西安市在建商业综合体专题研究

2010年西安六大商圈营业额及单位面积营业额统计图
700 40000
600
35000
500
30000
25000 400 年营业额（亿元） 单位面积营业额（元/㎡· 年） 15000 200
单位面积营业额分析
仍然长乐商圈最大， 为35000元/㎡1年。其次 是高新商圈约为12000元 /㎡·年
20000 300
区域级
15万左右
21-24亿
赛高国际、世纪金花、崇尚百货
西安市六大商圈存量约520万㎡，占全市总存量的55%左右，营业额约占西安市消 费品零售总额的61%。
西安商圈
商圈名
待成熟商圈与专业市场资料
数据来源：西安800家， 西安房地产信息网，西安统计局 成熟度-片区 属性 等级 市场定位 中端 中端 商圈范围占地 主要商业网点营业 日客流量 面积（km²） 面积（km²） （人） 3.5 立丰国际周围 2km 以万达广场为 中心 45万㎡ 立丰4.2万㎡ 12万 典型商业网点 红星美凯龙、未来城、 迪卡侬、人人乐
年营业额 （亿元）
典型商业网点
钟楼商圈 长乐商圈 小寨商圈
共超100，东大 250-280之 开元商城、世纪金花、中大国际、 街超50 间 百盛时代 28万左右 50 17.5-20 约17 约600（以 丹尼尔商城、康复路、义务商品 批发为主） 城、西北商贸城、多彩城 约55 百盛、金鹰国际、国贸、军人社
业服务布局。
六大商圈数据统计
六大成熟商圈数据统计表
商圈名
成熟度-片 商圈范围占地 营业面积存量 日客流量（万 商业等级 市场定位 区属性 面积（km²） （万²） 人）
成熟-商业 区 都市级 中高端、 城墙内共11.3 综合性 — 7.74 高新一期3.2 16 经开占地 21.74 250 160
好又多新豪邦时尚购物广场右边 710（不含水、电和物业管理费)
注：本次统计以沿街1-3楼商业租金为对象，租金在楼层，是否是沿街差异极大。钟楼商圈，沿街一楼租金
高新区世纪金花北门秀西水购物 256 广场 科技路临街苏果便利店 高新区世纪金花的餐饮店 高新商圈 科技路与西斜七路底商 科技路蔬果店 190 280 154 150
太白路-南二环商 待成熟-住宅 社区级 圈 及科教区 东二环-立丰商圈 李家村-万达商圈 待成熟-住宅 社区级 及科教区
立丰国际 立丰国际、华润万家 3.5万
社区级 中端 李家村万达广场 待成熟商圈和专业市场的规模，营业额和客流量都与六大成熟 待成熟-住宅 商圈居民 社区级 中端 开元商城、华润万家 商圈相差较大，本次研究主要以六大商圈为研究对象 区 200万 文艺路商圈 雁塔路IT商圈 待成熟-住宅 社区级 区 较成熟-抓宅 专业市场 及科教区 较成熟-建材 批发市场 规划改造中专业市场及 住宅区 中端 —— 沿雁塔路2km 华润万家2.1，家春 秋3.0 超过10万㎡ 100万㎡ 西部车城15-20㎡ 20万 20万 家春秋、华润万家 赛格、赛博、智博、 东新科贸、百脑汇 建材批发、零售店 各大汽车4S店
成熟-批发 地区级批 低端批发 市场 发市场 市场 区域级 区域级 区域级 中低端 中高端 中端的旅 游休闲 中高端
成熟-科教 及住宅区 成熟-办公 高新商圈 区 比较成熟曲江商圈 休闲旅游 区
比较成熟经开商圈 住宅及办 公区
目前在61， 未来120
20-25 约30万㎡ 大型商业面积 24万㎡
28亿，金鹰 世纪金花、金鹰国际、易初莲花 8.4亿 约20-25 大唐不夜城、新乐汇
经开商 圈 24 16
0
平均值 86.5 39
商业面积存量（万㎡） 客流量（万人/天）
商圈营业额分 钟楼商圈在商业营业额不是最大的，主要是长了商圈以批发为主， 其营业额（600亿/年）远高出其它商圈 析
营业额分析
长乐商圈以批发为主， 营业额以600亿/年，远高 于其它商圈。其次是钟楼 商圈，大约是300亿/年。
大明宫建材市场 三桥商圈
地区级专 西北地区建材 三期2200亩 业市场 城 地区级专 西北地区最大 业市场 汽车市场 1500亩
待成熟商圈和专业市场的规模，营业额，客流量都与六大成熟商圈相差较大，本次研究以 六大成熟商圈为研究对象。
商业圈特征
西安各大商圈的特点
业态组合 服务对象 商圈特点
商圈名 钟楼商圈 长乐商圈 小寨商圈 高新商圈 经开商圈 曲江商圈
小寨商圈
低
长乐商圈
商圈面积和客 钟楼商圈在商业面积和人流是最大的，而经开商圈则是最小 流分析 的，商圈之前差异大
商圈商业面积
钟楼商圈占全西安商业面 积的21.7%，占六大商圈总商 业面积的48.12%，在商业面 积上占有优势，只有钟楼商 圈和长乐商圈的商业面积大 于平均值86.5万㎡。
西安六大成熟商圈的大型商业的面积和人流统计图
以长期投资的思路进行操作投资者 与经营者尝试分离，开发商开始重 视招商工作，但普遍缺少成熟的招 商运营团队。在定位、招商、销 售、经营管理四个方面追求概念 化、表面化，资金链条没有解决， 基本依靠自有资金和私募。
商业地产开发开始导入“定位— 招商—销售—经营管理”全方位 市场经营理念。目前越来越多的 商业地产开发商、策划代理商， 已经开始充分重视和涉足经营管 理领域。不断创新商业地产开发 模式。
10000
100
5000
0 长乐商圈 钟楼商圈 小寨商圈 经开商圈 高新商圈 曲江商圈
0
商圈租金
商圈 沿街商铺位置 西大街18平米商铺，中环对面 大洋百货西华门十字 南大街天姿名品店中店（路西） 西大街百盛对面街商铺 钟楼商圈 南大街太平洋商厦店（路东） 北大街路西 西大街时代盛典百盛东侧凉皮店 骡马市520铺 西安骡马市兴正元巴黎馆一层 平均租金 商圈 沿街商铺位置 康复路交广沿街商铺 西北商贸-楼商铺 长乐西路服装店 长乐西路圣荣服装城 西北商贸1楼服装店 长乐西路黄河小学对面便利店 长乐商圈 长乐西路品牌内衣店 长乐西路华东品牌服饰外贸广场 11.12号 炫彩商城十字绣店 骡马市兴正元广场巴黎馆旺铺出租 375 285
西安市商业地产市场分析报告
美城机构2013年8月
PART1：西安市商业发展及商圈分析
西安市商业发展及商圈分析
西安市各区域商业发展状况 西安市商业地产总结
西安商业地产发展的三个阶段
2001-2003
2004-2007
2008-2011
第一 阶段
第二，能卖掉就万事 大吉，主导营销的是广告宣传 以及现场销售人员的技巧。其 销售模式主要有两种：一是只 管卖不管租，二是包租十年销 售。
300 120
250
100
200
80
150
60
商圈客流量
钟楼客流量105万/天，仍 然是西安客流量最大的商圈， 其次是小寨（50万）。经开 商圈商业面积及客流量都是 最小的。
100
40
50
20
0
钟楼商 圈 250 105
长乐商 圈 110 28
小寨商 圈 61 50
高新商 圈 22.5 18.5
曲江商 圈 52 17
高新区高新路南段枫林绿洲一楼 212（不含水、电和物业管理费） 商铺 高新区高新路光华路十字临街铺 156 面 平均租金 226
西京医院斜对面的圣荣服饰广场商 260（不含水、电和物业管理 铺 费） 平均租金 218
商圈租金
商圈
钟楼商圈租金最高：501元/㎡·月，其次是小寨商圈，六大 商圈平均值是：376元/㎡·月
西安市商圈分布
西安商业地产区域发展的不均 衡，以钟楼、长乐、小寨三大商 圈最为成熟，钟楼商圈为地区
级别商圈。
未来西安城南和城北的常住人口 增加，经开和高新商圈的地位
将不断提升。
根据《西安市区县商圈发展规
划》，到2020年西安将改造或新
建85个商业区域，最终形成“时
尚购物在中心，休闲消费在 二环，增强辐射在三环”的商
高新白领，周围居民
城北居民 外地游客、周边居民
硬件设施优秀、购物环境好、业态组合丰富
新兴商业商圈、以赛高金华为中心、发展快递、服务范围较大 区域商圈 以餐饮、旅游、娱乐为主的商业圈，新兴商业区
太白路-南二环 家居是西安市民，其它 家居（红星美凯龙）、体育用品（迪卡侬）是目标客户为全市 家居、建材、百货、餐饮、运动产品等 为周边居民 居民 商圈 东二环-立丰商 百货、超市、家电、服装、餐饮、影院 东二环居民及高校学生 等 圈 李家村-万达商 圈
310 825（不含水、电和物业管理 费） 109 425（不含水、电和物业管理 费） 335 810 425 412（不含水、电和物业管理 费） 501 沿街商铺租金（元/㎡·月） 240 144（不含电和物业管理费） 292 276（不含水、电和物业管理 费） 161 210 363 182（不含电和物业管理费） 120
西安六大成熟商圈的沿街代表性店铺租金
沿街商铺租金（元/㎡·月） 商圈 沿街商铺位置 小寨豪邦中前方 小寨海港城女服装店 小寨海港城服装店 飞炫购物广场 小寨潮流街区 寨商圈 小寨临街商铺 省委党校东侧服装店 白马外贸城主通道商铺 小寨海港城服装店 平均租金 商圈 沿街商铺位置 领先时代广场小吃城 高新区高新路南段商铺 高新路光华路十字办公商铺店 573 220 156 742 328 250 260-280（含水、电和物业管理费) 一层380-390·月（不含水、电和物业管 理费） 580（随机，水、电费单交，无物业管理 费） 107 300（不含水、电和物业管理费) 250 367 沿街商铺租金（元/㎡·月） 沿街商铺租金（元/㎡·月）
大雁塔北广场餐饮
常青二路临街一楼商铺
赛高街区旁边紫薇尚风
120（不含水、电和物业管理费）
150