旧房补缴的土地出让金能否扣除问题
转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形-财税法规解读获奖文档
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新房、旧房的区分标准
旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
各地对于新房和旧房的判定标准举例如下：
1.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发[1995]544号）关于新建房与旧房的界定问题，经研究确定：凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。
2.《上海市财政局地方税务局转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>及本市具体补充规定》（沪地税地[1995]38号）规定：财税[1995]48号第七款所称使用时间和磨损程度标准为：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。
新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。
3.《成都市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
(92)财综字第172号_土地出让金
（92）财综字第172号成文日期:1992-09-21１９９２年９月２１日（９２）财综字第１７２号各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）：为了进一步促进土地使用制度改革和房地产市场的发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及国务院国发〔1989〕38号文件，经与有关部门研究，我们制定了《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》以及《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》。
现发给你们，请遵照执行。
另外，上缴中央财政的国有土地使用权有偿出让收入（土地出让金），1992 年度仍按〔91〕财综字第163号文件执行。
附件一：关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法第一条为了加强国有土地（以下简称土地）使用权有偿使用收入的征收管理，进一步完善土地使用制度改革，促进房地产市场的发展根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），特制定本办法。
第二条本办法适用于按法律规定在我国有偿转移土地使用权的中华人民共和国境内外的部门、公司、企业、其他组织和个人。
第三条国有土地使用权有偿使用收入包括：1.土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
2.土地收益金（或土地增值费）土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款；土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
第四条土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有，由财政部门统一负责征收管理。
买二手房注意了 有些房子需补交土地出让金
买二手房注意了有些房子需补交土地出让金导读:本文介绍在房屋买房，二手房过户事宜的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
不少有过二手房看房经验的朋友们可能知道，市面上有些二手房在交易前需要补交一定金额的土地出让金，这是什么原因？通俗地说，土地出让金是政府把地交给你使用，然后按照你获得的使用年限一次性收取的价款。
如果使用权到期想续用就得补交相应年限的土地出让金。
二手房一般只是在交易的时候才需要补交土地出让金。
那么哪些二手房需要在交易的时候补交土地出让金呢？据我们了解，一般只有三种性质的房子需要补交土地出让金，分别是房改房、经济适用房和70年产权到期的房子。
其中产权到期的商品房现在还未有统一定论，这里暂不做讨论。
而另外两种性质的房子所占用的土地都是“划拨”的，开始就没有缴纳土地出让金。
根据《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用[1999]31号）的相关规定，已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续；已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续。
一、房改房又叫已购公房，这类房子是单位提供给职工的一种福利房。
这类房子一般以成本价或标准价成交。
上市交易需要补交土地出让金，具体计算方式要根据当地政策来确定，一般中介都能帮你算清楚这笔钱。
二、经济适用房经济适用房也分为两种：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。
这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间，或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。
如果是已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。
按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源、房屋管理部门办理交易、产权过户手续即可。
交易后产权性质一次性变更为商品房。
土地出让金缴纳规定有哪些
一、土地出让金缴纳规定有哪些1、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。
2、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。
已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。
3、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取；被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。
被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。
4、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取；1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。
二、什么是土地出让金它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。
土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金不是简单的地价。
对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。
共同富裕目标下关于房产税和土地出让金的经济学问题探讨
共同富裕目标下关于房产税和土地出让金的经济学问题探讨发布时间：2021-08-09T03:44:52.360Z 来源：《中国经济评论》2021年第4期作者：夏亮亮[导读] 并结合目前遇到的相关问题和浙江省本地特点，提出相应的政策建议。
——以浙江省为例国家税务总局温州市瓯海区税务局浙江省温州市 325006摘要：从2011年渝沪两地开展个人住房房产税试点到2021年土地出让金征收部门的调整，国家在与房地产相关的财政税制改革一直备受关注。
房地产财税政策的调整，不仅关系到经济发展方式转变，还涉及地方财税体制改革、调节收入分配、保障和改善民生的重任。
本文将运用经济学理论阐述房产税、土地出让金及共同富裕的相关理论基础；从分税制改革到相关实证分析，剖析了土地财政形成的原因；同时从经济学角度解析了两者之间关于重复征收的问题；最后通过借鉴国外经验以及沪渝两地房产税试点实践结果，探讨了浙江省如何在创建共同富裕背景下，推进房产税试点和转变土地出让金模式的可能性。
关键词：房产税；土地出让金；共同富裕；改革税收是政府实现宏观调控的重要经济手段之一。
税收调节是指运用税收杠杆对经济社会进行引导和调整，从而作用于微观经济活动。
税收调节主要通过调节社会总供求、商品流通、企业和居民收入等多个方面。
根据税收调节理论，我们可以分析出，在市场失灵时，政府可以通过税控装置对房地产市场中对市场需求起到了重要的调节作用。
下面将从多个角度分析房产税和土地出让金的理论基础，并结合目前遇到的相关问题和浙江省本地特点，提出相应的政策建议。
一、房产税、土地出让金征收及共同富裕的理论基础（一）经济学相关理论基础公共经济学理论认为对房地产同样适用于财产课税理论。
公共经济学派重点研究的是房地产税的财政收入和对财富的公平分配问题，其理论主要包含以下几个学说，其中利益支付说强调国家为房产和土地所有者人提供了保护，保障了所有者的经济利益，因此作为受益主体应当支付相应经济利益。
土地出让金如何抵扣增值税？
土地出让金如何抵扣增值税？
土地出让金如何抵扣增值税?
土地出让金不是抵扣增值税.按照国税总局2016第18号公告,应该是'按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.'
销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
按照上述公式计算销售额,自然扣除了增值税,不用再做分录.
土地增值税有哪些扣除项目?
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:'计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目.'
第二,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:'条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用.
土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出
等.。
标杆地产集团 -税务管理中心-土增税扣除金额的确定与审核
第四部分计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金其他扣除项目取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款按国家统一规定交纳的有关费用以出让方式取得土地使用权的以行政划拨方式取得土地使用权的以转让方式取得土地使用权的为支付的土地出让金为转让土地使用权时按规定补交的出让金为支付的地价款企业重组中取得的土地使用权一、取得土地使用权所支付的金额江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土 地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴 的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经 济利益后予以确认。
因此，房地产企业取得的土地出让金返还款应在“取 得土地使用权支付的地价款”扣除项目中减去。
（一）土地出让金返还款的处理（二）地竞拍佣金可否作为取得土地使用权支付金额扣除问题取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
佣金是支付给中介机构的服务费用，而不是支付给土地出让方或转让方的地价款或者按国家统一规定交纳的费用，因此，不应当作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可以计入管理费用按规定比例计算扣除。
（三）因扣减销售额而减少的销项税额能否在土地成本中扣除问题【例】《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目……”。
营改增之后，增值税采用一般计税方法的房地产项目，在土地增值税清算时，因扣减销售额而减少的销项税额，能否参照上述规定，在土地成本中扣除？【解析】支付的土地价款因扣减销售额而减少的销项税额，不同于可抵扣的进项税额。
土地出让金可否差额纳税
土地出让金可否差额纳税？作者：云中飞春秋战国乱如麻：土地出让金可否差额纳税？《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函【2005】83号）三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。
《XX自治区地方税务局关于转让土地使用权计征营业税营业额确认问题的批复》（新地税函【2008】300号）根据财政部、国家税务总局财税〔2003〕16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，经研究并请示国家税务总局，区局意见：单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去受让土地使用权所支付的出让金或转让金的余额为营业额计征营业税，对其受让土地使用权时缴纳的契税等相关税费不得扣除。
《XX自治区地方税务局关于销售不动产、转让土地使用权营业税政策问题的批复》（桂地税函[2003]715号）关于《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款的规定应如何执行问题，经请示国家税务总局，现具体明确如下：一、单位和个人销售其购置的不动产(包括销售对购置不动产改建扩建后形成的不动产)，以其全部收入减去购买该项不动产原价款后的余额计算缴纳营业税。
财政部关于颁发《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》的通知-[89]财综字第94号
![财政部关于颁发《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》的通知-[89]财综字第94号](https://img.taocdn.com/s3/m/9bb0ef6b03768e9951e79b89680203d8ce2f6a84.png)
财政部关于颁发《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部关于颁发《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》的通知（(89)财综字第94号1989年9月26日）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），国务院各有关部门：根据国务院国发（１９８９）３８号文件发布的《国务院关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，我们经与中华人民共和国建设部、国家土地管理局研究后，制定了《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，现发给你们，请遵照执行。
国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法第一条为了配合国有土地使用权制度的改革，贯彻落实治理经济环境、整顿经济秩序和全面深化改革的方针，根据１９８９年５月１２日国务院发出的《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，特制定本实施办法。
第二条凡在中华人民共和国境内有偿出让国有土地使用权，各级政府土地出让主管部门必须按本规定向财政部门上缴土地使用权出让收入。
土地使用权出让收入包括：（一）土地出让金。
指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地转让价款。
（二）续期土地出让金。
指土地使用期满，土地使用权受让人需要续期时由土地出让主管部门收取的续期土地使用权出让价款。
（三）合同改约补偿金。
指土地使用权受让人经批准改变土地使用权出让合同指定的土地用途时，按规定补缴的价款。
第三条国有土地使用权有偿出让收入由财政部门负责征收，土地出让主管部门为缴款人。
土地出让主管部门在收到土地使用权出让金后１０天内按征收标准将土地使用权出让收入上缴当地财政部门，并同时报告土地使用权出让收入的具体征收情况。
旧房重置成本的核算
土地增值税清算中的旧房重置成本计算实证研究
2017-12-29
一、一宗带旧房的土地转让实例
日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。
3.《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一项规定，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拔方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权时，为支付的地价款。
（二）有关土地增值税扣除项目的政策规定
目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件：
1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
案例：转让旧房税费计算案例
案例1小李于2017年8月10日将2010年7月10日购置的一套营业用房对外销售，销售价100万，当时购置成本价为60万元，并提供购买合同、销售不动产发票及相关完税证，缴纳契税2.4万，请问：小李在转让营业用房过程中应缴纳多少税费？解析：1、增值税：（100-60）÷（1+5%）×5%=1.905万2、城建税及附加：1.905×（7%+3%+2%） =0.229万3、印花税：100×0.05%=0.05万4、土地增值税:收入=不含增值税收入(100-1.905)=98.095万扣除项目=发票所载金额（不扣减营业税）60×（1+7×5%）+购买时缴纳的契税2.4+转让环节税金（0.229+0.05）=83.679万增值额=98.095-83.679=14.416万增值率=14.416÷83.679×100%=17.23%应纳税额=14.416×30%=4.325万5、个人所得税：应纳税所得额=不含增值税收入(100-1.905) –财产原值及合理费用（60+2.4）-转让环节税金（0.229+0.05+4.325）=31.091万应纳税额=31.091×20%=6.218万假设评估价为110万元（不含增值税）增值税：[110-60÷（1+5%）]×5%=2.643万印花税、土地增值税、个人所得税计税依据均为110万元。
例2小李于2017年8月10日将2016年7月10日购置的一套营业用房对外销售，销售价100万，当时购置成本价为60（不含税）万元，发票金额63万，并提供购买合同、销售不动产发票及相关完税证，缴纳契税 2.4万，请问：小李在转让营业用房过程中应缴纳多少税费？解析：1、增值税：［100÷（1+5%）-60］×5%=1.762万2、城建税及附加：1.762×（7%+3%+2%） =0.211万3、印花税：100×0.05%=0.05万4、土地增值税:收入=不含增值税收入(100-1.762)=98.238万扣除项目=发票所载价税合计金额（60+3）×（1+5%）+购买时缴纳的契税2.4+转让环节税金（0.211+0.05）=68.811万增值额=98.238-68.811=29.427万增值率=29.427÷68.811×100%=42.76%应纳税额=29.427×30%=8.828万5、个人所得税：应纳税所得额=不含增值税收入(100-1.762) –财产原值及合理费用（60+3+2.4）-转让环节税金（0.211+0.05+8.828）=23.749万应纳税额=23.749×20%=4.750万假设评估价为110万元（不含增值税）增值税：（110-60）×5%=2.5万(申报价格与评估价格比对的问题？比如：纳税人申报价格100万元，系统评估价格为90万，如何确定计税价格?)。
财政部、国家土地管理局关于加强土地使用权出让金征收管理的通知-财综字[1995]10号
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财政部、国家土地管理局关于加强土地使用权出让金征收管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部、国家土地管理局关于加强土地使用权出让金征收管理的通知（财综字〔１９９５〕１０号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、土地管理局（厅）：为了进一步加强土地使用权出让金（以下简称“土地出让金”）的征收管理，现对土地出让金征收管理的有关问题通知如下：一、根据国务院和财政部的有关规定，土地出让金应全部上缴财政，由财政列入预算，专款专用，专项用于城市基础设施建设和土地开发。
二、财政部门是土地出让金收入的主管机关，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，其他部门和单位一律不得代为征收。
三、国有土地使用权有偿出让合同签订后，土地管理部门根据土地出让合同，负责填发“缴交国有土地使用权出让金登记单”（以下简称“登记单）。
登记单一式五联，第一联存根（土地部门），第二联、第三联和第四联土地部门填写后，送交财政部门；第五联代交款通知单，交土地受让方。
四、土地受让方应根据交款通知单规定的金额、开户银行和帐号，按规定时间将土地出让金直接缴入“土地出让金财政专户”。
五、土地受让方按合同规定全部付清地价款后，财政部门应为土地受让方开具“土地出让金专用票据”，并在登记单第四联和第五联上加盖收讫章。
加盖收讫章后的登记单第四联，退土地部门存档。
土地管理部门根据土地受让方所执加盖收讫章后的登记单第五联、土地出让金专用票据及有关规定，办理土地登记手续，填发土地使用证。
未按合同约定交纳土地出让金的，土地管理部门可解除土地使用权合同，不予办理土地登记，不发放土地使用证，并可追究受让方的赔偿责任。
土地出让金返还的方式与涉税分析
土地出让金返还的方式与涉税分析阳新芽赵捷地产财税来源：拓狗日记01土地出让金返还的方式有哪些？第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。
国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。
约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还,如何进行会计处理及税务处理
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还，如何进行会计处理及税务处理摘要：城中村改造中涉及土地出让金返还，如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
本文通过作者长期的工作实践和参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作经历，对改造中土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结。
关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。
城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。
但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。
随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。
在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。
城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。
为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。
城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。
第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。
收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。
还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
购买经济适用房后补交土地出让金后情况说明
购买经济适用房后补交土地出让金后情况说明
购买经济适用房后，需要按照相关政策补交土地出让金，具体情况如下：
1. 审核合格：购买经济适用房前，须符合政府相关政策规定的购房条件，包括家庭收入、购房资格等。
购房者需提交相应材料进行审核，确保符合经济适用房购房条件。
2. 签订购房合同：在购房者符合购房条件后，与房地产开发商签订购房合同。
购房合同中会明确约定购房者需要补交土地出让金的金额和时间。
3. 补交土地出让金：购房者根据购房合同的要求，在规定的时间内补交土地出让金。
土地出让金的金额多半是根据房屋建筑面积和所在地区的政策来确定的。
4. 办理产权登记：完成土地出让金的补交后，购房者需与开发商一起办理产权登记。
产权登记完成后，购房者就正式拥有经济适用房的产权。
需要注意的是，具体的购房政策和操作流程可能因地区而异，购房者在购买经济适用房时应详细了解当地政策规定，以确保购房过程的顺利进行。
划拨土地使用权转让补交出让金的标准
Winners do what losers don't want to do.同学互助一起进步（页眉可删）划拨土地使用权转让补交出让金的标准根据国土资源部《关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发[1999]31号)规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金计算公式为：补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。
随着社会的发展与进步，在土地的利用上发生了很大的转变，土地的开发量逐年的增长，开发商疯狂的开发者土地，在土地使用证等一些事情上出现众多的纠纷和问题，而在土地的使用证上大多数人不了解具体情况，在划拨土地使用权转让补交出让金的标准还是要了解以下的，以备不时之需。
划拨土地使用权转让补交出让金的标准(一)已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的标准。
根据国土资源部《关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知》规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为：补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数1、已有标定地价的城镇，不再另行评估;上市房屋尚未确定分摊土地面积的，可用上市房屋建筑面积(平方米)×整幢建筑总用地面积(平方米)/整幢建筑总建筑面积(平方米)计算分摊土地面积后，直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。
已有基准地价但未评估标定地价的城镇，可在简化修正系数体系后，采用基准地价系数修正法测算标定地价，测算公式为：标定地价(元/平方米)=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数2、对没有基准地价修正系数体系的城镇，可暂采用以下简便方法确定已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款：补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数3、对于建筑层数差异较小的城市，为便于土地出让金及相应价款的征收，也可采用如下公式确定：补交土地价款(元)=基准地价(元/平方米)×所在区域建筑平均层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积(平方米)×年期修正系数上述公式中，区位修正系数由各地依据房屋所处的位置、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素，对照基准地价因素修正体系具体确定，变动范围一般为-20%至 20%;容积率修正系数根据基准地价修正系数体系确定;(二)除上述情况外的划拨土地转让时补交土地出让金的标准，按照原国家土地管理局1992年3月8日发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》中有关规定执行。
南宁市出让国有土地使用权补交出让金管理规定
南宁市出让国有土地使用权补交出让金管理规定南宁市出让国有土地使用权补交出让金管理规定第一条为加强国有土地资产的管理，规范对已出让国有土地使用权补交出让金管理的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等法律法规和政策，结合我市实际，制定本规定。
第二条在本市行政区域范围内已出让国有土地使用权补交出让金适用本规定。
本规定所称的补交出让金，是指已办理出让手续的国有土地使用权因用途、建设条件、使用年限等合法变更原因，致使土地使用条件与原出让合同或其他批准文件内容发生改变而需要重新评估、核算土地使用权人应向政府补交出让金的行为。
第三条市、县国土资源行政主管部门具体负责出让国有土地使用权补交出让金工作。
市、县监察、建设、城市规划、房产管理等部门在各自职权范围内，协助做好有关出让国有土地使用权补交出让金工作。
第四条改变土地使用条件，需要补交出让金的情况主要有以下几种：（一）变更已出让土地的用途。
指因城市规划需要重新调整后的土地用途与原出让合同约定或其他批准文件规定的用途不同，包括城镇单一住宅用地变更为城镇混合住宅用地、商业住宅综合用地变更为商业服务业用地等情况。
（二）变更已出让土地的规划建设条件。
包括改变单一用途、两种或两种以上用途土地的原批准的建筑容积率、建筑密度等各项规划指标等情况。
（三）变更已出让土地的使用年限。
包括延长原批准的土地使用年限或土地使用期限届满后续期等情况。
（四）其他应补交出让金的情况。
第五条土地使用权人应补交的出让金等于经评估的土地使用条件改变前后出让金的差额，即：补交出让金＝改变土地使用条件后的出让金－改变土地使用条件前的出让金核算补交出让金以每一宗地为单位进行。
已出让宗地分割变更后的独立宗地需要补交出让金的，按分割后的该独立宗地相应的土地使用条件评估出让金。
第六条土地估价基准日根据不同的情况分别确定：（一）变更原批准的土地用途、变更规划建设条件需补交出让金的，以经规划行政主管部门批准的日期为估价基准日。
天津市国土资源和房屋管理局关于划拨土地房屋转让补缴土地出让金的通知
天津市国土资源和房屋管理局关于划拨土地房屋转让补缴土地出让金的通知文章属性•【制定机关】天津市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2006.01.13•【字号】津国土房地市[2006]41号•【施行日期】2006.01.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】财政综合规定正文天津市国土资源和房屋管理局关于划拨土地房屋转让补缴土地出让金的通知（津国土房地市〔2006〕41号）各区（县）房地产管理局、各区（县）国土资源管理部门、天津土地交易中心：为规范房地统一登记发证工作，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市国有土地有偿使用办法》，现将有关问题通知如下：一、国有划拨土地上住宅房屋转让，承让方为自然人的，由各区、县房地产权属登记机构，按照《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》（津政发[1998]45号）的规定收取土地出让金。
本通知下发前，上述房屋已经发生多次转让行为，且未依法办理土地变更登记并缴纳土地出让金的，不再追缴本次转让之前的土地出让金。
二、国有划拨土地上住宅房屋转让且承让方为非自然人的，国有划拨土地上与住宅相连的底层商业等非住宅房屋转让的，应先由土地行政主管部门按照《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发[2003]51号）的规定补办相应的土地使用权出让手续。
其中，上述房屋位于外环线以内的，由转让双方向天津土地交易中心申请补办土地使用权出让手续；位于外环线以外的，由转让双方向房屋所在地的土地行政主管部门申请补办土地使用权出让手续。
三、凡涉及本通知第二条规定的房屋转让的，各区、县房地产权属登记机构在受理房地登记申请前，须将相应的《天津市国有土地使用权出让合同》和土地行政主管部门出具的出让金缴齐证明作为受理登记的要件。
四、本通知下发后，国有划拨土地上房屋转让未按上述要求补缴土地出让金的，各区、县房地产权属登记机构一律不予办理房地登记。
特此通知天津市国土资源和房屋管理局二〇〇六年一月十三日。
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补交土地出让金扣除问题
有些保障性住房，政府规定购买后超过一定期限可以转让，但需要补交土地出让金。
这些保障房再次转让时计算土地增值税时，土地出让金的扣除遇到了政策障碍。
根据旧房交易土地增值税扣除政策，只可以扣除金额包括购房发票金额、按规定计算的加计扣除金额、与转让房地产有关的税金。
从政策的角度看，补交的土地出让金确实不属于扣除内容，但不允许扣除显然不合理。
旧房所有人补交的土地出让金属于取得土地所支付的金额，根据土地增值税暂行条例，属于扣除金额，而明确旧房交易的具体政策的文件，却没有考虑到补交土地出让金的情
形，将其排除的扣除之外，这是税收政策的缺陷。
因此交易的旧房补交的土地出让金在计算增值税时，应执行上位法规给予扣除。
问题还没有完全解决。
交易的旧房补交的土地出让金能加计扣除吗？
旧房交易中，政策明确如果以发票金额作为扣除项目金额的，可以按发票金额和房屋持有年度每提加计5%扣除。
由于上位法规并没有明确旧房交易土地增值税计算加计扣除办法，应当按具体文件明确的政策执行，即只能以购房发票上的金额加计扣除，补交的土地出让金不应加计扣除。