划，并符合国家和地方的相关法律、法规、技 术标准等。依法规划是保证控制性详细规划法律严肃性 的前提。 （2）公平、公正的原则 规划整体上应有一个通则式控制，即对于规划城市中近 似区位、类似性质的的片区、街区、地块应提出一致性 的控制要求作为基础，再根据开发建设个体的个体差别， 做出针对性的控制与引导，体现公平、公正性。控制性 详细规划应将公共利益保障作为首要任务，是制订控制 指标与控制导则的基本依据。
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（4）刚通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能； 强制性内容的提出。
控制性详细规划的控制内容分为规定性和引导性两部分。 规定性内容一般为刚性内容，主要规定“不许做什么”、 “必须做什么”、“至少应该做什么”等，引导性内容 一般为弹性内容，主要规定“可以做什么”、“最好做 什么”、“怎么做更好”等，具有一定的适应性与灵活 性。刚性与弹性相结合的控制方式适应我国的开发申请 的审批方式为通则式与判例式相结合的特点。