世联XXXX年佛山保利香槟花园营销策略总纲
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
保利花园楼盘营销策划方案
保利花园楼盘营销策划方案一、项目背景介绍保利花园是一座位于城市郊区的高品质住宅楼盘，拥有绿化优势、配套设施完善、品质管理严格等特点，是该区域居民理想的居住选择。
为了进一步提高项目知名度、吸引目标客群、增加销售额，我们制定了以下营销策划方案。
二、目标客群定位基于项目定位、区域人口结构和需求分析，我们将目标客群定位为中高收入家庭，重点关注年轻夫妇和小家庭，他们对居住环境有较高要求，更注重生活品质。
三、品牌定位1. 核心价值观：品质、信任、绿色、舒适2. 品牌定位：高品质住宅，为居住者打造一个安全、舒适、绿色的居住环境，提供高品质的产品和服务。
四、市场调研和竞争分析1. 调研内容：区域房地产市场、目标客群需求、竞争对手楼盘情况、价格分析等。
2. 市场调研结论：项目所在区域房价较高，竞争较为激烈，但目标客群对于品质和舒适的需求较高，有较强购买能力。
五、营销策略1. 建立品牌形象a. 设计专业的品牌标识和Logo，传达项目的核心价值观。
b. 打造高品质的样板房和展示中心，通过精美装修和高品质家居展示吸引潜在客户。
c. 利用新媒体平台和线下活动，传播品牌故事和优势，提升品牌知名度和美誉度。
2. 精准营销目标客群a. 利用市场调研数据，针对目标客群展开定向营销活动，迅速提高项目曝光度。
b. 运营精准投放广告，包括线上媒体、户外广告和地方社区刊物等。
c. 与区域中介机构合作，加大推广力度，并提供适当的经纪人佣金激励政策。
3. 提供差异化产品和服务a. 设立不同户型，满足不同客户需求，包括格局灵活、装修豪华等类型。
b. 提供全方位配套设施和高品质居住环境，包括公共绿地、健身设施、商业中心等。
c. 提供优质售后服务，与购房者建立长期合作关系，建立口碑宣传。
4. 参与社区建设a. 主动参与当地社区活动，与居民建立良好互动和紧密联系。
b. 与当地学校、医院等机构进行合作，开展公益活动，增加项目知名度。
六、销售推广活动方案1. 开盘活动a. 开盘仪式：举办一个隆重而独特的开盘仪式，邀请当地政要、知名企业家和媒体参与，并进行项目介绍和销售推广。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
保利花园营销执行方案及开盘前工作计划
期房
4个月左 右/约170 组交2000
意向金
7200
7200 7000
由于房价 含有车位， 客户普遍 反映价格
高
目前客户 对价格非 常敏感， 觉得万达 得价格相 对还是高 了；万达 的户型比 较单一， 除了2梯3 户就是2
梯4户
目前受整体市场环境影响，客户观望氛围浓厚，整体市场低糜；提高项目性价比显得尤其重要。 新开盘的同区竞争项目供应量增大，它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁，分流地域性 客群。
2
6000
自08年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。
保利花园营销执行方案及开盘前工作 计划
可比项目情况分析
可比典型项目08年价格走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）
单位：元 数据来源：房地产信息网
从上图可以看出08年可比典型项目房价普遍走低，个别项目从准现房到现房价格 不升反跌，成熟社区价格不升反跌，可以从侧面反映，整体市场价格走向不容乐观。
保利花园营销执行方案及开盘前工作 计划
可比项目情况分析
可比典型项目08年销售量及价格监测
数据来源：房地产信息网
项目
年份
月 份
1
山语银城 销售量（套） 均价（元）
0
0
瑜璟湾
金色江南
蓉湖山水
销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元）
8
8600
87
6800
11
7000
2
高
和提高品牌美誉度有重要影响；
金
洋 品
同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品
牌
线项目，因此其成功开发对金洋品牌的价值提
世联_广州保利·香槟公馆营销策略总纲及销售执行报告
新政后推出复式单位，但成交甚少，成 交单位都是以毛坯交楼为主，价格平走。
16
成交套数
14
成交均价
12
10
30000 25000 20000
8
15000
6
10000
4
2
5000
0
0
第40周 第41周 第42周 第43周 第44周 第45周 第46周 第47周 第48周 第49周 第50周
桥南 市场
区由于亚运城的推出，新
增供应近250万平方米， 同比增长250%；外围四区 新增供应472万平方米， 同比增长74%，是全市新 增供应增长的主要动力。
2001-2010年广州商品住宅新增供应走势
850 800 750 700 650 600 550 500
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
套数 建筑面积 套数比 面积比
48 33 307 68 456
2256 2541 29779 8636 43212
11% 7%
67% 15% 100%
5% 6% 69% 20% 100%
项目 认知
预计首批货量8月开卖 第二批货量10月开售
年底售罄
2011
MAY
JUN
JUL
AUG
SET OCT
NOV DEC
外展 售楼部开放
样板房和示 范园林开放
1栋和4栋开盘 2栋和3栋开盘
售罄
项目 目标
今年整盘售罄，实现均价16000元/㎡ 完成销售总额7亿
世联对目标的理解：
精致小盘实现爆破式销售，要求高价高速，成为片区标杆项目
保利营销方案
保利营销方案一、引言随着市场竞争的激烈，企业在推广产品和服务方面面临着巨大的挑战。
因此，制定一个合理的营销方案对于企业的成功至关重要。
本文将重点探讨保利公司的营销方案，以帮助该公司在竞争激烈的市场中脱颖而出。
二、市场分析1. 目标市场保利公司主要定位于高端消费者群体，追求品质生活和奢华的客户。
经过市场调研发现，该目标市场群体对于房地产项目的品质和服务有着较高的要求。
2. 竞争分析保利公司所处的房地产市场竞争非常激烈，许多知名房地产企业都推出了各种各样的创新项目和营销策略。
因此，保利公司需要找到差异化的竞争优势，以吸引和保留消费者。
三、营销策略1. 品牌建设保利公司的品牌形象是吸引消费者的关键因素之一。
通过在广告、新闻媒体和社交媒体上投放高质量的宣传材料，提高品牌知名度，并传达出品质、奢华和可靠性的信息。
2. 产品定位保利公司将致力于打造高品质的房地产项目，注重产品的细节和设计。
重点突出产品的独特性和创新性，满足目标市场对于品质生活的需求。
3. 价格策略考虑到目标市场的高消费能力和对品质的追求，保利公司可以采用高价策略。
通过定价策略差异化，把产品定位于高端市场，并提供相应的增值服务和体验。
4. 渠道推广保利公司可以利用多种渠道进行推广，包括广告、销售代理、线上线下活动等。
通过与高端杂志、社交媒体和房地产经纪人等合作，扩大目标市场的影响力。
5. 客户关系管理为了保持与客户的良好关系，保利公司可以设立客户关系管理部门，提供一对一的关怀和增值服务。
通过定期沟通和专业的售后服务，提高客户忠诚度，从而增加复购率和口碑效应。
6. 社交媒体营销社交媒体成为了企业与消费者直接交流的重要渠道。
保利公司可以利用社交媒体平台，如微博、微信和抖音等，发布品牌信息、项目进展和客户评价，提高品牌曝光度和用户参与度。
7. 口碑营销良好的口碑可以有效地吸引更多的消费者和潜在客户。
通过提供优质的产品和服务，保利公司可以争取客户的口碑推荐，并鼓励客户在社交媒体上分享他们的购房体验。
XX保利地产香槟花园售楼中心开放策划案
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XX保利地产香槟花园售楼中心开放 策划案
•策划基调 >1
•法国 •浪漫风情
•精致、高雅、奢华
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XX保利地产香槟花园售楼中心开放 策划案
•活动方式 >2
•采用VIP邀约方式对客户进行邀约， •主活动场地为售楼中心外。
•活动概要 >3
•主题：2011保利地产 香槟花园售楼中心开放日
•厦门歌舞剧院管弦乐团 简介
• 该团96年组建，为歌剧《阿美姑娘》伴奏，晋京 •演出，并应邀参加第五届“中国戏剧节”，先后获“文化 •新剧目奖”、“曹禺戏剧奖·优秀剧目奖”。1998年元旦， •特邀著名指挥家韩中杰执棒，成功地举办了厦门市首 •届新年音乐会。此后，连续邀请韩中杰、黄晓同、严 •良、王军、卞祖善、章棣和等中外著名指挥家以及亚 •洲指挥大师朱晖严格训练，演奏水平大幅提高。至今 •已演出专场交响音乐会52场、广场音乐会百余场，以 •及其他演出65场，并成功地与著名钢琴家石叔诚、著 •名小提琴家俞丽拿、梁大南、何弦等合作演出钢琴协 •奏曲《黄河》、小提琴协奏曲《梁祝》。 • 2000年7月作为中泰友谊的使者，赴泰国参加中泰 •建交25周年大型庆典活动，演出交响合唱曲《黄河大 •合唱》。同年底，乐团应邀参加新加坡音乐剧《菖与 •英》演出，获得极大成功并受到了新加坡总理吴作栋 •亲自接见。
•玻璃圆桌
XX保利地产香槟花园售楼中心开放 策划案
•3、自助休闲冷餐
•考虑到活动时间靠近晚餐时段 •建议在外场舞台观演区域与营销中心内场 均设置长条桌（香槟 色桌布围裙）供应西式餐点饮料，供来宾自由取食。
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XX保利地产香槟花园售楼中心开放 策划案
世联开盘前营销推广实施方案
世联开盘前营销推广实施方案随着经济的不断发展和城市的不断扩张，房地产市场也在不断地发展以适应市场的需求。
世联是一家高端房地产开发商，近期将要推出一款新产品，为了确保其品牌和产品的市场竞争力，需要实施一系列的营销推广计划，在产品上市前做好相关准备和宣传工作。
本文将介绍世联开盘前营销推广实施方案。
一、目标市场及竞争环境分析1.目标市场：本次产品面向的目标市场是高收入人群，他们通常是居住在城市中心地区周边的中产阶级人群。
这些客户有很高的购房意愿和购买能力，因此我们需要针对这部分客户的需求和喜好进行出售。
根据市场分析，这部分客户年龄在30-50岁之间，收入中等以上，具有比较高的社会地位和权威性。
2.竞争环境：目前，高端房地产项目已经成为市场上的一股重要趋势，许多开发商都在努力提升自己的品牌和产品，并在市场上争夺优势地位。
世联面对的主要竞争对手是合生、龙湖、华宇等知名品牌，由此产生了激烈的竞争环境，需要我们采取有效的营销策略来提升自己的市场竞争力。
二、营销推广实施方案1.推广目标和目标客户我们的目标客户是30-50岁，居住在城市中心地区周边的中产阶级人群，收入中等以上，具有购房需求和购买能力。
本次营销推广的目标是吸引到20%的目标客户群体，保证项目的销售额度。
2.营销策略（1）线上推广：通过微信公众号、社交媒体平台等互联网推广渠道，加大营销宣传投入力度，提高消费者的知晓度和转化率。
（2）传统媒体广告：通过播放电视广告、在报纸、杂志等媒体平台投放广告等，加强品牌宣传和影响力。
（3）实地营销：采取实地展销和路演活动，将产品展示给潜在顾客，通过直观的方式加深对品牌和产品的了解和来源。
（4）推出优惠政策：例如赠送一定面积的车位等，激励消费者购买产品。
3. Push营销方案（1）准确评估产品品质和客户需求，选择有特点的推销方案，推广创意和宣传效果将会更高效，从而吸引顾客的关注和购买欲望。
（2）在精准定位的基础上，我们将采取推销活动展开销售工作。
保利香槟公馆营销方案
场 景 四
THANKS!
期待您的邀约···
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Activition three 香榭丽舍冰之魔术
香榭里舍冰之魔术
用冰雕让巴黎的瞬间永恒， 也把自己的记忆永远留在巴黎， 也许，是对盛宴的呼唤， 也许，是不甘平淡的倦怠， 巴黎，最适合高雅人士的停留， 巴黎歌剧院， 还有香榭丽大街的红磨坊， 香榭丽舍的冰之魔术， 作为巴黎带来的礼物， 享受彩色和艺术带来的愉悦···
Activtion 醉迷·香槟仲夏之夜
激情乐队 · 名人演艺
激情乐队， 烟花， 现场名人表演， 舞蹈 精彩的派对刚刚开始， 此刻， 人间盛欢···
Activtion 醉迷·香槟仲夏之夜
HASA雅墅狂欢舞会
生活亦度假， 色彩斑斓的风景， 蕉林碧绿， 漫景园林层生愉悦， 壮观的曡溪， 原味的山湖林境， 名流圈层的狂欢派对， 尽在香槟公馆···
2策略 Stratage
体验
场景
还原法式生活
保利·香槟花园以建筑作为手段结合文化创造出更适合消费者生活的人居环境，从而 让住户感受到一种快乐，舒适的生活方式，以实现客户最大满意度。
还原法式生活
法式生活更多的是一种休闲、优雅的气息。从巴黎到普罗旺斯……我们不仅复制出他 们的生活场景，更复制出他们的生活态度……。
Theme Three 香榭丽舍冰之魔术
Theme Three 香榭丽舍冰之魔术
保利地产-佛山保利花园阶段推售策略PPT课件
更多精彩资料，请上地产江湖
经纬物业佛山保利花园营销策划组
1
一、推货策略
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2
推货分布 示意图
首批推货 二批推货
20#
19#
18# 17#
6#
5#3#2#源自8#7#1#
货量统计
推售 时间
推货范围
推货 套数
推货建筑面积
天地美墅 188
30,940.25
汇美景院17# 48
11.17 周六
12.1 周六
12.8 周六
12.15 周六
首次开售
二次开售
第一阶段——登记、收筹
时间：2007年10月27日～11月16日（三个星期共21天）
阶段思路：完成开售前的所有软硬件，全面铺开立体宣传，广泛吸纳客户认筹
工程配合：看楼通道的包装完成
[天地美墅]组团示范单位及示范园林开放(10.27)
有98折优惠，不能选定单位 3 、如果一个客要两套或以上单位,需填写<<特殊事项申请表>> 4、有登记下筹之客户享有优惠：98折-5000元 5、无登记下筹之客户仅享有98折优惠 收筹目标：开售前完成1000个筹即开售（按解筹率约 40%计算）
客户登记数量：2000个 收筹目标：1000个
第一阶段——收筹具体部署
第一批 汇美景院18# 102
6,541.44 14,362.96
汇美景院19# 102
14,362.96
小计
440
66,207.61
汇美景院20# 102
14,362.96
第二批 林水湾畔7# 75
10,930.25
林水湾畔8# 75
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价值点
罗马新都
星晖·盛汇园
保利香槟
区位
临近祖庙商圈，距传统商业区较近
处于东鄱南路中部，周边生活、 商业、娱乐并不发达
地铁口，三条大道通商圈，但 距离有点远
容积率 规模
2.8 建面20万
4.2 建面18.4万
2.5 建面34万
园林 配套
39%绿化率 靠近祖庙商圈，主打祖庙配套
32%绿化率 与香槟共享配套资源
2010年上升，项目内源市场表现强劲；
随着项目的持销，项目在片区的认知度逐渐提高，2011年的成交客户中，张槎本地客
户所占比例超过50%；
禅城区大部分楼盘降价导致禅城客户选择面增广，分流了本项目的部分禅城客户；
本报告是严格保密的。
12
2011年客户 成交客户主要分布在张槎、汾江南路沿线、
回顾
谨呈:保利华南实业有限公司
2012年保利香槟花园 营销策略总纲
本报告是严格保密的。
佛山世联 2011年12月
目标 保利香槟花园2012年目标销售额7亿！ 沟通 承担佛山保利现金牛角色
约4万 平
余货 1.6万
3.65万 平
4.7万平
以7500元/㎡成交单 价预估，7亿的目标 意味至少消化9.4万 方销售面积。即余 货、A区新货、B区 新货均需消化75%， C区公寓需消化
4
2012年市场 2012年，禅桂中心区在售项目达50个。碧桂园城市花
供应
园、依云上城、兆阳御花园、东海国际等主流刚需项 目单盘供应均在8万㎡以上，个盘竞争激烈。
板块
项目名称 卓远景峰
总建筑面积（万㎡） 主力面积（㎡）
5
40-120
2011第三季度-2012第四季度供 应货量面积（万㎡）
备注
3
预计12年3月份新货入市
公寓4.2 公寓约10
20 40
13
30-70 53-110 43-80
本报告是严格保密的。
洋房：150-280
住宅：3
36
68-164
9
持销
2012战 禅西板块的崛起与亚艺板块的消退是2012年禅桂 局图 板块竞争的最大特点
保利香槟
禅西板块
御景上院
星晖·盛汇园
罗马新都
万科广场
岭南新天地
旧城板块 普君新城
星之海地块
城东板块
利海尖东半岛
卓远景峰
华园国际二期
城南板块
天御尚城
11
持销
禅西 板块
城北 板块
亚艺板块
罗马新都 星晖·盛汇园
御景上院 东建文华尚领
东海国际 保利天玺
依云上城
20
90
5
11年4季度入市
18
70-120
8
40-123
10
11年4季度入市
5
12年入市
版1权3.声3 明
30-90
2.5
持销
本联引41用文地07、仅产复供顾制客问和户（发内中布部国公报使）寓7告用有4：中，限-13的公版206-部司权60分书归或面世全许联部可地内，产容顾不。问得擅（公自中寓向国10：其）3它有任限何公机司构所和有个，持人未销传经预，阅世计预、1货计2年入12220市年月046入月/市3份新
60%
本报告是严格保密的。
货量
面积段
主力产品
备注
A区余货
约1.6万 40-180
40-90、160-180 约1.3亿元
A地块新货 B地块 C地块 合计
约4万
40、90、120、184
约3.65万 40-90
约4.75 40-70，73-110
约14万
130-160 77-90 40-90
含双拼
含双拼
季华金品
5.4
季华路
怡翠世嘉
33
万科金域道（北区）
27
万科金域蓝湾（南区）
32
海景蓝湾北区
31
36-112
74-152 70-143 115-260 85-156
2
持销
4
持销
2
持销
10
持销
2
持销，已全部推出
碧桂园城市花园
72
星海岸
17
东平
东江国际
4
板块
翠堤明珠
70
保利东湾
104
98-185 81-200 75-121 222-234 102-226
本报告是严格保密的。
16
2011年政策回 中央领导近期多次强调政策不放松，预
顾客
计在2012年上半年，政策松动机会不大
+
=？
11月6日：温家宝在俄罗斯圣彼得堡强调，“对于房地产一系列的调控措 施，决不可有丝毫动摇，政府的目标就是要使房价回归到合理价格，同时 又促进房地产业持续健康发展。”
11月30日：李克强指出，房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键 时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果；
7.7万㎡是73-120㎡的刚需型产品，占住宅总货量的66%
2.7万㎡是140-180㎡的改善型产品，占住宅总货量33%
1.2万㎡是40㎡的投资型产品，占住宅总量10%。
本报告是严格保密的。
3
PART 时势造英雄，2012保利香 ONE 槟在市场中的地位如何？
领导者地位—— 市场分析
本报告是严格保密的。
户型
套数
套数 占比
40 85 45%
90 39 21%
120 21 11%
140 13 7%
160 9 5%
170 10 5%
180 13 7%
合计 190 100%
面积
3400 3510 2520 1820 1440 1700 2340 16730
面积 占比
预计金额
20% 27200000
21% 28080000
本报告是严格保密的。
11
2011年客户 2011年限购政策年，成交客户以张槎客
回顾
户为主，项目内源市场表现强劲
2010年、2011年成交客户居住区域对比
2010年 2011年
60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
张槎
石湾
澜石
禅城 南海其他
桂城
广州
顺德
其他
2011年成交客户中，张槎本地，石湾、南海其他区域及桂城等离张槎周边区域均较
11
持销
4
持销
1
持销，全部洋房已推
4
预计12年3月新货入市
8
持续
万科水晶城
71
170-236
5
招商依云水岸
46
88-190
6
持续 持销
星星华园国际二期
27
城南
兆阳御花园
27
板块
盛南新都
45
77-207 88-157
75-127
5
持销
8
预计12年2月新货入市
5
预计12年2月新货推售
保利香槟
40-180
12月5日：住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的 城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续
本报告是严格保密的。
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2012年楼市走 势预判
世联认为：2012年政府调控力度减弱可能性较低，在政 策影响下以及客户预期看跌情况下，2012年楼市价格可 能进一步走低
目前市场情况
本报告是严格保密的。
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19
2012年公寓市 2012年约28万方公寓入市，就目前销售速 场供应 度而言，公寓市场正面临客户面收窄问题
项目名称
总建筑面积（万㎡）
主力面积（㎡ ）
已销售面积（万㎡）
9-11月销售速度
新中源国际商务公寓
7
48-103
1.7
周均4套
文华尚领 碧桂园城市花园
普君新城 东海国际
铂顿国际公寓
保利香槟花园 约14万 面积段40-180方 御景上院 约8万 面积段70-140方
卓远景峰 约3万 面积段40-120方 盛南新都 约5万 面积段70-140方 碧桂园城市花园 约11万 住宅面积段98-185方，公寓53-110方 万科金域道 约2万 面积段68-143方
竞争片区与干扰对手主要推售产品以70-120方产品为主，产品的同质化程度 较高，在价格面临挑战情况下，本项目存在客户被分流的威胁； 投资型产品以及大面积改善型产品在片区内供应较少，货量均集中在本项目， 目前这类型产品；
商业性质
2
2012年货量 盘点
刚需产品的高消化率是实现7亿目标的关键
住宅货量 公寓
户型 40方 73-90方 100-120方 140-170方
180方及以上 合计
28方 38方 59方 67方 69方 合计
可售货量统计
货量
货量占比
303
23%
752
57%
98
7%
96
7%
73 1322
6% 100%
成交客户来访情况限购前后也有明显差异，3-6月份均集中在2及3次上门， 而7月份之后大部分集中在3次及3次以上上门；
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客户趋势 预判
2011年我们的客户——
地缘性加强、刚需型为主、关注性价比以及户型、追求品牌开发商。
2012年我们面对的客户将会——
他们依然是以张槎及周边区域为主要来源； 他们因为地缘关系或购买力有限而选择禅西； 他们精打细算、更关注项目性价比； 他们因城南、东平板块项目价格下调而扩大对比范围； 他们购买冲动很难激发，理性占上风。