亿鑫商城调查报告

合江亿鑫世纪城相关问题调查报告
1.亿鑫商城项目情况。

按照交接的资料负一层已售商铺65个，待售125个（面积30多平米居多，具体位置长廊有一部分，通讯卖场有一部分，建筑面积3492.93㎡）。

负二层已售1个，待售78个（建筑面积1926.49㎡）。

重北没纳入名单，重北建筑面积3284.21㎡，实际租赁面积4330.48㎡。

实际负一二层待售总面积5419.42㎡。

优势：
A建筑规模较大，硬件配置齐全，现代的商业综合体。

总建筑面积21223.59㎡，占地面积6869.63㎡，其中负一、二层6000㎡，负一层层高4.8M，负二层层高3.9M。

负三层6869.63㎡。

商城有8个出入口，配备170个地下停车位。

建筑设计按照大城市设计理念，配置扶梯、中央空调、电子监控、通风排烟系统、商管公司等。

B位置：城市轴心。

中心只有一个，打造好了属于稀缺性资源。

C具有租金优势。

D多种业态的经营更能吸引客户消费。

E有大城市购物商场的感觉。

F城市发展和黄金地段土地稀缺的必然产物。

劣势:
A销售面积较大（未售物业一般在30多㎡）。

B公摊面积大（达到28%左右）
C商管公司没什么管理经验。

D商场设计局限。

总体来看设计是个长条形，很难达到圆形、田字型循环式的消费效果。

E地下商城商品市场定位一般为中低档产品，招商高档商家有一定难度。

2. 经营者情况
A大部分本地经营者无开店经验，少数几个在临街有门市，外地的经营者较少。

B经营者觉得下面人气不够，要求开发商搞推广。

C 经营户觉得商管公司收费过高（5元/㎡/月）。

Ｄ普遍的的经营者觉得负一层大厅的经营状况还可以，长廊那段不行。

Ｆ现在有3家经营者转让，要求只要装修费。

G靠汇通门口有一家广东的做饰品的老板做的很好，附近有几所中学。

3.招商方式及租金情况
A租金80-150元/㎡/月不等。

根据承租面积和品牌决定。

B招商方式：先交3个月租金当押金，优惠期为3-6个月。

租期3年。

一般的2012年2月份要交租金。

C重北租金接近40元/㎡/月。

租期十年。

D招商这块没单独做广告宣传。

销售资料上只有一些体现。

F一转盘临街门市租金：少岷路招商城这边租金比对面街要高些，招商城这边临街租金，30㎡左右年租金10.5万左右。

对面街30㎡年租金6万元左右。

4.消费者情况
A一部分买品牌的消费者会选择泸州、重庆、成都消费。

原因是怕买到假货或节假日打折。

合江及交通枢纽发达，到泸州只要14元车费。

B很少有老远跑到亿鑫去消费的。

原因就近就可以买到产品。

个人认为亿鑫在消费者心目中还没有形成一种让大家信得过的概念或者是有购物享受的概念。

重庆的地下商场给人感觉东西不贵，有人为了捡便宜就大老远跑去买。

C提到进入商城就不知道方向了，路标不明确，虽然有箭头，但是还是应该指明所指方向是那条街。

因为是5条街交汇处。

D 供消费者休息的凳子很少。

E空气质量不佳。

很多人提到里面闷。

F提到没有童装、男装，也就是业态问题，不多样化。

5. 前两任代理商撤场原因。

A第一任代理商。

1公司可以吃差价，开盘的时候价格提高，38800元/㎡，1600多组客户，当时办卡交10万，办了40多张，最后签合同的时候据说是因为没有处理好公摊面积的问题退了30多户。

个人认为开发商不高兴了，1公司结算不了就和开发商闹僵了。

代理了1年多最后还亏本了。

原因多方面，还要挖掘。

B第二任代理商。

第二任开发商搞了个内衣走秀，每个模特发了一张3万元的VIP卡，用于抵充房款。

利用关系营销卖出去了几十多个，最后购房者听说房价降，陆续有人退房。

1.估计2公司撤场跟没完成任务有关，不好结算。

2.公司与公司之间在广告推上存在分歧，发布广告程序复杂。

3.门市总价高，执行力不够，最后造成卖不掉。

4.估计开发商经常干涉销售工作，意见产生分歧。

我个人认为在规定任务方面一定要三思，完成完不成权利义务都要规范。

大家知道开发商很情绪化，而且三个股东，关系处理很微妙。

6. 合江购买力情况
A从成交面积来看一般都是10多㎡的门市，总款在30万左右的。

B提到榕山镇购买力还不错，那边有个川天化工厂，有个榕山工业园区，那边的客户付款基本是一次性。

C县城重点挖掘门市做生意的和单位上的。

D合江学校很多：少岷职校有几个分校，校区有4万左右学生。

合江中学，泸州分校等等合江的学生都接近3万，这部分人会带来不小的GDP。

F合江县依托丰富的长江水域和得天独厚的区位优势，投资3个多亿聚力建设
合江临港工业园区，打造发展平台。

园区自2006年建设以来，短短三年时间，就引来江苏三木集团、河南仙鹤纸业等54家全国知名企业落户园区，完成投资总额61亿元。

7. 未成交客户原因。

A．单价高
B．地下商城的风险问题，害怕做死了，又在地下，租不出去。

C．商管公司后期管理问题。

D．据说有40%的客户到川南商贸城买了。

（川南商贸城在合江做了大量户外广告）
E．工程漏水的问题。

觉得后期工程不好维护。

F．看到人气不足，销售人员很空，站在店外面聊天。

8.合江以前的地下商场的情况。

A天马华联，前两年亏了200多万，然后租了一块给九点利做服装区。

现在经营状况还是可以。

中低档产品，一般价位在几十元到300多元的样子，货物比较多样化。

通道很窄，相对商家铺货的地方要多些，公摊要少些。

这一块已经卖给了10个人，分成了10块。

亿鑫划成铺位的销售方式尚属首次。

大城市生活过的人容易接受。

9.成交客户相关情况。

A一般总价都在40万左右。

B客户群：合江单位上的人居多，做生意的人，榕山镇工业区那边的人。

外省的人少。

C接受原因：一般都是接受了这个位置，5条路汇聚的地方。

D在大城市生活过的人群，认为这也是一种城市发展、黄金地段稀缺的必然产物。

10.置业顾问的谈客方面。

A销售流程混乱，没有一套完整的销售流程，客户在售楼部时间短。

B没有打消客户疑虑。

11目前开发公司销售及推广方式
A交3万办一张VIP卡，可优惠4万。

B张经理拷贝过来的方式都在用。

C开发商接手有2个多月没宣传了，但是大街门市已经有1年多没接到售房ＤＭ单。

有商家的DM单。

D合江电视台有广告。

提供了10万元赞助今年的合江春晚节目。

E合江没有看到户外广告。

12售楼部客户来访量及面积需求
A从2011-10-2至2011-12-26有90批客户，每天一个多点。

B一般都是20多㎡的居多。

13.竞争对手
A泸州龙马潭的西南商贸城。

面积很大，业态是批发市场，服装、小商品、饰品、家具、家私、五金批发等等。

位置偏，理由是政府支持力度大，单价8000-18000元/㎡均价。

采取7年返租销售。

先返祖3.5半。

B川原.第一城。

位置在4转盘那边，占地面几大概3万多方。

2层商业，要修一个电影院。

现在商业还没卖，现在招商了。

价格还没定，可以交10万元办VIP卡。

到时候价格出来了通知。

详细见附件。