某楼盘营销策略总纲(ppt 69页)
某房地产项目营销推广策略总纲
某房地产项目营销推广策略总纲一、市场分析1. 目标受众：了解目标受众的年龄、收入、职业、兴趣爱好等信息，以确定针对性的营销策略。
2. 竞争分析：调查同类房地产项目的市场份额、定价策略、产品特点等，以确定合理的竞争优势。
二、定位策略1. 品牌定位：确定房地产项目的核心价值和差异化特点，以吸引目标受众并建立独特的品牌形象。
2. 目标市场定位：确定房地产项目适合的目标市场细分，例如首次购房者、高净值人群或投资者等。
三、产品策略1. 产品特点：明确房地产项目的售楼处位置、户型设计、配套设施、建筑质量等卖点，以满足目标受众的需求。
2. 定价策略：根据市场需求、竞争状况和项目成本以及预期利润，制定合理的定价策略。
四、促销策略1. 广告宣传：选择合适的媒体渠道，通过广告、户外宣传、社交媒体等方式进行品牌推广，并强调房地产项目的独特卖点。
2. 促销活动：举办购房优惠活动、开放日或示范房到场参观，以吸引潜在客户和增加项目知名度。
3. 口碑营销：通过满意客户的口碑推广，举办客户聚会或提供优惠刺激以鼓励客户口碑传播。
五、渠道策略1. 线上渠道：构建房地产项目专属网站，优化搜索引擎排名，开设社交媒体账号，提供在线预约和信息咨询服务，以增加线上曝光率和客户流量。
2. 线下渠道：与房地产中介合作，建立销售团队，举办展览会、路演或免费讲座等活动，寻找合作伙伴以扩大项目销售网络。
六、客户关系管理策略1. 客户沟通：建立客户数据库，进行定期跟进，并及时回应客户的问题和需求，提供个性化的服务和建议。
2. 售后保障：提供房屋保修、维护和投资管理等售后服务，根据客户的需求提供增值服务，以建立长期良好的客户关系。
七、评估与调整1. 销售数据分析：监测销售数据和市场反馈，评估营销策略的成效，并根据情况进行必要的调整和优化。
2. 客户满意度调查：定期进行客户满意度调查，并根据结果改进产品和服务，提高客户满意度和口碑传播效果。
八、市场分析目标受众：在制定营销推广策略之前，首先需要明确目标受众的基本信息。
大型房地产公司楼盘营销策划报告PPT教学讲座课件
城市经济：三大产业分布不合理，第三产业仅占比15%，服务行业发展相对滞后
配图
XX市XX区的发展未来：XX市政务中心！XX市新兴的政治、经济、文化中心！XX市最具影响力的商务中心！XX市高档的商业购物休闲区！亦是投资者趋之若鹜的楼市热点区！
XX区的城市地位，将为位于核心区的本项目带来前所未有的机遇！
主要商圈业态特征：XX市现有业态，以购物中心、大型超市、家电卖场发展较好，分布较密集
服务型行业
经营行为
采购 生产 消费 服务
采购 运输 销售 服务
市场分析 业务拓展 服务提供 客户维护
增值活动
下游的订单是其企业生存关键。 对于生产环节，尽可能选择低成本的厂房、廉价的劳动力，粗放式的进行生产，增值有限。
获得尽可能多的产品，成为高层级的经销商，以获取更多的话语权和定价权； 寻找大型加工制造厂家或分销商，建立长期供货渠道，形成稳定供销关系。
人均可支配收入
5000元
5000-12000元
13000-22500元
出现形态所处阶段
集市+沿街商业
百货市场+批发市场
大型综合超市+主力店
形成条件
商业发展起步晚，商贸交易信息不充分
市场需求多元化，大众产品面临激烈竞争
商业业态细分完全，总量饱和
形成过程
伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区
某楼盘品牌营销推广策略PPT课件( 53页)
•
10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。
•
11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。
•
12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。
大境界
诉求：以国际视野造城。造有思想的城。一个融合 东方智慧和西方建筑精粹的超大型社区。
直截了断，针针见血，万人瞩目—大系列
大视野
诉求：视野憎恶单调。泰山名郡，大手笔融合现代 建筑风格，择邻而居、水岸生活，生活从此风光无 限
直截了断，针针见血，万人瞩目—大系列
大交通
诉求：交通优势明显，枝干网络汇聚。十几分钟， 同时领略在城市的繁华便利，与自然的优美风光
国际化品质 -华融国际新城
景观生态 -望海花园
主题特色产品 - 上海世家
强化某一单一特性 简单满足消费者表层需求
[四]
品牌定位
品牌定位
消费者需求：现代人杰的更高生存境界
融合世界建筑精华、汇聚天下人杰的大盘领袖
独特的产品价值：融合现代建筑精华的超大社区
品牌口号
聚人杰，融天下
构建品牌屋
品牌传播架构
未来
第二层，归纳根本需求
• 对产品的需求：5个讲究
讲究风水 讲究口碑 讲究升值 讲究开发 讲究规划
前景
商知名度
• 内心最深渴望：
更多财富、更高地位 更高生活品质
现代人杰式的更高生存境界
消费者需求小结
消费者 现代人杰式的更 高生存境界
需求
产品价值
某楼盘营销策略总纲与开盘前销售执行报告PPT(53张)
阳光澳园劣势： 基本无生活阳台；
竞争户型对比表 ——四房两厅
项目 面积 梯间 朝向 客厅开间 阳台
飘窗 主人房面积 客房
其他
景湖春天 江南世家
160 140-165
一梯两户 南、东南、 西南
一梯三户 南、东南、 西南
4.8-5.2 4－4.4米
阳光澳园 137-171 一梯三户 南、南北 4.4-4.95
7.44-8.16 平米
无
阳光澳园优势： 本区域内市场基本无供应量；
劣势： 无生活阳台；
单位朝向均为南向；
客厅及阳台开间；
主卧带转角飘窗；
面积、布局合理，无空间浪费；
竞争户型对比表 ——三房两厅
项目
面积
梯间
朝向
客厅 开间
餐厅 面积
阳台
飘窗
主人房面 积
客房
其他功能
110-145平
2
83.9%
43%
江南世家
27万
41.9万
1.55
84%
49%
中信阳光 澳园
10.3
18.5万
1.8
82-84%
49%
竞争户型对比表 ——两房两厅
项目
面积
位于小区 的位置
朝向 客厅开间 餐厅面积 阳台
飘窗
主人房面 客房 生活阳台
积
景湖春天 93平米
临街
东西
3.6米 11.2平米 1.5米
0.6米
13.2平米 10.1平米
户型
两房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅两卫 四房两厅两卫
套数
120 136 1132 165
平均面积
75 94—97 107-139 137-171
楼盘营销策划方案ppt
楼盘营销策划方案ppt篇一：经典房地产营销策划书目录一、概述?????????????????????????3二、市场环境分析????????????????????3（一）整体概况?????????????????????? 3（二）区域房地产市场分析????????????????? 5（三）消费者分析????????????????????? 9三、策划对象特性分析????????????????? 9（一）项目概况??????????????????????9（二）技术资料??????????????????????11（三）地块资源??????????????????????11（四）周边配套设施????????????????????13（五）交通配套状况????????????????????14四、竞争状况分析??????????????????? 14（一）竞争楼盘基本情况??????????????????14五、项目SWOT分析??????????????????15六、目标????????????????????????17（一）销售目标??????????????????????17（二）财务目标??????????????????????17七、项目定位??????????????????????18（一）客户定位??????????????????????18（二）产品定位??????????????????????24（三）价格定位??????????????????????25（四）形象定位??????????????????????28八、项目营销策略??????????????????? 30（一）项目形象定位??????????????????? 30（二）项目营销推广策略??????????????????31（三）营销执行策略????????????????????33（四）营销活动策略????????????????????38 （五）行动方案?????????????????????41附件一．概述海亮国际社区，处于银川向北发展带之上。
某房地产营销策略总纲
某房地产营销策略总纲一、市场分析1.1 宏观经济环境分析1.2 房地产市场现状分析1.3 目标市场及消费者需求分析1.4 竞争对手分析1.5 SWOT分析二、目标设定2.1 定义销售目标2.2 定义品牌目标2.3 定义市场份额目标2.4 定义市场地位目标三、品牌战略3.1 品牌定位3.2 品牌形象塑造3.3 品牌传播策略3.4 品牌扩展策略四、市场推广策略4.1 市场定位策略4.2 市场细分策略4.3 产品差异化策略4.4 定价策略4.5 渠道策略4.6 促销策略4.7口碑营销策略五、销售推广策略5.1 销售渠道策略5.2 客户关系管理策略5.3 销售团队建设策略5.4 销售培训策略5.5 售后服务策略六、数字营销策略6.1 网络推广策略6.2 社交媒体营销策略6.3搜索引擎优化策略6.4 媒体合作策略6.5 数据分析与改进策略七、跨界营销策略7.1 与其他行业合作策略7.2 与企业大客户合作策略7.3 与社区组织合作策略八、可持续发展策略8.1 环境保护与可持续建筑策略8.2 社会责任与公益事业策略8.3 企业文化建设策略8.4员工福利与人才引进策略九、执行与监测9.1 行动计划制定9.2 营销预算分配9.3 测试与改进策略9.4 定期监测与评估9.5 策略调整与优化十、市场分析1.1 宏观经济环境分析在市场分析的初步阶段，需要对宏观经济环境进行全面的调研与分析。
这包括了国家经济政策、GDP增长、通货膨胀率、利率变动等方面的数据收集与分析，以便更好地了解经济发展状况，为制定合理的营销策略提供基础。
1.2 房地产市场现状分析为了了解房地产市场的竞争态势和发展趋势，我们需要进行深入的市场现状分析。
这包括了房地产供需状况、销售数据分析、市场价格变动等方面的调研。
通过对市场现状的分析，可以更好地把握市场需求，为营销策略的制定提供依据。
1.3 目标市场及消费者需求分析通过对市场进行细分，明确目标市场是关键的一步。
楼盘营销方案 ppt课件
品牌文化定位
文化品牌
体验住宅 享受生活
文化品牌
绿色生活 智能建筑
项目营销推广策略
建筑风格创新
理念与现代化创新
项目设计理念创新
产品创新
空间布局设计
户型设计创新
项目视觉识别系统
项目产品创新
项目产品创新
项目产品创新
项目文化品牌创新
1
人文文化
1、设立古文化展览区。 2、通过文化服务体系中的少儿会所、老年人艺术团 的设立，整体促进人文文化的贯彻和实施。
感 性推 动
理 性推 广
会 员 VIP 卡及 与各 商业连动的折 扣卡 联 合推动
现 场演示 — —智能 化设施 演示 — —直引 水设施 说明会
广 告推广 — —推售 作用 心 理
现 场促进 — —售楼 路线 — —展示 中心 — —现场 包装及 绿化
•拟·改善原有居住条件的居民
文化人士 高端人群
• 少数带动多数 •希望享受生活
•企业、个体私营老板
企事业人员
•自住为主，投资为辅
•政府机关
政府机关人员
•年龄层次为30—55岁
•大中型企业中高收入者
需要文化底蕴高收入者
•第二次置业人士
项目产品定位
绿色建筑 智能建筑 人文建筑
环宇阁，时刻沉浸于中华文 化的积淀与熏陶，打造出一个 文化底蕴社区。其以现代智能 、绿色建筑与传统文化说结合 ，构建环境品质高、建筑特色 强、人文气息浓郁的居住景区 和人文住区。
制 造反应 — —软性 前期渗 透 — —气氛 制造
项 目奠基 典礼 — —庆典 — —抄作 — —新闻
项目营销推广
付 款方式 — —不同 目标客 层面 — —一次 性付款 — —建筑 分期 — —银行 按揭
某楼盘营销推广方案PPT共张
•
17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。
•
18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。
•
19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。
到访送小礼品，刮刮卡领奖
DIY暖场
持续
清水开放 亲子嘉年华
Thanks谢谢聆听！
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11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。
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12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。
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13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。
实效媒体策略
根据县城实际情况，精准投放 以活动和渠道为主
线上线下精选媒体辅助
主干道跨街户外、条幅陆续开始询价投放。
县城、乡镇围墙广告投放
周边城乡中巴车体广告覆盖
宣传车下乡巡游
营销推广策略
4月小试牛刀，重在修炼内功， 配合小范围派报拓客及暖场活动聚客，
为现场销售创造条件。
策略一：派单拓客
•
14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。
•
15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!
房产销售营销策划课件.PPTx
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房产销售营销策划
REAL ESTATE SALES AND MARKETING PLANNING
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目Hale Waihona Puke 录03 在此添加标题
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图文内容详实楼盘营销策划报告PPT内容课件
XXX房地产销售公司
202X
目录
CONTENT
01
项目本体分析
02
市场环境分析
03
项目定位及卖点提炼
04
营销执行及费用
添加标题文字
①
资源禀赋及外部环境——先天条件无亮点
【项目分析】
周边现状——地块四至全部是荒地和厂区，无绿化、无稀缺自然景观资源；自然环境——西侧紧邻XXX景观带，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字人文环境——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，教育氛围浓郁。交通条件——周边路网发达，但公共交通系统欠缺原住居民——点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字
第一阶段物料清单（1）：
类别
内容
数量/规格
备注
销售中心外部包装
道旗
12个
间隔3米
树包金
50棵
销售中心周边
精神堡垒
6m
室内展示类
沙盘
3.2*3.2m
电子区位图
3*3m
室内展板
5个
吊旗
30个
户型展架
若干
根据实际户型定
背景墙
销售道具类
户型单张
2000份
1:10的比例
档案袋
500个
手提袋
2000个
无纺布手提袋
项目楼体及销售中心现场包装，一直是房地产项目的最重要客户来访渠道。所以，销售中心内部及外围的包装，意义十分重大。
大气的售楼空间、与项目气质相符的销售中心内部家居软装，能带给到访客户良好的现场体验。可在门头、软装上尽量做到昭示性强、客户到访体验舒适。
某地产营销策略总纲PPT课件
目标解读
项目参考
华日·城市理想成功秘笈：
核心地段/品质打造/完美展示/创新营销
劣势：规模较小/花园小/无地产开发经验
阶段1：打造理想形象 城市理想的【理想体】调性之旅
阶段2：帮助理想快速成长 价值点强灌输，高附加值支撑
阶段2：理想兑现 完善现场展示，拔升品质形象
2009年 20.8 24 3250
2010年 52.3 45.3 4281
2011年 65.1 49.3 5311
2012年 56.4 52 4680
5255
6000 5314
5000
4000
3000
2000
1000
2013年 41.1 50.3 5255
0 2014年1-11月
66.2 34 5314
人才关爱 置业计划
9月27日 开盘
0首付
销冠新品 载誉开盘
0首付住 仲恺标杆
重点 形象突破，引爆市场 动作
核心价值点灌输【地段、品 质】
品质+高附加值支撑 强展示，兑现配套
思考：对比华日，本项目如何在地段不占优势，持销期过 短的情况下完成目标？
Part 2 市场分析
市场情况
区域供应
近年供应以70-90平米两房、90-110平米的三房为主，四房供应逐年递增
76-119平2-4房 68-109平2-4房 77-112平2-4房 81-127平2-3房 75-110平2-3房 69-100平2-3房 83-112平2-3房 87-119平3-4房 70-140平2-4房 80-120平3-4房 70-115平n+1房 90-110平3-4房
全年成交套数
某楼盘营销策略总纲(69张ppt)
管理价值
• 开发商持有经营，风 险共担
• 统一招商、统一管理 • 营运阶段的整体推广
产品价值
• 规模大：150万平米超大商业航母 • 业态全：涵盖专业市场、大型专业店、城市综合体等全业态 • 建材品类丰富：一站式家居建材消费中心，覆盖家装上下游全消费链 • 城市综合体档次高：高端精品文化休闲商业中心 • 商业物业设计合理：针对性、前瞻性商业物业设计 • 配套齐全：商业、商务、仓储、停车、生活配套应有尽有
规模发展快速，市场潜力大。 建材消费外流倾向明显
由于紧邻武汉，孝感主城区乃至大孝感区域中高端建材消 费外流至武汉的倾向比较明显。 本地市场供给以中低品牌的中小街铺为主，零售比例90%以 上，批发商极少，下级县市进货渠道多为武汉或外地厂家 经营场所主要为租赁，租金水平平均在20-30元/平方左右， 经营户对购买商铺投资兴趣较大 大型家居建材市场较分散，且平均规模不大，档次以中低档为 主
一、市场简析
1.商业地产市场简析 2.建材市场简析 3.政策面简析
商业地产市场简析
市场供应量较小，预计2011-2012年开始进入井喷期
孝感市商业地产项目较少，2009年以前，预计年均入市商业 启示一： 市场处于上升阶段，
物业约2-3万平米；2010年以后随着东城区新项目的开发提速， 项目面临较好的入市时机，应
值此营销招商工作即将再次起航之际，我们就项目整体营销策略与一期 招商策略提出初步的系统想法与领导沟通，希望有助于领导决策，以便指导 后续营销工作的开展，实现工作目标的高效达成。
本报告的思路
市场情况 指导
项目定位及价值点挖掘 指导
营销策略制定 指导
营销执行
本报告的结构
一 二 三 四 五 六
某楼盘年度营销总纲
某楼盘年度营销总纲1. 引言本文档为某楼盘的年度营销总纲，目的在于制定全面、系统的年度营销策略，实现销售目标的达成。
本文档将围绕楼盘的市场分析、目标受众、营销渠道和推广活动等方面展开。
2. 市场分析在制定年度营销策略前，我们首先需要对当前市场进行深入分析。
以下是我们对市场情况的分析和评估：• 2.1 市场规模根据最新的市场调研数据，本地区房地产市场规模持续增长，市场需求旺盛。
我们的楼盘将面对潜在的大量购房者。
• 2.2 竞争对手分析我们主要的竞争对手包括周边地区的其他楼盘和房产中介。
他们都有一定的市场份额和品牌影响力，因此我们需要制定切实可行的营销策略来与他们竞争。
• 2.3 市场趋势当今社会，人们对于居住品质和生活环境要求越来越高。
因此，我们的楼盘需要以高品质、绿色环保为卖点，以满足购房者对于优质居住环境的需求。
3. 目标受众成功的营销策略需要明确定义目标受众，以下是我们的目标受众描述：•年龄：我们主要的目标受众年龄段在30-45岁之间，这个年龄段的人通常是家庭成员，有购房需求。
•收入水平：我们的目标受众收入水平上中等偏上，有一定的购房能力。
•生活方式：我们的目标受众注重生活品质，追求舒适和便利。
他们可能对于社区环境、配套设施和公共交通等方面有一定要求。
•购房目的：我们的目标受众购房目的多为自住，追求稳定和舒适的居住环境。
4. 营销渠道为了将我们的楼盘成功推向市场，我们将采用多元化的营销渠道，以覆盖不同目标受众。
以下是我们计划使用的营销渠道：• 4.1 线下渠道：我们将通过传统的地产中介和房地产展览会等方式，与购房者直接面对面进行沟通和交流。
这样可以更好地了解他们的需求，并推介我们的楼盘。
• 4.2 线上渠道：我们将建立官方网站和社交媒体账号，通过搜索引擎优化（SEO）和社交媒体推广等方式，提升楼盘在互联网上的曝光度，吸引潜在购房者。
• 4.3 合作渠道：我们将与银行、金融机构和房产中介等合作伙伴联合推广，通过合作优势和资源共享，扩大我们的影响力和市场份额。
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15
项目总体定位
“8+1”城市圈首席建材市场综合体
定位分解： 对消费者而言
城市新商业中心 一站式建材消费中心 时尚生活领地
对经营商户而言
城市圈第一建材物流基地 孝感市唯一的家居建材交易中枢
对投资者而言
值此营销招商工作即将再次起航之际，我们就项目整体营销策略与一期 招商策略提出初步的系统想法与领导沟通，希望有助于领导决策，以便指导 后续营销工作的开展，实现工作目标的高效达成。
2
本报告的思路
市场情况 指导
项目定位及价值点挖掘 指导
营销策略制定 指导
营销执行
3
本报告的结构
一 二 三 四 五 六
市场简析 项目基本分析 一期营销策略 一期推广策略 一期招商策略 一期销售组织
商业蓝筹股，财富直通车
对城市而言
城市商业领袖，产业新标杆，城市发展பைடு நூலகம்程碑，城市骄傲
16
形象定位
项目整体形象定位一方面需有足够的 高度，体现其对孝感市建材产业、商贸业、 物流业的影响力；另一方面体现希望给消 费者的感观印象。
孝感商贸新特区
大而全
规模大，业态多，功能全
一站式
品类丰富，一站购齐；品牌齐全，中高品牌 引领，大众产品聚集
物业形态及模式相对单一
物业多为大型社区商业/街铺形式，以出售自营为主，多数业 价入市，低开高走，逐步实现
态为服饰、休闲、餐饮。
项目价值最大化
顾客投资意愿高 孝感市投资领域较狭窄，持币待购的潜在投资者较多，商铺
投资意愿较高。
启示三：项目整体定位体现
差异化以及高度。
注：以上主要针对孝感市主城区 6
商业物业供应量相应增加，加上南城两大商业地产相继入市，预 计2011-2012年开始进入市场供应的井喷期。 价格上升速度快
抓住机遇，尽快入市，抢 占先机
商铺价格呈现明显的不均衡状态，且整体上升速度较快，
启示二：利用市场价格的不
2010年新开大盘均价快速攀升至16000-20000元/平米。
均衡，首期打价格差策略，低
品牌化
孝感建材市场第一品牌
实惠
百货店的体验，大市场的价格
体验式
现代的消费服务，时尚的购物风格，优雅的 自然环境
17
目标客群定位
基于迅速盘活市场的目的，本项目 前期应以开发品牌经营户和品牌厂商客户 群体为先导，开发自购自营客户为主体， 以功能规划引导品牌和经营者，投资客为 补充。
目标经营者
• 南城城市发展契机，以及大型商业聚集的优势 • 汉孝一体化加速，孝感承接武汉物流产业转移的 契机 • 孝感建材市场较零散，无大型、集中式、一站购 齐的专业市场，项目具有唯一性，且面临市场整合 契机 • 政府重点物流项目，政府公信力支持
机会OPPORTUNITY
• 邻近武汉，孝感具有消费外流习惯，受武汉大型 专业市场的竞争威胁 • 前期市调情况反映，本地（主城区）仅一千多家 建材商户，本项目市场规模大，商户容量差距较 大
启示一： 建材市场需求空间
较大，项目定位需考虑对本地 外流消费者进行截流，同时吸 引大孝感地区消费者
启示二：本地零散中小商户
居多，招商对象需在相当程度 上依赖外来客商
启示三：品牌商家的入驻不
仅将提高项目档次，还 将在很 大程度上吸引中小商户跟风。
8
政策面简析
住宅市场调控高压，住宅投资开始转向商业地产投资，一、二线城市投资者转战三、 四线城市 今年1月，国家出台“新国八条”继续对住宅市场投资进行打压，提高第二套房 首付比例，严格限制第三套房购买，武汉等城市已出台操作细则。
3.增加端头位商铺展示面；各分区采用不同的色彩分割，增加整体美感，同时便于区分；考虑
露台、飘窗等户型创新。
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产品定位
就板材市场而言： 建议结构修改为“商铺+卖场+通道”模 式。一方面与小卖场整体风格相对契合，另 一方面符合前期意向商户的需求，同时满足 经营调整的灵活性。（详见板材区招商方案 所附设计图纸） 开间：4.5米，进深9米（可根据卖场/堆 场及通道需求调整开间/进深）； 主通道宽16米，次通道宽15米； 预计商铺约300套，卖场/货场约2万方； 货场可做堆场，亦可做仓储，未来可结 合市场情况改建其他物业形态。
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项目进度 步行街已基本建成，进入外立面装饰
地下工程
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运营管理
统一管理
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统一管理
入市时间 一期2011年1月开盘，二期约年底入市
预计2011年中
预计2011年三季度
开业时间
一期预计2011年底开业
预计2012年中
预计2012年三季度
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建材市场简析
城市化进程加快，建材需求规模快速发展 孝感市城市化进程正在加速，新城处于建设期，建材需求
扶持 • 升值空间大
管理价值
• 开发商持有经营，风 险共担
• 统一招商、统一管理 • 营运阶段的整体推广
产品价值
• 规模大：150万平米超大商业航母 • 业态全：涵盖专业市场、大型专业店、城市综合体等全业态 • 建材品类丰富：一站式家居建材消费中心，覆盖家装上下游全消费链 • 城市综合体档次高：高端精品文化休闲商业中心 • 商业物业设计合理：针对性、前瞻性商业物业设计 • 配套齐全：商业、商务、仓储、停车、生活配套应有尽有
商业地产市场简析
竞争项目
目前孝感的商业地产项目较少，与本项目处于同一层级的几乎没有，但从项目对顾客（投资
客或经营户）的截流角度和入市时机来看，荣生广场和铜锣湾广场可能是项目的主要竞争对手。
项目 指标
位置
规模
业态组合
荣生广场
北京路转盘西南角 总建面约5.5万方（含商业裙楼约4万方
，步行街1.5万方） 百货/步行街/餐饮/影院
规模发展快速，市场潜力大。 建材消费外流倾向明显
由于紧邻武汉，孝感主城区乃至大孝感区域中高端建材消 费外流至武汉的倾向比较明显。 本地市场供给以中低品牌的中小街铺为主，零售比例90%以 上，批发商极少，下级县市进货渠道多为武汉或外地厂家 经营场所主要为租赁，租金水平平均在20-30元/平方左右， 经营户对购买商铺投资兴趣较大 大型家居建材市场较分散，且平均规模不大，档次以中低档为 主
木方
石材玻璃
板材
板材
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三、项目一期营销策略
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基本原则
一期终极目标：按时开业、正常经营 作为整个项目的首期，将成为整个项目的前期参照，为了保证后续开发的
1.项目基本资料（略） 2.项目价值体系梳理 3.项目核心价值挖掘 4.项目SWOT分析 5.项目总体定位
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项目价值体系梳理
区位价值
• 汉孝同城的窗口——区域发展 • 中心城区一桥相连——人气 • 大型商业地产聚集地——商气 • 107/316两条国道——便捷
地块价值
• 老澴河生态景观带 • 政府重点项目，政策
项目核心价值关键字：
一站式建材交易平台，150万平米，现代物流、商务配套
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项目核心价值挖掘
项目的核心价值体系： ——150万平米超大商业航母 ——一站式中高端家居建材消费中心 ——区域型建材总部中心、物流基地：交易平台、信息平台 ——以建材市场为主体复合城市商业公园的市场综合体商业形态，填补孝
感商业空白，建立全新城市商业标杆，打造商业新中心：不止是专业市场，现 代化商业新城
核心客户（约20%）
知名建材品牌，行业领头羊；厂家直营 店或大型代理商/经销商；当地知名建材商家， 大铺需求者。
主力客户（约80%）
中小型建材经销商，无品牌或中低端品 牌代理，经营情况较好，有扩张需求。
目标投资者
一般投资者（约70%）
该类人群具有稳定的中高收入水平，中青年， 职业以公务员或类公务员为主，涵盖部分孝感籍 外出工作者、大孝感及周边地区实力阶层；纯投 资客为主，已拥有至少一套物业，需求面积偏小， 支付能力较强，以按揭付款居多。
威胁THREAT
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项目核心价值挖掘
区位价值： 汉孝同城、城南区域发展、紧邻中心城区
产品价值： 150万方大规模、建材市场为主体的丰富业态
物业价值： 开间、层高、户型、外观/建筑风格等
交通价值： 连接107、316国道，物流便捷
配套价值： 大型仓储、停车、经营服务、生活配套
景观价值： 老澴河生态景观带
寰城·南方国际（孝感）商城 营销策略总纲
营销策划部 2011.03.18
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自2010年下半年筹备以来，项目前期工作逐步完成：总体规划已初步确 定，一期控制性详规已通过评审，修建性详规进入专家评审流程，营销（招 商）工作即将全面展开，工程招标进行中……
就营销工作而言，借2010年春节这一重要节点和奠基仪式活动，前期做 了局部的点式推广工作，未能形成足够的市场影响力。
铜锣湾广场
北京路转盘西北角 约8.5万方，其中家居广场约3
万方，酒店式公寓2.5万方 家居/酒店/公寓
本项目
北京路转盘处，老澴河以 南
150万方
专业市场/大型家居专业 店/公寓/酒店/写字楼等
整体定位
时尚/潮流消费地
家居MALL
市场综合体
租售政策
商业步行街售后返租，承诺回购
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租售价格
街铺均价16000-18000，返租7%
华中板材交易市场
小卖场 停车场 板材区
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产品定位
由于项目产品设计已初步确定，此处不再 赘述，仅就部分细节提出一些想法仅供参考。
就小卖场而言： 1.建议小卖场以1-3层整套设计商铺为主流产品 ，内设单独上下水等，整套出售；内街考虑全 部采取该模式，经营灵活，且方便出售；该类 产品需开间、进深适当缩小，单铺面积控制在 80-120平米； 2.局部采取三楼连通做开放式大卖场、1-2楼整 套设计形式，临主通道面可以考虑该形式；三 楼大开间商铺仅针对特定商户，如灯饰、布艺 等，还需结合招商情况适时调整方案；