中国养老地产2014研究报告132759965

时间都去哪了？
20载青葱，40载事业，20载年迈，
两小无猜
情窦初开
两情相悦
相敬如宾
生死契阔
落叶归根
序：
门前老树长新芽 院里枯木又开花 半生存了好多话 藏进了满头白发 记忆中的小脚丫 肉嘟嘟的小嘴巴 一生把爱交给他 只为那一声爸妈 时间都去哪了 还没好好感受年轻就老了 生儿养女一辈子 满脑子都是孩子哭了笑了 时间都去哪了 还没好好看看你眼睛就花了 柴米油盐半辈子 转眼就只剩下满脸的皱纹了
起源美国（太阳城）
CCRC/CCC租售结合型居住区
类型3：
度假模式
（1）盈利模式：产权酒店+分时 度假+异地连锁互换 （2）用地性质：商服/旅游 （3）养老配套：温泉+康复+理疗 +营养膳食+文体活劢 （4）目标客群：健康活跃老人和 部分需要介助的老人，爱好旅游 （5）典型案例：今典·红树林（一 卡在手、全国度假）、悦榕庄
卫生间
6 1
7
8
9 1 0 1
1
2
3 2 8
11 4 7 5 9
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5
厨房
抽拉式水龙头
3 2 1 4
适老及无障碍设计-1 2 3 4
卧室
3
1
2
适老及无障碍设计-1 2 3 4 5
智能化
随处可见的紧急呼叫按钮
4 3
入户门、插卡取电一卡通
5
1
2
一定时间不上洗手间，将报警安全中心
1.床位建筑面积为25-42.5平方米。 2.建设成本按照每床16万元（丌含土地成本）核定，市级 给予相应补劣 建设财力
政策来源：上海市人民政府关于推进本市 “十二五”期间养老机构建设的若干意见
除了体系内的养老， 政府并没有到位。
中国人的养老大业
政府不靠谱，还得靠市场
涉足房企
目前有大小20余家房 企涉足养老地产
这群人，
为80、90后买房，为自己改善， 未来十年后，步入老龄。
也是养老地产的核心客户
压力的80’
最有钱的60’ 70’
艰苦的50’
探索阶段（一）
探索阶段（二）
探索阶段（三）
探索阶段（四）
——适老部件的研发【2004-2008】
厨 房 卫 生 间
智 能 化
探索阶段（一）
探索阶段（二）
探索阶段（三）
结合旅游地产
旅游度假型养老酒店/生态旅游康养新城
案例1：绿城蓝庭颐养公寓
项目位置：
平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店
项目东区引入老年地 产概念，设置了老年 大学、老年公寓、老 年护理院等配套设施
西区 别墅
中区小高层+花园洋房
东区颐养公寓
项目位置：位于临平茅山脚下
项目规模：总占地面积640亩，总建筑面积70万平方米，
项目概况：
随园嘉树 位于良渚文化村核心区，
项目包含4500㎡中央“金十字”养生休 闲区。3000㎡风雨连廊，仅为1.0容积率， 更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35% 绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团 环伺；
占地 总建 产权年限 建筑类型 总户数 面积段
639000平方米 639000平方米 40年 5-6F多层 575户 75-110㎡
生活环境打造—清洁、宜居,一尘不染
生活环境打造—休闲配套
儿童游乐 休闲露台
塑胶操场
门球
阳光房
小型GOLF
宜老设施
细节—指示系统
软性服务—丰富的活动
考察当天正值母亲节
垂钓
K歌房
项目选址：
生态山林，4A景区，景观资源良好
万科良渚文化村内 依附文化村核心配套区块，强调养老的
配套完善和生活便捷。
专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复 区
入住人群：
老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人
老年公寓(生活可自理)
由12幢多层电梯住宅楼组成 老年公寓设838套居室，可供1600位左右 的老人享受其中 基本服务
颐养院(需专人照料,全护理型)
生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、 如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁 医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见 病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。 康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心 理、生理特点的康乐活动。 安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险 预防措施并落实在日常服务的具体方案中。
玉鸟流苏配套商业： 涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、 活动室、便利店等生活必备商业； 浙江大学医学院第一附属医院（三等甲级）： 直属门诊、设置全科、满足老年人常规慢性 病的治疗和取药；
颐养院: 9736.1平米
配餐中心: 2574.6平米
功能构成：
医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起
颐养院：
大楼分布：医院、 临终关怀、护理中心
老年公寓：
共12栋楼
索迪斯餐厅：
法国著名餐饮公司
事务中心：
销售大厅
老年度假酒店：
客户人群：试住老 人、短期度假、探亲 子女
美格菲健康会所：
痛点。
如果企业能解决这个问题， 将创造一个新的盈利爆点。
来看看几个养老大数据
老龄化
2013年 14%
1.94亿，
2030年 30%
抚养比
2013年ห้องสมุดไป่ตู้
老年抚养比
21.58%，
床位比
2012年
养老院44304所
占总人数2.15%
养老床位416.5万张
资金缺口
2012年 养老保险个账亏空2.2万亿 亏空比例88%
立规范
一方面
新建、扩建、改建、购置
新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公 建配套实施方案。
另一方面 鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋 以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用 于养老服务。
贴补助
16万/床位
< 一> 政府投资戒政府补劣的养老机构建设标准
老年配套：
设置方便老人的社区老年大学、老年活动中心、社区食堂等，关注老人生活
中医保健室
乒乓球室
棋牌室
学习书屋
90高龄打乒乓球
服务体系：
为每位社区居民建立健康档案，关注业主健康，提供保健咨询
颐养设施：
标准化颐养公寓配置，适合不同家庭结构，专属护士及护工负责制
收费体系：
完善的入住老人能力评估体系，合理的护理收费标准
当我们年迈，都会面临什么问题？
孤独
农村留守了 子女出国了 子女工作忙 老年丧偶了 …………
病痛
高血压糖尿病 失去行动能力 成为医院常客
失落
容颜不再了 退休离职了
最后一通电话你会打给谁?
衰老是个人生课题， 但每个人都会衰老， 则是一个人类问题， 是全社会的
贴心服务
配套机构：
引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提 供物业、餐饮、健身、医疗服务，形成服务支撑体系
美格菲健身会所
一楼 接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、 更衣室、毛巾及钥匙办理柜台 儿童及休闲室、行政办公室 水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、 医疗检测房、康复理疗区、健身器械区 更衣室 康复咨询/理疗 多功能会议厅
B卡（记名) 至老人寿终（15年） 45万 55万 88万
年费
中户型
大户型
4.98万/年/套
6.98万/年/套 允许转让会员卡， 第一批50万A卡已升值为75万
2.38万/年/套
未满15年，多余费用可退 超过15年，超过时间免费
备注 户型面积
小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）
探索阶段（四）
——适老户型的设计【2009-2011】
北京万科幸福汇 青岛万科城老年公寓 杭州万科随园嘉树
类酒店公寓 首次双床设计
核心功能精细化 辅助空间公众化
户型回归方正 双面宽阳台 收纳功能进一步强化
探索阶段（一）
探索阶段（二）
探索阶段（三）
探索阶段（四）
——服务的建设【2012-2013】
起源日本（木下介护）
医养结合型养老公寓（养护院/护理院）
（3）养老配套：提供介助和介护 养老服务
（4）目标客群：可以离开家但不 想离开城市环境的老人，需要专门 的照护 （5）典型案例：日本木下丰州设 施、香港彩颐居、双井恭和苑
类型2：
社区模式
（1）盈利模式：销售产权+会员卡 （租金）+月费 （2）用地性质：住宅+商服+公建 （3）养老配套：老人与用活动设 施+提供介助和介护养老服务 （4）目标客群：摆脱了工作和家 庭的束缚、喜欢不其他老人群居活 动的健康老人；需要上门服务，或 日托、短期寄养服务，需要在社区 内得到与业护理的半自理、全自理 老人；希望一站式养老、不希望再 搬家；第二代、第三代周末来看望 或一起居住两天 （5）典型案例：美国凤凰城太阳 城、北京太阳城、上海亲和源、邢 台悦檀台、宜兴九如城
政府在做什么——
政 府 出 招
定原则
立规范
贴补助
定原则
90、7、3
居家养老
（上门服务） △生活照料△家政服务△康复护理 △医疗保健△精神慰藉 △设施建设为重点△老年养护机构 （失能、半失能）△生活照料 △康复护理△紧急救援△医疗机构
机构养老
社区养老
△社区日间照料 △居家养老支持