西安市商业地产城市综合体调研报告

西安市商业地产城市综合体调研报告

一、调研样本项目

阳光城、西安国际中心、西安环球贸易中心、MOMOPARK、金辉●世界城、朝阳国际广场

二、调研目的

了解西安地区商业地产城市综合体营销模式，为九江项目营销提供可借鉴的营销思路。

三、调研样本项目分析

1、阳光城

阳光城总建筑面积逾80万平方米，建筑物业涵盖住宅、别墅、花园洋房、公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。其中商业部分总建面21万平方米。商业部分除酒店、写字楼、公寓外主体商业及商业街区共10万平方米，开发商自持60%，该60%商业为主体商业共6层，地下两层引进主力店中国500强企业永辉超市，地上1层为金银、珠宝，2层为精品服装，3层为精品餐饮，4层为影院、KTV、康体保健，顶层为空中花园休闲区等。另外40%属商业街区，每层每户规划面积在75至500平方米之间，地上1层金银、珠宝，价格在38000元/平方米；2层服装，价格在22000元/平方米,；3层餐饮，价格在14000元/平方米。

该项目整体业主大约在5000户左右，住宅占绝大对数部分，楼盘整体推盘节凑以住宅为先，嫁接商业，目前住宅处于尾盘营销商业处于咨询蓄客阶段，尚未开盘，接受预定及购买，主力店引进的有；希尔顿酒店、奥斯卡国际影城、中国500强企业永辉超市、东东包、麦当劳、太平洋咖啡、大自在、屈臣氏、重庆小天鹅等。

项目整体遵循先住宅后商业的营销模式，以住宅绝对多数量的业主烘托商业市场需求。嫁接区域商业消费特征，凸显项目在区域的重要性，以独一无二的身份标立商业市场需求的区域的必要性。

2、西安国际中心

西安国际中心总建筑面积105万平方米，建筑物业涵盖公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。项目整体营销以先接受市场咨询，排号，开盘认筹等阶段，目前公寓以售完，在售部分为写字楼。该项目规划有25万㎡的综合商业，将定向引入世界知名商业MALL和品牌经营店铺，商业部分全部自持。

该项目在前期推广阶段着力塑造本项目在区域的标杆地位，以弘恢的气质塑造项目形象，在开盘前，通过风水讲座，解读项目商业与区域之间的风水布局旺财原理，为开盘解筹全胜做足客户量的积累。

3、西安环球贸易中心

西安环球贸易中心总建筑面积35万平方米，建筑物业涵盖5A写字楼、超五星级豪华酒店、精装公寓、奢侈品大道及IMAX艺术中心等。主体商业部分，负1层及地上1至5层裙楼部分将打造高端精品商业，建筑面积约7万平方米，其中销售面积约4万平方米，自持面积约3万平方米，规划为大型Shopping mall，包含大型精品街区、进口商品超市、高端餐饮、高端娱乐休闲，IMAX影视中心等，打造购物、餐饮、休闲、娱乐“一站式”服务场所。

项目负一层规划为儿童全业态；地上1层为环球名品、高端汽车形象展示店，品牌餐饮及休闲；2层为精品饰品、名表、金银、珠宝；3层为品牌餐饮、异国餐饮；4层为精品服装、鞋帽；5层美食广场、全球特色美食汇；6层为高端影院、康体保健、电玩城、高端餐饮等。

目前项目处于前期接受客户咨询尚未开盘营销，测试市场接受程度。

4、MOMOPARK

MOMOPARK总建筑面积30万平方米，建筑物业涵盖住宅、写字楼、公寓、主体商业等。MOMOPARK共6栋楼，一栋写字楼；一栋公寓楼；四栋住宅，1#楼29层，3梯5户；2#楼29层，2梯4户，住宅面积60-140平；公寓楼共28层，4梯19户，公寓面积为40平左右及70平。

目前项目处于前期接受客户咨询尚未开盘营销，测试市场对本项目的接受程度。

5、金辉●世界城

金辉·世界城总建筑面积300万平方米，建筑物业涵盖住宅、甲级写字楼、

高端公寓、五星级酒店、SHOPPING MALL及集中商业等全物业类型，融合商务、居住、商业、文化教育、休闲娱乐等功能。

项目一期计划开盘10栋住宅，目前处于前期咨询阶段尚未开盘，可接受预定及购买。

6、朝阳国际广场

朝阳国际广场总建筑面积25万平方米，建筑物业涵盖主体商业、商业街区、写字楼、住宅等。主体商业共八层；L型高层写字楼共20层和一栋21层矩型高层公寓式办公楼；住宅为15层及21层与地下连成一个整体，设有3层地下室。住宅一梯四户的纯住宅，主力户型两室两厅两卫、三室两厅两卫，面积120-140平方米。

该项目主体商业部分现已引驻“国芳百货、华润万家、中影影院”等主体商家。

四、报告结论

通过对遴选的西安地区商业地产城市综合体样本项目实地的市场调研，调研的样本项目都为“住宅、写字楼、公寓、商业街区、主体商业等组团式物业商业综合体。依据项目可售物业各自占项目总体的比重的不同，各可售物业的先后循序有所不同，以住宅比例为重的项目，大多数先销售住宅，在嫁接营销商业部分；各可售物业比重相差无几的，各物业型态同时营销。在营销商业阶段，基本上都是遵循先引驻知名商业主力店，以知名商业主力店为影响力，为商业其他部分招商及营销奠定势头。

样本项目基本上都是在弱化周边商业，凸显本项目在区域的商业前景性，强调项目在区域诞生的必然市场需求属性，以此为价值嫁接点，散发项目卖点，做足项目市场高标杆形象。