论租赁权的性质及其物权化表现
租赁权的法律性质
租赁权的法律性质一．租赁权的概念租赁，是指一方将特定物交于他方使用收益,他方支付租金并于租赁关系终止后返回租赁物的契约.租赁权，是指承租人对他人所有之物，进行排他性的占有、使用、收益的权利.租赁权的具有内容包括两个方面：一是请求权，请求出租人保持租赁物处于适租状态的权利；其二是占有租赁物,并予以使用收益的权利.二、学界关于租赁权的性质的三种学说。
近现代立法从加强物之高效利用和承租人保护的立场出发,相继出台了买卖不破租赁等规定，使租赁权表现出不同于一般债权之特性,承租人受到了形同物权之保护,该现象被理论界归纳为“租赁权物权化”之倾向，由此引发了关于租赁权性质的激烈争论，最终产生了三种不同学说,租赁权物权说、租赁权债权说和租赁权物权化说。
（一）债权说该说主要认为，租赁权产生于租赁契约这一债的法律关系，虽然租赁权人具有对租赁物进行使用收益的权利，但该权利的实现需借助于出租人转移租赁物的行为，而且租赁权人不能对租赁物任意处分。
所以，租赁权不具有直接的、独立的支配性，承租人对租赁物的使用收益权能从属于所有权权能，租赁权是债权性质的权利。
各国多将租赁相关的法律规制规定与债编中的立法例也支持了这一点。
（一)债权说.租赁权作为债权,源于罗马法。
在罗马法中，物的承租人只享有持有物的权利，奉行的是“买卖破除租赁”规则，当出租人在租赁期间将租赁物卖于第三人时,承租人只能依据先前订立的租赁契约起诉出租人，不能向第三人主张权利，第三人反而可以基于所有权要求承租人返还租赁物；对干涉承租人租赁活动的第三人,承租人也不能直接向其主张权利，只能以出租人违反让其平安使用租赁物的义务为由而对其提起诉讼.这说明罗马法中的租赁权是完全的对人权，只能向出租人提起对抗，所以罗马法中的租赁权作为债权是无可厚非的。
但随着时代的变迁社会的发展，大多数国家都从维护承租人的利益出发，陆续规定了“买卖不破租赁”学者们提出债权说,是因为他们认为租赁权的产生依赖于租赁契约,承租人正是基于其与出租人的约定，才从出租人处取得租赁物的占有,并依据租赁合同的约定对租赁物加以使用收益，由此认为租赁权的本权是债权,其他权利都是由此产生的。
对几种民法“社会化”现象的评述
对几种民法“社会化”现象的评述民法发展到今天，基础理论虽然没有很大改变，但是民法制度在部分领域的变化却带来了民法学界的争论。
不仅是民法学者，而且其他部门法学者也都津津乐道于民法的“社会化”、私法的“公法化”，认为这是法律发展的必然趋势，是法律适应社会发展的需要，是法律现代化的表现。
尤其是国家对民法领域干预的强化，对于私法自治的限制，民事立法、司法对于社会弱势群体的关注（例如，消费者、妇女、儿童、雇员），更坚定了大家对民法社会化的认同。
但是，民法“社会化”趋势真的存在吗？“社会化”是一个对到目前为止民法发展变化的合适表述吗？在人们谈到民法“社会化”的时候，总是会提到几种现象作为例证，事实果能胜于雄辩吗？1、租赁权的物权化罗马法（包括法国民法典）遵循“买卖击破租赁”的原则[1]，现代民法则奉行“买卖不能打破租赁”。
按照通说，这种变化就是租赁权（广义上则是债权）物权化的表现，体现了对承租人的保护。
然而，历史的真实也许并不是这样，上述解释不过是一种“事后诸葛”。
我们都知道，人们对财产的利用经历了一个从实物利用到价值利用的发展过程。
在实物利用为主的时代，物的使用价值高于一切，对于物的所有人的保护就是维护他对物的实际使用，即使物已经租赁给别人，但物主的使用权益高于租赁人的使用权益，所以，法律确认，当物的所有权发生变动时，新所有权人可以解除租赁合同，自己来使用，这就是“买卖击破租赁”。
而随着社会的发展，人们对物的使用已从重视实际利用到重视价值利用，只要可以取得价值收益，是否自己亲自使用并不重要，实际上在这种情况下，一切财产都尽可能资本化了，财产成为一种取得收益的手段，不再是一种“死的”物了。
为反映这种经济上的变化，也为了维护物的所有人“新式”的利益，法律转而规定“买卖不能打破租赁”。
由此看来，我们有些人所说的这个原则的出现是出于社会正义，是站在租赁人的角度，为了维护租赁人的利益，是对物主所有权的限制的观点是值得考虑的。
房屋租赁中的租赁权和使用权详解
房屋租赁中的租赁权和使用权详解在房屋租赁中，租赁权和使用权是指租赁双方在租赁期间所享有的权益。
租赁权是指房东将房屋转交给租户使用的权力，而使用权则是租户在租赁期间享有的使用房屋的权利。
一、租赁权租赁权是房东拥有的将房屋租给他人使用的权益。
在房屋租赁合同中，房东作为合同的一方，通过签订合同将房屋所有权转交给租户，让租户可以合法地使用房屋。
租赁权通常具有以下特点：1. 转移性：租赁权可以在法律允许的范围内进行转让或转租。
房东可以通过与他人签订转让合同或者再次签订租赁合同将租赁权转移给其他人。
不过，在转让租赁权时需要遵守相关法律法规和租赁合同的约定。
2. 可收回性：在租赁期限届满或租赁合同解除后，房东可以收回租赁权。
当房东需要自己使用房屋或者与其他人签订新的租赁合同时，可以通过合法途径收回房屋的租赁权。
3. 期限性：租赁权通常有明确的起始和终止时间。
租赁合同约定了租赁起始日和租赁期限，双方必须在约定期限内履行合同义务。
二、使用权使用权是指租户在租赁期间享有的使用房屋的权利。
租户在获得租赁权后，可以合法地使用房屋，并享有以下使用权益：1. 居住权：租户可以将租赁的房屋作为居住的场所。
租户享有在租赁房屋中居住的权利，并有义务按时支付租金、合理使用房屋等。
2. 改造权：租户在租赁期间可以对房屋进行适当的装修和改造，以满足自身的生活需求。
但是，在进行改造时必须征得房东的同意，并且改造后必须保持原状或者按照约定恢复。
3. 使用权益：租户除了居住外，还可以根据租赁合同的约定，在合同期间内使用房屋附带的设施和设备。
例如，使用公共设施、停车位、花园等。
在享有使用权的同时，租户也需要遵守一定的规定和义务。
租户有责任按时支付租金、合理使用房屋并确保不造成损坏等。
三、租赁权和使用权的关系租赁权和使用权是房屋租赁合同中的重要内容，二者互相依存，相辅相成。
租赁权的存在使得租户可以合法地使用房屋，而使用权的行使则需要基于租赁权的授权。
论不动产租赁权的物权性质
赁物上设立他物权 的， 租赁权优于他物权 。 第二 ， 优先购 买权 ， 这是也 是租赁权物权化 的标志之一 。第三 ， 承租优先权 。这是 《 罗斯民法 俄
典》第 ６ １条 确 立 的 原 则 ， 据 这 一 原 则 ， 租 人 正 确 履 行 了 自己义 ２ 根 承
租 人 只 是 持 有物 ， 言 之 ， 完 全 依 赖 于 出租 人 ， 仅 取 得针 对 出租 人 务 ， 换 他 仅 在租赁期届满时 ， 在相 同条件下具有优先于其他人续签租赁合 同
生着 显著 的变化 ， 呈现 出物权化的趋势。 而租赁权的物权化表现在 以
下方面 ：
“ 利用” 的趋势 ， 仍遵循 旧例认可租赁权的债权性质， 难以有效的保护
承 租 人 的 利 益 从 各 国 立法 现 状 来 看 ， 产 的 租 赁 权一 般 仍 停 留在 单 纯 债 权 的形 动
Ｉ租赁权的对抗效力 ． 首先由于承租人租赁财物在于使用 收益 ， 目的的实现须 以占有 其
移转于 自己。
但该说实际上没有区分租赁契约之 债权性 与租赁权本身之物权 性 。 牛 定主体之 间的法律行为 ， 其意思表示之内容却并非都是建立一 个仅仅拘束当事人 自己的债权法律关系。用益物权和担保物权的设
定 ， 是 在特 定 主 体 之 间 以 当 事人 的债 权 契 约关 系 引发 变 动 的 ， 管 都 尽 在 物权 行 为理 论 看 来 还 有 一个 物 权 行 为 才 发 生 物 权 变 动 的 效 果 。但 对 于 租 复 权 ， 律 没 有 区分 租 赁 契 约 与 租 赁 权 ， 是 直 接 认 为 租 赁权 法 而
承租人行使 占有、 使用和收益的权 能， 也排除了再设立 以占有为前提
的其 他 物 权 ， 够 以 自 己的 名 义 来 向 第 三 人 要 求 返 还 租 赁 物 。 其 次 ， 能
[精品]债权的物权化
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[精品]债权的物权化债权物权化，指法律规定是债权具有对抗一般人之效力。
传统民法观念认为，债是请求相对人为一定行为，具有严格的相对性。
债权人仅能向特定的债务人请求给付。
然而随着社会的发展，债的相对性逐渐被突破，具有了一定的绝对性，具体表现为如下几种情况：1、租赁权物权化该效力集中表现为"买卖不击破租赁"原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。
除此之外，租赁权物权化还包含如下几方面内容：承租人可基于对不动产的合法占有，对第三人侵害租赁物和租赁权的行为，可请求其停止妨害和赔偿损失。
在一定条件下，承租人可为转租或租赁权让与之行为。
2、债权的公示债权的设立，本无须公示，因为债权是相对权。
但特定情况下为维护债权人的利益，当事人可通过一定的方式明示其权利的存在并取得对抗第三人的效力。
例如，在不动产物权的变动过程中，作为其原因行为的债权行为可由当事人自行约定附条件或者附期限，故而债权行为往往先于不动产的变动登记，二者在时间上多存在差距，商品房预售便是典型。
而在此期间内不动产权利人的其他处分足以危害债权人请求权的实现。
基于发生特定物权变动为内容的债权，虽然原不动产物权人负有于将来移转物权的义务，权利人也获得要求对方移转物权的请求权，但该请求权毕竟属于债权，由于债权相互之间一般固有的平等原则，无对抗第三人的效力。
一旦原不动产物权人违约，将该物权移转于第三人并办理登记，则在同一物权之上既有债权又有物权，依据物权优于债权的法理，第三人将获得物权。
债权人仅得要求债务人承担违约责任，不得要求债务人完成原约定的物权行为。
这势必不利于债权人的保护。
相反，建立了债权物权化的不动产预告登记制度及其他债权公示制度，则不动产物权人所为的处分行为，若妨害已公示登记的债权，则为无效行为，这样可以使不动产请求权得到切实的保护，债权人能切实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。
租赁权的性质探析
对 抗 力 。 管各 国 都将 租 赁 权置 于 债 权一 编 ， 将 租赁 权 理 解 有 的债 权 强化 功 能 。ｌ也就 是 说 ， 是基 于 占有 的保 护 功 能 ， 尽 但 ４ 正
为 纯 粹 的债 权 的理 论 已 经为 多 数 国家 立 法所 摒 弃 。
使 得 债 权人 取 得超 越 了债 权 相对 性 的 “ 对 支 配权 ” 相 。之所 以
即是 所 谓 的物 之 利用 “ 元 体 系 ”其 中 ， 赁 权是 债 权 利用 权 来探 究 其 性 质 。 二 。 租
租赁 物 所享 有 的 占有 使 用 、 益 的权 利 ” …目前 ， 于 租赁 权 直接排他 地支 配标 的物 ， 收 。 关 这是物权 的根本属 性 。 租赁关系 中 ， 在 承 使 但 的定性 问题 在 学界 存 在 不少 争议 ，而 规 范财 产 利 用关 系不 仅 租 人尽 管享有 对租赁 物 占有 、 用及 收益 的权 利 ， 实际上 承租 关 系权 利 人 的 利益 保 护 ， 涉及 民法 体 系 的合 理构 建 ， 也 因此 明 人 的权利 都是 由出租 人设 定的 ，承租 人对 标 的物 的使 用不 得违
属于用 益物权 。 冈村玄 治教授 也认 为 ， 承租人 对租 赁物 的使用 具 备 可 以对 抗 任何 人 的 返还 请 求 权 。 国教授则 另辟蹊 径 ， 弃 了传统 的他物 权概 念 ， 抛 开创 性地 创 立 了
产利 用关系 ， 为租赁权 实为一种 占有权 。将 租赁权 定性为物权 认
、
租 赁 权 性质 之 争
一
是债 权 说 。此 说 最 早 源 于罗 马 法 ， 为 租 赁权 是 承 租 认
人 对租 赁 物 为使 用 收益 之 权 ，而 非 直 接支 配 其标 的物 的 独立 的 物 的有 权 占有 。 权人 对 物 的 占有 ， 债 意味 着其 权 利 在 一定 程
论房屋租赁权的性质与保护
论房屋租赁权的性质与保护作者：董耀金赵江涛来源：《商业时代》2011年第15期◆中图分类号：D923.3 文献标识码：A内容摘要：房屋租赁权是一个历史性权利，关于房屋租赁权性质的争论亘古未休，这是由特定时代、特定国家的经济、政治、文化、价值理念等因素综合决定的。
随着我国住房改革的深化，人文精神逐渐渗入当代民法，呼吁立法给予房屋租赁权以物权保护，在当下而言具有重要的现实意义和价值。
关键词：房屋租赁权债权物权法律保护房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋租赁权就是承租人对出租人的房屋进行占有使用收益的权利。
近年来，由于房价过高，越来越多的人选择租房的方式来解决住房问题，房屋租赁权显得越来越重要。
随着房屋租赁纠纷的增加，以原定的方式对承租人的权利加以保护已显得不足，探索房屋租赁权的新的保护方式遂成为新的研究课题。
房屋租赁权的性质（一）关于租赁权性质的已有争论房屋租赁权作为租赁权的一部分，其性质的定位依赖于租赁权的性质。
关于租赁权的性质，目前有三种学说：债权说、债权物权化说和物权说。
1.债权说。
认定租赁权为债权，由来已久。
早在罗马法就把租赁权看作债权，并确立了“买卖破坏租赁”原则。
该学说认为，租赁关系是基于租赁合同而产生的债权法律关系，并非如物权之直接支配标的物的独立的权利，故租赁权为债权。
主张债权说的学者认为，租赁权是基于合同而产生的法律关系，租赁合同属于债法；物权是支配权，权利人可以自己处分该物，租赁权不具有自由处分，不能属于物权当然属于债权；对租赁权的保护不一定通过物权法来实现，债权法也可以保护租赁权。
有的学者也认为，“承租人对租赁物有使用收益的权利，系因租赁物交付取得，并非如物权之直接支配标的物之独立权利，而系从属于租赁权之权能，故租赁权非属物权乃属债权”。
受罗马法债权说思想影响，现代在各国立法过程中仍把租赁权纳入债法编。
2.债权物权化说。
房屋租赁权的法律性质探析
作者简介 ： 罗秀兰（ ９ ８’ ， １７ ＿ ） 广东海洋大学讲 师， 法学硕士。
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律关系， 可见土地的租赁权已经毫无阻碍地成为了用益物权。 多的人 （ 包括 自然人、 法人等 ） 并没有在那儿购买属于 自己 究其差异之 原因 ，用益 物权 多 以所 有权人 的意志为依 的房屋 ， 不购置房产的原因有的是由于没有资力购房。 有的 据， 以合同为基础 ， 然一旦形成则具有超出合同债权的物权 是 由于没有长期发展 的打算 ， 租房成为他 们仅有 的选择 。总 效力， 具有对世性 。所有权人不得干涉和妨碍他物权人 的权 之， 房屋租赁这一在农业社会鲜见的现象， 在目前的中国已 利， 亦不得单方面要求 承担违约责 任以撤销 用益物权 。 以保 经成为了一个普遍的社会现象。 伴随而来的就是房屋所有者 证用益物权人对物的稳定利用。 在哪些物上得允许存在用益 和承租人之间的冲突纠纷， 当所有人要提前收回房屋， 当所 物权 ， 使所有权人负有容忍义务 ， 在立法 上须慎重考量 。 在租 有人中途转房屋所有权，当所有人中途设定房屋抵押权等 赁的各种情形中， 不动产的租赁， 至少在大多数情形 ， 确实可 说涉及基本生存保障问题 ， 不论假设承租一方为社会经济弱 者， 或在契约订立与履行上处于交易的弱势， 都还不算离谱 。 而认为动产的承租人是弱者或居于弱势 ， 则无论如何都不符
式来改善或解决房屋利用问题的今天。 将房屋租赁权提升为一种物权是现实的需要 ， 也是 目前相关立法的逻辑
清晰化的 需要 。
关键词： 租赁权 ；房屋租赁权；债权；物权
中图分类号 ：ＤＦ ２ ５１ 文献标 识码 ：Ａ 文章编号 ：１０ — ４ ７ ２ ０ ０ — １７ ０ ０ ３ ８ ７ （ ０６） ６ ０２ — ３
论租赁权的物权性质
第 ３期
漯 河 职 业 技 术 学 院学 报
Ｊ ｕ ｎ ｌｏ ｏ ｅ Ｖｏ ａｉ ｎ ｌＴｅ ｈ ｌｇ ｌｅ ｅ ｏ ｒ ａ ｆＬｕ ｈ ｃ ｔｏ ａ ｃ ｎｏｏ ｙ Ｃｏｌｇ
Ｖ０ ． Ｎｏ ３ １８ ．
Ｍａ ． ０ ｖ ２ ０９
２０ ０ ９年 ５月
论 租 赁 权 的 物 权 性 质
性质 ， 由此 产 生 了租 赁 权 是 债 权 还 是 物 权 、 权 物 权 化 的 理 债
乃 是 占有 租赁 物 而 为 使 收 益 ， 外 为 物 之 支 配 ， 此 支 配 实 不 而 为 租 赁 权 之 本 体 ， 于 承 租 人 对 出 租 人 享 有 的 租 赁 物 交 付 请 至 求 权 、 缮 请 求 权 等 权 利 ， 不 过 由此 本 体 所 滋 生 的 效 果 ， 修 皆 即 便 滋 生此 种效 果 ， 无 碍 租 赁 权 存 在 。 因 此 ， 赁 权 本 质 上 也 租 是 一 种 支 配权 ， 为 物 权 。此 说 有 其 道 理 ， 各 国 立 法 大 都 亦 但
的生 产 、 生活 。从 租 赁权 的效 力上讲 ， 赁权 具有 对抗 力 ， 现 物权属 性 。 租 体
关键 词 ： 租赁 权 ； 权 ； 物 支配权 中图分 类号 ： ９ ０ ４ Ｄ ２ ．
。
文献标 识码 ： Ａ
文章编 号 ：６ １— ８４ ２ ０ ） ３— ０ ３— ２ １７ ７ ６ （ ０ ９ ０ ０ ２ ０
张 洁
（ 山师范学院 政 法系 ， Ｉ乐 山 ６４０ ） 乐 四川 １０４
摘 要 ： 租人 在 出租人 交付 后 ， 承 占有租 赁 物期 间 ， 享有 占有 、 用和 收 益 的权 利 ， 使 并基 于此 目的 而得
租赁权物权化之思辨
租赁权债权说认为承租人对于租赁物有使用收益的权利 ，租 赁权 是 承租人对租赁物为使用收益 的权利 ，它是代行出租人 （ 所有权人 ）的使 用收益权 ，此权利并非 因租赁契约或合同成立而当然成立 ，而是 因租 赁 物之交付 而取得 。但是在此对租赁物 的使用收益并非为物权特性 ，而是 源自 租赁权本身 ，所 以租赁权非物权 ，而是债权 ；债权是请求他人 为一 定行为或不为一定行为 的权利 。租赁权则是这样的权利 ，如租赁合 同成 立 之后 承租人合法 占有 了租赁标的物此时出租人将 租赁标的物处分 给第 三人 ，那 么承租人基于租赁权有请求第三人继续承认其原租赁合 同的权 利 。另一方面租赁权是债权 的认为是基于租赁合同的产生 ，虽然说 不能 将权利产生和权利本身 的属性混为一谈 ，但是根据租赁合 同整体性 的判 断， 租 赁合 同内部包含 了两个 阶段 ，在第二阶段租赁标的物 的移 转后租 赁权产生 ，其 为债权合 同内部 的权 利 ，根据法律 逻辑 的属种概念 角度 ， 内部权利被整体所涵摄 ，其性质亦然 。所以 ，租赁权是债权是值 得肯定
２ ． 日本
日 本起初对租赁权物权化 ，制定了 《 建 筑物保护法》 和 《 借地 法》 两部法律 ，加 强保护承租人权益 。该两部法律 ，将租赁 权提高到 了与地 上权同样的标 准，统一 为 “ 借地权” ， 进而使租赁权具有 了物权的属性 ， 加强和稳定 了建筑物地上权或租赁权 。 日本民法第 ６ ０ ５ 条规定 ： “ 不 动 产租赁实行登记后 ，对 以后就该 不动产取得 物权者 ，亦 发生效力 ” 。从 该规定可以看 出在 日本立法例上是采用登记的公示方式 归于承租人对 抗 的效力 ，即登记 的租赁权 “ 物权化 “ 。
债权物权化
债权物权化来源：作者：随着经济的发展，在近现代法上，物权和债权目的性和手段性在发生着更迭与交错，物权和债权吸收了对方的合理成分，特定领域内出现了债权物权化和物权债权化的状态和趋势。
一、债权物权化债权物权化，指法律规定是债权具有对抗一般人之效力。
传统民法观念认为，债是请求相对人为一定行为，具有严格的相对性。
债权人仅能向特定的债务人请求给付。
然而随着社会的发展，债的相对性逐渐被突破，具有了一定的绝对性，具体表现为如下几种情况：(一) 租赁权物权化该效力集中表现为"买卖不击破租赁"原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。
除此之外，租赁权物权化还包含如下几方面内容：承租人可基于对不动产的合法占有，对第三人侵害租赁物和租赁权的行为，可请求其停止妨害和赔偿损失。
在一定条件下，承租人可为转租或租赁权让与之行为。
但也有学者对租赁权是否为债权提出了质疑。
认为正确的理解应该是根据买卖合同而取得的所有权不得对抗此前存在的承租人对租赁物进行使用收益的权利，进而认为这种权利的性质也是一种物权。
因此"买卖不破租赁"完全符合民法相关法理，并非属于"债权物权化"情形。
笔者认为，依据"物权法定"原则，在法律尚未明确规定租赁权为物权时，不宜认定租赁权因具有物权性质而就此认定为物权，而只能做边缘化的理解，即其被物权化。
这一过程考虑到了人的基本权利居住权，使得房屋管理体制从注重保护所有权人利益向注重保护使用人利益转变，保障了承租人生活的稳定。
体现了促进资源合理利用的价值取向，使得房屋的利用价值得到了充分的发挥，同时也保护了房屋租赁交易安全。
(二) 债权的公示债权的设立，本无须公示，因为债权是相对权。
但特定情况下为维护债权人的利益，当事人可通过一定的方式明示其权利的存在并取得对抗第三人的效力。
例如，在不动产物权的变动过程中，作为其原因行为的债权行为可由当事人自行约定附条件或者附期限，故而债权行为往往先于不动产的变动登记，二者在时间上多存在差距，商品房预售便是典型。
物权优于债权的例外——租赁权的性质与定位分析
２． 赁 权 性 质 的 定 位 租
笔 者 认 为 租 赁 权 物 权 化 说 较 为 可 采 。 从 本 质 上 讲 ， 赁 租 权 是 一 种 物 权 化 的 债 权 。 虽 然 租 赁 权 的效 力 经 由法 律 的 强 化
而 带 有 了某 些 物 权 色 彩 ， 租 赁 权 从 根 本 上 看 还 是 债 权 。 但 １从 物 权 法 定 主 义 的 角 度 看 ， 赁 权 不 是 物 权 ， 为 债 ） 租 应
其 后 为 继 受 罗 马 法 之 大 陆 法 系 多 数 国 家 所 采 用 。其 指 物 权 只
当 然 成立 ， 是 因 租 赁 物 之 交 付 而 取 得 ， 与 借 贷 合 同 中 借 用 而 这 人 的 权 利并 无 不 同 ， 此 权 利 是 对 他 人 之 物 ， 使 用 收 益 的 权 但 有
阐述 了具 体 理 由 。
关键词 ： 权 债
租赁权
性 质 定 位
１ 有 关 租 赁权 性质 的争 议 ．
第 一 次 的 权 能 （ 权 ） 核 心 ， 二 次 的 权 能 （ 配 权 ） 于 从 债 为 第 支 居
属地位 。
为保 护 承 租 人 的 利 益 ， 多 国 家 在 法 律 上 强 化 了 承 租 人 许 的 法 律地 位 ， 增加 了体 现 承 租 人 对 其 租 赁 物 的 支 配 和 排 他 的 权 利 内容 ， 而使 租赁 权 突破 了 原 来 意 义 上 的 债 权 属 性 ， 现 从 体
的 权 利 ， 是 对 物 的 支 配 权 ， 租 人 和 第 三 人 都 不 得 进 行 妨 而 出
害。
实 现 自 己的 意 志 。租 赁 权 究 竟 是 物 权 还 是 债 权 ， 决 于 租 赁 取
租赁权的性质
租赁权的性质租赁权的性质-物权或债权双鸭山市人民检察院刘丽娜【内容提要】租赁权的性质问题近年来争论甚为激烈，民法大家各执一词，本文就是从租赁权性质的历史变迁及其发展，以及学界的争论出发，深入阐述了租赁权的性质，并对不同观点进行了驳斥。
【关健词】买卖不破租赁、租赁权物权化、所有权中心化、一、租赁权性质争议及其历史变迁罗马法遵循债之相对性规则，将租赁权列为债权。
根据罗马法的规定，租赁合同因租赁物的所有权移转而终止，即“买卖破坏租赁”。
由于罗马法奉行“物权优于债权”的古训，因此在帝政前期，新的所有人基于物的追及权，可以驱逐承租人而夺回标的物。
这样，对于处于社会弱者地位的承租人是极为不利的。
为此，有些租赁当事人便在订约时附加违约金条款。
但即使如此，由于受让人没有参加该项租约的订立，在法律上并不受其约束。
地奥克莱体亚努斯帝为了维护承租人的利益，遂规定凡买卖中附有维持租约效力的条款的，买受人即有遵守的义务。
“买卖破坏租赁”的原则也就被限制了。
近代民法为保护承租人起见，接受日耳曼法的观念，纷纷确立“买卖不破租赁”的规则。
二战以后，随着所有权社会性思想的发达，资本主义各国加强了保护房物承租人的立法，“租赁权物权化”的运动由此形成。
租赁权物权化，一直是民法理论界传统的主流观点。
史尚宽先生认为，承租人对于租赁物有占有、使用、收益的权能，自然就受占有之保护，但是并不能就此断定租赁权为物权。
因为，承租人的上述权能只能对出租人主张，正是债权之相对性，可见，其具有债权之效力。
江平先生认为，租赁合同本质上是一种债权，没有对抗第三人的效力。
现代各国民法，为了保护承租人的利益，大多承认租赁权，尤其是不动产租赁权具有物权的效力，即出现了“租赁权的物权化”的趋势。
一方面确立“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
另一方面，确立不动产承租人的“优先购买权”，即出租人出租租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下的优先购买的权利。
房屋租赁中的租赁权和使用权解读
房屋租赁中的租赁权和使用权解读在房屋租赁合同中，涉及到的两个重要概念是租赁权和使用权。
这两个权利在租赁关系中扮演着不可或缺的角色。
本文将对房屋租赁中的租赁权和使用权进行解读。
一、租赁权租赁权，也被称为出租人的权利，是指出租人将房屋出租给承租人的权利。
租赁权是在租赁合同中约定的，出租人通过授予租赁权，将房屋的使用权转让给承租人。
承租人在获得租赁权后，有权在合同期限内使用该房屋。
租赁权是出租人享有的法定权利，承租人通过签订租赁合同来获得相关的权益。
在租赁权的行使中，承租人有责任按照合同规定履行租赁义务，包括按时缴纳租金、维护房屋卫生和保持房屋的基本功能等。
同时，出租人也有权要求承租人履行租赁合同中的义务，例如保证房屋的安全和维修好房屋设施等。
租赁权的行使应遵守法律法规，双方都有权要求对方履行合同义务。
二、使用权使用权是承租人在租赁期间内使用房屋的权利。
在获得使用权后，承租人可以根据租赁合同的约定，在合同期限内居住或使用房屋。
使用权是承租人享有的权益，但这并不代表承租人对房屋拥有所有权。
在使用权的范围内，承租人有权对房屋进行正常的居住使用，但应注意不得超出合同约定的用途。
除非另有约定，承租人一般不得将房屋租赁给其他人或进行转租。
同时，承租人也有责任保管房屋，并在租期结束后将房屋返还给出租人。
租赁权和使用权在房屋租赁中密不可分，两者互为补充。
租赁权是出租人授予承租人使用房屋的权利，而使用权则是承租人在租赁期间享有的权益。
租赁权确保了承租人的法定义务和权益，而使用权则保障了承租人对房屋的正常使用。
在租赁关系中，租赁权和使用权应当受到法律的保护。
如果租赁双方不能达成协议或一方违反合同约定，可以通过法律途径维护自己的权益。
租赁期满后，承租人应当依法将房屋返还给出租人，以确保房屋租赁权和使用权的正常终结。
综上所述，租赁权和使用权在房屋租赁中具有重要地位。
出租人授予租赁权，将房屋的使用权转让给承租人，以期双方在合同约定的范围内互相履行义务。
租赁中关于租赁物的权属和权益保护
租赁中关于租赁物的权属和权益保护在租赁合同中，租赁物的权属和权益保护是一项重要内容。
租赁双方应当明确约定租赁物的权属归属以及相关权益的保护。
本文将就租赁物的权属和权益保护进行详细探讨，为租赁双方提供指导。
一、租赁物的权属归属在租赁合同中，租赁物的权属归属应当明确。
一般来说，租赁物的所有权归属于出租方，承租方仅享有使用权。
但是，在实际操作中，有一些特殊情况需要特别注意。
首先，如果租赁物为设备或机械设备，出租方通常会保留所有权。
这是为了保护出租方的利益，防止承租方在租期结束后擅自占有租赁物或者进行非法转让。
承租方应该明确理解，在承租期间，他们仅拥有使用权，对于租赁物的保管和维护都有责任。
其次，如果租赁物是不动产，如房屋、土地等，租赁合同中也需要明确权属归属。
通常情况下，不动产的所有权仍然归属于出租方，承租方仅拥有使用权。
然而，如果租赁的是商业物业，租赁合同中可能存在转让权的约定。
在这种情况下，承租方有可能获得一定的转让权，使得他们可以在一定条件下将租赁权转让给第三方。
无论是设备还是不动产，租赁合同的权属归属非常重要，它直接关系到租赁双方的权益保护。
二、租赁物权益的保护在租赁合同中，保护租赁物的权益是保护双方利益的关键环节。
租赁双方应当明确约定一系列的权益保护措施，以确保租赁物的安全和完整。
1.保护租赁物的安全为了保护租赁物的安全，租赁合同中通常约定了承租方的保管责任。
承租方应当妥善保管租赁物，定期进行维护和保养，并妥善处理可能发生的事故或故障。
同时，出租方有权定期检查租赁物的使用情况，确保其安全运行。
另外，租赁合同中也应明确约定租赁物的保险责任。
出租方通常会要求承租方购买相应的保险，以确保租赁物在意外损坏或丢失时能够得到及时赔偿。
2.保护租赁物的完整租赁合同中还应当约定租赁物的完整保护责任。
承租方在租赁期间应当保持租赁物的完整性，禁止进行任何形式的改造、拆卸或擅自转让。
这是为了避免承租方在租赁期间损坏或损坏租赁物的价值。
会计经验：租赁的性质和特征
租赁的性质和特征租赁的性质和特征一、租赁的性质租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议。
租赁以出让资产的使用权为特征，在租赁期内，资产的所有权属于出租人，资产的使用权属于承租人。
由于租赁常常是以契约形式来进行约束的，因此，租赁也通常称为租约。
租赁有广义和狭义之分。
广义的租赁泛指一切时产使用权的转让活动，它不仅包括现代租赁，而且还包括为满足短期、暂时需要的财产使用权的转让活动，以及那些不订立契约的不动产财产使用权的转让活动。
如原始租赁中的租车、租房、租地等。
狭义的租赁是指现代租赁。
它与传统租赁相比具有明显的不同:现代租赁主要为设备租赁，企业为进行设备投资而向租赁公司提出租赁所需的设备;现代租赁以融资为主要目的，实质上是企业进行长期资本融资的一种新手段，企业在获得设备使用权的同时，实际上减少了长期资本的支出;现代租赁通常涉及三方当事人和两个合同，即承租企业、租赁公司和设备供应厂商，合同包括购买合同与租赁合同，现代租赁的各方是订立租约的。
二、租赁的特征租赁与一般的金融和贾易比较，具有显著的特点。
1.融资与融物相结合现代租赁是以融资与融物相结合而达到融通资金为主要目的的交易。
出租人按照承租人的需要购买设备后，再将其出租给承租人使用，目的在于收取超过贷款本息的租金，这是一种新形式的金融投资;而承租人通过取得设备的使用权，解决其设备投入资金不足的问题，用所租入的设备生产出具有高报酬率的产品以偿还租金，这是一种筹措设备的新方式。
2.所有权与使用权相分离租赁与一般的商品交易不同。
一般的商品交易时，买方既取得商品的所有权，同时也取得商品的使用权。
而在租赁期内，设备的所有权属于出租方，承租方在按时支付租金并履行租约各项条款的前提下，可以对设备享有完全的使用权。
3.承租人对租赁财产具有选择的权利和责任现代租赁由承租人自行选择设备和供赁商，因此承租人要对设备的质量、规格、型号、数量和技术上的鉴定验收等负责。
论房屋租赁权的性质
作者： 郑春林[1];耿立昂[2];任蓓蓓[3]
作者机构： [1]江苏省教师培训中心,江苏南京210013;[2]南京市栖霞区人民法院,江苏南京210038;[3]南京审计学院人事处,江苏南京210029
出版物刊名： 江苏教育学院学报：社会科学版
页码： 76-79页
主题词： 房屋租赁权;物权法定;债权化的物权
摘要：“买卖不破租赁”等特殊规则的出现，使房屋租赁权的性质更加复杂。
从现行法的角度来看，由于“物权法定”，房屋租赁权本质上仍为债权，只是获得了物权的部分效力。
从立法论的角度来看，只有一定期限以上的房屋租赁权才可以被规定为物权，而且是伴随着债务关系的物权。
不管怎样，我们只有结合物权和合同法的因素共同对房屋租赁进行规制，才能更好地保护房屋承租人的居住利益.。
租赁中的租赁物的使用权与限制
租赁中的租赁物的使用权与限制在租赁合同中，租赁物的使用权是租户与出租人之间的重要约定之一。
租赁物指的是出租人将其所有权交付给租户使用的物品，可以是房屋、车辆、设备等。
在使用租赁物的同时，租户也必须遵守一定的使用限制。
本文将探讨租赁中的租赁物使用权与限制的相关问题。
一、租赁物的使用权在租赁合同中，租赁物的使用权是租户享有的权利。
租户通过支付租金等相关费用，获得了合法使用租赁物的权益。
根据合同约定，租户可以按照合理的方式使用租赁物，并享有其带来的利益。
但是，租户在使用租赁物时也需要注意合同的约定，不能超出合同规定的使用范围。
同时，租户也有义务保护租赁物的完好性和安全性。
如果租户在使用租赁物时造成损坏或损失，需要承担相应的赔偿责任。
二、使用限制除了获得租赁物的使用权外，租户也要遵守一定的使用限制。
这些限制可能是出于法律法规的要求，也可能是基于合理的约定，以保证租赁双方的权益平衡。
1. 合法使用租户在使用租赁物时必须合法合规。
例如，租户不能将租赁物用于非法活动，或者超出使用范围进行商业经营等违规行为。
否则，租户可能会面临法律责任，并承担相应的法律后果。
2. 维修与保养租户在使用租赁物时需要按照合同的约定进行维修与保养工作。
这意味着租户有责任保持租赁物的正常功能和良好状态。
例如，租户需要定期清洁房屋、保养车辆等，并遵守相关的使用说明书和安全操作规范。
3. 租赁物的改动与转让租户通常不能对租赁物进行任何形式的改动。
这包括但不限于拆卸、增加设备或进行结构性改变等。
否则，租户可能需要支付额外费用或承担违约责任。
租户也不能将租赁物转让给第三方，除非得到出租人的明确许可。
4. 共享与转租在一些情况下，租户可能有共享或转租租赁物的需求。
在这种情况下，租户需要获得出租人的书面同意，并遵守相关的条件和要求。
否则，租户可能会面临违约责任，并承担相应的经济和法律风险。
5. 子租与转让在租赁物使用期间，租户可能会因为各种原因需要将自己的租赁权转让给第三方。
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受其成立后租赁物所有权让与或他物权设定的影响， 由此承 中承租人的利益， 立法上引入了“ 买卖不破租赁” 的规则， 使 其具有了某些物权 的特征， 该种现象即为“ 租赁权的物权 化”［史尚宽先生则就租赁权 的物权效力分对抗力、 ｏ１ ６ 就租 赁权的侵害所生对于第三人 的效力、 租赁权处分的可能性、
债权说认为租赁权 的性质属于债权， 立论的主要理 由 同置于债法中予以规定， 故租赁权属于债权的观点具有立法
于承租人使用收 承租人予以支付租金并在约定租赁期限 益， 有： ， 第一 从立法看， 各国法律均将租赁权得以产生的租赁合 租人与承租人之间签订的租赁合同， 承租人基于租赁合同 而 上的依据； ， 第二 从租赁权的立法史上考察， 作为大陆法系渊
在 有限对抗 性、 处分上 的有限支配性和保护上 的多重性 三个方面的特点 。 ［ 关键 词 ］ 租赁权 ； 物权化 ； 买卖不破租赁 ； 先购 买权 优
［ 中图分类号］）２ ． Ｉ ３２ ９
权 变动 。
［ 文献标识码 ］ Ａ
（ 文章编号 ］０５— ４ ２ ２０ 】６— １ １ ０ ［ １０ ３９ （０９ ０ ０ ３ — ４ 收稿 日期 ］ ２０ ０ ０９— ３—１ ３
同并基于其对租赁物的所有权取回租赁物承租人无权基三租赁权物权化的表现于其占有而拒绝返还租赁物故租赁权在本质上并未具备支如上文所述租赁权虽然在本质上属于债权但其在诸配权的属性承租人对租赁物所享有的一切权利均渊源于租多方面异于普通债权是一种物权化了的债权具体而言其赁合同认为承租人对租赁物占有使用收益的权利为租赁物权化的客观表现可从效力上的有限对抗性处分上的有限权本权的观点犯了本末倒置的错误难谓妥当
该说认为债权只 是对人权， 就租赁权而言， 如其为债权， 则承租 人只享有请求出 租人为 或不为一定行为的 权利， 但租
赁权为占有租赁物并使用收益的权利， 支配权实质上为租赁
其占 有不受侵犯的 权利， 获得了 即 依据物权法上占 有制度赋 权的本体， 承租人所享有 的其他权利均 由本权派生， 所以租 赁权在性质上应属于物权。 ＿ 此外， ４ 就不动产租赁权而言， 其 予占有人的相关权利。在我国法律中， 即包括租赁物返还请 求权、 妨害排除请求权以及租赁物的损害赔偿请求权等权 具有物权的基本属性， 在理论上应还其物权性质的本来 面
［ 摘要］ 在 民法法 系的权利体 系下， 租赁权法律规 则的独特 性 ， 令其成 为“ 债权物权化 ” 的典型。 虽然租赁权 的本质 属性 仍属 于债 权 ， 因“ 但 买卖不破租赁” 租赁合 同履行上 的独特性等规 则 ， 租赁权 具有 了物权性 质 ， 、 使 因此 ， 租赁 权在其 效 力上存
“ 买卖不破租赁” 规则的确立而获得了有限的对世性， 这一规
在物权与债权的构成要素中， 包括两个层面的要素： 一为请 则使得成立在先的租赁关系不受其成立之后租赁物所有权 租赁权得以对抗租赁物的受让人 求权与支配权的区分； 一为绝对权与相对权的区分。 诚如 让与或他物权设定的影响， 其次 基于租赁权行使时须 占 前文所言， 租赁权的具体内容可分为请求权和占有 、 使用受 和租赁物上他物权的享有人； ， 益权两项 ， 其中， 租赁合同是租赁权得以产生的基础 ， 承租人 有租赁物的特殊性 ， 承租人在占有租赁物时获得了对出租物 再次， 在有的国家， 承租人还因法律的规 正是基于其与出租人的约定， 方得以从 出租人处取得租赁物 的占有保护请求权 ； 的占有， 并依租赁合同的约定对租赁物加以使用 、 收益。由 此不难看出， 租赁权的本权乃为债权， 其他权利均 由此派生。
的立法还赋予了租赁权不同于普通债权内容的效力， 即确立 了“ 买卖不破租赁” 等相关规则 ， ② 使成立在先的租赁关系不 租人的租赁权获得了某种程度上的物权效力ｏ １ ［ ２ 二、 租赁权的性质辨析 从上文关于租赁权内容的探讨中可知 ， 租赁权具有超出
（ 租赁权债权物权化说 三） 该说认为租赁权本质属性为债权， 不过为维护租赁关系
２０ ０ ９年 第 ６期 总第 １９期 ８
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州
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刊
Ｎｏ． ２ ｏ９ ６ ｏ
Ｌａ ｈｏ ｘ ａ ｎ ｚ ｕ ｕｅ ｋ ｎ
Ｇｅ ｅａ ． ． ８ ｎ ｒ １ Ｎｏ １ ９
论 租赁 权 的性 质 及 其物 权 化 表 现
黄 常青
（ 吉林 大学 法学 院 ， 林 吉 长春 １ｏ ｏ ） ３ｏ ｏ
［ 作者 简介］ 常青， ， 黄 男 吉林 大学民商法专业博 士生， 深圳 市龙 岗区人 民法 院党组 书记 、 长， 院 主要 研究 方向为 不动产物
一、Βιβλιοθήκη 租赁权的内涵 （ 租赁权债权说 一）
租 指出 赁， 租人与承租人约定， 由出租人将租赁物交付
届满时归还租赁物的合同。租赁关系得 以产生的基础为出
普通债权相对性的效力。正因 如此， 租赁权的性质问题引发 租赁权的 永续性四 个方面进行阐述， 论述了租赁权物权化的
［ 了学者们的诸多争议， 形成了不同的学说。概括而言， 对租 理由。
赁权性质的界定大体可分为三种学说 ：
（ 本文观点 四）
】 ３１
本文认为， 在判断一种权利的性质时， 首先应明确作出
础， 可以不考虑租赁之债履行上的独特性， 而把其定性为一
片面地为自己 此种权利分类的标准； 其次应明确要进行分类的权利的内 种物权。人为地将一个完整的法律关系割裂、 容， 根基于此， 方可对此种权利 的性质作出准确定位。据学 的某种主张取证的论证方式是经不起推敲的， 得出的结论不 者考察， 大陆法系财产法物权债权二元结构的形成， 先后经 具有合理性也就是情理之中的事情了。 历了萌芽、 对物权与对人权的分野、 依对象标准划分物权债 权、 依效力标准划分物权债权和批判发展五个阶段。 同时， 同时， 租赁权 又不同于普通 的债权， ， 因立法上 首先 其
利。 此外， 虽然承租人基于租赁合同所获得的租赁权 ， 主要
目。 有学者甚至进一步主张， 应不区分租赁的标的物为动
是指承租人作为合同的一方当事人针对另一方当事人—— 产还是不动产 ， 均应承认租赁权的物权性质， 并应以租赁权
出租人而言所享有 的权利， 但除此之外， 大陆法系许多国家 来重构整个用益物权体系。
享有的权利即为租赁权。由此可知， 租赁权指的是承租人所 源的罗马法中 便有关于租赁权的规定， 但依其规定， 承租人 享有的权利， 而不涉及出租人的权利 ， 出租人基于租赁合 同 获得的只是针对出租人的债权 ； 第三， 物权法定原则是物 所享有的权利为出租权。 ¨ 租赁权的具体内容包括两方面： 租人保持租赁物处于适租状态的权利两项内容； 其二为占有 权法的基本原则， 物权的种类和内容均由法律规定 ， 法律没
（ 租赁权物权说 二）
其一为 请求 包括请求出租人交付租赁物的 权， 权利和请求出 有规定为物权的权利不能成为物权。 租赁物， 并予以使用收益的 权利， 按照租赁合同约定， 即 在租
赁期限内占有 、 使用租赁物并取得其收益的权利。 承租人基于其所享有的占有租赁物的权利 ， 派生出保护