房地产开发案例分析 PPT
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房地产策划案例中海阳光棕榈园
——SWOT分析：
优势：区内居住环境和园林规划一流； 劣势：片区形象不佳，位置较偏，配套不齐； 机会：南山区地产升温； 威胁：来自后海片区的优质楼盘竞争；
“阳光棕榈园”什么样？
“阳光棕榈园”市场竞争位置
机会
威胁
优势
劣势
“阳光棕榈园”怎么做？
——竞争策略： 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装，使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段，可诉求交通的便利度
“阳光棕榈园”说的技巧！
关于居舍与休闲方式的观点：
只有享受到生活真谛，日子才会变得阳光灿烂； 休闲，是种独特的生命感受； 买房子就是买七十年代的闲适生活方式； ……
以上观点均可用于不同推广段的广告主题
谢谢！本次提案结束！
2001年5月13日
“阳光棕榈园”是什么？
—— 小环境小结：
• “阳光棕榈园”是一个地中海风格突显的楼盘，园林 规划极尽休闲的生活气氛，有度假式园林社区风范； • 外部环境和设施不尽人意；“阳光棕榈”，一个规划精致的精品 楼盘。
“阳光棕榈园”是什么？
一个传承中海•怡翠 地中海式风格的精品型住宅小区
“阳光棕榈园”什么样？
“阳光棕榈园”是什么？
• 星海名城：占地近80万平方米，均价4500元/平方米， 由主景观休闲走廊和小绿洲组成小区环境，配套齐全，以 “一站式”居家为主要诉求点，突出想要什么，就有什么 的市场印象； • 鼎太风华社区：占地近20万平方米，容积率1.7，小高 层为主，售楼部外部形象较好；
“阳光棕榈园”是什么？
“阳光棕榈园”是什么？
2、项目规划： • 地中海式风格演绎小区建筑和园林，营造休闲写意的生 活空间； • 容积率低，绿化率高，以小高层为主，不规则规划布局； • 户型朝向和室密性好，主力户型以三房为主； • 区内设施有网球场、小学、泳池、高尔夫球场和大量主 题花园。
优势：区内居住环境和园林规划一流； 劣势：片区形象不佳，位置较偏，配套不齐； 机会：南山区地产升温； 威胁：来自后海片区的优质楼盘竞争；
“阳光棕榈园”什么样？
“阳光棕榈园”市场竞争位置
机会
威胁
优势
劣势
“阳光棕榈园”怎么做？
——竞争策略： 强化优势 略化劣势 把握机会 监测威胁
通过强势包装，使楼盘的客观质素转 化为消费者主观印象的偏好 如市场注重地段，可诉求交通的便利度
“阳光棕榈园”说的技巧！
关于居舍与休闲方式的观点：
只有享受到生活真谛，日子才会变得阳光灿烂； 休闲，是种独特的生命感受； 买房子就是买七十年代的闲适生活方式； ……
以上观点均可用于不同推广段的广告主题
谢谢！本次提案结束！
2001年5月13日
“阳光棕榈园”是什么？
—— 小环境小结：
• “阳光棕榈园”是一个地中海风格突显的楼盘，园林 规划极尽休闲的生活气氛，有度假式园林社区风范； • 外部环境和设施不尽人意；“阳光棕榈”，一个规划精致的精品 楼盘。
“阳光棕榈园”是什么？
一个传承中海•怡翠 地中海式风格的精品型住宅小区
“阳光棕榈园”什么样？
“阳光棕榈园”是什么？
• 星海名城：占地近80万平方米，均价4500元/平方米， 由主景观休闲走廊和小绿洲组成小区环境，配套齐全，以 “一站式”居家为主要诉求点，突出想要什么，就有什么 的市场印象； • 鼎太风华社区：占地近20万平方米，容积率1.7，小高 层为主，售楼部外部形象较好；
“阳光棕榈园”是什么？
“阳光棕榈园”是什么？
2、项目规划： • 地中海式风格演绎小区建筑和园林，营造休闲写意的生 活空间； • 容积率低，绿化率高，以小高层为主，不规则规划布局； • 户型朝向和室密性好，主力户型以三房为主； • 区内设施有网球场、小学、泳池、高尔夫球场和大量主 题花园。
房地产企业案例分析
争力
• 万科2000年度配股资金6.25亿元全部投向主要城市住宅专案，又从中国银行得到20亿人民币的授信额度，而华润成为万科第一大股东更为万科打 通一条从国际资本融资的渠道，在这样的强大金融支援下，万科将在房地产业大规模扩张，使产业规模经济优势更为突出。
3．培育良好 的战略管理能
力
• 万科拥有的重点的发展和资本运作扩张的管理能力和重大战略决策能力正是华润收购万科所最看重的，万科的经营业绩始终保持在0.40元/股水平 以上，也是万科管理能力的最好诠释。华润与万科携手后将协助运用国际上成熟的行之有效的管理方法，发展和健全企业制度，吸引更多优秀人 才加入管理层，使万科的战略管理能力进一步提高。
4．培育学习 的能力
• 万科从作为较早进行股份制改造的公司，从现代制度的建立，到品牌和市场定位的形成，离不开不断地学习。通过华润入主万科有机会直接以国 际成熟的管理和运作方式改造自己，还可能开辟旧城改造和新城开发等市场领域，万科良好的学习能力将有助于其成功。创新是一个现代企业的 灵魂，当前万科在发展规划中提出要以建筑技术研究中心为龙头加强技术创新，以“中城房网”为平台加强采购系统创新。
房地产开发与经营
LOGO
房地产企业案例分析
➢1．着力培养名牌产品，形成品牌效应 ➢2．努力形成主业规模经济、提高竞争力 ➢3．培育良好的战略管理能力 ➢4．培育学习的能力
项目
2
深圳万科企业的核心能力战略
深圳万科企业股份有限公司，创建于1987年11月，是深圳市最早的上 市公司之一。十几年来，公司以独树一帜的经营风格、先进成熟的管理模式 迅速发展壮大，成为我国房地产行业的龙头企业。
20世纪90年代初期万科同许多房地产公司一样投资扩张多元经营，四面 出击涉足商贸、工业、房地产、文化，形成“四大支柱”产业，规模急剧扩 大，缺乏持续发展后劲。万科管理层1993年开始调整经营结构，选择房地产 为主导产业，从不占优势的行业中逐步退出。同时，万科努力创造名牌产品， 形成良好名牌效应，并致力解决房地产业所急需的融资问题，积极培育企业 发展后劲。万科集中资源着力重点城市开发储备土地，公司品牌优势和资源 整合优势得到很好的发展。2000年8月，中国华润成为万科第一大股东，这 也是万科在长远发展战略目标下采取的重要行动。
• 万科2000年度配股资金6.25亿元全部投向主要城市住宅专案，又从中国银行得到20亿人民币的授信额度，而华润成为万科第一大股东更为万科打 通一条从国际资本融资的渠道，在这样的强大金融支援下，万科将在房地产业大规模扩张，使产业规模经济优势更为突出。
3．培育良好 的战略管理能
力
• 万科拥有的重点的发展和资本运作扩张的管理能力和重大战略决策能力正是华润收购万科所最看重的，万科的经营业绩始终保持在0.40元/股水平 以上，也是万科管理能力的最好诠释。华润与万科携手后将协助运用国际上成熟的行之有效的管理方法，发展和健全企业制度，吸引更多优秀人 才加入管理层，使万科的战略管理能力进一步提高。
4．培育学习 的能力
• 万科从作为较早进行股份制改造的公司，从现代制度的建立，到品牌和市场定位的形成，离不开不断地学习。通过华润入主万科有机会直接以国 际成熟的管理和运作方式改造自己，还可能开辟旧城改造和新城开发等市场领域，万科良好的学习能力将有助于其成功。创新是一个现代企业的 灵魂，当前万科在发展规划中提出要以建筑技术研究中心为龙头加强技术创新，以“中城房网”为平台加强采购系统创新。
房地产开发与经营
LOGO
房地产企业案例分析
➢1．着力培养名牌产品，形成品牌效应 ➢2．努力形成主业规模经济、提高竞争力 ➢3．培育良好的战略管理能力 ➢4．培育学习的能力
项目
2
深圳万科企业的核心能力战略
深圳万科企业股份有限公司，创建于1987年11月，是深圳市最早的上 市公司之一。十几年来，公司以独树一帜的经营风格、先进成熟的管理模式 迅速发展壮大，成为我国房地产行业的龙头企业。
20世纪90年代初期万科同许多房地产公司一样投资扩张多元经营，四面 出击涉足商贸、工业、房地产、文化，形成“四大支柱”产业，规模急剧扩 大，缺乏持续发展后劲。万科管理层1993年开始调整经营结构，选择房地产 为主导产业，从不占优势的行业中逐步退出。同时，万科努力创造名牌产品， 形成良好名牌效应，并致力解决房地产业所急需的融资问题，积极培育企业 发展后劲。万科集中资源着力重点城市开发储备土地，公司品牌优势和资源 整合优势得到很好的发展。2000年8月，中国华润成为万科第一大股东，这 也是万科在长远发展战略目标下采取的重要行动。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
房地产开发案例分析之杭州桂花城
建设风险
工程进度风险
施工过程中可能出现的问题，如工程延期、成本超支等。
工程质量风险
施工过程中的质量问题可能导致项目交付后出现维修和赔偿 问题。
政策风险
政策调整风险
政府对房地产市场的政策调整可能影 响项目的开发和销售，如限购、限贷 等政策。
土地政策风险
土地政策的调整可能影响土地的获取 和开发成本，从而影响项目的盈利。
营销费用
预计营销费用为1500万元人民币， 用于项目推广和销售渠道建设。
其他费用
包括管理费用、税费等，预计为 5000万元人民币。
资金筹措
银行贷款
向银行申请贷款3亿元人民币 ，期限为3年，年利率为5% 。
自筹资金
项目方自筹资金1亿元人民币 。
预售收入
预计项目预售收入为3亿元人 民币，用于补充项目建设和 营销费用。
项目规模
1
桂花城项目总占地面积约为80万平方米，总建筑 面积超过120万平方米。
2
项目规划包括高层住宅、别墅、商业中心、学校 等，是一个综合性房地产开发项目。
3
桂花城项目分多期开发，每期都有不同的特点和 建筑风格，整体设计风格以现代简约为主。
02
开发过程分析
规划设计
规划理念
杭州桂花城以“人与自然和谐共生”为规划理念 ，注重生态保护和可持续发展。
闲公园等，提升了居住体验。
失败教训
规划调整不当
在项目开发过程中，对原先规划进行了较大调整，导致部分已购 房业主不满，影响口碑。
营销策略单一
在推广阶段，过于依赖传统销售方式，未能充分利用互联网和社交 媒体进行多元化营销。
成本控制不力
项目后期由于成本失控，导致部分设施和配套未能按规划实现，影 响整体品质。
房地产开发案例分析
9
新区房地产开发
开发 前 景
所处位置并不优越 新 城 区 往 往 不 适 于 开发商业中心、写字 楼、餐饮娱乐用房 适 合 建 造 高 级 住 宅 和公寓。
有利条件
新城区的拆迁安置比 较容易 拆迁安置补偿费要比 旧城区低 城市规划条件限制也 少。 获得政府的征地审批 非常困难 不具备开发建设条件 , 道路和绿化用地均作为 开发商的市政代征地而 由开发商承担土地开发 费用
23
房地产开发项目策划
房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产开发项目策划成功案例
24
房地产开发项目策划内容
1、区位分析与选择 2、开发内容和规模的分析与选择 3、开发时机的分析与选择 4、合作方式的分析与选择 5、融资方式与资金结构的分析与选择 6、产品经营方式的分析与选择
改善居住条件和生活方式
发扬和传承本地区特有文化 提升开发商的社会形象和物业价值
21
文化地产的表现形式
产品定位体现的文化特征 营销体现的文化特征 地产品牌文化的表现特征 社区体现的文化特征
22
如何进行文化地产的开发
围绕项目定位进行规划 营造良好的室内外环境 利用建筑风格体现文化
16
文化地产的开发
文化地产的定义 文化地产的分类 开发文化地产的意义 文化地产的表现形式 文化地产的开发案例
17
文化地产的定义
文化地产是指在房地产开发过程中,充分发掘和运用 文化内涵来提升项目品质,满足居民文化生活的形式。 文化地产提倡在满足房地产项目建设基本物质要素 的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的 理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、 历史、精神、艺术等多个层次文化需求，进一步提 高房地产质量和生活品位。
2019年湖南衡阳恒大绿洲案例分析报告(33页)-PPT精选文档
未经本公司授权，请勿外传。
26
项目开盘前，一般都会启动明星见面会，提前活 动造势，迅速提高项目市场关注度，为开盘预热
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27
Part 4
项目客户分析
未经本公司授权，请勿外传。
28
项目客户分析
从现场客户来看，目前阶段来访客户主要是熟悉恒大品牌的客户，
或是在外地有购买过和看过恒大房子的人，或是经朋友介绍过来了解 的客户；
恒大绿洲位于衡阳市华新开发区西南部
北城片区
恒大绿洲 高
新 片 区
中 心 片 区
江东片区
南城片区
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9
项目四至——项目目前区域位置较差，周边配套 欠缺
东面：娃哈 哈饮料公司 西面：蒸水小学
恒大绿洲
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10
Part 2
产品属性分析
基本参数 整体规划 建筑风格及立面 园林风格 户型分析 装修标准
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5
恒大地产发展历程
标准化+规模+品牌[2019年] 规模+品牌[2019年] 规模取胜[2019-2019年] 96年确立小面积、低价格 的发展模式； 布局广州发展，成为广州 房地产十强企业； 确立开发中面积产品； 开始向规模化、品牌化方 向发展； 标准化运营模式充分得到 实践成功； 速度为王，在全国范围内 迅速扩充； 成为国内房产上市企业；
未经本公司授权，请勿外传。
19
目前处于楼盘展示和意向客源登记阶段
4月10日，恒大绿洲正 式在衡阳市场进行形象 展示； 但目前仅仅是意向客 源的信息收集阶段，展 示点的置业顾问主要职 责就是介绍楼盘并获得 客户的意向房源信息； 部分置业顾问从长沙 恒大项目调过来，专业 度较高； 恒大绿洲设立了三个 展示点，晶珠广场、莲 湖广场步步高百货及一 个不定点的展示点；
PEST分析法万科房地产公司案例
社区文化
社会价值观的变化使得社区文化成为 影响房地产项目的重要因素，万科房 地产公司应注重社区文化的营造和维 护。
社会责任
随着社会对企业社会责任的要求越来 越高，万科房地产公司应积极履行社 会责任，关注公益事业，提升企业形 象。
04
T（技术）环境分析
新技术发展对万科房地产公司的影响
数字化技术
随着数字化技术的发展，万科房地产公司可以利用大数据、人工智能等技术提高项目规 划和营销的精准度，提升客户体验。
绿色建筑技术
新兴的绿色建筑技术如节能、太阳能利用等，有助于万科房地产公司实现可持续发展， 提高市场竞争力。
技术创新对万科房地产公司的影响
智能化物业管理
通过技术创新，万科房地产公司可以实现智 能化物业管理，提高物业服务效率和质量。
智能家居
技术创新推动了智能家居的发展，为万科房 地产公司提供更多增值服务的机会。
投资回报
经济增长通常会带来投资者对房地产市场的信心，从而提高万科房地产公司的投资回报。
通货膨胀对万科房地产公司的影响
成本压力
通货膨胀会导致原材料、劳动力等成 本的上涨，给万科房地产公司带来成 本压力。为了保持利润，万科可能需 要提高销售价格或降低成本。
资产价值
通货膨胀可能会影响万科房地产公司 的资产价值。如果通货膨胀率高于贷 款利率，那么万科的资产价值可能会 缩水，从而影响公司的财务状况。
PEST分析法万科房地 产公司案例
contents
目录
• P（政治）环境分析 • E（经济）环境分析 • S（社会）环境分析 • T（技术）环境分析
01
P（政治）环境分析
政策法规对万科房地产公司的影响
01
政策法规对万科房地产公司的经营策略和投资决策产生重要影 响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致市场需求波
社会价值观的变化使得社区文化成为 影响房地产项目的重要因素，万科房 地产公司应注重社区文化的营造和维 护。
社会责任
随着社会对企业社会责任的要求越来 越高，万科房地产公司应积极履行社 会责任，关注公益事业，提升企业形 象。
04
T（技术）环境分析
新技术发展对万科房地产公司的影响
数字化技术
随着数字化技术的发展，万科房地产公司可以利用大数据、人工智能等技术提高项目规 划和营销的精准度，提升客户体验。
绿色建筑技术
新兴的绿色建筑技术如节能、太阳能利用等，有助于万科房地产公司实现可持续发展， 提高市场竞争力。
技术创新对万科房地产公司的影响
智能化物业管理
通过技术创新，万科房地产公司可以实现智 能化物业管理，提高物业服务效率和质量。
智能家居
技术创新推动了智能家居的发展，为万科房 地产公司提供更多增值服务的机会。
投资回报
经济增长通常会带来投资者对房地产市场的信心，从而提高万科房地产公司的投资回报。
通货膨胀对万科房地产公司的影响
成本压力
通货膨胀会导致原材料、劳动力等成 本的上涨，给万科房地产公司带来成 本压力。为了保持利润，万科可能需 要提高销售价格或降低成本。
资产价值
通货膨胀可能会影响万科房地产公司 的资产价值。如果通货膨胀率高于贷 款利率，那么万科的资产价值可能会 缩水，从而影响公司的财务状况。
PEST分析法万科房地 产公司案例
contents
目录
• P（政治）环境分析 • E（经济）环境分析 • S（社会）环境分析 • T（技术）环境分析
01
P（政治）环境分析
政策法规对万科房地产公司的影响
01
政策法规对万科房地产公司的经营策略和投资决策产生重要影 响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致市场需求波
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
Restricted Information and Basic Personal Data
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
房地产项目贷款后评价及案例分析幻灯片PPT
2005.12
房地产开发贷款业务培训班
房地产项目贷款后评价概论
●房地产项目贷款后评价问题提出的背景 ●房地产项目贷款后评价的定义 ●房地产项目贷款后评价的目的和意义
2005.12
房地产开发贷款业务培训班
2005.12
房地产项目贷款后评价问题提出的背景
●项目贷款管理制度要求
—中国农业银行中长期贷款项目后评价办法（农银发[1997]222号） 该办法对中长期贷款后评价的资格及基本内容首次作出制度性规定。 但过于简单，缺乏可操作性。 —中国农业银行固定资产贷款管理办法（农银发[2005]10号） 该办法2005年1月出台，在第八章中对贷后管理及后评价提出了明确要 求，提出中长期固定资产贷款实行后评价制度。 —中国农业银行房地产开发贷款业务监管办法（农银发[2003] 387号） 该办法2003年9月出台，是房地产项目贷款贷后管理的主要办法，在第 六章中对后评价工作提出了原则要求，并设计了后评价表。
房地产开发贷款业务培训班
房地产项目贷款后评价的定义
2005.12
●项目管理的生命周期理论
根据项目管理的生命周期理论，因项目生命周期各阶段的不同特点， 项目评价可以分为三部分内容：即项目前评价（项目评估）、项目中 评价、项目后评价。由于这三个阶段项目管理内容和侧重点不同，其 项目评价内容也不同。
房地产开发贷款业务培训班
—比较的标准不同
项目评估是依据国家有关部门颁布的定额标准、参数或过去经验数据来衡量建设项目的准入标准。后 评价虽然也参照有关定额标准和国家参数，但它主要是直接与项目评估的预测情况或国内外其它同类 项目的有关情况进行对比，检测项目的实际情况与预测情况的差距，并分析其产生的原因，提出改进 措施。
—作用不同
房地产项目设计溢价精析ppt课件
项目品质最高的选择（10秒）
游戏环节
无任何条件下：
数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层
项目施工周期最短的选择（10秒）
游戏环节
无任何条件下：
数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层
项目建筑面积最多的选择（10秒）
游戏环节
无任何条件下：
数字1代表 别墅 数字2代表 洋房 数字3代表 高层
收获
思维 市场
理论 操盘
知识改变命运 建筑设计知识改变地产项目的命运
思维
业主 如何吸引
购买我们的房子？
主题溢价 规划溢价 形象溢价 产品溢价
性价比
市场
改革开放30年，党的主要方针：
80年代改革 90年代开放 00年代发展
10年代
维稳
分配房屋 集资建房 购买商品房 购买品质房
政 策
维稳，所以2012之后，党的政策将会趋于维
常见的建筑风格
当代风格建筑
ARTDECO风格建筑
地中海风格建筑
法式风格建筑
英式风格建筑
折衷风格建筑
东方风格建筑
后期控制
停留在图纸上的效果不能产生任何价值 动人的实景能带来真金白银和持续的发展
颜色控制
建筑安全色的重要性
操作
失败案例 VS 调整案例
不同容积率地块下的实际操作
怕
你不知道你不知道什么
规划溢价的方法
方法一：从平均层数入手
总建筑面积 容积率=
总用地面积 总建筑面积 =
总占地面积 总占地面积 覆盖率=
总用地面积
容积率 覆盖率
= 平均层数
容积率为3.0，覆盖率为30%，平均层数 为?
知名地产项目开发案例分析(5个案例)
第十一 期2002
2栋17层 30栋 20栋
第十二 期2003
4栋27层 18栋 8栋
配套
高尔夫球场、 高尔夫球会
消防局、警 岗、码头
街渡码头、 汽车码头、 直升机场、 游艇会
多功能会所、 网球场
位置
建筑 风格
最南部离海 南部离海最 最南部离海较
较近处
近处
近处
最北部离海较 隧道 远处
最北部离海 较近处
本报告是严格保密的。
3
万科东海岸-----区域及交通
❖区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政 府约10多公里 ❖交通：与市内的联系相对不便，但交通 状况处在改善之中 •盐坝高速于02年通车 •深盐快速线等三条线路未来3年内通车
❖位置： 盐坝高速路旁 ❖资源： 二线海景紧邻菠萝山 ❖地块现状： 坡地，高差60余米 内有少量山泉溪流
结论4：以产品的组合和投资度假居住化的价值复合来面对竞争
❖联排别墅、独栋别墅、公寓的组合与周围单一的酒店式公寓竞争 ❖将投资、度假居住化来区别单纯的投资或度假物业
本报告是严格保密的。
13
万科东海岸案例分析小结
结论5：针对度假客户，从度假氛围上尽力营造
❖整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 ❖加勒比风情的商业街，体现度假感觉 ❖类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛
本报告是严格保密的。
14
案例二：香港愉景湾
案例选择的适用条件：
❖滨海物业 ❖休闲、旅游渡假的RESORT区 ❖第一居所与第二居所并存 ❖充分利用、挖掘项目资源 ❖区位及交通情况相似 ❖开发持续性好
本报告是严格保密的。
15
香港愉景湾-----区域及交通
❖区域：位于大屿山东北部，距香港国际 机场12公里 ❖交通：早期交通极为不便，只有靠轮度 与市区联系，2000年隧道开通之后交通 条件极大改善，向第一居所转化 •区外通过公路、轻铁、水路与市中心相 连，车程约40分钟， •渡轮至中环需40分钟左右
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
房地产开发案例分析
因为乙作为该工程的总承包单位与丁之间是总包与分包的关系位与丁之间是总包与分包的关系根据合同法与建筑法的规定总包单位依法将建设工程分包给其他单位的分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责总承包单位与分包单位对分包的工程质量承担连带责任
房地产开发案例分析
案例分析
• 某房地产开发公司甲在某市老城区参与旧城改造建设，投资3亿 元，修建1个四星级酒店，2座高档写字楼，6栋宿舍楼，建筑周期为 20个月，该项目进行了公开招标，某建筑工程总公司乙中标，甲与乙 签订工程总承包合同，双方约定：必须保证工程质量优良，保证工期， 乙可以将宿舍楼分包给其下属分公司施工。乙为保证工程质量与工期， 将6楼宿舍楼分包给施工能力强、施工整体水平高的下属分公司丙与 丁，并签订分包协议书。根据总包合同要求，在分包协议中对工程质 量与工期进行了约定。 • 工程根据总包合同工期要求按时开工，在实施过程中，乙保质按 期完成了酒店与写字楼的施工任务。丙在签订分包合同后因其资金周 转困难，随后将工程转交给了一个具有施工资质的施工单位，并收取 10%的管理费，丁为加快进度，将其中1栋单体宿舍楼分包给没有资 质的农民施工队。 • 工程竣工后，甲会同有关质量监督部门对工程进行验收，发现丁 施工的宿舍存在质量问题，必须进行整改才能交付使用，给甲带来了 损失，丁以与甲没有合同关系为由拒绝承担责任，乙又以自己不是实 际施工人为由推卸责任，甲遂以乙为第一被告、丁为第二被告向法院分包行为为主要有：
• 1）总承包单位将建设工程分包给不具备 相应资质条件的单位；
• 2）建设工程总承包合同中未约定，又未 经建设单位认可，承包单位将其承包的部 分建设工程交由其它单位完成的；
• 3）施工总承包单位将建设工程主体结构 的施工分包给其它单位的；
房地产评估市场比较法案例分析课件
10
10
9
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0
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10
8
9.4
7.8
8.0
8.6
97.8 101
86
房地产评估市场比较法案例分析
可比实例3
10 10 13 10 10 10 0 10 10 8.0 91
成新率:
可比实例1：1-10/50=80% 可比实例2:1-7/50=86% 可比实例3:1-10/50=80% 待估实例:1-11/50=78%
系数
交易日期修正
可比实例1
7835.05
100/100
112/100
可比实例2
7333.33
100/100
111/100
区域因素
100/97
100/102
剩余使用年期 修正
个别因素
99.57% 97.8/101
98.2% 97.8/86
比准价格 待估宗地价格
8722.36
8912.02
8653.81 房地产评估市场比较法案例分析
可比实例3
6517.86
100/100
117/100 100/98 99.57%
97.8/91 8327.04
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房地产评估市场比较法案例分析
个别因素(秦皇岛还原利率为7%)
可比实例1: 使用年期修正 1-1/(1+7%)39次方
K=----------------- =99.57% 1-1/(1+7%)40次方
可比实例2: 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------- =98.2% 1-1/(1+7%)43次方
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❖构成特点 －年龄 －婚姻及家庭成员 －职业特点 －教育程度 －家庭收入 －是否拥有轿车
政府
❖土地使用权获得
❖规划限制 ❖市政资源的利用
资本
❖资金的使用成本
❖资金的使用时间
✓ 我们的产品和营销
竞争对手
❖项目数量及地理位置分布 ❖楼宇特点 ❖客户定位 ❖价格
❖设计 －规划/面积/景观
❖服务 －交通装修环境
❖ 而按照使用目的划分，包括居住物业、商 用物业、工业物业和特殊物业。
4
房地产投资的特性
1.位置的固定性或不可移动性 2.寿命周期长 3.适应性 4.各异性 5.政策影响性 6.对专业管理的依赖性 7.相互影响性 8.弱流动性
5
房地产开发商及其合作伙伴
➢ 开发商 ➢ 土地所有者和当前使用者 ➢ 政府及政府机构 ➢ 金融机构 ➢ 建筑承包商 ➢ 专业顾问
❖价格 －房价物业管理费
❖产品的市场定位及推广
27
什么是市场研究？
是客户（市场）与企业间的纽带，是企业理性决策的 前提！
28
房地产公司需要 什么样的市场研究？
29
有利于房地产公司的市场研究
➢ 探索性研究 ➢ 产品需求研究 ➢ 市场细分研究 ➢ 价格研究
➢ 新产品概念开发 ➢ 广告及广告概念测试 ➢ 市场及客户满意度调查 ➢ 市场销量预测 ➢ 媒介研究
✓所处位置并不优越
✓新 城 区 往 往 不 适 于 开发商业中心、写字 楼、餐饮娱乐用房
✓适 合 建 造 高 级 住 宅 和公寓。
有利条件
✓新城区的拆迁安置比 较容易
✓拆迁安置补偿费要比 旧城区低
✓城市规划条件限制也 少。
开发
✓获得政府的征地审批 非常困难
✓不具备开发建设条件, 道路和绿化用地均作为 开发商的市政代征地而 由开发商承担土地开发 费用
21
文化地产的表现形式
❖ 产品定位体现的文化特征 ❖ 营销体现的文化特征 ❖ 地产品牌文化的表现特征 ❖ 社区体现的文化特征
22
如何进行文化地产的开发
❖ 围绕项目定位进行规划 ❖ 营造良好的室内外环境 ❖ 利用建筑风格体现文化
23
房地产开发项目策划
房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产开发项目策划成功案例
房地产开发案例分析
房地产开发基础知识
房地产开发流程 房地产种类 房地产投资及其基本特性 房地产市场参与者 我国的住房供给体系
2
房地产开发的主要程序
❖ 四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工 作、建设阶段和租售阶段。
3
房地产的分类
❖ 从物理形态上划分，分为土地、建成后的 物业和在建工程三种类型。
❖ 从开发流程分析 ❖ 从异地开发的竞争力分析
13
从开发流程分析－－房地产开发的流程
❖ 四个阶段 一 投资机会选择与决策分析
二 前期工作 三 建设阶段 四 租售阶段（维护阶段）
14
异地开发的竞争力
❖ 城市理解能力 ❖ 政府公关能力 ❖ 资金运营能力 ❖ 文化灌输能力 ❖ 人才储备能力 ❖ 产品开发能力
24
房地产开发项目策划内容
1、区位分析与选择 2、开发内容和规模的分析与选择 3、开发时机的分析与选择 4、合作方式的分析与选择 5、融资方式与资金结构的分析与选择 6、产品经营方式的分析与选择
25
房地产市场研究
26
目标客户
❖需求的特点
－接收的价格 －地理位置 －户型 －面积 －装修绿化等
❖消费心理 －购买考虑因素 －购买动机
10
房地产开发地域扩张模式
异地开发 本土化与异地开发 如何成功的实现异地开发
11
异地开发与本土开发的差异
❖ 环境变化，是异地开发与本地开发的本质区别 ❖ 这里的环境是广义范畴，或者指的是广义的市场
自然、经济、人文、社会环境； 人才团队；资金来源；关系网络； ❖ 从开发过程分析差异化
12
异地开发的关键
➢ （建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、 房地产估价师、会计师、房地产经纪人、物业管理经理、市场研 究专家、经济师、造价工程师、律师）
➢ 消费者或买家
6
• 我国的住房供给体系
高收入家庭20% 中高收入家庭20%
商品房
中等收入家庭20% 中低收入家庭20%
限价商品房 经济适用房 经济租赁房
30
房地产市场分析案例
北京经济适用房 北京老年住宅市场分析
31
如何进行市场细分？
什么是市场细分 以目标消费者为对象的市场细分为例
32
北京地产项目策划的成功案例
❖ 项目策划之珠江温泉城 ❖ 项目策划之万柳之蜂鸟社区 ❖ 项目策划之万城华府 ❖ 项目策划之建外SOHO ❖ 项目策划之世贸天阶 ❖ 项目策划之太阳城
18
地产开发需要文化的融入
❖ 从消费者角度分析 ❖ 从开发商角度分析
－－泛文化运动,与运动\网络\教育\ 明星相结合,塑造地产的文化个性,增加附加值.
19
文化地产的分类
❖ 地脉文化 ❖ 建筑文化 ❖ 园林文化 ❖ 住宅文化 ❖ 社区文化 ❖ 品牌文化 ❖ 营销文化
20
开发文化地产的意义
有利于和谐社会的创建 提高居民素质和生活质量 改善居住条件和生活方式 发扬和传承本地区特有文化 提升开发商的社会形象和物业价值
低收入家庭20%
廉租住房
7
房地产开发模式
❖ 新旧城区房地产开发比较 ✓新区房地产开发 ✓旧城区房地产开发
❖ 房地产地域扩张模式 ❖ 文化地产的开发
8
新旧城区房地产开发比较
旧城区房地产开发
开发
前景
来自新区开发的挑战
✓ 建筑密度高
✓旧城区所处区位 优越：适合作为商 业、办公、旅游、 娱乐、餐饮等类型 的开发项目用地
✓不断上涨的地价 项目建成后出售或 出租的价格水平较 高。
✓ 旧城区土地开发费用高 ✓ 环境污染严重 ✓ 流动人口日益增加 ✓ 居住郊区化趋势 ✓ 旧城区建设居民住宅的
难度越来越大ຫໍສະໝຸດ ✓ 拆迁、安置、拆 除清理费用较高
✓ 规划条件苛刻（ 建筑高度、容积 率、土地用途以 及功能分区）
9
新区房地产开发
前景
15
文化地产的开发
16
文化地产的开发
❖ 文化地产的定义 ❖ 文化地产的分类 ❖ 开发文化地产的意义 ❖ 文化地产的表现形式 ❖ 文化地产的开发案例
17
文化地产的定义
❖ 文化地产是指在房地产开发过程中,充分发掘和运用 文化内涵来提升项目品质,满足居民文化生活的形式。
❖ 文化地产提倡在满足房地产项目建设基本物质要素 的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的 理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、 历史、精神、艺术等多个层次文化需求，进一步提 高房地产质量和生活品位。
政府
❖土地使用权获得
❖规划限制 ❖市政资源的利用
资本
❖资金的使用成本
❖资金的使用时间
✓ 我们的产品和营销
竞争对手
❖项目数量及地理位置分布 ❖楼宇特点 ❖客户定位 ❖价格
❖设计 －规划/面积/景观
❖服务 －交通装修环境
❖ 而按照使用目的划分，包括居住物业、商 用物业、工业物业和特殊物业。
4
房地产投资的特性
1.位置的固定性或不可移动性 2.寿命周期长 3.适应性 4.各异性 5.政策影响性 6.对专业管理的依赖性 7.相互影响性 8.弱流动性
5
房地产开发商及其合作伙伴
➢ 开发商 ➢ 土地所有者和当前使用者 ➢ 政府及政府机构 ➢ 金融机构 ➢ 建筑承包商 ➢ 专业顾问
❖价格 －房价物业管理费
❖产品的市场定位及推广
27
什么是市场研究？
是客户（市场）与企业间的纽带，是企业理性决策的 前提！
28
房地产公司需要 什么样的市场研究？
29
有利于房地产公司的市场研究
➢ 探索性研究 ➢ 产品需求研究 ➢ 市场细分研究 ➢ 价格研究
➢ 新产品概念开发 ➢ 广告及广告概念测试 ➢ 市场及客户满意度调查 ➢ 市场销量预测 ➢ 媒介研究
✓所处位置并不优越
✓新 城 区 往 往 不 适 于 开发商业中心、写字 楼、餐饮娱乐用房
✓适 合 建 造 高 级 住 宅 和公寓。
有利条件
✓新城区的拆迁安置比 较容易
✓拆迁安置补偿费要比 旧城区低
✓城市规划条件限制也 少。
开发
✓获得政府的征地审批 非常困难
✓不具备开发建设条件, 道路和绿化用地均作为 开发商的市政代征地而 由开发商承担土地开发 费用
21
文化地产的表现形式
❖ 产品定位体现的文化特征 ❖ 营销体现的文化特征 ❖ 地产品牌文化的表现特征 ❖ 社区体现的文化特征
22
如何进行文化地产的开发
❖ 围绕项目定位进行规划 ❖ 营造良好的室内外环境 ❖ 利用建筑风格体现文化
23
房地产开发项目策划
房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产开发项目策划成功案例
房地产开发案例分析
房地产开发基础知识
房地产开发流程 房地产种类 房地产投资及其基本特性 房地产市场参与者 我国的住房供给体系
2
房地产开发的主要程序
❖ 四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工 作、建设阶段和租售阶段。
3
房地产的分类
❖ 从物理形态上划分，分为土地、建成后的 物业和在建工程三种类型。
❖ 从开发流程分析 ❖ 从异地开发的竞争力分析
13
从开发流程分析－－房地产开发的流程
❖ 四个阶段 一 投资机会选择与决策分析
二 前期工作 三 建设阶段 四 租售阶段（维护阶段）
14
异地开发的竞争力
❖ 城市理解能力 ❖ 政府公关能力 ❖ 资金运营能力 ❖ 文化灌输能力 ❖ 人才储备能力 ❖ 产品开发能力
24
房地产开发项目策划内容
1、区位分析与选择 2、开发内容和规模的分析与选择 3、开发时机的分析与选择 4、合作方式的分析与选择 5、融资方式与资金结构的分析与选择 6、产品经营方式的分析与选择
25
房地产市场研究
26
目标客户
❖需求的特点
－接收的价格 －地理位置 －户型 －面积 －装修绿化等
❖消费心理 －购买考虑因素 －购买动机
10
房地产开发地域扩张模式
异地开发 本土化与异地开发 如何成功的实现异地开发
11
异地开发与本土开发的差异
❖ 环境变化，是异地开发与本地开发的本质区别 ❖ 这里的环境是广义范畴，或者指的是广义的市场
自然、经济、人文、社会环境； 人才团队；资金来源；关系网络； ❖ 从开发过程分析差异化
12
异地开发的关键
➢ （建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、 房地产估价师、会计师、房地产经纪人、物业管理经理、市场研 究专家、经济师、造价工程师、律师）
➢ 消费者或买家
6
• 我国的住房供给体系
高收入家庭20% 中高收入家庭20%
商品房
中等收入家庭20% 中低收入家庭20%
限价商品房 经济适用房 经济租赁房
30
房地产市场分析案例
北京经济适用房 北京老年住宅市场分析
31
如何进行市场细分？
什么是市场细分 以目标消费者为对象的市场细分为例
32
北京地产项目策划的成功案例
❖ 项目策划之珠江温泉城 ❖ 项目策划之万柳之蜂鸟社区 ❖ 项目策划之万城华府 ❖ 项目策划之建外SOHO ❖ 项目策划之世贸天阶 ❖ 项目策划之太阳城
18
地产开发需要文化的融入
❖ 从消费者角度分析 ❖ 从开发商角度分析
－－泛文化运动,与运动\网络\教育\ 明星相结合,塑造地产的文化个性,增加附加值.
19
文化地产的分类
❖ 地脉文化 ❖ 建筑文化 ❖ 园林文化 ❖ 住宅文化 ❖ 社区文化 ❖ 品牌文化 ❖ 营销文化
20
开发文化地产的意义
有利于和谐社会的创建 提高居民素质和生活质量 改善居住条件和生活方式 发扬和传承本地区特有文化 提升开发商的社会形象和物业价值
低收入家庭20%
廉租住房
7
房地产开发模式
❖ 新旧城区房地产开发比较 ✓新区房地产开发 ✓旧城区房地产开发
❖ 房地产地域扩张模式 ❖ 文化地产的开发
8
新旧城区房地产开发比较
旧城区房地产开发
开发
前景
来自新区开发的挑战
✓ 建筑密度高
✓旧城区所处区位 优越：适合作为商 业、办公、旅游、 娱乐、餐饮等类型 的开发项目用地
✓不断上涨的地价 项目建成后出售或 出租的价格水平较 高。
✓ 旧城区土地开发费用高 ✓ 环境污染严重 ✓ 流动人口日益增加 ✓ 居住郊区化趋势 ✓ 旧城区建设居民住宅的
难度越来越大ຫໍສະໝຸດ ✓ 拆迁、安置、拆 除清理费用较高
✓ 规划条件苛刻（ 建筑高度、容积 率、土地用途以 及功能分区）
9
新区房地产开发
前景
15
文化地产的开发
16
文化地产的开发
❖ 文化地产的定义 ❖ 文化地产的分类 ❖ 开发文化地产的意义 ❖ 文化地产的表现形式 ❖ 文化地产的开发案例
17
文化地产的定义
❖ 文化地产是指在房地产开发过程中,充分发掘和运用 文化内涵来提升项目品质,满足居民文化生活的形式。
❖ 文化地产提倡在满足房地产项目建设基本物质要素 的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的 理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、 历史、精神、艺术等多个层次文化需求，进一步提 高房地产质量和生活品位。