房地产风险分析(论文)
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂的过程，涉及到多方面的风险。
在项目的不同阶段，可能会面临各种风险，包括市场风险、政策风险、技术风险等。
因此，对于房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策是至关重要的。
本文将从不同角度对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。
一、市场风险1.1 市场需求变化风险：市场需求的变化可能导致项目销售困难，影响项目的盈利能力。
1.2 竞争风险：市场竞争激烈可能导致项目无法获得足够的市场份额。
1.3 市场价格波动风险：市场价格波动可能导致项目成本增加，影响项目的盈利能力。
二、政策风险2.1 政策法规变化风险：政策法规的变化可能导致项目无法按照原计划进行。
2.2 土地政策风险：土地政策的变化可能导致项目土地成本增加，影响项目的盈利能力。
2.3 环保政策风险：环保政策的变化可能导致项目无法通过审批，延误项目进度。
三、技术风险3.1 技术创新风险：技术创新可能导致项目原有技术过时，影响项目的竞争力。
3.2 施工质量风险：施工质量不达标可能导致项目后期维修成本增加。
3.3 设计变更风险：设计变更可能导致项目成本增加，影响项目的盈利能力。
四、资金风险4.1 资金链断裂风险：资金链断裂可能导致项目无法按时完成。
4.2 资金成本风险：资金成本的增加可能导致项目盈利能力下降。
4.3 资金来源不确定风险：资金来源不确定可能导致项目无法按计划进行。
五、管理风险5.1 领导层变动风险：领导层变动可能导致项目方向不明确，影响项目的进展。
5.2 人员管理风险：人员管理不当可能导致项目执行力不足，影响项目的进展。
5.3 沟通不畅风险：沟通不畅可能导致项目各方信息不对称，影响项目的决策效率。
综上所述，房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策是非常重要的。
只有充分了解各种风险，并采取相应的管理对策，才能有效降低项目风险，确保项目顺利实施并取得成功。
房地产项目投资分析与风险控制论文
浅析房地产项目投资分析与风险控制中图分类号：f293文献标识：a文章编号：1009-4202（2012）01-017-02摘要随着中国经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产作为一个高投入、高回报、高风险的行业，房地产投资过程中面临的各种风险因素，直接影响到房地产投资项目的成功与否。
本文通过对房地产投资风险分析，并对此提出防范对策，从而有效地规避和降低房地产投资风险，以保证房地产投资收益。
关键词房产项目投资分析风险控制房地产业国民经济发展趋势随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。
对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。
一、房地产投资风险的含义1901年在美国的a·m·willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中给出了最初的风险定义：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。
在这一定义中主要强调的是不确定性和客观性的风险特点。
根据相关的风险理论研究，一般定义为：也即是人们对未来的行为不确定性，从而导致最终后果与之前所预定的目标发生的负偏离。
用通俗的话来讲，风险就是人们不愿发生的不幸事件的概率，再或许就是未来损失所发生的不确定性。
房地产项目的投资风险既是在房地产项目投资过程中所引起的损失产生的相关不确定性。
客观世界充满了不确定性且变化多端的，任何一个房地产投资项目都存在一定的风险和损失的不确定性，通常情况下，房地产项目投资风险主要来自获取信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。
二、房地产投资风险的细分及识别为了保证房地产风险分析的最终质量，我们有必要对房地产投资过程中的每个可能存在的风险因素进行综合科学的细分与辨识，使房地产投资决策者能有效且更好地把握风险的变化规律和本质，从而采取有效的预防措施或相关对策从而减少风险和损失（图-1 房地产投资风险因素系统结构图）。
浅析房地产企业经营风险分析及管理措施
浅析房地产企业经营风险分析及管理措施张骞化摘㊀要:结合以往的经济发展现状分析可知房地产行业快速发展对我国经济和城镇化发展起到重要的推动作用ꎮ但自从我国经济逐步朝着平稳方向发展ꎬ这无疑给房产企业带来较大的挑战ꎬ但同时也得到更多发展机遇ꎮ当前阶段房地产企业更关注把控经营风险的问题ꎬ在此背景下企业必须提高自身防范经营风险能力ꎬ这是开展各项工作的重点ꎮ基于此ꎬ文章结合房地产企业经营中存在的风险探讨房地产企业经营风险管理措施ꎬ以期为房产企业发展提供参考ꎮ关键词:房地产ꎻ经营风险ꎻ管理措施㊀㊀经济快速发展背景下各行业都得到一定的发展ꎬ近年来房地产行业取得明显的进步ꎮ房地产企业对经营风险问题极为重视ꎬ该行业收益高ꎬ但相应的也具有较高的风险ꎮ若房地产企业没有做好经营风险管理工作ꎬ则可能埋下较大的经营风险隐患ꎬ对国家经济发展产生较大的影响ꎬ由此可知当前阶段房地产企业必须意识到经营中存在的风险ꎬ在此基础上提出相应的风险管理措施ꎮ一㊁房产企业经营中常见的风险(一)建设阶段经营风险毋庸置疑ꎬ房产企业在具体的经营过程中或多或少都会面临一定的经营风险ꎮ前期工程安排㊁工程进行和完善配套等阶段主要受到诸多因素影响ꎬ如任务范围㊁不确定因素等ꎮ这就需要工作人员首先对施工场地进行检查ꎬ之后做出有效的设计安排ꎬ这是整个工程前期安排工作的重点内容ꎬ之后搭建基础设施并处理地面等ꎬ此步操作受到国家住房问题和税收等政策影响ꎬ这个过程中原有土地配套设施建设和地理气候条件和地理位置等问题都会导致房产企业发生经营风险ꎮ其次ꎬ建设工程的进行阶段中主要工作为土建以及安装工作ꎬ因此对房地产企业而言无论是材料价格还是工作人员工作能力都可能是其面临经营风险的主要原因ꎮ最后ꎬ房地产在完善工程阶段相关任务时工作重点为设置房产相关的基础维护措施ꎬ如运动器材等工程ꎬ若发生紧急情况ꎬ则提高了房地产企业完善配套工程经营风险ꎮ(二)租售阶段经营风险从房地产企业角度分析ꎬ租售阶段是其回收资金和盈利的重要阶段ꎬ这也是重要的阶段之一ꎬ其直接决定了付出和回报的多少ꎮ企业在此阶段面临的问题是付出成本与得到的收益是否理想的问题ꎬ但房产投资回报与预期投资目标偏差较大ꎬ需要考虑诸多因素ꎬ增加了房地产企业经营风险ꎮ二㊁强化房产企业经营风险的有效措施(一)建设阶段经营风险的管理措施针对建设阶段存在的风险管理可从以下两个方面着手:一方面ꎬ聘请综合能力较强的公司和专业监管人员对整个项目进行监督ꎮ房产建设开发是房地产企业的主要业务ꎬ其与人民人身安全有关ꎬ因此广大人民对其安全性更为关注ꎮ严格把控房产质量是推动房地产企业长足发展的关键ꎮ与此同时ꎬ这个过程中房产开发建设无论实践性和专业性都很强ꎬ因此在降低质量问题时必须聘请资质较强且专业性较强的工程监理做好项目监管工作ꎮ此外ꎬ财务人员应以资金预算为基础筹集和应用资金ꎬ确保在监理公司等部门核对后再支付相应的工程款ꎬ这是有效的预防资金断裂的问题的关键ꎮ另一方面ꎬ销售进度和销售策略等工作的决定应根据销售状况和市场行情进行ꎮ受我国房地产市场宏观政策和低迷市场的影响ꎬ各地区房地产市场情况并不乐观ꎮ虽然各地区相继取消限购限贷等政策ꎬ国家针对首套房也采取了一系列的优惠措施ꎬ但仍有不少仍然选择持续观望ꎬ这就需要房企以当地市场行情为基础提出合理的销售策略并做出正确的决策ꎮ比如可针对项目进度考虑稳健性问题ꎬ在保证规定时间内交房的基础上不赶工期ꎬ加大资金支出ꎬ提高资金占用率ꎬ确保充足的销售费用预算ꎬ加大考核销售广告费用效比问题ꎬ切实提高房地产企业经营利润ꎮ(二)租售阶段经营风险的管理措施针对租售阶段存在的经验风险可采取如下两种解决办法:一方面ꎬ提高物业公司管理水平ꎮ购房者除了考虑房租硬性方面条件之外还考虑物业管理水平ꎮ配备管理水平较高的物业公司是房地产项目是否成熟的关键ꎬ这个过程中物业管理能力同样对房地产企业竞争力的提高起到促进作用ꎬ提高人们对该房产项目的认可度ꎮ在当今不利于房地产项目租售的外部条件下优化房地产项目条件对企业而言有利于加快其实现自身租售目标ꎬ缓解其资金压力ꎬ减少财务压力ꎬ提高其内控能力和企业形象ꎬ使其立足于激烈的市场竞争中ꎬ并得到长足发展ꎮ另一方面ꎬ控制销售ꎬ降低坏账损失问题ꎮ租售对房地产企业而言是回笼资金的重要阶段ꎬ若存在拖欠租金等问题ꎬ则给企业带来较大的财务风险ꎮ基于此ꎬ房地产企业应控制销售工作ꎬ降低坏账发生率ꎬ避免出现财务恶化等问题ꎮ房产企业应对购房者首付比例和余款支付等比例进行严格控制ꎬ规定租房者押金㊁租金缴纳期限等ꎮ总之ꎬ只有合理控制管理房产租售ꎬ才能最大限度降低企业经营风险ꎮ三㊁结束语在我国经济发展中房地产行业做出了较大的贡献ꎬ近年来房地产行业得到良好的发展ꎮ但对房地产企业而言ꎬ在经营管理中必须控制经营风险ꎬ提高对相关风险的重视并加大管理力度ꎬ只有这样才能让企业得到可持续发展ꎮ文章立足于房产企业经营的风险管理问题提出相应的借鉴措施ꎬ这对房地产市场企业获得长足发展具有重要的现实意义ꎮ参考文献:[１]闵遵荣.房地产经营风险管理分析及措施[Ｊ].中外企业家ꎬ２０１７ꎬ１４(５６８):２０２.[２]蒙良.房地产企业资金风险分析以及控制措施[Ｊ].财会学习ꎬ２０１９(１７):２２３－２２４.[３]杜桂兵.房地产经营风险管理分析及策略[Ｊ].装饰装修天地ꎬ２０１７(２１):１０４.作者简介:张骞化ꎬ乌鲁木齐市房屋产权交易中心ꎮ６２。
房地产投资风险分析论文
房地产投资风险分析房地产投资项目的开发过程通常可以分为投资决策、建设前期、建设三个阶段,不同的阶段有不同的风险。
1 投资决策阶段投资决策阶段又称为可行性研究阶段。
在房地开发的整个过程中，投资决策阶段是房地产投资程中最重要的阶段，也是拥有最大不确定性的阶段。
本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供给、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略。
以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。
即决定在何地、何时、开发何种房地产。
由于存在大量的不确定因素，因而在房地产投资过程中，这一阶段的风险最大，直接影响着投资项目成败。
主要有政策风险、房地产市场风险、投资方式风险、投资类型风险和投资地点风险。
1.1 投资区域风险由于社会经济发展的不均衡性，不同地区的社会经济环境各异，这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素，同一风险因素在各地的影响也相差悬殊。
即风险具有比较明显的地域性。
而房地产项目的不可逆性和地理位置的固定性，使得开发区域风险对于房地产项目，投资决策具有更重要的意义。
在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境，政策环境，社会环境和经济环境风险。
1.2 物业类型风险房地产开发存在着风险，但并非所有类型的开发项目的风险都是相同的。
各类开发项目具有不同的功能，用途和技术经济特性，因而具有不同的风险。
为了满足不同消费者的需求，企业之间展开了激烈的竞争，要想占领广阔的市场，在竞争中取胜，不仅需要生产出能满足消费者需求的产品，更应该多为消费者着想，提供优质的服务，自觉维护消费者权益。
只有这样做，才能赢得广大消费者的信赖，提高企业的竞争力。
1.3 开发时机风险由于经济发展的周期性，房地产产品的供给关系随时间而变化。
而房地产的不可移动性和区域性，使一个地区空余的房地产并不能补充另一个地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机的不同而异。
因此选择合理的开发时间，保证项目开发完毕与良好的市场需求，显得非常重要。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂而高风险的行业，开发商需要全面了解各种潜在风险，并采取相应的风险管理措施来确保项目的成功。
本文将从五个方面对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。
一、市场风险1.1 市场需求不足：开发商应进行市场调研，了解目标市场的需求情况，确保项目的规模和定位与市场需求相匹配。
1.2 市场竞争激烈：开发商应进行竞争对手分析，制定差异化的市场营销策略，提高项目的竞争力。
1.3 政策调整风险：开发商应密切关注政策变化，及时调整项目策略，避免政策调整对项目造成不利影响。
二、资金风险2.1 资金筹集困难：开发商应合理规划项目资金需求，积极寻求多元化的资金来源，如银行贷款、股权融资等。
2.2 资金成本上升：开发商应及时关注市场利率变动，合理选择融资方式，降低项目的资金成本。
2.3 资金流动性风险：开发商应建立健全的资金管理体系，确保项目资金的流动性，避免出现资金短缺的情况。
三、技术风险3.1 设计与施工质量风险：开发商应选择有资质和信誉的设计和施工单位，建立质量监控机制，确保项目的设计和施工质量。
3.2 技术创新风险：开发商应关注先进的建筑技术和设备，积极引进和应用新技术，提高项目的技术水平和竞争力。
3.3 建筑安全风险：开发商应加强安全管理，遵守相关法规和标准，确保项目的建筑安全，减少事故风险。
四、法律风险4.1 土地法律风险：开发商应仔细研究土地使用权、土地规划等法律法规，确保项目的土地使用合法合规。
4.2 合同法律风险：开发商应制定完善的合同管理制度，确保与各方签订的合同合法有效，减少合同纠纷的发生。
4.3 环境法律风险：开发商应遵守环境保护法律法规，进行环境评估和治理，减少环境污染和资源浪费。
五、管理风险5.1 项目管理风险：开发商应建立完善的项目管理体系，制定详细的项目计划和进度控制，确保项目按时按质完成。
5.2 供应链管理风险：开发商应与供应商建立长期稳定的合作关系，加强供应链管理，确保项目所需材料和设备的供应稳定。
房地产项目开发风险及对策论文
浅析房地产项目开发风险及对策【摘要】在全球经济危机蔓延的情况下，我国的房地产市场面临着严峻的挑战，而房地产风险防范成为众多房地产企业工作的重点。
由于房地产项目具有投资数额巨大、投资周期长、地域性强以及变现能力差的特点，使得房地产项目的风险也尤为巨大。
因此，在房地产业实行项目风险管理就显得尤为重要。
本文在分析房地产项目存在的风险种类的基础上给出了相应的对策。
【关键词】房地产项目；风险管理；政策风险在房地产投资活动中,人们既想获得较大的收益,也想规避各种风险。
这是一对复杂而难解的矛盾。
对一个理智的投资者,只有充分了解房地产投资的风险情况,对各种风险进行认真地分析和预测,并根据自身实力,估算投资风险的承受能力,综合权衡房地产投资的收益和风险,制定规避风险的防范措施,以求达到风险小而收益高的目的,这才是房地产投资开发商的理智选择。
可见,了解和掌握房地产投资风险并及时规避风险,才是投资者明智的选择。
1 房地产开发项目的风险分析1.1 项目的定位风险。
房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。
可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。
1.2 项目的财务风险。
财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。
房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的,如果房地产的总投资收益率低于银行利率,则不仅资金筹集变得非常困难,而且会造成了负债经营的局面,出现融资风险。
中国房地产行业风险分析研究
中国房地产行业风险分析研究近年来，中国房地产市场一直处于高速发展的状态，成为了引领全国经济发展的主导产业之一。
然而，房地产行业大量的资金投入、过高的楼市价格、不完善的市场监管等问题，也给整个行业的发展带来了很多风险和挑战，值得我们深入分析。
一、政策风险近年来，中国政府对房地产行业出台了一系列政策，主要包括限购、限售、限价等措施，旨在控制房地产市场的过热，避免出现泡沫破裂的风险。
但是，政策的不稳定性以及执行力度的不均衡，也给市场带来了一些不确定性，投资者和开发商面临着政策风险。
二、资金风险房地产行业投资大量的资金，资金的流动与融资的问题直接影响到企业的运营和发展。
此外，高负债的情况下，企业还面临着利率上升、银行信贷政策收紧等因素的风险，这些都会对企业的借款能力和经营状况带来影响。
三、债务风险房地产开发商进行大规模房地产开发项目时，通常涉及到大量的借款，长时间叠加的利息负担导致企业存在着极高的债务风险。
在市场结构不稳定的情况下，一些开发企业很容易出现财务危机，甚至破产倒闭。
四、市场风险市场风险主要是指在房地产行业的投资、开发、销售等环节出现的关联方违约、恶意炒作等风险。
这些风险如果不及时得到解决，可能会直接导致企业的经营收入和利润的下降，从而影响到企业的生存和发展。
五、政治风险政治风险主要是指政府政策、法律及其解释的变化带来的影响。
在中国，政府在房地产行业中占有举足轻重的地位，一些政策或政策解释的不明确、频繁变化，会大大提高投资者和开发商的不确定性，给企业的稳定经营带来极大的挑战。
总体来看，中国房地产行业发展存在着多种风险，这些风险是相互关联的，缺失其中任何一个环节的风险防范，都将会影响到企业的整体经营情况。
因此，企业在房地产行业的发展中，必须关注风险、加强风险管理，并在政策、资金、债务、市场、政治等多方面做好风险防范措施，以保证企业的持续成长和可持续发展。
房地产投资风险分析
房地产投资风险分析房地产投资风险的主要类型(一)外部风险1.宏观经济风险。
宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。
譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。
更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。
社会风尚如此,造成房地产市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。
2.财政利率风险。
财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。
假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。
当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。
然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。
所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。
3.市场风险。
由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。
市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来源于房地产供应的时间误差。
譬如当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。
近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。
4.自然风险。
由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
(二)内部风险1.经营风险。
经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。
房地产方面的毕业论文(新版多篇)
房地产方面的毕业论文（新版多篇）房地产论文篇一房地产业产业关联度高，前向和后向带动力强，自1998年住房商品化以来，我国房地产业快速发展，对扩大内需，拉动相关产业发展，增加就业，促进国民经济发展做出了重要贡献，逐渐成为国民经济中的支柱性产业。
与此同时，房地产业运行发展的核心元素，房地产价格也快速上涨，部分地区出现房价过高，上涨过快，涨幅过大的现象，不断上涨的房价引出“房地产泡沫”的议题。
与房地产价格过快上涨共同被关注的另一议题是房地产价格泡沫可能导致的金融风险。
一、研究背景二、房地产金融风险（一）信用风险信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人（企业和个人）由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。
按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。
被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。
借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。
主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。
主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。
（二）市场风险银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。
住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。
但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。
一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。
这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。
同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。
（三）操作风险房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。
房地产风险管理论文
房地产风险管理论⽂ 房地产开发项⽬的建设周期很长，在开发过程中存在着很多不确定的风险因素，下⾯是店铺整理了房地产风险管理论⽂，有兴趣的亲可以来阅读⼀下! 房地产风险管理论⽂篇⼀ 房地产企业筹资风险管理探讨 摘要：作为我国的经济⽀柱产业之⼀，房地产业的发展状况直接牵动和影响着我国其他⾏业的发展。
由于投⼊资⾦数额巨⼤、资⾦占⽤时间长等特点，房地产企业筹资风险突出，因此，对房地产企业筹资风险管理进⾏探讨具有现实意义。
本⽂基于房地产企业筹资风险的具体表现，分析风险产⽣的原因，并对如何防范筹资风险提出⼏点建议。
关键词：房地产企业筹资风险风险分析风险应对 随着我国经济体制改⾰的不断深⼊，以推⾏城市化建设、住房制度改⾰、房屋商品化和⼟地有偿使⽤等制度为契机，我国房地产业迅速发展壮⼤，投资总额从1998年的3 614亿元，逐年增长⾄2012年的71 804亿元，占我国固定资产投资总额的近四分之⼀。
但因为资⾦投⼊量⼤、负债经营、回收期长和变现能⼒差等特点，房地产企业始终⾯临巨⼤的筹资风险。
近年来，受全球⾦融危机和国内房地产调控政策的影响，房屋成交量萎缩，许多房地产企业融资出现困境，筹资风险进⼀步加剧，因此，对房地产企业筹资风险进⾏深⼊研究，寻求有效应对措施显得尤为重要。
⼀、房地产企业筹资风险的具体表现 (⼀)资产负债率⾼，偿债压⼒⼤ 作为典型的资⾦密集型产业，房地产企业资⾦投⼊量⼤、存贷周转期长，仅仅依靠企业⾃有资⾦显然不能维持正常的⽣产经营，所以企业要对外举债。
国家统计局发布的2012年统计年鉴显⽰，在1998年-2011年14年间，房地产企业的资产负债率均保持在72%以上，⾼于50%-60%的警戒标准，⽽且房地产企业的开发资⾦⼤部分来源于银⾏信贷，也就是说，其有息负债的⽐例⾮常⼤，⼀旦企业⽤负债进⾏的投资不能按期收回并取得预期收益，那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。
(⼆)经营活动现⾦净流量为负值，企业资⾦链紧张 按照证监会⾏业板块分类，2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现⾦净流量为负值，2011年上升为89家。
房地产开发风险分析
房地产开发风险分析风险一:拿地不慎——拿地不慎直接导致两种滞销风险，一是楼盘高成本，一是楼盘区域环境不理想。
只要是谈房地产，就无法回避“地段”话题。
举个案例，在乌鲁木齐，2000年，新疆自治区体育馆原址10万平方米土地公开拍卖，这块土地位于乌鲁木齐南门，是市内最为繁华的地段之一。
一家涉足地产不久的房地产公司志在必得，在与几家开发经验丰富的开发商公开竞拍后，最终拿得这块土地。
但拿得这块土地的开发商却从此陷入了高开发成本的泥潭。
这块土地总价高达4.51亿，创下该市当时的天价。
土地的高价位导致楼盘的高成本，随之而来的是楼盘的高容积率，在高容积率下诞生的高层住宅，又遭遇楼盘的市场高层住宅大面积滞销的寒冬。
上面是地价导致的开发高成本，致使楼盘难销，而大多数楼盘则是由于区域环境不理想。
一个典型的例子是，新疆宝亨房地产公司，在乌鲁木齐山西巷开发了三个项目，一个商务港，一个宝亨大厦，一个新疆民街，结果是从2001开始，陷入滞销困境不能脱身。
山西巷成了名副其实的宝亨伤心地。
项目的失败，里面虽然有操盘策略的问题，但主要是地段风险造成的，分析一下该区域的特征，就不难发现其中玄机。
第一，山西巷地处南门与二道桥之间，南北是一个商务区，二道桥是一个著名的民族商贸区，夹缝中的山西巷就很难定位，从以上三个项目的功能来看，都存在与区域环境不对称的现象；第二，山西巷是一个民族聚集区，人文环境较差，导致汉族人士置业的心理障碍，这一现状很难在短期内改变。
而仅靠民族人士消化楼盘，不太现实。
风险二：市场定位失误——不知要切哪一块蛋糕，最后哪一块都吃不上。
原本要投入海外市场的“达利花园”，无论从外观造型，区内的整体规划以及室内装修设计，都称得上是一流的产品，它也是深圳最早欧陆风格的高尚住宅，但“达利花园”自94年投入市场以来，却出现了该产品“叫好不叫座”的被动局面。
究其原因就是开发商划错了它的利益圈。
要建房首先要划定好自己的利益圈，即找出属于自己的市场机会，这就是市场定位。
房地产开发风险分析
房地产开发风险分析引言：房地产开发是一个既潜力巨大又风险较高的行业。
在这个过程中，开发商需要面对各种各样的风险，如市场风险、政策风险、技术风险等。
本文将重点分析房地产开发中的风险，并探讨如何有效地进行风险分析与应对策略。
一、市场风险在房地产开发中，市场风险是最为重要的一个方面。
市场需求的波动性、行业竞争的激烈程度都会对项目的推进和销售产生重要影响。
1.1 市场需求波动性房地产开发的成功与否与市场需求的匹配程度密切相关。
市场需求的波动性使得项目的销售成为一个相对不稳定的过程。
如果开发商无法准确把握市场需求，项目的推进可能会受到很大的阻力。
1.2 竞争激烈房地产市场竞争激烈，尤其是在热门城市。
开发商需要面对同类项目的竞争，如何在市场中找到自己的竞争优势，并吸引购房者对项目的关注和认可，是一个亟待解决的问题。
二、政策风险政策风险是指政府相关政策对于房地产市场及开发商的影响。
政策的频繁变动、不稳定性会使得开发商在项目筹备和销售过程中面临较大的不确定性。
2.1 土地供应政策土地供应政策是影响开发商筹备项目的重要因素。
政府对不同地区和不同类型的土地供应政策的调整，可能会影响到开发商对项目的选择和定位。
2.2 房地产政策调控政府对房地产市场的调控政策也是开发商需要重点关注的方面。
政策的变动可能会影响到开发商的资金来源、销售限制、房价等问题，对项目的进展和盈利能力产生直接影响。
三、技术风险房地产开发过程中的技术风险主要指在建设过程中出现的技术问题或者因技术原因导致的工期延误等问题。
如何科学合理地规划技术方案、有效控制技术风险，对于项目的顺利进行至关重要。
3.1 设计与施工质量项目的设计与施工质量直接关系到项目的使用寿命和价值。
技术和管理不到位可能导致设计与施工质量出现问题，从而影响到项目的价值和市场竞争力。
3.2 工期控制房地产开发项目通常都有较为紧迫的工期要求，一旦工期延误，会给开发商带来额外的成本压力，并可能影响到后续销售计划和资金回笼。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂的过程，涉及到多方面的风险因素。
在项目的不同阶段，可能会面临各种不同的风险，如市场风险、技术风险、政策风险等。
因此，对于房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策是至关重要的。
一、风险分析1.1 市场风险市场需求不足或突然变化竞争对手增加或市场份额下降政策变化导致市场环境不稳定1.2 技术风险建筑设计不合理或施工质量不达标材料供应商问题导致工程延期新技术应用失败或成本超支1.3 资金风险资金链断裂导致项目停工资金使用不当或资金管理不善金融市场波动导致融资成本增加二、风险管理2.1 建立完善的风险管理体系制定明确的风险管理政策和流程建立风险管理团队，明确各自职责定期进行风险评估和监控，及时发现和应对风险2.2 加强项目管理和监督建立有效的项目管理机制，确保项目进度和质量加强对各方合作伙伴的监督和管理建立健全的信息披露机制，保持透明度2.3 强化资金管理建立严格的资金管理制度，确保资金使用合规多元化资金来源，降低资金风险建立应急资金储备，应对突发资金需求三、风险对策3.1 风险分散多元化项目投资，降低单一项目风险选择稳定的合作伙伴和供应商，减少合作风险利用金融工具进行风险对冲，降低金融风险3.2 风险预警建立风险预警机制，及时发现潜在风险建立风险评估模型，量化风险程度制定应急预案，做好风险应对准备3.3 风险应对根据风险的性质和程度采取相应的措施及时调整项目计划和策略，减少风险影响与相关部门和利益相关方沟通合作，共同应对风险结论：房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策是项目成功的关键。
通过科学的风险分析、有效的风险管理和灵活的风险对策，可以有效降低项目风险，保障项目顺利进行并取得成功。
开发商和相关部门应加强风险意识，做好风险管理工作，确保项目的可持续发展。
当前我国房地产金融风险的表现及防范对策论文
当前我国房地产金融风险的表现及防范对策论文当前我国房地产金融风险的表现及防范对策摘要：我国房地产市场一直以来都是经济发展的重要支柱，但随之而来的也伴随着一系列的金融风险。
本论文通过对我国房地产金融风险的表现进行分析，找出其主要风险点，同时提出相应的防范对策，从而为我国房地产金融市场的稳定发展提供一些建议。
关键词：房地产，金融风险，防范对策一、引言我国房地产市场一直以来都是经济发展的重要支柱，对GDP的贡献率一直保持在较高的水平。
但是，随着房地产市场的不断发展壮大，其金融风险也日益凸显。
本论文旨在对当前我国房地产金融风险的表现进行深入研究，并提出相应的防范对策，以期能够为我国房地产金融市场的稳定发展提供一些建议。
二、我国房地产金融风险的表现（一）负债风险目前，我国房地产市场存在大量的负债，特别是企业负债。
一些地方政府通过借债来建设房地产项目，但由于市场供给过剩，导致了房地产市场的泡沫，企业负债不断上升，一旦市场崩溃，将对金融系统产生较大冲击。
（二）信贷风险目前，我国银行业对房地产市场的信贷投放过于密集，部分地方银行的资金相对较紧张，对于高风险的开发商和投资者提供大量贷款，进一步加剧了金融风险。
此外，一些非法金融机构也加入到房地产金融市场中，为购房者和开发商提供高额甚至是高利贷，进一步加剧了金融风险。
（三）资产负债风险当前，我国房地产市场存在很多资产负债问题，特别是开发商的资产负债问题。
一些房地产开发商存在着过度融资、过度杠杆等问题，一旦金融市场出现变动，开发商有可能无法偿还巨额的负债，从而引发金融风险。
三、防范对策（一）加强风险监测和预警机制加强对房地产金融风险的监测和预警，建立起完善的金融风险监测指标体系，及时发现和预警潜在的风险，以便及时采取相应的措施，避免金融风险的进一步扩大。
（二）完善市场准入和退出机制加强对房地产市场的准入和退出机制，避免过度扩张和过度投资，同时加强房地产市场的监管，严厉打击违规行为，为市场创造良好的经营环境，保护购房者和投资者的权益。
房地产行业风险分析
房地产行业风险分析房地产行业作为一个重要的经济支柱，在市场经济中发挥着重要作用。
然而，与其它行业一样，房地产行业也存在一定的风险。
本文将从宏观经济风险、政策风险、市场风险和金融风险四个方面进行分析。
首先，宏观经济风险是房地产行业面临的主要风险之一。
经济周期的波动对房地产市场有着直接影响。
当经济增长放缓或陷入经济衰退时，房地产市场需求下降，价格下跌，房地产企业面临销售困难和资金压力。
此外，通货膨胀和利率上升也会对房地产行业造成压力，增加购买和贷款成本，进而影响市场需求和房地产企业盈利能力。
其次，政策风险是房地产行业面临的另一个重要风险。
政府的政策调控对房地产市场有着直接影响。
政府通过限购、限贷、调整土地供应等措施来控制房地产市场波动，以遏制房价过快上涨和防止房地产泡沫。
然而，政策的不确定性和频繁变化也可能给房地产企业带来风险。
政策的调整可能导致市场需求的突然变化，进而影响房地产企业的运营和盈利能力。
再次，市场风险也是房地产行业面临的风险之一。
房地产市场存在供需关系的波动。
当供应过剩或需求不足时，市场将面临价格下跌和销售困难的风险。
此外，房地产项目的地理位置、设计和质量等因素也会影响市场风险。
地理位置不佳、设计不合理或者质量不过关的房地产项目很可能难以吸引购房者，从而面临市场风险。
最后，金融风险也是房地产行业面临的重要风险之一。
房地产行业通常需要大量的资金投入，包括购地、开发、销售等环节。
然而，融资成本的上升或融资渠道的紧缩可能导致资金链断裂，给房地产企业带来严重的金融压力。
此外，高负债率和高风险投资可能也增加房地产企业的金融风险。
总之，房地产行业存在着宏观经济风险、政策风险、市场风险和金融风险等多种风险。
房地产企业应密切关注宏观经济的变化，把握政策的动态，加强市场调研和风险分析，同时优化财务管理，降低金融风险。
只有合理预测和应对风险，才能在竞争激烈的房地产市场中生存并取得长期发展。
房地产市场风险分析
所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或者无法预料、控制。
房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或者无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征： 1)综合性。
房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。
2)含糊性。
即不肯定性，表现为风险形成的含糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。
实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。
根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%摆布。
房地产还占大多数经济体中有形资本总额的 2/3 摆布。
最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。
拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。
2022 年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引起了对中国房地产市场泡沫的大辩论。
中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软着陆”？房地产，扼经济成长中投资与消费的咽喉，但经济活力酝酿房地产泡沫几乎不幸地成为了定理。
处理得当，这个泡沫的膨胀将同它预示的经济机体炎症一同消弭，但稍有疏失，它就能从一个简单的征候摇身变为糜烂麇集之地，直接引起经济机体无可救药的崩溃。
二十年来，环太平洋经历了二次因为房地产泡沫被刺破而造成的房地产金融危机。
1991 年日本房地产泡沫被刺破，使日本经济“失去了二十年”；还有 2022 年至今美国由于房地产泡沫破裂而造成为了这次的金融危机。
在我看来，尽管这两次由于房地产泡沫破裂而引起的危机各有各自的起因，但又遵循着共同的规律。
房地产行业的一个最重要的特点，即它与金融业有着天然的密切联系，这主要是由房地产业的投资规模决定的。
普通来说，房地产开辟资金需要量大，彻底依靠自有资金周转是非常艰难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。
房地产市场的政策风险分析
房地产市场的政策风险分析房地产市场是经济发展的重要组成部分，对于保障人民群众的住房需求、推动经济增长和资金流动都起着至关重要的作用。
然而，随着国家政策的不断调整和市场的波动，房地产市场也面临着一系列的政策风险。
政策调控是房地产市场最主要的风险来源之一。
政府通过调整房地产政策来控制房价、稳定市场以及防范金融风险。
这些政策的变动对投资者和开发商的预期产生直接的影响。
例如，政府提高购房门槛、收紧贷款政策或者加大土地供应，可能导致市场需求的下降，市场供应过剩，进而引发房价的下跌。
这对于已经购房或者进行大规模开发项目的投资者和开发商来说，可谓雪上加霜，可能面临资金链断裂、项目亏损等风险。
另外，政策的频繁调整和不确定性也是房地产市场的风险之一。
政府往往会出台新的政策，对市场进行干预，比如调整房贷利率、限购措施等等。
而这些政策的意图和效果常常不确定，投资者或者开发商难以准确预测政策的变化和后果，从而增加了投资的风险。
这种不确定性可能使得投资者选择观望，导致市场产生明显的波动，进而影响到整个经济的发展。
此外，政策风险还可能来自于不同层级政府之间的矛盾。
中国房地产市场的特点之一就是各个地方政府之间存在着激烈的竞争。
为了吸引资金和人才，各地常常会出台不同的政策和措施，导致市场的不平衡和不稳定。
而当不同地方的政策存在冲突或者矛盾时，可能引发投资者和市场的混乱。
例如，某个地方政府推出了一项鼓励购房的政策，但是另一个地方政府却出台了限购措施，这将给投资者带来很大的困惑和不确定性。
值得一提的是，政策风险不仅限于市场调控政策，还包括宏观经济政策、金融政策等方面的风险。
宏观经济的波动会直接影响到房地产市场，比如经济下行导致需求减少，金融政策的宽松或收紧也会影响到资金的供应和成本。
这些政策的改变对于市场参与者来说，往往是无法控制和预测的，因此也带来了政策风险。
鉴于房地产市场政策风险的存在，投资者和开发商应当对政策的走向进行准确分析和判断，降低风险。
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山东农业大学毕业论文题目：房地产风险分析院部继续教育学院专业班级土木工程年级2008学号 080107039学生姓名韦国指导老师二0一0年六月三十日目录摘要 (3)关键词 (3)1.前言 (3)2.房地产风险的含义及特征 (3)2.1房地产风险的含义 (3)2.2房地产风险的特征 (4)3.房地产风险的识别 (5)3.1投资决策阶段 (5)3.2前期工作阶段 (6)3.3建设阶段 (6)3.4租售阶段 (6)4.房地产风险的分析方法 (7)4.1定性分析方法 (7)4.1.1头脑风暴法 (7)4.1.2德尔菲法 (7)4.1.3趋势外推法 (7)4.1.4幕景分析法 (8)4.2定量分析法 (8)4.2.1盈亏平衡分析 (8)4.2.2敏感性分析 (9)4.2.3概率分析 (10)5.房地产风险控制的对策 (10)5.1风险的回避 (10)5.2风险的预防和减轻 (11)6.结束语 (12)参考文献 (12)房地产风险分析作者：韦国【摘要】风险的存在始终对房地产项目构成威胁。
一个开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。
本文就如何有效地识别、分析、控制房地产风险进行了分析阐述。
【关键词】房地产风险风险识别风险分析风险规避1.前言风险是基于客观存在的分布,而防范则是基于主观的判断,如果主客观一致,即可判定预测风险,从而可以有效地防范风险。
虽然这些规律和概率并非一成不变,但通过一定时期内的观察,可判断出其大致规律,从而可以有意识地采取一些预防手段和措施。
房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业和物业等，这些项目都需要大量的投资。
由于房地产本身的特点，这就注定了它要引入外部资本，特别是银行方面的贷款，还有通过一些其它渠道方面融资的资金，这样的不良后果极易使负债规模过大而陷入清偿的危机。
在其他方面，如市场、政策方面的变化，以及房地产本身经营的变化，这都决定了它在项目运作过程当中具有一定的风险。
因此，在房地产项目中，开发商应该设法降低投资风险，使其最小化，通过减少风险来获取更大的收益。
2.房地产风险的含义及特征2.1房地产风险的含义房地产风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性。
这种损失包括投入资本的损失和预期收益未达到的损失。
在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有：（1）高价买进的房地产,由于种种原因只能以较低的价格卖出；（2）尽管卖出价高于买入价,但是卖出价低于预期价格；（3）垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失,投入的资金没有按期收回或不能收回；（4）由于财务等方面的原因,在违背自己意愿的情况下抛售房地产。
2.2房地产风险的特征（1）客观性。
房地产风险的客观性是指房地产风险是客观存在的,它不以某个人的意志为转移。
例如,对市场风险中的购买者来说,单个购买者的行为是受其思想支配的,但其来源也是受个人的经验和社会环境的影响的,就其物质性来讲,购买力的整体性是客观存在的,受社会力量支配并有其规律性。
内外部事物发展的不确定性的存在是客观事物发展变化过程中的特性,因而风险也必然是无处不在的、无时不有的客观存在。
客观性要求我们采取正确的态度,承认风险和正视风险,积极对待风险。
（2）收益不确定性。
风险的主要特征是不确定性,也就是难以预知。
例如国家政策的变化、战争的爆发、台风的形成,虽然有其具体的原因,但其发生的时间是难以预知的。
这种难以预知的特性造成了房地产投资风险的不确定性。
客观条件不断变化导致不确定性是风险的客观体现,房地产投资风险是投资过程中各种不确定因素的伴随物。
（3）损益双重性。
房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响,如果能正确认识并充分利用风险,反而会使投资收益有很大程度的增加。
例如投资开发一个房地产项目,若预期收益很大,那么风险也必定很大,如果形势不好,极有可能发生亏损,但若采取科学决策顶着风险上,形势会转为有利,收益也会大为增加,风险结果的双重性说明对待风险不应该消极地预防,更不应该惧怕,而是要将风险当作一种经营机会,敢于承担风险,并在同风险斗争中战胜风险。
（4）可预测性。
不确定性是风险的本质,但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。
人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料,经过分析,对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度做出主观上的判断,从而对可能发生的风险进行预测和衡量。
风险的测量过程就是对风险的分析过程。
它对风险的控制与防范、决策与管理具有举足轻重的影响。
3.房地产风险的识别房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程，也是一个长期的、涉及面广而且复杂的过程。
因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,风险与房地产开发时时相伴,处处相随,这是由房地产本身不同于其他行业的特点所决定的。
房地产投资开发的过程通常可以分为投资决策、前期工作、建设和租售4个阶段，不同的阶段存在着不同的风险。
3.1投资决策阶段在项目开发的整个过程中，投资决策阶段是项目开发过程中最关键的一步，也是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段。
这一阶段的主要任务是根据国家的宏观经济政策和房地产市场的供求现状，评价项目的可行性，对投资项目的用途、规模、类型和地点进行论证，并对开发成本、需求量、售价等做出预测。
由于存在大量的不确定因素，因而在房地产投资过程中，这一阶段的风险最大，直接影响着投资项目的成败。
决策的正确与否关系到开发的成败，其风险主要来自开发环境、开发类型、开发时机的选择以及可行性研究的准确度。
3.2前期工作阶段经过投资决策阶段，房地产开发活动即进入开发前期工作阶段，为项目的正式开工做准备。
该阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有置地风险、筹资风险、勘察设计风险、招标发包风险和合同风险等。
3.3建设阶段建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在房地产建设过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证开发项目能按时、按质地推向市场，保障开发商利益。
这个阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当引起的工期风险、质量风险、成本风险和技术风险等。
3.4租售阶段房地产开发租售阶段的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并获得利润；同时为了争取客户，提高自身社会信誉，开发商必须通过对开发产品或企业形象进行广泛的宣传，向客户提供良好的物业管理服务。
这个阶段的风险主要有销售风险、销售合同风险、意外事故风险和自然灾害风险等。
4.房地产风险的分析方法4.1定性分析方法4.1.1 头脑风暴法该方法比较简单，一般采用小组开会的形式，由5、6个人组成小组，给每个人充分发表自己意见的机会，激发与会者的创造性，产生尽可能多的设想。
该方法操作简单，能够避开成员心理相互作用以及权威人士的意见压力。
4.1.2德尔菲法德尔菲法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法作为预测的结果。
这种方法具有广泛的代表性，较为可靠。
该方法具有自己的特点，匿名性、统计性和收敛性。
4.1.3趋势外推法趋势外推法亦称”趋势分析法”、”趋势外插法”。
这是一种运用逻辑思维进行推理达到预测目的的重要方法。
这个方法以预测的连续原理作为基本依据。
根据事物发展具有规律性的特点。
认为人们只要能够正确地把握事物的历史和现在的发展情况，就可以循着这个线索推测它的未来发展趋势。
是一种探索型的预测法。
该方法包括前推法，后推法和旁推法三种。
4.1.4幕景分析法幕景分析法的幕景是对一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘。
该方法研究的重点是:当某种因素发生变化时，整个情况会怎么样？会有什么危险发生？就像电影的一幕幕场景一样，供人们进行研究比较分析。
幕景分析的结果都是以易懂的方式表达出来的。
作为定性分析方法，它们有共同的特点。
首先，其一般是借助经验操作，所以专家的个人经验起了很大的作用，再者结果是对风险的一个模糊性描述，只能提供大致的方向。
所以，定性方法在应用上偏向于对投资风险的识别，为以后的定量分析打下基础，决定定量分析的方向。
当然，在运用定性分析方法上也应有个选择。
头脑风暴法和德尔菲法就需要比较多的专家，然后经过一定的程序，最后得出结论；而对于趋势外推法和幕景分析法则只需要主管领导在搜集一定数据的基础上，独自分析定结论。
4.2定量分析法4.2.1盈亏平衡分析该法用来分析某一房地产项目在何时总成本和总收益达到平衡状态，它关注的是那个所谓的平衡临界点，在该点的一边，项目处于盈利状态，另一边则处于亏损状态。
临界点的确定由下面公式确定：TR=TC其中:TR—表示房地产项目的总收益；TC—表示房地产项目的总TR＝房地产产品销售量*房地产单位产品价格;TC＝变动成本＋固定成本盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，项目的盈亏平衡点越低，其适应市场变化的能力就越大，抗风险能力也就越强。
4.2.2 敏感性分析该方法通过分析、预测房地产投资项目的主要影响因素发生变化时对该项目经济评价指标（如NPV、IRR等）的影响，从中找出敏感性因素，确定其影响程度，进而定量分析房地产可能遭受的风险。
该方法一般通过以下原理计算：β—又称灵敏度，是衡量变量因素敏感程度的一个指标。
ΔXi—第i个变量因素的变化范围;ΔYj—第j个指标受变量因素变化影响的变化率。
评价指标变化幅度||ΔYj||变化率(β)＝|变量因素变化幅度||ΔXj||在进行敏感性分析时，一般采取对某敏感因素按一定比例变化，计算其对应的评价指标的变化结果。
如果结果变化较大，或者发生质的变化，就说明该因素对该项目构成了较大的威胁。
此方法可以确定对项目影响较大的因素以及影响程度，但不能确定该影响因素的发生4.2.3 概率分析该方法是利用概率来研究和预测不确定因素对房地产项目经济评价指标影响的一种定量分析方法。
其目的是确定影响投资方案经济效果的关键因素及其可能的变动范围，并确定关键因素在此变动范围内的概率，然后进行概率期望值计算，得出定量分析的结果。
人们在对风险进行分析时，希望能对其有一个清楚的、准确的认识，包括某一情况在多大概率下会发生，发生后影响又有多大，这时便要运用到定量分析方法了。
盈亏平衡分析只能确定一个项目的盈亏临界点，了解其大致的盈利和抗风险能力。
而具体的分析则要借助于后两种定量分析方法，敏感性分析能确定对项目影响较大的因素，而概率分析作为其补充，可以确定该因素发生的概率，这样就对项目受到的具体的风险情况有了具体的了解。