2013沈阳保利达江湾城豪宅商业用地开发建议
20130129_沈阳_保利达翠堤湾_项目推介
1，品牌篇
香港 保利达集团 简介
保利达集团——源自香港，闪耀世界，荣归中国
保利达集团简介
保利达集团成立亍一九七七年，是一家业务多元化的大型跨国企业。 集团下属公司包括两家在香港联交所上市公司，分别为：九龙建业有 限公司、保利达资产控股有限公司。 集团主要四大业务领域：房地产、能源及自然资源、基础设施、证券 投资。 集团秉持“凝心力、建优企”的企业理念，为社会提供优质产品不服 务。
高
11个品质细节成就城市别墅新高度
户型介绍
保利达翠堤湾一期总平图
别墅E2’户型343-345㎡
端户花园赠 送面积约 150平 近10平花园 面积赠送 预留电 梯井
约35平花 园面积赠 送
近15平花园 面积赠送
近24平花园面积赠送
•私享酒窖空间，橡木气息萦绕，彰显墅居品质； •下沉庭院的静谧会客空间，更宜午后小憩 ； •多功能厅百变空间，满足主人个性生活； •私属车库，更可开辟储物空间； •浪漫的八角窗，让生活融入风景，享受更多阳光。
2，区位篇
都心价值 ：沈河惟一第一居所别墅群，15分钟顶级生活圈
1
都心价值 ：多维路网，四通八达，进可达天下，退可善其身
北陵公 园
2
七条公交线贯穿于此（218路、148路、168路、271路、384路、385路、386路）、周边有雷峰号、 沈抚轻轨经过
沈海立交桥
青 年 大 街
地铁一号线 及延长线
绿
翠堤湾，收岛藏山瞰浑河，4大主题花园、纯私 家水景园林。
4、规划篇
大价值 ：建面200万㎡，沈河最大最秲缺的别墅大盘
1
大价值 ：沈河最懂生活的别墅，配套高端完善
演绎沈河东中心
一站式顶级教育、生活配套、5个学校 2大会所，
沈阳保利达地产浑南项目整体建筑规划设计方案
区位图 地块位于沈阳市浑南开发区内，北临浑河，金廊、银带 交汇 于此处，地理位置优越，交通便利。
基地 图
现场 照片
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
总平面图
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
沿河透视图
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
沿河夜景透视图
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
东南向透视图
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
西北向鸟瞰图
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
东北向鸟瞰图
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
功能分析图
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
剖面示意图
以五星级酒店为龙头，以中央水系、保利达大厦为龙脉，龙的
四肢则渗透到园区的各个开放空间
立意构思 ——龙图腾
第 七 轮方案
(规委会通过方案)
结构板块图
第 七 轮方案
(规委会通过方案)绿化分析图本 Nhomakorabea商业定位
地块商圈的特征为： 奥运、体育运动 文化 交通辐射 迅速成长 本案商业定位 1.突出体育运动文化、 高品质时尚生活方式、 城市气息 2.大社区商业定位 ——区域商业中心 （定位于半径2公里 范围内居民） 3.沿河体验式消费商 业街，泛会所综合商 业体概念 4.强化生活配套商业， 提升商业人气 5.利用五星级酒店的 带动作用，打造精品 商业区
2013沈阳保利达江湾城豪宅商业用地开发建议
土地价值最大化原则；
盈利需求； 规模大，单一类型的物业将面临较大的风险； 综合考量市场容量和消化量。
Part4
开发建议|商业物业体量分布预估
以 总 商 业 面 积 30 万 ㎡ 计 算
Part4
开发建议|商业物业开发类型建议
酒店式公寓
星级酒店
商住公寓+裙楼商业
Part4
开发建议|商业物业开发档次建议
树 一 座 丰
碑
Part3 商业开发产品可行性分析|公寓
公寓可行性分析－产品建议
错位竞争，设计差异化产品，通过部分服务式公寓（酒店式、商务 式）来提高整个项目的档次，从而打造浑南区域的标杆公寓项目；
以低总价、高性价比的住宅式公寓产品为主要体量，吸引首次置业 客户； 以服务型、沿河景观型产品产生高附加值，提升项目升值潜力，同 时规避产品硬伤。
沈阳高档酒店均布局于市内金廊沿线，未来多家国内知名酒店将在金廊沿线建成；
浑南新区尚未形成商务办公氛围，自身对酒店的需求不旺盛，客户集中于浑河北岸。
酒店可行性分析－优胁、机会
紧邻五里河商圈与奥体中心，与五星级酒店集中区域隔河相望，壮阔的浑河河景资源，
是本案开发酒店的先天优势。
2013年全运会的举办以及五里河商圈酒店市场的需求供不应求，对本案酒店开发都存 在相当大的市场机会。 浑南新区内尚无一间高档酒店，酒店市场处于空白期。
均价 8500元/㎡
Part4
开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓
沿河大户 型公寓
•将沿河稀缺资源价值最大化，设置大户型公寓产品。 •立面设置及产品均打造区域市场高端产品标杆。 • 最大程度拉升项目价值，树立高端公寓典范。
Part4
辽宁省沈阳市浑南华发新城项目前策报告(58页
景观轴和小品，在规划排布上尽量做到户户有景。
划
要
点
围合式布局
采用围合式布局，充分体现项目的空间格局的气势。洋 房、小高层、高层合理铺排，突显美妙的天际线效果。
长短板式建筑单体 设计结合
居住建筑单体以长短板式设计相结合，南北通透，使每 户在结构上最大限度地实现舒适性；商务建筑采用长板 式设计，能够提高实用面积。
N
N
次核心
价值区
商业 （动）
居住 （静）
次核心 价值区
核心价 值区
次核 心价 值区
次核 心价 值区
项目地块价值分析
从各地块的位置、性质、现状以及周边环境的 影响分析，西南侧居住地块适合作为项目的启动区， 同时作为项目的最佳展示区域，再从南往北、再从 西往东的顺序进行开发建设。
项目总体开发策略
开发理念：居住功能、中小企业孵化器兼具商业的高端住 宅商业社区
项目中远期开发阶段
在前期聚集了一定人气的基础上，中期逐渐开 发项目的北部住宅地块以及南侧东西两边的住宅 地块，并逐渐推出小高层、高层产品；适时的开 发一些商业物业，进一步聚集人气和提升形象； 10#地块价值较低，可将小学和中学移至靠近高 铁线附近，以此来降低高铁噪音对项目的影响；
项目远期开发阶段
利用项目在市场上已产生的效应，开始建设商 业物业，如商务式公寓来消化项目商业体量过大 的缺点，亦可实现项目利润最大化。
南北侧均为项目规划路，受项目内部化境影 响较大；
两地块目前为空地，从开发时序上应该在项 目开发的中期阶段。
N
DL1180 （住）
DL1168
（商）
DL1181 （住）
（商）
（住）
DL1182 （住）
保利达江湾城竞争楼盘点对点分析
•卖点：地下室：赠送有产权的地下室，同时设有坡道停车位及双车位地下 车库；首层：挑高6.4米豪华大厅，80平米南向私家花园，40平米侧向花园 ，佛山首创私家电梯厅设计；二层：南向套房，设双露台，面积约30平米 ；三层：四位一体主卧套房，6米宽超豪华主卧，5.4米宽独立书房，24平 米南向独立卫浴，50平米前后露台。
自售
项目位置 禅城区亚洲艺术公园南畔
类型/规模
占地面积：276369平米 总建筑面积：475380平米
容积率 1.80
绿化率 36.50%
建筑类型 别墅，洋房
总户数 1526
销售热线 0757-83133888
•项目概况
•16
•最新动态：五一前推售57～60座 ，面积段在100～150㎡，整体均价 7800元/㎡（毛坯，可提供1000元 /平方米的装修套餐）。五一新推8 号1区3座、4座以及8号2区2座高层 单位，新推单位面积155-210㎡左 右，共计约60套左右，价格在7200 元/㎡—11000元/㎡之间，均价 8000元/㎡，现在购买可享受96折 优惠折扣。
熙 2008年下半年 积160-240平方米四房、五 平方米，带2000元/平方米
岸
房， 6月中样板房开放。
装修。
—— •6
•B户型经典联排：6房4厅6卫，建筑面积约285m2, •竞争产品
另附送私人会所约100m2、花园4个、露台4个
•户型点评 产：品中规中矩，无创新之处。
花园面积偏小，侧向花园基本 为长条花槽。 若安装电梯，导致楼梯窄且 陡，实际使用极其不便。
•7
•竞争优劣势分析
•城市核心区位？自然生态资源 ？
•8
•1.区位优势?
•竞争优劣势分析
沈阳保利康桥项目前期策划案
•重点个案扫描
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•竞 争 环 境
•补 缺 定 位
•浑南区域尚未出 现 纯粹的水岸文化社
区
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•打造中国文化地 产，企业理念指 导项目定位
•理 念 契 合
•该 项 目 属 于 难 得
•自 然 境
环
的 •南 向 一 线 江 景 ，
临河景观段寛近百
米，景观优势明显
•产 品 类 型
•？
沈阳保利康桥项目前期策划案
•1. •区域市场研究 •2. •目标客户特征 •3. •快速销售的路径思考
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•区域市场研究
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沈阳保利康桥项目前期策划案
•五里河板块
•长白板块
•奥体板块
•长青板块
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•竞争板块划 分
沈阳保利康桥项目前期策划案
•长白板块
作为和平区域的延伸， 为本市近两年炒作最为火 热的板块，自人工运河挖 通以来，长白岛在发展潜 力方面成为全市关注的对 象。 大量品牌开发商进驻， 规划体系基本成形，发展 潜力最大 区域内目前没有同档次 的高层豪宅产品在售
南有大学城，北通东陵区 政府核心，主要受到南塔商 圈以及五里河商圈的辐射影 响；
浑南三大板块后起之秀。 金地的进驻开始带动板块价 值迅速飙升。
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•项目所处的长青板块竞争优势并不明显，但是区域板块依依托优势环 境资源打造的众多高品质楼盘带动板块形象迅速提升，地段、景观的优 势弥补了板块利好方面的不足
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•浑南新区“银带”，沈阳的浦东
沈阳保利康桥项目前期策划案
商业综合体策划规划方案
商业综合体策划方案【篇一：商业综合体策划全案】目录第一章项目定位剖析 (4)第一节、项目地块属性剖析 (4)1、项目地理地点 (5)2、项目地质、水文、天气状况 (5)3、项目地形、地貌 (5)4、项目的市政配套状况 (5)5、项目周边城市配套状况 (5)第二节、项目地块swot剖析 (6)1、优势 (6)2、劣势 (6)3、机遇 (6)4、威迫 (6)第三节、项目定位 (7)1、整体定位 (7)2、项目的形象定位 (8)3、产品定位 (8)4、建筑风格定位 (9)5、目标客户定位 (10)6、物业管理定位 (11)第二章项目规划设计 (11)第一节、项目规划设计条件 (11)第二节、项目技术指标 (12)第三节、项目规划设计 (13)1、规划设计理念 (13)2、规划设计指导思想 (13)3、总平规划设计布局重点 (14)4、建筑风格设计 (14)5、竖向空间设计 (14)6、户型设计 (14)7、景观设计 (15)8、总平交通设计 (15)9、供电设计 (15)10、消防设计 (16)11、防排烟 (16)12、构造设计 (16)13、给排水设计 (17)14、通风设计 (17)15、报警与联动 (18)16、煤气设计 (18)17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统 (18)18、项目配套设备 (18)第三章项目价钱剖析 (19)第一节、住所市场订价剖析 (19)1、可类比住所项目及参数确立 (19)2、当地块比较价钱计算值 (20)第二节、商业市场订价剖析 (20)第四章项目投资估量与资本筹备 (21)1、建设成本估量 (21)2、静态总投资 (23)3、动向总投资 (23)4、资本金 (24)5、资本筹借 (24)第五章项目销售利润剖析 (25)1、初步产值利润剖析 (25)2、盈亏均衡剖析 (25)3、敏感剖析 (26)4、项目开发现金流量表 (27)5、财务评论结论 (28)第六章项目开发思路 (29)商业建筑的开发思路 (29)第一节、项目策划 (29)1、市场检查 (29)2、项目定位策划 (29)第三节、项目设计 (30)第六节、项目销售 (31)第七节、项目招商管理 (31)第八节、项目物业管理 (31)结论 (32)第一章项目定位剖析第一节、项目地块属性剖析1、项目地理地点项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临泊车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。
辽宁沈阳浑南保利达江湾城豪宅会所功能建议
游泳池
会所对于游泳池的设置一般分为露天泳池和室内恒温泳池，前者的月运营费用一般为1 万人民币，后者的月运营费用高达10万人民币，两者的月运营费用相差10倍。
一般标准配置面积：室内泳池400~500平方米。
成都鹭岛国际室内恒温泳池
苏州金色家园室外泳池
健身房
健身房作为功能最齐全，活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用。 健身房一般自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区等。根据其内部功能配置不 同，面积大小亦有所区别。一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）120~200平方 米，有氧区50~80平方米，淋浴房70~80平方米，休息室100~120平方米。
中、小三种，面积30~55平方米不等。
一般标准配置面积：小场地28~30平方米，大场 地53~55平方米。
重庆富力现代广场会所桌球室
室内高尔夫练习场
室内高尔夫推杆练习场的场地尺寸 一般为8m× 4.6m,高度不能低于3.3m。 一般标准配置面积：40~50平方米。
SPA馆
SPA水疗馆多以女性客户为主，由于其收 费较高，目标客户群主要是公司白领等一些 高消费群体。 SPA面积视其所含功能而定，一个普通的 SPA馆通常包括按摩房、水疗房、脚摩房、 美容室等。 一般标准配置面积：按摩房12平方米/间， 水疗房35~40平方米/间，脚摩房9~10平方米/ 间，美容室20~25平方米/间。
高端会பைடு நூலகம்常见功能综述
高端会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。
主要分类 康体类 消闲类 娱乐类 商业/服务类 常见功能设置
健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、篮球场
室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA 棋牌室、阅览室、儿童活动室 咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心*
沈阳保利达江湾城市场推广框架方案
阶段划分
保利达·江湾城全年重要节点
施工节点
展示节点 销售节点 事件节点
4月
6月中旬外展开放
5
6
月
月
取得一期预售许可证 8月15日园林示范区开放
售楼处开放 8月中旬集中认购
7月
8
月
一期封顶
样板间开放
9月12日开盘
接待/展示功能
正式售楼处开放 园林示范区开放 取得销售许可
样板区开放 一期工程封顶
阶段难点
阶段划分 推广目标 推广重点 推广思路
筹备期
不具备销售条件 不具备展示条件 不具备蓄客条件
不具备销售条件
不具备销售条件
展示条件仍有所缺失
只有临时外展点，接待 售楼处、样板区还未开放，接待 意向客户迟疑的观望情绪
销售节点事件节点8月中旬集中认购9月中旬秋交会9月12日开盘阶段划分推广目标10月11月12月筹备期品牌推广期市场注册期体验强销期年底冲刺期推广思路推广主题塑造有实力的开发商品牌形象树立高度引发市场关注树立产品绝版属性高度蓄客保证开盘290套树立产品高端品质持续强销树立圈层年底冲刺利用保利达在沈阳拥有的三块地块围档楼体资源做大众品牌宣传利用活动让保利达品牌在沈阳媒体业内与大众中引发关注认知实现保利达品牌落地利用产品独特的地段优势稀缺的河景资源利好的发展政策白昼时间长气温适宜的气候条件依靠项目周边临河资源开展活动同期配合软文宣传引发市场关注由中国出发从世界归来浑河地王北岸五里河南岸江湾城采用走出去的营销模式利用项目公认的地段优势项目的规划理念优势借助前期的市场关注度及白昼时间长气候适宜的自然条件与傍晚活动多的地域习惯继续开展以浑河为依托的小型公众活动配合大量广告宣传告知项目的绝版属性实现市场的高度认同从而大量蓄客利用地段浑河资源稀有性与产品优势理念及热烈的认筹信息集中广告宣传开展大型产品发布会增进意向客户对项目了解制造相对火爆的市场热度催促下定认筹利用项目自身的规划园林户型外立面等产品细节利益结合区域发展价值地段河流价值依靠案场自身实体优势开展活动增进来访客户对项目了解同期发布广告宣传促进现场销售消化前期积累资源利用前期积累大量客户做案场活动培养老业主品牌好感度与忠诚度促动犹疑客户成交拉动老带新少数人的荣耀多数人的向往现实条件现场建筑已达11层围挡基础已经完成较高的现场工地楼体3处地块围档外展点开放具备简单接待展示功能正式售楼处开放园林示范区开放取得销售许可阶段难点不具备销售条件不具备展示条件不具备蓄客条件不具备销售条件只有临时外展点接待功能展示功能缺失销售组织团队处于磨合不具备销售条件售楼处样板区还未开放接待条件与展示条件不完善本时段为沈阳气温最热时期出行减少全年到访淡季蓄客受制约展示条件仍有所缺失意向客户迟疑的观望情绪11月起气候转冷到访客户减少意向客户对保利达江湾城产品细节及真实品质无全面认知沈阳地区的销售淡季客源将明显减少成交客户对品牌的认同度对品牌口碑的不确定性传播影响推广重点借助品牌市场蓄势依靠地段市场蓄势以地段特性为主产品优势为辅市场蓄客借助产品稀有性与选购热度快速集中认筹借助项目实体展示强力去化品牌维护累积客户冲刺销售目标展示节点6月中旬外展开放8月15日园林示范区开放售楼处开放样板间开放施工节点一
沈阳昱宽地产长白地块可研分析下
优惠政策：认筹开盘时每平米减100元，一次性折；上市体量：共计约731套；销售情形：备案120套（数据，之前蓄客并非睬想）；工程进度：地上20层左右；（东组团已经取得预售）入住时刻：一期（西侧）是2020年年末，二期（东侧）是2021年8月。
3）2020年第四季度营销动态目前一、二期产品除小部份销控之外已经全数推出。
4）项目解析该项目是2020年浑南房地产市场的黑马，其在上市前期专门重视团购业务（通过内部员工和政府资源），一期上市时更出人意料的坚持高性价比策略（开盘均价在5800元/平米-6000元/平米），从而既在一期开盘期间取得骄人的销售业绩（一期开盘当月即接近清盘），同时在二期产品销售进程中也借助旺销之势取得了中意的价钱价钱提升。
《坤泰新界》1）项目基础信息占地面积:162832平方米总建筑面积:368000平方米开发期数：三期（目前要紧销售二期库存产品）容积率:绿化率:43%产品类型：高层、小高、多层2）在售产品数据楼号单元-户数层数户型套数61 28 7# 2个单元6户14137 56130 38 8# 4个单元8户15174 58月份, 7#和8#楼（景观小高）开始销售（二期仅剩这两栋楼）。
销售价钱：清水均价7200-7500元/平米价钱优惠：一次性折，贷款折，公积金无优惠；销售情形：目前销售了50套左右；工程进度：已经封顶；入住时刻：2020年7月。
3）2020年第四季度营销动态目前一、二期产品除7#和8#楼外大体售完，而三期（项目东侧）目前尚未启动。
4）项目解析该项目是典型的跟从性项目，其始终维持着针对金地和万科500-1000元/平米左右的价钱优势而截留中下游客群，回忆历史来看，仍是取得了不错的营销成效。
《名人印象》1）项目基础信息占地面积:7万平方米总建筑面积:万平方米开发期数：二期（目前要紧销售一期库存和二期新品）容积率:3绿化率:30%产品类型：高层、小高、多层2）在售产品数据一期库存产品数据（数据，不含5#楼）户型面积库存套数所占比例1 %2 %月房交会期间，4#楼产品加推（7月推出90平户型）；上市体量：29层，两梯4户，共计117套估量价钱：折后均价5900元/平；优惠政策：一次性折，贷款折销售情形：备案40套（数据）户型面积：96：98：134：144=1：1：1：1；入住时刻：2020年9月月末，二期D46地的两栋点式高层楼开盘上市体量：2栋高层（32层，3梯八户），共计512套；户型面积：50-70、80、88平米=6：1：1；估量价钱：折后均价5900元/平；两室-东南朝向两室-14层-80平，折后均价5813元/平优惠政策：一次性折，贷款折；销售情形：88平户型大体售完，剩余多为东南和西南朝向户型；入住时刻：2020年9月月中旬，5#开盘（和6#楼户型类似，等待其售完）上市体量：13层，2单元6户，共计78套；户型面积：107：134：195=1：1：1估量价钱：清水折后均价7200元/平；销售情形：尚未开始正式蓄客；工程进度：已取得预售；入住时刻：2020年9月4）项目解析该项目要紧采纳价钱策略，即便在2020年第三季度浑南市场最火爆的时期，其实际销售价钱也始终维持在5950元/平米以下（浑南新区规定超过5950元/平米的房产，契税依照非一般住宅收取），在此策略之下，该项目同时采纳了小步快走的推售策略，并取得了专门好的销售业绩。
雅居乐花园营销推广方案(入市前)
名次
1 2 3 4 5
开发商名称
万科 恒大 中海 保利 釐地
销售面积 （万平）
60.54 58.17 55.46 52.72 39.13
所占比重
4% 3.8% 3.6% 3.5% 2.6%
5
保利
30.87
3.8%
前5名总卙销售比重：23.7%
前5名总卙面积比重：17.7%
万科——持续领跑，人文精耕
• • • • •
2011中国房地产500强综合实力10强
2010年度十大最具影响力地产品牉
福布斯亚洲最佳上市公司50强 “全球最具成长性华裔上市公司 美国《唱业周刊》“亚洲50家最佳表 现公司”
•
产品理念：精品建筑、绿色
建筑、人文建筑、未来建筑
商品力
形象力
亍品牌愿景不产品力上得到最大启发——
雅居乐地产企业愿景：国际领先的城市运营者 在广州、南京、三亚，雅居乐运作纯高端物业已取得了成功， 均在当地豪宅市场卙据一席之地。 雅居乐地产在超大规模项目整体觃划、建筑、景观、室内设 计癿国际级癿建筑规野，以及在大型配套上癿国际级与业实 力，首屈一指
品牉定位策略 “三步走” 品牉开发唱市场格局 品牉寻入模式 品牉寻入建议
项目定位策略 “三步走” 板块住宅市场分析 竞争项目机会判断 目标消贶者洞察
目彔 CONTENTS
2 传播策略工作 •2011年推广策略 •分阶殌推广战术 •渠道建议
3
现阶段创意表现
PART 1
定位策略思考 【品牉篇】
沈阳房地产品牌发展格局历程
唐轩公馆 保利溪湖林语 太湖国际 人杰水岸 中夬大学城 龙腾碧玉湾 瑞赛·居圣苑 加华小城 哥本哈根 江南甲第 三盛颐景园
江湾城三期(2013-1-30) (1)
•C户型西边户由于靠近中央景 观区，为便于观景，设计转角 窗。
•C+D户型效果图
南京仁恒置业有限公司
窗墙体系
为客户创造节能、安静、舒适的居住环境，我们的 窗墙体系选用了以下配置： 1、ALUK系统窗（LOW-E玻璃） 2、东南西三个朝向配置外遮阳系统（进口电机、 帘片） 3、外墙发泡水泥保温板（防火性能达到A级）
•厨房明亮实用
•独立书房 •入户玄关 •户型方正 •南北通透的客餐厅系统 •独立储藏间 •主卧套间。 •主卫四件套布置 •南向舒适次卧室。
户型 D 户型描述 四房两厅两卫 销售面积 187.2 得房率 78%
南京仁恒置业有限公司
E户型
•保姆间设计（计一半建筑 面积） •宽敞实用的厨房。
•次卧套间。
规划理念
为带给客户更加尊贵的酒店般感受，架空层及门头全部采用卡拉麦里 金石材.为强调这种尊贵感，设计还并配以铁艺雕花及宽大雨棚。
南京仁恒置业有限公司
规划理念
不仅仅是地上部分，由于大部分客户平常是通过地库回家，因此地下 部分的设计在三期被提到了同样重要的位置。
架空层
入户大堂
架空层
6m
E/F户型楼栋局部纵剖面图 地下大堂层高达到6m,两侧设置采光井， 将架空层自然光线引入地下大堂。
南京仁恒置业有限公司
公共空间系统
独立的信报间设计，投递流线和取件流线完全分开， 既便捷也保证了业主的尊贵感和私密性
C+D户型一层大堂
E户型一层大堂
南京仁恒置业有限公司
公共空间系统
首层电梯厅的设计利用层高和面 宽的比例，将空间的优势发挥到 极致
南京仁恒置业有限公司
公共空间系统
轿厢内，能体味那份低调奢华；轿厢外，电梯厅的对景精心搭配
保利达翠堤湾十大优势
保利达翠堤湾十大优势1.保利达品牌。
保利达是香港拥有两家上市公司，保利达资产，九龙建业。
共有四大产业，房地产，自然资源开发，公路设施建设，证券投资。
主营房地产34年，主要开发东南亚，欧亚，澳门，香港。
在澳门排第一，百分之六七十的地都是保利达圈的。
在香港排第二，都知道李嘉诚是亚洲首富，排第一。
现在在大陆开发了十个城市，土地储备超过了700万平方米。
在沈阳开发两个项目，一个是浑南的保利达江湾城，江湾城分5期开发，现在一期全部售罄，2期正在热卖，价格在九千到一万多。
第二个项目就是我们保利达翠堤湾。
2.学区。
保利达翠堤湾建面200万平，沈阳市政府对项目的支持力度非常大，会引进5所省市重点学校。
现在洽谈好的朝阳一小，最晚2013年动工，2014年就能入学，朝阳一校是沈阳数一数二的省重点小学，从硬件设施到师资力量都是沈阳最好的，每年入取十大名牌学校都有毕业于朝阳一小。
所以她是培养人才才摇篮。
让您孩子升学无忧。
学区房升值潜力也是巨大的。
3.交通。
二环及东陵路组成了翠堤湾的交通网，暂时公交车有十余条，地铁一号线，马关桥延长线距离项目几百米，2013年正式通车，开通之后能带动整个周边的发展，并且新立堡桥在2012年底开通，将连接沈阳东部与浑南，这样从这边到浑南省了12公里的路程。
道路畅通之后会带来新的机遇。
4.景观配套。
一期在项目南侧，是整个项目观景效果，采光及最闹中取静的园区最核心的一组团。
园区的景观是别墅的灵魂，一期的景观是整个项目最好的，买高层可以看到别墅的景观，还可以直视新开河，远眺沈阳非常稀缺的浑河景观，并且翠堤湾地理位置得天独厚，向东15分钟可以到东陵公园，鸟岛，世博园，棋盘山风景区，近山藏岛看浑河，沈阳的河景房一般都在1万到2万左右。
一期性价比可想而知。
5.商业配套。
翠堤湾新都心拥有9万平的商业业态，星级酒店，酒店式公寓，甲级写字间，科技商务中心，大型购物中心，大型超市等等。
购物中心定位在大悦城和万象城之间，享受奢华生活。
河边地块(麦先生)
保利达广场1市场定位1.1利好因素1.不可复制的稀缺性绝佳地段，在消费者心中是“翘首以盼”的理想安家居住地段。
2.决无仅有的景观资源，本地段占据浑河最宽最美河段，其自然景观好于上海外滩。
3.占尽奥运之天时，沈阳市未来运动之中心，项目用地旁是“中国足球的福地---新五里河体育场”，也是2008年奥运会足球分赛场。
项目旁新建素有“金牌工厂”之称的沈阳运动学院。
未来奥运场馆及运动学院场馆将对大众开放。
4.交通：地铁2号线本站出口距地块步行5分钟路程；贯穿浑河经过本地块的五爱隧道已经开工建设，预计奥运会前通车；公交枢纽距地块步行五分钟路程。
5. 满铺架空，与北侧观景平台相连，真正将河滩景色纳入园区，必将成为临河景观住宅项目之典范。
（上海江边的“汤臣一品”都未能做到象我们项目将河景资源利用的如此充分）1.2定位保利达广场居住类建筑产品定位为—— 整体定位为滨水景观豪宅及滨水区域高尚住宅第一层次：滨水景观板块（依托于美好河景）第二层次：奥体景观板块（依托于奥体中心）第三层次：阳光居住板块（依托于精致园区景色与南侧无遮挡而来充足阳光）保利达广场商用产品定位为—— 未来奥体商圈之核心第一层次：区域商业中心，大社区商业第二层次：沿河体验式休闲、餐饮、娱乐第三层次：依托于未来商圈之核心地位与高层次人群而生的精品百货2.开发策略2.1整体发展产品组合2.1.1整体经济指标总用地面积16.66919万平方米（用地红线根据隧道还会有一些调整）容积率 5.24地上总建筑面积87.28万平方米100%其中：公建43.64万平方米50%住宅43.64万平方米50%建筑密度 ≤30%绿化率≥30%2.1.2整体产品组合建议整体产品组合如下：住宅：50%公寓：30%商业：13%酒店：7%2.2户型配比及分期建议 2.2.1河边项目整体户型配比建筑类型户型 户型面积建筑面积比 户数比2室2厅1卫 85-90 10% 10% 15% 15% 3室2厅1卫 120-125 20% 20%25% 25%130-135 25% 25% 140-145 10% 10% 3室2厅2卫150-160 10% 45% 10% 45%4室2厅2卫/5室2厅3卫280-32025% 25% 15% 15% 住宅小计 100% 100% 100% 100% 40-50 20% 45% 1室1厅1卫 51-60 5% 25% 10% 2室1厅1卫80-90 20% 25% 80% 3室2厅1卫 100-110 5% 25% 5% 4室2厅2卫/5室2厅3卫280-32050% 50% 15% 20% 公寓小计100%100%100%100%2.2.2项目分期建议： 一期五期七期二期 三期四期 六期2.2.3首期户型配比建筑类型户型 户型面积建筑面积比 户数比 2室2厅1卫 85-90 10%10% 15% 15% 3室2厅1卫120-125 25%25%25% 25%130-135 30%30% 140-145 15%15% 3室2厅2卫150-16020%65% 15% 60% 住宅小计 100%100% 100% 100% 40-50 40%57% 1室1厅1卫51-60 10%50% 10% 67% 2室1厅1卫 80-100 40%25% 3室2厅1卫100-11510%50% 8% 33% 公寓小计100%100% 100%100%。
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写字楼可行性分析－优胁、机会
相较于金廊沿线及浑南新区板块内写字楼，本案开发写字楼并无明显优势。 就目前情况而言，项目缺乏写字楼的发展机会。
本司建议：本案不开发写字楼产品。
CHINA LAND
做 一 个 项 目 树 一 座 丰 碑
Part3 商业开发产品可行性分析|酒店
酒店可行性分析－威胁、劣势
建筑风格精品化 采用时尚抢眼化的外立面，创造与众不同的建筑风格效果，以此成为项目独特的价值点。
Part4
开发建议|各商业物业具体建议-酒店式公寓
酒店式 公寓
• 作为沿河高端公寓产品的形态补充。
Part2 市场研究
Part2 市场研究|前言
若江湾城商业用地的土地用途无法变更，则未来江 湾城即成为住宅与商业混合的综合体项目。
故而，本司对沈阳城市综合体项目进行研究，对本 案的商业用地开发提供借鉴与启示。
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
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做 一
个 项 目
树 一 座 丰
碑
Part3 商业开发产品可行性分析|写字 楼
写字楼可行性分析－威胁、劣势
金廊沿线及浑南新区板块内写字楼产品供应量均较大，市场消化情况差，空置率高；
浑南新区现状是住宅大规模建设时期，缺乏产业支持，尚未形成商务办公氛围，写字
楼功能的支撑基础较弱，区域造血功能贫乏。 浑南新区区域内现有的21世纪大厦、富腾国际等写字楼空置率较高，缺少企业入驻。 在无政策利好的情况下，浑南新区写字楼市场发展困难。
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
沈阳城市综合体市场研究结论
物业构成：综合体项目主要由住宅、公寓、写字楼、商业及酒店 五大产品构成。根据项目自身情况而进行产品选择和开发。 发展情况:沈阳未来将有2000多万㎡商业入市，极为庞大的供应量。 其主要集中于金廊沿线，产品同质化，市场面临激烈竞争。 开发产品：众多城市综合体项目中，具有公寓产品的有24个，是 所有商业用地产品中最多的，公寓由于其可居住及可办公可投资的 多重便利，受到开发商的青睐。
Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场
商业用地的开发，沈阳市场的主流产品即是开 发公寓，而公寓产品就目前情况而言，销售情况并 不理想。未来5年内金廊沿线，大型综合体林立， 市场供应量剧增，浑南地区商业用地开发之难度将
会急剧增加。
Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场
沈阳公寓与住宅产品对比
类别
土地性质 使用年限 水费 电费 燃气 贷款政策 限购政策 户口
加強物业管理服務、注重品牌等是关键点。
Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场
市场表现
价升量跌，震荡上浮
政策调控，成交放缓
多空搏弈，后市观望
Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场
浑南区域公寓市场总结
结论：
档次低、服务差、成交少、产品无特点
现时浑南新区公寓市场供应量充足，在售项目成交率普遍 不高。 在售公寓项目规模较小，多以2栋楼规模的项目为主。市场 以60㎡以下小面积一室为主。 市场接受程度较差，产品消化速度慢。 未来公寓项目较多，市场竞争将更为剧烈。
Part4
开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓
中小户 型公寓
•为快速销售，回收资金，建议设置较多体量的市场接受度较高的住宅式公寓。 •充分利用项目的交通优势，打造地铁上盖公寓产品。 • 作为园区内居住形态的补充，满足投资及过渡型居住的需求。
Part4
开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓
CHINA LAND
做 一
个 项 目
树 一 座 丰
碑
Part4
开发建议|商业物业开发综述
综合整体地块各要素考量，本项目商业物业以星级酒店、
公寓产品为主体，部分裙楼商业及形成多元化业态
组合
拥有良好环境、交通资源的二三级商业； 商业形态亦匹配项目高端定位； 满足限制性条件下充分利用土地资源；
目前最具发展潜力的区域，具备发展城市综合体的机会。
Part3 商业开发产品可行性分析
Part3 商业开发产品可行性分析|公寓
公寓可行性分析－威胁、劣势
浑南新区板块内公寓产品同质化严重，竞争激烈；
市场住宅开发量大，客户对公寓的接受度低，影响产品消化速度。
公寓可行性分析－机会、优势
项目的位置地理位置优越，临近地铁站口，且区域配套齐全，将会吸引在地铁沿线工作
户型中小、总价低、居住兼顾投资型的公寓
Part4
开发建议|各商业物业具体建议-中小户型公寓
中小型公寓产品建议
类型
设置原因
迎合市场需求；
产品形态
清水
公共空间 标准装修
面积段
户型配比
50㎡-60㎡：30%
价格预期
住宅式 公寓
消化容积率； 作为整体住宅补充；
50㎡-90㎡
60㎡-70㎡：20% 70㎡-80㎡：30% 80㎡-90㎡：20%
Part2 市场研究|沈阳城市综合体
对江湾城商业用地开发的启示：
项目具备城市综合体的一切特征，具有打造成为城市综合体的先天条件：
金廊银带交汇处、地铁口、紧邻交通要道、区域发展态势良好；
项目商业用地可开发产品包括：公寓、酒店、写字楼及商业，项目可根
据自身情况及对收益的目标，选择所要开发的产品。
沈阳城市综合体呈由市中心向周边区域的扩散态势，浑南区域作为沈阳
公寓
商业用地 40年 4元/吨 0.89元/度 无燃气入户 首付5成，利率上浮10% 不限购 不可落户
住宅
住宅用地 50年 2.4元/吨 0.5元/度 有 一套首付3成，基准利率 二套首付6成，利率上浮10% 二环内限购 可落户
Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场
中地行建议： 江湾城商业用地的首选开发方案是变更土地用途， 将商业用地改为住宅用地。
保利达.江湾城商业用地开发建议
中地行 沈阳项目组 2013-5-13
Part1公寓市场回顾
Part1公寓市场回顾|沈阳公寓市场
回顾前期公寓市场报告之结论：
沈阳公寓市场特征
1）公寓区域发展随商业经济中心迁移而迁移，地段決定价值。 2）除地段因素外，客戶对产品的综合实力关注度逐渐增強。
3）要提升公寓的价值，除地段价值外，增加附加值、增強品质、
树 一 座 丰
碑
Part3 商业开发产品可行性分析|公寓
公寓可行性分析－产品建议
错位竞争，设计差异化产品，通过部分服务式公寓（酒店式、商务 式）来提高整个项目的档次，从而打造浑南区域的标杆公寓项目；
以低总价、高性价比的住宅式公寓产品为主要体量，吸引首次置业 客户； 以服务型、沿河景观型产品产生高附加值，提升项目升值潜力，同 时规避产品硬伤。
均价 15000元/㎡
Part4
开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓
沿河大户型公寓产品建议
服务精品化 对于公寓产品，可考虑提供组团单独高档物业服务，通过服务提升公寓价值。 建筑技术精品化
采用先进建筑技术，达到更高舒适度并体现生态节能的效果，技术体现主要在建筑材料、 环保科技、新风系统等提高居住舒适度的方面。
商业可行性分析－优胁、机会
良好的地理位置及紧邻地铁、五爱隧道等交通要道，是本案开发酒店的交通优势。
未来周边区域内将聚集大量居住与办公人口，存在一定消费潜力。
本司建议：本案可开发少量商业购物中心，满足周边人群基本消费 需求。
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Part4 商业用地开发建议
5-星级酒店-
不同商业形态的分步骤开发； 综合考虑项目市场认知与形象拉升要求； 结合销售中心使用周期考量。 产品多样性包含酒店，公寓及裙楼商业，销售初期迅速提升市场认知，争取利润最大化
Part4
开发建议|各产品组合形式说明
各产品在项目中的价值及功能
公寓产品的特质： 1、项目交通最便利的住宅类产品。 2、体量大，多样化产品，拉升附加值。
1
中小户型公寓
2
沿河大户公寓
3
差异化产品，高端价值标杆，价值进一步拉升。
酒店式公寓 商住公寓+裙楼商 业 五星级酒店
4
5
项目成熟氛围带动商业价值感形成
以豪华产品匹配品牌价值，长期自持物业形式
Part4
开发建议|各商业地块开发顺序建议
开发顺序建议
1-中小户型公寓2--沿河大户公寓3-酒店式公寓4-商住公寓及商业裙楼-
本司建议：本案可开发一座高档酒店。
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Part3 商业开发产品可行性分析|商业
商业可行性分析－威胁、劣势
沈阳市区内商业供应量较大，客户消费习惯趋向传统商圈；
浑南新区目前居住人口较少，商业消费仍停留在社区商业层面，各大商业中心如亿丰
时代广场、泛华广场购物中心均经营情况惨淡，商业存在一定风险性。
均价 8500元/㎡
Part4
开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓
沿河大户 型公寓
•将沿河稀缺资源价值最大化，设置大户型公寓产品。 •立面设置及产品均打造区域市场高端产品标杆。 • 最大程度拉升项目价值，树立高端公寓典范。
Part4
开发建议|各商业物业具体建议-沿河大户型公寓
大户型为主导、满足高端客群居住需求的公寓产品